Большинству граждан нашей страны посчастливилось быть обладателем определенной собственности: машины, квартиры, дома, дачи, мебели, предметов обихода и многого другого. Когда речь заходит о праве на собственность, обычно имеется в виду возможность владельца совершать со своими вещами любые действия. Он может их продать, подарить, обменять, изменить или испортить. Зачастую это решение принимается хозяином предмета самостоятельно (если не применяются какие-либо ограничения, оговоренные в законодательстве).
Однако это правило не может быть универсальным, так как для него существуют исключения. Если имущество принадлежит не одному, а нескольким людям (общая долевая и общая совместная собственность), то при выполнении операций с его участием нужно согласие всех заинтересованных сторон.
Понятие об общей собственности
Общей собственностью становится имущество, принадлежащее двум людям или большему числу лиц. Зачастую это касается предметов и объектов, перешедших к собственникам в качестве наследства по закону.
Наследодатели, составившие завещание, обычно четко указывают наследников конкретных вещей и объектов. Однако если такого документа нет, имущество переходит наследникам в соответствии с порядком, указанным в законодательстве. Существует строгая иерархия, называющаяся очередью. Как правило, в каждой из таких очередей несколько равноправных новых владельцев. Все они становятся участниками общей собственности, а их права, возможности и обязанности регулирует Гражданский кодекс (ГК).
Виды общей собственности и их особенности
В соответствии с ГК, существует общая долевая и общая Их общей чертой становится разделение права собственности между несколькими людьми, но участники долевого вида имущественных отношений могут определить размер своей доли, а при общей совместной собственности это невозможно.
Вместе с тем закон признает их имущество в общей долевой собственности, если при заключении брака был подписан специальный договор. Брачным контрактом может быть определена стоимость доли каждого из супругов. Они даже могут вовсе отказаться от общего ведения счетов, выбрав раздельный режим.
Таким же образом люди, участвующие в договариваются между собой о том, доли какого размера будут принадлежать каждому из них. Другими словами, в таких случаях речь идет о замене отношений совместной собственности долевым участием. Такие манипуляции могут быть выполнены исключительно при единогласном решении участвующих сторон. Обратная метаморфоза невозможна.
Конечно, не всегда участники таких имущественных отношений состоят в родстве между собой. В результате продажи владельцами могут стать совершенно чужие люди, но в любом случае каждому из них стоит позаботиться о выстраивании нормальных отношений с остальными участниками. Это диктуют как правила хорошего тона, так и элементарный здравый смысл: рано или поздно возникнет необходимость в их содействии.
Права собственника общей долевой собственности: немного важной теории
Чтобы глубже понять правовые нормы, которые регулируют участников общей собственности, стоит обратиться к источнику современного права - древнеримской юриспруденции. В трудах римлян указано, что каждый собственник может распоряжаться долевым правом владения всей вещью. Это значит, что ему принадлежит не конкретная доля имущества, а доля права на этот объект или предмет. Таким образом, долевая общая собственность - это владение правом на распоряжение имуществом, а не самой вещью.
Практическое применение описанного выше правила заключается в следующем: владелец одной четвертой доли в правах общей долевой собственности на объект недвижимости (например, квартиру), площадь которой составляет 80 кв. м, не может считать себя обладателем 20 кв. м данного жилья. В его распоряжении находится одна из долей в праве на всю квартиру, однако не право на четверть площади.
Существуют условия, при соблюдении которых участник общей долевой собственности может стать единоличным обладателем имущества, также ему может быть доступна процедура закрепления за собой права на пользование своей частью.
Отдельные аспекты владения и пользования объектом общей собственности
ГК РФ предоставляет всем собственникам следующие возможности:
- Владение конкретным предметом (реальное обладание).
- Использование своей вещи, предмета или объекта (извлечение выгоды путем его прямого применения, получение плодов, продукции и доходов).
- Распоряжение указанным предметом (сдача в аренду, продажа, обмен, отдача в качестве залога).
Доля в праве общей долевой собственности накладывает на владельца обязательство согласования запланированных им действий со всеми остальными правообладателями. Следует учитывать тот факт, что если участник не сможет найти общий язык хотя бы с одним из остальных владельцев доли (даже самой маленькой), все предпринятые им действия с объектом будут расценены как неправомерные.
