Налогообложение в современных сделках очень горячий вопрос для всех людей, в том числе и для .
Земля сельскохозяйственного назначения подлежит обороту, ее можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду. На земельный рынок недвижимости земля сельскохозяйственного назначения поступила в огромных количествах. Владельцем такой земли может быть физическое или юридическое лицо.
Если участок продает физическое лицо, то он обязан уплатить налоги на доходы в размере 13%, но не всегда.
Кадастровая стоимость участка отражается в выписке из ГКН (Государственного кадастра недвижимости), которую можно заказать на официальном сайте Росреестра или просто увидеть в справочной информации он-лайн на этом же сайте.
Налоги на физическое лицо при дарении сельхоз. участка:
Который был получен в дар, является доходом человека, поэтому, согласно действующему законодательству, подлежит налогообложению со стороны государства. Налог на дарение приравнивается к такому налогу как НДФЛ, составляющий 13 процентов от установленной налоговой базы - резиденты РФ и 30% - нерезиденты РФ.
Данное действие распространено на договоры, которые заключены между людьми, не являющимися близкими родственниками, в ином случае при представлении соответствующих документов одариваемый человек полностью освобождается от уплаты налога. В общем, налог 13% от указанной стоимости, но не ниже кадастровой должен уплатить одаряемый (кроме родственного дарения), так как человек приобрел доход.
Когда физическое лицо получает в дар земельный участок, оно обязано предоставить в ФНС по месту регистрации для уплаты НДФЛ следующие документы:
- Договор дарения (дарственная).
- Кадастровый паспорт участка или Выписка из ГКН
- Свидетельство о собственности.
- Налоговая декларация формы 3-НДФЛ
Налогообложение при сдаче участка в аренду:
- Физическое лицо обязано уплатить 13% от полученных доходов за отчетный период, если участок сдан другому физическому лицу
- Если участок сдан ИП или юридическому лицу, то налоги оплачивают они
- Если ИП или юр. лицо не предоставили декларацию и не уплатили, то ответственность возлагается на налогоплательщика.
О том, с какой суммы платится налог с продажи земельного участка в 2019 году, задумываются все плательщики. Постоянные изменения налогового законодательства не позволяют самостоятельно уследить за правилами расчета. Но любой продавец должен уметь рассчитать налог со своего дохода, чтобы знать хотя б приблизительную сумму, необходимую для уплаты.
Общие сведения
Согласно законодательству РФ каждый собственник при продаже недвижимости обязан оплатить налог на прибыль. Это касается и сделок с земельными участками. Существуют определенные условия оплаты и требования к плательщикам. Налог при продаже земельного участка выплачивают физические и юридические лица, а также ИП.
Сумма НДФЛ зависит от того, в каком статусе находится плательщик. Если речь идет о резиденте РФ, то ему нужно перечислить 13% от дохода. Нерезиденты РФ, то есть иностранные граждане, обязаны оплачивать 30%. Для ИП и организаций НДФЛ рассчитывается на основании системы налогообложения, которую они используют.
Сроки
Сделка купли-продажи может не облагаться налогом, если продавец владеет недвижимость в течение определенного количества лет. С 2016 года вступили в силу изменения налогового законодательства, на основании которых этот период был разделен на два вида:
- 3 года. Именно этот срок использовался ранее, и некоторые плательщики могут его использовать. В первую очередь это касается земельных участков, приобретенных до 2016 года. К примеру, собственник прибрел землю в 2015 году, значит, продать ее без налога он сможет в 2019 году. Кроме того, данный период пребывания имущества в собственности распространяется на лиц, получивших его по наследству, дарственной или путем приватизации.
- 5 лет. Это период учитывается, если у плательщика нет оснований для использования 3-х летнего срока.
Это далеко не все изменения, коснувшиеся налогообложения физических лиц при осуществлении сделок с недвижимостью.
Расчет
Налогообложение прибыли от сделок с имуществом зависит от ряда факторов. Во-первых, от определения налоговой базы, а во-вторых, от наличия льгот у плательщика. Что касается налоговой базы, то теперь берется не только сам доход от продажи, но и кадастровая стоимость участка.
Расчет осуществляется по формуле «кадастровая стоимость*0, 7». Если полученная сумма будет больше, чем полученный физ. лицом доход, то она будет использована как налоговая база. Если нет, то НДФЛ будет вычтен из суммы, указанной в договоре купли-продажи. Другими словами, налоговая база не может быть меньше 70% от кадастровой цены земли.
