Важная информация о коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость - это способ инвестирования и получения дохода

Недвижимость, имеющая коммерческое назначение, или ее доля — это здания, помещения, объекты, которые используются с целью извлечения постоянного дохода , для жилых целей они не применяются. Спрос на подобные здания и помещения постоянно растет, особенно в крупных городах.

Здания – это отдельно стоящие архитектурно-строительные сооружения, которые могут использоваться под торговые центры, гостиницы, для размещения офисов и т.д.
Помещения – это части здания, которые чаще всего располагаются на первых этажах в жилых домах.
Объекты – это все коммерческие объекты, которые подразделяются на два вида: непосредственно приносящие доход и на создающие условия для его получения (в основном – промышленные).

Можно выделить особенности коммерческой недвижимости:

Любую ее разновидность можно сдать (или взять) в аренду, продать или купить, использовать в качестве залога в банке для получения кредита, передать право пользования.
Любой ее вид должен приносить постоянный доход владельцу.

Фото

Плюсы и минусы

Очень многие считают вложения в данную недвижимость самым универсальным способом инвестирования . Рассмотрим все аргументы подробнее, можно выделить следующие преимущества (плюсы) подобных вложений:

Например, при одинаковой стоимости квартиры и офиса, конечно же, офисное помещение принесет больше дохода, так как его аренда будет стоить дороже чем аренда квартиры.
Инвестиции в данную недвижимость гораздо эффективнее банковских вкладов или ценных бумаг.

Из недостатков:

Для покупки объекта потребуется значительная сумма денег.
Существует риск повреждения.
Подверженность кризисам.

Безусловно, инвестировать в коммерческую недвижимость стоит, только нужно учитывать некоторые обстоятельства и нюансы , от которых во многом будет зависеть дальнейшее успешное развитие бизнеса. В первую очередь, нужно тщательно выбрать месторасположение объекта:

Для офиса идеальным местом будет расположение недалеко от метро, с большой проходимостью.
Для продовольственного магазина подойдет многолюдное проходное место с удобным входом (лучше на первом этаже).
Для склада самое главное – достаточная территория для погрузки-разгрузки и транспортная доступность.

Более детально ознакомиться с инвестированием в коммерческую недвижимость можно .

Кто может быть собственником таких помещений?

Собственником таких помещений могут быть:

Юридическое лицо.
Физическое лицо.

Физическое лицо не имеет никаких ограничений по владению недвижимости любого вида , но если в дальнейшем использовать ее для извлечения прибыли, то необходимо оформить ИП (ст. 23 ГК РФ).

Виды и допустимо ли располагаться таким объектам в жилом доме

Можно выделить наиболее крупные виды данной недвижимости:

Офисная – это недвижимость, которая сдается в аренду как офисное помещение.
Торговая – помещения, где осуществляется торговая деятельность (магазины, автосалоны, торговые центры и т.д.).
Складская – эти помещения предназначены для хранения любых видов товаров.
Производственного назначения – здесь ведется различная производственная деятельность (заводы, малые предприятия).
Свободного назначения – возможно использовать для различных видов деятельности.

В жилом доме могут располагаться помещения, относящиеся к коммерческой недвижимости, например: офисы, магазины, кафе и другое.

Какие бывают сделки с данными объектами?

Каждый предприниматель заинтересован в успешном развитии своего бизнеса и выбирает наиболее подходящий для себя вид сделки с данной недвижимостью:

Дополнительно узнать о сделках с коммерческой недвижимостью можно в .

Покупка от застройщика

Покупка такой недвижимости значительно упрощает весь процесс купли-продажи, так как происходит «из первых рук». Наиболее рентабельно приобретать помещения на начальной стадии строительства .

Внимание! Очень удобно покупать нежилое помещение в своем доме (где купили квартиру) – можно сдавать его в аренду или организовать свой бизнес.

Преимущества недвижимости от застройщика:

Возможность самостоятельно определить желаемую внутреннюю планировку помещения.
Отсутствие проблемы с капитальным ремонтом дома.
Стоимость ниже, чем на вторичном рынке, выгодные условия покупки.

Недостатки:

Отсутствие трафика покупателей.
Сложно найти арендатора на помещение в новостройке.

Более детально узнать о приобретении коммерческой недвижимости в новостройках можно .

Что означают следующие процедуры?

Заем под залог

Данная процедура означает оформление займа, где гарантом выплат будет коммерческая недвижимость. Часто предприниматели оформляют его с целью увеличить оборотные средства.

Кредит на покупку

При одобрении кредита (целевой ссуды) появляется возможность приобрести выбранную недвижимость в собственность и далее уже вносить в банк ежемесячные платежи.

Подробнее узнать о кредите на коммерческую недвижимость можно в .

