Юристы отшучиваются, говоря, что ипотека при разводе преданней супруги. И на самом деле, по статистике, более 18% семейных отношений распадаются в течение первых 3 лет совместной жизни, тогда как избавиться от долговых обязательств не удаётся ещё долгие годы.
На что стороны могут рассчитывать, и как происходит процесс деления имущества, купленного в ипотеку?
Что говорится в законодательстве
За правовыми взаимоотношениями между женой и мужем внимательно следит Семейный кодекс. В нём подробно рассказывается, как платить ипотеку при разводе, и на что каждая из сторон может рассчитывать.
Глава 7 СК РФ полностью посвящена нормативному режиму недвижимости супругов. Условия действия брачного договора описываются в 8 главе, а 9 глава касается ответственности сторон по их долговым обязательствам.
Не обошёл сторон и Гражданский кодекс, так как в него также включены нормы, касающиеся имущественного права, а именно 1 части и 2 части.
Вопросы ипотечного договора описываются в . В порядке, предусмотренном Гражданско-процессуальными нормами, производится принудительное взыскание долгов по кредитованию.
Исполнение иных условий осуществляется в порядке .
Раздел ипотеки при разводе
Принимая решение о разделе имущества, с начало нужно трезво оценить все тонкости процесса. Обычно, решение проблемы затягивается на длительный срок.
За это время супруги решают, с кем останутся дети, подпишут все справки и документы о бракоразводном процессе и договорятся об уплате кредита.
Важно, в этот непростой период не позабыть об уплате кредита, так как здесь на первый план выходят интересы супругов.
Если супруги допустят 3 просрочки подряд, банк вправе распорядиться квартирой так, как он посчитает нужным.
В процессе раздела квартиры учитывается целый перечень факторов, которые могут повлиять на то, в каком соотношении будет осуществляться разделение собственности.
Деление недвижимости, взятого по классической ипотечной программе отличается от военного кредитования. Если в первом случае супруга может рассчитывать на получение своей доли, то во втором, она полностью лишается этой возможности.
Военная ипотека подразумевает только одного собственника, независимо от наличия жены и детей. В данном случае, надеяться можно только на возврат вложенных личных сбережений, и только после доказательства факта вложения.
Если бывшие супруги созаемщики
В большинстве случаев, бывшие супруги выступают в роли созаёмщиков. В такой ситуации, следует хорошо обдумать пути мирного решения проблемы, дабы миновать судебные разбирательства.
Добиться этого можно несколькими путями:
- продолжать совместно выплачивать ипотеку;
- одна из сторон может оказаться от квартиры в пользу второго;
- супруги вправе продать квартиру, и поровну поделить вырученную валюту, но только при согласии банка;
- стороны с начало могут выплатить кредит, после чего продать квартиру и поделить деньги.
Оформлена до брака
Та недвижимость, которая принадлежала сторонам ещё до момента регистрации брачных отношений по-прежнему, является личной собственностью каждого.
Здесь законодательство предлагает 2 пути решения:
- собственник претендует на долю в квартире, стоимость которой приравнивается внесённым платежам;
- как только стороны регистрируют брак, все платежи выступают в роли совместных расходов, поэтому их ответственность делится поровну, между супругами.
Если муж и жена ещё не успели взять квартиру в ипотеку, но всячески стараются избежать возможных разногласий, стоит заключить брачный договор.
При наличии несовершеннолетних детей
Зачастую, если в семье воспитывается несовершеннолетний ребёнок, квартира делится неравными долями. В данном случае преимуществом обладает сторона, с которой после развода будет проживать ребёнок. Но сама задолженность делится на равные части.
Если же супруга решила погасить долг при помощи материнского капитала, это говорит о наличии у ребёнка личной собственности, которая положена ему по закону.
Эта часть условно складывается с долей взрослого, при этом доля ребёнка не может делиться между супругами, а только добавляется к доле родителя, с которым он будет проживать.
Важно учесть, что при выставлении квартиры на продажу, родителям следует как можно скорее постараться выписать ребёнка с квартиры. В противном случае ими могут заинтересоваться представители органов попечительства.
Известны случаи, когда это оборачивалось лишение родительских прав. Главной причиной этого служит невозможность родителей обеспечить ребёнку достойные жизненные условия.
Может ли банк при разводе отобрать
Банк не вправе отобрать ипотеку только по при наличие бракоразводного процесса. Чтобы это произошло, супруги должны представлять собой регулярных правонарушителей для финансовых учреждений.
Следовательно, тот, кто платит ипотеку после развода должен не вносить платежи на протяжении нескольких месяцев. Но даже в таком случае одной воли банка будет недостаточно. Решение о лишении квартиры должен выносить судебный пристав.
Как обезопасить себя при разводе с кредитом на жилье
Большинство семейных пар предпочитают оформлять договор ипотечного кредитования таким образом, чтобы один из супругов являлся заёмщиком, а другой созаёмщиком.
Однако на практике эти два понятия не играют большой роли. В любом случае обе стороны несут долговое обязательство перед кредитором.
Если бракоразводный процесс уже идёт, стороны обязаны уведомить об этом финансовое учреждение. Сотрудники банка обязательно предложат более удобный вариант раздела имущества, и предложат более удобные условия по выплате долговых обязательств.
Обезопасить себя, возможно при помощи брачного договора. В нём супруги предварительно уточняют все детали, и защищают себя от мошенничества. Помимо условий по разделу имущества, нередки случаи, когда супруги оговаривают и иные условия.
Например, муж может указать сумму, которую он будет выплачивать на содержание жены, на рождение ребёнка и прочее.
Российское законодательство разрешает регистрировать брачные договоры как до регистрации отношений, так и в период семейной жизни.
Дополнительной гарантией для защиты своих прав является ипотечное соглашение. Документ оформляется в офисе банка, однако его условия в первую очередь выгодны кредитору.
Что делать, если после расторжения брака не выплачивается
Порой совместная ипотека при разводе может принести массу неприятностей. Если после развода муж или жена отказывается выполнять свои долговые обязанности перед банком, договор регистрируется на платёжеспособного. С нарушителя снимаются все обязанности, однако при этом он лишается своей доли.
