- Местоположение. К нему относится близость транспортных узлов, инфраструктура, репутация района, криминогенный уровень, рабочие места, экология. Стандартные требования — наличие детских садов, школ, поликлиник, парковочных мест и остановок общественного транспорта.
- Тип дома. Здесь оценивается материал и год постройки. Первое место занимают кирпичные и монолитные дома нового поколения, за ними следует панельная застройка. В последнем случае важную роль играет этажность: чем выше «панелька», тем больше ее ликвидность.
- Состояние здания. Новостройки и реновированные здания пользуются большим спросом, чем старый фонд. Дополнительные очки добавляет благоустроенная придомовая территория.
- Площадь и этаж. Квартиры на первом, последнем и тринадцатом этаже обладают более низким уровнем ликвидности. Та же ситуация складывается с жильем, в котором была проведена незаконная перепланировка.
- Состояние инженерных сетей и перекрытий. Старые трубы, ветхая электропроводка, деревянные перекрытия — факторы риска.
- Ремонт. Критерий достаточно спорный. Кто-то ищет квартиру в состоянии"заезжай и живи«. А кто-то желает сделать ремонт по своему вкусу. В последнем случае чистовая отделка станет «отягчающим обстоятельством».
- Степень застройки микрорайона. Чем больше новых жилых комплексов в округе, тем ниже ликвидность недвижимости. В таких случаях стоит обратить внимание на квартиры с уникальными характеристиками. Преимуществом станет вид на воду, близость парка или удачная планировка.
Сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка на рынке жилья. Редакция "РБК-Недвижимости" выяснила, как распознать ликвидную квартиру.
В условиях нестабильности в экономике, санации банков, падения курса рубля и прочих факторов россияне чаще стали вкладывать свободные средства в недвижимость. Однако сберечь и приумножить имеющиеся накопления поможет далеко не каждая покупка. Кроме того, непременным условием грамотной инвестиции является возможность быстро "сбросить" актив, продав его по выгодной цене.
Важно отметить, что не все жилье одинаково ликвидно. Поэтому при подборе квартиры в новостройке (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, отмечают эксперты компании "Бест-Новострой". Чтобы в текущих рыночных условиях получить максимальную отдачу от инвестиций, нужно вкладывать средства в наиболее ликвидное предложение, добавляют специалисты группы компаний NAI Becar.
В первую очередь нужно помнить о трех китах ликвидности - местоположении, транспортной доступности и развитой инфраструктуре. Квартира в хорошем месте, куда легко добраться отовсюду, будет ликвидной во все времена, если, конечно, при продаже выставлять цену, адекватную рынку, отмечают риэлторы.
Помимо этих основополагающих параметров ликвидность квартиры определяют еще и такие характеристики, как площадь, этаж, виды из окон, размер кухни, наличие балкона или лоджии, высота потолков, удобство планировки, добавляют специалисты "Бест-Новострой".
В корпорации "Баркли" отмечают, что стоит также помнить о репутации застройщика. Еще один немаловажный фактор, который влияет на ликвидность жилья, - продуманные планировки и оптимальная площадь квартиры. "При условии грамотной планировки жилье именно небольшого метража является наиболее ликвидным, - считает коммерческий директор корпорации "Баркли" Екатерина Фонарева. - Сегодня клиенты не желают переплачивать за лишние метры, поэтому квартиры с нерациональными планировками, например комнатами неправильных форм или огромными холлами, могут годами не находить покупателей. В то время как компактные квартиры пользуются все большим спросом".
В "Бест-Новострой" считают, что наиболее важный параметр - площадь: метраж квартиры должен соответствовать ее классу и платежеспособному спросу целевой аудитории. Для жилья категорий эконом и комфорт оптимальная площадь однокомнатной квартиры - 36-42 кв. м, двухкомнатной - 54-62 кв. м, трехкомнатной - 68-82 кв. Так что, приобретая однушку экономкласса площадью 53 кв. м, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет ажиотажным.
