Сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка на рынке жилья. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, как распознать ликвидную квартиру.
В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро "сбросить" актив, продав его по выгодной цене.
Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании "Бест-Новострой". Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.
В первую очередь нужно помнить о трех китах ликвидности - местоположении, транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, отмечают риэлторы.
Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты "Бест-Новострой".
В корпорации "Баркли" отмечают, что стоит также помнить о репутации застройщика. Еще один немаловажный фактор, который влияет на ликвидность жилья, - продуманные планировки и оптимальная площадь квартиры. "При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража является наиболее ликвидным, - считает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. - Сегодня клиенты не желают переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом".
В "Бест-Новострой" считают, что наиболее важный параметр - площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, трехкомнатной - 68-82 кв. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.
Далее - размер кухни, высота потолков и этаж. Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее - 10-12 кв. м, высота потолков - не менее 2,6 м.
Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в "золотой середине" застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную "окна в окна" с соседним домом продать действительно труднее.
В NAI Becar отмечают, что важным условием для стабильного удорожания строящейся недвижимости является неконкурентная локация. "В случае, если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, - комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.
Эксперты Becar отмечают, что даже в насыщенной предложением локации можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. "Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, - советует Полина Яковлева. - Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду. Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.
Также специалисты "Баркли" отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.
Сергей Велесевич
Выбираем ликвидное жилье эконом-класса в новостройках. Как и когда следует вкладывать деньги в недвижимость?
Время чтения: 8 минут
Каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы его можно было назвать ликвидным?
Самым востребованным жильем на сегодняшнем рынке недвижимости являются новостройки эконом-класса. Сложное положение российской экономики, следствием которого стали падение курса рубля, уменьшение доходов и неуверенность в завтрашней стабильности, заставляет россиян предпринимать шаги по сохранению сбережений. Не считая банковских вкладов, единственным надежным способом вложения свободных средств является покупка недвижимости.
Некоторые граждане покупают жилье для себя, другие планируют использовать его в коммерческих целях. Однако независимо от того, будет инвестор жить в купленной квартире сам или жилье нужно ему для последующей продажи или сдачи внаем, нужно искать такие варианты, которые при необходимости можно быстро и выгодно реализовать на рынке недвижимости.
Это зависит в первую очередь от ликвидности квартиры – совокупности факторов, которые позволяют продать ее в оптимальные сроки по самой привлекательной цене. Конечно, предсказать, какой будет эта цена, трудно – она зависит от ситуации на рынке, но за высоколиквидную квартиру можно получить максимальную в своем сегменте стоимость среди прочих объектов с похожими характеристиками. Очевидно, что не все квартиры могут похвастать такой способностью, поэтому давайте определим, каким требованиям должно отвечать жилье, чтобы его с полным основанием можно было назвать ликвидным.
Вкладываем в недвижимость на начальном этапе строительства
Приобретая жилье на уровне котлована, получаете до 50% прибыли после сдачи дома в эксплуатацию
Человека, инвестирующего в недвижимость, прежде всего интересует прибыль, а поэтому ему нужно приобрести квартиру по самой низкой цене, а продать – по самой высокой. Это возможно только в том случае, если покупка совершается на стадии "котлована". Однако возможность получения максимальной выгоды идет рука об руку с высокими рисками. Инвестируя в квартиру, которая существует только в виде проекта, покупатель рассчитывает через пару лет стать счастливым обладателем недвижимости, но есть также вероятность, что свое жилье он получит с запозданием на несколько лет, а то и вовсе станет жертвой долгостроя.
Чтобы этого не случилось, нужно со всей серьезностью подойти к выбору . Лучше обращаться к услугам компании, давно присутствующей на рынке. Известное имя и большое количество законченных объектов – лучшая рекомендация для девелопера.
Большей стабильности можно ожидать от застройщика, имеющего собственный парк строительной техники, производственную базу и архитектурное бюро. Всеобъемлющую информацию можно получить на форумах дольщиков, где обитают люди, не понаслышке знающие о состоянии того или иного объекта. Здесь можно узнать, насколько ответственно подходит компания к соблюдению своих обязанностей перед покупателями – в срок ли сдаются объекты, в каком состоянии, много ли недоделок и как они устраняются, не затягивает ли застройщик с оформлением прав собственности.
