Компания RRG провела исследование рынка коммерческой недвижимости столичного региона в третьем квартале 2017 года. Информация для исследования получена из более чем 30 специализированных и тематических источников, посвященных рынку коммерческой недвижимости Москвы. Среди источников - электронные базы недвижимости, печатные и электронные СМИ, риелторские агентства и консалтинговые компании.
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН) стоимостью от 36 миллионов рублей, а также торговые помещения стоимостью от 26 миллионов рублей или же помещения общей площадью не менее 100 кв. м.
В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты, предлагаемые в открытых источниках - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) общей площадью не менее 50 кв. м.
Объем предложений объектов недвижимости в обоих сегментах – продаже и аренде – снизился.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
В 3 кв. 2017 года объем предложения снизился на 1% по количеству и на 4% по общей площади. За год, по сравнению c 3 кв. 2016 года, объем предложения снизился на 5% по количеству и снизился на 28% по общей площади.
Всего в 3 квартале на продажу было выставлено 2 164 объекта общей площадью 2 960 тыс.кв.м.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 176 936 руб./кв.м. С учетом того, что курс доллара за квартал вырос на 3%, а за год снизился на 9%, цена в долларовом эквиваленте за квартал выросла на 2%, а за год снизилась на 19% и составила 2 998 $/кв.м. Общая стоимость объектов коммерческой недвижимости за квартал снизилась на 5%, а за год - на 35% и составила 523 млрд. руб.
Снижение цен как в рублях, так и в долларах за год свидетельствует о снижении спроса. При этом снижение объема предложения свободных площадей, уход их с рынка дает надежду на то, что новая точка равновесия на рынке скоро будет найдена.
| Все сегменты | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
| значение | 2 164 | 523 699 | 2 960 | 1,37 | 176 936 |
| к II кв.2017 | − 1% | − 5% | − 4% | − 3% | − 1% |
| к III кв. 2016 | − 5% | − 35% | − 28% | − 24% | − 10% |
Объем предложения
Объем предложения по общей площади в 3 квартале по сравнению со вторым по торговой недвижимости снизился на 14%, по офисной – на 5%, по производственно-складским помещениям - на 5%, а по помещениям свободного назначения – вырос на 14%.
Объем предложения по общей площади за год по сравнению с 3 кв. 2016 года, по торговой недвижимости снизился на 29%, по офисной – на 35%, по производственно-складским - вырос на 17%, а по помещениям свободного назначения уменьшился на 35%.
В структуре сегментов по площади произошли изменения. Доля офисных объектов составила 59%. Далее идут помещения свободного назначения (21%), производственно-складские (13%) и торговые помещения (7%).
Ценовые показатели
За 3 квартал 2017 года цена по торговой недвижимости выросла на 2% до 245 510 руб./кв.м, по офисной сократилась на 4% и составила 202 521 руб./кв.м, по производственно-складской выросла на 4% и составила 63439 руб./кв.м, а по помещениям свободного назначения - на 5% до 210 068 руб./кв.м.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года средневзвешенная цена снизилась на 9% по торговой, на 4% - по офисной, на 17% по производственно-складской недвижимости и выросла на 1% по помещениям свободного назначения.
Единственным сегментом, где в 3 квартале 2017 г. цены снизились, явилась офисная недвижимость, однако рост цены по остальным сегментам был незначительным, а за год цены снизились по всем сегментам кроме производственно-складских помещений.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Офисные | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 1 341 | 347 182 | 1 714 | 1,28 | 202 521 |
| к II кв.2017 | + 4% | − 9% | − 5% | − 9% | − 4% |
| к III кв. 2016 | − 3% | − 38% | − 35% | − 33% | − 4% |
| ПСП | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| Значение | 160 | 39 688 | 626 | 3,91 | 63 439 |
| к II кв.2017 | − 18% | − 2% | − 5% | + 16% | + 4% |
| к III кв. 2016 | − 15% | − 3% | + 17% | + 38% | − 17% |
| ПСН | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 315 | 91 091 | 434 | 1,38 | 210 068 |
| к II кв.2017 | + 11% | + 20% | + 14% | + 2% | + 5% |
| к III кв. 2016 | − 4% | − 35% | − 35% | − 32% | + 1% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
В 3 квартале экспонировалось 348 торговых объектов общей площадью 186 тыс.кв.м, из них 32 объекта – внутри Садового Кольца и 316 объектов – за его пределами.
За квартал объем предложения торговых объектов в центре по количеству снизился на 9%, по общей площади – не изменился. Объем предложения торговых объектов за пределами центра по количеству снизился на 16% и на 15% по общей площади.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по торговым объектам в центре за 3 квартал 2017 г. снизилась на 16% и составила 824 912 руб./кв.м, что было обусловлено как окончанием экспонирования во 2 квартале крупного и дешевого объекта на Хоромном пер. (2586 кв.м, 2 200 000 руб./кв.м), так и выходом на рынок дешевых объектов на Раушской наб. (398 кв.м, 282 518 руб./кв.м), Толмачевском пер. (680 кв.м, 262 500 руб./кв.м), Казарменном пер. (720 кв.м, 305 556 руб./кв.м).
Средневзвешенная цена по торговым помещениям за пределами центра выросла на 4% до 219 283 руб./кв.м. Рост цены был связан с выходом на рынок в 3 квартале дорогого торгового объекта на Рязанском пр-те (9 747 кв.м, 359 064 руб./кв.м) .
Несмотря на то, что цены по помещениям в центре за квартал снизились, а за пределами, наоборот, выросли, за год ситуация противоположна, поэтому в среднесрочной перспективе можно говорить о том, что на помещения в центре спрос выше, но до последнего времени такие помещения были несколько переоценены.
| Торговые | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 348 | 45 738 | 186 | 0,54 | 245 510 |
| к II кв.2017 | − 15% | − 12% | − 14% | + 1% | + 2% |
| к III кв. 2016 | − 7% | − 35% | − 29% | − 23% | − 9% |
| Торговые внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 32 | 6 655 | 8 | 0,25 | 824 912 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 16% | 0% | + 9% | − 16% |
| к III кв. 2016 | − 22% | − 41% | − 48% | − 33% | + 14% |
| Торговые
вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средневзвешенная цена, руб./кв.м |
| значение | 316 | 39 083 | 178 | 0,56 | 219 283 |
| к II кв.2017 | − 16% | − 12% | − 15% | + 1% | + 4% |
| к III кв. 2016 | − 5% | − 34% | − 27% | − 24% | − 9% |
Street-retail
Объем предложения
В 3 квартале 2017 г. на продажу было выставлено 107 объектов street-retail общей площадью 29 тыс.кв.м., из них 10 объектов – внутри Садового Кольца и 97 объектов – за его пределами.
