Из чего состоит площадь квартиры. Как разграничить общую и жилую площадь квартиры? Пример из жизни

Сегодня мы постараемся понять, что входит в жилую площадь квартиры. Данный вопрос начинает интересовать граждан, когда они собираются осуществить сделку с недвижимостью. А именно, с квартирой. Всегда важно знать и понимать, сколько места будет отведено "для проживания". Как показывает практика, чем больше этот показатель, тем выше стоимость жилья. Вполне нормальное явление, которому не стоит удивляться. Правда, у любой квартиры есть не только жилая, но и иные типы площадей. Они тоже играют свою определенную роль. Все подробности относительно размера жилья необходимо понимать. Только тогда вы сможете оценить по существу, насколько квартира подходит вашим требованиям.

Три составляющие

Что входит в жилую площадь квартиры? Перед тем как начинать разбираться в данном вопросе, необходимо познакомиться со всеми "размерностями" жилища. Уже было сказано, что их несколько. На данный момент можно выделить 3 составляющие квартиры:

  • жилая площадь;
  • площадь квартиры;

Без этих знаний нельзя точно сказать, на какую квартиру вы соглашаетесь. Поэтому у продавцов недвижимости всегда запрашивают данную информацию. Если вы будете знать, что включено в каждый тип площади жилья, можете не бояться обмана при сделках с недвижимостью.

Общее

Итак, для начала необходимо познакомиться с таким понятием, как общая площадь жилья. Обычно в нее входят все жилые и нежилые помещения, которые только имеют отношение к предлагаемому жилищу.

Обратите внимание, что сюда в обязательном порядке не включаются лоджии и балконы. Вообще, очень часто продавцы стараются обмануть своих клиентов, указав данные составляющие в качестве жилого помещения. Это неправильно. Согласно Жилищному кодексу, балконы и лоджии вообще не относятся к площади квартиры. Поэтому они как бы должны "стоять особняком" и указываться в объявлениях просто для ознакомления.

Жилое

Что входит в жилую площадь квартиры? Для начала придется узнать, что вообще означает данный термин. Не трудно догадаться, что жилая площадь - это пространство, в котором будут проживать люди. Иными словами, помещения, пригодные для жилья.

Вроде бы ничего трудного для понимания. Только население часто не может точно ответить, что включено в данную площадь. Ведь в квартирах бывают и разное количество комнат, и подсобки, и даже ванная комната имеет место. Неужели все это включается в нашу сегодняшнюю основную составляющую? Вовсе нет. Но чтобы понять в полной мере, что входит в каждую из трех существующих площадей, необходимо рассмотреть еще одно понятие.

Все и полностью

Какое именно? Есть такой термин, как "площадь квартиры". Обычно под ним подразумевается полностью вся квартира. Все жилые и нежилые помещения, а также прочие составляющие.

Именно в площадь квартиры включается балкон. И лоджия тоже. Обычно такое пространство еще называют полезным. Разнообразные антресоли тоже включаются в понятие полезной площади. В России используется именно такое толкование. Но в других странах под полезной площадью понимаются только эксплуатируемые помещения в жилье. Вот такая путаница!

Конкретные составляющие

Что входит в жилую площадь квартиры? Уже было сказано, что это - пригодные для проживания помещения. Именно они включены сюда. Выражаясь простым языком, под данным термином понимают комнаты.

Выходит, чем их больше, тем выше будет данный показатель. Обратите внимание, что ванная комната не включена в жилую площадь. Почему? Она не пригодна для проживания. Поэтому нельзя считать ее жилой. Это место, без которого не обойтись, но жить в ней никто не будет.

Входит ли кухня в жилую площадь квартиры? Нет. Это неправильно. И данную особенность тоже придется принять во внимание. Ведь продавцы могут пытаться увеличить показатель жилой площади на счет кухонного помещения, а также балконов и санузла.

Так что включено в "жилую часть" квартиры? Комнаты. Самые обычные комнаты, в которых вы будете жить. Чем их больше, тем выше данный показатель. Больше ничего сюда не относится. Ни одна составляющая квартиры не включается в жилую площадь.

Правила подсчета

Хорошо, что относят к нашему основному показателю, влияющему на стоимость недвижимости, разобрались. Теперь неплохо было бы понять, как считают жилую площадь. Этот момент крайне важен. Ведь от него будет напрямую зависеть стоимость жилища.

