🏢👨👩👧👨👭💣👎👭💰👍👨👩👧🏢✔
Когда-то давно мать и сын приватизировали квартиру. У каждого было по половине. Что-то пошло не так, и мать продала свою долю постороннему человеку. А этот посторонний человек взял и подарил по ⅙ квартиры двум женщинам. Они в квартире не жили, но долями владели. Так можно.
Семья сына захотела выкупить треть квартиры у чужих людей, но не вышло. Не договорились по цене. И тогда семья решила заставить их продать свои доли через суд. Причем за ту цену, которую семья же и назначила, а не за ту, на которую согласились бы женщины.
Рассказываем, чем всё закончилось. Мы сами в шоке.
На каком основании семья вообще пошла в суд?
Семья из трех человек попросила суд признать доли двух собственниц незначительными. И на этом основании захотела, чтобы суд обязал этих собственниц продать свои доли по рыночной цене. Семья выплачивает двум женщинам деньги, и те больше не имеют прав на квартиру.
Семья сказала так. Нас трое, и в квартире три комнаты. Где жить еще троим собственникам? Негде.
У семьи нет другого жилья. А у женщин есть. В этой квартире они не живут, никогда не въезжали и даже не регистрировались. Выделить им отдельные комнаты в квартире не позволяет площадь. Скорее всего, квартира им не нужна.
Значит, есть основания признать их доли незначительными и заставить взять деньги вместо недвижимости. В иске так и написали.
Квартира площадью 175 квадратных метров. Собственники - брат и сестра. У сестры 11/12, у брата 1/12. Жить вместе не получается: брат дебоширит, продавать свою долю не хочет и выселяться не собирается.
Сначала суд выделил ему комнату и разрешил пользоваться всеми общими помещениями. Но сестра добилась своего. Верховный суд посчитал, что есть все основания принудительно лишить брата права собственности по той же статье 252 ГК . Сестре достанется вся квартира, брату - немножко денег.
А ведь это не чужие люди, а близкие родственники. И брат жил в квартире, а не просто владел долей. Более того, он в судах боролся за проживание. Ему принадлежали почти 15 квадратных метров - даже больше, чем учетная норма жилья в регионе. И другого жилья у брата не было. Ничего не помогло.
У меня есть доля в квартире. Я не собираюсь ее продавать. Как подстраховаться?
Долю не заставят продать, если не будет трех условий, которые прописаны в п. 4 ст. 252 ГК . Сделайте так, чтобы суд их не нашел.
Универсальных рецептов нет. Всё зависит от конкретной жизненной ситуации. Возьмите на заметку эти истории и учтите аргументы судов.
Если пахнет жареным, договаривайтесь о цене без суда. Так может быть выгоднее.
Доля в моей квартире принадлежит постороннему человеку. Можно заставить его продать мне долю через суд?
Попробовать можно, но не факт, что получится. Если решите заняться, найдите хорошего юриста и тщательно подготовьтесь. На это может уйти несколько месяцев.
Сейчас вы как минимум знаете, что в законе есть такие нормы и они работают. Кто-то не остановился, дошел до Верховного суда и получил, что хотел. Может быть, и у вас выйдет.
Признание доли незначительной - эту информацию мы публикуем по многочисленным просьбам трудящихся! В народе определенно бытует мнение, что это возможно, и, более того, очень выгодно. Мы попытаемся полностью осветить эту тему. План такой:
Нормативно-правовая база;
Процедура;
1. Нормативно-правовая база.
Условно, этот раздел можно разделить на два: Законодательная база и Судебная практика;
Законодательная база - это, прежде всего ст.252 ГК РФ, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли. Приводим ее полностью, но нас интересует только п.4 этой нормы права.
1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Однако следует заметить, что в данном вопросе судебная практика имеет главенствующую роль. Это подтверждается тем, что массовых случаев признания малозначительности и последующего выкупа долей, в судебной практике пока не было. Первый, известный на Федеральном уровне, случай принудительной выплаты компенсации за малозначительную долю произошел весной 2012 года. Однако случай этот имеет достаточно серьезные правовые оговорки, так что массовое применение такой аналогии представляется нам весьма затруднительным делом.