Если же один из супругов отказывается оплачивать кредит на протяжении 3 месяцев, но и от своей части также не спешит отказываться, законодательство предлагает два способа урегулирования конфликта:
- долг погашает одна из сторон;
- квартира выставляется на продажу кредитором, при этом вырученные средства идут на оплату ипотеки. Зачастую недвижимость распродаётся по низкой рыночной стоимости, из-за чего процедура уплаты значительно ускоряется.
Примеры из судебной практики
К сожалению, судебная практика не располагает даже приблизительными ориентирами, на которые могут опираться судебные приставы для вынесения вердикта.
Нередки случаи, когда при рассмотрении аналогичных ситуаций, разные судебные органы выносили совершенно противоположные решения. Для примера, достаточно обратить внимание на реальную судебную практику.
С кассационной жалобой к судебным приставам обратился гражданин Антонов В.В. Он утверждал, что после развода, ему и бывшей жене Антоновой Л.П. по вердикту первой инстанции, было оценено субъективно, в следствие чего в результате расторжения брака доли оказались неравными.
По его мнению, это действие нарушило принцип, указанный в статье 39 СК России, о равенстве долей сторон в общей недвижимости.
Суд во второй раз рассмотрел дело по кассационной жалобе Антонова В.В, и вынес решение, что квартира была поделена судебным органов по оценке Антоновой Л,П. По этой причине, стоимость квартиры, переданной бывшей жене Антонова В.В, была существенно занижена.
Что касается доли Антонова В. В, здесь оценка определялась на основании рыночной стоимости аналогичных вещей. Иск была направлен на повторное рассмотрение, и после осуществления товароведческой экспертизы пересмотрен.
Первоначально суд руководствуется только рыночной стоимостью, которая, в свою очередь, находится после осуществления экспертизы по оценке, подлежащей для раздела квартиры.
К исключению относятся случаи с установлением общей долевой собственности, и раздел в натуре.
Развод не является основанием для изменения кредитных обязательств супругов. Чтобы раздел ипотеки прошёл благополучно, бывшие супруги должны подойти к задаче со всей ответственностью. Лучше, если стороны постараются решить его мирным путём, так как это значительно сэкономит силы и время.
Если же договориться не получается, сторонам придётся вооружиться нужными документами и не поскупиться на хорошего адвоката.
Видео: Как делится ипотечная квартира при разводе.
Развод – дело само по себе неприятное. А когда у супругов в наличии есть несовершеннолетние дети и квартира, взятая в ипотеку, процесс значительно усложняется. При наличии детей, оформить развод возможно только через суд. Там в первую очередь будут учитываться интересы детей и родителя, с которым они останутся.
Главная сложность бракоразводного процесса при наличии ипотечных обязательств и несовершеннолетних детей заключается в том, что здесь необходимо учитывать интересы сразу трех сторон (бывших супругов и кредитора).
С чего необходимо начать бракоразводный процесс
При получении ипотечных займов, один из супругов выступает основным заемщиком, а второй поручителем. От этого суть не меняется, так как оба несут одинаковую ответственность перед кредитором.
Если решение о разводе принято, необходимо уведомить об этом организацию, выдавшую кредит на квартиру. Банк предложит оптимальные варианты по разрешению спорных вопросов по поводу раздела самой квартиры, находящейся в ипотеке, и по выплате займа. Но стоит отметить, что в этом случае банк оперирует вариантами, которые выгодны для него. Если при разводе супругов они не устраивают, есть смысл рассмотреть другие перспективы разрешения ситуации.
Оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры при разводе
Ежемесячная сумма выплат по кредиту делится поровну. Каждый из супругов начинает нести индивидуальную ответственность за погашение ипотеки. Супруги имеют равные права на собственность, но при этом каждый вносит платеж за свою долю. Такой вариант не всегда удобен и надежен: во-первых, если у супругов нет другого жилья, они будут вынуждены продолжать жить под одной крышей. Во-вторых, один из собственников может просто перестать платить свою долю кредита в силу разных обстоятельств:
- супруг не проживает в этой квартире, следовательно, не считает нужным платить за нее;
- у супруга финансовые проблемы, которые не позволяют ему выплачивать свою часть кредита;
- супруг специально прекратил платежи, чтобы вынудить кредитную организацию выставить собственность на продажу.
В первых двух случаях, при условии, что один из заемщиков добросовестно выплачивает свою долю и долю экс-супруга, может рассчитывать на некоторые преимущества. На то, что в перспективе квартира делится не на равные доли, а с учетом того, что второй супруг выплачивал больше.
На заметку: банк не волнует, кто платит, а кто нет. Каждый месяц по определенному ипотечному займу должна выплачиваться фиксированная сумма, если она не поступает на протяжении длительного времени, банк вправе выставить квартиру на аукцион.
Доводить до аукциона крайне нежелательно, так как квартира будет продана по цене гораздо ниже своей реальной стоимости. Не исключено, что этой суммы не хватит даже на погашение ипотеки и супруги при разводе останутся должны, но уже за несуществующую собственность.
Возможен еще один вариант развития событий. Один из собственников закрывает свои обязательства по кредиту досрочно. Но, распоряжаться своей долей он не имеет права, так как квартира все еще находится в залоге у банка. В этом случае кредитная организация тщательно изучает платежеспособность обоих заемщиков и при удовлетворительных результатах платеж делится на отдельные части, с дальнейшей возможность свободно распоряжаться долей квартиры, ипотека за которую погашена.
Один из заемщиков снимает с себя обязательства по выплате кредита и отказывается от права собственности в пользу второго заемщика. Этот вариант практикуется достаточно часто. Банк дает согласие переоформить ипотечный кредит на одного из супругов, если последний будет признан платежеспособным.
Важно: за любое переоформление ипотечного договора кредитная организация имеет право брать комиссию в размере от 0,5 до 1 процента от суммы оставшегося долга. Но в целом банки достаточно неохотно соглашаются на данную процедуру.