Объем предложения по торговым объектам в центре по количеству снизился на 9%, а общей площади - на 10%. Объем предложения по торговым объектам за пределами центра по количеству уменьшился на 14%, а по общей площади – на 20%.
Ценовые показатели
Средневзвешенная цена по объектам street-retail в центре выросла на 8% до 960 183 руб./кв.м, при этом по старым объектам цена снизилась на 10%. Рост цены был обусловлен выходом на рынок дорогого объекта на М.Козихинском пер. (100 кв.м, 1 459 550 руб./кв.м).
За пределами центра средневзвешенная цена выросла на 2% и составила 275 718 руб./кв.м, что произошло за счет роста на 5% цен по объектам, которые экспонируются уже давно.
| Street-retail | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | |
| значение | 107 | 9 934 | 29 | 0,27 | 343 396 |
| к II кв.2017 | − 14% | − 15% | − 19% | − 6% | + 5% |
| к III кв. 2016 | + 1% | − 22% | − 2% | − 3% | − 21% |
| Street-retail внутри СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 10 | 2 747 | 3 | 0,29 | 960 183 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 3% | − 10% | − 1% | + 8% |
| к III кв. 2016 | − 41% | − 42% | − 38% | + 6% | − 7% |
| Street-retail вне СК | Количество | Общая стоимость, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средневзвешенная цена, руб./м2 |
| значение | 97 | 7 188 | 26 | 0,27 | 275 718 |
| к II кв.2017 | − 14% | − 18% | − 20% | − 6% | + 2% |
| к III кв. 2016 | + 9% | − 10% | + 5% | − 4% | − 15% |
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения на рынке аренды в 3 кв. 2017 года снизился на 7% по количеству и на 10% по общей площади. В целом за 4 квартала объем предложения по количеству вырос на 19%, а по общей площади – на 3%.
Всего в 3 квартале экспонировалось 4 452 объекта общей площадью 2 260 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
Средняя ставка как за квартал, так и за 4 последних квартала снизилась на 3% и составила 17 969 руб./кв.м/год. С учетом того, что курс доллара за третий квартал вырос на 3%, цена в долларовом выражении за квартал не изменилась и составила до 304 $/кв.м/год. Годовая арендная плата за квартал снизилась на 12% и составила 32,4 млрд. руб.
Снижение средней арендной ставки как в долларах, так и в рублях за год свидетельствует о том, что отрицательные факторы на рынке недвижимости пока преобладают.
| Все сегменты | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | |
| значение | 4 452 | 32 416 | 2 260 | 0,51 | 17 969 |
| к II кв.2017 | − 7% | − 13% | − 10% | − 3% | − 3% |
| к III кв. 2016 | + 19% | − 0% | + 3% | − 13% | − 3% |
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Объем предложения по общей площади за 3 квартал 2017 года по отношению ко второму снизился на 19% по торговой, на 11% по офисной и на 4% по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади за год торговой недвижимости уменьшился на 5%, по офисной – на 4%, а производственно-складской недвижимости – вырос на 17%.
Лидером предложения по общей площади остаются офисные помещения, доля которых составила 50%. Далее идут производственно-складские (38%) и торговые помещения (12%).
Ценовые показатели
Средняя арендная ставка за 3 квартал 2017 г. по торговой недвижимости снизилась на 2% и составила 30 808 руб./кв.м/год, по офисной недвижимости - также уменьшилась на 2% до 17 327 руб./кв.м/год, а по производственно-складской – выросла на 2% и составила 6 656 руб./кв.м/год.
По сравнению с 3 кварталом 2016 года изменение ставки аренды составило -3% по торговой, +1% по офисной, а по производственно-складской недвижимости ставка не изменилась.
Изменение ставок как за квартал, так и за год продолжает оставаться незначительным, что характерно для стадии стагнации рынка.
| Торговые | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 922 | 6 660 | 254 | 0,28 | 30 808 |
| к II кв.2017 | − 10% | − 17% | − 19% | − 10% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 11% | − 3% | − 5% | − 14% | − 3% |
| Офисные | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 2 633 | 19 984 | 1 090 | 0,41 | 17 327 |
| к II кв.2017 | − 7% | − 14% | − 11% | − 4% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 18% | − 3% | − 4% | − 19% | + 1% |
| ПСП | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| Значение | 897 | 5 772 | 916 | 1,02 | 6 656 |
| к II кв.2017 | − 2% | − 3% | − 4% | − 3% | + 2% |
| к III кв. 2016 | + 31% | + 15% | + 17% | − 11% | 0% |
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения торговой недвижимости в 3 квартале по количеству снизился на 10%, а по общей площади снизился на 19%. Объем предложения за год вырос на 11% по количеству, а по общей площадки уменьшился на 5%.
Всего в 3 квартале экспонировался 922 объекта площадью 254 тыс.кв.м, из них 51 объект - в центре и 871 помещение – за его пределами.
Объем предложения по общей площади в 3 квартале снизился на 18% в центре и на 19% за его пределами.
Ценовые показатели
Средняя ставка аренды по торговым объектам внутри Садового Кольца в 3 кв. 2017 года снизилась на 1% и составила 58 889 руб./кв.м/год.
Средняя ставка аренды по торговым объектам за пределами Садового Кольца не изменилась и составила 29 164 руб./кв.м/год.