Все легко и просто. Мы уже выяснили, что составляющая данного пространства - жилая комната. Дальше все просто. Чтобы понять, какая площадь отводится для проживания, необходимо сначала подсчитать метраж каждой комнаты, а после полученные значения сложить воедино. И у вас получится нужный показатель. Как считается площадь комнаты? Здесь приходят на помощь самые обычные математические формулы для расчета площади квадрата и прямоугольника. Все измерения проводить необходимо по внутренней стороне плинтуса.

Составляющие общей площади

На что еще стоит обратить внимание? К примеру, что включает в себя общая площадь жилища. Этот важный показатель тоже для многих играет роль. По нему можно определить, какое пространство отведено в целом для ваших нужд, а не только для проживания. Сюда включены:

  • туалет (при раздельном санузле);
  • кухня;
  • прихожая;
  • гардеробная;
  • спальни;
  • гостиные;
  • прочие комнаты и помещения в жилище.

Обратите внимание на то, что уже было сказано ранее - нельзя приписывать к общей площади балконы и лоджии. Жилищный кодекс РФ указывает на то, что данные помещения вообще не относятся к квартире. Учтите это. Нередко покупатели вообще не знают о данном правиле, что влечет за собой негативные последствия.

Еще один момент - разнообразные ниши и лестницы включаются в "общее пространство" квартиры, но с определенными условиями. Какими именно? Помимо помещений, также стоит приписать к данному показателю:

  • ниши от 2-х метров в высоту;
  • внутриквартирные лестницы (пространство под ними);
  • арки более 200 сантиметров по высоте;
  • печи отопления;
  • выступающие элементы.

Вместо заключения

Вот так все легко и просто, если разобраться. Теперь понятно, что входит в жилую площадь квартиры и не только. Отныне обмануть вас будет весьма проблематично.

Чтобы узнать вышеперечисленные показатели в конкретных измерениях для определенной квартиры, необходимо взять выписку из БТИ. Там будет нарисован план квартиры с подробным метражом. Соответственно, здесь указывается и общая площадь, и жилая, и нежилая. Именно этот документ влияет на стоимость жилья.

Вообще, в нашем сегодняшнем вопросе очень много спорных моментов. И, как правило, именно выписка из БТИ способна решить все проблемы. Данный документ служит основанием для подсчета стоимости квартиры. Если вы планируете сделку с недвижимостью, всегда просите выписку у продавца. Только так вы сможете обезопасить себя от лишних ошибок.

— У меня после сдачи квартиры оказалось на 170 квадратных сантиметров больше, чем было по договору. Откуда прибавились лишних полметра, я так и не поняла. А в кухне обнаружилась в стене незапланированная ниша 30 на 40 см. Я долго пытала представителей застройщика, на кой мне такая ниша на кухне, почему ее не было в плане, который мне показывали изначально, и вообще откуда она взялась. Застройщик сказал, что что-то намудрили строители. В итоге пришлось за лишнее заплатить почти две тысячи долларов, — рассказывает Светлана, недавно закончившая ремонт в новой квартире. — Причем ниша находится напротив стены с плитой, то есть мне пришлось менять уже сложившийся в голове план кухни. В итоге я сообразила, что в нишу можно втиснуть узкий и до потолка шкафчик для приправок и круп. Но до сих пор ужасаюсь, представляя, во сколько мне эта ниша обошлась.

Квартира одна, а площади разные

Внешние метры балконов и лоджий Балкон и лоджия воспринимаются большинством покупателей как важный и >> А вот Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утверждена приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37) видит общую площадь иначе: «3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0».

СНБ -03

8.19 В кухнях жилых домов квартирного типа с отметкой пола верхнего этажа (от уровня проезжей части ближайшего к дому проезда) более 26,5 м, любой высоты общежитий и специальных домов для престарелых и инвалидов, а также предприятий общественного обслуживания, размещаемых в жилых зданиях, следует предусматривать установку электроплит. В жилых зданиях переменной этажности, где одна из его частей имеет отметку пола верхнего этажа более 26,5 м, а другая часть - 26,5 м и менее, электроплиты следует устанавливать во всех частях здания.