Читайте также Порядок оплаты налога при продаже квартиры: продавец или покупатель оплачивает
Что касается льгот, то нужно учитывать следующие факторы:
- Причины появления у лица права собственности.
- Срок владения имуществом.
- Наличие социальных льгот (для пенсионеров, ветеранов и т. д.).
- Кадастровая стоимость.
- Траты на содержание, восстановление.
- Вычет.
Различные соц. льготы могут предоставляться как на федеральном, так и на региональном уровне. Обычно на них могут рассчитывать незащищенные слои населения. Налоговая база может быть уменьшена в зависимости от того, какой льготой воспользуется плательщик:
- соц. льготы – уменьшение на сумму до 10 тыс. рублей;
- вычет – 1 млн. рублей;
- учет расходов на содержание.
Если у собственника есть право на соц. льготу, она будет использована автоматически. Что касается вычета или учета расходов при налогообложении, то их применение зависит от физ. лица. Из суммы дохода может быть исключен 1 млн. рублей, который не облагается налогом.
Физическое лицо имеет право воспользоваться этим вычетом не более 1 раза в год и в отношении только одного объекта недвижимости. Если супруги продают за год два участка, то они могут по очереди воспользоваться вычетом. Разделять сумму вычета запрещено, так как эта сумма является фиксированной.
Если говорить о тратах на восстановление имущества после покупки, то эта сумма часто не берется во внимание при расчетах. Но плательщик должен доказать наличие расходов. Для этого потребуются:
- договор купли-продажи;
- акт приема-передачи денег;
- расписки;
- платежные поручения и т. д.
Помимо существенных трат на восстановление недвижимости для последующей продажи освобождением от налога может стать отсутствие прибыли. То есть, если владелец приобрел участок, к примеру, за 1 млн. 200 тысяч, а продал за 1 млн. рублей, то по факту его доход равен нулю. И поэтому налоговые органы не могут использовать эту сумму как налоговую базу.
Пример расчета: владелец, спустя 3 года после приобретения, продает земельный участок стоимостью 2 млн. 500 тыс. рублей. Осуществив куплю-продажу, он вынужден оплатить налог. Допустим, что сумма является налоговой базой, а вычетом плательщик не воспользовался. Сумма НДФЛ составит 325 тыс. рублей (2, 5 млн.*13%). При использовании вычета расчет будет осуществляться так: (2 500 000-1 000 000)*13%=195 тыс. рублей.
Читайте также Особенности расчета и уплаты налога на нежилое помещение для физических лиц
Если расчет осуществляется с учетом расходов, которые понес собственник, то используется такая же формула, как и с вычетом. То есть, эта сумма не может быть использована как фактический доход лица. К примеру, сумма расходов на восстановление объекта недвижимости составила 300 тыс. рублей. А в договоре купли-продажи указана сумма 1 млн. 200 тыс. рублей, которая используется как база. Получается, что (1 200 000-300 000)*13%=117 тыс. рублей.
В случае, когда кадастровая стоимость больше цены за землю при сделке, то ее используют для расчетов. Например, стоимость участка составляет 5 млн. рублей, а кадастровая стоимость – 7 млн. 500 тысяч. Осуществляется расчет: 7, 5*0, 7=5 250 000 рублей. Эта сумма и будет использована в дальнейшем, как облагаемая НДФЛ.
Оплата
Для того чтобы сотрудники налоговой инспекции могли осуществить расчеты, продавец земельного участка должен предоставить соответствующие документы. Автоматически налог не высчитывается. В качестве документа, подтверждающего наличие налогооблагаемого дохода, является декларация 3-НДФЛ.
Справка: декларация подается не позднее 30 апреля, а оплата средств осуществляется до 15 июля.
Если плательщик получил доход только от продажи конкретного объекта недвижимости (земельного участка), то указывается только он. Тогда, когда в течение налогового периода (1 года) у него была другая прибыль, то ее также следует указывать в декларации. Также к документу прикладываются бумаги, подтверждающие получение дохода, наличие льгот и т. д.
Физические лица, получившие прибыль вследствие продажи земельного участка и не заплатившие налог, привлекаются к ответственности:
- Нарушение сроков подачи документации. За каждые 30 дней просрочки к общей сумме НДФЛ прибавляется 5%.
