Возможные риски ипотеки. Риски ипотечного кредитования

Хотелось бы подчеркнуть, что долгосрочный характер и технология предоставления ипотечного жилищного кредита делает банк особенно подверженным рискам.

Риск как вероятность наступления (ненаступления) какого-либо события может быть систематическим и несистематическим.

Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относится к систематическим рискам.

Рисков при ипотечном жилищном кредитовании достаточно много, и они могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками недополучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них - инфляционный, рыночный - являются обобщенными рисками; другие - пограничными, связаны с иными рисками, оказывая на них и испытывая с их стороны непосредственное или косвенное влияние.

На этапе организации и осуществления ипотечного жилищного кредитования банк несет множество видов рисков: кредитный, валютный, операционный, риск потерь доходов в результате изменения процентных ставок (риск, смежный риску ликвидности), юридический риск, риск потери репутации при внедрении нового продукта.

Более подробно остановимся на основных рисках: кредитный риск, риск процентной ставки и операционный риск.

Кредитный риск – это риск невыполнения заемщиком по каким-либо причинам своих обязательств по погашению кредита. Вопросы кредитного риска решаются комплексно: это государственная политика, политика кредитных учреждений в области оценки кредитоспособности заемщика. И здесь большую роль играет правильный выбор кредитных технологий и инструментов как составной части банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих группу риска кредита.

В качестве своеобразной дополнительной (к залогу и страхованию) гарантии возврата ипотечного жилищного кредита, ввиду повышенной рискованности ипотечного кредитования, предполагается обязательный первоначальный взнос заемщика как частичная оплата недвижимости. Превышение рыночной цены обеспечения над суммой кредита определяет степень защищенности ссуды на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и по основной части кредитного долга.

Средний показатель заемного капитала (процентное отношение заемного капитала к стоимости заложенной недвижимости) обычного ипотечного кредита для многих западных стран - приблизительно 70%. В Германии этот показатель составляет 50 - 60%, в США - 75%. Остальные 25 - 40% стоимости недвижимости - собственные средства заемщика (или доля собственного капитала) в стоимости недвижимости. Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму первичного взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей. Из анализа российской практики следует, что у нас средний показатель заемного капитала составляет 80 - 85%, что выше среднего мирового уровня.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму ипотечного жилищного кредита.

Процент по кредиту влияет на его сумму уже косвенным путем, через максимальную сумму основного долга или максимальные выплаты процентов за кредит, входящие в общую сумму платежа и составляющие на момент выдачи большую его часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть непременно меньше стоимости недвижимости, как минимум, на 30%, с представлением дополнительных гарантий.

Как показывает анализ, в России основной фактор кредитного риска состоит в неустойчивом финансовом положении заемщика и проблематичности принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно: обращения взыскания на заложенное имущество и выселения должника в случае неплатежеспособности заемщика, поскольку соответствующая судебная практика практически отсутствует. Следовательно, несовершенство российского законодательства повышает кредитный риск при ипотечном жилищном кредитовании.

Особенности экономической ситуации в России требуют выработки собственных стандартов, критериев анализа банковских рисков, банковского маркетинга, ориентированного на российскую действительность.

Выполнение стандартных требований банка к доходам заемщиков - это самая элементарная защита от кредитного риска всех субъектов кредитования, и в первую очередь самого банка, на этапе выдачи кредита.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется в основном за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.), то есть за счет процентной маржи.

Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам - в том числе ввиду изменения экономической ситуации, выбора неэффективной банковской политики, выбора неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), иными словами, когда процентная ставка, по которой заемщику выдан кредит, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банком в настоящее время или в будущем средствам.

Достижение сбалансированности банковских активов и пассивов как по ставкам, так и по времени является основной проблемой при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другими причинами.

Риск процентной ставки включает не только изменение процентных ставок, но также понижение стоимости выплат по существующему кредиту (понижение реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами).

Необходимо учитывать влияние самой процентной ставки на кредитный риск.

Практика показывает, что банк не может бесконечно поднимать процентную ставку для уменьшения риска, так как при определенном рубеже ставка эта будет непосильна для заемщика. Банком должно быть правильно выбрано оптимальное соотношение уровня риска, учитывающего все факторы и их взаимовлияние, и ожидаемого дохода. Сама зависимость между доходом и риском может быть обратно пропорциональна и прямо пропорциональна, однако чаще встречается первое.

Решение проблемы надежности ипотечных жилищных кредитов путем уменьшения процента по этим кредитам за счет снижения процента по депозитам также представляется неэффективным, поскольку в этом случае достаточно быстро иссякает сам источник накопления. Здесь следует искать иные пути, включая работу по максимизации ставок по депозитам и минимизации ставок по кредитам (при сохранении положительного значения процентной маржи), минимизации всех расходов за счет больших объемов кредитования и количества услуг, созданию новых эффективных технологий, объединению этих технологий в целях получения минимальных издержек и максимальных доходов для всех субъектов финансирования.