Продать квартиру, погасить сумму задолженности по кредиту, а оставшиеся деньги разделить поровну между супругами. Отличный вариант, который позволяет решить сразу несколько проблем: во-первых, супруги избавятся от необходимости продолжать совместную жизнь. Во-вторых, вопрос с выплатой кредита будет закрыт. Но такой вариант не всегда является возможным по нескольким причинам:
- На продажу ипотечной квартиры необходимо получить разрешение в банке, выдававшем займы. Кредитные организации не с огромным удовольствием идут на такой шаг, так как они теряют проценты за пользование кредитом. А это немалая сумма. Но если оба супруга являются платежеспособными людьми, то банк одобрит продажу одной ипотечной квартиры, предложив взять две отдельные жилплощади на тех же условиях кредитования.
- Найти покупателя, желающего связываться с квартирой, находящейся в ипотеке, достаточно сложно.
- Продажа ипотечной квартиры – это совместная деятельность двух заемщиков-супругов. Но мало кто, приняв решение о разводе, захочет проводить так много времени вместе за общими хлопотами, посещая все необходимые инстанции.
Еще возможные варианты
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:8 800 350-13-94 - Федеральный номер
8 499 938-42-45 - Москва и Московская обл.
8 812 425-64-57 - Санкт-Петербург и Ленинградская обл.
Для банка и супругов оптимальным вариантом является досрочное погашение платежа по ипотеке (платеж делится на равные доли или в судебном порядке). Найти на это средства можно разными способами:
- продать другое имущество, нажитое в совместном браке;
- оформить новый кредит на одного из экс-супругов.
На заметку: после оповещения банка о разводе супругов, он может потребовать погасить ипотечный кредит досрочно.
Либо банки предусматривают подобное развитие ситуации еще в договоре – прописывают обязательное досрочное погашение платежа в случае развода или требуют составить брачный контракт, в котором будут прописаны все нюансы. Стоит отметить, что брачный контракт выручает не только в спорных ситуациях с ипотечной жилплощадью, но и в других, не менее сложных ситуациях. Прописанные обязательства позволят избежать скандалов, лишней траты времени и денег, а также поберечь нервы как самих супругов, так и их детей.
Но встречаются и такие пары, которые и после развода без судебных решений, продолжают платить по кредиту в равных или оговоренных долях. Такое бывает, если супруги разошлись и остались в дружеских отношениях или в ипотечной квартире проживает их общий ребенок (если есть несовершеннолетние дети).
Ипотека при разводе, когда есть дети
Если у разводящихся собственников ипотечной квартиры есть несовершеннолетние дети, суд вправе отойти от стандартных правил деления платежей по кредиту. Может быть несколько вариантов развития событий:
Родитель, на обеспечении которого остается несовершеннолетний ребенок в большинстве случаев получает большую долю в ипотечной квартире.
Важно: раздел однокомнатной квартиры, находящейся в ипотеке, невозможен, если есть несовершеннолетние дети.
В ипотечной квартире может остаться только родитель с ребенком, второй должен будет освободить жилплощадь, получив компенсацию. Развод с ипотекой и несовершеннолетними детьми может пройти намного проще в случае, если каждый из супругов придет к единому мнению мирным путем. Это касается не только определения места жительства детей, но и решения вопроса о выплатах долга перед банком.
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:
Нередко семейные пары заходят в тупик, и единственным способом решить проблемы во взаимоотношениях становится развод. Сложившаяся ситуация приобретает еще больше драматичности, когда возникает вопрос об оформленной супругами ипотеке на недвижимость. Расстающиеся супруги хотят развестись и больше не иметь ничего общего, но ипотечный кредит при разводе не дает им такой возможности. Чаще всего полюбовно решить данный вопрос не получается. Ведь у банка, который выдал ипотеку семье, нет эмоций, он ориентирован только на практичность.
Ипотека и развод: как разделить ипотечную недвижимость при разводе без нервов и проблем? В сложившейся ситуации у супругов может появиться масса вопросов относительно того, как делить ипотечную квартиру и кто будет выплачивать кредит при разводе. Стоит отметить, что каждый отдельный случай имеет свои особенности. В настоящее время в отечественной судебной практике не было еще прецедентов, на которые судьи могли бы ориентироваться во время принятия решений в схожих ситуациях. Даже аналогичные случаи имеют абсолютно разные вердикты у судей.
Как правило, в ходе бракоразводного процесса с разделом ипотечного имущества бывают ущемлены интересы одного из бывших супругов или кредитора. Золотую середину найти в подобных спорах достаточно сложно. Как следствие, банк забирает залоговую квартиру, по которой перестали оплачивать ипотеку. При этом страдает и заемщик, который лишился квартиры и должен оплачивать долг в течение долгих лет.
Квартиру в ипотеке хоть и не просто поделить, но достаточно реально. При расставании каждый супруг должен осознавать, что любая недвижимость, приобретенная в браке, является их обоюдной собственностью, несмотря на то что она может быть оформлена только на одного человека и на то, кто выплачивал ипотеку за недвижимость. Если жена заемщика не была трудоустроена и не получала доходы, на квартиру она имеет такие же права, что и супруг, который самостоятельно выплачивал задолженность, обладая требуемым уровнем доходов для получения ипотеки.
Способы раздела недвижимости
Существует несколько вариантов, которые позволяют разделить квартиру, находящуюся в ипотеке при разводе. Первый способ самый популярный и простой. Бывшие супруги продают квартиру и выплачивают банку долг из полученной суммы. Средства, которые остались после погашения кредитной задолженности, супруги делят между собой в равных долях.
Следующий вариант — разделить ипотечные платежи между экс-супругами поровну. При этом каждый из них будет выплачивать только свою долю.
Иногда бывшие супруги договариваются, что один из них остается собственником жилья, компенсировав при этом стоимость доли квартиры второго супруга.
Обычно законодательство не выделяет владельцам право собственности на отдельные комнаты, поскольку для этого необходимо выполнить определенные условия, а их, как правило, в типичных квартирах нет. В случае возникновения проблем при разделе недвижимости, находящейся в ипотеке, суд имеет право установить определенный порядок пользования жилья.
Что принимает во внимание суд при принятии решения? Обычно при разделе квартир, находящихся в ипотеке, суд принимает непосредственное участие. При этом он учитывает следующие факторы:
- Кто собственник квартиры?
- На чьи средства был оплачен первоначальный взнос?
- Есть ли среди собственников дети младше 18 лет?