Далее - размер кухни, высота потолков и этаж. Чтобы квартира была в дальнейшем востребована, площадь кухни должна быть не меньше 8-8,5 кв. м, а предпочтительнее - 10-12 кв. м, высота потолков - не менее 2,6 м.
Что же касается этажей, то наиболее популярными считаются средние: нередко квартиры в "золотой середине" застройщики оставляют напоследок и реализуют по более высоким ценам, чем на старте продаж. Однако и предубеждения по поводу квартир на первом и последнем этажах считают эхом из прошлого. А вот квартиру без балкона или расположенную "окна в окна" с соседним домом продать действительно труднее.
В NAI Becar отмечают, что важным условием для стабильного удорожания строящейся недвижимости является неконкурентная локация. "В случае, если возле строящегося жилого комплекса, в котором вы приобрели квартиру на начальной стадии строительства, другой застройщик заявил аналогичный жилой комплекс, цену перепродажи, вероятно, придется снизить, - комментирует Полина Яковлева, директор департамента новостроек Becar.
Эксперты Becar отмечают, что даже в насыщенной предложением локации можно выбрать инвестиционно привлекательный объект. "Важно приобрести в чем-то уникальную квартиру, - советует Полина Яковлева. - Например, в одном месте застраиваются сразу несколько жилых объектов, но в одном из них есть предложение с видом на парк или на воду. Даже в условиях избытка предложения в данной локации такие квартиры после сдачи будут стоить дороже.
Также специалисты "Баркли" отмечают, что квартиры с готовым ремонтом будут пользоваться популярностью, ведь такое предложение на рынке сегодня ограничено, в то время как спрос на них постоянно растет. К этим плюсам добавляется и значительная экономия на ремонте. Как отмечают эксперты компании, за счет больших объемов покупки стройматериалов застройщики добиваются значительных скидок. Поэтому ремонт от застройщика может обойтись до 35% дешевле сделанного самостоятельно. Ко всему прочему, в случае, если недвижимость приобретается с целью сдачи в аренду, инвестору не нужно тратить время на отделку.
Сергей Велесевич
При подборе квартиры (неважно, приобретаете вы жилье для собственного проживания или в инвестиционных целях) нужно обязательно учитывать факторы, влияющие на возможность быстро и выгодно реализовать ее в случае необходимости, считает директор АН «Кварц» Ирина Малыгина.
Как распознать ликвидную недвижимость?
Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения объектом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.
Ликвидность недвижимости характеризуется тем, насколько быстро может быть продан объект по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность.
Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта.
Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.
На рынке недвижимости условно выделяют три вида ликвидности: высокая, средняя и низкая. Понятно, что минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса (старое ветхое жилье, жилье в промзонах, жилье в незавершенных строительством объектах и т. д.).
Профессиональные оценщики рассчитывают ликвидность недвижимости по сложным формулам, учитывающим сроки экспозиции и безрисковую ставку. Инвесторам, желающим приобрести несколько объектов для последующей продажи, следует обязательно обратиться к специалистам в области недвижимости. Так, они при измерении вида ликвидности принимают в расчет:
- скорость заключения сделки и время, требующееся для ее завершения;
- расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, нотариальные расходы, а также расходы на проверку и оформление документов);
- неопределенность, связанную с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.
