Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка

Стоимость каждого земельного участка может быть определена, как минимум, тремя различными способами. Поэтому, если вы хотите узнать, как узнать цену земли, нужно, в первую очередь, определиться, какую именно цену вы имеете в виду – выкупную, кадастровую или рыночную. В зависимости от этого и применять выбранную методику. Давайте поговорим о каждой из них отдельно

Как определить цену выкупа земельного участка

Цена выкупа земельного участка, это та цена, по которой вы можете выкупить его у государства в тех случаях, когда у вас нет необходимости участвовать в аукционе. Как определяется цена на аукционе понятно всем. А вот как определяется первоначальная выкупная цена земли?

Согласно российскому законодательству, эта цена напрямую связана со ставкой земельного налога и зависит от численности населения каждого субъекта федерации. Так, в соответствии с Законом о Приватизации, в поселениях с численностью населения:

свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

Но это еще не все. При выкупе участка, для определения цены земли, к его стоимости применяется поправочный коэффициент, зависящий от того, к какой категории земель относится данный земельный участок и от его целевого назначения.

Как определить кадастровую цену земли

Определение кадастровой стоимости земельного участка регулируется Земельным кодексом российской Федерации, ст.66, п.2 и Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Согласно этому, не реже, чем 1 раз в 5 лет субъектами РФ должна проводиться кадастровая переоценка стоимости всех земельных участков, относящихся к их территории. В ее основу положено разделение всех земельных участков по земельным категориям и закрепленному за ними целевому назначению. Сначала все земли, однородные по своему составу, функциональному использованию и целевому назначению подразделяются на зоны, затем границы этих зон совмещаются с границами имеющихся земельных участков с учетом проложенных дорог, коммуникаций и сложившейся застройки и составляется карта оценочных зон. При проведении государственной кадастровой оценки земельных участков учитывается категория земель и вид разрешенного использования земельного участка, а затем эти сведения заносятся в единый государственный кадастр. Для того чтобы определить кадастровую цену земли, собственник земельного участка может действовать двумя способами. Можно обратиться в ближайшее отделение Росреестра и на основе имеющегося у него в свидетельстве о собственности кадастрового номера, заказать там справку о кадастровой стоимости своего земельного участка. А можно сделать это еще быстрее – достаточно только найти в интернете сайт Росреестра, где можно увидеть единую интерактивную карту всех земельных участков. Нужно только найти на ней свой район и ввести в окошечко для поиска кадастровый номер нужного земельного участка.

Как определить цену земли на рынке недвижимости

Согласно российскому законодательству, а именно Земельному кодексу РФ, ст. 66. Рыночная цена земельного участка устанавливается договором купли продажи этого земельного участка, заключенному между продавцом и покупателем. Каких-то иных способов образования рыночной цены Закон не предусматривает. Однако собственник земельного участка для того чтобы продать этот участок должен сам понимать законы рыночного ценообразования. Какими факторами оно регулируется?

На земельном рынке, впрочем, как и в остальных сегментах рынка недвижимости, основным регулирующим фактором является местоположение объекта. Направление, расстояние от города, транспортная доступность, развитие инфраструктуры, близость водоемов, лесных массивов – все это непосредственно влияет на цену земли, а значит, и на цену вашего земельного участка.
Следующий важный фактор – это, конечно же категория земель и целевое назначение земельного участка. Цена земли, относящейся к ИЖС, окажется выше земли в дачном кооперативе. А цена участков в садоводстве окажется еще меньше. Ну и, наконец, земли, предназначенные исключительно для нужд сельского хозяйства оцениваются на земельном рынке наиболее дешево из-за своего специфического предназначения и незначительного спроса.
Большое значение при оценке земли на рынке имеет наличие подведенных к участку коммуникаций. Если здесь есть уже подключенное электричество или хотя бы полученное на него разрешение, то такой земельный участок будет стоить значительно выше находящегося рядом, но без электричества. Это и понятно, ведь покупателю придется еще заниматься этим вопросом и вкладывать сюда определенные средства. То ж самое касается и воды – конечно возможность подключения центрального водопровода есть не везде, но земля с имеющимся на участке колодцем будет стоить дороже, чем без оного.
Прямоугольные и квадратные участки оцениваются выше, чем вытянутые или же участки неправильной, неопределенной формы. Разработанные участки ценятся выше, чем участки неразработанные, в которые еще нужно вложить много сил, времени и денежных средств.