Общая площадь квартиры по СНИП или ЖК

В России вопросы обеспечения, пользования, владения, распоряжения, оплаты за пользование жилыми помещениями регулируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ) и рядом иных нормативных актов. В силу важности этого вопроса, ряд норм ЖК РФ имеет императивный (неизменяемый) характер.

Законодательством предусмотрены три вида площадей жилых помещений:

В договорах долевого участия в строительстве есть еще одна категория - жилого помещения, которая может существенно отличаться от общей. При заключении договоров необходимо учитывать нормы отклонения от общей площади жилого помещения и порядок увеличения или уменьшения цены за построенное жилье.

Понятие общей площади квартиры

Перепланировка проводится с соблюдением действующего законодательства и требует разрешения органов местного самоуправления.

По этой причине, несоблюдение порядка перепланировки (получение разрешение органов местного самоуправления, внесение изменений в технический паспорт и прочее) может повлечь за собой признание ее незаконной.

Реконструкция дома - это изменение его размеров, количества этажей, площади, надстройка, перестройка дома. В силу того, что реконструкция затрагивает несущие строительные конструкции дома, то на ее производство необходимо получение разрешения на строительство.

На что влияет площадь квартиры?

Законодатель различает три вида площадей жилых помещений:

  1. общая;
  2. жилая;
  3. площадь жилья.

Общая площадь жилого помещения используется в целях:

  • расчета размера платы за отопление ;
  • расчета доли собственника жилья в общем имуществе многоквартирного дома (доля пропорциональна размеру общей площади);
  • расчета налоговой базы при уплате налога на землю , находящейся в общей долевой собственности (пропорционально размеру общей площади);
  • расчета налоговой базы при уплате налога на жилое помещение и налогового вычета по налогу на имущество физических лиц;
  • определения размера стоимости 1 м 2 общей площади при передаче гражданам жилых помещений в случае признания их прежнего дома аварийным и включения его в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда;
  • определения нормы предоставления жилья;
  • определения учетной нормы жилого помещения исходя из размера которой, выявляется уровень обеспеченности граждан жильем;
  • определение размера площади жилья, выделяемого по договору социального найма либо в собственность различным категориям лиц (военнослужащие, инвалиды, сироты и прочее);
  • расчета размера социальной выплаты участникам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 гг.;
  • расчета размеров безвозмездных социальных выплат на жилье с привлечением средств федерального бюджета.

До 1 января 2020 г. все субъекты РФ должны перейти на порядок исчисления исходя из кадастровой стоимости квартиры.

На данный момент, на такой порядок перешли 28 субъектов РФ, в том числе г. Москва, Бурятия, Башкортостан, Владимирская, Ивановская области и т.д. В связи с таким изменением порядка исчисления налога, увеличивается налоговая нагрузка на граждан, поэтому законодатель установил вычеты (не облагаемые налогом площади) в отношении объектов жилого назначения в размере 20 м 2 общей площади - для квартиры, 10 м 2 - для комнаты, 50 м 2 - для дома.

Определение размера жилой площади целесообразно для:

  • определения размера санитарной нормы жилья;
  • предоставления жилья в общежитии (не менее 6 м 2 на одного человека) (ст. 105 ЖК РФ);
  • оценки жилья для заключения договора купли-продажи недвижимости;
  • составления акта обследования жилищно-бытовых условий жизни несовершеннолетнего органами опеки и попечительства;
  • заключения договора ;
  • составления акта приема-передачи по договорам купли-продажи, мены, аренды, социального найма.

Определение площади помещения осуществляется в целях:

  • определения размера жилья , находящегося в собственности гражданина, при предоставлении ему квартиры по договору социального найма;
  • статистического учета жилищного фонда в РФ, расчета размеры оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и других целей;
  • расчета стоимости оплаты за общедомовые нужды;
  • расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Подсчет общей и жилой площади квартиры

Законодатель предусматривает различные способы подсчета общей и жилой площади жилья в зависимости от целей, для которых этот расчет производится:

  • В соответствии с ЖК РФ, общая - определяется как общая сумма всех жилых и вспомогательных помещений.
  • По статистическому наблюдению готовой строительной продукции и методикам оценки деятельности органов местного самоуправления, общая площадь - это площадь всех жилых и подсобных помещений и площадь веранд, террас, лоджий, балконов, подсчитанных с понижающими коэффициентами (балконы, террасы - 0,3%, лоджии - 0,5%, веранды и холодные кладовые - 1%).
  • Жилая площадь определяется как сумма всех жилых помещений . Подсобные помещения, лоджии, балконы, террасы, веранды в расчете жилой площади не учитываются.

