Органом, представляющим интересы собственников помещений в многоквартирном доме, является совет многоквартирного дома. Он избирается в каждом доме с количеством квартир более четырех, где не создано ТСЖ и дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет многоквартирного дома избирается на срок два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в доме (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ).
Решение об избрании совета нового многоквартирного дома должно быть принято в течение одного календарного года с даты ввода дома в эксплуатацию. Если такое решение не принято либо принятое решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок должен созвать общее собрание собственников помещений для избрания совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ).
Полномочия совета многоквартирного дома
Совет многоквартирного дома осуществляет следующие полномочия (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ):
1. Обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Выносит на общее собрание собственников предложения о порядке пользования общим имуществом, планирования и организации работ по его содержанию и ремонту, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в доме в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг, об избрании комиссий из числа собственников помещений в доме, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома.
3. Представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования и организации управления многоквартирным домом, содержания и ремонта общего имущества.
4. Представляет собственникам (до рассмотрения на общем собрании собственников) свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании.
5. Осуществляет контроль за оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, за качеством предоставляемых коммунальных услуг.
6. Представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе.
7. Осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Совет может осуществлять и иные полномочия, входящие в его компетенцию, — например ведение информационной работы с собственниками помещений для проведения общих собраний собственников, проведение опросов для оценки качества работы управляющей организации.
Кроме того, совет является субъектом общественного жилищного контроля (ч. 8 ст. 20 ЖК РФ).
Порядок избрания совета многоквартирного дома
Для избрания совета многоквартирного дома рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Выступите с инициативой проведения общего собрания
Инициатором проведения общего собрания может быть любой из собственников помещений в многоквартирном доме. Инициатор должен обеспечить проведение общего собрания собственников — сформулировать повестку дня, включив в нее вопросы об избрании совета многоквартирного дома и его председателя, составить список кандидатов, определиться с датой, местом и формой проведения общего собрания, подготовить сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 и 5 ст. 45 ЖК РФ). Список кандидатов, например, может быть составлен по результатам собраний собственников каждого из подъездов и самовыдвижения.
Для проведения общего собрания собственников желательно создать инициативную группу, которая бы помогала подготовить необходимые документы, и собрать денежные средства для покупки, например, канцелярских принадлежностей, оплаты почтовых расходов.
Шаг 2. Проинформируйте собственников помещений о проведении общего собрания
Проинформировать каждого собственника помещения в многоквартирном доме следует не менее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания. Сообщение о проведении общего собрания под подпись вручите каждому собственнику или же направьте его заказным письмом. Также можно поместить соответствующую информацию в общедоступном месте, если такой способ уведомления был установлен общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
Шаг 3. Проведите общее собрание собственников
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством (ст. 44.1 ЖК РФ; ст. 4 Закона от 28.12.2016 N 469-ФЗ):
При очной форме проведения общего собрания следует зарегистрировать всех присутствующих на собрании собственников помещений. Если кворум имеется, можно приступать к рассмотрению вопроса об избрании совета многоквартирного дома и его председателя (ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ).
Если очное собрание не имело кворума, то проводится заочное голосование (опросным путем). Каждому собственнику выдается бюллетень с указанием повестки дня, принятия решения каждым собственником помещения по вопросам, поставленным на голосование, и указанием на необходимость передачи этих письменных решений по месту и адресу, которые указаны в сообщении о проведении собрания (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Общее собрание может быть проведено также в форме очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).
Решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя считается принятым, если за него проголосовало большинство от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников помещений. При этом решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по ряду вопросов принимаются большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений (ч. 1 ст. 46 , п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Иногда на практике на общем собрании утверждается положение о совете многоквартирного дома. Это не запрещено жилищным законодательством, хотя прямо и не предусмотрено в нем. В положении закрепляются в том числе полномочия совета, порядок формирования совета, порядок его работы, организация делопроизводства, вопросы вознаграждения председателю и членам совета, порядок взаимодействия совета с управляющей компанией и собственниками помещений и др.
