Многие дачники год за годом пристраивают к своему дому различные помещения. В результате дом становится больше и удобнее, а если поменять обшивку здания, то еще и красивее. Такие работы, ведущие к изменению объема и внешнего вида здания, принято называть реконструкцией. Единых правил осуществления реконструкции не существует - все постройки индивидуальны, поэтому в каждом конкретном случае приходится решать, какие именно работы и затраты необходимы, чтобы добиться желаемого результата.
По семейным обстоятельствам
Чаще всего прибавка площади требуется при существенном увеличении семьи или изменении ее потребностей (выросшие дети нуждаются в отдельных комнатах, взрослые дети объединяются с родителями, появились внуки и т. п.). Бывает, что просто есть свободные деньги, чтобы сделать дом комфортнее. В этом случае многие пристраивают веранду или зимний сад, переоборудуют чердак в мансарду и т. п. Поэтапное строительство удобно тем, что его можно осуществлять постепенно, по мере поступления средств, и через несколько лет получить комфортное жилье, соответствующее потребностям семьи.
Варианты увеличения дома
- переоборудование чердака в мансарду без изменения объема здания
- надстройка второго этажа без увеличения площади застройки
- пристройка дополнительного объема с увеличением площади застройки
Резервы развития
Осуществить перестройку дома будет легче и дешевле, если запланировать ее на этапе проектирования дома, разбив строительство на две очереди. В первоначальном объеме предусматривают помещения, необходимые семье на данный момент, а также закладывают резервы его развития. Если дом будет наращиваться в высоту, рассчитывается необходимая несущая способность фундамента и стен.
В чердачных перекрытиях оставляют проем для будущей лестницы, временно зашив его фанерой. Утеплитель для чердачных перекрытий выбирается такой, чтобы его можно было переложить в конструкцию кровли. Если дом будет увеличиваться по горизонтали, в стене, к которой будет пристраиваться новый объем, не делают окон. Форма крыши должна легко сочетаться с крышей пристройки. Под пристройку можно заранее заложить общий с домом фундамент.
Повысить уровень комфорта в доме можно и без увеличения площади. Иной раз достаточно небольшой модернизации, включающей легкую перепланировку, утепление конструкций и замену устаревшего оборудования.
Точный расчет
Модернизировать можно почти любой старый дом, главное, провести реконструкцию технологически правильно, чтобы не пострадало существующее здание, а пристроенные части были прочными и надежными. Поскольку каждый дом индивидуален, необходимо учесть состояние всех его конструкций и возможность их сочетания с новыми элементами, чтобы понять, насколько они пригодны для отведенной им роли.
Лучше, если это сделает специалист, имеющий соответствующий опыт работы. Если окажется, что конструкции повреждены или их несущая способность мала для возведения надстройки, специалист может предложить другое конструктивное решение и посчитает, сколько это будет стоить. Это позволит прикинуть баланс между затратами и планируемым результатом. Может оказаться, что цена вопроса настолько велика, что проще продать старый дом и купить новый.
Оборудуем мансарду
Проще всего увеличить полезную площадь дома, переоборудовав холодный чердак в жилую мансарду в пределах существующего объема крыши. Такая реконструкция не требует согласований и дает возможность прирастить порядка 60 % процентов от площади первого этажа. Это возможно только в том случае, если форма крыши позволяет разместить в подкровельном пространстве помещение, комфортное для передвижений в полный рост.
В любом случае потребуется ревизия стропильной системы и кровельного покрытия. Ведь после реконструкции вес кровли существенно увеличится за счет утеплителя и изоляционной пленки. Может потребоваться и усиление чердачных перекрытий, поскольку мансарда будет нагружена больше, чем чердак. При нехватке света в скаты крыши нужно будет врезать мансардные окна.
Лестница на второй этаж займет больше полезной площади, чем чердачная. Чтобы увеличить отверстие в перекрытии, придется его частично разобрать и укрепить.
Увеличение дома по вертикали
Увеличить в два раза позволит достройка второго этажа. Он не займет место на участке, не потревожит сложившийся ландшафт и надворные постройки. Но чтобы нарастить дом по вертикали, придется полностью разобрать крышу, а потом смонтировать ее заново на другой высоте. Прежде чем решиться на такую реконструкцию, необходимо тщательно обследовать фундамент дома и несущую способность стен первого этажа. Чаще всего второй этаж возводят с использованием каркасной технологии, легких сэндвич-панелей или газобетона - материалов, которые нагружают конструкцию нижнего этажа минимально.
