Полистайте любую газету по недвижимости, например, «Полезную площадь», которую Вы сейчас держите в руках. В рекламных модулях некоторых агентств недвижимости Вы увидите отметку: «Застраховано». Что это означает? Чем выгоден такой вид страхования риэлторским компаниям и их клиентам? Об этом мы узнали в ОАО «Страховая компания «Русский мир» у начальника отдела добровольных видов страхования Лидии Федотовой.
Интересно, насколько популярно страхование профессиональной ответственности риэлторов?
Среди всех видов страхования во многих страховых компаниях первое место прочно занимает обязательное страхование автогражданской ответственности (ОСАГО). Это объясняется государственной политикой в отношении автовладельцев. Следом за ОСАГО идет страхование недвижимого имущества юридическими и физическими лицами. Страхование профессиональной ответственности не так популярно, но ежегодно наблюдается рост числа желающих разделить возможные риски в своей деятельности со страховой компанией.
От каких неприятностей могут застраховать себя риэлторы?
В «Правилах страхования ответственности риэлторов», утвержденных Правлением ОАО СК «Русский мир», отмечается, что «риэлтор лицо, осуществляющее риэлторскую деятельность& в отношении недвижимого имущества (земельные участки, здания, строения, сооружения, жилые и нежилые помещения) и прав на него». Страхователем, т.е. лицом, заключившим со страховой компанией договор, могут быть физические лица индивидуальные предприниматели, осуществляющие операции с недвижимостью, и юридические лица, занимающиеся риэлторской деятельностью.
И физические, и юридические лица могут застраховать свою профессиональную деятельность от непреднамеренных ошибок или упущений перед клиентом (или, говоря языком страховщиков, выгодоприобретателем). Например, при продаже квартиры в агентстве недвижимости не было полной информации обо всех возможных наследниках. Позже какие-нибудь неучтенные внучатые племянники появились и потребовали свою долю недвижимого имущества. От подобных ошибок и страхуется профессиональная деятельность риэлторов.
На какую сумму, как минимум, страхуется профессиональная ответственность риэлторов?
По требованию Российской Гильдии Риэлторов страховая сумма должна быть не менее средней стоимости однокомнатной квартиры в данном регионе на момент заключения договора страхования.
На какой срок, обычно, страхуется профессиональная ответственность? Зависит ли размер страхового взноса от суммы и продолжительности действия договора?
Размер страховой премии (страхового взноса) для данного вида страхования в компании «Русский мир» установлен в размере 1% в год от суммы в 50-70 тысяч долларов. Договор на сумму от 100 тысяч долларов заключается под 0,75% годовых. Таким образом, чем больше страховая сумма, тем меньше тариф. Обычно договоры страхования профессиональной ответственности заключаются сроком на один год, но в СК «Русский мир» возможно оформление договора страхования сразу на три года с поежегодной рассрочкой выплаты взносов. В этом случае тариф составит 0,9% в год, т.е. за 3 года 2,7%. Это заметная экономия для страхователя.
Какие документы нужны для страхования профессиональной ответственности риэлторов?
Необходимо свидетельство о регистрации данного вида деятельности и свидетельство о постановке на налоговый учет. Заявление по существующей форме составляется в офисе страховой компании.
Каким образом и как быстро можно получить деньги при наступлении страхового случая?
- «Страховым случаем является факт наступления ответственности страхователя по возмещению ущерба за причинение вреда выгодоприобретателям в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риэлторской деятельности в период действия договора», - записано в «Правилах страхования ответственности риэлторов» ОАО СК «Русский мир».
Выплаты производятся либо по решению суда, либо по взаимному соглашению трех сторон страховщика, страхователя и выгодоприобретателя (того, кто пострадал по вине риэлтора). Акт соглашения сторон составляется и подписывается в отделе выплат страховой компании.
Выплаты по решению суда производятся в течение 5 рабочих дней, по акту соглашения сторон при предоставлении всех документов в течение 15 рабочих дней. Эти три недели отводятся на то, чтобы проверить непреднамеренность допущенной ошибки.
Стоит ли риэлторам страховать свою профессиональную деятельность? Что это дает им самим и клиентам застрахованных агентств недвижимости?