Подведите итоги голосования и оформите решение о выборе совета многоквартирного дома и его председателя протоколом. Не позднее чем через 10 дней уведомьте собственников помещений о принятом решении. Сообщение размещается в помещении дома, определенном решением общего собрания собственников и доступном для всех собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ; п. 2 Требований, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр).
Собственность на жилые помещения является не только правом гражданина. Владение недвижимостью налагает на него ряд , в которые входит оплата услуг и содержания, а также необходимость принимать важные решения, прямо или косвенно касающиеся принадлежащей жилплощади.
Особенно важно участие владельцев, когда решать приходится не только индивидуальные вопросы, но и общие, если жилье находится в многоквартирном доме. Необходимо знать, что такое совет МКД, права и обязанности данного представительного органа, а также порядок избрания его членов.
Что такое многоквартирный жилой дом? Фото № 1
Основные отличия жилого дома от МКД можно определить по нескольким критериям.
- Наличие нескольких собственников.
В жилом доме, как правило, один собственник. Если владение домом осуществляется несколькими хозяевами на правах долевой собственности, несмотря на то, что собственников жилого дома несколько, такая постройка домом не считается. Требования, прописанные в законодательстве относительно МКД, на них не распространяются.
В МКД владение помещениями осуществляется, как на правах собственности отдельной квартирой целиком, так и на правах долевой собственности в ней. При этом в рамках МКД собственность всех жильцов считается общей долевой. Размер доли каждого собственника определяется из соотношения личного владения площадью к общей площади МКД.
- Общее имущество.
Если в жилом доме несколько владельцев, при этом доля каждого выделена в натуре, то чаще всего раздел также касается и , на которой расположен дом. К общему имуществу в этом случае будут отнесены только места, предназначенные для совместного использования. Если в натуре разделить помещение невозможно, то ответственность за всё строение владельцы несут солидарную, исходя из размера своих долей.
Кому принадлежит общее имущество в МКД? Фото № 3
- помещения, которые предназначены для общего (подвал, коридоры, лифты, чердак и т.д.), расположенные в доме;
- конструкции строения как несущие, так и ограждающие (крыша, фундамент, стены, колонны и т.д.);
- оборудование, которое предназначено для функционирования дома (водопроводное, электрическое, газовое и т.д.);
- участок (придомовая территория);
- все хозяйственные постройки, которые находятся на придомовой территории, и предназначены для общего использования.
Именно поэтому, вопросы ремонта и содержания общего имущества решаются коллегиально собственниками квартир МКД.
- Управление.
Ответственность за управление жилым домом полностью ложится на его .
Управление МКД является обязанностью каждого собственника, при этом, если владельцев более четырех, необходимо сформировать совет МКД.
Функции и обязанности Совета МКД. Фото № 4
Основная обязанность совета МКД – связь между управляющей организацией, подрядными и обслуживающими дом организациями и жильцами.
В рамках этой работы совет:
- должен передавать УК данные о решениях, принятых на общих ;
- обязан осуществлять контроль над деятельностью УК;
- обязан засвидетельствовать неудовлетворительную работу УК или поставщика коммунальных или иных услуг и потребовать должного исполнения договора.
- осуществляет оценку работы УК, в результате которой имеет право сменить её на более достойного кандидата;
- должен планировать свою работу и отчитываться перед жильцами о грядущих мероприятиях и результатах своей деятельности (ежегодно);
При этом совет МКД — это не отдельная организация, которой требуется официальная государственная . Это орган представительный, совещательный и контролирующий.
Если сравнить систему управления МКД с жилым домом, то совет МКД на практике выступает в качестве собственника дома. Только в случае с МКД им выступает группа выборных лиц, полномочия которых одобрены жильцами дома.
Правильно организованное управление позволяет посредством совета МКД выполнять наиболее значимые для собственников работы по ремонту и содержанию общего имущества, а также делает работу УК наиболее эффективной и отражающей интересы жильцов.
Что входит в права Совета МКД? Фот № 5
Перечень совета МКД полностью отражен в статье 161.1 ЖК России.