Определение площади квартиры, купленной по договору долевого участия

На данный момент нет методики определения стоимости квартир по . Обычно строители определяют стоимость исходя из доли, которую составляет площадь жилого помещения в общей площади всех квартир строящегося дома.

В договорах долевого участия указывается проектная площадь жилья, включающая:

  • жилую площадь;
  • площадь вспомогательных помещений;
  • балконов и лоджий.

В связи с этим возможны случаи, когда фактическая площадь передаваемого жилого помещения отличается от проектной, указанной в договоре.

Если в договоре стороны предусмотрели возможность увеличения площади и порядок внесения доплаты в связи с этим, то такое отклонение не считается нарушением прав участника долевого строительства, поскольку величина отклонения не указывает на отступление застройщиком от условий договора и на непригодность жилого помещения для проживания.

Если же оговорки о возможном договор долевого участия не содержит, то участник вправе обратиться в суд с исковыми требованиями к застройщику о возврате излишне уплаченной суммы. Размер суммы денежных средств суд будет исчислять, учитывая размеры общей площади квартиры, рассчитанной по правилам ст. 15 ЖК РФ.

Н. предъявила иск о взыскании с застройщика излишне уплаченных денежных средств по договору участия в долевом строительстве. Н. заключила с застройщиком договор долевого участия, по окончании строительства застройщик должен был передать Н. однокомнатную квартиру, размер которой составлял 50 м 2 , жилая - 38 м 2 , балкон - 5 м 2 .

Стоимость квартиры была рассчитана исходя из всей площади квартиры, без применения коэффициентов. Н. подписала акт приема-передачи квартиры без замечаний, никаких претензий по ходу исполнения договора не высказывала. В договоре стороны не указывали, что будут применять понижающий коэффициент к расчету площади балкона.

В соответствии с «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ» от 04.08.1998 г., для балконов и террас применяется коэффициент - 0,3%. Соответственно, цена квартиры должна была рассчитываться с учетом указанного коэффициента. В связи с этим суд признал законными исковые требования И. и удовлетворил предъявленный иск.

Заключение

Определение площади квартиры используется в различных целях:

  • при расчетах за коммунальные услуги,
  • в договорах долевого участия,
  • при определении нормы жилья и нуждаемости граждан в улучшении жилищных условий и т.д.

В силу этого, очень важно различать, когда используется общая, а когда жилая. Корректное применение расчетов поможет избежать неопределенности в расчетах с застройщиками, в уплате налогов, оплате коммунальных услуг.

Вопрос

Расчет стоимости коммунальных услуг по площади квартиры

Я получила квитанцию по оплате коммунальных услуг, из которой видно, что наша управляющая компания рассчитала стоимость всех услуг, исходя из размеров всей квартиры. Законно ли это?

Ответ
Стоимость отопления рассчитывается исходя из общей площади, в которую входят жилые помещения и вспомогательные. Стоимость обслуживания квартиры рассчитывается, исходя из всей площади квартиры с применением понижающих коэффициентов для лоджий, балконов. По той причине, управляющая компании рассчитала стоимость коммунальных услуг неверно.

Два законодательных кита на которых лежат регулятивные функции по жилью - это:

  1. Жилищный кодекс от 2005 года.
  2. СниП от 2003 года, известный под названием «Здания жилые многоквартирные».
  3. Федеральный закон №384 от 30.12.2009 года, которому принадлежит приоритетность регулирования. При необходимости он отменяет некоторые пункты прежней редакции СНиП от 2003 года (в отличии от СНиП не учитывает балкон в общей жилой площади).

Важно! Некоторые положения вышеприведённых документов, упразднены введенным в 2009 году Федеральным законом под номером 384-Ф3.