Если права на квартиру имеют несовершеннолетние, то их права страдать не должны. Большую часть квартиры суд назначает тому, с кем ребенок будет проживать вместе после развода родителей. Чаще всего кто-то из супругов приносит больший доход, и поэтому он оплачивает значительную часть в ипотечной задолженности. Все же это не означает, что именно этот человек будет иметь право на собственность при разделе недвижимости.
Если во время оформления брака мог быть составлен брачный контракт, в котором, как правило, прописывается порядок раздела ипотечного имущества при разводе, в таком случае отступить от условий данного договора будет практически невозможно. Бывают случаи, когда банковские учреждения предлагают заемщикам подписать договор, в котором развод не может повлиять на выплаты кредитного долга.
Нередко случается, что супруги вносят изменения в ипотечный договор и подписывают дополнительные соглашения. Например, один кредит может быть разделен на два небольших кредита. Но банки такие условия предлагают крайне редко.
Основные нюансы ипотеки при разводе
Нередко оформляя брак, кто-то из супругов уже обладает недвижимостью, взятой в ипотеку. После замужества/женитьбы заемщик вносит платежи, как и раньше. В данной ситуации он останется полноправным владельцем жилья даже при разводе. При этом другой супруг сможет претендовать на те выплаты по ипотеке, которые вносились в счет погашения кредита после оформления брака, поскольку эти платежи были произведены из бюджета семьи. Если люди взяли ипотеку на квартиру или участок, она будет разделена между разведенными супругами.
Избежать недоразумений при разделе ипотечной квартиры при разводе можно. Для этого заемщику необходимо сообщить банку о вступлении в брак, оформив своего супруга в качестве поручителя. В данном случае на второго супруга также возлагается ответственность по кредитным обязательствам. Есть еще один вариант: можно оформить брачное соглашение (контракт), отметив в нем нюансы относительно ипотеки, в том числе при разводе.
Если один из супругов докажет, что какая-то определенная часть кредита, к примеру, первый взнос, была выплачена им за счет собственных средств, тогда суд разделит квартиру, увеличив долю этого человека соразмерно внесенной им сумме.
В настоящее время не все семьи желают официально оформлять свои взаимоотношения. Это не мешает им вести совместное хозяйство, иметь семейный бюджет, воспитывать детей и т.д. Вместе с этим по закону подобные семьи не являются официальными. Поэтому нормы и законы Семейного и Гражданского кодексов на них не распространяются. В подобных семьях разделить ипотечную недвижимость непросто. Обычно в такой ситуации расстающиеся люди тратят на раздел имущества много времени и прибегают к помощи адвокатов, неоднократно обращаясь в суд. Право собственности и обязанность по кредиту остается у того супруга, который оформил на себя кредит, при этом неважно, кто его выплачивал.
Подводные камни
Наличие ипотеки при разводе может доставить расстающимся супругам много неприятностей, связанных с разделом подобной недвижимости. Если есть ипотека, то при разводе лучше сразу обратиться к специалисту или продумать все моменты относительно ипотеки еще до начала совместной жизни.
Перед тем как начать делить ипотечную недвижимость, следует вспомнить несколько основных моментов. К примеру, купленная до брака квартира принадлежит супругу, на которого она изначально оформлена. Но платежи, оплаченные в период, когда семья жила в браке, считаются совместными. Поэтому второй супруг при разводе вправе получить денежную компенсацию или соответствующую долю недвижимости. При этом важно понимать, что доказать, из каких средств (личных или общих) производились ипотечные платежи, будет достаточно проблематично.
Ситуация может сложиться еще более интересно, если квартира была приобретена в строящемся доме. Например, заемщик внес первый взнос за ипотеку, оплачивал ипотечный кредит, и, перед тем как новый дом достроили, он женился. В этом случае собственник может лишиться половины жилплощади, поскольку право собственности на квартиру было оформлено, когда он находился в браке, и квартира будет считаться совместно нажитой недвижимостью.
Важно учесть при разделе ипотеки
Расторжение брака и ипотека: на какие моменты стоит обратить внимание? Бывают случаи, когда деньги на первый взнос молодоженам дарят их родители или денежные средства на первоначальный взнос берутся от продажи комнаты или дачи, доставшейся в наследство одному из супругов. Согласно законодательству каждый супруг, получивший в дар или в наследство недвижимость, является ее собственником, и это имущество не считается нажитым в браке. Чтобы доказать факт оплаты ипотеки средствами, полученными в дар или наследство, все действия, проводимые с ними, следует подкрепить документально. Оптимально будет перевести деньги, например, с оставшейся в наследство комнаты с личного счета на счет продавца, затем направить их через банк на оплату первого взноса или кредита. Но поскольку в России многие предпочитают производить расчеты наличными, в суде очень сложно подтвердить факт того, что покупка недвижимости происходила именно на те средства.
Помните, если брак между супругами не был оформлен, при разводе претендовать на раздел собственности не получится. Право собственности и кредитные обязательства по ипотеке возникают только у того человека, на которого оформлен кредит. В настоящее время некоторые банки начали оформлять ипотечные кредиты семьям, живущим гражданским браком.
Брачный договор в большинстве спорных ситуаций помогает избежать проблем. Можно заранее обговорить все нюансы, в том числе раздел ипотеки при разводе, оформив договор до брака или во время него.
В нашей стране на брачные контракты соглашаются всего лишь 5% жителей. Как правило, этим людям около 35-45 лет и они уже знают, что такое расторжение брака, и пережили все прелести раздела имущества.
Молодожены, уверенные в том, что будут жить «долго и счастливо» спешат обзавестись собственным жильем. Но полной суммы на приобретение квартиры у них нет, помощи ждать не откуда… Банк предлагает соблазнительно выгодные условия ипотечного кредитования. И вот, муж и жена любовно обустраивают свое семейное гнездышко.
Все бы хорошо, но развод никто не планирует заранее. Помимо решения других болезненных вопросов, супругам приходится решать, как разделить ипотеку после развода.
Если бы на супружеское имущество не было никаких обременений – все было бы предельно просто. Разведенные или только планирующие разводиться муж и жена могли бы заключить письменный договор о разделе совместно нажитого имущества и долгов. В крайнем случае, если заключить письменный договор не получилось бы, супруги обратились бы в суд с иском о разделе недвижимого имущества.