Лизинг

При таком способе покупатель станет собственником только после внесения полной суммы (которая разбивается на ежемесячные платежи), а до этого у него будет статус арендатора. То есть, по сути, это аренда с правом выкупа, в этом основное отличие лизинга от кредита.

Все о приобретении коммерческой недвижимости в лизинг можно еще узнать .

В чем отличия от жилых помещений и возможен ли перевод одного в другое?

Различия между ними можно выделить следующие:

Прибыль – объект коммерческой недвижимости должен приносить постоянную прибыль.
Купля-продажа – жилую недвижимость каждый старается приобрести в собственность, а коммерческую чаще всего берут в аренду, покупают гораздо реже.
Окупаемость – обычно через некоторый промежуток времени после аренды (или покупки) коммерческого объекта расходы покрываются и далее владелец бизнеса начинает получать доход.

Перевод одного вида недвижимости в другой возможен только при соблюдении условий, которые прописаны в ст. 22 Жилищного Кодекса РФ .

Более детально о том, как перевести жилую недвижимость в коммерческую и наоборот, можно прочитать .

Налогообложение

Страхование

Данную недвижимость страхуют, в основном, от классических рисков:

Пожара.
Кражи.
Взрыва.
Затопления.
Стихийных бедствий.

Застраховать можно как отдельные помещения, так и целое здание , внешнюю и внутреннюю отделку, оборудование и т.д. Также возможна еще страховка на случай перерыва на длительный срок в работе и страхование эксплуатации офисного или торгового помещения.

Об особенностях страхования коммерческой недвижимости дополнительно можно узнать .

Управление

Целый комплекс различных мероприятий, которые необходимы для рационального использования объекта с целью добиться для собственника максимальной прибыли – это и есть управление коммерческой недвижимостью. Занимаются этим специализированные компании, деятельность которых очень востребована, ведь это профессиональный маркетинг, менеджмент и продвижение на рынке.

Можно подвести итог, что к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые не входят в жилой фонд и приносят постоянный доход . Чаще всего они сдаются в аренду, а не покупаются, потому что это дает бизнесменам возможность легко поменять место, выбрать более удобный и подходящий район.

Если же помещение будет в собственности, то тем самым получается привязка к определенному району. Так что покупать в собственность такой объект лучше всего тогда, когда уже есть наработки, район изучен и бизнес раскручен.

9 января 2018

Приветствую! Инвестиции в недвижимость не сводятся к покупке квартир для перепродажи или сдачи в аренду. Многие инвесторы почему-то забывают о недвижимости коммерческой. Для кого-то вложения в нежилой фонд кажутся слишком дорогими, кого-то пугает специфика рынка, а кто-то просто не знает, что «так можно».

А ведь коммерческая недвижимость - это более выгодная инвестиция, чем банальные квартиры под сдачу! Поэтому сегодня я расскажу о таких объектах недвижимости: их специфике, видах, стоимости и налогообложении.

Коммерческая недвижимость – это любые объекты, которые физические или юридические лица используют для получения выгоды. В 90% случаев КН покупают не для спекуляции на перепродаже, а для заработка на сдаче в аренду. За 2017-й в России было введено в эксплуатацию 2,5 млн. м² коммерческой недвижки. И около половины этого объема приходилось на Москву.

Рынок недвижимости выделяет пять групп коммерческих объектов:

Торговые. Сюда относят недвижимость, в которой что-то продают: торговые центры, аптеки, магазины, автосалоны и прочее.
Офисная. Это недвижимость, которая сдается в аренду под офисы (переоборудованные квартиры на первых этажах зданий, бизнес-центры).
Индустриальная. В таких объектах ведется производственная деятельность (здания заводов, цеха, склады).
Свободного назначения. Недвижимость свободного назначения, как правило, используют в сфере обслуживания. В эту категорию входят спортивные залы, автомойки, бары, рестораны, хостелы, гостиницы, сетевые франшизы и многое другое.
Социальная. Такие объекты предназначены для социальной деятельности: больницы, аэропорты, вокзалы, благотворительные фонды.

Более рентабельной для инвестора считается торговая, офисная и недвижимость свободного назначения.

Чем коммерческая недвижимость отличается от жилой?

Другие отличия бизнес-недвижимости от жилой:

Купля-продажа

– гораздо чаще ее арендуют. Загородные дома и квартиры «для себя» обычно хотят получить в полную собственность. А вот точку в торговом центре или помещение на первом этаже под турфирму предприниматели, как правило, арендуют. Мало ли, как пойдет бизнес? Да и инвестировать на старте кругленькую сумму в «золотые» квадратные метры могут себе позволить лишь крупные торговые сети.