Наиболее сложной проблемой, стоящей перед российскими банками при управлении рисками, является, защита доходности сделок по ипотечному жилищному кредитованию от серьезного риска процентной ставки при одновременном обеспечении доступности кредитов для заемщиков. Банки, занимающиеся предоставлением ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Самое широкое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США (с введением евро - часто с привязкой к евро), когда формально все условия кредита определяются в валюте США с фиксированной ставкой процента, но заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему курсу.

Операционный риск при ипотечном жилищном кредитовании характеризуется возможностью ошибок, мошенничества, превышения полномочий сотрудников банка при предоставлении и обслуживании кредитов, сбоями в операционных системах банка.

Для снижения операционного риска необходима разработка качественной внутрибанковской инструктивной документации по каждому ипотечному кредитному продукту с пошаговым описанием процесса кредитования и распределения полномочий сотрудников, а кроме того, разработка и отладка качественного программного обеспечения под каждый ипотечный кредитный продукт с четким распределением прав доступа сотрудников к совершению той или иной операции по предоставлению или обслуживанию ипотечного жилищного кредита.

Минимизация операционного риска на различных этапах организации и предоставления ипотечных жилищных кредитов является, по нашему мнению, задачей следующих служб банка:

а) на этапе разработки ипотечных кредитных продуктов (в том числе внутрибанковских инструкций и регламентов кредитования, их программного обеспечения) - служб разработки кредитных продуктов и методологии кредитования, а также служб, ответственных за программное обеспечение кредитования;

б) на этапе предоставления и обслуживания ипотечных жилищных кредитов - ипотечного кредитующего подразделения и службы внутреннего контроля банка.

Общеизвестно, что единственный способ избежать потерь от рисков - это научиться управлять рисками. Основная стратегия управления рисками при ипотечном жилищном кредитовании включает целый ряд направлений:

1. Снижение рисков при подготовке кредита;

2. Установление кредитных стандартов, учитывающих доходы заемщика, стоимость недвижимости, процентную ставку и т.д.;

3. Дифференцированный подход к определению первоначального взноса;

4. Предупреждение рисков при оценке и страховании передаваемой в залог недвижимости (важно для обоих видов риска);

5. Предупреждение рисков за счет страхования рисков утраты права собственности заемщика на квартиру, страхования квартиры от рисков утраты и повреждения, страхования жизни и риска потери трудоспособности заемщика и т.д., а также за счет страхования ипотечных рисков самого банка;

6. Оперативная работа с проблемными кредитами - отсрочка платежей по кредиту, рефинансирование, долевое участие, взыскание, аренда и прочие альтернативные варианты), а также работа с рисками на других этапах.

Рис. 6. Схема кредитования через ипотечный банк

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

Можно выделить ряд преимуществ и недостатков ипотечного кредитования для банков.

Преимущества:

Сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

Долгосрочность кредитования освобождает банки от частых переговоров с клиентами;

Ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

Закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки:

Необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

Долгосрочное отвлечение денежных средств. Следует заметить что, если банку срочно потребуется возвращение предоставленных средств, то выходом из такой ситуации может являться продажа закладных на вторичном рынке;

Большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок. Однако, такая проблема может решаться с помощью применения плавающих процентных ставок.

Возможные риски ипотеки

ИПОТЕКА – это всерьез и надолго. Чтобы сделать ее безопасной, нужно знать определенные правила и правильно предусмотреть форс-мажор. При всех достоинствах ипотеки для заемщика существует риск потерять его в результате неприятных или драматичных жизненных коллизий.

Ипотечные заемщики в своей массе – оптимисты. Они уверены в своих силах, надеются на светлое будущее и планируют быстренько выплатить банку кредит за квартиру и зажить припеваючи. Пессимисты тревожатся о превратностях судьбы, которые могут помешать возвращать кредит: «А вдруг меня с работы выгонят? А если заболею тяжело или меня машиной собьет, грабители нападут? Стану инвалидом, не смогу погашать кредит, банк квартиру отнимет и на улицу выгонит – да мало ли что еще может приключиться!»

Отказываться от ипотеки из-за подобных страхов несерьезно. Серьезно – оформлять ипотеку так, чтобы именно в таких ситуациях защитить себя от всех рисков потери жилья по той или иной причине.

Ипотека без рисков

Что может случиться и как этого избежать

РИАНОВОСТИ © 2012 WWW.RIA.RU

НАИБОЛЬШИЙ РИСК, сопутствующий ипотечному кредитованию заключается в том, что заложенная недвижимость будет сильно повреждена или полностью разрушена в результате пожара, потопа, взрыва. Тем самым она станет непригодной для проживания и потеряет свой смысл как залог по кредиту, поскольку не будет иметь ценности. Заемщик рискует остаться без жилья, но с огромным долгом перед банком. Чтобы таких ситуаций не возникало, российское законодательство требует при оформлении ипотечного кредита в обязательном порядке страховать заложенную недвижимость в пользу кредитора на сумму, равную сумме задолженности заемщика по кредиту. Если заложенное жилье не– обратимо пострадает, долг заемщика перед банком погасит страховая компания. Без предъявления такой страховки ни один банк просто не выдаст кредит.