Несущественность изменения ставок по торговым объектам свидетельствует о стагнации на рынке в условиях уменьшения объема предложения.
| Торговые внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 51 | 658 | 13 | 0,26 | 58 889 |
| к II кв.2017 | − 30% | − 24% | − 18% | + 17% | − 1% |
| к III кв. 2016 | − 39% | − 29% | − 26% | + 22% | − 3% |
| Торговые
вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. кв.м | Средняя площадь, тыс. кв.м | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 871 | 6 001 | 241 | 0,28 | 29 164 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 17% | − 19% | − 11% | 0% |
| к III кв. 2016 | + 16% | + 1% | − 3% | − 17% | + 2% |
Street-retail
Объем предложения
Объем предложения объектов формата street-retail в 3 квартале 2017 года снизился на 10% по количеству и на 19% по общей площади. За год объем предложения по количеству вырос на 13%, а по общей площади - на 4%. Всего в 3 квартале экспонировалось 353 объекта площадью 76 тыс.кв.м., из них 17 объект предлагался в центре и 336 объектов – за его пределами.
| Street-retail внутри СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 17 | 255 | 5 | 0,29 | 67 263 |
| к II кв.2017 | − 32% | − 28% | − 6% | + 38% | − 13% |
| к III кв. 2016 | − 51% | − 38% | − 29% | + 47% | − 3% |
| Street-retail вне СК | Количество | Суммарная ГАП, млн. руб. | Общая площадь, тыс. м2 | Средняя площадь, тыс. м2 | Средняя ставка, руб./кв.м/год |
| значение | 336 | 2 097 | 71 | 0,21 | 33 343 |
| к II кв.2017 | − 9% | − 19% | − 20% | − 12% | − 2% |
| к III кв. 2016 | + 21% | + 9% | + 8% | − 11% | − 3% |
Общая характеристика рынка производственно-складской недвижимости региона
Прошедший 2013 год был крайне благоприятным периодом для рынка складской недвижимости и характеризуется высокими показателями спроса и предложения - несмотря на высокие объемы ввода, уровень вакантных площадей оставался на низком уровне (1-2%). В 2013 году наблюдался высокий уровень объема поглощения - около 1,3 млн. кв. м.
В качестве одного из наиболее значимых событий рынка эксперты отмечают пересмотр классификации промышленно-складской недвижимости Москвы. По предложенным компанией «Knight Frank» измеримым уточнениям, объекты класса «А+» отличаются от объектов класса «А» большим расстоянием между пролетами, сверхплоским полом с антипылевым покрытием, большей допустимой нагрузкой на полы и системой отопления, обеспечивающей не менее +14 при наружной температуре воздуха до - 35С (исключая низкотемпературные режимы хранения).
Ярким примером подобного объекта (класса «А+») эксперты называют «ПНК-Чехов» компании «PNK Group». Помимо соответствия перечисленным выше характеристикам эксперты отмечают большие разворотные и парковочные площадки, логичную организацию подъездных путей, качество покрытия и т. д. Площадь пятна застройки не превышает 45%, а каждый корпус может работать, как независимый объект, так как обладает удобным расположением, отдельным въездом и автономными системами коммуникаций и электропитания.
Предложение на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области
Объем ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Московского региона в 2013 году, по разным оценкам, составил около 800 тыс. кв. м, а общий объем качественного предложения - около 9 млн. кв. м. По оценкам экспертов данные объемы ввода являются рекордными за последние 4 года, при этом практически все новые объекты относятся к классу «А». Одной из основных причин роста доли объектов высокого класса в новом строительстве является повышенный спрос со стороны компаний, для которых высокотехнологичный склад является способом увеличения оборачиваемости товаров.
Наибольшие объемы ввода промышленно-складских площадей в 2013 году отмечались на южном и юго-восточном направлениях. Данные направления вкупе с юго-западным традиционно пользуются повышенным спросом, и, как следствие, там сосредоточены наибольшие объемы предложения. Такая направленность спроса и предложения обусловлена грузовыми потоками, проходящими через трассу М-4 и Симферопольское шоссе.
Рисунок 1. Географическая структура ввода промышленно-складских площадей (по данным компании «Praedium»)
Существенную долю в объеме вводимых промышленно-складских площадей в 2013 году заняли крупные игроки рынка. Так, например, компания «PNK Group» продолжила развитие проекта «ПНК-Чехов» (введена первая очередь «ПНК-Чехов 2») и «ПНК-Внуково» (введен корпус №9).
В логистическом парке «PNK-Чехов 2» во II полугодии были введены 2 и 3 корпуса общей площадью около 127 тыс. кв. м. Данный проект стал крупнейшим введенным объектом нового качественного предложения на московском рынке. Логистический парк находится в г. Чехов, в 49 км по Симферопольскому шоссе от МКАД, вблизи одноименного проекта «PNK-Чехов». По планам девелопера, реализация складского проекта будет завершена в 2014 году, тогда общая площадь комплекса достигнет 286 тыс. кв. м.
Второе место по масштабу ввода досталось проекту, введенному в I полугодии 2013 года. Им стал логистический парк «Логопарк Север», площадью 110 тыс. кв. м. Девелопером проекта выступила компания «Каравелла». Данный складской объект расположен на 7 км от МКАД по Ленинградскому шоссе в Солнечногорском районе. Логопарк обладает удобным местоположением и весьма привлекателен как для крупнейших российских, так и иностранных компаний. Среди компаний-резидентов стоит отметить: IKEA, Global Logistic Projects, Эльдорадо и др.
Девелоперская компания PNK Group не только отметилась в Чехове, но и вывела на рынок очередные склады в проекте «PNK-Внуково». В 2013 году компания ввела в эксплуатацию три корпуса (3, 8 и 9) общей площадью 101 тыс. м2.
Во II полугодии 2013 года девелоперская компания Raven Russia повысила свою активность на рынке, продолжив вводить очереди в текущих складских проектах. Таким образом на рынок вышла третья очередь логистического парка «Климовск» (55 тыс. кв. м) и вторая очередь логистического парка «Ногинск» (37,1 тыс. кв. м).
Рисунок 2. Наиболее значимые производственно-складские объекты, введенные в эксплуатацию в 2013 году (по данным компании «Praedium»)
В географической структуре ввода прослеживается тенденция освоения более удаленных от МКАД территорий. Традиционно повышенным спросом пользуются комплексы, расположенные в 20-30 км от МКАД, при этом сейчас активно формируется предложение качественных объектов расположенных на расстоянии до 50 км от МКАД, которые также востребованы, что подтверждается активным использованием схемы «build-to-suit» при реализации данных проектов.
Рынок продажи земельно-имущественных комплексов промышленно-складского назначения как в зоне до 30 км, так и в зоне до 50 км представлен в основном объектами низкого класса, пригодными преимущественно для редевелопмента.
Среди комплексов, введенных непосредственно в черте г. Москва, эксперты выделяют только один объект - терминал «Магистральный», который представляет собой склад индивидуального хранения. Внутреннее пространство организовано по принципу конструктора, что позволяет предложить арендатору площади от 1 до 50 кв. м в одной плоскости. Цены стартуют от 950 руб. за кв. м в месяц и зависят от размера выбранного бокса и срока аренды. Выгодное расположение между двумя важнейшими трассами: Хорошевским и Звенигородским шоссе, а также высокий уровень обслуживания обеспечили стабильный спрос услуги на self storage сразу после начала реализации площадей в новом терминале.