Резюмируя все вышесказанное нужно понимать, что для того чтобы правильно определить цену земли, хозяином которой вы являетесь, нельзя исходить только из того, за какую сумму был продан соседний с вами участок. Хотя это и может служить некоторым ориентиром, следует максимально полно учитывать все факторы, влияющие на цену земельного участка, а при необходимости – и посоветоваться со специалистами.

Многие граждане, владеющие земельным наделом по праву собственности, часто путают два понятия: «рыночная стоимость земельного участка» и «кадастровая стоимость». Несмотря на то, что показатели существенно различаются и назначение их также различно, люди частенько заменяют один термин другим, и в результате возникает путаница и ошибки.

Если кадастровая стоимость устанавливается изначально и требуется контролирующей организации для исчисления налога, то рыночная стоимость необходима владельцу земли, чтобы определить цены, по которой он сможет реализовать имущество в случае необходимости. Существует несколько способов рассчитать данный показатель, о которых и будет рассказано в нашей статье.

Кадастровая и рыночная стоимости (РС) – это понятия, которыми оперируют сотрудники учреждений, осуществляющих учет и контроль за эксплуатацией и распоряжением земельными наделами.

Практически во всех случаях показатели различаются, и чаще всего цена земли на рынке значительно меньше той, которая прописана в Госкадастре. Под рыночной стоимостью следует понимать наиболее вероятную цену земли, по которой ее можно будет продать. Под такой характеристикой стоит понимать реальную цены имущества и ее ликвидность.

Сегодня действует еще и такое понятие, как «нормативная цена». Показатель начинает действовать в том случае, когда кадастровая стоимость еще не определена. Рыночная цена на 25% выше нормативной, а кадастровая является на 25% выше рыночной. При определении кадастровой характеристики в учет не принимаются отдельные параметры надела. К примеру, на земле появилась новая постройка.

В этой связи рыночная стоимость территории увеличивается, а кадастровая остается прежней. В итоге получается, что рыночная начинает превышать кадастровую, но такие ситуации крайне редки, поскольку при определении начальной цены территории учитываются даже недостроенные объекты. Кроме того, оба показателя пересматриваются каждые 5 лет.

Сведения необходимые для расчетов

Существует несколько вариантов определения стоимости надела на рынке, хотя в каждом случае к процедуре предъявляются одинаковые требования.

Реальная цена земли определяется в ходе выполнения стандартной оценки территории, и для этого потребуются некоторые данные на землю:

физические характеристики – площадь, наличие построек, качество земли на участке;
наличие необходимой документации на землю и статус владельца;
экономические показатели, отмечающие высокое качество земли;
взаимоотношения с другими наделами;
наличие коммуникаций и уровень развитости инфраструктуры;
удаленность от населенного пункта;
фактическая ситуация с ценовыми позициями на рынке недвижимости.

Все перечисленные показатели чрезвычайно важны для проведения операций с недвижимостью, особенно если речь идет о покупке/продаже или о передаче земли в аренду.

Способы исчисления РС

Сегодня специалисты выделяют сразу несколько методов исчисления РС земельного объекта. Рассмотрим каждый метод подобнее:

Переноса и соотнесения.
Вычисления капитализации ренты.
Метод развития земли.
Техника остатка на землю.
Метод оценки по сопоставимым продажам.

Наиболее простым считается последний метод, при котором берется во внимание цена реализованных участков за последний квартал или полугодие. Иными словами, рассчитывается примерная цена на землю, соотнося ее с продажами похожих участков. Метод достаточно логичен, но может быть не очень точным, поскольку индивидуальные характеристики не принимаются в расчет.

Методика развития земли актуальна, если в дальнейшем надел будет разбит на несколько маленьких территорий. Здесь учитывается приблизительная стоимость осваивания каждого маленького надел. Методика переноса и соотнесения предполагает изначальный расчет стоимости земли, а затем определение цены построек.