Само Определение Верховного суда по данному делу опубликовано в разделе НОВОСТИ.
2. Процедура.
Процесс это будет, само собой судебный и гражданский, кроме того, очень долгий и малоперспективный. Для начала, нужно подать исковое заявление в районный суд, по месту нахождения недвижимого имущества. Предметом иска будет признание права, основанием ст.252 ГК РФ. Подходящий текст искового заявления мы скоро опубликуем в разделе СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА.
3. Необходимые условия для выигрыша дела.
Исходя из определения Верховного суда РФ, который особенно подчеркнул тот факт, что разрешая право выкупа малозначительной доли по суду, законодатель исходил только из исключительности таких ситуаций, такое решение суд может вынести не всегда, а лишь при наличии конкретных обстоятельств. Тщательно проанализировав судебный прецедент, мы, вкратце, для Вас эти обстоятельства излагаем.
И так, суд примет решение в Вашу пользу, если:
Выделить изолированную комнату Содольщику, при его размере доли, невозможно.
Выделить часть общего имущества Содольщику, соразмерно его доле, невозможно.
Содольщик никогда в спорную квартиру не вселялся.
Остальные Содольщики - ему посторонние люди.
Заключая договор, Содольщик знал о сложившейся ситуации вокруг квартиры.
Бывший Содольщик этой квартирой не пользовался.
Содольщик, до предъявления ему иска о выкупе доли, в квартиру не просился и нигде не оспаривал эту ситуацию.
Таким образом, очевидно, что практически воспользоваться судебным решением по аналогии, невероятно трудно. Например, Содольщик успел подать иск о вселении, до подачи к нему иска о признании доли малозначительной, вот уже пункт № 7 вылетает из списка. Или, например, бывший Содольщик квартирой какое то время пользовался, вот уже минус пункт № 6. Или, к примеру, Содольщик на суде не признается, что знал про ситуацию с квартирой, тогда минус пункт № 5. У близкого родственника незначительную долю выкупить также не получится, пункт № 4 на этот случай есть. Не говоря о том, если есть возможность выделить изолированную комнату соразмерно части доли (сразу отпадают 1/2 в двушке, 1/3 в трешке, 1/4 в четырехкомнатном жилье), то отваливается самый важный пункт № 1.
Из всего перечисленного усматривается, что под карающий меч закона попадает совершенно ничтожная часть мелких долей в праве общей долевой собственности. От такого судебного прецента толка нет совершенно. Границы, в которые Верховный суд предложил попасть гражданам, чтобы выкупить небольшие доли квартир, совершенно узкие и, по нашему мнению, весьма хлипковатые. Их может поломать не то, что мало-мальски грамотный адвокат, а даже и сам ответчик-Содольщик, даже не прибегая к услугам специалистов, а просто начитавшись наших советов.
Да и все это откровенная туфта по сравнению с нижеследующим.
4. Выгода.
А из-за чего, собственно говоря, весь этот сыр-бор? Давайте-ка возьмем в руки калькулятор и пошевелим мозгами.
Для тех, кто сразу не полез в раздел НОВОСТИ, чтобы прочесть определение Верховного суда, докладываем, что суд поступил довольно справедливо в другом отношении. Так, при определении суммы выкупа малозначительной доли, судом была принята во внимание рыночная стоимость всего жилого помещения, определенная оценочной экспертизой, а не рыночная стоимость самой доли (согласитесь, что это существенная разница). Вот это и есть основная суть определения!!!
Рассмотрим пример.