Пример для иллюстрации
Рассмотрим ситуацию, при которой общая долевая собственность на земельный участок с несколькими деревьями принадлежит четверым людям. Один из них заинтересован в том, чтобы самому использовать объект. Другие не желают делить его или на нем работать, их предложением становится передача земли в аренду. Увы, при такой форме собственности голосование не может быть решением вопроса, так как все без исключения участники должны быть согласны с итоговым результатом.
Каким способом можно прийти к общему знаменателю?
Если компромисса достичь не удается, участник общей долевой собственности вправе обратиться в суд. Согласно закону, истец может просить (или даже требовать), чтобы ему предоставили возможность владеть и пользоваться частью общего участка (или любого другого объекта), который соразмерен его доле.
Если это невозможно, то другие участники, владеющие и пользующиеся имуществом, могут компенсировать истцу стоимость его доли.
Нет такого закона, по которому суд мог бы заставить одного из участников продать общий объект или согласиться на его сдачу в аренду. Гражданское право предусматривает заключение подобных договоров только на добровольном основании. В крайнем случае, человек может продать одну из тех частей, на которые разделена долевая общая собственность. Это может быть выполнено в обход получения согласия других участников, однако обязательно должно быть соблюдено право преимущественной покупки.
Правовой аспект: просроченные кредитные обязательства
Доля в общей долевой собственности является частью имущества человека. Это дает право кредиторам претендовать на возмещение задолженности за счет ее стоимости. Закон разрешает применять эти меры при взыскании долгов с участников и долевой, и совместной собственности.
Осуществляя принудительное определение и оценку доли (если речь идет о совместной собственности), а также ее продажу, кредиторы обязаны учесть правовые интересы других сторон. Как и в случае с добровольной продажей, участники имеют преимущественное право первыми предложить свою цену. Если эта процедура не будет соблюдена, и долю купит посторонний человек, после судебного разбирательства сделка может быть оспорена.
Ввиду этого кредитор может потребовать от должника продажи его доли одному из участников. В данных обстоятельствах продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна быть выполнена без занижения его стоимости (что могло бы быть выгодным для должника и покупателя). Это условие направлено на защиту интересов кредитора.
В том случае, когда никто из участников не выказал желания купить еще одну долю, долг должен быть погашен путем ее продажи с публичных торгов. Такая мера призвана защитить должника от намеренного занижения цены, так как в процессе торгов он имеет шанс получить максимальную сумму.
Интересно то, что у кредитора нет права на покупку доли должника, так как он может нарушить права других участников. Когда же они отказываются от своих преимуществ, в силу вступает требование закона об организации торгов. Описанная процедура актуальна только в том случае, когда у должника есть долевая общая собственность. Это никак не может быть применено к тем, кто владеет долей в совместном имуществе. В таком случае кредитор может настаивать только на выделении части задолжавшего, чтобы взыскать с него долг другими методами.
Что следует знать о содержании, ремонте и модернизации объектов, находящихся в общей собственности?
Будучи владельцем любого имущества, человек, естественно, проявляет беспокойство о его состоянии и сохранности. Он не только пользуется правами и преимуществами, но еще и несет определенную ответственность. Например, на его плечах лежит забота о содержании предметов и объектов, а также риски, связанные с их повреждением и гибелью.
К основным издержкам можно отнести:
- Необходимость капитального и текущего ремонта.
- Страховые платежи.
- Расходы на регистрацию.
- Оплату охраны и коммунальных платежей.
- Выплату налогов.
Указанные нюансы актуальны и для людей, владеющих совместным или долевым имуществом. Общая долевая собственность - это специфический вид активов, поэтому суммы расходов делят между собственниками пропорционально величине их доли. Нести финансовые обязательства должны все участники, независимо от того, пользуются они объектом или нет.
В тех случаях, когда кто-то из участников не хочет платить условленную часть расходов на содержание объекта, другие могут прибегнуть к принудительному взысканию денежной суммы.
Однако стоит внести оговорку о том, что участники могут прибегнуть к судебному иску только в том случае, когда дом в общей долевой собственности (или другой объект) может серьезно пострадать из-за неуплаты части коммунальных платежей, обязательных ремонтных или восстановительных работ. Обивка комнат дорогими панелями не будет признана необходимыми работами, следовательно, нет смысла ожидать компенсации ее стоимости.