Самые надежные проекты - те, которые реализуются с применением закона . Схема долевого строительства на сегодняшний день является достаточно надежным гарантом защиты интересов покупателей. Если застройщик сотрудничает с крупными банками, вызывающими доверие инвесторов, это также положительно сказывается на его имидже. При соблюдении всех вышеперечисленных условий можно говорить о надежности застройщика и его хорошей репутации. Такая уверенность дает основание для покупки квартиры на начальном этапе строительства.
Покупка квартиры на начальном этапе строительства - самый выгодный вариант инвестирования в недвижимость, который позволяет, к тому же, выбрать самые "вкусные" предложения в проекте. На разнице первоначальной стоимости и цены, сложившейся на момент сдачи дома в эксплуатацию, можно сэкономить от 30 до 50% средств.
Транспортная инфраструктура – необходимое условие ликвидности
Высокая ликвидность невозможна без развитой транспортной инфраструктуры
В наше динамичное время высоко ценится свобода передвижения. Наличие в шаговой доступности станций метро, автобусных, трамвайных и троллейбусных остановок, железнодорожных платформ позволяет быстро добраться до нужного места и благотворно сказывается на ликвидности недвижимости. Квартиры в таких домах всегда будут более востребованы, чем жилье в "медвежьих углах".
Чем дальше жилой комплекс расположен от станции метро или железной дороги, тем меньше будет желающих купить в нем квартиру. Но ситуация может измениться к лучшему, если в районе планируется осуществление крупного инфраструктурного проекта – транспортно-пересадочного узла, станции метро, автомобильной магистрали и т. д. Спрос на квартиры начинает увеличиваться уже на старте строительства, а к моменту его окончания стоимость жилья может вырасти на 30%.
Архитектурные достоинства
Что ни говори о целесообразности, но эстетическая сторона играет при выборе жилья далеко не последнюю роль.
Жить в красивом здании, имеющем собственное "лицо" и оригинальный дизайн, гораздо приятнее, чем в унылой коробке с "дырками для света", как говорила героиня советского фильма.
Радует то, что сегодня жилые комплексы выглядят гораздо симпатичнее, чем панельное жилье той эпохи. Многие из них, даже в категории массового жилья, строятся по индивидуальным проектам, имеют привязку к местности и органично вписываются в городской ландшафт. Наличие этих характеристик, несомненно, повышает привлекательность объекта в целом и ликвидность отдельных квартир.
Размер и планировка
Самое ликвидное жилье – то, которое доступно наибольшему количеству покупателей, то есть самые недорогие варианты. Наибольшей популярностью у инвесторов пользуются , и небольшие . Если перед покупателем стоит дилемма – купить одну "трешку" или две однокомнатные квартиры, специалисты советуют остановиться на втором варианте, так как он имеет более предпочтителен. На такие объекты всегда есть спрос, они быстрее восстанавливаются в цене после кризиса, на них легче найти арендаторов.
Приобретая квартиру для коммерческих целей (сдачи внаем), лучше всего сразу подумать о подходящем интерьере. Ведь если недвижимость продается без отделки, покупателю придется самостоятельно делать ремонт, вкладывая в него дополнительные средства. Не будем также забывать и о времени, которое для этого понадобится. Чтобы освободить себя от дополнительных хлопот и сократить время простоя квартиры, стоит поискать компанию, производящую внутреннюю отделку в построенных ею объектах. Дольщику это выйдет и быстрее, и дешевле, чем самому покупать материалы и нанимать рабочих. Особенных изысков ожидать не приходится, но требование "чистенько и аккуратно" будет соблюдено, а что еще нужно для съемной квартиры?
И школы, и магазины…
Еще один немаловажный фактор ликвидности – наличие развитой социальной инфраструктуры, которая делает жизнь в данном районе комфортной, перспективной и интересной. Прекрасно, если в проекте жилого комплекса предусмотрено возведение школы или детского сада, но жильцам новостроек (а большинство из них – семьи с детьми) также нужны больницы и поликлиники, спортивные и развлекательные центры, магазины, отделения банков, учебные заведения и другие составляющие полноценной городской среды.
К большому сожалению, в новых районах строительство социальной инфраструктуры зачастую запаздывает, и жители годами ожидают ввода жизненно необходимых объектов. Их отсутствие значительно снижает привлекательность недвижимости. Напротив, наличие в хорошем объеме социальной инфраструктуры повышает ликвидность как отдельных квартир, так и жилых комплексов в целом.
Как видим, ликвидность жилья не зависит от какого-то одного фактора, а является совокупностью нескольких составляющих, которые делают недвижимость крайне привлекательной для покупателей.