Пройдёмся по жилищному кодексу, а именно важным его моментам:

  1. Статья 15-й пункт 5 - это основа для расчетов по общей площади вашего жилья - она равна сумме всех площадей квартиры, также вспомогательного характера, в которых происходит удовлетворение всех нужд и потребностей владельца, не беря к учету балкон, лоджию, веранду, террасу.
  2. Статья 16-й - определяет виды жилых помещений (пункт 1), к которым относит: жилые дома или их части, квартиру или ее часть, комнату.
  3. Статья 16-й пункт 3 - определяет понятие квартиры - структурное помещение обособленного характера, находящиеся непосредственно в многоквартирном доме, имеющее непосредственный доступ в помещения общего пользования, которое состоит из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного плана, удовлетворяющие бытовые и другие потребности владельца.

По данным вышеуказанного СниПа, под общей площадью, сданной в эксплуатацию квартиры, следует понимать, ее расчет на основании внешних габаритов. А вот тут уже идет прямое включение и лоджии, и балкона и т. п.

  • Лоджия - 0,5.
  • Балкон, терраса - 0,3.
  • Веранда, кладовая холодная - 1.

Однако, нужно помнить и понимать, что СниПы - это хорошо, но главенство Жилищного кодекса - еще никто не отменял. Значит и ориентироваться нужно на него.

Что входит в общую площадь квартиры

  • Коридор.
  • Кухня.
  • Ванная комната.
  • Туалет.
  • Спальня (ни).
  • Кладовка.
  • Другие помещения, кроме лоджии, балкона, веранды, террасы.

Не будет лишним иметь понятие обо всех видах площадей, которые есть в квартире:

  1. Общая - сумма всех площадей жилья, которые должны быть учетны согласно ЖК РФ.
  2. Жилая - сумма площадей жилых комнат, которые выделены таковыми при проектировке здания. Смысловое назначение данного помещение - постоянное проживание человека.
  3. Полезная - в нашей стране - это сумма площадей всех помещений, с учетом балкона, антресоли, кроме лестничных пролетов, лифтовой шахты, пандуса и подобное, заграницей - сумма только используемых площадей.

Входит ли балкон в общую площадь квартиры

Как бы ни хотел жадный чиновник внести в общую площадь вашей квартиры лишние метры, но балкон вносит сюда не получиться. Хотя он, конечно же, будет приводить вам за основу СниП от 2003 года, который дает ему такую возможность, однако, вы спокойно утверждайте, что за основу при таком расчете нужно брать ЖК РФ. А он исключает балкон из общей площади вашей квартиры.

Входят ли перегородки в общую площадь квартиры

Перегородки идут как части вспомогательных или основных помещений, которые согласно ЖК и СниП, нужно включать в общую площадь квартиры.

Важно! Измерять расстояние, которое будет применено в расчете общей площади квартиры, нужно по периметру всех стен по высоте от 1,1 до 1,3 метра от пола.

Сюда включают площади:

  • Ниши с высотой от 2 метров.
  • Арочные проемы от 2 метров.
  • Внутриквартирной лестницы (под ней).
  • Выступающий конструктивных элементов.
  • Отопительной печи.

Спорные моменты

Так как действующие законы нашей страны постоянно модифицируются, спорных моментов в данном вопросе возникает множество и весьма часто. Ведь большинство нюансов регулируются различной документацией и подзаконными актами, которые не находятся в доступности к рядовому обывателю.

Важно! Все данные характеристик жилых помещений, основанных на строительном проекте и замерах сотрудников БТИ, имеют справочное отображение в акте приемки объекта.

Так, площадь лоджии или балкона будет иметь справочный характер в документах БТИ. По данным этих показателей идет сверка между застройщиком и БТИ.


Права покупателей

Делая покупку жилья в новостройке, при детальном изучении чертежей и проекта квартиры, встает закономерный вопрос, что за коэффициенты и что они скрывают?

Для этого разберем пример:

Покупатель, подписал договор с застройщиком по долевому участию, с расчетом купить квартиру в 77 кв. м. С включением сюда площади лоджии. Однако в договоре, отсутствовали ссылки на используемые в расчётах коэффициенты и выкопировка поэтажного плана строения.

Квартира была введена в эксплуатацию, получен технический паспорт. И тут случилось, оно! Фактическая площадь квартиры составила 72,5 кв. м. В нее внесли площадь всех комнат - 68 кв. м. И лоджию 4,5 кв. м. С применением коэффициента 0,5. и выходит, что за 4,5 кв. м . Вы переплатили. Далее суд. И все аргументы застройщика не были приняты и его обязали вернуть вам деньги за данный метраж.