Специалисты по ипотеке советуют не экономить и застраховать заложенную недвижимость на полную стоимость, а не только на ту часть, которая была оплачена за счет кредитных средств. Тогда при наступлении страхового случая вы сможете не только рассчитаться с банком за счет страхового возмещения, но и получите назад часть стоимости жилья, которую внесли из собственных средств в виде первоначального взноса.

ДРУГОЙ риск, представляющий угрозу для ипотечного заемщика – потеря трудоспособности. Тяжелая болезнь, несчастный случай – и вот человек на несколько месяцев прикован к больничной койке, доходы резко падают, расходы возрастают, потому как лечение стоит немалых денег. В результате платить по кредиту нечем.

Чтобы не оказаться в подобной ситуации, заемщик может застраховать свои жизнь и трудоспособность на сумму, равную задолженности по кредиту в пользу банка. В зависимости от того, насколько пострадало здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью.

Эта же страховка незаменима и на случай такой трагедии, как смерть заемщика. Понятно, что заемщиком обычно становится наиболее высокооплачиваемый член семьи. Его наследники вместе с заложенным по кредиту жильем унаследуют и долг перед банком, но им может оказаться не по карману продолжать гасить кредит. Большое горе от потери близкого человека усугубят серьезные финансовые проблемы. Страховка же гарантирует полное погашение остатка долга по кредиту, если заемщик умрет.

ЕЩЕ один риск, сопутствующий приобретению жилья по ипотеке, состоит в том, что покупатель может стать жертвой мошенников и сделку купли-продажи могут признать недействительной. Тут вам поможет обезопасить себя страхование юридической чистоты сделки (страхование титула). Если вы потеряете право на жилье, вам хотя бы не придется возвращать банку кредит – это возьмет на себя страховая компания.

Как раз для снижения риска потери права собственности на заложенную недвижимость по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ипотечную сделку можно заключить только с собственником жилья – продавцом не может быть лицо, действующее по доверенности от собственника.

САМЫЙ распространенный риск для ипотечного заемщика касается тех, кто берет кредит, чтобы оплатить право собственности на строящееся жилье, будь то квартира или дом. Затягивание сроков строительства вплоть до его полной остановки на неопределенный срок для российских застройщиков по-прежнему дело обычное. Но что бы не происходило на стройке, заемщик обязан ежемесячно платить по кредиту, даже если он уже потерял надежду справить новоселье. Чтобы снизить такой риск до минимума, новостройку в ипотеку нужно приобретать только в том случае, если договор долевого участия в строительстве заключается в соответствии с федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот закон регулирует права и обязанности сторон по договору долевого участия в строительстве, в том числе, гарантирует дольщику соблюдение сроков и качества выполняемых работ, зафиксированных в договоре, и выплату установленных законом штрафов и неустоек за нарушение условий договора. Конечно, даже это не дает вам полной гарантии, что со строительством не будет проблем. Но, по крайней мере, договор долевого участия, заключенный в соответствии с федеральным законом № 214-ФЗ, позволит вам взыскать с застройщика неустойку в случае затягивания сроков строительства и компенсировать себе хотя бы часть расходов на погашение кредита.

ОТДЕЛЬНЫЙ риск, типичный для ипотечного заемщика, связан с опасениями, что цены на недвижимость упадут настолько, что купленное в кредит жилье больше не может служить полноценным залогом по кредиту. Залог по определению служит гарантией погашения долга заемщика перед кредитором, если придется погашать этот долг за счет реализации заложенной недвижимости. Поэтому стоимость залога должна соответствовать задолженности по кредиту. Если же стоимость залога будет существенно меньше задолженности по кредиту, банк может потребовать либо дополнительного обеспечения по кредиту в виде поручительства или залога другого имущества.

Этому риску наиболее подвержены заемщики, у которых первоначальный взнос по ипотеке составляет менее 10 процентов от стоимости жилья. Особенно велик риск для тех, кто взял кредит с нулевым первоначальным взносом. Даже разница в 10 процентов между суммой кредита и стоимостью приобретаемой недвижимости в значительной мере снижает риск, связанный с колебанием цен на жилье.

РИСК оказаться неплатежеспособным актуален для каждого ипотечного заемщика. Об этом риске необходимо подумать заранее и четко уяснить свои права и обязанности по отношению к банку. Для этого нужно на самом старте, перед подписанием кредитного договора, тщательно изучить его условия и четко представлять себе, на что банк будет иметь право в случае какого-либо форс-мажора.

Причин, по которым снижается платежеспособность заемщика, великое множество. Среди них попадаются даже приятные. Скажем, в семье заемщика родилась двойня. Счастье? Безусловно. Но дети – удовольствие дорогое. Если в семье появился первый ребенок, молодые родители могут не рассчитать, как много денег будет уходить на него из семейного бюджета. К тому же, будущие мамы склонны переоценивать свои возможности относительно того, сколько им удастся зарабатывать с младенцем на руках. В результате семейный бюджет начнет трещать по всем швам.

Еще может заболеть кто-то из близких, вас могут обокрасть подчистую, или вы поломаете на работе дорогой прибор, а, может, во время корпоративной вечеринки совершенно случайно прожжете сигаретой соболиную шубу жены главного акционера. Наконец, самое банальное – вы потеряли работу и не смогли быстро найти адекватную замену. Или нашли, но ждете, когда для вас освободится хорошее место.