Применяемый в экономике термин «ликвидность», широко используется и в сфере недвижимости. Слово пришло к нам из латинского языка, переводится как «текучий» и обозначает способность недвижимого имущества быстро продаваться.
Оценивая недвижимость, выставленную на продажу, специалисты дают характеристики и ее ликвидности. Недвижимое имущество может быть ликвидным, малоликвидным или неликвидным. Давайте разберемся в значениях этих слов.
В экономике существует такой термин, как ликвидность. Слово заимствовано из латинского языка, дословный перевод его - «жидкий» или «текучий». Ликвидными называются активы, в том числе и недвижимое имущество, которые реализуются в короткие сроки по рыночной цене. Какие же характеристики жилья позволяют отнести его к категории ликвидный и можно ли как-то повысить ликвидность продаваемой квартиры.
Что является ликвидом?
Определение «ликвидный» в области , коттеджей, загородных домов никаким образом не соотносится с качественными характеристиками жилья. Например, запущенные квартиры в плохом состоянии, требующие капитального ремонта, или жилье на первом или последнем этаже, или хрущевки в старых панельных домах - это более ликвидный товар, нежели элитные . Почему? Да потому что его легче продать; и, как подтверждают профессионалы в области недвижимости, такой товар пользуется наибольшим спросом и реализуется быстрее. А вот чтобы продать элитку, нужен не один месяц, а то и год. Этот факт подтверждает такое явление, как «аукционы», устраиваемые собственниками жилья. Например, на хрущевки, которые являются относительно недорогим жильем, хозяин квартиры в ходе сделки может увеличить цену, если на квартиру найдется сразу несколько желающих. Конечно, если бы такое жилье не пользовалось определенным спросом, ни о каком повышении цены и речи бы идти не могло.
Сроки на экспозицию ликвидного жилья
Ликвидная недвижимость реализуется в примерно установленные сроки, которые назовет вам любой опытный риэлтор.
Для каждой категории жилья - экосегмент, квартиры бизнес-класса или элитное жилье - можно установить примерные временные рамки, в которые продается та или иная недвижимость. Здесь все зависит от ценовой категории: понятно, что более продается и легче, и быстрее, т.к. количество покупателей на него больше. Есть разница между тремя миллионами и пятьюдесятью? Безусловно! Поэтому, если апартаменты продать в течение нескольких месяцев, да еще по докризисной стоимости, - это достаточно быстро.
Понятие об оптимальных сроках, касающихся продажи жилья, с момента наступления кризиса поменялись, а именно, выросли примерно вдвое. Поиск покупателя на недвижимость на вторичном рынке составлял до кризиса пару месяцев, - месяца три-четыре. Время экспозиции для составляло полгода, и год для элитного жилья. Сейчас эти цифры смело можно умножать на два.
Некоторые характеристики ликвидной недвижимости
К критериям, которые повышают ликвидность продаваемого жилья, относятся следующие:
- привлекательная цена,
- близость к метро,
- развитая инфраструктура,
- тихое место,
- хорошее состояние квартиры (в первую очередь - для эконом-класса).
Для элитного жилья большим плюсом будет живописный вид из окна, подземная парковка, достойные соседи. К минусам следует отнести расположение в промзоне, первый этаж, окна, выходящие во двор - «колодец».Если анализировать рынок продаж, то в числе лидеров, продаваемых в нелегкое для экономики время, оказались такие квартиры:
- Квартиры в спальных районах, имеющие небольшую площадь.
- Одно-двухкомнатные квартиры в хорошем состоянии с удобной планировкой и большой кухней, расположенные недалеко от метро.
- В новых домах лучше раскупаются эконом-класса площадью 49-55 кв.м.
- В эконом-сегменте - двух-трехкомнатные квартиры размером от75 до 110 кв.м.
- А также спросом пользуется , не превышающее 175 кв.м.
Если такие характеристики, как район, расположение, планировка поменять нельзя, то изменить внутреннее состояние квартиры вполне в ваших руках. Придав жилью товарный вид, тем самым повысив его ликвидность, вы сможете быстрее найти своего покупателя.
В первую очередь, стоит навести в квартире порядок, вымыть окна, исправить сантехнику, ликвидировать следы протекания, если таковые имеются. В некоторых случаях придется сделать небольшой косметический ремонт. Но в этом случае цель всегда оправдывает средства.