- Нарушение сроков оплаты. Плательщика обяжут заплатить пеню (не менее 20% от суммы за каждый месяц).
Если действия физ. лица будут рассматриваться как умышленные, то размер штрафов может быть удвоен. К тому же, за такие действия предусматривается уголовная ответственность.
Когда появляется вопрос о том, с какой суммы платится налог на прибыль с продажи земельного участка в 2019 году, следует ознакомиться с соответствующими нормативными актами. Главное отличие налогообложения объектов недвижимости заключается в использовании их кадастровой стоимости и понижающих коэффициентах. Но, несмотря на это, осуществить предварительный расчет достаточно просто.
С прибыли, которую получают граждане нашей страны любым способом, они обязаны заплатить налог.
К этому относится и пошлина, которой облагается , ведь продавая имущество, его владелец получает доход.
С 2017 года вступили в действие поправки к закону, принятые в 2016 году, поэтому система налогообложения и ставки были изменены.
Все аспекты налогообложения в нашей стране регулируются Налоговым кодексом.
На основе статьи 224 п. 1
требуется оплатить налог на прибыль, полученную в результате продажи недвижимости. При этом закон предусматривает определенные сроки владения имуществом, которое было реализовано. Пошлина уплачивается, если срок владения меньше, чем установлено законом.
Раньше этот срок был равен трем годам. Но после вступления в силу Федерального закона № 382-ФЗ , который вносит изменения в существующую систему налогообложения, вся недвижимость, что стала собственностью после 1 января 2016 года, облагается при ее продаже налогом на прибыль, если срок владения ею к моменту реализации составляет меньше пяти лет .
В Налоговом кодексе также указан порядок уплаты налога, расчет его ставки и льготы, которые предусмотрены для отдельных категорий налогоплательщиков.
Кроме того, следует знать, что согласно статье 130 Гражданского кодекса те объекты, которые находятся на и их невозможно перенести в другое место без ущерба, тоже признаются недвижимостью. То есть дом, который стоит на участке – это отдельный объект недвижимости, и продажа его тоже облагается взносами в государственный бюджет.
Кто должен платить
По закону налоги платят все физические лица, которые продают земельный участок, дом или любое другое имущество.
Оплачивать пошлину должны и резиденты страны и те, кто не является ее резидентом.
Резидентами считаются не только граждане страны, но и те, кто проживает на территории нашей страны не менее чем полгода, даже не являясь ее гражданином. Резиденты страны обязаны платить налоги с реализации любого имущества, находящегося как на территории России, так и за рубежом.
Нерезидентами являются те физические лица, которые не проживают в стране больше полугода. Это могут быть и россияне, живущие в других странах больше 6 месяцев в году, и иностранные граждане. Они обязаны платить налог только при продаже земельных участков, находящихся на территории России.
От статуса гражданина зависит размер налоговой ставки
. Так, резиденты выплачивают пошлину за продажу земли в размере 13 % от полученного дохода, для нерезидентов ставка составляет 30 %.
Срока владения имуществом
По закону для имущества, приобретенного после 1 января 2016 года, устанавливается налогооблагаемый срок владения - не меньше пяти лет .
Если недвижимость приобретена была до этого времени, то есть до 1 января 2016 года, налогооблагаемый период владения ею составляет 3 года.
Налоговые льготы
Законом определяются не только размеры пошлины, но и категории граждан, которые имеют льготы при оплате налогов или совсем освобождены от них.
Так, в связи с изменениями в Налоговом кодексе, действующими с 2016 года, допускается освобождение
от взносов в бюджет на земельные участки, приобретенные после
1 января 2016 года, по истечении трехлетнего
срока владения ими в следующих случаях:
Помимо этого, от уплаты налога независимо от срока владения землей освобождаются физические лица таких случаях:
- проданный участок являлся единственной собственностью семьи и на вырученные деньги было куплено жилье;
- имущество находилось в собственности больше трех лет, а его стоимость не превышает 5 миллионов рублей;
- земля продается по той же цене, что и была куплена, или за меньшую стоимость, при этом нужно будет подготовить и представить все подтверждающие документы.
Во всех остальных случаях, чтобы быть освобожденным от уплаты налогов, нужно владеть участком не меньше 5 лет .