В отношении рынка вторичного жилья, то часты перепланировки, особенно хозяевами квартир, расположенных этажах зданий. И как итог, лоджии делают отапливаемыми как бы продолжением комнаты. И вот тут, если ранее ее не нужно было включать в общую площадь, то сейчас однозначно - да.

И когда вам приходит счет за теплосеть, обычно в ней идет расчет ориентированный на общую площадь вашей квартиры, без учета балконов, лоджий и т. п. Но когда ваша лоджия стала теплой, ее обязательно внесут в общую площадь . Что, соответственно, повысить ваши расходы на оплату услуг теплосети. Все помещения, которые ранее были «холодными», а сейчас имеет радиаторы, работающие от сети центрального отопления, будут включены в общую площадь жилья.

Судебная практика

Зачастую, судебные инстанции будут на стороне покупателя, как в вышеуказанном примере. Что и не удивительно. Ведь суд ориентировался на главенствующее право Федерального закона, притом, что застройщик брал за основу региональные акты и СниПы. Так что, не нужно дарить свои деньги, а нужно смело идти в суд за своими кровными.

Действующий сегодня Жилищный кодекс РФ утверждает, что общая площадь жилья составляет совокупность всех комнат и вспомогательных помещений квартиры, за исключением неотапливаемых лоджий и аналогичных им помещений в виде балкона и террасы. Помним, что если вы надумали схитрить, не платить за отапливаемую лоджию, будьте готовы, что суд встанет на сторону коммунальщиков, с присуждением вам весьма большого штрафа за такое самоуправство.

Подсчет площади помещений: законы, СП, инструкции, письма

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПРИКАЗ
от 25 ноября 2016 года N 854/пр

Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст.40; 2006, N 30, ст.3287; 2010, N 25, ст.3070; 2016, N 27, ст.4237),

приказываю:

1. Установить понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения согласно приложению к настоящему приказу.
2. Настоящий приказ вступает в силу с 1 января 2017 года.
3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Н.Е.Стасишина.

Министр
М.А.Мень

Зарегистрировано
в Министерстве юстиции Российской Федерации 16 декабря 2016 года, регистрационный N 44769
Приложение. Понижающие коэффициенты для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения

Приложение
к приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 ноября 2016 года N 854/пр

При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:

Министерство экономического развития Российской Федерации
Приказ
Москва 1 марта 2016 г. No 90
об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельногоучастка, требований к точности и методам определениякоординат характерных точек контура здания, сооруженияили объекта незавершенного строительства на земельномучастке, а также требований к определению площадиздания,сооружения и помещения

Приложение N 2
к приказу Минэкономразвития России
от 1 марта 2016 г. N 90

ТРЕБОВАНИЯ
к определению площади здания, сооружения и помещения

1. Требования применяются для целей государственногокадастрового учета при определении площади жилых и нежилых зданий,сооружений, основной характеристикой которых является площадь или
площадь застройки, жилых и нежилых помещений.

