Содержание общих территорий дома — это большой список работ, которые проводятся в течение года. Составляется он, исходя из правил содержания жилья и нужд дома, на которые указали жильцы. Исполнять этот «список дел» предстоит управляющей компании. В этой статье мы расскажем о том, какие работы должны выполняться и что можно требовать от представителей УК дополнительно.
Что такое общедомовые территории?
Если упростить, то к общедомовым территориям относится все пространства многоэтажки за пределами вашей квартиры. Сюда относятся чердаки, подвалы, цоколи, земля под вашим домом и территория детской площадки с клумбами и зелеными насаждениями. В этой же группе конструкция дома, все инженерные коммуникации: водостоки, электрические сети, водопровод и канализация. К общедомовому имуществу также относится система пожаротушения и видеонаблюдения, если она имеется в доме.
Полезная информация: общее имущество дома — это не только траты на его содержание. Фасады дома тоже общее имущество, поэтому за размещение рекламы на них жильцы могут получать деньги на нужды дома.
Какие работы входят в содержание общедомового имущества
Чтобы узнать за что конкретно вы платите, загляните в квитанцию, которую присылает управляющая компания. работы, которые вы обнаружите там, входят в список, который был установлен в договоре с управляющей компанией и который она обязаны выполнять. Как правило к ним относится:
— поддержание исправного состояние всех сетей и инженерных конструкций;
Уборка помещений общего пользования (подъездов, лифтов, двора, общих балконов и лестниц);
— освещение во дворе и в подъезде;
Благоустройство двора;
Обеспечение всех норм безопасности в доме;
Вывоз мусора;
Поддержание комфортной температуры внутри дома.
Это основные виды работ, без которых обеспечить нормальное содержание дома невозможно. Полный список, который занимает не одну страницу, есть в ст.154 Жилищного кодекса РФ. Периодически этот список дополняется.
Несмотря на то, что список обширный, некоторые работы могут вносить жильцы. Для этого собирается общее собрание жильцов, на которое приглашают представителей УК. Вопрос о дополнительном виде работ выносят на голосование. если он одобрен протокол собрания подписывают жильцы и представители УК. Если какой — то подписи нет, то протокол недействителен и работы в список обязательных к исполнению не внесут.
Какие конкретно работы относятся к текущему ремонту?
Строка текущий ремонт — это также содержание многоквартирного дома. К нему относятся:
— плановое обслуживание всех инженерных сетей, подготовка к отопительному сезону, поддержание их исправности;
— ремонт разных элементов здания: ремонт фасадов, ликвидация трещин, восстановление козырьков и сливов, латочный ремонт крыши, замена окон и дверей в подъездах;
Замена лампочек и выключателей в подъезде;
— ремонт фрагментов дорожного покрытия в входных групп;
Косметический ремонт подъездов.
Существуют сезонные работы, которые редко выделяются в отдельную строку в квитанции. Это чистка крыш от снега и наледи, уборка территорий в теплый и холодный период, отделочные работы на фасадах дома и крышах, укрепление водостоков. В летний период — покраска детского оборудования, обработка деревьев и деревянных конструкций, санитарная обработка участков (покосы травы и обработка от вредителей).
Раздувать список бесконечно нельзя. Любое согласование работ с УК будет зависеть от тарифа, который опять же устанавливает УК по согласования с собственниками.
Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.
В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2019 году и что входит в его состав.
Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.
Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.
Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.
В него включены:
Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.
В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.
А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.
То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.
Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями . Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.
При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.
П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.
Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.
Является ли балкон общедомовым имуществом?
Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.
В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.
Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.
С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.
Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.
Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.
Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.
При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 2\3 площади.
Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.
Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества
. Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.
Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.
На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем голосования.
За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:
- Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
- Органы государственной власти. Контролируют за содержанием имущества.
- Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.
В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.
При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.
Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.
В общем виде мероприятия выглядят так:
В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе . За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.
На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.
Конструкции, выполняющие ограждающую, несущую функцию;
Различные виды оборудования, расположенные в доме вне пределов квартир;
Земельный участок, где располагается дом, растения, которые на нем высажены, расположенные на нем элементы благоустройства.
Основные нормативные акты, регулирующие правоотношения в рассматриваемой сфере, — Жилищный кодекс, а также постановление правительства от 13.08.2006 № 491. В общем случае следует обращаться к положениям ЖК РФ. В вопросах содержания соответствующих объектов нужно читать уже указанное постановление правительства. Общее имущество многоквартирного дома характеризуется большим количеством нюансов в части пользования и содержания.
Изучим их.
Особенности пользования общедомовыми ресурсами
Собственники соответствующих помещений используют их в соответствии с федеральным законодательством РФ. Изменение величины общего имущества дома возможно исключительно с согласия всех владельцев данной инфраструктуры. Кроме того, возможна передача соответствующих помещений в собственность иных лиц. Главное, чтобы при осуществлении подобных правоотношений соблюдался критерий - общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме может перейти в пользование, только если данная процедура не нарушает прав и интересов граждан и организаций.
Земельные участки, на которых располагаются жилые объекты, могут передаваться в ограниченное пользование иным лицам. Если до принятия законодательства, регулирующего порядок использования общедомовых ресурсов, данные участки уже использовались кем-либо, доступ к ним не может быть запрещен. Новое обременение объекта устанавливается в соответствии с соглашением между владельцами квартир и лицом, который собирается задействовать участок. Возможные споры в рамках данных правоотношений разрешаются в судебном порядке.