А что делать в том случае, если совместное недвижимое имущество взято в кредит и находится под банковским обременением? В связи с этим и возникают сложности. Как поделить ипотечную квартиру и ипотечный кредит при разводе?
Теоретические основы развода с ипотекой
На каких законных основаниях происходит раздел приобретенной в ипотеку квартиры и раздел ипотечного кредита?
Раздел квартиры в ипотечном кредите
Согласно положениям гражданского законодательства (статьи 256 ГК РФ), совместно нажитое имущество мужа и жены принадлежит им по праву совместной собственности. Это же положение утверждается семейным законодательством (пункт 1 статьи 33 СК РФ). Хоть квартира куплена в кредит, она становится общим имуществом семьи, то есть совместной собственностью супругов.
Если муж и жена примут решение поделить совместную собственность, их части будут равными (согласно пункту 1 статьи 39 СК РФ) – если, конечно, они сами не поделят имущество по-другому. Ведь согласно семейному законодательству, муж и жена вправе делить то, что им принадлежит, по своему усмотрению – путем соглашения (пункт 2 статьи 38 СК РФ). Это же положение касается не только имущества, но и долгов мужа и жены.
Не противоречит этому и Федеральный закон «Об ипотеке». Статья 7 этого закона утверждает, что на имущество, находящееся в общей совместной собственности супругов, при наличии письменного согласия на это собственников имущества, может быть установлена ипотека.
Поcкольку доли супругов в общем имуществе являются равными, приобретенная в ипотеку квартира тоже должна быть разделена между супругами пополам.
Раздел кредитного долга между супругами
Общие долги, как и общее имущество супругов, тоже делятся пополам. А это значит, что кредитные обязательства супругов по выплате долга перед банком – равны.
Развод с ипотекой – практика
В теории – все просто и понятно. Но почему же на практике оказывается так сложно осуществить раздел ипотеки при разводе? Прежде всего, потому, что приходится делить не только имущество, но и долг. К тому же, кроме интереса мужа и жены присутствует интерес третьего лица – банковского учреждения:
- в залоге у банка находится общая квартира супругов;
- перед банком у супругов имеются долговые обязательства.
Все операции, связанные с ипотекой – продажа жилья после развода, перевод долга на одного из супругов, деление кредита между супругами, деление ежемесячного платежа между супругами — должны осуществляться с согласия банка.
Согласно положениям гражданского законодательства (пункт 1 статьи 391 ГК РФ), перевод долга с одного лица на другое (с мужа на жену или наоборот) невозможен без согласия кредитора (банковского или кредитного учреждения). Чаще всего заявления супругов о внесении изменений в кредитный договор остаются неудовлетворенным банком. Попытки разделить ипотечную квартиру и кредит в судебном порядке без согласия банка – также остаются безуспешными.
Почему банк отказывает в удовлетворении заявления о разделе долга? Согласно условиям кредитного договора, банк может требовать возврата долга от всех должников и от каждого по отдельности (полностью или частично). Раздел долга ведет к существенному изменению кредитного договора (солидарная ответственность должников превращается в долевую ответственность). А спор между мужем и женой – вовсе не причина вносить изменения в кредитный договор и ограничивать права банковского учреждения. Поэтому банк не соглашается на раздел ипотечного кредита между мужем и женой.
Исходя из этого, существует несколько вариантов раздела ипотеки после развода.
Если между супругами заключено соглашение
Законом предусмотрено право супругов самостоятельно определять судьбу своего общего имущества. Муж и жена могут по своему усмотрению разделить совместную собственность путем заключения письменного соглашения, как во время брака, так и после развода.
- Если супруги предоставят письменное соглашение, о том, кто будет выплачивать долг перед банком, кому будет принадлежать приобретенная квартира, суд не будет заниматься ни разделом ипотечной квартиры, ни разделом ипотечного кредита.
- Если же такого письменного соглашения у супругов нет, вопрос раздела ипотеки будет решаться в судебном порядке.
Раздел ипотеки с участием суда и банка
Если достичь соглашения невозможно – один из супругов должен подать в суд иск о разделе ипотечной квартиры – попросить суд прекратить право совместной собственности. При этом требование о разделе ипотечного кредита истец не заявляет — суд разрешает спор только в рамках исковых требований согласно пункту 3 статьи 196 ГПК РФ. Получать согласие кредитора для этого не нужно — против такого требования у кредитора (банковского учреждения), как правило, и не будет возражений, поскольку его права – не нарушаются (залоговое имущество не выбывает из залога, в кредитный договор не вносятся изменения, долг по ипотечному кредиту не переводится с одного супруга на другого).
В некоторых кредитных договорах предусматривается обязательное условие для супружеских пар созаемщиков: извещать банк о любых существенных изменениях в жизни (переезд, смена работы, развод, рождение детей) . Если такое условие предусмотрено, необходимо сообщить банковской или кредитной организации о предстоящем расторжении брака.
Как может быть поделена ипотека в суде, если супруги — созаемщики?
После процедуры судебного раздела, на основании решения суда о разделе ипотечной квартиры, супруги могут обратиться в банковское или кредитное учреждение с заявлением о переводе долга. Если кредитор даст согласие, в кредитный договор будут внесены изменения (кредитный договор будет переоформлен на одного из супругов или переоформлен в два раздельных кредитных договора .
Необходимо учесть вот еще что: за внесение изменений в кредитный договор банком может взыскиваться комиссия в размере 0,5- 1% от суммы задолженности.
Если договор ипотечного кредитования оформлен на обоих супругов (муж и жена — созаемщики), разделить кредит с согласия банка можно одним из двух способов:
- Супруги, по соглашению с банком, вносят изменения в ипотечный договор, заменяя солидарную (общую) ответственность по кредиту на долевую (раздельную) ответственность каждого из них по выплате своей части долга.
Как правило, банк не очень охотно предпринимает такой шаг, ведь в этом случае он лишается преимуществ солидарной ответственности супругов (например, взыскания долга с одного из супругов или с обоих одновременно). Но, если банк дает согласие, общий ипотечный кредит превращается в два отдельных кредита. Как правило, остаточный долг делится пополам, каждый из супругов продолжает оплачивать свою часть.
Учтите: банк будет тщательно проверять платежеспособность каждого супруга. И только если убедится, что у обоих супругов хватит средств, чтобы совершать регулярные платежи и погашать кредит, он даст согласие на раздел.