При этом стоит еще раз отметить, что объектами недвижимости являются и участок, и дом, который на нем находится, не всегда срок владения ими может совпадать. Очень часто бывает, что сначала приобретается участок, а в течение нескольких последних лет на нем строится дом. При одновременной продаже дома и участка, налог будет высчитываться с каждого объекта отдельно с учетом срока владения каждым из них и их стоимости.
Расчет суммы
Чтобы определить сумму облагаемой налогом базовой стоимости , нужно учитывать такие факторы:
Сначала, чтобы понять – надо ли вообще платить налог, нужно определить срок владения имуществом и то, как оно попало в собственность. Возможно, в результате, окажется, что пошлинами продажа земли не облагается.
Во всех остальных случаях за основу нужно брать доход, который был получен в результате продажи земли. С учетом новых требований эту сумму сравнивают с ее кадастровой стоимостью. При этом данный показатель умножается на коэффициент 0,7; если полученный результат окажется больше полученного дохода, то в качестве основы для налогооблагаемой базы берется 70 % от кадастровой стоимости.
Из этой суммы вычитаются все возможные льготы :
- при наличии социальных льгот – 600 кв.м. земельного участка не облагается налогом;
- налоговый вычет – 1 000 000 рублей, если земля находилась в собственности меньше 5 лет;
- расходы на покупку земли (если право собственности приобретено в результате покупки участка, а не дарения, приватизации или наследования)
Снижение налогооблагаемой базы по социальным льготам применяется в любом случае.
А вот между налоговым вычетом и расходами на приобретение участка можно выбирать по обстоятельствам: если расходы составляют большую сумму чем 1 млн рублей, то выгоднее использовать эти параметры, если расходы были меньше, то налогооблагаемая база уменьшается на сумму вычета.
Полученная в результате сумма умножается на налоговую ставку (13 % для резидентов и 30 % для нерезидентов).
Порядок и сроки уплаты
Все налогоплательщики обязаны подать декларацию о доходах не позднее 30 апреля
года, следующего за тем, в который был получен доход. То есть, если участок был продан в 2018 году, то до 30 апреля 2019 года нужно обязательно заполнить и подать в налоговую инспекцию декларацию. Рассчитывать размер пошлины каждый налогоплательщик должен самостоятельно. Заполненную декларацию нужно подать в налоговые органы по месту регистрации.
Если в текущем году ваш доход определялся только продажей участка, то в декларации заполняется информация только об этом объекте недвижимости. Если же, кроме него, был получен доход от реализации другого имущества тоже, то составляется общая декларация по форме 3-НДФЛ .
Оплатить все налоги нужно не позднее 15 июля того же года, когда и была подана декларация.
Декларацию могут не предоставлять только те граждане, которые освобождены от уплаты налогов. Все спорные моменты лучше решить заранее, проконсультировавшись в налоговых органах и предоставив для проверки все необходимые документы. Весь порядок расчетов, список нужных документов можно найти на сайте УФНС.
При неуплате налога к нарушителю применяются санкции. Штраф составляет 20 % от полученного дохода за каждый просроченный день, а неустойка – 5 % или не менее 1 тысячи рублей в день.
Если из налоговой приходит уведомление о необходимости заплатить налог, а по закону вы от него освобождены, либо сумма, выставленная налоговым органом, сильно завышена, вам нужно обратиться в налоговый орган со всеми документами, которые подтверждают ваше право неуплаты налога или уменьшение налогооблагаемой базы.
Особенности для земель сельхозназначения
Доход с продажи точно так же облагается налогом на прибыль, как продажа любого имущества. Для физических лиц действует та же ставка , что и при продаже участка земли под ИЖС: 13 % - для резидентов и 30 % — для нерезидентов. Рассчитывается она тоже по общей схеме.
От уплаты освобождаются лица, владеющие участком больше 5 лет. Все основные льготы так же распространяются и на владельцев земель сельхозназначения.
Однако, если вы зарегистрированы как ИП и получаете прибыль с участка, то в этом случае размер налоговой ставки и порядок его уплаты будет зависеть от общей схемы налогообложения вашей организации.
Об изменениях в законодательстве в вопросах уплаты данного вида взносов в бюджет смотрите в следующем видеосюжете:
Обязательные платежи присутствуют практически во всех аспектах нашей жизни, в частности, сопровождают все гражданско-правовые отношения, если они направлены на извлечение прибыли. Исключение не составляют даже сделки по договорам дарения (ст. 572 ГК РФ), так как даже безвозмездная передача имущества предусматривает обогащение одной из сторон. Порядок уплаты налогов на совершенные сделки регламентирован нормами НК РФ и предусматривает особую процедуру отчетности и непосредственной оплаты.