Поэтому сделок на рынке в десятки раз больше, чем сделок по коммерческим объектам. Хотя за девять месяцев 2017 года инвесторы вложили в КН России $2,5 млрд.

Постоянство прибыли

КН должна приносить прибыль постоянно. К примеру, квартира относится к жилому фонду, если в ней постоянно живут. Причем, живут бесплатно.

Если Вы, уезжая на пару месяцев, на время сдали жилплощадь знакомым, а вернувшись, снова стали в ней жить – квартира считается жилой. А вот если жилье сдается в аренду постоянно – это уже апартаменты (коммерческий объект).

Окупаемость

Для жилых объектов понятия «окупаемость» не существует в принципе. А вот вложения в КН должны окупаться за 5-9 лет. За это время владелец объекта полностью возвращает себе сумму инвестиций, а затем получает чистый доход.

Что дороже: коммерческая или жилая недвижимость? В среднем, «коммерция» на 20-30% дороже, чем «жилье». Но не всегда. Скажем, в элитных ЖК и в ЦАО Москвы цена жилого «квадрата» выше, чем «торгового» или «офисного». А при масштабной застройке кварталов метры в квартире и магазине товаров для животных будут стоить примерно одинаково.

Как формируется стоимость КН?

Как я уже писал выше, квадратный метр коммерческого объекта недвижимости почти всегда дороже, чем некоммерческого. Даже если оба объекта расположены в одном и том же районе. Чем выше потенциальный доход от недвижимости, тем выше его цена.

Что влияет на стоимость?

Площадь помещения.
Его состояние.
Место нахождения.
Окружающая инфраструктура.

Стоит учесть и кучу дополнительных параметров. Например, где расположен вход в помещение? Допустим, Вы выбираете между двумя объектами на одной улице. При прочих равных условиях помещение со входом «со двора» будет стоить дешевле, чем со входом «с улицы». А все потому, что прибыли такая недвижимость будет давать меньше.

Потенциальный доход оказывает огромное влияние на стоимость КН. К примеру, на цену склада влияет не только его месторасположение и площадь, но и близость магистралей, и наличие подъездных путей.

На конец 2017-го общая стоимость коммерческой недвижимости разных видов в России (торговые центры, склады и офисы) составила $130 млрд. Примерно во столько же оценивают капитализацию Сбербанка и Газпрома.

Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017-м выросла до 167,2 тыс. рублей за 1 м² (или на 72%). А в Москве средняя цена торгового «квадрата» составляет 407,7 тыс. рублей.

Особым спросом у арендаторов пользуется street retail – помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. Именно там предприниматели обычно и размещают небольшие аптеки, магазинчики, кафе, банки и офисы мобильных операторов.

Офисная недвижимость оценивается дешевле. Летом 2017-го квадратный метр московского офиса стоил 330,6 тыс. рублей (+16% к ценам прошлого года). В Санкт-Петербурге офисные помещения продавались по 150 тыс. рублей за «квадрат». Особым спросом сегодня пользуются крохотные помещения в центре города под мини-офисы (для адвокатов, нотариусов и турфирм).

Налогообложение коммерческой недвижимости

С 2015 года регионы по чуть-чуть переходят на «кадастровую» систему налогообложения. Раньше базой для начисления налога на недвижимость служила инвентаризационная стоимость объекта (по расчету БТИ). Теперь за основу взяли стоимость кадастровую, приближенную к рыночной. Поэтому и налог на недвижимость для многих владельцев вырос прилично.

В отдельных случаях кадастровая стоимость недвижимости в десятки раз превышает инвентаризационную! Особенно это касается Москвы - в регионах все не так страшно.
В 2015 году программа распространялась на 28 регионов (в том числе, и Москву). В 2016-м список расширился до 48 «счастливчиков», включая Санкт-Петербург. В 2017-м «кадастровых» регионов было уже 61. Полный переход на новую систему налогообложения должен завершиться к 2020 году.

Каков размер налоговой ставки? Предельная ставка составляет 2%. Но с каждым годом «кадастровый» налог затрагивает все более мелких собственников коммерческой недвижимости. Если пару лет назад его должны были платить владельцы зданий площадью от 5000 м², то сейчас порог снизился до 1000 м².

Власти Москвы уже утвердили новый перечень объектов нежилой недвижимости для «кадастрового» налогообложения на 2018 год. Всего в список вошло примерно 25 000 объектов общей площадью 90 млн. м². Это на 4% больше, чем в 2017 году. В следующем году владельцы такого имущества должны будут заплатить налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости. Напомню, что в 2017-м ставка налога составляла 1,4%, в 2016-м – 1,3%.