Особенности содержания общедомовых объектов
Изучим теперь то, каким образом осуществляется содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с законами в сфере жилищного права РФ, владельцы квартир несут расходы на решение рассматриваемой задачи совместно. Доля данных издержек, приходящихся на конкретного собственника, определяется исходя из доли в принадлежащей человеку. Даже если собственник квартиры не проживает в ней, он тем не менее должен вносить плату за содержание общего имущества в многоквартирном доме. Если человек не пользуется лифтом, например, по той причине, что проживает на 1 этаже, то за соответствующий элемент инфраструктуры жилого объекта он должен платить.
Конкретный перечень мероприятий, составляющих содержание общих ресурсов в доме, зависит от характеристик конкретного жилого объекта, климатических условий, в которых он расположен. Как правило, в их состав входит:
Периодический осмотр имущества, который осуществляется владельцами квартир и иными ответственными лицами в целях выявления недоработок в структуре соответствующих объектов;
Обеспечение функциональности систем электроснабжения;
Проведение уборки и санитарно-гигиенической обработки помещений, земельного участка, на котором располагается дом;
Вывоз мусора и отходов, образующихся в результате работы фирм, которые пользуются различными помещениями в доме;
Применение мер пожарной защиты, предусмотренных законодательством РФ;
Уход за растениями, посаженными на земельном участке, который прилегает к дому;
Обслуживание элементов благоустройства, расположенных на соответствующей территории;
Осуществление объектов, подготовка их к эксплуатации в тот или иной сезон;
Реализация мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности жилого дома.
Можно отметить, что в перечень мероприятий, формирующих содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, не входят:
Обеспечение функциональности дверей в принадлежащих жильцам квартирах — наружных и внутренних, окон;
Утепление балконов;
Замена стекол;
Уход за земельными участками, которые не входят в структуру общего имущества, включая посадку растений на нем.
Указанные задачи решаются собственниками квартир.
В число основных мероприятий, проводимых в рамках пользования общим имуществом, входит ремонт. Он может быть текущим и капитальным. Изучим его особенности.
Ремонт общедомовых объектов
Ремонт проводится в соответствии с решением собрания собственников. Текущий предназначен для предупреждения износа, а также поддержания функциональности объектов, о которых идет речь. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает замену или реконструкцию отдельных элементов инфраструктуры жилого помещения. Он также производится, если истекает срок эксплуатации соответствующих объектов.
Текущий (равно как и капитальный) ремонт общего имущества в многоквартирном доме может проводиться управляющими компаниями, если данная обязанность устанавливается на них решениями собственников. Участие в данных правоотношениях — исключительная компетенция владельцев квартир. Жильцы также устанавливают содержание и график выполнения работ по ремонту общих ресурсов в доме.
Отметим, что управляющие компании обязаны выполнять текущие и неотложные работы, необходимые в целях поддержания функциональности объектов, даже если договором с собственниками не установлено конкретного перечня соответствующих работ. Владельцы квартир в целях финансирования данных мероприятий формируют фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Рассмотрим его специфику.
Использование фонда общих денежных средств собственников квартир
Фонд, о котором идет речь, размещается на специальном счете. Открывается он в кредитно-финансовой организации, имеющей компетенции проводить соответствующие транзакции. Денежные средства, размещенные на отдельном счете и принадлежащие владельцам квартир, используются, таким образом, в целях проведения капремонта ресурсов.
Формирование соответствующего фонда осуществляется за счет взносов жильцов, а также пеней, начисляемых на данные суммы в порядке, установленном законом. В некоторых случаях возможно также начисление банком процентов за размещение денежных средств на счете, о котором идет речь. Фонд капремонта распределяется между собственниками квартир пропорционально величине их взносов.
Право собственности на данные денежные средства принадлежит владельцу конкретного жилого помещения. Если человек продает квартиру, то ее покупатель становится также собственником доли в фонде капремонта. Стоит отметить, что владельцы денежных средств на отдельном аккаунте не вправе использовать их в иных целях, кроме как для проведения капремонта общих ресурсов в доме.
Изучим теперь то, как проводятся мероприятия, в рамках которых собственники устанавливают правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Речь идет о заседаниях общего собрания владельцев квартир.
Заседание общего собрания владельцев квартир: особенности проведения мероприятия
Общее собрание собственников жилых помещений, в соответствии с законами в сфере жилищного права РФ - главный орган управления домом. Фактически оно одновременно является и заседанием, и потому, может рассматриваться как мероприятие. Собрание собственников имеет повестку дня и предполагает формирование перечня принятых решений посредством голосования.
Общее имущество многоквартирного дома — это объекты, которые в соответствии с итогами собрания владельцев квартир могут быть:
Реконструированы;
Дополнены хозяйственными постройками различного назначения;
Отремонтированы — в том числе при использовании фонда капремонта.