4-х комнатная квартира площадью 80 кв.м в спальнике в Москве стоит, условно говоря, 8 млн.руб., стало быть суд присудит выкупить:
1/4 выкупить по малозначительности уже нельзя, т.к. можно комнату выделить изолированную. Если комнаты смежные, тогда за 2 млн. руб. выкупай пожалуйста))))
1/5 долю от нее за 1,6 млн.руб. забирай смело)))
1/6 долю от нее за 1/3 млн. руб. выкупай не греши)))
1/8 долю от нее за 1 млн.руб приобретай в собственность)))
Такой расклад только лишь на руку владельцу незначительной доли, ведь с рынка он ее за такие деньги в жизни не продаст. К примеру, 1/4 в 4-х комнатной квартире со смежными комнатами, еще можно реально двинуть по ситуации, за 800 тыс.руб., а все что меньше только за 100-200 тыс. руб. под прописку. Так что, есть прямая выгода для мелочевки отдаться, так сказать, в руки правосудия!
Еще пример.
1-комнатная квартира в спальном районе в Москве стоит в среднем 5 млн. руб. Значит суд предложит выкупить 1/3 за 2 млн. руб., 1/4 за 1,25 млн. руб., 1/5 за 1 млн.руб., 1/10 за 500 тыс.руб. и т.д. Хотя, на самом деле, Содольщики, за такие деньги, свои доли с рынка продать не смогут.
А теперь прикиньте, сколько стоит квартира в ЦАО и сколько нужно выплатить соразмерно доле. Если квартира тянет на 20-30 млн.руб., тогда как? За 1/10 придется добровольно заплатить 2-3 млн.руб. соответственно. Не кисло! Однако, для центра Москвы, это, все же, будет дешевле, чем связываться с квартирными рейдерами. Те еще больше отхватят.
Однако, основная масса населения Столицы живет не в центре, а в округах, где цена квадратного метра значительно дешевле. Из простых подсчетов становится очевидно, что под принудительный выкуп в квартирах среднего и дешевого сегмента жилья, имеет смысл подводить только совершенно микроскопические доли, типа 1/30 и меньше, которые изначально с рынка продаются под прописку.
Отсюда вывод: хотели как лучше, а получилось как всегда!
Теперь, зная о правилах судебного выкупа, те из Содольщиков, кто еще реально думал выкупить мелкие доли за бесценок, будут еще крепче душить своих собратьев по несчастью, так как знают, что мелкую долю выгоднее выкупить с рынка, практически задаром, а не платить через суд реальные деньги от рыночной стоимости всей квартиры пропорционально выкупаемой доле.
Фото с сайта pokeroff.ru
Случается, что собственниками одной квартиры оказываются чужие друг другу люди - небольшая часть помещения может перейти к постороннему человеку в дар или по завещанию. Обычно владелец меньшей части квартиры не против ее продать, особенно если сам в ней не живёт - но по завышенной цене. А есть ли шанс обязать несговорчивого совладельца продать свою долю по рыночной стоимости? Такая возможность существует, и о ней в очередной раз напомнил Верховный суд. ВС объяснил, при каких именно условиях владелец большей части жилого помещения может принудительно выкупить у других собственников принадлежащую им незначительную долю в квартире.
Квартиру делили в суде
Если собственникам надо поделить доли в квартире, у них есть два способа: договориться и заключить соглашение о разделе общего имущества или отправиться делить имущество в суд. Обе возможности предусмотрены ст. 252 ГК. Иногда выделить долю по тем или иным причинам нельзя - например, в случае, когда она слишком мала. Тогда собственник имеет право получить от других владельцев имущества денежную компенсацию - разумеется, если он на это согласен. Однако возможны и ситуации, когда собственника могут заставить взять деньги, хотя он бы предпочел сохранить за собой часть жилплощади.
Обычно так происходит, когда оформляются договоры дарения или недвижимость передается нескольким наследникам - и с одной стороны собственниками долей оказываются лица, состоящие в родственных или семейных отношениях и совместно использующие это имущество, а с другой - кто-то, кто имеет незначительную долю в общей собственности и имуществом фактически не пользуется, поясняет Оксана Ступина, юрист . Похожая ситуация сложилась и в деле супругов Крючковых*, которое дошло до Верховного суда.