2. Площадь здания, сооружения, помещения определяется как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник,трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такогообъекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадейтаких фигур.
3. Значение площади здания, сооружения, помещения определяетсяв квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, азначения измеренных расстояний, применяемые для определенияплощадей, - в метрах с округлением до 0,01 метра.
4. Для помещений в зданиях, сооружениях, возведенных потиповым проектам из сборных конструкций заводского изготовления стиповой планировкой на этажах, допускается производить определениеплощадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующихэтажей площадь принимается по типовому, за исключением помещений, вкоторых имеются изменения планировки.
5. Площадь нежилого здания, сооружения определяется как суммаплощадей всех надземных и подземных этажей (включая технический,мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.
В площадь нежилого здания, сооружения включается площадьантресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд,наружных застекленных лоджий, галерей, переходов в другие здания,тоннелей, всех ярусов внутренних этажерок, рамп, открытыхнеотапливаемых планировочных элементов нежилого здания, сооружения(включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей,открытых лоджий).
В площадь нежилого здания, сооружения не включаются площадиподполья для проветривания нежилого здания, сооружения навечномерзлых грунтах, чердака, технического подполья (в котором нетребуются проходы для обслуживания коммуникаций) при высоте от поладо низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее1,8 метра, наружных тамбуров, наружных балконов, портиков, крылец,наружных открытых лестниц и пандусов, в подвальных этажах -пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей,над подвесными потолками (когда для доступа к коммуникациям нетребуется предусматривать проход для обслуживающего персонала),площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров,монорельсов и светильников.
6. Площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется впределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь мансардногоэтажа нежилого здания, сооружения определяется в пределахвнутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных спазухами чердака, с учетом пункта 11 настоящих Требований. Площадьэксплуатируемой кровли нежилого здания, сооружения определяется впределах внутренних поверхностей ограждений по периметруэксплуатируемой кровли.
В площадь этажа включаются в одноэтажном нежилом здании,сооружении - площадь ярусов этажерок и антресолей, в многоэтажномнежилом здании, сооружении - площадь ярусов этажерок и антресолей впределахрасстояния по высоте между отметками ярусов этажерок иантресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа.
В площадь этажа нежилого здания, сооружения в пределахпожарного отсека не включаются наружные рампы для автомобильного ижелезнодорожного транспорта.
Площадь многосветных помещений, а также пространство междулестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более36 квадратных метров включаются в площадь нижнего этажа нежилогоздания,сооружения.
Расстояния, применяемые для определения площади этажа,измеряются на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола, при наклонныхнаружных стенах - на уровне пола.

7. Площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооруженияна горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыканиясооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входныеплощадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы вподвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением,расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, частисооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высотеменее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивныеэлементы сооружения.
8. Площадь жилого здания определяется как сумма площадейэтажей жилого здания.
В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метраи более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршемвнутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих
конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь жилого здания не включаются площади подполья дляпроветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака,технического подполья, технического чердака, внеквартирныхинженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) игоризонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров,портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а такжеплощадь, занятая выступающими конструктивными элементами иотопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного
проема.
Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого зданияприравнивается к площади террас.
9. Площадь этажа жилого здания определяется в пределахвнутренних поверхностей наружных стен.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас иверанд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площадив уровне данного этажа.
Площадь проемов для лифтовых и других шахт включается вплощадь нижнего этажа жилого здания.
Расстояния, применяемые для определения площади этажа,измеряются на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола, при наклонныхнаружных стенах - на уровне пола.
Площадь мансардного этажа жилого здания определяется впределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды,смежных с пазухами чердака с учетом пункта 13 настоящих Требований.
Площадь эксплуатируемой кровли жилого здания определяется впределах внутренних поверхностей ограждений по периметруэксплуатируемой кровли.
10. Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадейвсех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам,измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте1,1 - 1,3 метра от пола.

11. Расстояния, применяемые для определения площади нежилогопомещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонногопотолка (стены):



При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.
12. Площадь жилого помещения (квартира, комната) состоит изсуммы площадей всех частей такого помещения, включая площадьпомещений вспомогательного использования, предназначенных дляудовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с ихпроживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий,веранд и террас, эксплуатируемой кровли.
К площади помещений вспомогательного использования относятсяплощади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов,кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей, ииные.
В площадь жилого помещения включаются площади ниш высотой 2метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола подмаршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низавыступающих конструкций марша 1,6 метра и более.
В площадь жилого помещения не включаются площадь, занятаявыступающими конструктивными элементами и отопительными печами, атакже площадь, находящаяся в пределах дверного проема.
13. Расстояния, применяемые для определения площади жилогопомещения, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1 - 1,3метра от пола.
Расстояния, применяемые для определения площади жилогопомещения мансардного этажа, измеряются на высоте наклонногопотолка (стены):
1,5 метра - при наклоне 30 градусов к горизонту;
1,1 метра - при 45 градусах;
0,5 метра - при 60 градусах и более.
При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

СП 54.13330.2016 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные"

Приложение А
(обязательное)

Правила определения площади здания и его помещений, площади застройки, этажности и строительного объема

А.1 Правила, определения площади здания, площади помещений, площади застройки и этажность здания, строительный объем

А.1.1 Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания на уровне цоколя, включая выступающие части, в том числе крыльца и террасы. Площадь под зданием, расположенным на опорах, а также проезды под ним включаются в площадь застройки.