Можно сделать второй этаж больше первого, оперев его на колонны, установленные по периметру несущих стен первого этажа. Такой вариант подойдет также в случае, когда несущая способность стен первого этажа невелика: конструкции первого и второго этажа можно сделать автономными.
Пристройки типа веранды, террасы или гаража не потребуют создания мощного фундамента и укрепления существующих стен. Поскольку легкие конструкции осаживаются незначительно, их влияние на старый дом будет минимальным. Пристройка жилых помещений к дому – более сложное мероприятие. Новый объем необходимо согласовывать с планом существующего здания.
Предварительно следует обследовать фундамент дома. Нагрузки на грунт, которые возникнут при строительстве фундамента под пристройку, могут повлиять на работу старого фундамента и привести к перекосам существующих стен. Чтобы минимизировать это воздействие, можно использовать в качестве фундамента монолитную бетонную плиту.
Зоны риска
Главный вопрос, который предстоит решить: как соединить новую часть дома со старой, чтобы вся его конструкция оставалась стабильной. Чтобы избежать деформаций, между старым и новым объемом здания оставляют деформационные или осадочные швы шириной 1 -2 см. Они разрезают здание сверху донизу, включая перекрытия и фундаменты, и позволяют отдельным частям здания оседать самостоятельно в вертикальном направлении. Заполнением швов служат пенополистирол, эластичные ленты, пластичные битумные, акриловые или силиконовые массы.
Варианты увеличения жилой площади дома
1- одноэтажный дом с двухскатной крышей
2 – оборудование мансарды с увеличением наклона кровли
3 – оборудование мансарды с надстройкой стен до 1,5м
4 – надстройка полноценного второго этажа
У жителей первых и последних этажей есть возможность увеличить свою жилплощадь за счет обустройства чердака или подвала. Тем, кто решится на этот шаг, придется пережить бумажную волокиту, а также громкий и дорогостоящий ремонт, но результат определенно стоит приложенных усилий. IRR.ru расскажет, как получить дополнительные квадратные метры.
А можно?
В первую очередь необходимо узнать, возможно ли вообще оборудовать нацеленное местечко под свои нужды. Если вы решили сделать мансарду, над вами должен быть именно чердак. Его можно перепутать с техническим этажом, который обустраивать запрещено. У чердака есть характерный признак - скошенная под углом крыша, наличие ее можно распознать по установленным водостокам.
Для обустройства чердака действуют ограничения: допустимый угол наклона кровли для присоединения площади составляет 35-55 градусов, высота потолков должна быть не меньше 2,3 м, а минимальная допустимая несущая способность перекрытия равна 150 кгс/кв.м.
Нельзя переделывать подвалы и чердаки, если дом числится в плане капитального ремонта или в скором будущем запланирован его снос. Важно расположение коммуникаций - обязательно, чтобы у хозяйственных служб всегда был свободный доступ к ним. Некоторые можно перенести и на их месте занять площадь, но есть и такие, которые «подвинуть» нельзя, например, трубопровод и лифтовые коммуникации. Изменения должна позволять и общая конструкция здания - несущие балки и стены сносить запрещено.
Вышеперечисленная информация уточняется в БТИ, и если специалисты дают добро - поздравляем, все только начинается!
Все по закону
Необходимо получить юридическое право на устройство своего подземелья или поднебесной. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ чердаки, подвалы, а также лестничные площадки, лифты, земля рядом с домом и другие площади общего пользования принадлежат всем собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Чаще всего так и есть, только если кто-то не купил намеченную площадь до вас. Это счастливый случай на миллион, так как вам нужно будет договориться о купле-продаже или аренде лишь с одним человеком. Уточнить владельца можно в Росреестре.
На деле практически всегда общие помещения принадлежат всем жильцам дома, поэтому и договариваться придется с ними. Для получения права на обустройство подвала или чердака площадь оформляется в собственность или аренду.