Сегодня «кадастровым» налогом охвачено почти 90% торгово-офисных объектов Москвы. В прошлом году пересчитанный «побор» принес бюджету столицы 30 млрд. рублей.

Есть ли у кого-то льготы? Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и отдельные предприниматели на «упрощенке» (ПСН и УСН).

Очевидно, что «кадастровым» налогом недовольны многие бизнесмены. Ведь теперь им придется каждый год платить в казну, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате. Теоретически. И заказав за свой счет независимую экспертизу.

Экспертиза коммерческой недвижимости

Экспертизу КН проводят лицензированные оценочные компании. Ее придется заказывать, если:

Объект передается в качестве залога при оформлении кредита.
Осуществляется покупка-продажа недвижимости.
Возникают спорные моменты.
Недвижимость сдается в доверительное управление или аренду.
Оптимизируется налогообложение.
Перераспределяются доли между собственниками.

Владельцу недвижимости нужно подготовить такой пакет документов:

Паспорт. Понадобятся паспортные данные и заказчика экспертизы, и собственника объекта.
Техническая документация. Сюда относят справку из БТИ, кадастровый план участка, описание сделанных перепланировок, план с точными границами недвижимости.
Правоустанавливающие документы. Такие документы подтверждают право собственности. Они же фиксируют и возможные обременения (например, договор залога или аренды).

Экспертиза проводится в три этапа:

Заказчик ставит исполнителю задачу (что и насколько «глубоко» нужно проверить).
Владелец недвижимости передает экспертам пакет документов и не препятствует осмотру объекта.
Оценщики изучают недвижимость и готовят отчет.
Работа сдается заказчику с подписанием акта приема-сдачи.

Заключение

Коммерческая недвижимость – это объекты, которые:

Не входят в жилой фонд.
Приносят доход своему владельцу.

Это может быть и мини-отель, и автомойка, и складской комплекс, и крохотный магазинчик на первом этаже, и офисный бизнес-центр.

В какие объекты инвестировать сегодня? В 2017-м инвестиции в торговую недвижимость «обогнали» по популярности вложения в офисный сегмент. На них пришлось $712 млн. или 41% объема вложений.

Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл. В Москве доходность таких объектов составляет 11-12% годовых. Правда, это без учета налогов, которые с 2015 года серьезно подросли. Теперь ставка налога на недвижимость применяется к кадастровой, а не к инвентаризационной стоимости объекта.

А как Вы относитесь к инвестициям в коммерческие объекты недвижимости?

Вся недвижимость разделяется на жилую и коммерческую. Если название жилых помещений говорит само за себя, то определение и характеристики коммерческой недвижимости стоит рассмотреть подробнее. В статье расскажем что такое коммерческая недвижимость , на какие категории она разделяется, рассмотрим недвижимость как источник дохода и дадим полезные рекомендации при покупке таких объектов.

Коммерческая недвижимость — что это значит

Объекты коммерческой недвижимости - это помещения, здания, сооружения и участки, которые предназначены для извлечения прибыли путем сдачи в аренду или ведения предпринимательской деятельности непосредственно собственником. Владельцем коммерческого объекта может быть как юридическое, так и физическое лицо. Доходность коммерческой недвижимости - это главный критерий ее оценки.

Главные особенности коммерческих объектов

Интересно! Для сравнения приведем жилые объекты, которые не приносят прибыль, не окупаются и проходят амортизацию в процессе эксплуатации - при стабильной ситуации на рынке могут потерять в цене.

Что относится к коммерческой недвижимости

Большинство людей относят к коммерческим объектам только торговые помещения - магазины, ларьки. Однако, эта группа включает большое количество разных объектов, которые отличаются по характеристикам и сфере использования.

Виды коммерческой недвижимости

Классификация коммерческой недвижимости проходит по целевому назначению. В соответствии с этой характеристикой все объекты разделяют на группы:

🏬 Торговые. К торговым относят коммерческие площади, которые используют для реализации товаров, например, магазины, бутики, ТЦ, аптеки, автосалоны.

🏢 Офисные. Помещения, в которых работают сотрудники и руководство компаний. Офисы могут использоваться и для приема клиентов, проведения конференций.

🏥 Индустриальные. Используются для размещения производственного оборудования, хранения сырья, полуфабрикатов, готовой продукции. К ним относят цеха, склады и сопутствующие им помещения.

🏫 Социальные. Например, медицинские, научные, спортивные, детские центры, площадки для занятий разными видами спорта, другие объекты.

Что такое помещение свободного назначения

«Свободное назначение» в качестве характеристики помещения - не стандартизированный, а разговорный термин. Им обозначают недвижимость, которая может быть использована для различных целей. Например, небольшое модульное сооружение, которые часто устанавливают в оживленных местах, подходит для обустройства магазина, офиса, салона или маникюрного кабинета, кафе или закусочной.