К основным правам членов совета относятся:
- право на заключение договоров от лица всех собственников с УК и подрядчиками;
- инициация работы УК или их отмена;
- обеспечение исполнения тех , которые приняты жильцами на общем собрании;
- сбор жильцов для решения вопросов, связанных с территорией и помещениями общего пользования, ремонтом, заключением договоров подряда на обслуживание дома, его содержание и обеспечения коммунальными услугами и т.д.;
- вынесение на собрание вопросов, касающихся управления домом;
- предварительная оценка условий подрядчиков (при взаимодействии с комиссией по оценке) и знакомство жильцов с плюсами и минусами предлагаемых ;
- участие в комиссиях по аварийным вопросам, касающихся нанесения прямого ущерба имуществу жильцов;
- подписание актов планирования и проведения ремонтных работ.
- возможность получать денежное вознаграждение за свою работу, если такое решение принято жильцами, утвержден его размер и сроки выплаты;
- работа до момента переизбрания, которое возможно каждые два года или при неудовлетворительной работе членов совета, а также до организации ТСЖ.
При этом важно уточнить, что органом МКД является не совет, а собрание собственников. Совету же определяется функция «глашатая».
Во всех вышеперечисленных случаях члены совета обязаны отражать исключительно те решения и пожелания, которые приняты на общем собрании, а не свои лично.
Процедура избрания Совета МКД. Фото № 6
Поскольку члены совета МКД являются представителями собственников, их должности являются выборными.
Порядок избрания
Необходимость организации подобного представительного органа изложена в Жилищном кодексе России (ст. 161.1), если дом не находится под управлением (товарищества собственников жилья), либо администрации кооператива (жилищного или потребительского). Таким образом, регулируется необходимость иметь в МКД только один представительный орган.
Формирование совета происходит посредством общего собрания жильцов. Чтобы результаты выборов имели силу, следует строго соблюдать требования, законодательно выдвинутые к проведению собраний.
Провести мероприятие по выбору совета собственники имеют право самостоятельно. Если ранее подобные собрания жильцами не проводились и процедура инициаторам неизвестна, следует обратиться в УК. Её работники помогут определить перечень необходимых документов, дадут рекомендации по процедуре проведения мероприятия и правовому оформлению решений.
Процедура избрания
Этапы избрания совета:
- Подготовка к собранию.
Этап включает в себя формирование повестки дня, связанной с избранием членов совета и его председателя. Следует подобрать необходимые кандидатуры заранее, на основании предварительного опроса собственников.
- Уведомление всех собственников о рассматриваемых и сроках проведения мероприятия.
Важно: поставить жильцов в известность о проведении мероприятия инициаторы обязаны не менее чем за 10 дней.
Методы оповещения:
- направление заказного письма персонально каждому из собственников;
- вывешивание объявления на специальной информационной доске;
- информирования при помощи электронных писем.
Оформление протокола собрания жильцов об избрании Совета МКД. Фото № 6
Последние два метода применимы только тогда, когда ранее на они были одобрены жильцами.
- Выбор способа проведения мероприятия.
К способу проведения собрания, на котором избирается совет, особых требований нет. Поэтому инициаторы вольны выбрать один из трех допустимых вариантов: очный, заочный или очно-заочный. Если это первое собрание жильцов, очный его проведения обязателен. Если в итоге жильцы не пришли к единому мнению, допускается проведение голосования в заочной форме.
Очно-заочный способ должен быть непрерывным. То есть заочная часть должна проводиться с интервалом не более суток.
- Голосование.
В этап включена раздача опросных листов, сбор заполненных бланков, подсчет голосов всех жильцов. При этом учитывается весомость голоса, основанная на жильца в общей собственности. Чем больше площадь, которой он владеет в доме, тем больший процент жилец имеет при голосовании
- Оформление протокола и уведомление о решениях.
После оформления протокола необходимо уведомить каждого о принятых решениях тем способом, который утвержден заранее. Также необходимо передать сведения о принятых изменениях в органы государственного надзора.
Важно помнить, что легитимность мероприятию обеспечивает пакет документов, который является обязательным при проведении подобных мероприятий.