При желании облагородить или украсить имущество оптимальным станет получение письменного согласия на такие мероприятия. Документ станет подтверждением единогласного решения и позволит тому, кто осуществил эти действия, увеличить свою долю соразмерно вложениям.
Зачем нужна общая долевая собственность и что с нею делать?
Как и любое другое имущество, долевая общая собственность - это объект наследования, дарения, сделок купли/продажи или сдачи в аренду. Только сам участник вправе решать, как ему поступить со своей долей.
Однако правила есть правила, и их необходимо соблюдать. Поэтому при желании продать долю постороннему человеку (не являющемуся участником общей собственности) продавец обязан написать и разослать другим владельцам. В них следует указать объем и стоимость продаваемой доли, а также другие условия. Письмо может быть вручено лично, под роспись или отправлено по почте.
В том случае, когда никто из совладельцев не заинтересован в покупке, участок в общей долевой собственности (другой предмет или объект) может быть продан любому покупателю.
Следует знать, что участники долевой собственности могут размышлять о том, будут они покупать долю или нет, на протяжении следующих периодов времени:
- При продаже недвижимого имущества - один месяц.
- Когда речь идет о движимом предмете - десять дней.
Оспорить законность проведения сделки владельцы могут в течение трех месяцев после ее совершения. Если у них есть какие-либо сомнения, они не должны пропускать этот срок, так как после суд не станет рассматривать их дело. Владельцам следует знать, что им не удастся добиться возможен только перевод права собственности на одного из участников.
Особенность процедуры дарения, завещания или отдачи в качестве залога заключается в том, что уведомлять других участников не требуется. В любом случае эта сделка будет признана законной и действительной.
Общая долевая собственность на земельный участок: как правильно распорядиться имуществом?
Все описанные законы и правила действительны также в том случае, когда объектом долевой общественной собственности является земля. Правда, операции с такой недвижимостью связаны с целым набором специфических особенностей.
В первую очередь следует заметить, что число владельцев у некоторых участков может достигать нескольких сотен. Это связано с тем, что многие сельскохозяйственные земли были целенаправленно выделены, чтобы стать долевой собственностью работников совхозов и колхозов (уже после ликвидации организаций).
Сегодня существует устойчивый интерес к таким участкам. Некоторые из них используются для выращивания продукции, на других строят жилые дома. На продажу и покупку земли запретов нет, правда, есть некоторые ограничения насчет перепродажи паев третьим лицам (чтобы избежать бесхозяйственного использования ресурсов).
Владельцы, планируя продажу, обмен или передачу в аренду, обращаются к остальным участникам, чтобы те разрешили выделить их земельные доли в общей долевой собственности. Цель этого действия указывать не обязательно, так как фактически это касается только владельца пая. Чаще всего ею становится:
- Сделка между гражданами или с участием организации (передача в дар, обмен, продажа, покупка, сдача в аренду).
- Возникновение наследственных прав на определенную долю участка (в соответствии с завещанием или законом).
- Решение суда о правомерности имущественных претензий на долю.
- Процесс приватизации земли.
Для выделения доли необходимо решение собрания дольщиков. Они определяют то место, где будет выделена земля, и обозначают его на плане участка. Затем приходит черед межевания - процедуры, проводимой на местности. Выделенная доля отгораживается, и ей присваивается новый
Дольщик обязан проинформировать общественность о своем намерении выделить пай и организовать собрание владельцев. Он может использовать любой удобный ему местный канал СМИ (газеты, радио, телевидение).
Собравшиеся пайщики утверждают проект межевого плана, составляют протокол и подписывают акт о согласовании границ нового участка. Дальнейшие документы владелец выделенного пая получает в Росреестре.
Как распределить доход от общей долевой собственности
В результате самостоятельного использования общего объекта всеми владельцами, его продажи или сдачи в аренду они получают определенный доход. Так как собственность общая, то и деньги не могут принадлежать кому-то одному.
Фактически вопрос о том, какая часть дохода причитается каждому владельцу доли, не регулируется законодательством. Они решают этот вопрос между собой в процессе переговоров и обсуждения. Государство определяет только порядок документального оформления решения участников общей собственности о распределении их дохода.