Берется ли налог с продажи земельного участка? Не всегда, но в большинстве случаев. НК РФ определил перечень оснований, по которым сбор не взимается, перечень является закрытым, не допускающим вариаций. Если речь идет о купле-продаже земельного участка по состоянию на 2017 год, то перед уплатой налога на извлеченную прибыль (доход) следует определиться, каким сбором облагается земельный участок, и когда его необходимо платить.
В данной статье предлагаем ознакомиться с субъектным составом правоотношений по уплате обязательных платежей, порядком их исчисления, условиями оплаты, оформления документов и особенностями для отдельных категорий лиц.
Кто обязан платить налог?
Чтобы ответить на вопрос, кто платит налог с продажи земельного участка, обратимся к ст. 207 НК РФ, которая выделяет два типа налогоплательщиков - резиденты и нерезиденты РФ. Фактически в случае продажи надела целиком или доли в нем отчитаться перед налоговыми органами должны все лица, независимо от того, проживают ли они на территории РФ постоянно или нет.
Статус налогоплательщика-резидента РФ приобретается, если лицо находится на территории нашей страны в общей сложности более 183 дней в году, в противном случае налоговые ставки будут более высокими, предусмотренными для нерезидентов РФ.
Повышенные ставки налогообложения в случае продажи земли применяются в совокупности с рядом условий. Например, чтобы отчитаться перед налоговыми органами за заключенную сделку по договору купли-продажи участка, источником средств прибыли должен являться резидент РФ, то есть покупатель. Статус резидентства подвергается проверке при получении любого дохода от российского источника, тем самым минимизируется шанс того, что будет упущен момент, когда иностранный гражданин приобретет статус резидента РФ.
В интересах нерезидентов РФ осуществляется возврат налога, уплаченного свыше установленной суммы, однако производится он только по окончании календарного года. К сожалению, все нерезиденты РФ освобождаются от получения налоговых вычетов любого типа в отличие от граждан-резидентов РФ. В целом же процедура подачи декларации 3-НДФЛ ничем не отличается для субъектов различного статуса.
По субъектному составу потенциальных налогоплательщиков также можем разделить на физических лиц, юридических и индивидуальных предпринимателей (ИП). Порядок отчетности юридических лиц и ИП рассмотрим ниже.
Когда налог не платится?
В ряде случаев НК РФ предусматривает основания, по которым лицо может быть освобождено от уплаты налогов за текущий отчетный период. Первоначальное требование - наличие резидентства РФ. Резиденты могут рассчитывать на освобождение от уплаты налогов по сделке купли-продажи надела по истечении 3 или 5 лет после оформления первоначального права.
Если право на участок возникло в силу наследования или договора дарения от лица близкого родственника, в рамках приватизации или договора пожизненного содержания с иждивением, то продавцу достаточно подождать 3 года, чтобы не платить налог со следующей перепродажи участка. В случае приобретения вещного права в рамках иных гражданско-правовых сделок данный срок будет увеличен до 5 лет (ст. 217.1 НК РФ).
До истечения указанных сроков налогоплательщик должен будет в обязательном порядке отчитаться перед Федеральной налоговой службой и заплатить 13% или 30% (в зависимости от статуса) с полученной по сделке прибыли. В рамках уплаченных налогов резидент РФ может воспользоваться возможностью получения вычетов в соответствии со ст. 220 НК РФ.
Как рассчитать налог с продажи земельного участка?
Для налогоплательщиков-физических лиц порядок уплаты НДФЛ предусматривает возможность самостоятельного произведения расчетов. Чтобы определить, какой сбор взимается с продажи земли, следует учитывать размер налоговой базы - величины, исключающей сумму имущественных налоговых вычетов, льгот и затрат на покупку участка.
- основание возникновения первоначального вещного права в отношении участка;
- период времени, в течение которого надел находился в собственности продавца;
- на какие льготы может рассчитывать продавец;
- кадастровая стоимость земли (данный параметр позволяет отслеживать сделки, направленные на умышленное занижение цены договора);
- размер расходов, произведенных на покупку участка;
- сумма имущественного налогового вычета.