Остаточная методика требует получения ряда сведений об эксплуатации надела и данных о полученном доходе. Из данной суммы отнимается сумма расходов на благоустройство надела, и получается итоговая стоимость. Существуют и специальные формулы для расчета, которые позволяют определить точную стоимость земли на рынке аналогичных объектов.

Процедура оценки

Несколько слов стоит сказать о процедуре проведения оценки надела, которая состоит из нескольких важных этапов. Проводит это мероприятие оценщик, имеющий специальную лицензию на деятельность. Этапы процедуры могут быть следующими:

Сбор информации об участке и подготовка необходимой документации.
Определение цели выполнения оценки.
Проводится осмотр надела имеющихся построек, выполняется описание.
Устанавливается целевое назначение земли и ее возможные перспективны развития, после чего формируется итоговая цена.
На финальном этапе составляется специальный отчет о проделанной работе. Документ должен иметь письменную форму и быть подписан оценщиком. Акт передается владельцу земли, который также его подписывает.

После проведения всех указанных работ оценка считается выполненной и гражданин может использовать полученную стоимость при необходимости.

Заключение

Рыночная цена участка может потребоваться владельцу при проведении сделок по отчуждению надела. Как правило, данный показатель ниже кадастрового. Существует ряд методик, которые используются для выполнения расчетов.

Рыночная стоимость какого-либо объекта недвижимости представляет собой наиболее вероятную цену, по которой он будет продан в условиях свободной конкуренции.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Оценка рыночной стоимости может потребоваться для разных объектов недвижимости, например, квартир, домов, и, конечно же, участков земли.

Собственники не всегда понимают, как правильно выставить цену земельного надела при продаже. Важно, чтобы она удовлетворяла и покупателя, и продавца.

Что это такое?

Рыночная стоимость объекта ‒ это цена, определенная под влиянием особенностей рынка. Правильное определение стоимости поспособствует быстрой .

Если цена будет слишком завышена, то вряд ли найдутся покупатели. Заниженная цена же, напротив, поспособствует убыткам продавца.

Законодательство устанавливает необходимость определения в следующих случаях:

при ;
в случае передачи надела ;
при ипотеке физлиц;
в случае продажи объекта;
при оставлении объекта в роли залога;
при передаче объекта другому лицу на основании доверенности;
при заключении брачного договора;
при изъятии имущества;
при необходимости определения правильности выплаты налоговых взносов.

Соотношение с кадастровой стоимостью

Кадастровая стоимость подразумевает по собой цену, которую определяет государство после проведения собственной оценки. При назначении стоимости таким образом не учитываются какие-либо факторы, способные снизить качество земельного надела.

Государство при проведении оценки берет в расчет лишь вид разрешенного использования и квадратуру участка.

Рыночная стоимость объекта является более разумной, в отличие от . Это связано с тем, что при назначении последней не учитываются какие-либо дополнительные факторы.

Можно привести простой пример. Даже истощенные почвы и плохая экологическая ситуация не могут повлиять на кадастровую стоимость земель. Из-за этого она во многих случаях превосходит рыночную.
В рыночную же стоимость, наоборот, включается наибольшее число показателей, способных оказать влияние на качество объекта.

Довольно большой процент покупателей оказывается не согласным с кадастровой стоимостью объектов, поскольку она бывает завышенной. В связи с этим, нередки случаи обращения в судебные инстанции по данной проблеме.

Какие принципы могут использоваться при проведении оценки рыночной стоимости:

цена зависит от полезности участка;
расценки связаны со спросом и предложением на аналогичные объекты на рынке;
стоимость определяется на основании целевого назначения объекта;
цены динамичны и могут изменяться с течением времени;
рыночная стоимость определяется эффективностью использования надела;
стоимость надела зависит от его расположения и внешних факторов.

Основная особенность кадастровой оценки ‒ классификация наделов по виду разрешенного использования:

для сельскохозяйственных наделов вне лесных массивов и поселений оценка проводится с использованием способа капитализации рентной прибыли;
для земель, которые расположены вне населенных пунктов, оценка осуществляется путем капитализации затрат, необходимых для поддержки природного потенциала, либо капитализации рентной прибыли;
для участков, расположенных в СНТ, ДНТ или поселениях, оценка проводится на основе анализа статистических данных или прочих способов глобальной оценки.