Иван и Варвара Крючковы* и их несовершеннолетняя дочь жили в "трёшке" площадью 66,4 кв. м. Когда-то квартира была приватизирована поровну на Ивана Крючкова и его мать, но позже мать решила продать свою долю. В итоге семье вместе с еще одной родственницей (владелицей 1/12 доли) осталась лишь половина квартиры - фактически они занимали две изолированные комнаты. Другая же половина квартиры принадлежала купившему половину жилья Владимиру Захарченко, а также Инне Новиченковой* и Ольге Захарченко*, которым мужчина передал по трети своей доли через договор дарения.
Сразу после того, как половина квартиры оказалась у посторонних людей, Крючковы захотели оформить всю жилплощадь на себя. Новые владельцы и сами предлагали такой вариант, однако стороны не сошлись в цене. Поскольку договориться о том, как пользоваться квартирой, не вышло, семья решила действовать через суд. В иске, направленном в , они попросили признать доли Новиченковой и Захарченко в квартире незначительными (каждая из них владела 1/6 квартиры), прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей, а также признать за несовершеннолетней дочерью истцов право собственности на принадлежавшие ответчикам доли.
В первой инстанции заявителям отказали. В апелляции, (дело № 33-14211/2016), напротив, решили, что требования вполне обоснованы, и удовлетворили иск. Там пришли к выводу, что доля каждой из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, которое было бы соразмерно их доле, возможности нет. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось. При этом ответчики, в отличие от истцов, в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. Этого достаточно для того, чтобы удовлетворить требования Крючковых, заключили в апелляции. Ответчики попытались оспорить решение Мосгорсуда в ВС.
Когда можно заставить собственника продать долю
Ответчики настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили и никак не пытались доказать, что стоимость должна быть другой.
Коллегия по гражданским спорам под председательством судьи поддержала апелляцию (дело № 5-КГ17-51). В определении суд напомнил п. 4 ст. 252 ГК: там разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, даже если на такой сценарий он не согласен. Для этого, помимо незначительности доли, а что такое "незначительность", по словам Александра Латыева, партнера , никто не определял, просто "все понимают, что 1/3 - это существенная доля, а 1/100 - несущественная", - должны быть одновременно соблюдены еще два условия. Во-первых, должна отсутствовать возможность реального выдела доли. А во-вторых, собственник не должен быть заинтересован в использовании общего имущества.
Нужна собственнику доля или нет, предстоит решать в каждом конкретном случае, обратила внимание коллегия. Обращать внимание надо на возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессию, наличие у него детей и прочие обстоятельства, сослался ВС на п. 36 Пленума ВС и ВАС от 1 июля 1996 г. № 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ".
Как подтвердить отсутствие интереса в использовании жилья у "лишнего" собственника?
1) Представить данные о наличии у этого лица другого недвижимого имущества (это можно подтвердить выпиской из ЕГРН), указать на то, что он никогда не использовал (не проживал) спорное имущество.
2) Заинтересованные собственники могут представить документы, подтверждающие, что они несут все расходы по содержанию спорного имущества.
3) Суд также может оценивать отношения сторон (наличие родственных и семейных связей) с целью оценки перспектив и возможности совместного использования общего имущества.
4) Возможность выделения доли в натуре оценивается исходя из общей площади спорного объекта, количества помещений (или комнат) и возможности выделения изолированного помещения, конструктивных особенностей объекта, обуславливающих возможность его перепланировки. Поэтому иск заинтересованных сособственников может быть удовлетворен, только если доля «лишнего» собственника настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение либо сама конструкция помещения не позволяет выделить долю так, чтобы собственник мог полноценно реализовывать свое право собственности.
Если суд придет к выводу, что все условия соблюдены и стороны не могут прийти к соглашению о порядке пользования общим имуществом, то иск, заявленный на основании абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ будет удовлетворен.