Страхование профессиональной ответственности для агентств недвижимости, с одной стороны, - имидж. Риэлторы показывают, что они заботятся о своих клиентах. С другой стороны, при наступлении страхового случая выплачивать деньги будет страховая компания. Для клиентов застрахованных агентств недвижимости гарантия надежности.
Примечание RussianRealty:
Деятельность риэлторских компаний в РФ подлежит обязательному страхованию.
Риэлторы работают и за страх и за совесть. От чего же застрахован каждый клиент риэлторского агентства? От непрофессионализма его сотрудников. И это не просто красивые слова, это факт. Ведь если страхование недвижимости - дело добровольное (хотя московские власти пытаются сделать его добровольно-принудительным, включая сумму страхового взноса особой графой в коммунальные платежи), то без страхования профессиональной деятельности ни одна маклерская фирма не сможет ни получить, ни продлить лицензию. А следовательно, не сможет работать.
"Что мне с этого?" - подумаете вы и будете не правы. Например, вы обратились в некое агентство за помощью в разъезде с "любимыми" родственниками. Вам подобрали две квартиры, и вы справили новоселье. Вдруг через некоторое время возникает бывший жилец квартиры, который отбывал наказание в местах не столь отдаленных, а потому выписался с жилплощади, но права пользования ею не потерял.
Кто в этом виноват? Конечно, риэлторы, не проверившие как следует документы на вашу квартиру. Или на каком-либо основании ваша сделка, совершенная через риэлторское агентство, признана недействительной? Не отчаивайтесь! Вы вправе подать исковое заявление в суд с требованием компенсации за моральный и материальный ущерб, который нанесли вам сотрудники агентства. Если ваш иск будет удовлетворен, то страховщик обязан выплатить Вам компенсацию в том размере, которую установит суд, в порядке, обусловленном правилами страхования (примерно в течение двух недель).
Конечно, страховая компания будет выступать на стороне ответчика, то есть риэлторской фирмы. Но судьи-то ведь тоже люди, то есть лица физические, а не юридические. И потому чаще всего они по-человечески симпатизируют не фирмам, а простым частным гражданам.
Нужно оговориться, что страховщик не возмещает штрафных санкций. Приведу реальный пример. Человек купил через риэлторов квартиру, которая шла по "альтернативке". То есть люди, в ней проживающие, обязаны были освободить жилплощадь в срок, оговоренный соответствующим пунктом договора. Но не освободили. И не по своей вине - сделка с квартирой, куда они хотели переехать, застопорилась. Новый владелец квартиры две недели сидел, как на иголках, пока наконец, приобретенное им жилье не было освобождено.
Другой бы вздохнул с облегчением, что все закончилось, и занялся переездом. Но не таков был наш герой. Он подал в суд на риэлторов, и не просто выиграл, а добился применения штрафных санкций, возмещающих его моральный ущерб, к агентству. Вот эти санкции выплачивало само агентство, а не компания, застраховавшая его профессиональную деятельность.
Существует не очень распространенный в Москве вид страхования - страхование риска утраты права собственности. Чаще всего риэлторы в данном случае выступают в роли страховых агентов, и подобных полисов страховщик выдает немного: 5-10 штук в год на агентство. Обязательно спросите об этом у "своего" риэлтора. Потому что согласно подобному страхованию, если вы утеряете право собственности на недвижимость, вам выплатят не столько, сколько решит суд, а рыночную стоимость квартиры.
Это распространяется и на те случаи, когда сделка проводиться по справке БТИ.
Конечно, ели вы утеряете право собственности, а саму жилплощадь - например, в результате пожара - то ни о какой компенсации речи идти не может, это предусматривается другими видами страхования.
И последнее. Все фирмы, страхующие деятельность риэлторских агентств, состоят в профессиональных объединениях риэлторов (МАГР) и делятся, в свою очередь, на уполномоченных и аккредитованных правительством Москвы. О том, кто, как говорил Михаил Сергеевич, есть ху, можно посмотреть в договоре страхования между агентством и страхователем.