Приобретенная квартира остается в общей собственности супругов, а доли – выделяются в натуре. Именно так – в натуре! Раздел ипотечной квартиры возможен только в том случае, если она многокомнатная. Если же в ипотечной квартире только одна комната, поделить ее на равные части просто невозможно – значит и ипотечный кредит не подлежит разделу. Об этом прямо утверждает статья 5 Федерального закона «Об ипотеке» — невозможно выделить часть недвижимого имущества в качестве предмета ипотечного кредитования, если такой выдел противоречит назначению недвижимого имущества.
Итак, муж и жена делят ипотечную квартиру поровну – приобретают не совместную, а долевую собственность, после чего продолжают выполнять кредитные обязательства пропорционально полученным долям. Для разводящейся супружеской пары этот вариант не слишком привлекателен – ведь если другого жилья у них нет, придется проживать под одной крышей, хоть и в разных комнатах.
Если бывшим супругам удастся разъехаться, существует риск прекращения выплаты кредита одним из них – тем, кто не проживает в ипотечной квартире, следовательно не чувствует себя обязанным платить за нее или просто не имеет достаточно средств. Чем это закончится? Если второй супруг не будет исправно вносить платежи за двоих, вероятнее всего, банк обратится в суд и получит разрешение на продажу ипотечной квартиры с торгов – оба супруга останутся без жилья и вложенных денег.
- Ипотечный договор переоформляется на одного из супругов, а второй – предоставляет письменный и нотариально заверенный отказ . В этом случае на одного из супругов возлагается полная ответственность по выплате кредита, а второй супруг от этой ответственности освобождается. При этом второй супруг лишается права собственности на приобретенную в кредит квартиру. Разумеется, этот вариант, впрочем, как и предыдущий, — возможен только с согласия банка.
Банковская или кредитная организация даст согласие только в том случае, если один заёмщик будет признан платежеспособным и сможет самостоятельно погасить кредит.
Если банк откажет в переоформлении кредитного договора?
Возможен и такой крайне неблагоприятный ход развития событий, как отказ банка от переоформления кредитного договора.
Надо сказать, банк крайне не заинтересован, чтобы росло количество кредитов (ведь растут риски невозврата), поэтому он будет препятствовать делению одного кредита на несколько, гораздо предпочтительнее – иметь нескольких должников по одному кредиту. В большинстве случаев банки пользуются правом накладывать вето и сохранять текущее положение.
Если банк откажет от переоформления кредитного договора, оба супруга по-прежнему останутся солидарными должниками по кредитному договору, даже если по соглашению или судебному решению ипотечная квартира будет поделена между ними не поровну или полностью перейдет в собственность одного из них. Что делать в этом случае?
- продолжать выплачивать кредит;
- найти недостающую денежную сумму и погасить кредит досрочно. После этого квартиру можно продать по выгодной цене, а вырученные деньги — разделить;
- продать ипотечную квартиру при согласии банковского учреждения и выплатить кредит;
- обжаловать отказ банка в суде.
Таким образом, мужу и жене придется прийти к согласию относительно порядка выполнения общих кредитных обязательств. Если же кредитные обязательства не будут выполняться, на ипотечную квартиру будет наложено взыскание – таким образом будет потеряно и жилье, и внесенные платежи по кредиту. Подробнее об этом – ниже.
Как делится ипотека, если заемщик – один из супругов
Бывают случаи, когда ипотечный кредит был оформлен одним из супругов до вступления в брак. После создания семьи заемщик продолжает выплачивать кредит так же, как и до брака.
Если для этого супруг использует исключительно личные средства, в случае развода взятая до брака ипотека признается личным обязательством супруга, а квартира – его личным, не подлежащим разделу имуществом.
Если же для выплаты кредита использовались общие средства супругов, в случае развода второй супруг вправе претендовать на долю ипотечной квартиры. Или наоборот, если он не претендует на совладение квартирой – может быть освобожден от ипотечных выплат, а также может получить обратно внесенные денежные средства.
Другая ситуация – покупка квартиры в ипотеку уже во время брака, но в качестве первоначального взноса использовались личные средства мужа или жены. Этот факт должен быть учтен при распределении долей или разделе остатка кредитной задолженности между супругами.
Обратите внимание! Избежать конфликтов можно путем оформления брачного договора на этапе вступления в брак или оформления ипотеки в браке, по условиям которого ипотека, взятая до брака, остается в собственности заемщика. А если заемщик не возражает против участия супруга в выплате кредита, ему следует сообщить банку о своем вступлении в брак и оформить солидарную ответственность перед банком, то есть сделать супруга созаемщиком или поручителем.
Если же супруг не желает заключать брачный договор или нести равные ипотечные обязательства, мужу и жене остается только искать альтернативные решения, например…
Продать квартиру, выплатить кредит, поделить деньги
Если супруги-созаемщики не могут достичь согласия о дальнейшем погашении долга, если основной заемщик не может выплатить долг самостоятельно, если нет разрешения банка о переводе долга на другого супруга, существует еще один способ распутать ипотечный «клубок».
Залоговая квартира продается, кредит полностью выплачивается, остаток вырученных от продажи денег – делится между супругами. И порой, несмотря на банальное «негде жить» или эмоциональное «жаль продавать уже почти «свое» жилье», продажа квартиры становится единственным оптимальным решением.
Прежде всего, потому что разводящиеся супруги избавлены от необходимости жить под одной крышей, кроме того, с них снимается обязанность выплачивать кредитные платежи.
Но, как и другие варианты, данный вариант решения проблемного вопроса имеет свои недостатки:
- Во-первых, для продажи квартиры тоже требуется получить разрешение банка. Не всегда банки дают согласие – ведь при продаже квартиры и досрочной выплате кредита теряется часть процентов.
- Во-вторых, поиск покупателя, который будет заинтересован в покупке квартиры под залогом у банка – весьма непрост.
- В-третьих, как следствие предыдущего недостатка, залоговую квартиру приходится продавать по значительно заниженной цене.