На заседании общего собрания владельцев квартир могут быть приняты решения:
О формировании фонда капремонта;
О величине взноса на капремонт — относительно минимального уровня;
О выборе гражданина, который будет открывать специальный счет соответствующего фонда и осуществлять операции на данном аккаунте;
О выборе банка, который будет обслуживать финансовые транзакции, связанные с проведением расчетов владельцев квартир с поставщиками услуг по содержанию общих ресурсов;
О получении ТСЖ, УК или иной компетентной организацией кредитов на проведение капремонта в доме;
Об оформлении поручительств на осуществление подобных финансовых операций;
О порядке использования прилегающего к дому земельного участка;
Об использовании объектов, входящими в общие ресурсы дома, сторонними лицами — например, в целях размещения рекламы;
О наделении полномочиями лиц, участвующих в подписании договоров на использование объектов;
О внедрении информационных систем в рамках взаимодействия собственников квартир, а также об определении лиц, имеющих право задействовать подобные технологические решения;
О порядке финансирования издержек, связанных с учреждением собраний с участием УК, ТСЖ или иной компетентной организации;
О выборе механизмов управления домом;
О необходимости проведения текущего ремонта имущества.
Изучим то, каким образом могут проводиться собрания, о которых идет речь.
Формы и порядок проведения собраний владельцев квартир
Рассматриваемое мероприятие может быть проведено:
В смешанной форме.
Нормативно-правовыми актами РФ также установлен порядок проведения рассматриваемого мероприятия. Прежде всего, в законе установлено то, с какой периодичностью должны проводиться собрания, устанавливающие то, каким образом владельцы дома используют общее имущество многоквартирного дома. Это очень значимый критерий с точки зрения эффективности управления соответствующими объектами.
Так, собрания, о которых идет речь, должны обязательно проводиться один раз в год, если иное не прописано локальными нормами, установленными владельцами квартир. Не считая основного собрания собственников, могут проводиться внеочередные мероприятия, связанные с обсуждением различных аспектов управления дома. Они могут инициироваться любым гражданином из числа владельцев квартир.
Общее собрание собственников признается легитимным в случае соблюдения кворума. В соответствии жилищными законами РФ, он должен составлять 50% от общего количества голосов. Если кворум не соблюден — проводится еще одно общее собрание.
Если какой-либо из владельцев квартир решил вынести на обсуждение вопрос, например, о том, каким образом должен проводиться текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, во внеочередном порядке, то он должен проинформировать других жильцов о своей инициативе за 10 дней до проведения соответствующего собрания. Человеку необходимо направить сведения о мероприятии соседям в письменном виде либо разместить сообщения о заседании собственников квартир на специальных стендах. В данном документе должны содержаться:
Сведения об инициаторе внеочередного собрания собственников;
Данные о форме проведения заседания;
Дата, место, а также время проведения мероприятия;
Основные вопросы на повестке дня собрания собственников;
Порядок изучения владельцев квартир с информацией, которая будет рассматриваться на заседании.
Владельцы квартир, обладающие 10% голосов и более на собраниях, могут обратиться в УК или ТСЖ с просьбой провести общее заседание. Данное обращение должно быть составлено в письменном виде и включать вопросы повестки дня. УК или ТСЖ в течение 45 дней после получения соответствующего документа, но не позднее чем за 10 дней до проведения общего заседания, должны проинформировать о соответствующем мероприятии жильцов.
Подобные инициативы также могут быть связаны с обсуждением нюансов, характеризующих проведение ремонта общего имущества в многоквартирных домах или, например, использование фонда капремонта. Инициатором соответствующего собрания может быть и сама управляющая компания или же товарищество собственников. При этом включаться в повестку дня могут быть вопросы, которые обычно находятся в компетенции собрания владельцев квартир.
Рассмотрим теперь то, каким образом принимаются решения собственников жилья.
Особенности принятия решений на собраниях собственников жилья
Как мы отметили выше, реализация мероприятий, связанных с содержанием общих ресурсов в доме, осуществляется исходя из итогов голосования на собрании владельцев квартир. Соответствующие решения принимаются собственниками в общем случае большинством голосов, но иногда требуется поддержка двух третей жильцов по тому или иному вопросу.
Особенности голосования на собрании владельцев квартир
Полезно будет изучить то, каким образом проводится голосование по вопросам, стоящим на повестке дня в рамках соответствующих собраний. Например, касательно таких процедур, как проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов или же расходования фондов, которые подлежат использованию в соответствующих целях. Голосование на собрании владельцев квартир может осуществляться лично или же через представителя, который действует на основании доверенности. Каждый собственник имеет количество голосов, пропорциональное его доле собственности на общие ресурсы в доме. Сведения о лицах, участвовавших в голосовании, фиксируются в владельцев квартир.
Итоги голосования в рамках собрания владельцев квартир фиксируются в специальных протоколах, являющихся официальными документами. Их составление и применение содержащихся в них положений может предполагать юридические последствия.
Оформление результатов собрания собственников
Копии соответствующих протоколов должны быть представлены уполномоченным гражданином в УК, ТСЖ или иную компетентную организацию в течение 10 дней после проведения собрания владельцев квартир. В свою очередь, УК, ТСЖ или другая структура в течение 5 дней после получения отмеченного документа должны направить протокол в регулирующие органы власти. Если данные госструктуры получают 2 и более источника соответствующего типа в течение 3 месяцев подряд, то они должны инициировать внеплановую проверку деятельности граждан, связанной с управлением домом. Например — если жильцы активно обсуждают то, какие услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома должны формировать мероприятия по содержанию соответствующих объектов, то компетентные государственные органы могут проверить то, насколько законны действия граждан в рамках разрешения подобных вопросов.