Как квартира переходят из категории коммерческих объектов в жилые

По своей сути, строительство многоэтажного дома - инвестиционный проект в сфере недвижимости. Для разработки проекта, закупки материалов и возведения здания привлекают средства инвесторов, которые вкладывают деньги чтобы получить прибыль, или с коммерческой целью. Но, после продажи всех квартир объект перестает быть коммерческим, каждая квартира становится частной жилой недвижимостью, а подъезды, подвалы и чердаки - местами общего пользования жильцов дома.

Как можно использовать коммерческую недвижимость

Коммерческие помещения используют для получения прибыли. С этой целью недвижимость можно:

🔸 Организовать под собственное предприятие. Под предприятием подразумевается не только производство продукции, но и любой другой бизнес. Такой вариант подходит собственникам, у которых есть продуманный бизнес-план и желание вести активную предпринимательскую деятельность. Свое помещение помогает сберечь средства на организации и направить их на развитие дела.

🔸 Сдать. Если вам принадлежит помещение коммерческого назначения, его можно сдать другим предпринимателям и получать пассивный доход. После уплаты налогов от сдачи недвижимости в аренду вы получите чистую прибыль без дополнительных капитальных и трудовых вложений. Амортизацию или износ помещения можно компенсировать за счет арендатора, прописав это условие в договоре.

🔸 Перепродать. Купив объект в плохом состоянии, например, без ремонта, его можно усовершенствовать и перепродать по более выгодной цене.

Интересно! В некоторых случаях самостоятельно управлять объектами коммерческого типа нерационально, например, если у собственника нет необходимых навыков, информации или времени. Чтобы увеличить прибыльность своих инвестиций, можно оформить договор с компанией, которая оказывает услуги брокериджа коммерческой недвижимости. В ходе сделки собственник передает имущество в управление третьим лицам, которые сделают все возможное для увеличения прибыльности объекта.

Интересные факты о коммерческих объектах в России

🔰 В конце 2017 года общая стоимость коммерческих объектов на территории РФ составила 130 миллиардов долларов. Эта цифра сопоставима с оценкой капитализации Сбербанка и Газпрома.

🔰 Самой дорогой бизнес-недвижимостью в России остаются торговые площадки. Например, в Санкт-Петербурге средняя цена торговых помещений в 2017 году составила 167,2 тыс. рублей за 1 м². В столичных торговых центрах эта цена еще выше - около 408 тыс. рублей.

🔰 Офисная недвижимость оценивается дешевле. В том же 2017 году средняя цена офиса в Санкт-Петербурге составила 150 тыс. рублей за 1 м². В том же году московские офисы стоили больше 330 тыс. рублей за 1 м², что на 16% больше их стоимости в 2016 году.

🔰 Самый большой спрос среди арендаторов и покупателей отмечается на помещения небольшой площади - 10-20 м², расположенные в центре города. Их используют под офисы юристы, туристические фирмы и другие организации.

Как устанавливается и от чего зависит цена коммерческих объектов

Стоимость торговых, офисных и других помещений для коммерции зависит от ряда факторов:

🔹 площади, планировки, расположения на этаже;

🔹 качества ремонта, наличия собственных коммуникаций;

🔹 района и окружающей инфраструктуры;

🔹 наличия отдельного входа и собственной территории.

Для многих сферах коммерческой деятельности важен поток потенциальных клиентов, которые каждый день проходят мимо офиса компании. Такое правило действует для торговых точек, салонов красоты, заведений общественного питания. Поэтому, их владельцы выбирают помещения на центральных, оживленных улицах города, или ориентируются на другие места скопления людей, например, обустраивают бизнес на первых этажах крупных жилых комплексов.

Рассмотрим на примерах, как будет отличаться цена коммерческих объектов с разными характеристиками:

📌 помещение с выходом на оживленную улицу цениться выше, чем с выходом во двор;

📌 продавец или собственник при аренде предварительно оценивает прибыльность бизнеса потенциального покупателя или арендатора, чем выше перспективы предпринимателя - тем выше цена недвижимости;

📌 при выборе помещений под склады или обустройство производственных линий будет учитываться, насколько удобны подъездные пути, наличие поблизости транспортных магистралей, возможность поэтапного расширения производства и доукомплектации.

Важно! Во многих случаях, стоимость 1 м 2 коммерческой недвижимости будет выше, чем жилой. Это связано с возможностью получения дохода, который, со временем, покрывает расходы на покупку объекта.