Как бы там ни было, результат один – вы временно попали в затруднительное финансовое положение. Соответственно, не можете какое-то время вносить платежи по ипотечному кредиту. Как быть в такой ситуации?

Надо заметить, что можно застраховаться даже и на такой случай. Страховка риска потери доходов уже перестала быть экзотикой – ее предлагают многие компании. К сожалению, застраховаться от любых неприятностей невозможно. Как минимум, потому что тогда придется работать исключительно на оплату страховок – на погашение кредита денег уже не останется.

Причиной неплатежеспособности может стать не-ожиданное увеличение ежемесячного платежа по кредиту. Это может произойти, если кредит взят в одной валюте, а доходы заемщик получает в другой валюте. Как все могли наблюдать в кризис, разница курсов может стать настолько большой, что размер ежемесячного платежа для заемщика станет тяжким бременем. Поэтому эксперты хором советуют не рисковать подобным образом, настаивая, что кредит надо брать в той валюте, в которой вы получаете основной доход, какими бы привлекательными не казались вам ставки по кредиту в другой валюте. Только тогда расходы по кредиту будут для вас понятными и предсказуемыми.

Другой причиной резкого повышения ежемесячного взноса может стать так называемая плавающая ставка. Ее величина может колебаться вверх-вниз в соответствии с экономической конъюнктурой. В кризисные периоды ставки идут вверх, и этот рост тоже может вылиться в увеличение расходов, непосильное для заемщика.

Можно полностью оградить себя от риска, связанного с плавающей ставкой, попросту не связываясь с подробными кредитными изысками. Берите кредит по фиксированной ставке и не тратьте свои нервы, переживая, а ну как у меня ставка по кредиту вырастет?

В то же время, плавающая ставка позволяет изрядно сэкономить на кредите, и тяга к выгоде может пересилить страх потерь. Тогда стоит поискать банк, в котором для плавающей ставки установлен предел роста, тогда, по крайней мере, вы сможете просчитать свой риск и подготовиться к возможному повышению платежей.

О ЗАТРУДНЕНИЯХ с погашением кредита в первую очередь надо рассказать в банке. Попытка сделать вид, что «вас тут нет», и кредита у вас никакого нет, будет иметь самые плохие последствия. Когда речь идет об ипотечном кредите, в банках отнюдь не склонны к снисходительности. Два-три месяца просрочки платежей – и заемщика, игнорирующего банковские призывы поговорить о его проблемах, заносят в «черный список». Три просрочки платежей в течение одного года, как правило, являются основанием для расторжения кредитного договора со всеми вытекающими неприятностями – требованием немедленно погасить долг по кредиту, обращением в суд с исками о принудительном взыскании долга и обращения взыскания на заложенную недвижимость. Дальше либо ее продадут с торгов, либо она перейдет в собственность банка.

Хорошо, если вам удастся представить веские доказательства того, что просрочка была допущена по причинам, от вас не зависящим, – скажем, вы пролежали три месяца с приступом желтой лихорадки в африканской саванне, куда отправились поохотиться на антилоп. Но, коли вы не сможете пообещать, что в ближайшее время погасите просрочку со всеми пенями и штрафами, банк не будет церемониться и потребует погасить кредит сей момент.

Напротив, к тем заемщикам, которые попали в трудную ситуацию, но не прячут голову в песок, кредитор относится лояльно. Если вы больше не можете гасить кредит – идите в банк и попытайтесь совместно решить проблему. Можно попросить об отсрочке или рассрочке платежей, провести реструктуризацию кредита, уменьшив размер ежемесячного платежа за счет растягивания срока погашения.

Допустим, вы не прятались, а честно пришли в банк и признались, что у вас возникли серьезные затруднения с погашением кредита. Конечно, это еще не гарантия того, что вам позволят отсрочить выплату кредита на желаемый вам срок. Во-первых, не все банки это практикуют, а во-вторых, в банке, оценив масштаб ваших затруднений, могут решить, что восстановление платежеспособности в сложившейся ситуации вызывает большие сомнения. И тогда все равно пойдет речь о реализации залога. Но даже в этом, наихудшем варианте развития событий, честный заемщик будет в более выигрышной ситуации. Вместо обращения в суд банк, скорее всего, предложит собственнику жилья продать его из-под залога. Для него это будет намного выгоднее, чем дожидаться, когда жилье продадут по решению суда.

Ипотека – не тот случай, чтобы играть в жмурки. И чтобы сделать ее максимально безопасной и комфортной, надо вступать в эту реку с открытыми глазами и четким пониманием всех возможных поворотов судьбы. Поэтому универсальный способ снизить большинство рисков, возникающих у заемщика, – это иметь финансовую «подушку», которой хватит на платежи по кредиту в течение полугода.