Если в аренду
Чтобы получить площадь в аренду, необходимо собрать согласия на эту сделку у 2/3 собственников дома. При этом если соседи проживают в квартире по договору социального найма, обращаться за разрешением придется к муниципалитету. После заключается договор аренды с ТСЖ, который дает право обустраивать новое место.
Плюсом способа является его относительная простота: не надо добиваться положительного ответа от всех жильцов, есть целая 1/3 на отказы. Есть и существенный минус. Аренда - сделка долгосрочная, но не вечная, так что в будущем вам придется побеспокоиться о своем уголке, если договор расторгнут.
- Заказ проекта. В первую очередь обращаемся в любую организацию, которая имеет разрешение СРО. Архитекторы выполнят все необходимые чертежи в соответствии с учетом технических условий на объекте.
- Согласование проекта. Проект должен быть подтвержден рядом инстанций: санэпидемнадзором, районным архитектором, управлением охраны памятников, пожарным надзором и др.
- Проведение работ. Наконец строительная бригада выполняет все необходимые работы по переустройству, и чердак или подвал вводятся в эксплуатацию.
- Регистрируем изменения. По завершении строительства оформляют акт о переустройстве помещения в городской жилищной инспекции. После обращаются в БТИ, чтобы в технической документации зарегистрировать изменения.
Если в собственность
В этом случае придется собрать разрешение у всех без исключения жильцов и оформить свидетельство на право собственности. Зато это будет личная площадь, которой распоряжаетесь только вы.
Если никого не спрашивать
Рискнуть, конечно, можно, но потом по решению суда вас обяжут снести все построенное за свой счет, потому что самовольные постройки незаконны. Подать иск может любой сосед, у которого вы без спроса позаимствовали площадь. К тому же, неоформленное должным образом имущество в дальнейшем продать невозможно.
Поехали!
Итак, вы получили право на площадь, и теперь можно приступать к организации переустройства чердака или подвала. Действуем по порядку:
Вся бумажная волокита занимает от 1,5-5 лет. Самые сложные этапы - оформление собственности или аренды и получение согласия от надзорных органов.
Отметим, что после окончательной регистрации чердак или подвал все равно будут считаться не жилыми помещениями. Это значит, что в них нельзя делать спальни и детские. Лучше их обустроить под мастерскую, тренажерный зал или бильярдную.
Сколько это стоит
Если бумажная волокита и остальные трудности вас не отпугнули, то приготовьтесь еще и к тому, что сделать чердак или подвал очень дорого. Во-первых, нужно заплатить за саму площадь. Стоимость подвалов и чердаков ниже, чем цена на жилые помещения, но конкретных цифр нет, так как все зависит от статуса дома.
Также нужно заказать проект перепланировки нежилого помещения, который обойдется в сумму не менее 200 000 руб. К ним добавляется реализация проекта - строительство, за которое придется выложить от 10 000 руб. за кв.м. Добавьте стоимость посреднических услуг по работе с документами, такие агенты берут не меньше 100 000 руб., сюда же - оплата справок, штрафов и других платежей для оформления процедуры, которые обойдутся в 50 000 руб. и более. И даже после ввода в эксплуатацию за дополнительные метры придется оплачивать коммунальные услуги, которые могут увеличиться после расширения в 2 раза.
Трудности пугают, но вертикальное увеличение квартиры вверх или вниз - это удобно, просторно и стильно. К тому же на мансардах всегда витает особая романтичная атмосфера: там можно почувствовать себя настоящим поэтом или художником.
По материалам сайта "Из рук в руки"
____________________
Нашли ошибку или опечатку в тексте выше? Выделите слово или фразу с ошибкой и нажмите Shift + Enter
или .
Причиной стрессов и психологического дискомфорта, как ни странно, может быть даже тесная, точнее неверно распланированная квартира. Меж тем многие из нас только мечтают о просторном жилье, хотя для решения проблемы иногда достаточно небольших усилий - а именно рационально организовать пространство.
Первое, с чего следует начать, - выделить приватные и общественные зоны. Самый простой и дешевый способ - с помощью ширмы или ткани, чуть подороже обойдутся раздвижные двери-купе. Если позволяют потолки - можно сделать кровать под потолком - «на чердаке». Такие решения популярны для квартир, расположенных в мансардах. Однако наиболее трудоемким, интересным и эффективным методом станет перепланировка.