Законодательная база

Проведение оценки рыночной и кадастровой стоимости наделов осуществляется в 2019 году в соответствии с .

Также к делу имеет отношение , которая содержит основные нюансы, касающиеся оценки земли.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценку рыночной стоимости земельного участка можно провести как самостоятельно, так и обратиться для этой цели в специализированную фирму или к независимому оценщику.

Специалисты в этой области смогут взять на себя полную ответственность по вычислению соразмерной суммы. За их услуги придется уплатить определенное вознаграждение.

При самостоятельном расчете следует выбрать наиболее простой для себя способ. Всего существует несколько методов оценки рыночной стоимости, каждый из которых требует использования специальных формул. Рекомендуется применить сразу несколько методов, а затем сопоставить полученные результаты. Если они сильно разнятся, лучше воспользоваться помощью специалиста-оценщика.

Расчеты вполне может провести и человек, не имеющий специального образования в этой области. Но если есть сомнения в собственной компетенции, рекомендуется обратиться к специалистам.

Основные методы

Основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков подразделяются на затратный, доходный и метод сравнения продаж.

Первые 2 подхода, в основном, связаны с определением прибыли, которую смог бы получить гражданин от ведения предпринимательской деятельности на участке.

Затратный

Он может применяться вместе с доходным. Данный метод учитывает вложения, которые необходимы для постройки капитального здания на земельном наделе.

Для возведения объекта кап. строительства обязательно потребуются определенные траты. Их следует вычесть из предполагаемой прибыли, таким образом определится стоимость земли.

Расчет потенциальных реальных доходов (ПРД) ведется по формуле: ПП ‒ З = ПРД, где:

ПП ‒ предполагаемая прибыль, которая может получиться благодаря ведению предпринимательской деятельности на участке;
З ‒ затраты для бизнесмена.

Из полученного значения ПРД следует вычесть допустимую величину рыночной стоимости надела. Для ее определения потребуется помощь специалистов. Однако можно попробовать и вычислить ее самостоятельно.

Для этого потребуется примерно оценить разницу доходов от ведения бизнеса на участке в будущем и тратами, которые понесет покупатель надела.

Данный метод может применяться и для наделов, которые обладают среднестатистической рентабельностью. К примеру, в отношении ИЖС. В данном случае значение З (затрат) должно быть выведено путем суммирования вложений владельца надела.

Доходный

Этот способ достаточно сложен для самостоятельного расчета. Он предполагает вычисление соразмерной суммы, которую допустимо попросить при реализации земли. Доходный метод целесообразно применять в том случае, если предполагается реализация земель с высокой рентабельностью.

Например:

в случае продажи участков, расположенных на территориях, где земля имеет высокую стоимость;
в случае оценки рыночной стоимости земель сельхозназначения, где можно вести предпринимательскую деятельность;
в случае оценки рыночной стоимости загородных земель, рассчитанных на привлечение туристов.

В любом случае прибыль, которую может получить покупатель-бизнесмен, существенно повлияет на стоимость надела.

Метод сравнения продаж.

Данный подход имеет смысл применять в случае реализации типового объекта недвижимости. При его применении необходимо выявить цены аналогичных наделов, которые уже были ранее проданы в том же районе. Рекомендуется выбирать участки, максимально схожие по параметрам с тем, который необходимо продать.

Для расчетов удельной рыночной стоимости (Уд РС) по этому методу также можно воспользоваться формулой: Уд РС = (ЦУ1 + ЦУ2 + ЦУ3 + ЦУн)/ОПУ, где:

ЦУ1, ЦУ2, ЦУ3,… ЦУн ‒ стоимости выбранных участков земли;
ОПУ ‒ общая площадь наделов, выбранных для расчета.

Под удельной стоимостью в данном случае понимается цена 1 кв. метра участка в массиве. Основной нюанс заключается в необходимости подбора максимально схожих по параметрам участков.

Необходимые документы

Перечень требуемых документов зависит от того, куда именно будет подаваться отчет об оценке.

В общем случае потребуются следующие бумаги:

технический и для объекта недвижимости;
паспорт или иной удостоверяющий документ для заказчика услуги;
прочая техническая и правоустанавливающая документация для объекта недвижимости.