Из книги Внятное руководство для обычного человека, где, как и на что взять деньги автора Арт Ян Александрович

Дом взаймы. Как приобрести жилье с помощью ипотеки? Уже пятнадцать лет, с небольшим «перерывом» на мировой финансовый кризис, на российском рынке жилья цены растут гораздо быстрее роста зарплат и доходов. Ипотека - залог недвижимого имущества для получения ссуды -

Из книги Организация бизнеса: грамотное построение своего дела автора Рыбаков Сергей Анатольевич

3.3 Особенности ипотеки Ипотека, как инструмент развития производства, прочно вошла в жизнь бизнеса. Возможность получить заем для обновления оборудования, покупки дополнительных помещений, исследования новых отраслей при залоге недвижимости манит предпринимателя.

Из книги Финансовое цунами автора Энгдаль Уильям Фредерик

Кризис субстандартной ипотеки - лишь верхушка айсберга Пока внимание было обращено на относительно скромный кризис субстандартной ипотеки как центральной точки текущего финансового и кредитного кризиса, сотрясающего англосаксонский банковский мир, в поле зрения

Из книги Все об ипотеке автора Афонина Алла Владимировна

1. Понятие ипотеки и ее формы на российском рынке недвижимости. Правовая основа ипотечного

Из книги Все об ипотеке автора Афонина Алла Владимировна

1.1. Понятие ипотеки, ее предмет и формы Термин «ипотека» используют в следующих случаях:1) когда говорят о залоге недвижимого имущества, находящегося в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений) с целью получения ипотечного

Из книги Все об ипотеке автора Афонина Алла Владимировна

1.3. Договор ипотеки, права и обязанности граждан и банков в ипотечном кредитовании В договоре ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны:1) предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации

Из книги Все об ипотеке автора Афонина Алла Владимировна

5.5. Государственная регистрация договора ипотеки Как мы уже говорили, договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Выплачивать деньги продавцу до момента получения на руки документов, подтверждающих ваше право на квартиру, не

Из книги Все об ипотеке автора Афонина Алла Владимировна

«За» и «против» ипотеки Обобщим и повторим самое важное из того, что стало понятно о таком популярном в настоящее время понятии, как «ипотека». Говорить о ней, обсуждать ее достоинства и недостатки стало модным. Банки наперебой придумывают и предлагаю все более новые и

Из книги Покупка дома и участка автора Шевчук Денис

4.1.1. Развитие ипотеки в России

автора Арт Ян Александрович

Расходы заемщика при оформлении ипотеки ВОКРУГ ипотеки в России до сих пор кипят страсти. Одни утверждают, что ипотечное кредитование – это магистральный путь решения жилищной проблемы для многих россиян. Другие напоминают об огромных переплатах, которые за

Из книги Ипотека. Руководство к действию. Берем и живем! автора Арт Ян Александрович

Как можно сэкономить при оформлении ипотеки ЖИТЬ в долг не слишком приятно. Но когда потребности растут быстрее возможностей, выбора не остается. Например, если вам не хватает собственных средств, чтобы купить квартиру, которую вы хотите. Во всем мире в таком случае

автора Зубова Елена Евгеньевна

Регистрация ипотеки Факт передачи квартиры в залог (в ипотеку) необходимо зарегистрировать в государственном органе – Росрегистре. Существует два вида регистрации ипотеки – в силу закона и на основании договора.Если из договора купли-продажи квартиры следует, что она

Из книги Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста автора Зубова Елена Евгеньевна

Страхование для ипотеки Еще один вид страхования связан с получением ипотечного кредита. Хотя некоторые положения страхования не установлены законодательно, банки требуют обязательного комплексного страхования, чтобы уменьшить собственные риски по предоставлению

Из книги Справочник риэлтора автора Батяев Андрей Андреевич

автора Хансен Марк Виктор

Держатель ипотеки как партнер «Безналичный» прием № 8: Богатейте за счет скидокКогда вы рассматриваете варианты покупки недвижимости, необходимо учитывать два важнейших вопроса: какой долг висит на этой недвижимости и кто заимодавец? В большинстве случаев держателями

Из книги Миллионер за минуту. Прямой путь к богатству автора Хансен Марк Виктор

Держатель ипотеки как партнер «Безналичный» прием № 9: Распродавайте скрытые активыОпытные покупатели умеют находить различные вспомогательные активы, привязанные к недвижимости, которые можно продать, чтобы собрать средства для покупки самой недвижимости. Вариантов

Как это ни удивительно, но ипотека в России считается делом достаточно рискованным. Причем как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин. В первую очередь к ним можно отнести несовершенство нашего законодательства, требующего серьезного совершенствования в некоторых юридических аспектах.

Накладывает свой отпечаток и экономическая нестабильность, тянущая за собой "плавающие" банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех возможных рисков в этой области, конечно, не освободит ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, зато поможет более точно оценить собственные возможности. И, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться.

Риск изменения процентных ставок

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.

Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется "плавающая" процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Рыночный риск

Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса

Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа

Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т. е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25-45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50-85% и т.д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности

Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности

Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения кредита

Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Страховка наиболее вероятных рисков

На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.

Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год.

Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.

Риски подразделяются на систематические и несистематические. Систематические риски не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Несистематические риски - это риски, свойственные конкретной местной экономике. Большинство ипотечных рисков относятся к систематическим рискам.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие - пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияющими друг на друга.

Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками, требующий принятия особых мер по управлению рисками и заключающийся, прежде всего в долгосрочном характере кредита, обеспечении возвратности кредитных средств, способе погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.

Наиболее характерными рисками, присущими данным кредитным операциям являются следующие:

  • 1. кредитный риск;
  • 2. риск процентных ставок;
  • 3. риск ликвидности;
  • 4. рыночный риск;
  • 5. риск изменения валютного курса;
  • 6. риск досрочного погашения кредита;
  • 7. риск утраты или снижения дохода;
  • 8. имущественные риски.

Схематично эти виды рисков изображены на рис. 1 приложения 3.

Кредитный риск - это риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредиту, риск неплатежа.

В качестве системных причин, влияющих на степень кредитного риска, следует отметить:

Уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения;

Социально-экономическая стабильность в стране, уровень развития жилищного рынка, наличие платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.

Вопросы кредитного риска решаются комплексно, это государственная политика, политика кредитных учреждений области первичного взноса. И здесь большая роль принадлежит правильному выбору кредитных технологий и инструментов как составная часть андеррайтинга или банковской политики.

Существует целый ряд показателей, определяющих важность (и доступность) кредита. В качестве дополнительной гарантии кредита (к залогу и страхованию) ввиду больших рисков ипотечного кредитования предполагается крупный первичный взнос заемщика в качестве частичной оплаты недвижимости продавцу. Повышение рыночного кредита над суммой кредита и определяет степень защищенности на всех стадиях кредитования. Это является важнейшим фактором повышения ликвидности предмета обеспечения, отягощенного залогом. Чем больше взнос или выплаченная часть кредита, тем легче продать этот кредит. Следовательно, риск уменьшается в прямом соответствии с выплатами как по первичному взносу (чем больше взнос, тем меньше риск), так и с выплатами по основной части кредитного долга.

Таким образом, выдаваемый кредит всегда меньше стоимости недвижимости на сумму взноса, и максимальная сумма кредита обычно определяется исходя из этих показателей.

Доходы заемщика также напрямую ограничивают максимальную сумму кредита. В то же время процент по кредиту влияет на сумму кредита, но уже косвенным путем, через максимальную сумму кредитного долга или максимальные выплаты по оплате за кредит, входящие в общую сумму и составляющие обычно его большую часть.

В случае рискованных кредитов доля ипотечного обязательства должна быть обязательно меньше стоимости недвижимости на 30 % и выше, с предоставлением также дополнительных гарантий.

Существенным условием ипотечного договора помимо ставки, срока и размера кредита (основные параметры кредита) является сам предмет залога, его стоимость и цена (а также оценка соответствия стоимости цене).

Цена и стоимость недвижимости играют важную роль в части возникновения и снятия рисков, так как все стандартные показатели кредита (размер, срок, ставка) самым непосредственным образом будут зависеть от предмета ипотеки (залога)

Таким образом, практически самую большую роль играет оценка стоимости недвижимости. Во-первых, от нее непосредственно зависят все стандартные показатели кредита. Завышение или занижение стоимости недвижимости приводит к завышению или занижению суммы кредита, его первоначального взноса, а также платы за кредит (которая в сумме обычно больше одной стоимости недвижимости). Все это влияет на общую доступность кредита. Во-вторых, правильная оценка стоимости кредита - это надежность кредита для всех участников рынка: государства, кредиторов, инвесторов. Реальная стоимость недвижимости необходима при сделках купли-продажи, при кредитовании под залог имущества, при страховании, при наступлении страховых случаев и определении ущерба, при налогообложении.

В мировой практике существует еще один важный показатель надежности и доступности ипотечного кредита, который выражает отношение стоимости недвижимости к годовому доходу семьи. В странах сбалансированной рыночной экономики это показатель в пределах 3-4, а в высокоразвитых странах 2-3,5. В целом считается, что рынок жилья и ипотечного кредита могут нормально функционировать, если это отношение не превышает 4,5.

Коэффициент, характеризующий отношение стоимости жилья к совокупному семейному годовому доходу в России, астрономически высок из-за искаженной стоимости жилья, достаточно сильно приближенной к западным ценам и в ряде случаев превышающей их, и крайне низких доходов граждан. В настоящее время данный показатель не может выдержать критики, так как он более чем в десять раз выше средних рыночных показателей. Более точно этот показатель рассчитывается исходя из средней стоимости приобретаемой недвижимости, которая варьирует в пределах 1:10.

Управление кредитным риском со стороны банка определяет необходимость проведения постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, как по его структуре кредитов, так и с точки зрения мониторинга за отдельными группами кредитов.

Контроль и регулирование кредитного портфеля включают в себя:

  • 1) контроль за качеством предоставляемых кредитов;
  • 2) распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;
  • 3) создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;
  • 4) своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;
  • 5) разработка программ по возврату кредитов.