Кроме того, на ликвидность недвижимости влияют следующие факторы:
| Местоположение
|
Близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; Низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; Низкая безработица; Хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов). |
| Ситуация на рынке
|
Превышение спроса над предложением; Высокая активность и хорошая емкость рынка (чем больше объектов продается/покупается, тем ликвиднее рынок); Доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость); Устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность); Сезонность (осенью и зимой, как правило, рынок активнее, чем летом и весной). |
| Характеристики объекта
|
Небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки высокой степени готовности и квартиры в недавно построенных домах продаются лучше, чем жилье в домах 20-30-летней давности); Класс жилья (чем выше класс жилья и престижнее район и дом, тем больше характеристик влияют на его востребованность. Если в эконом-классе покупатель обращает внимание только на метраж и размер кухни, то в элитном сегменте обязательно оценит и видовые характеристики. Квартиры с окнами на улицу, где присутствует повышенный шум от оживленной трассы менее ликвидны, а самые ликвидные варианты - с окнами на набережную, так называемые видовые квартиры. Кроме того, неликвидны высококлассные объекты, расположенные не в самых престижных районах, на окраинах города, да и многокомнатные квартиры в отдаленных спальных районах продаются достаточно долго); Удобство объекта (панорамный вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого, наличие готового качественного ремонта); Обустроенность территории (наличие наземного и подземного паркингов, детской игровой площадки, придомового ландшафтного дизайна). |
| Прочие факторы |
Привлекательность цены (срок продажи во многом зависит от правильной цены объекта. Конечно, квартира с маленькой кухней на первом этаже не очень желанна, но при сниженной цене данный вариант будет востребован. По низким ценам не покупаются только совсем плохие варианты, например, квартиры мизерной площади рядом с дымящими заводами в отдалении от транспорта, на первом этаже и в ужасном состоянии. Продать по заниженной цене - дело нехитрое. Однако большинство владельцев недвижимости, настоящих и будущих, все-таки стремятся извлечь некоторую выгоду от будущих перепродаж). |
Ликвидность жилья могут снижать такие показатели, как угловые варианты квартир, смежные комнаты, деревянные и смешанные перекрытия, деревянные лестницы, слишком запутанная история (когда квартира поменяла более трех-пяти собственников и невозможно точно оценить правомочность всех сделок купли-продажи). Также современных покупателей отпугивают газовые колонки и «сидячие» ванны. А вместе с этим и вид из окон на оживленное шоссе, железнодорожные и автомагистрали с постоянным шумовым эффектом. Причем для 2-3- и многокомнатных квартир немаловажно, чтобы окна не только не выходили на автотрассу, но были обращены на разные стороны света.
А как у нас?
В Нижнем Новгороде среди жилых объектов наиболее ликвидными сейчас являются 1-2-комнатные квартиры в сегментах эконом-класса и эконом-плюс на любых этажах, кроме первого, расположенные в шаговой доступности от остановок общественного транспорта во всех районах города. Такие квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жилье для себя, и те, кто хочет приобрести объект для сдачи в аренду.
Редакция RegionalRealty.ru
30402
9
Ликвидность недвижимости - это понятие, знакомое почти всем, кто так или иначе сталкивался с недвижимостью. Но есть такие вопросы, которые нельзя решить самостоятельно, например, как именно рассчитывается ликвидность или может ли она быть изменчивой и уходить «в минус». При помощи эксперта мы постарались ответить на все вопросы, касающиеся показателей ликвидности.
Кадр из фильма "Отпуск по обмену"
Начнем с того, что такое ликвидность недвижимости
Если не останавливаться конкретно на жилой недвижимости, а рассматривать это понятие в целом, то можно сказать, что ликвидность подразумевает возможность продать объект в минимальные сроки и по наиболее выгодной цене. Такую возможность можно рассчитать, на чем мы остановимся чуть позже. Другими словами, если вы можете продать вашу квартиру по максимальной цене и на нее есть спрос, то она является ликвидной, то есть обладает самым высоким показателем ликвидности.
На рынке недвижимости условно существует три вида ликвидности. Это высокая, средняя и низкая ликвидности.
Как мы уже поняли, то высокая ликвидность подразумевает быструю продажу объекта . Средняя ликвидность связана с более длительными сроками продажи объекта. А минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса.
Есть несколько критериев, которые непосредственно указывают на ликвидность объекта. Если рассматривать только жилые объекты, то можно выделить несколько показателей ликвидности.