Квартира не должна быть сильно загромождена, это смазывает впечатление, ведь комнаты кажутся меньше. Самое время избавиться от лишних ненужных вещей. Убрать лестничную площадку тоже не помешает.
Время для просмотра квартиры потенциальными покупателями лучше назначать такое, когда большинства членов семьи нет дома: все на работе или в школе. В крайнем случае, можно отправить своих домашних на прогулку или в магазин. А когда придут люди, включите приятную музыку, она поможет заглушить разговоры соседей и шум, доносящийся с улицы.
Прежде всего, определимся, что такое ликвидность квартиры
? Это возможность продажи объекта по заявленной цене в срок не более двух-трех месяцев. Ключевое слово здесь – цена. Понятно, что любая квартира может быть продана быстро, если на нее правильно сформирована цена. Но помимо цены существует еще ряд факторов, влияющих на ликвидность квартиры.
Какие же это факторы?
Прежде всего, это год постройки дома. Если квартира находится в доме, построенном в 18..затёртом году, то срок экспозиции такого объекта может исчисляться уже не двумя месяцами, а гораздо более.
В новостройках квартиры продаются, бывает, за считанные дни, но это при условии, что дом сдан, и правовые документы на собственность получены. Если квартира продается в еще строящемся доме, то на скорость ее продажи будет влиять степень готовности дома и репутация застройщика. Плюс наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство.
Местонахождение дома, в котором продается квартира. Жилье в центре города всегда дороже, но вот возможно ли ее продать быстро? Здесь на ликвидность квартиры больше влияет близость метро или другого транспорта, наличие в шаговой доступности магазинов и аптек. И очень значимым фактором для многих покупателей недвижимости является то, что школа для детей находится в этом же квартале. Зачастую бывает так, что две похожие квартиры продаются буквально в соседних домах, но один дом стоит рядом со школой, а от другого, чтобы попасть в эту же школу, нужно всего лишь перейти дорогу. Первая продастся быстрее.
Материал постройки дома. Монолит и кирпич при прочих равных условиях всегда предпочтительнее дома панельной постройки.
Этажность. На первом и последнем этаже квартиры продаются хуже, чтобы там не говорили про шикарный вид на весь город из окон последнего этажа и возможности перевести в коммерцию первый этаж. Вот сначала переведите, а потом предлагайте под коммерцию. Но это уже другая история.
Планировка. Фантазии современных архитекторов нет границ. В новых домах встречаются треугольные и даже пятиугольные комнаты. При соответствующем дизайне, смотреться, конечно, будет шикарно, но граждане у нас довольно-таки консервативны и предпочитают классику в архитектурных решениях.
Качество ремонта. На ликвидность квартиры не влияет никак. Здесь мы вернемся к тому, с чего начали. К цене. В одном и том же доме квартира под ремонт, но за адекватные деньги продается быстрее, чем такая же квартира с ремонтом, даже самым качественным, но за цену, в которую хозяева включили стоимость этого самого ремонта.
Поэтому большинство риэлторов советуют не спешить делать «косметику», если вы собрались продавать. Проконсультируйтесь у знающего специалиста, что нужно сделать, чтобы продать в обозримые сроки и за хорошую цену. Возможно, что в квартире стоит лишь провести генеральную уборку.
Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить понятие «ликвидная недвижимость». Причем в самых разных сочетаниях:
- «вложение денег в недвижимость Парижа, Лондона и Нью-Йорка очень выгодно за счет их высокой ликвидности»;
- « улучшенной планировки в новостройке намного ликвиднее, чем типовая однушка старого жилого фонда»;
- «при подаче документов на оформление ипотечного кредита, банк должен убедиться в ликвидность приобретаемого вами объекта недвижимости»;
- «сделки купли-продажи очень выгодны, благодаря высокой ликвидности этой категории жилья»;
- «ввиду того, что ваша квартира практически неликвидна, ее продажа будет существенно затруднена» и т.д. и т.п.
Как видите, понятие ликвидности используется, действительно, довольно часто и в совершенно различных ситуациях. Что же это за такой загадочный термин? Как понятие ликвидности связано с рыночной стоимостью квартиры и ее ликвидационной стоимостью?
На самом деле все очень просто и одновременно довольно сложно. Если говорить об определении ликвидности применительно к вне зависимости от того жилая это недвижимость или коммерческая, то под этим понятием подразумевается возможность продажи данного объекта в минимально возможные временные сроки по максимально возможной рыночной стоимости. Другими словами, чем быстрее вы сможете продать вашу квартиру по максимально высокой цене, тем более ликвидной она является.