Не приведи Бог, вам, конечно, воспользоваться их услугами, но на всякий случай: лучше, если это будет уполномоченная фирма. Об аккредитованных мне один очень опытный юрист солидной риэлторской фирмы сказал кратко: "Вторая свежесть".
Дмитрий Ушаков – депутат ГД, спараведливорос, автор закона о риэлторах – подтвердил намерение партии повторно вынести на рассмотрение законодателя проект по урегулированию деятельности агентов недвижимости. Инициатор законопроекта рассказал, что еще до старта осенней сессии планируется провести «нулевое» чтение исправленного документа.
В части страхования ответственности риэлторов правок не вносилось, – подчеркнул Дмитрий Ушаков. Это требование авторы документа считают обязательным, ключевым и будут на нем настаивать.
Гильдия предлагает ограничить требования по страхованию риэлторов
В свою очередь, в РГР (Гильдия риэлторов РФ) к этой части закона, в том числе, есть серьезные претензии. Так, по мнению президента организации Татьяны Деменок:
- законодатель не должен требовать массового страхования риэлторов: полис должен стать обязательным только для брокерских компаний и предприятий, но не для агентов;
- во исполнение первого требования в законе важно уточнить понятия и распределить профессиональную ответственность между брокерами и агентами;
- в сегменте индивидуального предпринимательства страховка профессиональной ответственности должна быть добровольной.
Рынок и без вынужденной страховки в застрахован на 40%, – РГР
Как рассказала глава РГР, сегодня более четверти компаний, занятых законной брокерской деятельностью на рынке недвижимости, уже являются держателями полиса (комплексная страховка с пунктом о страховании ответственности сотрудников агентства). Отчасти это связано с широким (несмотря на санкции) присутствием на территории России иностранных представительств – дочерних компаний крупных европейских брендов.
На их долю, по данным РГР, приходится почти 40% крупнейших всероссийских агентств недвижимости. Полное страховое сопровождение, в том числе, в части гарантирования ответственности риэлтора для таких компаний является обязательным.
Остальной же рынок представлен:
- на 50% – мелкими частными фирмами, которые не осуществляют де-юре брокерскую деятельность, а потому не отвечают за качество сделки;
- на 20% – серьезными отечественными предприятиями, для которых страхование профессиональной ответственности уже стало нормой;
- примерно на треть – так называемыми черными и серыми риэлторами.
Страхование ответственности риэлторов как средство «чистки» рынка
В Госдуме же руководствуются другой статистикой. Как рассказал Дмитрий Ушаков, 30% «черно-серых» участников для России – далекое прошлое (2006-2008 гг.). Сегодня в полумошенническом или мошенническом режиме работает более 80% агентств недвижимости.
Именно на их вывод и нацелен новый закон. Авторы проекта уверены, что страхование ответственности с внушительной суммой покрытия (пока предлагается на уровне 300 тысяч рублей, но окончательный предел не озвучен) вынудит уйти с рынка всех, кто «играет» нечестно.
На текущий момент, по подсчетам «Справедливой России», на рынке оперируют более полумиллиона участников. Из них – только 75% зарегистрированы как юридические лица. Им закон предложит одно из двух:
- ввести покупку страховки ответственности риэлтора за сделку как обязательное условие принятия в СРО (на работу);
- выделить средства бюджета на две новые статьи – страхование ответственности сотрудников и формирование резервного фонда.
Гильдия риэлторов – за лицензии, а не саморегулирование
Два уровня защиты интересов риэлтора и его клиента в РГР тоже не одобряют. По мнению участников Гильдии, принудительный перевод АН под эгиду СРО в принципе не нужен. Нужно лицензирование агентов разного статуса и в зависимости от этого статуса – применение к ним:
- требований обязательного профессионального страхования на сумму от миллиона рублей;
- вмененного страхования для организаций с количеством сотрудников от 10 человек на сумму от 300 тысяч рублей;
- добровольной страховки для частных агентов, мелких фирм и т. д.
Татьяна Деменок считает, что эта привязка (без страхования профессиональной ответственности риэлторов нет лицензии) сработает на «очищение» рынка намного лучше. В партии же «Справедливая Россия» такой механизм перехода к цивилизованной лицензионной практике не отметают. Но пока предлагают альтернативный вариант, чтобы сэкономить деньги добропорядочных участников рынка, – как пояснил Дмитрий Ушаков.