Показатели ликвидности недвижимости
- вторичный рынок или новостройки
- расположение объекта
- технические показатели квартиры
Учитывая рассмотренные показатели, вы наверняка подумаете о том, существует ли какая-то формула расчета ликвидности. Мы можем с точностью вам сказать, что конкретной формулы не существует. Есть только четко сориентированная позиция вкладчика средств, который может рассчитать свой доход от приобретения недвижимости. Например, если вы покупаете однокомнатную квартиру в новостройке за 2 млн рублей. При этом она предоставляется в свободной планировке и без отделки. Но приобретаете вы ее на первоначальном этапе строительства. В конечном итоге, после того, как строительство завершится, вы сможете без единого вложения продать такую квартиру за 2 млн 700 тыс. рублей. То есть для вас прибыль составит 700 тыс. рублей. Этот показатель прямо пропорционален ликвидности.
Приобретая объект недвижимости, не стоит и забывать о том, что показатель ликвидности может быть минусовым, что совершенно не относится к нашему рассмотренному примеру. Например, если изначально объект покупался для сдачи его в аренду, но по определенным причинам он не стал пользоваться спросом, то вложение средств в такой объект можно считать бессмысленным с точки зрения получения прибыли с аренды. В любом случае, обращать внимание на ликвидность объекта должны не только инвесторы, но и обычные люди, которые покупают жилье для собственного проживания.
А что по этому поводу думает специалист?
Анжелика Климентьева
Специалист по недвижимости.
Учредитель Центра «Выгодная недвижимость Краснодара».
Какие объекты недвижимости по вашему мнению считаются самыми ликвидными в столице России? Отличается ли показатель ликвидности жилья в столице и в регионах?
Самыми ликвидными, то есть максимально быстро продаваемыми, в Москве по-прежнему являются небольшие однокомнатные квартиры в шаговой доступности от метро.
В принципе, в регионах пользуются спросом те же самые объекты. Разница лишь в том, что там нет метро, если рассматривать города немиллионники. В таких городах учитывается близость жилья к трамвайной линии. Так же как и в Москве, в регионах пользуются спросом квартиры в новых спальных районах, где уже имеется или появится основная инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, магазины, транспортные развязки и т. п. Эти районы обычно удалены от главных магистралей города и приближены к лесопарковым зонам.
Но рынок Москвы принципиально отличается от рынка недвижимости в регионах. Москва - один из крупнейших экономических центров мира - менее подвержена финансовым спадам, привлекает больше денежных потоков, характеризуется высокой миграцией - как внутренней, так и внешней. Покупка жилья здесь рассматривается чаще как инвестиции, к примеру, для последующей сдачи в аренду. В регионах же население в основном обеспечено жильем и приобретает новую квартиру чаще всего с целью улучшения условий.
Есть регионы, которые экономически не интересны инвесторам из-за отсутствия высокого спроса на жилье. Прежде чем «войти» в какой-либо регион, они тщательно изучают рынок, учитывают такие показатели, как уровень промышленного производства, развитие сферы услуг и торговли, международные и межрегиональные связи, уровень безработицы и средние доходы населения, миграция и т. д.
Наиболее перспективными для инвесторов являются города-миллионники и некоторые города на Урале и севере страны: Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск, Ярославль. В этих городах хороший спрос на жильё. Соответственно и ликвидность жилья в них намного выше.
Как вы думаете, стоит ли обращать внимание на показатель ликвидности жилья обычным людям, или это должны делать только инвесторы?
Все, и инвесторы, и люди, которые покупают жилье для себя, всегда должны заранее предусмотреть стратегию выхода (то есть продажи этого жилья), поскольку ситуации в жизни разные бывают. Люди могут сейчас не думать о том, что через 2 года, например, им надо будет куда-то переезжать или менять условия жилья в связи с изменившейся ситуацией в жизни. Поэтому однозначно надо всем заранее задумываться о ликвидности покупаемой квартиры.