Спрос на рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области
На рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области сохраняется чрезвычайно высокий уровень спроса - даже рекордный ввод новых площадей практически не повлиял на средний уровень вакантных площадей, который по разным оценкам составил 1-2%. Данное обстоятельство объясняется следующими факторами:
- Девелоперы, стремясь минимизировать риски, связанные с рыночной экспозицией объекта, все активнее реализуют проекты по схеме «built-to-suit», в результате чего значительная доля площадей так и не поступает на открытый рынок (по разным данным - от 35% до 60% в 2013 году).
- Строительство складов под конкретного клиента является услугой, ориентированной на крупных покупателей (или арендаторов), что в совокупности с низким уровнем вакантных площадей формирует неудовлетворенный спрос небольших покупателей (или арендаторов).
- В процессе строительства объектов, ориентированных на открытый рынок заключаются предварительные договоры аренды/продажи, что также сокращает к моменту ввода в эксплуатацию фактический объем площадей, поступающий на открытый рынок.
- Перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда объектов.
Покупатели и арендаторы складов выбирают схему взаимодействия с девелопером «build-to-suit» не только по причине ограниченности предложения, но и зачастую ввиду узкоспециализированных требований к приобретаемым площадям. Соблюдение данных требований на ранних этапах реализации проекта позволяет экономить на эксплуатации и возможной адаптации типичного склада к специфичным требованиям конкретного клиента.
Уровень спроса (общий объем сделок купли-продажи и аренды) в 2013 году эксперты оценивают в 1,3 млн. кв. м, что незначительно выше показателя 2013 года. Пик спроса пришелся на 2-3 кварталы 2013 года.
Наиболее активными арендаторами и покупателями промышленно-складской недвижимости в 2013 году были крупные торговые компании, дистрибьюторы и производственные предприятия.
Рисунок 3. Распределение сделок на рынке производственно-складской недвижимости по профилю бизнеса арендаторов и покупателей (по данным компании «Knight Frank»)
По данным компании «Jones Lang LaSalle» в 2013 году увеличился средний размер сделки - в среднем за 2013 год он составил около 18 тыс. кв. м (13 тыс. кв. м в 2012 году и 11 тыс. кв. м в 2011 году). Самой крупной сделкой года эксперты называют аренду компанией «ИКЕА» 72 тыс. кв. м в «Логопарк Север».
Таблица 1. Крупнейшие сделки на рынке производственно-складской недвижимости Московского региона (по данным компании «Jones Lang LaSalle»)
Коммерческие условия на рынке промышленно-складской недвижимости Москвы и Московской области
С точки зрения коммерческих условий, рынок промышленно-складской недвижимости можно охарактеризовать как стабильный - существенных изменений ставок в течение 2013 года не наблюдалось, текущий высокий уровень ставок объясняется в первую очередь дефицитом качественного предложения.
В течение 2013 года уровень арендных ставок качественных промышленно-складских комплексов Московского региона находился в среднем в диапазоне 115-140 USD/кв. м/год (triple net).
Диапазон и средние стоимости предложения промышленно-складских комплексов в зависимости от условной зоны расположения составили (включая объекты под редевелопмент):
- В черте города Москва: 16 130 - 158 333 руб./кв. м, среднее значение 58 915 руб./кв. м.
- В зоне до 20-30 км от МКАД (Подольск, Одинцово, Зеленоград и т.д.): 3 349 - 61 508 руб./кв. м., среднее значение 36 862 руб./кв. м.
- В зоне 30-50 км от МКАД (Электросталь, Чехов, Солнечногорск, Дмитров и т.д.): 1 916 - 52 174 руб./кв. м., среднее значение 21 725 руб./кв. м.
Рисунок 4. Диапазон и средние значения удельной стоимости предложения промышленно-складской недвижимости в зависимости от зоны расположения объекта, руб./кв.м.
Удельная стоимость площадей в сегменте качественной складской недвижимости Московского региона в среднем находится в диапазоне 900-1 400 USD/кв. м., ставка капитализации - около 11%.
Ценообразующие факторы на рынке производственно-складской недвижимости
Так как стоимость объектов расположенных в черте города значительно выше стоимости объектов расположенных в области, то зависимость удельной стоимости от ценообразующих факторов целесообразно строить по одной из этих групп объектов. Далее для построения зависимостей были выбраны объекты, расположенные в области, ввиду большего количества предложения и, как следствие, более наглядного построения данных зависимостей.
Среди ценообразующих факторов производственно-складской недвижимости можно выделить наиболее значимые, с точки зрения влияния на удельную стоимость объекта, количественные факторы:
В первую очередь можно выделить фактор, связанный с местоположением и транспортной доступностью, а именно - расстояние до МКАД. Данный фактор оказывает наибольшее влияние на цену объектов, расположенных за чертой города, так как на объекты в черте города оказывает значительное влияние множество других факторов, связанных с местоположением (например, расстояние до метро, расстояние до крупных улиц и т.п.). Кроме того, значимым является фактор расстояние до основных транспортных магистралей.
Среди объектов, предлагаемых к продаже в 2013 году, диапазон значений фактора «Расстояние до МКАД» составил 3,6-59 км, среднее - 33 км.
Диапазон значений фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» составил 0,2-9 км, среднее значение - 1,8 км.
Рисунок 5. Влияние фактора «Расстояние до МКАД» на удельную стоимость объекта
Рисунок 6. Влияние фактора «Расстояние до основных транспортных магистралей» на удельную стоимость объекта
Общая площадь улучшений - по данным опроса агентов, специализирующихся на продаже производственно складской недвижимости Московской области при продаже объектов большей площади, продавцы готовы идти на определенное снижение платежа, являющееся аналогом «скидки на опт», т.е. объекты большей площади, как правило, стоят дешевле в пересчете на один квадратный метр. Диапазон значений фактора «общая площадь улучшений» составил 110-75 000 кв. м., среднее значение - 8 939 кв. м.
Рисунок 7. Влияние фактора «Общая площадь улучшений» на удельную стоимость объекта
Общая площадь земельного участка. Объекты производственно-складского назначения, имеющие земельный участок большей площади имеют больший спрос на рынке. Так как, на избыточном земельном участке можно организовать стоянку для транспорта, разместить открытый склад для различной продукции, есть возможность маневра большегрузного транспорта. Диапазон значения фактора «Общая площадь участка» составил 1 300-83 200 кв. м., среднее значение - 22 764 кв. м.