Владельцев квартир не должен содержать решений по вопросам, которые не включены инициаторами мероприятия в повестку дня. Об итогах заседания владельцев квартир жильцы информируются в течение 10 дней после оформления соответствующего документа. Как правило — посредством размещения на специальных стендах. Протоколы, фиксирующие итоги заседания владельцев квартир, хранятся в месте, которые определяют сами жильцы. Протоколы собрания собственников, регламентирующие то, каким образом должно использоваться общее имущество многоквартирного дома — это источники норм, обязательные для всех жильцов при условии, что вопросы, рассмотренные на повестке дня собрания, находились в компетенции соответствующего органа управления домом.
Решения, принятые по факту собрания владельцев квартир, могут быть обжалованы собственниками жилья в суде. Например, если кого-то из граждан не устроило то, каким образом определен порядок расходования средств на ремонт общего имущества многоквартирного дома без его участия, или же в том случае, если он голосовал против и считает свои права нарушенными. Обратиться в суд человек может в течение 6 месяцев с момента ознакомления с решением заседания владельцев жилья.
Таким образом, общее имущество собственников в многоквартирном доме должно использоваться с учетом интересов каждого жильца. Он вправе выражать их лично — на собраниях владельцев квартир или же в судебном порядке.
Одной из множества форм правовой защиты гражданских прав являются существующие правила относительно проживания и непосредственного содержания любого вида общей наличествующей собственности в каком-либо доме, жилом и многоквартирном. И если сами правила отталкиваются не только от государственных норм, могут составляться и корректироваться товариществом, прочим объединением владельцев любого целевого назначения помещений, то правила содержания в многоквартирном доме в большей мере зависят от утверждённых действующих нормативных актов. Знать эти правила, порядок действий и бремя своей ответственности должен каждый, чтобы обезопасить себя не только от неприятностей, конфликтов с соседями, но и от необратимых происшествий, т.е. при возникновении аварийных и опасных ситуаций.
Содержание общего имущества регулируется Жилищным кодексом, нормативными изменяемыми актами, Конституцией Российской Федерации, федеральным законодательством, правительственными постановлениями, Гражданским кодексом, а это значит, что нарушение установленного порядка, ущемление прав третьих лиц, невыполнение своих обязательств повлечёт за собой как минимум административную ответственность.
Поэтому следует рассмотреть, что включает в себя общая собственность, что входит в понятие систем технических коммуникаций общедомового значения, кем и в каком порядке делается ремонт, какие именно обязанности возлагаются на собственников и прочие нюансы.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Общее недвижимое имущество
Перед тем как рассматривать содержание общего недвижимого какого-либо имущества всех имеющихся собственников помещений в любом построенном доме, и что оно включает в себя, отметим, кто имеет право определить, что входит в данное понятие:
- Владельцы жилых и также всех нежилых внутренних помещений в данном конкретном доме;
- Органы государственной власти;
- Учреждения местного управления, администрация.
Всё имеющееся общее недвижимое имущество неизменно включает в себя:
Системы технические и инженерные
Необходимо также знать, что на всех без исключения собственников недвижимых имеющихся помещений разного целевого назначения многоквартирного дома возложено определенное бремя, а именно, содержать и проводить ремонт не только строительных конструкций, но также следить за исправностью инженерных и технических коммуникаций, своевременно сообщая об их неисправности управляющей компании. К внутридомовым коммуникациям совместного имущества относятся системы водоснабжения, электроэнергии, подачи газа, канализационные стояки, установленные счётчики подачи воды, отопительные системы и их счётчики.
Помимо этого, на собственников возлагается бремя ответственности за приборы учёта электроэнергии, поэтажные какие-либо щитки и шкафы, осветительные приборы, установки, пассажирские и грузовые лифты, устройства запирания входной двери, сеть кабелей и прочее электрическое оборудование в сети здания.
При этом внешние границы всех имеющихся коммуникационных систем, включая информационные и телекоммуникационные системы, сети, определяются внешней границей самой стены здания, а вот граница ответственности за эксплуатацию находится в месте соединения общедомовых приборов учёта, то есть счётчиков системы, которая входит в многоквартирный дом. Так, например, внешняя граница системы подачи газа это место, где соединяется первое запорное устройство с сетью внешнего распределения газа.
Законодательные требования
Любое имущество совместного пользования собственников недвижимых пристроек и помещений в любом имеющемся доме необходимо содержать и проводить ремонты, ссылаясь на законодательные требования, акты, положения, изменения и дополнения к ним, санитарно-эпидемиологические, гигиенические, противопожарные, строительные и технические условия и нормы. Исходя из этого, можно отметить, что именно включает в себя такое обширное понятие, как содержание имущества общего пользования:
Что означает содержание
Чтобы лучше понимать, что же входит в обязанности всех без исключения собственников недвижимых пристроек и других объектов в любом жилом доме относительно имущества для общего пользования, остановимся на этом вопросе более детально. Например, помимо обеспечения сохранности и исправности, определения степени износа и вынесения решений нужен ли ремонт, необходимо следить также за соблюдением норм санитарно-гигиенического и климатического характера, а именно:
Права при осмотре
У собственников каких-либо имеющихся жилых и прочего назначения помещений есть определённые права для самостоятельной проверки наличия, исправности и состояния общего имущества. Также они вправе самостоятельно проводить текущий ремонт или нанимать для этого специалистов соответствующего профиля.