Зачастую полученные средства делят между владельцами имущества пропорционально величине их долей. При этом следует учитывать усилия, которые были приложены каждым из них для получения дохода. Нередко владелец небольшой доли, выполнивший крупный объем работ (например, необходимых для обработки общего земельного участка, его продажи или сдачи в наем), может рассчитывать на солидную часть прибыли.
Особое внимание владельцам стоит обратить на то, как будет документирована проданная общая долевая собственность. Договор купли-продажи не может просто содержать указание о перечислении денег одному из владельцев. Ведь это не позволяет выполнить правильный и достоверный расчет налоговых отчислений.
Собственники обязаны составить между собой соглашение или дополнительное соглашение, идущее с договором купли-продажи. Указав в этом документе все данные о распределении полученных ими денежных средств, они поступят согласно законодательству.
Многие участники общей долевой собственности, сталкиваясь с необходимостью проведения каких-либо операций со своей частью имущества, испытывают трудности с соблюдением всех законодательных норм и правил. Это неудивительно, ведь в быту люди не так часто сталкиваются с имущественным законодательством и не могут быстро сориентироваться в многочисленных нюансах своего дела.
Ситуацию порой осложняют натянутые отношения между собственниками или их нежелание идти на компромисс.
Чтобы все предпринятые действия были законными, правильными и не могли быть оспорены, лучше обратиться к юристу. Квалифицированная помощь существенно облегчает и ускоряет многие процедуры, особенно если дело доходит до суда, когда требуется разрешение имущественных споров.
Понятие доли и определение долей собственников. Содержание права общей долевой собственности. Владение и пользование общим имуществом. Распоряжение общим имуществом. Распределение плодов, продукции и доходов от использования общего имущества.
Расходы по содержанию имущества.
1. Понятие доли.
Доля в праве долевой собственности - категория, выражаемая арифметически (например, 50% в праве собственности на наследственное имущество или 1/3 в праве собственности на квартиру). Объект общей собственности всегда является единым (неделимым). Таким образом, каждый сособственник при долевой собственности имеет долю в субъективном праве собственности на все общее имущество, но не право индивидуальной собственности на часть общего имущества.
Поясняющий пример: В общей долевой собственности трех лиц находится трехэтажное здание площадью 3000 кв. м; доли сособственников равные (то есть 1/3 в праве собственности на здание); каждый из сособственников (по соглашению между ними) пользуется одним этажом площадью 1000 кв. м. Предположим, третий этаж здания уничтожен. Теперь в качестве объекта права собственности осталось двухэтажное здание площадью 2000 кв. м, а доля каждого сособственника осталась, как и прежде, 1/3 в праве собственности на здание. А если бы в нашем примере существовали три объекта недвижимости - три этажа здания, и у каждого этажа был бы свой собственник, то гибель одного этажа прекратила бы право собственности одного конкретного лица и не повлияла бы на объем прав собственников двух других этажей.
Долю в праве нельзя понимать в том смысле, что право собственности разделилось ("субъективное право не может быть поделено на части: оно или есть или нет").
Поэтому с юридической точки зрения "доля в праве собственности - это объем прав и обязанностей каждого из сособственников (в отношении остальных) по владению, пользованию и распоряжению общей вещью".
(Б.М. Гонгало, Т.И. Илларионова, В.А. Плетнев)
2. Определение долей сособственников.
По общему правилу доли сособственников считаются равными. Это означает, что в арифметическом выражении единица (100%) делится на число сособственников - таким образом, доля, например, каждого из двух сособственников будет равна 50%, доля каждого из шестнадцати сособственников будет равна 1/16. Приращение (уменьшение) общего имущества в этом случае не влечет изменения размера доли.
Отступление от принципа равенства долей происходит, если иной размер доли каждого сособственника:
Или определяется на основании закона (например, размер доли участника договора о совместной деятельности определяется исходя из денежной оценки вклада - см. ст. 1042 ГК РФ);
Или установлен соглашением всех сособственников.
Так, соглашением может быть установлен порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада каждого из сособственников в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК РФ).