Перед оформлением формы 3-НДФЛ следует определить, за какой налоговый период происходит оплата налоговых сумм. Следует иметь в виду, что оплата в текущем году покрывает сумму обязательных платежей за предыдущий календарный год.
Итоговый взимаемый налог будет равен 13% от размера выверенной суммы налоговой базы.
Продолжительность права собственности и налоги
Как уже было сказано, продолжительность владения собственностью прямо влияет на обязанность по уплате налогов на доходы физических лиц. Подобное ограничение установлено не просто так, а во избежании извлечения прибыли из постоянных перепродаж наделов по более высокой цене, чем они приобретались.
Налог с продажи участка, находящегося в собственности менее 3 лет, подлежит уплате в обязательном порядке, независимо от формы сделки, по которой был осуществлен переход права.
В период от 3 до 5 лет освобождаются от налогообложения субъекты права в рамках уже упомянутых правоотношений (дарение, приватизация, пожизненного содержания с иждивением). В случае приобретения права в порядке купли-продажи земли единственным доступным способом ухода от обязательного налогообложения является истечение пятилетнего срока владения ею. Даже если вы намеренно занизите договорную стоимость надела, налоговые органы организуют проверку соотношения цены и кадастровой стоимости, что может привести к неблагоприятным последствиям в виде привлечения к ответственности за подобные действия.
Расчет НДФЛ
Сумма подоходного налога рассчитывается исключительно в пределах календарного года и подлежит отражению в декларации, которую следует подать не позднее первого квартала года, следующего за отчетным.
Если земельный участок находится в собственности более 5 лет, расчет налога при его продаже не производится, декларация не подается, сумма НДФЛ равна нулю. Дата, от которой отсчитывается течение срока владения наделом, соответствует дате государственной регистрации прав продавца на него.
Если участок находится в собственности более 3 лет, права на него приобретены в порядке дарения, приватизации или договора на пожизненное содержание с иждивением, размер налога с продажи также будет равен нулю. Во всех остальных случаях следует рассчитать размер налоговой базы.
Следует учитывать, что так называемой необлагаемой суммой является имущественный вычет в размере 1 млн рублей от полученных доходов. То есть при сумме сделки в 2 млн рублей налоговая база (при отсутствии иных льгот и вычетов) будет составлять 1 млн рублей, от которой и следует отсчитывать ставку 13%. Сумма сбора при продаже, соответственно, зависит от договорной суммы в рамках сделки и кадастровой стоимости, если существует сильное расхождение в представленных суммах.
Оформление декларации и уплата налога
Форма документа налоговой отчетности - 3-НДФЛ - является утвержденной внутренними документами Федеральной налоговой службы РФ. Заполнение формы должно производиться в соответствии с установленными требованиями. Его следует начать с внесения персональной информации согласно подписанным графам документа. Делать это нужно печатными буквами из расчета 1 буква - 1 клетка.
Заполненный документ подлежит подаче в территориальный налоговый орган в соответствии с регистрацией налогоплательщика.
В случае правильного оформления 3-НДФЛ и своевременной подачи до конца первого квартала календарного года налоговый орган уведомляет налогоплательщика о необходимости уплаты налога и устанавливает конечный срок для внесения суммы.
Оплата производится любым доступным налогоплательщику образом, чаще всего используются интернет-ресурсы государственных порталов или кредитных организаций, кроме того, вы всегда можете лично обратиться в банк с квитанцией.
Подтверждением совершенного платежа является наличие на руках квитанции об оплате или чека, которые желательно сохранить на некоторое время во избежании возникновения спорных ситуаций.
Налог для юрлиц и ИП
В целом порядок расчета и уплаты налогов с продажи земельных участков юридическим лицом и ИП является достаточно схожим с налогообложением физического лица. Остановимся подробнее на существенных отличиях.
Несколько видов юридических лиц в силу целей своей деятельности автоматически освобождаются от уплаты сборов, например, религиозные учреждения, некоторые виды учреждений исполнения наказаний и пр. в рамках ст. 217 НК РФ. При наличии установленных законом условий могут предоставляться льготы, например, в случае, когда через земельный участок юридического лица проходит государственная автодорога. Кроме того, предусматривается применение дополнительных льгот, инициированных решениями территориальных органов власти.