- Расскажите, в каких ситуация ликвидность объекта недвижимости уходит в минус для инвестора?
Такое может быть, если изменилась ситуация с местом или с самим объектом.
Пример. На метро Беляево (Москва) как-то на продажу выставить коммерческие помещения в новостройке в ПРЕКРАСНОМ месте, где идет огромный трафик народа из метро. По задумке объект должен был на выходе получиться очень ликвидным и с точки зрения сдачи, и с точки зрения продажи.Затем произошло следующее: дом построили (помещения были на первом этаже этого дома), все магазины заехали, начали торговать. Но прошло буквально 3–4 месяца и перед этим домом поставили киоски и ОТРУБИЛИ ВЕСЬ ТРАФИК ИЗ МЕТРО! Собственники и арендаторы в этих коммерческих помещениях были в шоке, поскольку они купили их по такой цене, которая предусматривала очень хороший трафик (количество потенциальных покупателей), а по факту - их совсем не видно стало. И чтобы зайти к ним в помещения, надо было обойти все киоски, и еще проделать немалый путь.
Вот наглядный пример снижения ликвидности. То есть, продать по той цене, по которой купили, если киоски не уберут, они не смогут: придется серьезно минусоваться как по продаже, так и по аренде (арендаторы не хотят платить дорого за помещения, в которых нет покупателей). Ликвидность и по продаже, и по сдаче упала.
Как вы считаете, какие объекты недвижимости за рубежом могут быть ликвидными для наших отечественных инвесторов?
Я рекомендую инвестировать в том месте, в котором вам будет доступно управление объектом. То есть лучше у себя в городе, а если нет такой возможности, то хотя бы у себя в стране. Инвестировать лучше там, где живёшь.
Покупку недвижимости за рубежом лучше рассмотреть в случае, если вы планируете там жить хотя бы иногда. Это, к примеру, недвижимость на побережье (Болгария, Испания). Фактически это получается не инвестиция уже, а обычная покупка для собственного пользования.
А инвестировать с той целью, чтобы потом перепродать - это, конечно, достаточно сложно, трудозатратно и долго.
С другой стороны, покупать недвижимость за рубежом для того, чтобы только иногда в ней отдыхать, нет смысла. Поскольку ее ведь еще и содержать надо: недвижимость требует внимания и денег. Дешевле и интереснее будет арендовать жилье на момент путешествий. Да и путешествовать все время в одно и то же место - скучно, на мой взгляд.
С финансовой точки зрения лучше выбирать классные места для путешествий, снимать там хорошие апартаменты или номера в гостиницах и наслаждаться сменой мест и впечатлений. Это гораздо выгоднее.
- Какие показатели могут повлиять на рост ликвидности объекта недвижимости?
На рост ликвидности жилья влияют такие факторы:
Плохо убранный двор, а также разрисованные или грязные стены обычно настораживают, так как приличные жильцы дома всегда будут заботиться о поддержании придомовой территории в должном порядке. Если есть дети, то важна детская площадка во дворе.
- Район города. Не совсем разумно будет приобретать квартиру, расположенную далеко от места работы, места жительства ваших родителей или детей. Инфраструктура выбранного района должна соответствовать таким нормальным требованиям, как наличие школ, поликлиник, магазинов, банков, мест для парковок, близость общественного транспорта и т. п.
- Общее состояние здания. Здание, по стенам которого идут трещины или повсеместно отваливается штукатурка, однозначно требует ремонта, а в худшем случае - может быть признано аварийным.
- Соседи могут затруднить комфортное пребывание и нарушить тишину у вас дома.
- Площадь квартиры, этаж. Если в квартире делались перепланировки, они должны быть узаконены и отражены в техническом паспорте на жилье (прим.: читайте об этом ). Если перепланировка не узаконена, лучше не связываться с такой квартирой. Это снижает ликвидность, поскольку добавляет лишних хлопот с БТИ, проблемы и с самим жилым помещением: снос капитальных стен, разрушение вентиляционных каналов, незаконный перенос санузлов, объединение балконов с жилыми комнатами или кухней - все это влияет на эксплуатационные качества квартиры.