Риск процентной ставки. Банковская прибыль (доход кредитора) формируется, в основном, за счет разницы в процентах по выданным кредитам и привлекаемым источникам (по депозитам, банковским займам, выпускаемым ценным бумагам и др.). Риск процентной ставки - это риск недополучения банками прибыли в будущем в результате изменения процентных ставок (по самым разным причинам, в частности, в связи с экономической или иной ситуацией, выбором неэффективной банковской политики, выбором неправильных инвестиционных инструментов и технологий и т.д.), т.е. когда процентная ставка, по которой выдан кредит заемщику, оказывается меньше, чем процентная ставка по привлекаемым банкам в настоящее время или в будущем средствам. Сбалансированность банковских активов и пассивов, как по ставкам, так и по времени является основной сложностью в долгосрочном кредитовании, в частности, в связи со свободным режимом изъятия средств (или предупредительным, в зависимости от технологии сбережения) по депозитам, а также непредсказуемостью рыночных ставок и другим причинам.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования новых кредитных инструментов. Так, Сбербанк перешел к выдаче ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, привязанной к уровню учетной ставки Центрального банка; Мосбизнесбанк апробировал инструмент с регулируемой отсрочкой платежа (ИРОП), в которой в качестве индекса суммы основного долга использует процентную ставку межбанковских кредитов для определения стоимости фондов; а некоторые банки пытались использовать инструмент, при котором индексирование суммы основного долга осуществляется исходя из официально устанавливаемого уровня минимальной заработной платы.

Особое распространение получили кредиты с привязкой к доллару США, когда формально все условия кредита определяются на основе кредита в валюте США с фиксированной процентной ставкой, однако заемщик производит регулярные платежи в рублях по текущему обменному курсу. В Москве коммерческие банки в основном используют именно этот финансовый инструмент («Альфа-банк», «Менатеп», «Диамант», «СБС-АГРО, банк «Нефтяной» и др.)

Вводя различные индексы, банки стараются сбалансировать изменение стоимости банковских фондов с изменением процентных ставок по выданным кредитам. С другой стороны, в условиях отсутствия официально публикуемых показателей рыночных кредитных ставок банки пытаются заменить понятными для населения показателями. Однако это не позволяет полностью избежать риска процентной ставки, так как изменения обменного курса доллара США, а тем более дискретные политические решения об изменении уровня минимальной заработной платы не совпадают с изменением рыночной ставки процента.

Наиболее эффективным типом кредитов, снижающим риск процентных ставок, являются кредиты с переменной процентной ставкой, отражающие изменения рыночной процентной ставки.

Риск ликвидности. Данный риск возникает при недостатке ликвидных ресурсов у банка и при наступлении сроков платежей по своим обязательствам, который возникает в силу несбалансированности его активов и пассивов.

В процессе долгосрочного ипотечного кредитования обостряется проблема обеспечения ликвидности баланса банка. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. В этих условиях велика вероятность возникновения ситуации неплатежеспособности в результате невозможности банка полностью покрыть срочные обязательства по пассивным операциям, поскольку отвлечение средств в долгосрочные кредиты не компенсируется привлечением долгосрочных пассивов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средствах. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Финансовые учреждения в развитых странах используют целый комплекс источников для мобилизации мобильных средств. Эти источники включают: продажу активов, портфель ликвидности, депозиты, заем средств под залог и без залога, резервные кредитные линии и получение права занимать средства в Центральном банке. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Требования ликвидности изменяются от страны к стране и в зависимости от типа кредитного учреждения, но обычно колеблются в пределах 5-15% стоимости активов. Такие требования часто не формализованы (т.е. определяются конкретными условиями) и зависят от риска процентной ставки (например, кредитному институту может быть рекомендовано увеличить ликвидность, если объемы краткосрочных депозитов значительно превышает объем краткосрочных активов).

В отношении России, помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство может финансировать покупку или кредитование, в том числе путем выпуска облигаций.

Рыночный риск. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это сказывается негативным образом, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.

Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал.

Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке. Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски , т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска состоит в том, что если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.



Сероштан М. С.,
докторант кафедры
«Бухгалтерский учет и налогообложение»,
ФГОУ ВПО «Госуниверситет - УНПК»

Ипотечное кредитование является значительным элементом развития экономической и социальной сферы страны. Его роль становится все более заметной в экономике с каждым годом.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю.

История ипотеки в России началась при императрице Елизавете Петровне в XVIII в. В конце XIX в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Главным по ипотеке в начале XIX в. считался

Московский народный банк, но, в результате октябрьских событий ипотечных банков не стало.

Фактически до 1995 г. в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Ипотечных программ было недостаточно, а процентные ставки составляли 14–15% годовых. Сегодня ипотека в России и СНГ - это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья.

При этом с ипотечным кредитованием связано большое количество различных рисков как для кредиторов, так и для заемщиков. На это имеется целый ряд взаимосвязанных причин. В первую очередь, к ним можно отнести несовершенство российского законодательства, требующего серьезных корректив в некоторых юридических аспектах, связанных с ипотечным кредитованием .

Также к факторам, повышающим риски ипотечного кредитования, относится экономическая нестабильность, вызывающая «плавающие» банковские процентные ставки и непредсказуемые скачки курса рубля. Знание всех потенциальных рисков в этой области не освобождает ни заемщика, ни кредитора от возможных последствий, однако дает возможность более точно оценить собственный потенциал и, что самое главное, заранее от них по максимуму застраховаться .