Перепланировка - когда она оправдана
Что можно сделать, чтобы организовать дополнительные метры:
- объединить комнаты,
- перенести дверные проемы,
- увеличить количество комнат,
- изменить назначение комнат (из санузла в гардеробную, из кладовки - в кабинет),
- добавить квадратные метры одной комнаты к другой,
- объединить жилое пространство с лоджией и балконом.
Решившись на перепланировку, вы должны четко осознавать, какие действия запрещены законом, а какие нет. Нельзя трогать несущие конструкции и опоры, демонтировать вентиляционные системы, электроразводку, газовые стыки, создавать жилые комнаты площадью менее 9 кв. метров без окон. Сложности могут возникнуть при переоборудовании кухни и ванной комнаты: в ряде случаев может потребоваться согласие соседей примыкающих квартир.
Конечно, в результате перепланировки не должна пострадать общая конструкция дома. Проект, составленный профессиональным архитектором, необходимо согласовать с местной администрации и только после этого приступать непосредственно к работам. Обычно рассмотрение заявки длится до 45 дней. Не забывайте, что если после переделки меняется площадь квартиры, то новый проект должен пройти государственную регистрацию.
Самый распространенный вариант перепланировки - объединение кухни со спальней (гостиной). На самом деле для спальной зоны совсем не требуется большого пространства, достаточно 8–10 квадратных метров. А потому просторная кухня-гостиная +небольшая зона для сна будут более функциональным решением, нежели две равнозначные по метражу комнаты. Стоит учесть и то, что при такой гостиной «легче» смотрится линейный кухонный гарнитур. Подобрать наиболее оптимальные решения помогут профессиональные архитекторы из группы компаний «Концепт» в ТК «Ланской» .
Лоджия как продолжение квартиры
Если в вашем распоряжении имеется лоджия (или балкон), не торопитесь захламлять ее велосипедами, автомобильными шинами и прочим сезонным инвентарем. Перенесите сюда рабочее место, и пространство в гостиной станет заметно шире.
Лоджию, примыкающую к кухне, логичнее переоформить в столовую. Тренажерный зал или гардеробная - прекрасная идея для обустройства балкона, выход на который ведет из спальни.
Создать приватную зону, место для уединения или уголок для чтения можно из лоджии (или балкона), соединенной с гостиной. При переустройстве дополнительных помещений будьте внимательны, согласно российскому законодательству, переделка балкона или лоджии в жилое пространство также влечет за собой согласование в соответствующих инстанциях.
Минимум мебели - максимум пространства
Из мебели стоит оставить только самую необходимую, встроенную и трансформирующуюся. Минимум тяжелых предметов, драпировок, ковров, скопления мелких деталей. Помните: количество воздуха в квартире обратно пропорционально количеству мебели. Так что перед тем как меблировать квартиру, задайте себе вопрос: а так ли вам нужен диван или может лучше ограничиться стульями и кроватью, а все вещи разместить в гардеробной, раз и навсегда забыв про громоздкие шкафы.
Если у вас есть кладовка, смело отказывайтесь от дополнительных шкафов, которые неумолимо сокращают полезную площадь. Второй санузел, в том случае если вы не испытываете в нем необходимости, можно легко переоборудовать в гардеробную или прачечную, в этом вам помогут в ТК «Ланской» в компании «Вавилон».
Уберите часть ненужных межкомнатных дверей, например, между гостиной, кухней и прихожей - и вы увидите, как наполнится воздухом и светом жилое пространство. Распашные конструкции хороши для просторных квартир, в противном случае они неизбежно будут захватывать лишнее пространство во время открывания и закрывания.
Действуйте рационально, по принципу «ничего лишнего». Отличный вариант для однокомнатной квартиры - модульная система, которая позволит делать моментальные перестановки и конструировать обстановку по своему вкусу.
Магия отделки
Зонировать квартиру можно с помощью визуальных акцентов, смены фактур, цветов, оптических иллюзий и зеркал. Если хотите придать объем, основной цвет должен быть светлым.