Рисунок 8. Влияние фактора «Общая площадь земельного участка» на удельную стоимость объекта
К наиболее значимым качественным факторам относятся:
Состояние/уровень внутренней отделки производственно-складских помещений — хорошее состояние здания или проведенный в нем капитальный ремонт избавят потенциального собственника от привлечения дополнительных инвестиций в объект. Цены предложений производственно-складских зданий или встроенных помещений, находящихся в хорошем состоянии с простым уровнем отделки, выше цен предложений объектов, находящихся в удовлетворительном состоянии.
Таблица 1. Значения фактора «Состояние/уровень внутренней отделки»
Наличие и состояние инженерных сетей также играет значительную роль в формировании стоимости производственно-складского объекта. Этот фактор определяет объем необходимых капиталовложений для нормального функционирования объекта, при этом, с точки зрения реализации производственно-складской функции, первостепенным является наличие электроснабжения и теплоснабжения.
Таблица 2. Значения фактора «Наличие и состояние инженерных сетей»
Оснащенность подъездными путями и их удобство - наиболее востребованными являются участки, имеющие несколько удобных подъездных путей. Удобство подъездных путей оценивается по бальной системе, в зависимости от класса и уровня движения автотранспорта по улице, с которой осуществляется заезд транспорта на территорию, а также возможности временной парковки на ней.
Таблица 3. Значения фактора «Оснащенность подъездными путями и их удобство»
В зависимости от типа производства могут быть учтены и другие ценообразующие факторы (наличие железнодорожной ветки, высота потолков, наличие кранов и т.д.).
Основные тенденции и прогнозы на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области
- В 2013 году была пересмотрена классификация промышленно-складской недвижимости - уточнена информация относительно объектов класса «А+».
- На рынке по-прежнему отмечается высокий уровень спроса на фоне дефицита качественного предложения, уровень вакантных площадей составлял в 2013 году 1-2%.
- Основной ввод новых объектов приходится на популярные направления: юг, юго-восток, юго-запад. При этом практически все объекты относятся к классу «А».
- Объем сделок в сегменте промышленно-складской недвижимости составил около 1,3 млн кв. м.
- Относительно новой тенденцией является реализация проектов удаленных от МКАДа на расстояние 30-50 км.
- Реализация проектов по схеме «built-to-suit» становится все более популярной - по различным оценкам в 2013 году таким образом реализовано от 35% до 60% площадей.
- С учетом отсрочки даты ввода в эксплуатацию ряда проектов, в 2014 году может сохраниться объем ввода 2013 года. При этом ожидается сохранение уровня вакантных площадей на уровне 2-4%.
- Роста арендных ставок и стоимости продажи объектов не ожидается - основным сдерживающим фактором является неблагоприятный макроэкономический прогноз на 2014 год (прогнозируется низкий рост ВВП и других социально-экономических показателей).
- Среди наиболее крупных проектов, заявленных к вводу в эксплуатацию в 2014 году, эксперты рынка выделяют: индустриальный парк «Южные Врата» и логистический парк «Радумля», общей площадью 200 и 155 тыс. кв. м. соответственно.
Выводы: близкие к рекордным объемы ввода площадей на рынке производственно-складской недвижимости Москвы и Московской области не оказали существенного влияния на спрос, который продолжает находиться на высоком уровне. При отсутствии серьезных колебаний коммерческих условий на фоне высокого уровня спроса можно сделать вывод о стабилизации рынка. Основными факторами, которые сдерживают рынок от дальнейшего активного развития, являются макроэкономические - нестабильность общеэкономической ситуации увеличивает риски девелоперов, вынуждая последних все активнее работать по схеме «build-to-suit».
Заказать услугу или получить дополнительную информацию Вы можете, обратившись в наши офисы по телефонам:
7 812 326-20-06 Санкт-Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
Эл. почта:
Такой анализ – это исследование масштабного рынка, включающего в себя торговые площади, склады, гостиницы, коммерчески используемый жилой фонд.
Он бывает общим, охватывающим весь рынок, и частным, специализированным на конкретной сфере недвижимости .
Он необходим всем, кто активно совершает сделки на рынке.
Отличие анализа от оценки состоит в том, что анализ дает более полную картину рынка, позволяет на основе статистики и опыта прошлого определить тенденции цен на несколько месяцев и лет.
Начинающий инвестор обязан интересоваться теорией и практикой анализа рынка , чтобы с хорошей отдачей вкладывать свои деньги, не теряя их во время очередного циклического спада. Тем, кто хочет избавиться от недвижимости в своей собственности, анализ подскажет лучшее время для продажи имущества.
Рынок коммерческой недвижимости: анализ
Чтобы оценить положение и возможные тенденции на рынке коммерческой недвижимости, нужно обратиться к общим макроэкономическим показателям.
Сам анализ делится на несколько важных секторов :
- анализ сектора купли-продажи;
- анализ рынка аренды;
- анализ инвестиций в недвижимость;
- исследование положения дел в разных классах коммерческой недвижимости.
Главный показатель при общем анализе – инвестиционная активность в вашем регионе . Даже во времена общей экономической нестабильности или стагнации существуют безопасные зоны для инвесторов, где они могут если не преумножить, то хотя бы сохранить свои деньги.
Например, московский рынок недвижимости страдает меньше остальных во время кризисов.
Второе – это общая активность бизнеса и покупательская способность населения.
Особенно сильно это проявляется при анализе торговых площадей.
Обычная картина во время кризиса – полупустые залы в торговых центрах со множеством объявлений об аренде .
Она свидетельствует об очень плохом положении дел в секторе конкретного этого города.
ВНИМАНИЕ. При этом объемы строительства тех же ТЦ нельзя трактовать как однозначный индикатор экономических циклов.
Бывает, что площади вводятся застройщиком в эксплуатацию несмотря на самый разгар кризиса, потому что в строительных сметах просто не учитывается экономическая конъюнктура.
О том, что рынок коммерческой недвижимости переживает упадок, свидетельствует и поведение хозяев площадей. В условиях кризиса они вынуждены бороться за арендатора, выдумывая для него разные послабления в виде скидок или ремонта за свой счет.
В такие моменты бизнес чувствует себя наиболее мобильно. Но собственники страдают и вынуждены избавляться от активов.