Могут потребоваться и дополнительные документы.

Отчет

Официальный отчет о рыночной стоимости какого-либо объекта недвижимости можно получить при обращении к специалистам, оказывающим подобные услуги. Данный документ предоставляется заявителю в виде справки, которая содержит информацию по произведенным расчетам.

Бумага обладает юридической силой в том случае, если ее составлял специалист или организация, обладающая соответствующей лицензией.

Как же быть в случае самостоятельного проведения расчетов? В данном варианте также допускается личное аккуратное оформление отчета. Однако такой документ уже не будет иметь юридической силы. Он нужен скорее, как демонстративный материал для покупателей. К нему можно приложить документацию о расходах собственника.

Сколько стоит процедура?

Расходы по оценке берет на себя сторона, которая заказывает услугу. К примеру, тот человек, который имеет надел в собственности. Стоимость процедуры зависит от того, в какую организацию или к какому оценщику обращается заказчик.

Из каких составляющих складывается стоимость процедуры:

осмотр объекта оценщиком;
расходы на транспорт;
вознаграждение специалисту;
оплата иных трат.

Как устанавливается рыночная стоимость земельного участка? Сколько стоит сотка земли? Можно ли узнать рыночную стоимость земли по кадастровому номеру?

При продаже любого товара или услуги мы выставляем цену, которую считаем справедливой. Для этого мы находим аналогичные объявления и сравниваем их со своим. Однако сделать это не всегда возможно. Особенно для нетипичных объектов продажи, например, для некоторых земельных участков.

Меня зовут Валерий Чемакин. Как консультант по правовым вопросам, в этой статье я расскажу о рыночной стоимости земельного участка.

Еще я расскажу о том, где и как заказать оценку рыночной стоимости земли.

1. Что такое рыночная стоимость земельного участка и для чего её необходимо знать

В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая . О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

2. Сколько стоит сотка земли - обзор главных факторов, влияющих на рыночную стоимость участка

Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.

Вот основные из них.

Фактор 1. Расположение участка

Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.

Пример
Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.

Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую . Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.

Фактор 2. Состояние грунта и рельеф местности

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Фактор 3. Наличие на участке построек и их состояние

Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.

Фактор 4. Возможность подсоединения к коммуникационным сетям

Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.

Пример
Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.

Фактор 5. Вероятность получения прибыли за определенный период от использования участка

Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.

3. Кто занимается определением рыночной стоимости земли - обзор основных вариантов оценщиков

Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.

Вариант 1. Специализированное оценочное бюро

Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие - они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.

Вариант 2. Независимый частный оценщик

Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.

Вариант 3. Агентство недвижимости

Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.

Вариант 4. Юридическая фирма

Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.

Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после , но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.

4. Как узнать рыночную стоимость земельного участка - пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать - читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
что входит в стоимость услуг;
каким методом он будет оценивать участок;
сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Нужна официальная кадастровая справка, выписка из ЕГРН или техническая документация на участок - заплатите деньги, и вам доставят все это с курьером. Официальные справки и другие документы имеют печати Росреестра. Если печать не нужна, то стоимость услуги на порядок ниже.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7.

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета - описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Формулируйте свою проблему кратко и ясно. В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы. Стоимость такой онлайн консультации в менее 1000 рублей.

5. Профессиональная помощь в определении рыночной стоимости земельного участка - обзор ТОП-3 оценочных компаний

Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.

Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.

Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.

Здесь же возможно заказать , которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.

Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.

В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:

№	Преимущество	Польза
1	Юридическая сила	Отчет примут в любом суде, банке и госучреждении
2	Знание рыночной конъюнктуры Москвы	Учитывают престижность района, плотность застройки, экологические факторы
3	Достоверность	Достигается благодаря тщательному анализу рыночной ситуации в конкретный момент времени
4	Удобство	Услугу возможно заказать через сайт, учитывают все пожелания заказчика
5	Оперативность	Все работы выполняют в максимально короткий срок

На сайте компании предлагается создать личный кабинет, через который очень удобно контролировать выполнение услуги по оценке земли. Там же легко отслеживать историю своих заказов. Все отчеты полностью соответствую закону, что гарантирует их принятие в банках, судах и государственных органах, Специалисты проводят расчеты с помощью специальных программ, что снижает вероятность ошибки до минимума.