- Перекрытия в квартире, выполненные не из современных материалов, а из дерева, имеют высокую категорию пожарной опасности. А их переделка потребует от вас большое количество согласований и материальных затрат.
- Для эстетов и не только большую роль играет вид из окна. Согласитесь, что мало радостного вы найдете в картине за окном, являющей вашему взору мусорные контейнеры, стройку, свалку, места для посиделок местного контингента и т. д.
- Состояние инженерных сетей тоже влияет.
Конечно, район и инфраструктура имеют наиболее важное значение.
Исключением могут быть только новостройки. Потому что строят их, как правило, в хороших районах, пусть иногда и отдалённых от центра. Зато нет ни пыли, ни шума от дорог, ни людской суеты. Во многих новых жилых комплексах решены вопросы с парковкой. Вопросы с общественным транспортом решаются сразу же, практически одновременно с заселением первых жильцов.
Конечно, в только что сданных новостройках сложно говорить о какой-либо инфраструктуре. Но те, кто понимает, что сам-то район прекрасный, и что в перспективе лет через 5 здесь будет всё, что душе угодно, те и поймают удачу за хвост:)А что в нашем понимании 5 лет? Ребёнок родился - мы не успели оглянуться, а ему уже 5 лет, а ещё через год он уже и в школу пойдёт. Ещё пару раз моргнули - а дитё уже и школу закончило. Ещё 5 лет - и у него уже высшее образование за плечами.
Так что новостройки - это отличный пример того, как может вырасти ликвидность объекта всего за 3–5 лет.
Вывод
Как в Москве, так и практически во всех регионах нашей страны, самым ликвидным объектом является малогабаритная недвижимость эконом-класса, которая находится в районах с относительно развитой инфраструктурой. В первую очередь нужно обращать внимание на такие показатели объекта, как район, общее состояние здания, соседи, планировка, площадь и этажность, а также состояние коммуникаций. Учитывать повышенный показатель ликвидности должны все, и инвесторы и обычные покупатели, поскольку в любом случае нужно предполагать, что от жилья нужно будет избавляться.Также наши эксперты советуют планировать заранее тот факт, что ликвидность может уйти в минус по ряду причин.Что касается недвижимости за границей, то мнения наших экспертов сошлись к тому, что лучше все же останавливаться на наших отечественных объектах, поскольку они являются более доступными и ими проще управлять.
Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.
Ликвидность - это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл. , то будут ждать покупателей не один год.
Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.
Недвижимость в рейтинге ликвидности активов
Самый ликвидный актив - это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.
Ликвидность активов (по убыванию)
Второй по ликвидности класс активов - это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.
Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:
- высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
- сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
- продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
- фиксированное местоположение;
- цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки ;
- сложность оценки.
Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.
Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости
Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:
- скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
- расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
- неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.
Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых - расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.
Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости
| Местоположение | - близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; - низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; - низкая безработица; - хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов). |
| Ситуация на рынке | - превышение спроса над предложением; - высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок); - доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость); - устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность). |
| Характеристики объекта | - небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий); - удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого); - обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки). |
| Прочие факторы | - информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность; - сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров - до 12 недель); - сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность); - сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом). |
Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания , Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами - Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.
Один из способов повышения ликвидности недвижимости - превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.
Ликвидность разных типов недвижимости
Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты - около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:
- требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
- меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
- пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.
Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.
«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,- говорит Георгий Качмазов.
Пример высоколиквидной жилой недвижимости - квартиры в лучших районах Берлина . Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.
Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)
В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины - быстрее, чем торговые центры.
Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.
При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.
Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты - они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.
Генеральный директор и основатель Tranio
Юлия Кожевникова, «Транио»