Именно отсюда и возникают понятия высокой ликвидности (когда объект можно продать без особых проблем в течение двух недель), средней ликвидности (продажа может потребовать чуть больше времени, но не снижения цены) и низкой ликвидности (продать данные объекты тяжелее всего и часто приходится снижать первоначальную стоимость, чтобы привлечь покупателей выгодным финансовым предложением). При этом не стоит путать похожие только по первым шести буквам понятия ликвидности и ликвидационной стоимости. Они не имеют между собой ничего общего. Ликвидационная стоимость это минимальная стоимость объекта жилой или , по которой она может быть продана на аукционе в случае невыполнения владельцем своих обязательств по кредиту и ее изъятия собственности в судебном порядке.
Теперь определившись с терминологией, познакомимся поближе с теми критериями недвижимости, которые напрямую влияют на ее ликвидность, то есть повышенный интерес в глазах потенциальных покупателей. Ведь по своей сути под ликвидностью понимается именно привлекательность вашего предложения в случае продажи принадлежащей вам собственности на рынке недвижимости, а, следовательно, непосредственное влияние на ее будут оказывать основные базовые критерии выбора квартиры, загородного дома, помещения под офис или торговый центр и т.д. Для удобства и простоты понимания рассмотрим основные параметры, способные повысить или понизить ликвидность недвижимости, на примере обычной городской квартиры в Москве.
Вторичная недвижимость или новостройка
Как и у всякого правила, здесь есть свои исключения, но в подавляющем большинстве случаев, квартиры вторичного рынка менее ликвидны, чем аналогичные . Это обусловлено тем, что новое жилье строится с использованием современных технологий и последних разработок, применяются более качественные отделочные материалы, изменен подход к планировочным решениям и общим площадям квартиры. Кроме того, срок проживания в новом доме априори будет больше, чем в доме, имеющим уже определенный уровень износа. На вторичном рынке часто предлагают средне – и низко ликвидные малогабаритные квартиры в «хрущевках» и «брежневках», которые со временем пойдут под снос в рамках программы реконструкции ветхого жилья, но вот эти временные промежутки для большинства таких домов не определены. Так что первый вывод, который мы можем сделать – в новостройке намного проще и быстрее, чем квартиру на вторичном рынке (исключение составляют, пожалуй, квартиры в престижных «сталинках» и другие категории жилья повышенной комфортности, которых на вторичном рынке совсем немного).
Территориальное расположение
Сюда можно включить и понятие удобной транспортной доступности (квартиры, расположенные в шаговой доступности от метро будут более ликвидны, чем в тех районах, куда нужно добираться несколькими видами транспорта), и развитость инфраструктуры в разных районах города (чем больше в непосредственной близости от жилого дома магазинов, поликлиник, детских садов, школ, тем выше ликвидность), и экологическую обстановку в районе (квартиры в промзонах и в непосредственной близости от каких-либо производств или складов являются низко ликвидными), и престижность района (наиболее востребованными являются квартиры в Центральном, Западном, Северо- и Юго-Западном административных округах, а наименьшей популярностью пользуется Юго-Восточный и Восточный округа столицы).
Территориальная ликвидность квартиры может меняться с появлением информации об открытии новых станций метро или началом какого-то крупного торгового комплекса в непосредственной близости от жилого дома. Если более детально углубиться в изучение наиболее популярных и ликвидных районов Москвы на данный момент, то к ним относятся Крылатское, Воробьевы горы, Кунцево, Кутузовский Проспект, Красная Пресня, Фили-Давыдково, Строгино, Хамовники, Ленинский проспект. Чуть менее ликвидные и более «простые» районы Ясенево, Теплый стан, Отрадное, Бабушкинская, Чертаново, Новые Черемушки, Сокольники, Алтуфьево, Измайлово, Медведково, Аэропорт, Беговая. А вот к самым невостребованным и неликвидным относятся район Капотни, Бирюлево, Дмитровское и Коровинское шоссе, где очень неудобная транспортная доступность и неблагоприятная экологическая обстановка.