На рис. 1 представлены риски, оказывающие наибольшее влияние на процессы ипотечного кредитования в России и, соответственно, требующие наиболее пристального внимания и изучения.

Рассмотрим каждый из них более подробно.

Изменение рыночной процентной ставки . Обычно представляет собой последствие изменения уровня инфляции. Для кредитора этот риск заключается в уменьшении сумм прибыли, получаемой в результате осуществления операций по ипотечному кредитованию (денежные потоки, предусмотренные по договору об ипотечном кредитовании, из-за увеличения темпов инфляции оказываются ниже, чем ожидаемые) и несбалансированности активов и пассивов. Помимо этого, в случае снижения рыночной процентной ставки значительно увеличивается вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (что производится заемщиком для снижения процентной ставки по ипотечному кредиту).

В традиционных случаях ипотечного кредита процентная ставка постоянна в течение всего срока кредитования. Это позволяет равномерно распределять суммы обязательств заемщика по возврату кредита. Однако это возможно и оптимально при незначительном проценте инфляции. В случае резкого увеличения уровня инфляции при ипотечном кредитовании с фиксированной ставкой процента банк может оказаться в положении, когда у него возникнет недостаток средств на покрытие затрат по выдаче ипотечного кредита.

Для решения этой проблемы банки применяют альтернативу выдачи ипотечного кредита с фиксированной ставкой - выдают кредиты с переменной ставкой процента. Чаще всего банки применяют «плавающую» ставку процента, которая рассчитывается на базе процентной ставки LIBOR (процентная ставка Международной биржи Лондона).

Здесь также возникает проблема: «плавающие» ставки процента не всегда корректно отражают темпы инфляции, так как их расчет на практике достаточно сложен. Для решения данного вопроса и в целях увеличения спроса на ипотечные кредиты ставки процента по ним устанавливаются в размере несколько меньшем, чем по ипотеке с фиксированной ставкой процента. При этом также устанавливается максимальный размер роста процентной ставки по ипотечному кредиту на весь его срок.

Рыночный риск появляется при значительном и резком уменьшении стоимости жилья. Заемщик в данном случае оказывается в невыгодном положении, так как он приобретает по ипотеке квартиру высокой стоимости с расчетом, что ее цена хотя бы не уменьшится в будущем, в период, пока заемщик возвращает кредит. Если это не выполняется, переплата за ипотечный кредит будет высока для заемщика.

Кредитор при резком уменьшении стоимости жилья также оказывается в неудобной ситуации, потому что он не в состоянии компенсировать свои расходы на выдачу ипотечного кредита из суммы этого кредита в случае, если заемщик не может вернуть заем.

Риск изменения валютного курса . Эти риски в большей степени воздействуют на заемщиков. Это происходит в результате того, что значительная часть ипотечных кредитов размещается на кредитном рынке в валюте - долларах или евро. Соответственно, расчет обязательств по ипотеке рассчитывается в валютном эквиваленте, а прибыль заемщика чаще всего определяется в рублевом эквиваленте.

Уменьшить свои риски от резких и значительных изменений курса валют сложно, но возможно с помощью специальных брокерских фирмы .

Риск неплатежа , или, как его еще называют, кредитный риск, представляет собой риск уплаты долгов по ипотеке не вовремя или полного невозврата ипотечного кредита. Этому риску подвергается кредитор (неполучение ожидаемых и прогнозируемых им денежных доходов в результате неплатежеспособности заемщика).

Для снижения риска неплатежа требуется работа специально занимающихся изучением платежеспособности потенциального заемщика квалифицированных специалистов служб кредитной организации - андеррайтеров.

При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора.

Также для уменьшения данного риска используются различные ограничения. Примером может служить расчет отношения месячной суммы платежа заемщика к ежемесячной сумме дохода, приходящегося на каждого члена семьи, которое должно находиться в пределах 25–45%. Еще одним примером является расчет отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога, которое должно быть в пределах 50–85%, и т. д.

Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не на 100%. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности . Он появляется в случае, когда банк не в состоянии заплатить по ипотеке своим кредиторам, что возможно при несбалансированных суммах активов и пассивов у банка на момент возврата обязательств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.

Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности , напротив, относится только к заемщику.

В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации.

Риск досрочного погашения кредита . Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.

Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.

Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски . Помимо рисков кредитора и заемщика, есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.

Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Страховка наиболее вероятных рисков . На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска: жизнь и здоровье заемщика; риск утраты или повреждения объекта залога; риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование) .

Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита.

Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Как правило, суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет - 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет - 3,44% страховой суммы в год .

Таким образом, можно говорить о явных достоинствах ипотечного кредитования. Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т. д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производство, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, - все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Литература
1. Славянский А. В. Принципы организации системы управления риском кредитования юридических лиц в коммерческом банке // Финансовый менеджмент. - № 1. – 2011.
2. Коробчанская Е. А . Ипотечное кредитование в посткризисный период: как не допустить старых ошибок? // Банковский ритейл. - № 1. - 2011.

Также по этой теме.