Особенности налогообложения

Порядок и размер начисления налогов может отличаться, но чаще они зависят от стоимости объекта. До недавнего времени для расчетов использовали данные об инвентаризационной цене объекта из системы БТИ. При этом во многих регионах рыночная стоимость может в разы отличаться от инвентаризационной. Различия в цифрах и недополучение налогов от коммерческой недвижимости послужило причиной перевода системы налогообложения на кадастровую, которая основана на реальной стоимости. С 2015 года рынок коммерческой недвижимости постепенно переводят на кадастровую систему налогообложения.

Ставка может быть фиксированной или плавающей - меняться не чаще 1 раза в год по решению органов местного или федерального управления. Максимальный размер ставки достигает 2,2%.

Кого затрагивают изменения в налогообложении

Ежегодно растет перечень объектов, владельцы которых обязаны платить налоги по новой схеме. Например, в столице за последние 2 года этот список увеличился на 4% и составил 25 тысяч объектов. Почти 90% торгово-офисных объектов Москвы подпадают под действия нововведений. Выросла и налоговая ставка: с 1,3% в 2016 году до 1,5% в 2018 году. Вместе с этим, новый кадастровый налог затрагивает все больше объектов коммерческой недвижимости небольшой площади. В 2015 году изменения в системе налогообложения затрагивали только собственников помещений площадью от 5000 м², сейчас порог снизился до 1000 м². Все эти факторы привели к значительному увеличению взноса от данной отрасли в бюджет столицы - до 30 млрд. рублей.

Интересно! Изменениями в налоговом законодательстве недовольны многие бизнесмены. Теперь им придется каждый год платить в бюджет, в среднем, 650 рублей за квадратный метр недвижимости. Теоретически, оспорить сумму кадастровой оценки можно в Кадастровой палате или заказав независимую экспертизу.

Особенности

📍 Если собственником коммерческой площади выступает юридическое лицо, ставка определяется согласно соответствующему закону представительного органа субъекта РФ по месту расположения объекта.

📍 Если коммерческая недвижимость используется гражданами других стран и их деятельность не связана с РФ, налоговая ставка на их прибыль составляет 20%.

Можно ли получить льготы

Да, право на налоговые льготы имеют научные центры, религиозные организации, управляющие компании и предприниматели, которые работают по упрощенной системе налогообложения.

Что такое экспертиза коммерческой недвижимости и как она проводится

Экспертизу проводят:

✔ при оформлении сделки купли-продажи;

✔ для решения споров;

✔ при оптимизации налогообложения;

✔ для перераспределения долей между собственниками;

✔ если недвижимость передается в залог по кредиту, в аренду, в доверительное управление.

Чтобы заказать экспертизу, обратитесь в одну из лицензированных оценочных компаний и предоставьте документы:

📔 паспорт собственника;

📔 технические документы на недвижимость: справку из БТИ, кадастровый план;

📔 правоустанавливающие документы, которые подтверждают право собственности и отображают возможные обременения.

Порядок проведения экспертизы:

Обращение заказчика и постановка задач.
Изучение документов и самого объекта оценщиками.
Подготовка и оформление отчета.
Сдача отчета и подписание акта приема-сдачи.

Советы, как выгодно вложить в коммерческую недвижимость

Начинающие инвесторы боятся делать рискованные ставки на акции, ценные бумаги, стоимость которых нестабильна. Покупка коммерческой недвижимости дает возможность получать прибыль без риска - чтобы не случилось в финансовой сфере, недвижимость остается собственностью владельца. При этом важно грамотно оценить все преимущества и перспективы, чтобы сделать правильный выбор с учетом текущей ситуации, а также коммерческой привлекательности объекта.

Интересно! В 2017 году наибольшим спросом на рынке коммерческих объектов пользовались торговые помещения. В их покупку было вложено порядка 712 миллионов долларов или 41% всего объема вложений. Наиболее интересным сегментом эксперты считают стрит-ритейл - помещения на первых или цокольных этажах зданий на оживленной улице. В столице доходность таких объектов составляет 11-12% годовых без учета налогов.

Самым оптимальным способом поиска недвижимости коммерческого типа выступает сотрудничество с агентством по недвижимости. Риэлторы оперируют всей актуальной информацией и предложениями в этом сегменте рынка, поэтому помогут выбрать самое выгодное предложение.

Коммерческая недвижимость - это помещение или иной объект, который приобретается для получения прибыли и имеет соответствующее целевое назначение. Стремительно развивающиеся и растущие мегаполисы, в том числе и Москва, имеют высокий спрос на объекты такого типа. Рынок коммерческой недвижимости увеличивается ежегодно. Трудно найти строящийся дом или коттеджный поселок, где по проекту отсутствовали бы такие объекты.

с коммерческой недвижимости

Жилая недвижимость менее популярна, чем коммерческая имеет большие перспективы в области получения дохода от таких объектов.