Таким образом, если банк даст согласие на продажу ипотечной квартиры, мужу и жене предстоит найти покупателя, который согласится приобрести жилье с обременением. Покупателю придется выплатить остаток задолженности по кредиту и дождаться оформления документов по снятию обременения с залоговой недвижимости. Чтобы компенсировать риски и затраты времени, продавцам квартиры приходится снижать цену квартиры.
Другие варианты
Есть один вариант, который поможет избежать долгих и безрезультатных переговоров с банковской или кредитной организацией и максимально упростить процесс раздела ипотеки. Это досрочное погашение кредита. Единственная сложность – поиск достаточно крупной денежной суммы (путем продажи другого дорогостоящего имущества, оформления другого кредита). К слову, иногда банк сам предъявляет требование о досрочном погашении кредита в случае расторжения брака супругов-созаемщиков (если соответствующее условие содержится в кредитном договоре).
Еще один вариант, который, конечно, требует от мужа и жены ответственности, порядочности и способности к принятию компромиссных решений – ничего не делить и не переоформлять, продолжать выплачивать кредит после расторжения брака в прежнем режиме. Как правило, этот вариант практикуется в том случае, если после расторжения брака супруги продолжают жить в ипотечной квартире, или если в квартире живет только один из супругов с общим ребенком.
Раздел ипотеки, если есть ребенок
Суд может отойти от принципа равенства долей мужа и жены, и поделить совместную собственность на неравные доли – если с одним из супругов остаются проживать общие несовершеннолетние дети. Так, нередко матери достается большая часть жилья по сравнению с отцом, в то время как кредит выплачивается родителями поровну.
Иногда для полного или частичного погашения ипотечного кредита используется материнский капитал. В этом случае детям полагается доля в ипотечной квартире после выплаты кредита. Таким образом, раздел квартиры будет еще более неравным для родителей, один из которых остается проживать с детьми (за счет детских долей), а второй – без детей.
Важно! Если ребёнок зарегистрирован в квартире, перед продажей жилья нужно получить разрешение органов опеки и попечительства – для этого нужно доказать, что ребенку будут обеспечены нормальные условия для проживания после продажи. В противном случае родители понесут административную ответственность и даже могут быть лишены родительских прав.
Можно ли не платить по ипотеке после развода?
Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита. Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени — не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит. Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.
Что делать, если муж или жена отказывается платить? Решением этой проблемы может быть переоформление кредитного договора на платежеспособного должника и снятие кредитных обязательств (равно как и права собственности) с должника, уклоняющегося от выплат. Вторым решением может быть досрочное погашение кредита одним из должников, продажа квартиры и раздел вырученной суммы между бывшими супругами. Подробнее — выше.
Неумолимая статистика говорит о высоком проценте разводов: до 18% семей распадаются в первые три года.
К моменту официального разрыва отношений многие семьи обзавелись детьми, имуществом, квартирой в ипотеку.
Проблема достаточно актуальна. Раздел ипотечной квартиры при разводе часто вызывает много вопросов и споров . Как это сделать в 2019 году, разберемся далее.
Это слово «Развод»!
Если оба супруга окончательно решили расстаться и решить вопрос о том, что делать с ипотекой при разводе.
Важное значение имеет время, когда был заключен ипотечный кредит на квартиру . Здесь несколько вариантов.
Если ипотека взята до брака, то обычно решается несложно
. После расторжения официального брака квартира будет отдана в собственность тому из супругов, кто покупал ее до брака. Он и будет оплачивать оставшийся перед банком долг.
Второй супруг не может претендовать на недвижимую собственность, пусть и проживал в данной квартире. Свои притязания он может удовлетворить в денежном эквиваленте.
Для этого необходимо документально подтвердить, что участвовал в выплатах по ипотеке, делал ремонт за свои деньги.
Но в том же Семейном кодексе говорится, что другой супруг имеет право на долю в квартире, ведь выплаты на погашение долга перед банком шли из общего семейного бюджета.
Человеку при этом необязательно работать: заработная плата одного считается общим доходом.
Каким будет решение суда, зависит от доказательной базы (расписки, чеки) и уровня опытности адвоката.
Раздел квартиры в гражданском браке
Это самый простой вариант .
Квартира со всеми ипотечными обязательствами находится в собственности того, кто является заемщиком у банка на эту квартиру.
Ипотечная недвижимость может попасть под раздел собственность, если бывшие сожители являются созаемщиками ипотеки.
Вопрос о том, как делится ипотека при разводе, взятая в браке, сложнее других и часто отягощается факторами, замедляющими этот процесс.
Любое нажитое имущество, купленное в браке, относится к совместно нажитому . Причем не имеет значения, кто из бывших супругов записан в свидетельстве о праве собственности.
Но в большинстве случаев банк, пытаясь обезопасить себя, берет второго супруг в созаемщики. Таким образом при разводе оба супруга получают одинаковые долговые обязательства перед банком.
Если нет других факторов, влияющих на то, как при разводе делится квартира в ипотеке, процесс происходит по нескольким сценариям:
- Бывшие супруги могут заключить соглашение о разделе имущества, по которому они продолжают вместе платить ипотечный кредит, пока полностью не выплатят его. Они оба продолжают быть собственниками квартиры. Но сам банк стоит уведомить, что состоялся бракоразводный процесс.
- Второй способ – самый распространенный. Бывшие супруги хотят переоформить ипотеку и выбирают раздел квартиры на равные доли и ипотечный долг поровну. Банк неохотно идет на подобные сделки: ведь вместо одного кредита он получает сразу два. Причем есть риск невыплаты со стороны заемщиков. Иногда банк требует погасить долг перед ним полностью, если супруги развелись.
- Третий вариант подойдет тем, у кого долг по ипотеке небольшой. Квартиру с разрешения банка (она находится в залоге у банка, пока не погашен ипотечный кредит) продают, погашают долг перед банком, а оставшуюся сумму делят пополам между бывшими супругами, собственниками квартиры.
- Иногда встречаются, когда один из супругов отказывается от своей доли в квартире, а значит избавляется от долговых обязательств перед банком. Есть загвоздка – банк может не одобрить подобный выход из ситуации, т. к. супруг, которому отходит квартира может не справиться с выплатами в одиночку по причине низкого дохода.
Несмотря на то, как именно хотят бывшие супруги решить вопрос о том, что делать с ипотекой в разводе, все упирается в мнение банка.