В такие времена лучше всего брать в собственность площадь на перспективу в 5-6 лет, либо для развития собственного бизнеса . Вопрос о том, выгоднее арендовать коммерческую недвижимость, или покупать, надо решать по ситуации.
Аренда всегда дает предприятию пространство для маневра, позволяя уйти на менее дорогостоящие площади.
Собственность привяжет фирму к одному месту, но в будущем может стать выгодным активом.
Не только крупные торговые центры являются собственниками коммерческих объектов .
Крупные фирмы и банки в годы экономического роста закупают их под свои нужды, а в кризис избавляются. Постарайтесь выискивать такие лоты на рынке, это отличный шанс получить помещение в лучшем месте за обычную цену.
Офисные помещения
При анализе офисных площадей важно обращать внимание на класс недвижимости . Когда на подъеме офисы «А» класса, это значит, что сейчас не время для частных инвесторов с малыми капиталами. Как показал анализ коммерческой недвижимости, рынок вырвался на подъем, и преобладают в нем крупные игроки, включая банки и инвестиционные фонды.
Для владельцев крупных помещений «B» и «C» классов это означает, что самое время заключать долгосрочные контракты на аренду или сбывать помещения большим корпорациям за хорошую цену. У этих классов офисов есть свои преимущества, несмотря на то, что они указывают на плохое качество отделки и недоступность для общественного транспорта.
Банки особенно заинтересованы при наличии у них лишних средств в помещениях такого класса . Но для банков офисная недвижимость такого класса это лишь актив, который будет продан на рынок в первую очередь в случае кризиса.
Объем помещений – это важный индикатор в любом секторе недвижимости. Объем помещений в конкретном классе и средневзвешенная цена на рынке этого класса должны стать главным инструментов инвестирующего в офисные помещения.
Торговые помещения
Средневзвешенная цена на рынке торговых помещений может проседать даже от постройки крупного торгового комплекса в этом или соседнем районе.
В отличие от офисных объектов, торговые связаны с большим количеством рисков .
Ритейл – это сфера бизнеса, в которой больше других распространены краткосрочные контракты. И во время кризиса малые и средние торговые площади зачастую пустуют.
Внимательно следите за тем, какие торговые комплексы и рыночные площади строятся в интересующем вас районе.
Такое строительство гарантированно пошатнет цены. Особенно тяжело это ощущается, когда во время обвала на рынке торговой недвижимости застройщиками сдаются новые площади .
Ситуацию сглаживает то, что такое падение средневзвешенных цен на торговые площади локализовано по районам. В новых спальных районах и деловых районах оно едва заметно, в то же время в районах, приближенных к центру, где находится недвижимость класса «B» и ниже, удешевление помещений и резкое увеличение сдаваемых площадей заметно сразу и всем.
Складские помещения
К складам применяются почти те же правила, что и для торговых помещений. Это тоже рисковая сфера. Но именно в этой сфере акцент при анализе часто делается на техническую составляющую складских построек. Пространство внутри складских помещений должно быть хорошо организовано .
Современный склад – это небольшое механизированное предприятие, поэтому размеры и организация пространства внутри здания не должны быть препятствием для складской техники.
В склады вкладываются гораздо реже, чем в офисную или торговую недвижимость .
Они актуальны в основном или в зонах крупных грузоперевозок, или в промышленно развитых зонах, где бизнес постоянно находится в поиске таких помещений.
Чего ожидать в ближайшем будущем?
Рынок коммерческой недвижимости в России только что пережил существенный спад. В крупных городах ставки на аренду упали в среднем на 10-20%. Фирмы начали массово избавляться от своих недвижимых активов, что привело к росту предложения. Бизнес пока еще слишком слаб, чтобы преодолеть негативный тренд.
Если коротко сказать о прогнозе по коммерческой недвижимости, то можно утверждать, что пока еще рано говорить о том, что кризис для рынка кончился . Недвижимость не начала массово дорожать, а в большинстве городов периодически до сих пор то падает, то растет в цене на несколько процентов.
ВНИМАНИЕ. Согласно данным аналитики коммерческой недвижимости, скорее всего, мы увидим позитивные изменения и возвращение цен к докризисному уровню через 1-1.5 года после начала экономического роста в России.
Инвестиции
Располагая средним капиталом, лучше всего вкладываться в небольшие офисы категории «С».
Сейчас они пользуются спросом среди арендаторов, даже если располагаются значительно далеко от центра.
Если говорить о торговых площадях, лучше всего по возможности покупать недвижимость в центре мегаполисов .
Анализ арендных ставок в дилерском секторе
Арендная ставка зависит от текущего объема предложения и общей макроэкономической обстановки . Как показал анализ аренды коммерческой недвижимости, в условиях стагнации и рецессии предложение на пике, арендодатели соревнуются за каждого арендатора и держат цены низкими.
Но, как показал анализ арендных ставок коммерческой недвижимости, как только капитал вернется в сектор и вырастет деловая активность, цены вернутся на докризисный уровень и превзойдут его на 20-30%.
Подведем итоги. Недвижимость остро реагирует на макроэкономические циклы. В кризис предложение аренды и купли-продажи повышается. Наиболее устойчивое вложение в период рецессии, — офисы средней категории и площадки для мелких продаж.
На фоне отсутствия серьезных макроэкономических шоков и пересмотра прогнозных показателей в сторону улучшения на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабилизация. Позитивными трендами являются фиксируемый с конца 2015 года рост спроса на помещения, снижение уровня вакантности, в том числе и на офисном рынке, и относительная стабилизация цен в долларах. Прогнозы роста экономики остаюсь весьма консервативными, но позволяют сегменту недвижимости готовиться к восстановлению, сообщает RRG.
Основные выводы
Объем предложения на рынках продажи и аренды в 2016 году продолжил снижаться. Тенденция обусловлена сокращением объемов нового строительства во всех секторах коммерческой недвижимости, заключением сделок, а также тем, что собственники снимают свои объекты с экспонирования, не желая продавать по упавшим ценам. Уровень снижения объема предложения на рынке продажи оказался меньше, чем на рынке аренды.
Объем предложения на продажу по общей площади вырос в торговом и производственно-складском сегменте, тогда как предложение офисов снизилось на 18%. На рынке аренды снижение объемов предложения по общей площади фиксировалось во всех сегментах, но максимальная коррекция также наблюдалась на офисном рынке - минус 25%. При этом в структуре предложения офисы продолжают доминировать. Так, доля офисных помещений в структуре предложения на продажу составляет 61%.