Тип дома
Самыми ликвидными считаются дома, построенные из кирпича и монолит-кирпича. Все виды панелей, даже самых современных, не говоря уже о блочных домах, считаются менее ликвидными. Стоимость аналогичной в панельном и монолитно-кирпичном доме, расположенными в шаговой доступности друг от друга, может заметно отличаться. Хотя среди панелей существует и своя градация ликвидности, связанная с количеством этажей. Чем больше этажей и новее серия и год постройки, тем выше ликвидность. От типа дома зависит и планировка квартир, и наличие подземной парковки, и назначение первого этажа, и комфортность внутридомовых территорий (холлы, коридоры, лестничные пролеты, лифты и т.п.).
Состояние и статус придомовой территории тоже может оказывать влияние на ликвидность продаваемой квартиры. с собственной огороженной территорией, зонами отдыха, детскими площадки и парковками ценятся значительно больше, чем те, у которых этого нет. Особая ситуация сложилась с пятиэтажками. С одной стороны, ликвидность таких домов и квартир в них очень низкая из-за их маленьких габаритов и неудобных планировочных решений, а также отсутствия лифтов и мусоропроводов. С другой стороны, среди пятиэтажек есть не только старые изношенные панели, но и вполне добротные кирпичные дома, а, значит, ценовой диапазон между ними уже будет отличаться. Кроме того, есть серии пятиэтажек, которые активно сносят, а это дает реальный шанс владельцу такой квартиры получить новое жилье в современном доме по цене старой квартиры с тем же количеством , но значительно большей площадью. Данное обстоятельство работает в сторону повышения ликвидности таких вариантов квартир.
Технические характеристики самой квартиры
Безусловно, район расположения и тип дома оказывают очень серьезно влияние на ликвидность продаваемой недвижимости, но самое основное все же заключается именно в том, какую квартиру вы продаете. К основным техническим характеристикам квартиры относят общую и жилую площадь, количество комнат, этажность, наличие лоджии или балкона, площадь кухни, раздельный или совмещенный санузел, изолированность комнат, наличие темной и встроенных шкафов, необходимость проведения ремонта, высота потолков, тип напольного покрытия, видовые характеристики из окон, тип этих самых окон. И это еще не полный перечень.
Что касается общей площади, то здесь основным критерием будет ее соответствие принятому риэлторами диапазону комфортности размещения. Для ликвидных примерный диапазон общей площади 36-42 квадратных метров, для двухкомнатных – 54-62 квадратных метра, для трехкомнатной – 68-82 квадратных метра. Именно такие площади квартир предлагают современные новостройки. При этом отклонения как в меньшую, так и в большую сторону могут привести к довольно существенному затруднению процесса продажи такой квартиры. Например, продать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров примерно, так же трудно, как и площадью в 60 квадратов, потому что требуется найти весьма специфического покупателя.
Проблема изолированности комнат полностью решена в современных планировочных решениях, но все еще актуальная для домов старого фонда. С этажностью ситуация несколько неоднозначная. Первые этажи однозначно понижают ликвидность квартиры, и ее стоимость будет на 10-15% меньше точной такой же квартиры в этом же самом доме, но на другом этаже. Последние же этажи уже не так отпугивают покупателей. А некоторые даже предпочитают их другим, благодаря более низкому уровню шума и более чистому воздуху, а также отсутствию соседей сверху. Некоторые даже специально ищут такие , чтобы в последствие оформить перепланировку и сделать свою квартиру двухэтажной за счет чердака. Оптимальной высотой потолков в последние годы признана высота 2,7 метра. К площади кухни многие покупатели, намучившиеся в малогабаритных квартирах, предъявляют достаточно серьезные требования. Минимальная востребованная площадь должна составлять 8-8,5 квадратных метров, а лучше, как в новостройках, от 10 до 14 квадратов.
На снижение ликвидности квартиры влияет ее угловое расположение, вид из окна на автотрассу, наличие газовой колонки и сидячей ванной, деревянные перекрытия, смежные комнаты. Все перечисленные характеристики квартиры имеют разную степень значимости при определении ликвидности квартиры в зависимости от ее статуса (эконом-класс, бизнес-класс или ). Отсутствие проблем с документами и неучтенными претендентами на квартиру (то есть юридическая чистота объекта недвижимости) положительно сказываются на ее продаже.
Самыми востребованными и ликвидными на современном рынке недвижимости являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (87% от общего объема сделок купли-продажи), расположенные в новых домах, на этаже выше пятого (кроме последнего), с окнами, выходящими во двор, в непосредственной близости от станции метро, Ликвидные квартиры ежегодно растут в цене и являются отличным вложением денежных средств.