Документы, необходимые для проведения собрания жильцов по избранию Совета МКД. Фото № 7
Необходимые документы:
- Предварительный протокол, содержащий данные о повестке дня – выборе членов совета и председателя.
- о повестке и дате мероприятия.
- Реестр всех фактических собственников МКД, с указанием реквизитов документов, подтверждающие права на владение помещениями.
- Реестр жильцов, присутствовавших на мероприятии и проголосовавших.
- Листы голосования.
- Окончательный .
- Уведомления по результатам мероприятия.
Согласно закону полномочия даются совету на 2 года. После этого срока, следует повторно созывать собрание и избирать совет МКД.
Если в МКД в течение года не создан представительный орган, его организация ляжет на плечи местной администрации или УК. Тогда в трехмесячный перед собственниками поставят вопрос, либо о формировании совета, либо о создании ТСЖ.
В этом случае велика вероятность того, что в члены совета войдут исключительно те люди, с которыми будет удобно работать УК. Тогда совет может существенно потерять в качестве работы, так как функция контроля УК является для него основной.
Порядок избрания председателя МКД. Фото № 8
Закон не предъявляет требований к квалификации . Требования исходят из тех функций, которые будут возложены на него жильцами:
- главный член совета МКД должен обладать авторитетом у жильцов и иметь активную гражданскую позицию;
- много будет зависеть от способности кандидата отстаивать права жителей ;
- желательно, чтобы кандидат обладал знаниями в сфере строительства/ремонта и был юридически грамотным.
Назначение на должность происходит на собрании, кандидат выдвигается из членов совета.
Права и обязанности председателя
Руководя советом, председатель будет ответственен за его работу.
Именно председатель:
Полномочия председателя МКД. Фото № 9
- подписывает от лица всех собственников, включая договор с УК;
- может вносить в договора необходимые жильцам поправки;
- согласовывает сроки и необходимость проведения ремонтных и иных работ;
- информирует жителей дома об условиях и изменениях в работе УК и подрядчиков;
- осуществляет контроль проведения работ УК и подрядчиками;
- имеет право подписывать (о повреждениях, нарушениях, по окончании работ и т.д.);
- может выступать от лица жителей в суде по вопросам, касающимся общедомовых проблем или проблем конкретных собственников (при наличии доверенности).
Подтвердить полномочия председатель может выпиской из протокола собрания.
В ней должна быть зафиксирована дата мероприятия, полный адрес МКД, указано решение и срок полномочий. Подписи председателя и секретаря обязательны, Если на мероприятии присутствовал представитель муниципалитета, он также может заверить документ подписью.
Необходимость управления многоквартирными домами, которых являются собственниками недвижимости, последние годы встали настолько остро, что законодателям пришлось принять дополнительные нормы для регулирования их вклада в управление МКД.
О том, что такое совет многоквартирного дома, порядок его создания и деятельности, вы можете узнать, посмотрев видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже
Статья 161.1. Совет многоквартирного дома
1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.
4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.
5. Совет многоквартирного дома:
1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;
3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;
4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 7
7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
8. Председатель совета многоквартирного дома:
1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;
2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;
3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;
5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ часть 8 статьи 161.1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 6
6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 176-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 8.1
8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.
9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.
10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.
12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 263-ФЗ статья 161.1 настоящего Кодекса дополнена частью 13
13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.
Совет многоквартирного дома (МКД) – процедуры выбора его участников, их права и обязанности. Положение о совете, протоколирование рабочих встреч и другие бумаги. Председатель совета, его полномочия и вознаграждение.
из статьи вы узнаете:
Владельцам квартир в многоэтажных домах приходится совместно решать различные бытовые и организационные вопросы. Если МКД управляется ТСЖ или ЖСК, контролирующим единственный дом, то всеми возникающими проблемами занимается правление этой организации. Совсем иная ситуация возникает при работе УК или прямом управлении силами граждан, владеющих квартирами. В этих двух случаях разбираться в возникающих проблемах и искать их решения должны сами собственники.