Неотделимые улучшения общего имущества, произведенные одним из сособственников за свой счет (например, возведение пристройки к дому, замена двигателя в автомобиле и т.п.), могут повлечь увеличение доли этого сособственника только в одном случае - если улучшения были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества (то есть с явного или с подразумеваемого согласия всех остальных сособственников на изменение размера долей в этом случае). Если изменение размера долей не предусмотрено, возможно пропорциональное возложение на остальных сособственников части расходов по осуществлению неотделимых улучшений общего имущества (но только в случае, когда есть основания применить нормы гл. 60 ГК РФ о неосновательном обогащении). Неотделимые улучшения следует отличать от издержек по содержанию и сохранению общего имущества (см. подп. "г") п. 3 настоящего параграфа). Отделимые улучшения общего имущества поступают в собственность того из участников, который их произвел, то есть не образуют приращения имущества, находящегося в общей собственности. Иное может быть предусмотрено соглашением сособственников (например, увеличение доли сособственника, который произвел улучшения, или сохранение долей с выплатой соразмерной компенсации и др. варианты).
а) владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности;
б) распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности;
в) распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности и
г) распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.
(а) Владение и пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности.
В соответствии со ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех сособственников, то есть единогласно.
Порядок управления общим имуществом зиждется не на большинстве голосов, а на принципе единогласия.
(О.С. Иоффе)
Ориентиром для определения объема правомочий каждого сособственника по владению и пользованию общим имуществом служит размер доли.
Порядок владения и пользования общим имуществом может быть различным:
1) совместное владение и пользование имуществом в целом;
2) владение и пользование частью общего имущества;
3) получение компенсации.
Порядок владения и пользования имуществом зависит от его предназначения, а также от того, возможно ли автономное владение и пользование обособленной частью общего имущества. Так, для жилого дома (квартиры) характер владения и пользования предполагает предоставление конкретному со собственнику конкретных помещений, но в отношении, например, автомобиля это фактически может быть только график (очередность) пользования.
При обособлении части общего имущества в целях владения и пользования право общей собственности на имущество, конечно, не прекращается. Обособленные части имущества могут не всегда соответствовать принадлежащим со собственникам долям.
Судебная практика
Пп. "б" п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом".
Соглашением участников общей долевой собственности может быть предусмотрено, что имущество предоставляется во владение и пользование только некоторым из них, а остальным выплачивается компенсация, соответствующая их доле (независимо от того, возможно или нет обособление части имущества).
Компенсация вместо предоставления имущества во владение и пользование подразумевает собой постоянные выплаты деньгами или выдачу иным имуществом. Никакого выкупа доли выплата (выдача) такой компенсации не влечет. Данную компенсацию следует отличать от компенсации, влекущей утрату доли в праве общей собственности (см. п. 2-5 § 5 настоящей главы).
При недостижении согласия между сособственниками порядок владения и пользования имуществом устанавливается судом по требованию любого из сособственников. При этом в судебном порядке каждый сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. И только при невозможности обособления части имущества сособственник вправе требовать в судебном порядке, чтобы другие сособственники, владеющие и пользующиеся имуществом, выплачивали ему соответствующую компенсацию.
Судебная практика
Абз. 2 п. 37 Постановление Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
(б) Распоряжение общим имуществом, находящимся в долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение всем имуществом, то есть вещью, являющейся объектом права долевой собственности, осуществляется всеми сособственниками только единогласно, независимо от размера долей.
При недостижении единогласия распоряжение общим имуществом невозможно - споры по этому поводу суду не подведомственны.
В связи с этим особую важность приобретает различие между распоряжением общим имуществом и распоряжением долями в праве общей собственности на это имущество. Только распоряжение долей осуществляется конкретным со собственником самостоятельно, без согласия других сособственников (см. п. 4 § 3 настоящей главы).
(в) Распределение плодов, продукции и доходов от использования имущества, находящегося в долевой собственности.
Плоды, продукция и доходы от использования общего имущества - это все полученное как в результате реализации правомочия пользования, так и в результате распоряжения общим имуществом.
В соответствии со ст. 248 ГК РФ все полученное от использования имущества поступает в состав общего имущества, то есть происходит приращение общего имущества без изменения долей. По умолчанию плоды, продукция и доходы от использования общего имущества подлежат распределению - тогда они распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между сособственниками.
