Покупка квартиры в строящемся доме обходится намного дешевле готового жилья. Если вы решили заключить такую сделку с застройщиком, то в итоге можете серьезно сэкономить - до 30–40% от стоимости недвижимости. Однако и эту сумму далеко не всем удается выплатить без финансовой помощи банка. В данном случае можно воспользоваться ипотекой на долевое строительство, где обеспечением служит либо уже имеющаяся у заемщика недвижимость, либо сама, еще не построенная, квартира.
Минусы покупки долевой недвижимости в ипотеку
Итак, финансовая выгода долевого строительства в ипотеку очевидна. Рассмотрим, какие минусы могут возникнуть в такой ситуации. В первую очередь, это риски, связанные с покупкой строящегося жилья.
- Дом не сдается застройщиком в заранее оговоренные сроки (долгострой).
- Дополнительные выплаты в процессе строительства. Чаще всего, лазейкой для строительных фирм становится неточно составленный договор, а именно: если в контракте детально не указано, какие конкретные затраты составляют стоимость квадратного метра жилья. Как правило, подобные случаи не превышают 10%.
- Жилье передается дольщику с определенными дефектами, либо же не выполнено подключение к коммунальным сетям или присутствуют другие незаконченные работы.
- Трудности с регистрацией права собственности. Эта проблема может появиться по вине застройщика либо из-за неподготовленных вовремя документов, либо при несоблюдении необходимых условий инвестиций. Наиболее эффективным решением становится обращение в суд.
- Повышенная процентная ставка по ипотеке на долевку.
Обезопасить себя от рисков участия в долевом строительстве можно, заранее застраховав их. Также необходимо уделить серьезное внимание договору с застройщиком на первичной стадии и, при необходимости, воспользоваться поддержкой юриста . Немалую роль играет и сложившаяся репутация застройщика.
Дополнительные расходы и финансовые риски
- Нюанс долевки в ипотеку в том, что финансовые риски участника в данном случае существенно возрастают, поскольку заем по ипотеке банку выплачивать приходится в любом случае .
- Банковские программы кредитований на долевое строительств предусматривают, как правило, повышенную процентную ставку (около 1%), однако в большинстве случаев это распространяется лишь на период строительства. После того, как заемщик становится собственником жилья, ставка снижается. Процентная ставка на данный вид ипотеки в последнее время повышается, но связано это с общей тенденцией рынка: растут все кредитные ставки, включая и ипотечные сделки. С начала года ставки по ипотечному рублевому кредиту выросли на 0.5–0.6%.
- Некоторых дополнительных расходов требует и такое обязательное условие ипотеки с участием, как страхование жизни заемщика . Платить по страховке необходимо в течение всего срока действия сделки с банком.
Плюсы долевого строительства в ипотеку
Не стоит забывать при этом и о плюсах участия в долевом строительстве по ипотеке, а они весомы.
- Снижение стоимости недвижимости на треть. С учетом общей суммы сделки по недвижимости, это большие деньги.
- Покупая квартиру на стадии проектирования, вы можете сделать ее максимально комфортной. Заказчик имеет возможность максимально подогнать квартиру под себя: выбрать этаж, улучшить ее планировку. Все переделки в уже сданном жилье обходятся недешево.
- По окончании строительства вы получаете абсолютно новое жилье в только что построенном доме, а это значит, и новые трубы, и новую электропроводку.
- Банк не требует поручителей по кредиту , поскольку ипотека выдается под обеспечение недвижимостью.
- Выгодное инвестирование средств (с учетом относительно низких первоначальных вложений).
Если вы грамотно и тщательно готовы подойти к выбору застройщика, его проверке и проверке основных пунктов договора долевого участия, оговорить в договоре все возможные варианты развития событий, то покупка долевой квартиры в ипотеку принесет вам только плюсы от этого решения.
Ипотека под долевое строительство квартиры сегодня является одним из наиболее популярных форматов жилищного кредитования. До 2008 года такого предложения на российском рынке не было. Оформление ипотеки с долевым участием заемщика стало возможным после появления поправок в некоторые законодательные акты. Эти нововведения как раз и позволили людям становиться дольщиками, используя при этом не собственные, а заемные средства.