Наличие УК не гарантирует того, что она будет вникать во все волнующие владельцев квартир вопросы. У управляющей компании в подчинении обычно много домов. Она занимается общими организационными моментами. Своевременно обозначать перед УК актуальные проблемы и следить за их разрешением должен совет многоквартирного дома. Возможность образования этого органа прописана в статье 161.1 ЖК РФ.
Полезные материалы по теме:
Совет - это узаконенная форма объединения владельцев квартир, возможные действия которого закреплены в Жилищном кодексе. Данный орган представляет собой промежуточное звено между УК и владельцами помещений.
Совет МКД не признается юрлицом. По этой причине он не может располагать расчетным счетом, печатью и многих других атрибутов. Однако из-за этого эффективность работы совещательного органа не снижается. Если его участники активно и слаженно действуют, то они могут серьезно влиять на то, как в отношении их дома будет работать управляющая организация.
Главной обязанностью совета многоквартирного дома по смыслу соответствующих статей из ЖК РФ считается контроль работы УК. Многие владельцы квартир не понимают, для чего такое дублирование полномочий. Этот момент мы уже объясняли. Лучше всего сформулировать требующие первоочередного решения задачи могут сами люди, живущие в обслуживаемом доме.
Участники совета МКД указывают обслуживающей организации на следующие моменты:
- необходимые действия в рамках текущего ремонта;
- предложения по обновлению внутридомовых инженерных сетей;
- требующиеся работы по облагораживанию площадок вокруг дома;
- предложения по повышению качества предоставляемых ЖКУ.
При участии совета подготавливается договор управления для УО и соглашения, заключаемые с ресурсовиками. Он готовит план своей работы на год и затем отчитывается владельцам помещений о том, что было сделано. Мероприятия планируются с расчетом необходимых расходов. При составлении плана учитывается возможность финансового обеспечения тех или иных работ.
Избрание совета МКД проходит в рамках общедомового собрания. Здесь нужно соблюдать определенный порядок. Начинается все с подготовки к собранию людей, которые владеют помещениями в многоэтажном доме. Они должны получить от инициаторов мероприятия извещения за 10 дней до обозначенной даты.
Уведомление о готовящемся собрании направляется заказным письмом. Это правило работает, если на каком-то из предыдущих собраний не была утверждена другая возможная форма оповещения. Можно выбрать более простой способ. К примеру, это может быть развешивание объявлений на информационных стендах, установленных в каждом подъезде.
В уведомлении указывается дата проведения мероприятия и его повестка - голосование за членов совета МКД и его председателя. По итогам собрания составляется протокол. Члены совета выбираются из владельцев квартир в доме. Их количество нормативными документами не регулируется, в каждом случае оно определяется индивидуально. Максимальный срок действия полномочий совета - 2 года, после чего нужно проводить новое собрание.
Если жильцы хотят контролировать работу совета многоквартирного дома, то им самим необходимо озаботиться вопросом его формирования. В противном случае этим могут заняться представители УК или местной администрации. В совет в такой ситуации с большой вероятностью попадут люди, лояльные управляющей организации или муниципалитету.
При создании совета МКД принимается положение, определяющее работу данного органа. Это типовой документ, в котором прописываются:
- общие положения;
- цели и функции совета;
- состав и порядок формирования данного органа;
- обязанности его председателя;
- функции комиссии собственников;
- порядок работы совета;
- организация делопроизводства;
- правила взаимодействия с управляющей организацией и собственниками, и прочие необходимые пункты.
На странице вы можете ознакомиться с образцом данного положения, а также другими бумагами, которые используются при создании и работе совета.
Положение в каждом конкретном случае корректируется под потребности собственников. В нем можно прописать свои особенности, касающиеся порядка избрания и компетенции совета многоквартирного дома.
Основной задачей совета становится защита интересов собственников во взаимоотношениях с управляющей компанией. В том числе, этот орган отслеживает качество предоставляемых коммунальных услуг. Если оно не соответствует нормам, то в УК направляется требование об исправлении ситуации.
Члены совета многоквартирного дома обладают полномочиями по подписанию различных актов, касающихся состояния помещений и проведения в них различных работ. Подготовка текущего и капитального ремонта проходит при их участии.