(г) Распределение расходов по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности.
Сособственники сообща несут бремя содержания общего имущества. Расходы по содержанию общего имущества делятся на:
а) расходы публично-правового характера (налоги и иные обязательные платежи, связанные с имуществом);
б) расходы частноправового характера (издержки по содержанию и хранению имущества).
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый сособственник обязан участвовать в расходах по содержанию общего имущества соразмерно со своей долей. Эта норма является императивной, но очевидно, что расходы частноправового характера могут по соглашению сособственников распределяться иным образом.
Частноправовые расходы перераспределяются между всеми сособственниками независимо от того, кто из сособственников эти расходы произвел и независимо от того, было ли получено согласие остальных на производство этих расходов. Однако издержки по содержанию и сохранению общего имущества должны быть необходимыми (то есть обоснованными и неизбежными). В противном случае риск несения расходов ложится на произведшего их сособственника без какой-либо компенсации.
Собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.
Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от каждого из них в образование и приращение общего имущества.
Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.
В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:
- доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
- доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).
Осуществление права общей долевой собственности
Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.
При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).
Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:
- обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
- издержки по содержанию и сохранению имущества.
В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.
При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение , следует различать:
- распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
- распоряжение долей в праве долевой собственности.
В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.
Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.
Право преимущественной покупки
В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).
Изменения с 01.01.2017 г.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю
- в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а
- в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней
со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.
Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником , поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).
Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.
Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.
Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по и мены . При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.
Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.
Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.
Прекращение права общей долевой собственности
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.
Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.
Каждый гражданин должен знать, что такое совместная и долевая собственность, и какая между ними разница. Это позволит впоследствии разобраться, на что можно претендовать, а на что нет. К тому же, отличия действительно довольно существенны, а незнание некоторых нюансов может привести к нарушению закона.
Виды собственности
Если у имущества несколько владельцев, то подразумевается, что это либо долевая собственность, либо совместная. Эти два вида собственности имеют существенные отличия. И знать, чем отличается совместная собственность от долевой, нужно обязательно.
Общая долевая собственность предусматривает разделение недвижимости на определенные части (не всегда равные) и оформление права собственности на них владельцами. Другими словами, каждый из них владеет лишь частью имущества, к примеру, половиной дома. Как собственник, такой человек вправе распоряжаться этой частью по своему усмотрению.
Общая совместная собственность означает, что доли недвижимости не выделены. Поэтому каждый владелец является собственником всего имущества, хотя, по факту, делит свое право с другими физ. лицами. И распоряжаться имуществом такие владельцы должны вместе. Чаще всего совместная собственность возникает у супругов при приобретении имущества.
Лучше всего понять, в чем разница, можно на примере. Если человек, имеющий выделенную долю квартиры, хочет продать ее, он может сделать это без согласия остальных владельцев. Конечно, у них есть преимущественное право на покупку и поэтому продавцу нужно осуществить определенную процедуру извещения заинтересованных сторон. Но, по факту, совладельцы не могут помешать ему провести сделку.
Если жилплощадь находится в общей собственности, то продать ее единолично у хозяина не получится. Для сделки понадобится согласие всех владельцев, причем, нотариально заверенное. А если одним из них является несовершеннолетнее лицо, то придется оформлять согласие органа опеки. Если разрешения не будет, то любой из совладельцев легко может оспорить продажу и вернуть собственность.
Справка: родственные или близкие отношения не влияют на вид собственности и размер долей.
Возникновение долевой собственности
Поэтому совладельцами могут выступать как родственники, супруги или посторонние лица. Недвижимость или ее часть может достаться по наследству, на основании дарственной и т.д. Если речь идет о муже и жене, то жилплощадь может быть ими разделена на следующих основаниях:
- Брачный контракт. В этом документе перечисляется вся собственность супругов, в том числе и их доли на жилплощадь. Это делается для того, чтобы при разводе у сторон не возник имущественный конфликт.
- Оформление соответствующего договора. Допустим, супруги не хотят заключать брачный контракт. Но у одного из них имеется жилплощадь, подаренная родственниками или унаследованная. Такая недвижимость не может принадлежать им обоим, поэтому собственник может выделить долю супругу, оформив это соглашением.