Будет ли механизм усиления контроля над риэлтерской деятельностью реализован через лицензии или саморегулирование, страхование ответственности для представителей этого сегмента с высокой вероятностью станет обязательным. В портфеле СА «GALAXY страхование» есть проверенные партнеры, которые обслуживают этот вид страховок. У нас на сайте можно подсчитать стоимость пока добровольного полиса и заказать договор, не сходя с места (с гарантиями его работоспособности).
Страхование ответственности риэлторов на сегодняшний день не является широко распространенной услугой. Вероятно, в том числе и потому, что нет закона, обязывающего сотрудников агентств недвижимости страховать свою деятельность. Но это не умаляет ее ценности услуги для покупателя.
Сообщения о множественных случаях мошенничества при сделках с недвижимостью заставляют участников сделок искать возможности минимизации рисков. И страхование ответственности риэлторов является именно таким механизмом. Фактически, приобретая застрахованный объект, покупатель делит потенциальные риски сделки со страховой компанией.
Страховые случаи
Перечень страховых рисков определяется в соответствии с правилами, утвержденными страховой компанией. При этом страхование ответственности риэлторов в процессе профессиональной деятельности предполагает защиту от непреднамеренных ошибок по отношению к клиенту. Например, выполняя размен квартир или продажу, агент не располагал полными сведениями о возможных наследниках, в результате чего выгодоприобретатель потерпел убытки.
Компенсации
Страхование профессиональной ответственность риэлторов, в соответствии с требованиями Российской Гильдии Риэлторов, осуществляется на сумму, составляющую не менее средней рыночной стоимости однокомнатной квартиры в регионе, где проходила сделка. При этом размер взноса может быть фиксированным на года или устанавливаться для каждого объекта индивидуально.
Первый вариант является наиболее распространенным. При наступлении страхового случая основанием для выплат может стать решение суда или соглашение сторон, подписанное страховой компанией, риэлтором и клиентом, участвовавшим в сделке. Срок выплаты компенсации составляет от 5 до 15 рабочих дней.
В чем выгода страхования профессиональной ответственности риэлтора
Страхование профессиональной ответственности риэлторов для многих вопрос имиджа и деловой репутации. Сотрудничая с такой компанией, клиент чувствует себя более безопасно. С другой – это очень прагматичный подход: ошибается риэлтор, а компенсацию выплачивает страховая организация.
Страхование профессиональной ответственности риэлторов – специфических продукт, предлагаемый многими отечественными страховщиками.
Для Кого?
Оформить договор страхования могут как юридические (риэлтерские компании), так и физические лица (ИП, занимающиеся риэлтерской деятельностью).
Объект Страхования
По договору можно получить защиту имущественных интересов риэлтерских компаний на случай наступления ответственности перед клиентами, пострадавшими в результате неумышленных ошибок и оплошностей во время выполнения профессиональных обязанностей риэлтором.
Страховой Случай
Страховым случаем является факт наступления ответственности в результате профессиональной ошибки при предоставлении услуг:
по продаже объектов недвижимости на конкурсной основе или с аукциона;
по заключение договоров купли-продажи жилой недвижимости с пожизненным содержанием;
по всем сделкам с недвижимостью: купли-продажи, обмена, дарения, мены (в т.ч. посреднической), расселения коммуналок и домов, подлежащих реконструкции и сносу, аренде;
другие услуги, оговоренные договором страхования.
Страховая Выплата
Страховщик компенсирует убытки клиенту риэлтора, непреднамеренно возникшие в результате:
неправильного оформления сделки;
использование ошибочных данных об объекте, включая информацию о праве невыполнения условий аукционной продажи (просрочка первоначального депозита в результате задержки банковского платежа, неправильное оформление заявки или пропуск срока ее подачи и пр);
собственности, реальной стоимости объекта и т.д.;
утрате титула вследствие ошибки при оформлении сделки (а также в случае возбуждения иска об ущемлении прав жильцов расселенной коммунальной квартиры);
продажи недвижимости без согласия одного из совладельцев при предъявлении им прав на совместную или долевую собственность;
признания судом сделки недействительной вследствие совершения ее: с недееспособным или ограниченно дееспособным человеком без согласия опекуна, или под влиянием противоправных действий третьих лиц;
непреднамеренного уничтожения, утраты или порчи документов клиента;
кражи у риелтора информации об имущественном положении третьих лиц.