Еще одна важная функция заключается в подписании актов при фиксации нанесенного квартирам ущерба. При затоплении, пожаре и других чрезвычайных ситуациях нужно сразу же описывать произошедшее, и фиксировать нанесенный вред для его последующего взыскания с виновника. УК нередко отстраняется от данных действий. В таком случае привлекаются члены совета МКД, которые при подобных происшествиях могут дублировать функции управляющей организации.
Общественный орган может поднимать любой насущный вопрос, и проводить для его решения общие собрания собственников. Под контролем совета находятся, в том числе, и средства, которые расходуются на обслуживание дома. Его члены имеют право на общественных началах выполнять ревизии произведенных затрат.
Каждое заседание совета многоквартирного дома протоколируется, для чего можно использовать общую форму документа. В протоколе отмечается:
- адрес дома;
- присутствующие члены и прочие лица;
- повестка дня;
- принятые решения.
При протоколировании могут отмечаться лица, выступающие с выносимыми на обсуждение вопросами. Ими обычно являются инициаторы решения каких-то проблем. Если кто-то выступает с дополнениями к высказанным позициям, то это тоже фиксируется. Выступающим могут задавать вопросы. Их содержание и ФИО спрашивающих людей также записываются в протоколе.
Законодательно вопросы о том, каким способом и в каком размере председатель совета получает вознаграждение, никак не оговариваются. При этом человек имеет большой перечень обязательств и несет серьезную ответственность. В большинстве случаев ни у кого не остается сомнений в том, что его труд необходимо оплачивать, хотя пост и является выборным, а работа ведется на общественных началах.
Вопрос об оплате деятельности председателя совета многоквартирного дома решается на общем собрании владельцев квартир. Денежные средства для выплаты вознаграждения собираются с жильцов дома. Этот пункт прописывается в квитанции. Обычно его включают в раздел, касающийся содержания общего имущества. В нем появляется отдельная строка, которая так и прописывается - оплата деятельности председателя совета дома.
Именно председателем выполняется большая часть работы, связанная с реализацией обязанностей совета МКД. По этой причине функции данного органа и руководящего лица во многом пересекаются. В том числе, председатель за получаемые от жильцов средства выполняет следующую работу:
- прорабатывает с управляющей компанией договор управления МКД на стадии его подготовки. Председатель является представителем жильцов, поэтому он может в их интересах корректировать разные пункты соглашения;
- доводит условия договора собственникам на очередном общем собрании;
- подписывает договор управления, если собственники квартир в многоквартирном доме наделили его такими полномочиями;
- контролирует исполнение управляющей компанией своих обязанностей;
- ставит подпись на акте приемки работ, выполненных УК;
- по доверенности от владельцев квартир выступает на судебных заседаниях при разбирательстве споров, связанных с процессом управления многоэтажным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Активный председатель совета МКД нередко после получения необходимого управленческого опыта выступает с инициативой создания ТСЖ в конкретном доме. Для отказа от услуг управляющей компании и появления товарищества достаточно решения общего собрания собственников. Впрочем, по такому пути ситуация развивается достаточно редко. Обычно председатель реализует свои права в части контроля деятельности УК и отстаивания интересов жильцов, оплачивающих его усилия.
Перечень имеющихся у совета МКД полномочий определяется все той же статьей 161.1 ЖК РФ. При этом важно разъяснить, что совет в соответствии с Жилищным кодексом не является органом управления. Это общественный орган. Если в многоквартирном доме нет ЖСК или ТСЖ, то управленческие решения может принимать только общее собрание владельцев квартир и нежилых помещений.
Создание совета многоквартирного дома не означает, что он получает какие-то управленческие полномочия. Задача этого органа в подготовке различных предложений. Они в дальнейшем уже рассматриваются на собрании и принимаются или отвергаются. Члены совета предварительно изучают и подготавливают предложения, чтобы собственники на их основании могли принять грамотные и взвешенные решения. После того, как решения принимаются, совет МКД следит за их воплощением в жизнь.