- Раздел жилья на доли с последующим оформлением права собственности. Этот способ часто используется, если квартира считается общей. Опять же, при разводе не будет проблем с разделом.
Читайте также Процедура отказа в пользу родителей от доли в приватизированной квартире
Долевая собственность позволяет избежать большого количества проблем. Но раздел недвижимости может быть не только добровольным и договорным. Этот вопрос часто становится причиной для судебных разбирательств. К примеру, в случае с супругами выделение долей – не редкость именно при разводе.
Данная процедура касается тех пар, которые не позаботились о разделе заранее. Следует учитывать, что жилплощадь не всегда делится пополам. Суд будет учитывать интересы каждой стороны, наличие детей и т.д.
Еще одно отличие общедолевой собственности от совместной собственности заключается в оплате имущественного налога. Каждый из совладельцев обязан вносить платежи пропорционально своим долям. При необходимости, также можно разделить лицевой счет и оплачивать раздельно коммунальные услуги.
Выделение
Если хозяева недвижимости решили разделить ее юридически, то они могут использовать два способа. Первый – это добровольное соглашение, а второе – судебное разбирательство. Если один из владельцев решил оформить свою часть, то, по факту, остальные лица лишаются права общей собственности. Они все будут обязаны оформить свои части квартиры, дома и т.д. Например, при разделе квартиры площадью 115 кв. м каждый из 3-х хозяев может оформить право собственности на 38, 3 кв. м.
При разделе следует учитывать, что долю можно выделить не всегда. К примеру, речь идет об однокомнатной квартире. Даже суд не вправе поделить, пусть и юридически, такую недвижимость. Поэтому остальные хозяева должны выплатить лицу стоимость его части квартиры. После этого он теряет все права на недвижимость. Что касается самого раздела, то, на практике, площадь недвижимости делится на количество владельцев.
Если выделение все-таки осуществимо, то стороны заключают соглашение. Это достаточно важный документ, поэтому он должен быть оформлен по всем правилам. Нотариально его заверять не нужно, но при составлении лучше обратиться к юристу. Далее документ подается для регистрации.
Итоги
Обязательно нужно знать, что такое совместная и долевая собственность, а также какая между ними разница. Тогда каждый владелец сможет полноправно распоряжаться своим имуществом (с учетом ограничивающих рамок). Все существенные различия заключаются в следующем:
- Объем прав у физ. лиц может быть разный. При общем владении жильем это – равные права, а при долевом – с учетом размера доли.
- Долевая собственность возникает чаще всего при наследовании или дарении. Совместным имущество становится обычно при заключении брака.
- Если недвижимость является общей, то все траты на ее содержание стороны несут вместе. При разделе на доли – каждый хозяин платит за себя.
- Право общей собственности возникает по умолчанию (к примеру, при приобретении имущества супругами), а долевой – на договорной основе или принудительно.
- Отчуждение имущества при разных видах собственности осуществляется по-разному. Важно знать, когда требуется согласие совладельцев, а когда нет.
Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты ЖКХ. Как правильно договариваться с совладельцами о правилах оплаты и пользования жильем, а главное, как грамотно продать свою долю.
В чем разница между общей долевой и общей совместной собственностью?
Понятие общей долевой собственности предполагает изначальное определение долей владения имуществом, которые могут быть как равными, так и неравными.При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.
У всех участников долевой собственности равные права пользования недвижимостью?
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (согласно статье 247 Гражданского кодекса РФ). Каждый собственник владеет и пользуется частью общего имущества и несет расходы на его содержание соразмерной своей доле.Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.
При каких условиях можно выделить доли в натуре?
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.
Собственник захотел продать свою долю, могут другие сособственники это запретить?
Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей. Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться. В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.Как одному из нескольких собственников квартиры выкупить у других их доли?
Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).
Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.
Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?
Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение - регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?
Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.Главное, что проверяет нотариус - соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.
Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично. Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу. Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.
Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на "кусочек" квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.
Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.
Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?
Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы - сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники - чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.
Можно ли заставить одного из собственников продать свою долю?
Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.
Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.
По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?
Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.Если один из собственников отказывается платить за ЖКХ, то как быть другим собственникам?
Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.Как можно сдать находящуюся в долевой собственности квартиру в аренду?
Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!