С помощью коммерческой недвижимости получают активный и пассивный доходы.

Активный — это доход, который требует активной деятельности. В случае прекращения деятельности прекращается и заработок.

Пассивный — доход, не зависящий от постоянной работы и не требующий личного присутствия. Он имеет множество преимуществ и является для многих пределом мечтаний.

Коммерческая недвижимость - это возможность получения именно пассивного дохода.

Как заработать на коммерческой недвижимости

На коммерческой недвижимости зарабатывают, занимаясь приобретением и дальнейшей реализацией объектов. Но это связано с определенными рисками.

Такой вид деятельности лучше не осуществлять во время кризиса и нестабильности. Вместо получения прибыли можно получить одни убытки. Кроме того, для быстрой продажи коммерческой недвижимости необходима широкая и активная реклама.

Второй распространенный способ заработка - использование коммерческой недвижимости. Можно приобрести дом или здание, открыть в нем магазин и получать стабильный доход. Или сдавать недвижимость в аренду, что будет являться пассивным доходом и связано с меньшими хлопотами. Сумма прибыли напрямую зависит от размера объекта: чем он больше, тем выше доход.

При продаже недвижимости нужно оформлять и подписывать документы. Сдача объекта в аренду это не предусматривает.

На что следует обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость - это объекты, при покупке которых необходимо учитывать некоторые особенности:

Юридическая чистота. Перед приобретением объекта в обязательном порядке необходимо проверить наличие ограничений.
Объективность заявленной цены. недвижимости нужно проводить постоянно, поскольку колебание цен может сказаться на стоимости в момент оформления сделки.
Наличие полного пакета документов. Также проверка отсутствия задолженностей по платежам будет нелишней.
Где расположена коммерческая недвижимость. Москва изобилует многоэтажными офисными центрами, которые предназначены для ведения бизнеса. Однако плата за аренду объекта, расположенного в центре, в несколько раз больше, чем аналогичного, находящегося в пригороде. Центральная часть города и развитая инфраструктура увеличат в несколько раз
Площадь помещения. При покупке требует больше затрат, но при сдаче в аренду приносит больше дохода.
Наличие парковки и удобных подъездов, складских и прочих помещений. Актуально для объектов, приобретаемых под магазины или офисы.

Случаются ситуации, когда реализуется объект коммерческой недвижимости, земельный участок которого не соответствует целевому назначению такого объекта. К примеру, торговые помещения расположены на землях промышленного значения.

В этом случае планируемый срок на оформление документов увеличится, поскольку необходимо изменить целевое назначение участка, а только тогда оформлять право собственности.

Объекты коммерческой недвижимости.

К ним относятся:

офисные кабинеты и целые здания;
складские помещения;
гостиницы и дома отдыха;
магазины, бутики, торговые центры;
гаражи, СТО, автомойки;
кафе, рестораны и так далее.

Тот, кто считает, что коммерческая недвижимость - это исключительно нежилое помещение, не прав. Жилое помещение также можно отнести к коммерческой, если собственник его приобрел и сдает в аренду.

Торги как способ приобретения коммерческой недвижимости

Не секрет, что рыночная стоимость коммерческой недвижимости не ограничивается десятками миллионов рублей.

Тот, кто осознает все преимущества заработка от коммерческой недвижимости, но не имеет таких средств, ищет альтернативные способы ее приобретения.

Особой популярностью для покупки коммерческой недвижимости в последнее время стали торги по банкротству.

Очень часто объекты коммерческой недвижимости выставляются с торгов, цены на них минимальные. Публичное предложение делает их стоимость с каждым разом все ниже. Есть прецеденты, когда объекты уходили «с молотка» за 5 тысяч рублей. Уникальность продаж коммерческой недвижимости посредством торгов состоит в том, что по истечении времени стоимость лота снижается на совершенно законных основаниях. Можно дождаться наиболее приемлемой цены и тогда купить понравившийся объект.

Это настоящий для тех, кто принял решение заниматься коммерческой недвижимостью, но стеснен в средствах.

Есть один минус: не стоит надеяться, что объект, приобретенный с торгов дешево, сразу станет приносить доход с пяти- или шестизначными цифрами.

По мнению абсолютного большинства экспертов, наиболее эффективный способ заставить деньги работать - это инвестирование. Вкладывая свои средства в приобретение того или иного имущества, можно не только защитить капитал от инфляции, но и обеспечить себе стабильный доход. Надежным, удобным и понятным инструментом инвестирования является недвижимость - это по-настоящему капитальные вложения, которые практически не обесцениваются, а при правильном выборе объекта еще и приумножаются.