Также страховщик компенсирует расходы по урегулированию убытков и судопроизводству.
Исключения из Страхового Покрытия
Страховщик вправе отказать в компенсации за вред, причиненный в результате:
деятельности риэлтора до получения им лицензии на осуществлении профессиональной деятельности;
совершения сделки лицом, не имеющим полномочий или не находящихся с риэлтором в трудовых отношениях;
преднамеренного сговора риэлтора и клиента.
Умышленные, преступные, мошеннические, недобросовестные, противозаконные преднамеренные действия риэлтора не являются страховым случаем, и ущерб, причиненный ими, не подлежит возмещению.
Также из страхового покрытия исключаются:
случаи совершения ошибки в результате совершения деятельности в состоянии токсического, наркотического или алкогольного опьянения;
требования возмещения морального ущерба;
пени, взыскания, штрафы;
исковые требования, возникшие в результате обстоятельств, известных страхователю на дату начала договора страхования и т.д..
Полный список исключений прописан в договоре и может отличаться у разных страховщиков.
Страховая Сумма
Лимит ответственности страховщика устанавливается по договоренности сторон.
Отдельно могут быть прописаны лимиты ответственности на одного пострадавшего или на одно страховое событие.
Может быть установлен размер собственного участия страхователя в покрытии убытков – франшиза.
Как правило, ее устанавливают в безусловной величине.
Цена Вопроса
При определении страхового тарифа учитываются:
срок страхования;
лимиты ответственности;
страховая сумма, а также другие факторы, которые могут оказать влияние на определение степени риска.
По договорам страхования профессиональной ответственности риэлтора, заключенным на срок менее 12 месяцев, страховой тариф устанавливается в процентах от суммы годовой премии.
Страховая Выплата
Размер выплаты определяется страховщиком в каждом конкретном случае:
на основании заключений экспертных комиссий и других документов, подтверждающих расходы;
на основании расчетов и материалов в случае упущенной выгоды.
Сумма страхового возмещения включает убытки третьих лиц и целесообразные расходы по уменьшению убытков в результате страхового случая.
Зачем?
Страхование ответственности риэлтора не является обязательным – договор заключается на добровольной основе.
Его наличие договора может стать одним привлекательных моментов для клиентов.
По статистике, порядка 5% сделок по недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области впоследствии признаются ничтожными или недействительными и расторгаются в судебном порядке.
Чаще всего страдают владельцы квартир вторичного рынка.
Такая недвижимость неоднократно продается, дарится, переходит по наследству.
Длинный список сделок не способен проследить ни один оценщик и риэлтор.
ГК РФ указывает на 12 позиций, по которым сделка может быть признана недействительной даже в случае госрегистрации перехода прав собственности.
Наиболее распространенные основания для оспаривания сделки – это совершение сделки:
с недееспособным гражданином;
с гражданином, не способным осознавать значение своих действий;
под влиянием заблуждения, которое имеющеет существенное значение;
вследствие стечения тяжелых обстоятельств;
без согласия одного из совладельцев имущества (в т.ч. при совместно нажитом в браке имуществе без согласия одного из супругов);
по разделу наследственного имущества с нарушением интересов одного или нескольких наследников.
Такие ошибки обусловлены недостаточностью информации.
Сотрудники паспортных столов и ПИБов, а также других структур, участвующих в оформлении недвижимости, могут допустить ошибку, которая повлечет искажение информации в последующем.
Риэлтор не может дать 100%-ную гарантию покупателю в том, что сделка не будет признана недействительной или ничтожной.
Так, в случае его отсутствия ущерб пострадавшей стороне (покупателю) никто не компенсирует. Имущество отчуждается, деньги при этом возвращать никто не обязан.
При наличии договора страховщик компенсирует ущерб покупателю.
Договор страхования профессиональной ответственности обеспечивает максимальную защиту финансовых интересов всех участников сделки.