Для помещений с низкими потолками используете обои с вертикальным рисунком, расставляйте цветовые акценты, подбирайте контрастные цвета, используйте мелкие узоры. Визуально расширить пространство поможет декорирование потолка с помощью продольных полос, направленных на яркую стену. Ламинат и паркетную доску укладывайте продольными полосами по направлению к окнам. Узкие комнаты разрядят полы, уложенные «елочкой» или «палубой». О способах укладки паркетной доски вам расскажут специалисты компании «Марка Пола», находящиеся в ТК «Ланской».
Глянцевые потолки увеличат объем комнаты, а несколько сценариев освещения поможет добиться органичного сочетания функциональной и декоративной подсветки.
Декор используйте в умеренном количестве, желательно, чтобы это были предметы правильной геометрической формы.
Поистине огромные возможности представляют собой зеркальные поверхности, порой увеличивая площадь комнат в два раза. Такой же эффект могут создать и шкафы-купе с раздвижными зеркальными поверхностями.
Обновлено 23.10.2017 06:27
Увеличение жилой площади квартиры за счет лоджии (балкона, коридора) связано с проведением перепланировки, то есть изменением конфигурации квартиры, требующим внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Перепланировка квартиры включает, в частности, перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).
Не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил N 170).
Кроме того, при переустройстве жилых помещений не допускается в том числе (п. п. 11.1, 11.7, 11.9 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):
Ухудшение условий эксплуатации дома и проживания граждан;
Перенос радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы;
Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления;
Нарушение требований строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов.
Для увеличения жилой площади квартиры за счет лоджии, балкона или коридора рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки квартиры.
Заключите договор о подготовке проекта перепланировки с организацией или индивидуальным предпринимателем, вступившими в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющими свидетельство о допуске к таким работам (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).
Организация или предприниматель, разработавшие проект, должны согласовать его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре).
Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами.
Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления.
Примечание. В г. Москве перепланировку согласовывает Мосжилинспекция (п. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).
Для этого собственник (уполномоченное им лицо) должен обратиться в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры непосредственно либо через МФЦ и представить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 26 ЖК РФ; п. п. 2.6, 2.8, 2.10 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП):
1) заявление о перепланировке;
2) правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии);
3) проект перепланировки квартиры, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
Примечание. Если вы хотите согласовать проведение перепланировки по типовому проекту, в заявлении о перепланировке укажите ссылку на такой типовой проект. Типовые проекты перепланировки помещений в многоквартирных домах размещаются в свободном доступе на официальном сайте Мосжилинспекции (п. 2.10.5 Административного регламента N 508-ПП);
4) технический паспорт квартиры;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки (если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры).
Вы можете не представлять правоустанавливающие документы на квартиру, если право на нее зарегистрировано в ЕГРП, а также технический паспорт и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В этом случае орган, осуществляющий согласование перепланировки, запросит указанные документы самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).
После принятия от вас документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, или МФЦ выдаст вам расписку в получении документов с указанием их перечня и даты получения (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку.
В течение 45 дней с момента получения всех необходимых документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, должен принять решение о согласовании перепланировки квартиры либо об отказе. Если вы подавали документы через МФЦ, срок принятия документов исчисляется со дня их передачи МФЦ в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).
Решение должно быть направлено вам в течение трех рабочих дней с его принятия (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).
Примечание. Отказ в выдаче разрешения о согласовании перепланировки можно обжаловать в суд в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе (ч. 1 ст. 218, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).
Решение о согласовании перепланировки является основанием для проведения перепланировки квартиры (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
Шаг 4. Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке.
Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.
Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Орган, осуществляющий согласование перепланировки, направляет акт приемочной комиссии в Росреестр (ст. 28 ЖК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
Получите обновленный кадастровый паспорт и обратитесь в территориальное отделение Росреестра или МФЦ с заявлением об уточнении сведений об объекте недвижимого имущества (абз. 2 п. 10 ст. 33 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ).
За внесение изменений в записи ЕГРП взимается государственная пошлина в размере 350 руб. (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
При необходимости получения нового свидетельства о праве собственности размер государственной пошлины составит дополнительно 350 руб. (пп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Полезная информация по вопросу
Официальный сайт Росреестра - www.rosreestr.ru
Официальный сайт Государственной жилищной инспекции г. Москвы - www.mgi.mos.ru
Call from mobile
You"ll need Skype CreditFree via Skype