В Жилищном кодексе в деталях описываются полномочия совета дома и его председателя, но все же многие использующиеся в реальной жизни вещи остаются неосвещенными. Именно поэтому на общем собрании и принимается положение о совете. Этот документ мы рассматривали в одном из предыдущих пунктов. Задача положения как раз и заключается в том, чтобы одобрить определенный набор полномочий, которыми наделяется совет многоквартирного дома.
Положение представляет собой внутренний руководящий документ для дома, который помогает организовывать работу по его содержанию и обслуживанию.
Вложенные файлы
- Положение-о-совете-МКД.doc
- Протокол заседания совета мкд.doc
- Устав совета дома.doc
- Доверенность председателю.doc
Проживание в многоквартирных домах имеет свои особенности. Если владелец частного дома самостоятельно решает все вопросы, связанные с безопасностью и эксплуатацией здания, жильцы квартир некоторые моменты должны рассматривать сообща .
Собираться постоянно все вместе не могут, поэтому избирается совет представителей собственников, объединенного одним местом проживания .
Совет многоквартирного дома выполняет важную роль, так как связывает жильцов с управляющей компанией или другим коммунальным органом, обслуживающим их жилье.
ВНИМАНИЕ! Для того, чтобы эта связь была эффективной и полезной, в совет рекомендуется выбирать людей активных и ответственных, заботящихся о своем доме.
Каждый дом является сложной структурой, и общественный совет выполняет самые разнообразные полномочия – он занимается контролем услуг УК, управлением дома, решает вопросы неотложные и те, которые в будущем улучшат эксплуатационные характеристики строения .
Данный орган является выборным, для избрания представителей жильцов проводится специальное собрание . Регламентирует действия совета Жилищный кодекс РФ. Для ознакомления с правилами работы совета многоквартирного дома его члены должны изучить такой документ, как статья 161.1 ЖК РФ.
Совет жильцов МКД (многоквартирного дома) – этот один из вариантов способа управлением дома, среди других вариантов – ТСЖ, жилищно-строительный кооператив. В каждом доме возможна работа одного из этих органов.
Для того, чтобы работа представителей жильцов была слаженной, избирается председатель совета . Но стоит отметить, что деятельность его, как и других членов данной организации, должна подчиняться только интересам всего дома, собственников квартир. Может кто быть председателем совета? Любой из жителей, собственников квартир, который чувствует ответственность за свой дом, может отстаивать его интересы.
ВНИМАНИЕ! Согласно статье 44 часть 1 Жилищного Кодекса РФ единственным и главным органом управления в многоквартирном доме является общее собрание собственников. И совет, как указывают нормативные документы, действует параллельно с таким собранием, не заменяя его и домового комитета.
Выборы согласно жилищного кодекса совета проходят с определенной периодичностью, члены этого органа могут быть перевыбраны или остаться при своих полномочиях.
Основные задачи и функции
У совета много ответственных задач.
- Этот орган подготавливает конструктивные предложения по тем вопросам, которые будут рассматриваться на общем собрании.
- Также совет, как представитель, следит за тем, чтобы принятые на общем собрании решения реализовывались, имели положительный результат.
Функции совета в многоквартирном доме очень важны. Каждый день нужно решать много вопросов, связанных с эксплуатацией здания. И если к общему собранию не подготовить тщательно конструктивные предложения по решению проблем, многие из них так и останутся не рассмотренными .
Управляющая компания всегда испытывает необходимость в контакте с группой активных и ответственных представителей жильцов. Когда нет такого контакта, контроля над работой, договор с УК может выполняться не полностью.
Если рассмотреть, чем занимается совет еще, помимо контроля над управляющей компанией, можно отметить его роль и в отношениях между самими жильцами. Нередко в доме возникают спорные вопросы между собственниками квартир, которые может справедливо решить такой совет .
ВАЖНО! Совет и его председатель должны оказывать помощь в решении вопросов дома, но у них нет никакой власти над жильцами.
Полномочия председателя
Права и обязанности председателя зависят от того, какими полномочиями наделят его жильцы. Они могут сами расписать обязанности своих представителей, утвердив их в специальном документе. Но нужно помнить о том, что положение о совете жилья должно соответствовать Жилищному кодексу РФ.