Для начала необходимо определиться, в какое недвижимое имущество предполагается инвестировать, ведь в зависимости от типа объекта эффективность вложений будет индивидуальной. Здесь нужно учитывать общие закономерности, текущую ситуацию на строительном рынке и в экономике в целом, советы опытных инвесторов. Наиболее распространенные варианты - вложение в жилую либо коммерческую недвижимость. Такие объекты имеют различные возможности использования и получения прибыли, разные режимы эксплуатации, сопутствующие траты и т. д. Разберемся, какой же вид недвижимого имущества сегодня более привлекателен с точки зрения инвестора.

Преимущества и недостатки инвестирования в недвижимость

Вложение имеющегося капитала в недвижимое имущество имеет свои индивидуальные плюсы и минусы, которые необходимо учитывать.

К основным преимуществам можно отнести следующие моменты:

недвижимость отличается относительно высокой ликвидностью;
доходность от использования такого объекта, например от сдачи в аренду, стабильна в долгосрочной перспективе;
множество вариантов объектов, в которые можно вкладывать свои сбережения.

Наиболее значимыми недостатками выступают:

высокая зависимость спроса на недвижимость от общего экономического положения региона и страны в целом;
большой объем первоначальных инвестиций;
чем меньше город, тем ниже в нем спрос на жилье и коммерческую недвижимость;
владелец несет существенные сопутствующие расходы - содержание объекта, коммунальные платежи, ремонт, уплата налога;
зависимость цены недвижимого объекта от форс-мажорных обстоятельств: от изменения окружающей инфраструктуры, экологического состояния и т. д.

Коммерческая или жилая - в какую недвижимость вкладываться?

Каждый из указанных видов отличается индивидуальной спецификой. Она зависит не только от разного предназначения, но и от места расположения объекта, опыта инвестора и других факторов.

Инвестиции в жилье

Привлекательный вариант для новичков инвестиционного рынка, оперирующих собственным капиталом. При выборе подходящей квартиры не требуется глубокой аналитики - к жилым помещениям предъявляется меньше внешних требований, чем к тем же коммерческим помещениям. Риск потерять вложения здесь минимальный.

Получить прибыль на приобретении жилой недвижимости можно 2 способами:

перепродажа по более значительной цене - для этого можно вложиться в будущую квартиру еще на стадии котлована;
сдача жилья в аренду.

При выборе квартиры как объекта для инвестирования следует обращать внимание на следующие нюансы:

месторасположение - чем благополучнее и престижнее район, тем выше будет в дальнейшем цена продажи и арендная ставка;
планировка - расположение комнат, совмещенный или разделенный санузел, наличие лоджии или балкона;
состояние - качество отделки;
окружающая инфраструктура - чем более она развита, тем выше будет стоимость квартиры и плата за аренду.

Также учитывайте этаж, на котором располагается квартира, вид, открывающийся из окна, контингент соседей и жителей района в целом.

В целом такой вариант инвестиций достаточно безопасный, с определенной доходностью и широким выбором вариантов. Однако исследования ЦИАН показывают, что в последние 4 года россияне стали инвестировать в жилой сегмент в 3 раза реже.

Вложение в коммерческую недвижимость

Популярность данного вида инвестирования в последние годы растет. Здесь требуются определенные знания и навыки, умение в долгосрочной перспективе спрогнозировать спрос на тот или иной объект. К коммерческой недвижимости относятся торговые площади, офисные помещения, индустриальные объекты - именно таков рейтинг нежилых объектов по привлекательности инвестирования, спросу и доходности.

У вложения в коммерческие объекты имеется немало весомых плюсов.

Длительный срок договора - как правило, при аренде торгового или офисного помещения договор заключается на относительно долгий срок. Это позволяет значительно реже заниматься привлечением арендаторов. Кроме того, при выгодных условиях снимающая сторона будет делать все, чтобы удержать за собой снимаемые площади.
Отделка силами арендаторов - оформление помещения зачастую является элементом фирменного стиля компании, поэтому ремонтные работы и благоустройство выполняются каждым снимающим объект лицом в индивидуальном порядке.
Возможность в короткой перспективе поднимать стоимость аренды - на начальном этапе недвижимость можно сдать по бросовой цене молодой компании, только встающей на ноги. По прошествии времени, когда арендатор начнет получать достаточную прибыль, можно договариваться о повышении арендной ставки.

Выводы

Инвестиции в жилую недвижимость более безопасны и подходят даже новичкам, однако получение дохода с такого объекта может быть проблематичным из-за действия множества факторов.

Коммерческая недвижимость более доходна при сдаче в аренду, спрос на такие объекты в России стабильно высокий. К тому же можно выбрать различные типы недвижимости. Однако здесь потребуется провести достаточно подробный анализ рынка, спрогнозировать спрос, конкуренцию и другие факторы.