Средневзвешенная цена продажи объектов коммерческой недвижимости за год в рублях сократилась на 10%, в долларовом измерении - на 20%. Отрицательная коррекция наблюдалась по всем сегментам, однако наибольшее снижение продемонстрировали помещения свободного назначения (минус 10% в рублях) и торговая недвижимость (минус 8%). Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. При этом негативный тренд по ставкам наблюдался в офисном и производственно-складском секторах, тогда как торговая недвижимость, напротив, продемонстрировала рост на 8% в национальной валюте. Снижение ставок наблюдалось в первой половине года, после чего фиксировался незначительный рост. В целом можно говорить об относительной стабилизации на рынке аренды.
* Методика исследования
В качестве объектов для исследования рынка продажи коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, выставленные на продажу в открытых источниках, - офисные, производственно-складские помещения (ПСП) и помещения свободного коммерческого назначения (ПСН), а также торговые помещения с общей площадью более 100 кв.м. При этом в целях анализа ценовой динамики используется средневзвешенная цена продажи, которая рассчитана как отношение суммарной стоимости объектов к суммарной площади этих объектов. В качестве объектов для исследования рынка аренды коммерческой недвижимости были отобраны объекты коммерческой недвижимости, предлагаемые в открытых источниках, - торговые, офисные, производственно-складские помещения (ПСП) с общей площадью более 50 кв.м. В целях анализа ценовой динамики используется средняя арендная ставка, которая рассчитана как среднее арифметическое цен всех объектов, а также суммарная годовая арендная плата (ГАП), которая рассчитана как сумма арендной платы за год.
Продажа
Рынок в целом
Объем предложения
Объем предложения рынка в 2016 году существенно колебался. Без учета месячных колебаний можно говорить, что до середины года шло снижение объема предложения, после чего объем предложения несколько вырос.
С декабря 2015 по декабрь 2016 года объем предложения снизился на 13% по количеству, а по общей площади он вырос на 10%, составив 1 609 объектов общей площадью 2 646 тыс. кв. м.
Общая площадь, тыс. кв. м
Количество объектов, шт.
Ценовые показатели
Можно отметить снижение цен на протяжении всего года. Снижение за год рублевых цен составило 10%, а долларовых - 20%. Средневзвешенная цена в декабре 2016 года снизилась до 187 275 руб./кв.м, или $3 016$/кв. м. Снижение цен в условиях сокращения объема предложения может свидетельствовать о переизбытке площадей на рынке на фоне непростой макроэкономической ситуации.
Общий объем предложения по стоимости в декабре уменьшился на 22% и составил 495 млрд руб.
Объем предложения
За 2016 год объем предложения по общей площади вырос на 23% по торговым и на 56% по производственно-складским помещениям и снизился на 18% по офисным и на 51% по помещениям свободного назначения.
Объем предложений в декабре 2016 года составил 305 торговых объектов общей площадью 245 тыс. кв. м., 997 офисных объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м., 107 производственно-складских помещений общей площадью 515 тыс. кв. м. и 200 помещений свободного назначения общей площадью 269 тыс. кв. м.
В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2016 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 61%, второе место с долей 19% у производственно-складских помещений. Доля помещений свободного назначения в общем объеме предложения составила 11%, а доля торговых помещений - 9%. Доля офисных помещений за год снизилась на 3%, доля торговых помещений выросла на 2%, доля помещений свободного назначения уменьшилась на 7%, а доля производственно-складских помещений выросла на 8%.
Общая площадь, тыс. кв. м
Судя по снижению средней площади объектов офисного и свободного назначения на 29 и 42% с рынка уходят помещения крупных размеров, в то время, как по торговым объектам и производственно-складским помещениям, средние площади которых выросли на 5 и 45% соответственно, ситуация была противоположной.
Ценовые показатели
Снижение цен наблюдалось по всем сегментам и составило: 8% по торговым объектам, 3% - по офисным, 4% - по производственно-складским и 10% - по помещениям свободного назначения.
Объем предложения в стоимостном выражении по торговым объектам вырос на 13%, по производственно-складским помещениям - на 50%, по офисным помещениям снизился на 20%, а по помещениям свободного назначения - на 56%.
Общая стоимость, млн руб.
Торговая недвижимость
Объем предложения
В декабре 2016 года общая площадь предложения торговой недвижимости в центре по сравнению с декабрем 2015 года выросла на 30%, а за пределами центра - на 23%.
Всего в декабре 2016 года на продажу было выставлено 30 объектов в пределах Садового Кольца и 275 объектов за его пределами суммарной площадью 17 и 228 тыс. кв. м соответственно.
Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 305 объектов общей площадью 245 тыс. кв. м со средней площадью объекта 800 кв. м.
Динамика показателей по торговым помещениям
Ценовые показатели
Цена на торговые объекты в центре с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 16% до 720 703 руб./кв. м, а за пределами Садового Кольца - на 7% до 214 948 руб./.кв. м. Более значительное снижение цен по объектам в центре может быть следствием более значительной ценовой коррекции, так как в 2015 году по объектам в центре наблюдался более существенный рост цен, чем по объектам за его пределами.
Цена по всем торговым помещениям за 2016 год снизилась на 8% до 249 112руб./кв. м.
Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев в центре вырос на 9%, а на периферии - на 14%.
Street-retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 2016 год по общей площади снизился на 3% и составил 23 тыс. кв. м. В центре общая площадь уменьшилась на 27% до 3 тыс. кв. м, а за пределами выросла на 3% и составила 19 тыс. кв. м.
Средневзвешенная цена в целом по городу снизилась на 19% и составила 443 142 руб./кв. м/год. В центре цены выросли на 1% до 1161 727 руб./кв.м./год, а за его пределами, наоборот, снизились на 21% до 313 467 руб./кв. м/год. Как видно по динамике цен, спрос на объекты в центре по сравнению с периферийными получается более высоким, что подтверждает традиционно более высокую инвестиционную привлекательность данных помещений.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложения офисов в центре снизился на 21% по общей площади и вырос на 22% по количеству, а за пределами центра уменьшился на 18% по общей площади и увеличился на 13% по количеству.
Всего в декабре 2016 года на рынке был выставлен 201 объект общей площадью 185 тыс. кв. м. в пределах Садового Кольца и 796 объектов за его пределами суммарной площадью 1432 тыс. кв. м. Общий объем предложения офисных площадей составил 997 объектов общей площадью 1617 тыс. кв. м со средней площадью объекта 1 622 кв. м.