Частое расхождение кадастровой стоимости земли с реальной - серьезная проблема. Ведь все платежи, такие как земельный налог и т.п. рассчитываются именно исходя из кадастровой стоимости.

И если эта стоимость оказывается завышенной, то и платить придется ощутимо больше. Почему кадастровая стоимость земельного участка может значительно отличаться от реальной и какими путями это можно использовать себе на пользу? Об этом мы и поговорим.

Что такое кадастровая стоимость и почему она создает проблемы?

Кадастровая стоимость определяется как публичный эквивалент реальной стоимости участка. По сути, кадастровая стоимость должна хотя бы примерно соответствовать его рыночной стоимости.

Однако это чаще всего не так. Дело в том, что кадастровая оценка земельных участков производится массово, без учета каких-либо индивидуальных особенностей того или иного земельного участка.

В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.

Особенно остро проблема несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной цене встала в 2013 году. С 2013 года была установлена новая кадастровая стоимость участков, которая оказалась еще выше прежней.

Согласно же статьи 66 Земельного Кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как решаются проблемы завышенной кадастровой стоимости?

Привести кадастровую стоимость участка к соответствию с рыночной можно, обратившись в комиссию по разрешению споров при территориальном управлении Росреестра или в суд.

В качестве главного аргумента могут быть представлены результаты кадастровой оценки, выполненной независимым экспертом.

Продуктивнее всего сразу обратиться с иском в суд. Это обусловлено двумя причинами.

Первая причина - это то, что при наличии у истца (в нашем случае - это землевладелец) объективных оснований для пересмотра кадастровой стоимости в виде, например, результатов независимой экспертной оценки, суд с большей вероятностью примет именно его сторону. Отношение же комиссии по спорам в отделении Росреестра в большинстве случаев не такое лояльное к землевладельцу.

Вторая причина заключается в том, что владельцы земельных участков узнают о возросшей кадастровой стоимости только в момент получения уведомления о начислении налога. И к этому моменту время, отведенное на обжалование кадастровой оценки в комиссии Росреестра, уже проходит.

На сегодняшний момент уже можно говорить о сложившейся положительной практике по приведению кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их фактической рыночной стоимостью в большинстве случаев.

Но это еще не предел.

Может ли кадастровая стоимость в итоге оказаться меньше рыночной?

Да, и этого не так уж сложно добиться, если правильно подойти к решению вопроса.

Дело в том, что у государственных органов, проводящих кадастровую оценку земельных участков, как правило, нет ни времени, ни финансовых средств для найма сторонних экспертов, чтобы квалифицированно отстаивать результаты собственной оценки в суде. Да и, как мы уже говорили, отстаивать, по сути, особо нечего, поскольку оценка проводится действительно некорректно.

Землевладелец же заинтересован в том, чтобы кадастровая стоимость участка была как можно меньше, поскольку это даст ему возможность совершенно законно экономить на налоговых платежах.

В связи с этим определено стоит привлечь к делу квалифицированных юристов и оценщиков с целью максимально снизить возможную будущую кадастровую стоимость участка. Это впоследствии позволит не только окупить потраченные на экспертов и судебное разбирательство финансовые средства, но и даст возможность существенно сэкономить на платежах.

На сегодняшний момент уже известны случаи, когда в Подмосковье кадастровую стоимость удавалось снизить с 2400 рублей за кв.м. до 1-го рубля за кв.м.

К таким экстремальным показателям, возможно, стремиться и не стоит, но сделать кадастровую стоимость меньше рыночной раза в два вполне можно. И это ни в коей мере не противоречит действующему законодательству!

Сегодня в судах по всей России находятся на рассмотрении сотни дел, связанных с завышенной кадастровой стоимостью земельных участков. Добиваться справедливой или даже выгодной для землевладельцев кадастровой стоимости можно и нужно.

Единственной проблемой, с которой можно здесь столкнуться, могут стать достаточно длительные сроки судебного рассмотрения. Но результат того стоит, а потому следует просто не откладывать защиту своих прав на потом и подавать иск как можно скорее.