А.1.2 Площадь здания (площадь жилого здания) определяется внутри строительного объема здания как сумма площадей этажей.

А.1.3 Площадь этажа здания определяется внутри строительного объема здания и измеряется между внутренними поверхностями ограждающих конструкций наружных стен (при отсутствии наружных стен - осей крайних колонн) на уровне пола без учета плинтусов.

В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

В площадь этажа не включается площадь проемов для лифтовых и других шахт, учитываемая на нижнем этаже.

Площади подполья для проветривания здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, а также тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов в площадь здания не включаются.

Эксплуатируемая кровля при подсчете общей площади здания приравнивается к площади террас.

А1.4 Площадь комнат, помещений вспомогательного использования и других помещений жилых зданий следует определять по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов).

А.1.5 Площадь, занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания, а не являются декоративными, в площадь комнат и других помещений не включаются.

А.1.6 Площадь неостекленных балконов, лоджий, а также террас следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) без учета площади, занятой ограждением.

Площадь размещаемых в объеме жилого здания помещений общественного назначения подсчитывается по СП 118.13330.

А.1.7 При определении этажности здания учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

При определении числа этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и др.

Подполье под зданием независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в число надземных этажей не включаются.

При различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания.

При определении этажности здания для расчета числа лифтов технический этаж, расположенный над верхним этажом, не учитывается.

А.1.8 Строительный объем жилого здания определяется как сумма строительного объема выше отметки +/- 0,000

(надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем определяется в пределах ограничивающих наружных поверхностей с включением ограждающих конструкций, световых фонарей и других надстроек, начиная с отметки чистого пола надземной и подземной частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, козырьков, портиков, балконов, террас, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), проветриваемых подполий и подпольных каналов.

А.2 Правила определения площади квартир, общая площадь квартир

А.2.1 Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).

А.2.2 Площадь под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 м и менее не включается в площадь помещения, в котором размещена лестница.

При определении площади комнат или помещений, расположенных в мансардном этаже, рекомендуется применять понижающий коэффициент 0,7 для площади частей помещения с высотой потолка от 1,6 м - при углах наклона потолка до 45°, а для площади частей помещения с высотой потолка от 1,9 м - от 45° и более. Площади частей помещения с высотой менее 1,6 и 1,9 м при соответствующих углах наклона потолка не учитываются. Высота помещения менее 2,5 м допускается не более чем на 50% площади такого помещения.

А.2.3 Общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

______________________________

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, уточняются по завершении строительства.

Для справки

Согласно части 5 C татьи 15 ЖК РФ «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

После введения в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (с 01.03.2005 г.) первый абзац п.3.37 Инструкции в части включения в общую площадь квартиры площадей лоджий, балконов, веранд и террас, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, не действует. Площади балконов, лоджий, веранд и террас не включаются в общую площадь квартир.
Общая площадь квартиры указывается в кадастровом паспорте помещения (п.1.3 прил.2 к Приказу Минэкономразвития РФ от 18.02.2008 г. № 32) и подлежит включению в состав сведений об уникальных характеристиках помещения, вносимых в государственный кадастр недвижимости (п.6 ч.1 ст.7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). При регистрации прав на квартиру общая площадь квартиры указывается в подразделе I, содержащем краткое описание объекта недвижимости, соответствующего раздела Единого государственного реестра прав (ЕГРП) (п.6 ст.12 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

На заметку

Требования застройщика многоквартирного дома к участнику долевого строительства об оплате стоимости кроме общей площади квартиры дополнительных площадей входящих в состав квартиры лоджии и балкона является необоснованным, если оплата таких площадей не была отдельно оговорена в договоре участия в долевом строительстве.

В большинстве случаев при взаиморасчетах используется отношение площади помещения, предназначенного тому или иному дольщику, к общей площади объекта строительства, например, многоквартирного жилого дома).

В договорах с участниками долевого строительства окончательная цена договора часто определяется как произведение площади квартиры по результатам обмеров БТИ (включая площади балконов и лоджий с установленным коэффициентом) на стоимость 1 кв. м

Жилым помещением в РФ признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательст­ва РФ - п. 2 ст. 15 ЖК РФ.