В чем заключается деятельность и польза совета МКД?
- Домовой совет выбирается из числа активных, грамотных, ответственных собственников квартир. Они обязаны заниматься подготовкой предложений собственникам по улучшению эксплуатационных характеристик строения.
- Совет проводит презентацию жильцам тех договоров, которые готовятся к подписанию.
- Этот орган контролирует качество услуг, предоставляемых коммунальными предприятиями, УК. Также следит за выполнением договора, подписанного с управлением дома.
Быть председателем совета и представителем интересов жителей дома – также большая ответственность. Такой руководитель, уполномоченный целым коллективом, может подписывать акты выполненных работ и актов, которые составляются при выявлении нарушений пунктов договоров с поставщиками коммунальных услуг.
Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, председатель составляет обращение в муниципалитет. Также у него могут быть и другие обязанности, в зависимости от пожеланий жильцов МКД.
- Председатель может выступать доверенным лицом некоторых собственников.
- Его жильцы могут направлять в суд для отстаивания интересов дома при решении вопросов, связанных с сотрудничеством с УК или ЖКХ.
Может ли заключать договора руководитель совета дома? Председатель, получивший доверенность, заключает договора с управляющей компанией. Но права и обязанности, которые оговорены в этом договоре, остаются у собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
ВНИМАНИЕ! Председатель может получить несколько доверенностей от собственников, но он не должен при этом забывать об обязательстве управления МКД.
Ведь такое обязательство входит в перечень тех, которые он получает вместе с должностью. Нужно четко различать, когда действия осуществляются по доверенности от собственников, а когда по тем обязательствам, которые подразумевает статус председателя.
Советы МКД действуют успешно во многих жилищных сообществах, результативность работы в основном зависит от качеств представителей.
Документация
Если для доказательств своих прав по представлению интересов всего дома или отдельных его жильцов руководителю совета МКД нужно показать подтверждающий документ, он может предъявить выписку из протокола общего собрания.
В ней должна быть указана дата проведения собрания, решение об избрании жителя одной из квартир членом совета или его председателем, адрес дома.
Также в выписке должен указывать срок избрания, подпись секретаря собрания и председателя. Утверждается выписка органом местного самоуправления, сотрудники которого были на указанном собрании .
Проведение выборов
Совет МКД не является юридическим лицом, но имеет много важных полномочий. Выбор совета и его председателя производится жителями здания, но потребуется для этого провести определенную подготовку. До собрания помещений, жилых и нежилых, собственников нужно разместить на доске объявлений сообщение о предстоящем событии .
Обращение к собственникам должно быть расположено в местах, доступных для всех, на хорошей видимости . Ведь каждый из проживающих в квартирах многоэтажного здания захочет принять участие в решении важных вопросов его жизни.
Есть несколько форм проведения собрания для выборов совета МКД. Это форма очная, заочная, очно-заочная . Очная подразумевает присутствие всех жильцов и принятие во внимание их мнения. Но собраться всем в один день и одно время, как показывает опыт, невозможно. Поэтому после объявления очного собрания (с указанием повестки) можно дать информацию о заочном.
Заранее следует подготовить к собраниям опросные листы, по которым можно установить результат голосования. Не собственник помещений, расположенных в МКД, не участвует в опросе . Сроков, ограничивающих проведение заочного собрания, не существует.
Результат собрания должен быть зафиксирован в протоколе. После избрания органа, представляющего жильцов, составляется его Устав и положение о совете многоквартирного дома .
На какой срок избирается совет и как переизбрать новый орган? Не больше, чем на 2 года, потом происходит переизбрание представителей жителей . Перевыборы проходят по той же инструкции.
Совет МКД может иметь по началу проблемы с УК или ЖКХ, но, если он осведомлен в законодательстве, в вопросах коммунальных услуг, имеет в своем составе людей с техническим или экономическим образованием, диалог постепенно налаживается, стороны начинают действовать совместно, в интересах жильцов дома.
Полезное видео
Репортаж о заработке председателя совета многоквартирного дома.