Плюсы оформления ипотеки с долевым участием
При долевом строительстве дома строятся за счет средств, привлеченных застройщиками. Обычно деньги приносят инвесторы и дольщики — люди, которые впоследствии будут жить в готовых квартирах. Обычному человеку собрать деньги на покупку жилья нелегко, поэтому они и обращаются в банк за недостающей суммой.
Долевое строительство — более рискованная процедура покупки, нежели приобретение готового жилья, зато заемщик экономит средства за счет сниженной стоимости. Обычно квартира, купленная в готовом виде, имеет стоимость больше, чем строящееся жилье. Разница в цене составляет порядка 30%. В целом же можно выделить сразу несколько плюсов ипотеки с долевым участием:
- покупка нового жилья, в котором до этого момента никто не жил;
- возможность приобретения квартиры с нужной или свободной планировкой;
- меньшая стоимость жилплощади;
- отсутствие необходимости привлекать поручителей, ведь право на недвижимое имущество становится залогом банка.
Есть у такого формата ипотечного кредитования и свои, довольно существенные минусы. К их числу можно отнести следующее:
- нельзя сразу заехать и проживать в квартире;
- далеко не каждый банк готов предоставить деньги для покупки жилья таким способом, некоторые финансовые учреждения даже повышают ставки по кредитам из-за высоких рисков;
- серьезные риски — могут быть связаны с более поздней сдачей дома, необходимостью осуществления дополнительных затрат, заморозкой строительства или появлением дефектов.
Риски строительства исключить нельзя в любом случае, но зато их можно минимизировать. Для этого нужно выбрать правильного застройщика. Сегодня многие банки аккредитуют застройщиков и предлагают своим заемщикам купить квартиру у них на стадии строительства. Некоторые даже предлагают более выгодные условия кредитования.
Разновидности ипотеки на долевое строительство
Если заемщик хочет стать дольщиком, но не имеет для этого достаточной суммы средств, то он может обратиться за помощью к банкам. Финансовые учреждения обычно предлагают две схемы оформления ипотеки:
- непосредственно ипотека под залог строящегося жилья (по факту залогом выступает не сама недвижимость, так как она еще не достроена, а права на нее);
- ипотека под залог уже имеющейся недвижимости.
Последний вариант более прост, так как не нужно выбирать аккредитованного банком застройщика. Однако и риски в этом случае серьезно увеличиваются, ведь если дом не достроят, то человек не только не получит квартиру, но и потеряет залоговую недвижимость, если перестанет выплачивать кредит.
Оформление ипотеки на долевое строительство пошагово
Ипотека с долевым строительством имеет некоторые особенности оформления. На начальном этапе все выглядит также, как и при обычном жилищном кредите. В целом процедура выглядит следующим образом:
- заемщик собирает необходимый пакет документов (паспорт, копию трудовой, справку о доходах и другие бумаги, перечень которых устанавливается конкретным банком);
- заявление клиента рассматривает специалист банка и выносит решение;
- при положительном ответе клиенту дается время (может составлять 1 - 3 месяца) для поиска подходящего объекта недвижимости;
- при одобрении вида недвижимости банк дает согласие на финансирование;
- далее заключается договор долевого участия, который необходимо зарегистрировать в Росрегистрации;
- после заключается ипотечный договор с банком, в качестве залога до момента окончания строительства становится не квартира, а право собственности на нее;
- финансовое учреждение переводит средства на счет застройщика.
После же строительства квартиры залогом становится непосредственно сама недвижимость, а не право на нее.
Многие банки до момента полного строительства дома предоставляют ипотеку по более высокой процентной ставке. По окончанию строительных работ риски финансового учреждения снижаются, поэтому он снижает и значение процентной ставки. Иногда разница достигает 1 - 5% годовых.
Плюсом ипотеки такого типа является то, что заемщик при невыполнении обязательств застройщиком может разорвать договор долевого участия в строительстве с ипотекой. В этом случае все выплаченные средства (основной долг + проценты) банк возвращает клиенту, а с застройщиком разбирается уже сам. Это избавляет от рисков самого дольщика, поэтому этот формат жилищного займа более привлекателен, нежели ипотека в залог имеющейся недвижимости.