В непосредственной зависимости от того, какой из предложенных способов управления конкретным жилым домом был выбран, будут определены и проводимые осмотры, ссылаясь на заключённый договор. К осмотрам относятся строительные, технические, инженерные экспертизы, которые могут осуществляться ответственными лицами товариществ, объединений владельцев, управляющими компаниями, жилищными кооперативами или отдельно нанятыми специалистами.
При этом следует помнить, что каждый осмотр или экспертиза должны фиксироваться в акте, на основании которого устанавливаются результаты и принимаются соответствующие решения о состоянии той или иной проверенной системы, необходимости ремонта, замены и прочее. Также подобные акты будут нужны в случае возникновения каких-либо неприятных инцидентов, судебных разбирательств, для возмещения потраченных средств управляющей компанией, если с таковой был подписан договор, который содержит подобный пункт.
Управляющая частная компания и жильцы
Передавая свой многоквартирный дом любого типа какой-то управляющей действующей компании, она не будет заниматься подобными работами:
Всё перечисленное выше в перечень услуг компаний не ходит, следовательно, за своим личным имуществом владельцы должны следить самостоятельно.
На основаниях, провозглашённых законом, содержанием имущества недвижимого характера могут заниматься сами совладельцы имеющихся помещений в многоквартирном доме, а также они могут возложить содержание общего имущества на управляющую компанию любой из форм собственности путём заключения договора. В договоре подробно и по пунктам будет содержаться перечень обязательств и услуг компании, когда, кем и в каком порядке проводиться ремонт. Прежде чем подписывать документ, нужно внимательно его изучить.
Стоит дополнительно отметить, содержанием всего общего недвижимого имеющегося имущества могут и вправе заниматься созданные любого вида товарищества всех собственников приватизированного жилья, кооперативы, в которые владельцы помещений могут вступить, а также отдельные граждане на основании составленного договора.
Проведение ремонтов
Сначала владельцы всех жилых и нежилых построек и помещений в доме в законодательно установленном обязательном порядке должны провести общее собрание, фиксируя результаты его проведения в протоколе. На подобном собрании необходимо утвердить виды услуг, условия, финансирование на проведение предстоящего текущего ремонта. Об осуществлении такого ремонта решение принимается также на проводимом регулярно . Не стоит дожидаться, когда износ здания и систем станут слишком явными, поскольку это только усложнит дальнейший ремонт и потребует большего времени и значительных финансовых затрат.
Поскольку речь идёт об объектах имущества именно общего использования, текущий ремонт не должен включать в себя работы, связанные с дверьми в квартиры или приватизированные нежилые помещения, т.е. у которых имеется конкретный владелец.
Также как и текущий, любой капитальный планируемый ремонт следует проводить по решению большинства присутствующих участников общего собрания жильцов, после проведения экспертизы общего износа многоквартирного дома. Решение о масштабе, в котором будет проводиться капитальный плановый ремонт, принимается на основании проведённой экспертизы износа морально устаревшего, что не исключено, оборудования или установленных систем. Каждый пункт, требующий устранения, должен быть записан в протоколе, по которому далее составляется смета.
Технические характеристики здания
Вся имеющаяся информация о доме, в том числе многоквартирном, присутствии в нём строений, любого назначения помещений в неизменном порядке, инженерных коммуникациях, строительные и технические характеристики содержатся в технических планах и иных документах на здание. Они включают в себя:
Что касается инструкций от застройщика, они должны быть переданы им в срок не больше одного календарного месяца после сдачи многоквартирного здания в эксплуатацию. Ту же документацию в трёх экземплярах в бумажном виде и на электронном носителе передаёт застройщик после того, как будет проведён капитальный ремонт или же реконструкция. Эти три экземпляра нужны для того, чтобы один отдать созданному сообществу совладельцев помещений в доме, другой передать муниципальному архиву, а третий нужен для передачи по требованию, если сообщество владельцев не было создано.
Управленческая документация
Для хранения и передачи этих управленческих документов необходимо назначить ответственное лицо или же передать их управляющей компании после заключения договора. Также очень важно своевременно вносить в эти документы соответствующие изменения.
Совместные расходы
В соответствии с действующим российским законодательством все расходы на содержание любого имеющегося в наличии общего недвижимого имущества и его ремонт являются совместными для абсолютно всех владельцев каких-либо жилых и нежилых внутренних помещений в многоквартирном построенном доме. При этом данные расходы делятся не на равные части, а соразмерно долям прав собственности. Данные расходы включены:
Размер вносимой требуемой платы за предстоящий ремонт и текущее содержание общего любого имеющегося имущества должен быть установлен соразмерно тратам на фактическое содержание всей общей собственности. Законодательством и нормами Российской Федерации непосредственно установлено, что в расходы на содержание общей собственности входит обеспечение работы систем водоснабжения, подачи газа, электричества, отопления. Также, в соответствии с законом, неуплата должна быть истребована в виде задолженности.