Он не обязан менять условия договора, если у созаемщиков (по совместительству супругов) идет бракоразводный процесс.
Суд будет учитывать мнение банка, как третьего заинтересованного лица.
При покупке квартиры в ипотеку в период брака возможно использование личных средств, лежащих на банковском счету у одного из супругов еще с добрачного периода, как первоначальный взнос.
При разводе он может потребовать их вернуть или стать одним собственником жилья. Второму оформляется компенсация в размере половины уплаченного ипотечного кредита за период брака.
Факторы, влияющие на процесс раздела ипотечной квартиры
Выше рассмотрены варианты раздела квартиру в ипотеке, которые достаточно легко решаются самими бывшими супругами путем мирного соглашения или решается судьей, если есть исковое заявление одной из сторон.
Трудности возникают, когда у семьи есть дети, ипотека была оформлена на специальных условиях: с материнским капиталом, брачным договором или военная ипотека.
Ипотека при разводе супругов с детьми часто делится в суде. Наличие несовершеннолетних детей влияет на решение суда о разделе квартиры в ипотеке.
Долю больше, чем у другого супруга, получает тот, с кем дети остаются.
Если квартиру бывшие муж и жена решили продать (не без согласия банка) ребенка (детей) нужно выписать из этой квартиры в другое место.
Иначе вмешается опека и может поставить вопрос о лишении родительских прав, если наличие нормальных условий жизни ребенка не соответствует действительности.
Материнский капитал – это государственное пособие матери за рождение или усыновление второго и последующего ребенка.
Ипотека с материнским капиталом предполагает, что у бывших супругов есть как минимум двое детей, права которых должны быть соблюдены.
Об это сказано выше. Материнский капитал оформлен на одного из супругов и не может быть поделен при разводе.
Но есть моменты, при разделе квартиры с материнским капиталом:
- квартира становится долевой собственностью обоих супругов и их детей;
- доли на детей выделяются после погашения ипотечного кредита;
- в случае бракоразводного процесса квартира будет делиться по существующим долям.
Раздел квартиры, купленной в ипотеку, может длиться долго. Чтобы облегчить задачу, можно составить брачный контракт.
Его подписывают в любое время до расторжения брака: до брака, в весь период брака, а также до или после покупки квартиры в ипотеку.
В последнем случае супруги обязаны уведомить банк и том, что у них составлен брачный договор, подписанный нотариусом.
Кредитная организация может оспорить пункт о разделе ипотечной квартиры, только подав исковое заявление в суд.
Иногда банки требуют подписания брачного договора при получении средств на покупку квартиры . Объясняется подобное условие тем, что один из супругов мешает банку выдать положительное решение.
Чаще это объясняется плохой кредитной историей, наличием нескольких кредитов, отсутствие официального заработка.
В брачном договоре нужно указать то, что является важным для банка, как третье заинтересованное лицо: второй из супругов отказывается от всех обязательств по ипотеке и претензий. Решение суда при наличии такого договора будет в пользу основного заемщика.
Особенность состоит в том, что владельцем ипотечного кредита и самой квартиры после развода остается сам военнослужащий.
Не имеет значение, есть ли у него жена и дети.
Раздел квартиры проходит без участия последних. Также военный не может переоформить ипотеку, даже при необходимости разделить квартиру, приобретенную по военной ипотеке.
Есть другая сторона такого ипотечного кредита. Военная ипотека подразумевает под собой, что при невыплате за ипотеку ответственность полностью лежит на самом военнослужащем. Жена, даже бывшая, освобождена от такого обязательства.
При решении супругов о том, как поделить квартиру в ипотеке при разводе и можно ли разделить кредит на два независимых, нужно следовать следующим правилам:
Это ответ на вопрос о том, как переоформить ипотеку и как выйти из созаемщиков. Часто банки отказывают в таком решении, т. к. не хочет рисковать.
В квартире, на которую оформлены два кредита, можно остаться жить вместе, оформляя ее как коммунальную, и каждому достается изолированное жилое помещение (комната), отдельные коммунальные платежи.
На вопрос супругов «Можно ли таким образом разделить однокомнатную квартиру?» только отрицательный. И получить у банка два отдельных кредита вместо одного на однокомнатную квартиру не получится.
Здесь есть другие советы юриста:
Разменять квартиру с несколькими комнатами можно на две. Их общая стоимость будет равняться той сумме, что предлагается за ипотечную квартиру. Но процесс размена может занять много времени.
Когда идет процедура развода, супруги, которые не договорились об оплате долга, могут допускать неполного погашения, просрочки по платежам.
Если оплаты по ипотеке не было несколько месяцев, банк может забрать квартиру и продать ее с аукциона.
Часто при разделе квартиры и ипотеки на два независимых кредита бывшие супруги не уживаются вместе и в квартире остается жить один из них. Тот, кто покинул квартиру, может игнорировать платежи по кредиту и ссылаться на то, что он больше не живет.
Как обезопасить себя в этом случае? Второму придется платить его часть, если хочет не допустить продажи доли в квартире аукциона по заниженной стоимости.
Он может потребовать переписать ипотечный кредит на себя, избавив своего бывшего супруга от долговых обязательств и самой доли в квартире.
Другой путь – это продажа квартиры с аукциона и погашение кредитной задолженности перед банком . Оставшиеся деньги потом будут поделены между бывшими супругами.
Квартира с обременением будет стоить дешевле, чем остальные, потому что на нее будет маленький спрос.
Не каждый согласиться купить квартиру, за которую не выплачена ипотека. Компенсацией за неудобства будет скидка на ее покупку.
Если разделить или продать квартиру не получается, а жить вместе невозможно, то можно разъехаться на временное жилье.
Ипотечную квартиру по закону сдавать и гасить с ее помощью кредит нельзя, т. к. нет согласия третьей стороны (банка). На практике такие квартиры успешно сдают.
На сегодняшний день вопросы по разделу ипотечной квартиры чаще решается в суде.
Судебная практика по таким делам по стране самая разная, и решения суда в разных регионах страны могут отличаться кардинально.
Успех в защите своих интересов в отношении квартиры часто зависит от юридической подкованности самих бывших супругов, грамотности и опытности адвоката.
Видео: Как при разводе делится ипотека?