Особенности договора долевого участия
Неопытный дольщик часто не знает, как должен выглядеть ДДУ с застройщиком. Такой документ обязательно содержит следующую информацию:
- сведения о самом объекте долевого строительства;
- срок гарантии (не должен быть меньше 5 лет);
- цена на квартиру, порядок совершения платежей по ней и сроки для полного погашения стоимости;
- сроки сдачи недвижимости;
- планировка квартиры с указанием площади и размещением в доме (этаж и так далее).
При использовании маткапитала дополнительно потребуется письменное согласие соцзащиты. А если дольщик состоит в браке, то обязательно нужно будет получить согласие от супруга и заверить его у нотариуса.
Выдача ипотеки производится только после регистрации ДДУ. На это может уйти от 10 до 30 дней. После клиент обращается в банк и заключает ипотечный договор с ним.
В каком банке можно оформить ипотеку на долевое строительство
Сегодня покупка строящегося жилья все больше привлекает ипотечных заемщиков. Выгодно это и банкам — они сотрудничают с застройщиками, сами вкладывают в строительство деньги для получения прибыли. Наиболее известными финансовыми учреждениями, предлагающими ипотеку на долевое строительство, являются:
- Сбербанк;
- ВТБ24;
- Дельтакредит банк.
Особо привлекательной является ипотека на долевое строительство в Сбербанке, так как она позволяет получить наиболее выгодную процентную ставку сегодня. В 2018 году продолжается действие акции сниженных процентных ставок на квартиры в новостройках. Условия кредитования выглядят так:
- сумма займа — от 300 000 до 30 000 000 рублей (для Москвы и Московской области значение может быть увеличено);
- первый взнос — 15% от стоимости (значение может увеличиваться до 50%, если заемщик не может подтвердить свой доход документально, тогда ему предлагается облегченная процедура оформления кредита по двум документам);
- срок возврата - до 30 лет, но наиболее выгодные процентные ставки при возврате кредита в течение 12 или менее лет;
- процентная ставка — от 7,4% годовых (включая понижающие коэффициенты за наличие зарплатной карты, электронную регистрацию сделки, личную страховку и скидку от застройщика).
На российском рынке это одно из самых выгодных предложений ипотеки по долевому строительству.
ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.
Какие гарантии дает ДДУ?
1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.
2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.
3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.
4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.
Чем отличается договор ДДУ от ЖСК
1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.
2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.
Что должно быть в ДДУ?
Обязательные пункты:
- Определение объекта строительства.
- Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
- Срок передачи помещения.
- Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
- Гарантийный срок объекта строительства.
- Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.
Кто должен страховать ДДУ?
Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.
Где регистрируют ДДУ?
ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.
Как зарегистрировать ДДУ?
Шаг 1
Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:
- ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
- Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
- Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
- Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
- Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
- Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.
Шаг 2
Уплатить госпошлину за регистрационные действия.
Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.
Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.
Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.
Шаг 3
Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.
При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.
После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:
- дату представления документов;
- перечень представленных документов;
- ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
- ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.
Шаг 4
Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.
Для получения документов потребуется:
- документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
- расписка в получении документов.
Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.
Как проверить регистрацию ДДУ?
- Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
- Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
- Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
- Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).
В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.
Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?
Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора.
Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!
Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?
Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:
- по инициативе участника долевого строительства;
- по инициативе застройщика;
- в судебном порядке;
- по соглашению сторон.
Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.
При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.
Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?
Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.
Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.
Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?
Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:
- К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
- Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.
Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?
Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:
- Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
- Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
- В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
- Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
- Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
- Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
- Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.
Как расторгнуть ДДУ через суд?
ДДУ расторгается в суде, если:
- строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
- застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
- застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
- в других случаях, предусмотренных ДДУ.
В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.
К заявлению нужно приложить:
- копию ДДУ;
- доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
- документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
- расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
- копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
- судебного разбирательства;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
- другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.
Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.
Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.
Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?
- Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
- Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
- Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
- К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
- Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
- Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
- Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
- Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
- Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
- Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
- Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
- Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.
Как рассчитать неустойку по ДДУ?
Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:
- застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
- вы расторгаете ДДУ,
- застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.
1. Размер неустойки
Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.
2. Момент начисления неустойки
Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).
Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.
Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.
Как оформить собственность по ДДУ
Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:
- получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
- постановить дом на кадастровый учет,
- провести обмеры дома.
Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.
Для регистрации вам понадобятся:
- Документ, подтверждающий личность,
- акт приема-передачи квартиры,
- квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
- закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
- заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).
С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).
Как продать квартиру по ДДУ?
Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.
Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.
Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.
Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.
Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.
Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.
Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.
Насколько выгодно долевое строительство?
Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.
Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.
Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.
В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.
Кто контролирует долевое строительство?
Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.
Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.
Ипотекой – разновидность кредитования. Подобные кредиты банки могут выдавать юридическим лицам и населению, которые нуждаются в приобретении недвижимости. Долевое строительство представляет собой инвестиционную деятельность в строительстве. Смысл ее заключается в привлечении застройщиком денег, принадлежащих юридическим лицам и обычным гражданам для возведения недвижимости.
Особенности ипотечных программ
Долевое строительство и ипотека - это абсолютно разные программы, а потому у каждой имеются, несомненно, свои недостатки и достоинства. Перед тем как сделать окончательный выбор в пользу конкретной программы, следует внимательно отнестись к изучению субъективных и объективных факторов, провести их детальный анализ. Под объективными факторами подразумевается ситуация на рынке недвижимости и деятельность определенного застройщика. Субъективными факторами являются финансовые возможности человека, желающего приобрести некий объект недвижимости.Ипотека с ее плюсами и минусами
Несомненным достоинством ипотечного кредитования в банке является возможность заемщиком выбрать объект недвижимости не только на первичном рынке, а и на вторичном. Выбирая ипотечное жилье на вторичном рынке, заемщик сразу же после заключения сделки имеет возможность переехать в новую жилплощадь или же использовать недвижимый объект по иному назначению. Таким образом, заемщик оказывается защищенным от рисков замораживания строительства, с которым иногда сталкиваются граждане, решившие стать участниками долевого строительства.Не обошлось в ипотечном кредитовании и без своих минусов. Таким минусом является переплата, которая по действующим сегодня программам оказывается близко 18-30% в год от ипотечной задолженности. Для многих граждан большим минусом является внесение первого обязательного взноса, который обычно доходит до 30 процентов от общей стоимости, приобретаемого в ипотеку объекта. К тому же не каждый заемщик имеет возможность правильно рассчитать сроки кредитования, обычно выбирается срок больше для подстраховки. Если у человека появляется возможность закрыть свой долг перед банком по ипотеке раньше, в большинстве случаев ему еще приходится оплачивать штрафы.
Перед оформлением ипотечного кредита человеку следует внимательно проанализировать свое финансовое положение и при малейшем намеке на возникновение финансовых проблем отказаться от подобной сделки, так как у граждан, которые больше не имеют возможности производить выплату кредита по договору, банк может забрать недвижимость.
Долевое строительство с его плюсами и минусами
Главным достоинством участия в долевом строительстве следует назвать небольшую стоимость одного квадратного метра, а также график выплаты стоимости недвижимости. Человек может внести плату за недвижимость сразу или разделить ее на части и выплачивать застройщику в течение всего срока возведения объекта недвижимости.Как уже было сказано, у долевого строительства есть свой недостаток. Очень многие отказываются от участия в подобных предложениях из-за высокого риска остаться ни с чем. Ведь в любое время строительство недвижимого объекта может быть приостановлено на неограниченное время. Причинами этому могут стать ненадежность застройщика или недофинансирование строительства банками.
Вопросом о том, задаются практически все ипотечные заемщики. Каким способом это можно сделать, мы рассказывали в одном из наших предыдущих обзоров.
Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!
Долевое строительство - это...
То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство - это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, лицензию и другое.
Как приобрести квартиру в многоквартирном доме
В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.
Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.
Документы, необходимые для заключения договора
В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, какдолевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное с подписями и печатями.
Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.
Особенности оформления ипотеки
Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. - все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, - это комплексное
Переуступка права требования
Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется "переуступка долевого строительства" или "переуступка права требования". Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.
Равнодолевое участие или совместная собственность?
Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение - это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.
Оплата
Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.
Плюсы и минусы долевого участия
Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия - это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.