Размер платы определяет управляющая компания, товарищество, кооператив или иной соответствующий аналогичный орган, который занимается вопросами общего имущества. Этим же органом ежегодно составляется смета получаемых доходов и их распределения.
Кто обеспечивает содержание?
Как уже упоминалось выше, обеспечением содержания совместной собственности занимаются сами владельцы помещений многоквартирного дома за свой личный счёт или в счёт оформленных субсидий, а также физические лица, владельцы жилья, которые получили государственные компенсации собственных расходов, направленных на содержание совместного имущества. Также это могут быть владельцы жилья, которые получают льготы на оплату услуг управляющей компании, коммунальные услуги, включая ремонт.
На кого бы ни была возложена данная обязанность, ответственность за несоблюдение установленных правил и требований возложена на всех жильцов, и нести её будут все без исключения. Если ответственность за общее имущество взяла на себя управляющая компания, которая не выполняет свои обязательства или выполняет их недобросовестно, жильцы вправе привлечь такую организацию к ответственности через суд.
У управляющих компаний существует некий график проводимых проверок и осмотров, тем не менее жильцам не стоит ждать, если какая-либо система вышла из строя или конструкция была повреждена. Сообщить о неисправности или некорректной работе в первую очередь нужно не в суд, а самой управляющей компании или провести общее собрание собственников для решения подобного вопроса.
Без установленного заранее порядка
Случается и так, что владельцы нежилых и жилых внутренних помещений конкретного многоквартирного дома не проводили собраний по вопросам управления оговоренным жилым домом и решение о производимом размере необходимой платы за ремонт и содержание общей собственности не принималось. В этом случае решение будет принимать местный орган самоуправления, который на конкурсной основе назначит управляющую компанию. Именно с этой компанией и будет заключен договор. При этом стоимость данного договора будет равна оплате за предоставляемые услуги.
Если же по решению собственников на проведённом собрании был выбран способ управления без посредников, но при этом о размере платы за ремонт и содержание общего имущества решение не было принято, то этот размер устанавливают местные органы самоуправления, руководствуясь Жилищным кодексом Российской Федерации. Сумма будет зависеть от запланированных работ и услуг, внесённых на собрании в протокол.
Когда на собрании рассмотрен пункт о стоимости на планируемый ремонт и прочее, размер взносов будет определяться в соответствии с Жилищным кодексом и корректироваться с учётом предложения управляющей компании относительно организационных моментов и сроков проведения работ.
Кем контролируется?
Соблюдение правил содержания недвижимого общего имущества контролируется ответственными исполнительными органами. При этом владельцы жилья многоквартирного дома имеют право получить информацию о проведённых работах и следующие данные:
- Перечень, объём, качество, периодичность проводимых работ не позднее чем через пять дней от даты подачи запроса в ответственный орган;
- Сведения о планируемых устранениях явных дефектов и неисправностей, а также требовать проведения этих работ, если в планах их нет.
Ответственность за общее имущество, возложенная на собственников помещений жилого многоквартирного дома, полностью регулируется российским законодательством. Управляющая организация в обязательном порядке несёт ответственность не только перед законом, но и перед владельцами дома, с которыми подписан соответствующий договор. То есть каждый жилец имеет право обратиться в управляющую компанию с интересующими вопросами и требованиями относительно перечня услуг, которые должны предоставляться организацией в соответствии с подписанным договором. Кроме того, исправность и состояние строения и его систем контролируется также управляющей компанией.
Изменение оплаты за содержание
Говоря об изменении размера платы за содержание общей собственности многоквартирного дома, стоит отметить, что этот вопрос регулируется действующими правилами российского законодательства. Однако эти правила не действуют в отношении расходов, которые связаны с содержанием общей собственности тех владельцев, которые входят в товарищество собственников жилья, строительно-жилищный или , прочее объединение, где порядок устанавливается собранием жильцов.
Для управляющих компаний и прочих наёмных организаций по предоставлению услуг, а также для государственных учреждений услуги будут считаться выполненными или оказанными только тогда, когда у владельцев жилья многоквартирного дома нет претензий на качество выполненных работ. В ином случае жильцы имеют право требовать выполнения обязательств, а в случае с некачественными работами вправе требовать переделать их.
Какая бы форма управления общим имуществом ни была выбрана, все нюансы относительно проводимых работ и оплаты необходимо фиксировать документально. В этом же документе следует указать периодичность пересмотра и изменения оплат. Зачастую используется срок один раз в год или квартал.
Нарушение договорённостей
Независимо от формы управления, будь это товарищество, кооператив, управляющая компания, частные организации, прочее, обязательно заключается договор с перечнем предоставляемых услуг, в который входит текущий и капитальный ремонт и прочее содержание общего имущества. В договоре необходимо указать не только стоимость услуг, но и периодичность их предоставления.
Если выявлен факт ненадлежащего, некачественного, несвоевременного исполнения условий договора по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, сторона, которая эти услуги предоставляет, обязана снизить оплату за свою работу. Помимо этого, владельцы жилья и нежилых помещений данного многоквартирного дома могут подать заявление касательно снижения оплаты предоставляемых услуг по своей инициативе. Заявление направляется стороне, которая по договору предоставляет услуги.