Динамика показателей по офисным помещениям
Ценовые показатели
За 12 месяцев с декабря 2015 по декабрь 2016 года средневзвешенная цена на офисные объекты в центре выросла на 13% до 429 637руб/кв.м, а за пределами Садового Кольца - снизилась на 6% до 186 270 руб./кв. м.
Цена по всем офисным помещениям за 2016 год уменьшилась на 3% и составила 214 089 руб./кв. м. По офисным объектам в центре в 2015 году наблюдалось более значительное снижение цен, чем по объектам за его пределами, поэтому существенный рост цен по объектам в центре в 2016 году может быть следствием произошедшей коррекции и выравнивания спроса.
Уменьшение объема предложения в стоимостном выражении составило 10% до 79 млрд руб. в пределах Садового Кольца и 23% до 266 млрд. руб. за его пределами, а в целом стоимость офисных объектов в 2016 году уменьшилась на 20% до 346 млрд руб.
Аренда
Рынок в целом
Объем предложения
В развитии рынка аренды на протяжении 2016 года прослеживалось несколько этапов.
С января по апрель объем предложения изменялся незначительно;
С апреля по август его уровень снизился;
С августа по декабрь - вырос.
Общее снижение объема предложения по площади за 12 месяцев составило 20%.
В декабре 2016 года на рынке было выставлено 2 748 объектов общей площадью 1 572 тыс. кв.м.
Ценовые показатели
В динамике арендных ставок на протяжении 2016 года можно выделить 2 периода:
С января по июнь средний уровень ставок снизился;
С июня по декабрь - так же незначительно вырос.
Средняя ставка на рынке аренды с декабря 2015 по декабрь 2016 года снизилась на 2% в рублевом и на 12% в долларовом выражении. В декабре 2016 г. средняя арендная ставка составила 18 099 руб./кв. м/год, или $291/кв. м/год.
Снижение ставки как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте, как и цены на рынке продажи, свидетельствует о сохранении негативных тенденций на рынке.
Сравнительный анализ по сегментам
Объем предложения
Темпы снижения объема предложения по общей площади по различным сегментам в 2016 году на рынке аренды составили 14% по торговой недвижимости, 25% - по офисной и 13% - по производственно-складской недвижимости.
Объем предложения по общей площади в декабре 2016 года составил: 212 тыс. кв. м по торговым объектам, 791 тыс.кв.м. - по офисным и 569 тыс. кв. м - по производственно-складским объектам.
На протяжении 2016 года средняя площадь по торговым помещениям снизилась на 18%, по производственно-складским - на 10%, в то время как по офисным - выросла на 13%.
Средняя ставка на торговые помещения с декабря 2015 по декабрь 2016 года выросла на 8% до 32 255 руб./кв. м/год, на офисные - снизилась на 6% до 16 705 руб./кв. м/год, на производственно-складские помещения - на 4% и составила 6 425 руб./кв. м/год. Наибольшим спросом, судя по росту арендной ставки, пользовались торговые помещения.
Снижение годовой суммарной арендной платы с декабря 2015 по декабрь 2016 года составило 21% по торговым, 31% - по офисным помещениям и 16% - по производственно-складским помещениям.
Торговая недвижимость
Объем предложения
Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2016 года в центре снизился на 22%, в то время, как за пределами Садового Кольца - на 13%. Снижение по количеству составило 5% и 18% соответственно.
Всего в декабре 2016 года было выставлено 62 объекта суммарной площадью 15 тыс. кв. м в пределах Садового Кольца и 530 объектов площадью 197 тыс. кв. м за его пределами. Общий объем предложения торговых помещений составил 592 объекта общей площадью 212 тыс. кв. м со средней площадью объекта 358 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по объектам в центре за 2016 год выросла на 19% до 63 771 руб./кв. м/год, а по объектам за пределами Садового Кольца - на 4% до 28 569 руб./кв. м/год. Судя по более существенному росту ставок, спрос на объекты в центре является более высоким.
Годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца снизилась на 17%, а за пределами Садового Кольца - на 22% .
Street - retail
Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился на 6 %, в т.ч. в центре - на 37 %, а за его пределами вырос на 1 % и составил 31 объект общей площадью 8 тыс.кв.м. в центре и 206 объектов площадью 53 тыс.кв.м. за его пределами.
Cредняя арендная ставка за 12 месяцев выросла на 1 % до 37 378 руб./кв. м/год, при этом в центре она увеличилась на 22 % до 74 192 руб./кв. м/год, а за его пределами снизилась на 4 % до 31 838 руб./кв. м/год.
Офисная недвижимость
Объем предложения
Объем предложений офисов по общей площади с декабря 2015 по декабрь 2016 года уменьшился на 38% в центре и на 23% за его пределами. Уменьшение количества помещений составило, соответственно, 25% и 19%.
Всего в декабре 2016 года было выставлено 240 объектов в пределах Садового Кольца и 1393 объекта за его пределами суммарной площадью 103 и 689 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 1633 объекта общей площадью 791 тыс. кв. м со средней площадью объекта 485 кв. м.
Ценовые показатели
Средняя ставка по офисным объектам за 2016 год в целом снизилась на 6% до 16 705 руб./кв.м./год. В пределах Садового кольца средняя ставка снизилась на 2% и составила 25 569 руб./кв. м/год, а на периферии - на 6% до 15 178 руб./кв. м/год.
С учетом существенного сокращения объема предложения суммарная годовая арендная плата по офисным объектам в центре уменьшилась на 45%, а за пределами Садового Кольца - на 27%.
| заголовок | дата | сегмент |
|---|---|---|
| 27.03.2019 | Офисы | |
| 10.10.2018 | Офисы | |
| 08.07.2018 | Офисы | |
| 12.04.2018 | Офисы | |
| 15.01.2018 | Офисы | |
| 07.11.2017 | Офисы | |
| 01.08.2017 | Офисы | |
| 25.04.2017 | Офисы | |
| 15.02.2017 | Офисы | |
| 24.11.2016 | Офисы | |
| 16.09.2016 | Офисы | |
| 18.05.2016 | Офисы | |
| 19.02.2016 | Офисы | |
| 02.11.2015 | Офисы | |
| 03.08.2015 | Офисы | |
| 27.04.2015 | Офисы | |
| 30.01.2015 | Торговая недвижимость | |
| 30.01.2015 | Офисы |
Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.
Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.
Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:
Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.
Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.
Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:
Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.
Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.