Юридическое лицо вправе выбрать один из предложенных законом вариантов налогообложения - общая система или упрощенная, упрощенная, в свою очередь, подразделяется еще на 2 отдельных вида. Юридическому лицу следует проанализировать цели своей деятельности и спрогнозировать, какой из способов будет наиболее выгодным в соотношении с его доходами.
Относительно налогообложения индивидуальных предпринимателей и продажи ими земельных участков автоматически презюмируется извлечение прибыли в рамках деятельности. В данном случае доходы с продажи будут входить в состав налоговой базы в рамках упрощенной системы налогообложения. Если ИП продает землю как физическое лицо, не извлекая прибыль для бизнеса, то уплачивает налог наравне с физическими лицами - 13%.
В рамках представленной темы следует отметить сложность процедуры не только подсчета налога с продажи земельного участка, но и оформления документов отчетности. Разнообразие субъектного состава сделок купли-продажи предусматривает различные системы налогообложения и, соответственно, порядки начисления обязательных платежей.
С января 2016 года действуют новые правила исчисления налогов с продажи объектов недвижимости, приобретённых после 1 января 2016 года. Основная цель нововведений сделать бессмысленной продажу объектов с фиктивной ценой в договоре купли-продажи «Один миллион».
Обращаем ваше внимание, что нововведения коснутся только тех сделок, в которых переход права (дата в свидетельстве о государственной регистрации права) произошел после 1 января 2016 года. Для тех, кто приобрел свою недвижимость до указанной даты, сохраняются старые правила расчета налога.
Старые правила были следующие:
- С дохода полученного с продажи недвижимости срок владения, которой был более 3-х лет продавец имел право получить налоговый вычет в размере цены сделки и не платить налоги совсем, при этом налоговый орган не требовал отчитываться по таким сделкам.
- Если срок владения был меньше, то продавец имел право уменьшить налогооблагаемую базу либо на фактически подтверждённые расходы по приобретению и строительству, либо воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей
Как правило, при сроке владения недвижимостью менее 3-х лет покупатель и продавец договаривались в ДКП вписать цену 1 миллион, а остальное по понятийной расписке. Государство долго терпело такую несправедливость и придумало следующее решений, которое выразилось в принятии поправок в налоговый кодекс.
Итак в соответствии с новыми правилами:
- Срок владения объектов недвижимости для получения полного налогового вычета увеличен до 5 лет, за редким исключением вроде сделок дарения между близкими родственниками, полученного в наследство и по первичной приватизации.
- Если срок владения меньше 5 лет, то продавец также имеет право уменьшить налогооблагаемую базу либо на фактически подтверждённые расходы по приобретению и строительству, либо воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.
- Однако! Налогооблагаемая база теперь зависит не только от цены указанной в Договоре Купли-Продажи, но и от официальной кадастровой стоимости. Официальная кадастровая стоимость умножается на коэффициент 0,7 и полученное число сравнивается с суммой указанной в ДКП. В том случае если цена в Договоре меньше, то налогооблагаемой базой признается кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0,7
Проиллюстрируем на практике:
28 декабря 2015 года состоялась сделка между И (продавец) и Н (покупатель) по покупке земельного участка с кадастровой стоимостью 5 000 000 рублей по цене 2 000 000 рублей.
Н получил Свидетельство о государственной регистрации права с зарегистрированным 11 января 2016 года переходом права. В марте 2016 года Н решил продать свой участок за теже самые 2 000 000 рублей.
Посчитаем какие налоги в 2017 году Н должен будет заплатить:
1 вариант. Подать декларацию в самой простой форме. Расчет - 5 000 000 *0,7 =3 500 000 рублей налоговая база. Налог составит - 3500000*0,13= 455 000 рублей
2 вариант. Подать декларацию воспользовавшись имущественным налоговым вычетом (до 1 млн. рублей). Расчет - 5 000 000 *0,7 =3 500 000 рублей налоговая база. Налог составит - (3500000-1000000)*0,13= 325 000 рублей.
3 вариант. Подать декларацию воспользовавшись уменьшением дохода на подтверждённые расходы. Расчет - 5 000 000 *0,7 =3 500 000 рублей налоговая база. Налог составит - (3500000-2000000)*0,13= 195 000 рублей
Подытожим. Станет настоятельно необходимым предварительный расчет налогообложения сделок купли-продажи недвижимости. Ищите грамотных специалистов!