Целесообразно подавать подобное заявление в письменном виде, с фиксацией факта отправления и получения. При этом подать данный документ необходимо в срок не более чем через шесть месяцев от даты произведённого нарушения в предоставляемых услугах или их отсутствия. Чтобы иметь подтверждение своевременной подачи заявления, его можно отправить заказным письмом с описью вложений и обратным уведомлением. Эти документы пригодятся в случае судебного разбирательства.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Вопрос о том, что относится к общедомовому имуществу, является в настоящее время достаточно актуальным. Очень часто осуществляется незаконное его отчуждение. По мнению специалистов, снять напряженность в этом вопросе могло бы введение обязательной инвентаризации с определенными временными промежутками.
Общедомовое имущество: ЖК РФ
В статье 36 Кодекса установлены положения, касающиеся прав на объекты в многоквартирном жилом сооружении. В частности, в норме закреплено, что каждый собственник общедомового имущества владеет площадями в сооружении, не являющимися частями квартир и предназначенными для обслуживания более 1-го помещения в здании. К ним, в том числе, относят лифты и шахты, лестницы, коридоры, чердаки, технические этажи, подвалы, где располагаются инженерные коммуникации. Размер указанных объектов путем реконструкции может уменьшаться только с согласия всех законных владельцев. По их решению общедомовое имущество может быть передано полностью либо частично другим лицам в эксплуатацию, если данное действие не ущемляет интересов и прав юрлиц и граждан. В Жилищном Кодексе установлены и иные положения. В частности, он определяет порядок, в соответствии с которым общедомовое имущество может выделяться и отчуждаться, а также признаки, по которым объекты признаются им.
ГК
По ст. 244 Гражданского кодекса, имущество, которое находится в законном владении 2-х и больше лиц, принадлежит им по праву общей собственности. При этом могут определяться доли каждого субъекта. Такой вид собственности возникает в отношении имущества, которое является неделимым (не может разделяться без изменения назначения или в силу закона не подлежит разделу). При этом можно установить величину доли каждого владельца. Если их размер не может быть определен, то в силу ст. 245 ГК они считаются равными. Определение долей на общедомовое имущество регламентируется ст. 37 Жилищного кодекса. В соответствии с нормой, величина пропорциональна общей площади помещения, принадлежащего субъекту. Долю, таким образом, можно рассчитать. Для этого площадь помещения собственника (по св-ву о госрегистрации права) следует разделить на сумму площадей нежилых и жилых помещений дома (по экспликации БТИ). Полученная доля может регистрироваться в реестре и вноситься в свидетельство. Использование общедомового имущества осуществляется законными владельцами соответствующих помещений. Передача в эксплуатацию объектов иным лицам осуществляется по решению, принимаемому на общем собрании всех жильцов. 
Подвальные помещения
Они, как выше было сказано, по общему правилу входят в состав общедомового имущества. Необходимо отметить, что признание прав законных владельцев на подвалы закреплено Конституционным судом. Между тем на практике не всегда эти помещения выступают как общедомовое имущество.
Нормативные пояснения
В ст. 290 п. 1 ГК установлено, что относится к общедомовому имуществу. В норме, в частности, указывается, что субъектам принадлежат санитарно-техническое, электрическое, механическое и иное оборудование, несущие конструкции, помещения, обслуживающих более одной квартиры. Приведенная выше ст. 36 Жилищного кодекса дает более полный перечень. Анализ норм позволяет сделать вывод, что помещение, которое относится к общедомовому имуществу, не может выступать как часть квартиры либо другого объекта в этом сооружении, находящегося в личном законном владении. Следует отметить еще один важный момент. По смыслу норм в общую собственность не может включаться часть помещения, не обособленная от площади, принадлежащей единоличному владельцу. Таким образом, может существовать два правовых режима. В первом случае речь идет об общем имуществе дома. В такой ситуации участниками правоотношений выступают все владельцы помещений с установлением размеры доли каждого. Во втором случае имеет место самостоятельный объект (или несколько), которые находятся в единоличной либо общей собственности. Однако основания возникновения указанных прав не связаны с целевым назначением имущества как обслуживающего и вспомогательного. 
Мнение Конституционного суда
В определении № 489 О-О указано, что помещения, которые не выступают как части квартир, относятся к общедомовому имуществу, если в них располагается оборудование, используемое для обслуживания потребностей и нужд собственников. Они не имеют самостоятельного назначения. Как и располагающееся в них оборудование, такие помещения эксплуатируются для обслуживания нескольких либо всех помещений в жилом сооружении. При этом судьями было обращено внимание на то, что, помимо нежилых площадей, которые относятся к общему имуществу, в здании могут присутствовать и иные аналогичные объекты, которые предназначены для самостоятельной эксплуатации. Они признаются недвижимыми вещами. Такие помещения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. Соответственно, их юридический статус отличается от нормативного режима, установленного в статьях 36 Жилищного и 290 Гражданского кодексов.
Разъяснения Арбитражного суда
Следует сказать, что в домах, построенных в советское время отличить нежилые помещения, исполняющие исключительно обслуживающие функции, от аналогичного объекта, но самостоятельного назначения, достаточно сложно. Решение этой проблемы требует принятия во внимание фактических обстоятельств и включается в компетенцию арбитражных инстанций и судебных органов общей юрисдикции. Между тем, практика АС, сложившаяся на протяжение всего времени с момента вынесения определения № 489 О-О, к большому удивлению собственников квартир и их представителей, показала, что помещения подвального типа, исторически предназначающиеся для размещения обувных мастерских, аптек и прочих учреждений и организаций, в большинстве случаев не считаются общедомовым имуществом. В новостройках же юридический режим таких объектов более прозрачен. Чаще всего арбитражные судьи признают их долевой собственностью. 
Важный момент
В ст. 36 Жилищного кодекса прямо установлено, что долевая собственность может возникать не на любую подвальную площадь дома, а только на технические помещения. Соответствующая квалификация объекта предопределяется различными факторами. Например, это может быть необходимость наличия открытого и постоянного доступа к оборудованию, размещенного в нем. Между тем, присутствие в подвале инженерных коммуникаций не является достаточным основанием для признания его техническим. Соответственно, он не будет считаться общедомовым имуществом.
Ключевые мероприятия
- Осмотр объектов. Он осуществляется собственниками помещений и ответственными лицами. В ходе осмотра выявляются несоответствия состояния помещений установленным в законодательстве требованиям, порча общедомового имущества, угрозы безопасности здоровью, жизни людей.
- Освещение объектов.
- Обеспечение уровней влажности и температуры, установленных в нормативных актах.
- Санитарно-гигиеническую очистку и уборку помещений, земельного участка.
- Сбор и последующий вывод жидких и твердых бытовых отходов. К ним в том числе, относят мусор, образующийся в результате осуществления деятельности индивидуальных предпринимателей и организаций, эксплуатирующих нежилые помещения.
- Текущий и капитальный ремонт общедомового имущества.
- Мероприятия пожарной безопасности, проводимые в соответствии с законодательством.
- Подготовительные работы к сезонной эксплуатации.
- Уход за зелеными насаждениями и элементами благоустройства, а также прочими объектами, предназначенными для эксплуатации, обслуживания, расположенными на участке земли, входящем в состав общедомового имущества.
Законные владельцы помещений в жилом сооружении могут осуществлять указанные выше мероприятия самостоятельно либо привлекать для этого иных лиц. 
Особенности проведения осмотров
Они зависят от способа управления МКД. Осмотры могут выполнять собственники, лица, привлекаемые ими в соответствии с договором о выполнении строительно-технической экспертизы. Данные мероприятия могут также осуществляться ответственными субъектами, выступающими в качестве должностных лиц структур управления ТСЖ, ЖСК либо другого специализированного потребкооператива. Результаты осмотра оформляются актом. Он выступает в качестве основания для принятия ответственными лицами либо собственниками квартир решений о соответствии либо несоответствии проверяемых объектов законодательным требованиям, а также для принятия необходимых мер для ликвидации обнаруженных дефектов, повреждений, неисправностей.
Исключения
В мероприятия по уходу за объектами не входят:
- Содержание, утепление и ремонт окон и дверей помещений, балконов, замена поврежденных (разбитых) стекол помещений, не являющихся общим имуществом.
- Очистка и уборка участков, не относящихся к территории МКД, их озеленение и благоустройство, уход за элементами, расположенными на них. К последним, в том числе, относят цветники, газоны, кустарники, деревья. Данные действия выполняются собственниками соответствующих участков.
Ответственные субъекты
Надлежащее содержание и уход за общедомовым имуществом обеспечивается в зависимости от порядка управления МКД:
- Законными владельцами помещений. Они заключают соответствующий договор с управляющей организацией или лицами, предоставляющими услуги либо производящими работы, указанные выше.
- ТСЖ, ЖСК либо прочим специализированным потребкооперативом. Содержание имущества обеспечивается в этом случае посредством членства в указанных объединениях или заключением соглашений гражданами, не состоящими в них.
Предупреждение износа объектов
Текущий ремонт объектов, входящих в общее имущество, осуществляется по решению, принятому на собрании жильцов. Утвержденный перечень работ должен обеспечить предупреждение преждевременного износа и поддержание работоспособности и эксплуатационных показателей, а также устранение неисправностей, повреждений, дефектов. Текущий ремонт не предполагает замены лифтов, несущих ограждающих конструкций. В работы не включается устранение неисправностей дверей в нежилые или жилые помещения, окон внутри них, если они находятся в индивидуальном владении субъектов. Данные мероприятия осуществляются соответствующими собственниками.
В случае, если степень физического износа достигла предельно допустимого показателя, установленного в законодательстве от техрегулировании, и не обеспечивает безопасность здоровья, жизни лиц, представляет угрозу для муниципальных, государственных материальных ценностей и объектов, принадлежащих гражданам и юрлицам, законные владельцы помещений в МКД обязаны незамедлительно предпринять необходимые меры по исправлению ситуации. Для этого на собрании принимается решение о выполнении капитального ремонта. Факт достижения имуществом степени установленных предельно разрешенных показателей безопасности и надежности определяется собственниками либо ответственными лицами, а также представителями федеральных исполнительных орган, региональных структур, уполномоченных вести контроль эксплуатации и состояния жилищного фонда согласно ФЗ и прочих нормативных документов при осмотре. Его результаты заносятся в соответствующий акт.