Оксана Ступина, юрист "Хренов и партнёры"
Изучив обстоятельства спора, ВС оставил решение Мосгорсуда без изменения.
Учитывая, что в совокупности "незначительная доля" двух сособственников составляет 1/3 квартиры или чуть больше 22 кв. метров в московской квартире, выводы судов, на первый взгляд, могут шокировать, замечает Елена Полеонова, партнер правового бюро . В деле не всё однозначно, считает она: суды пришли к выводу об обоснованности иска, оценив обстоятельства спора: то, что предоставление изолированных помещений в квартире всем участникам долевой собственности невозможно (квартира состоит из трех жилых комнат, а сособственников 7 человек), что ответчики не родственники, на жилой площади не проживают фактически, и т. д. "Но мне непонятно, по какой причине к участию в деле не привлечены ещё два собственника, владеющих соответственно долями в размере 1/6 и 1/12 - ведь решение по спору затрагивает и их права", - замечает она. Свою роль в деле сыграло и то, что истцы заняли очень активную позицию, а ответчики, напротив, даже не подкрепили аргумент о пересмотре рыночной стоимости доли доказательствами.
В статусе ответчика в подобном споре может оказаться практически любой участник долевой собственности. "На мой взгляд, спорные вопросы о пользовании квартирой, находящейся в долевой собственности, лучше решать в досудебном порядке. Это требует активного участия всех заинтересованных в разрешении ситуации собственников. Судебное решение всегда определяет сторону выигравшую и проигравшую, и судебный спор всегда - время, деньги и нервы", - говорит Елена Полеонова.
"Если ваш спор уже дошел до суда, то нужно со всей ответственностью подойти к защите своей позиции.
Для этого нужно получить и своевременно предоставить суду доказательства, подтверждающие ваши доводы и опровергающие доводы оппонента, заявить о назначении экспертиз, вызове и допросе свидетелей, истребовании доказательств (если закон не представляет вам права самостоятельно получить их).
Все это нужно потрудиться сделать при рассмотрении дела в первой инстанции. Чтобы достичь успеха, сторона в судебном процессе должна быть активна и защищаться грамотно".
Елена Полеонова, партнер правового бюро "Олевинский, Буюкян и партнеры"
* Имена и фамилии участников процесса изменены редакцией
Долевая собственность имеет массу юридических особенностей и тонкостей. Расскажем в статье, как могут лишить доли собственника квартиры и как защититься от риска отчуждения доли.
○ Что такое долевая собственность?
При долевой собственности имущество принадлежит нескольким лицам (сособственникам) и для каждого из них определяется конкретная доля в общем праве собственности на это имущество.
Пункт 2 ст. 244 ГК РФ:
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).
Доля каждого сособственника представляет собой часть субъективного права на имущество, выраженную в арифметическом значении. Размер доли определяется законодательными нормами или соглашением между сособственниками. Если никаких указаний и договоренностей нет, лица считаются владельцами равных долей.
○ Что такое отчуждение доли?
Отчуждение доли – это передача прав на нее другому лицу. Сособственник имеет право по своему волеизъявлению продать, передать в дар, завещать или по-иному распорядиться своей принадлежащей ему долей.
Законодательно установлен определенный порядок отчуждения доли. Если владелец части общего имущества решит ее продать, он должен учитывать преимущественное право покупки сособственников.
Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец обязан оповестить совладельцев о планируемой продаже в письменной форме. Нарушение порядка отчуждения может привести к признанию сделки недействительной.
○ Как можно лишить собственника доли в квартире?
Участники долевой собственности не могут изымать доли друг у друга. Любые методы морального или физического воздействия для выживания совладельца являются незаконными.
Лишение права собственности допускается только в исключительных случаях. Есть три способа лишения собственника доли в квартире:
- По его добровольному согласию.
- По решению суда.
- В рамках принудительного выкупа.
Рассмотрим каждый способ подробнее.
✔ Добровольное согласие.
Это мирный путь решения вопроса. Сособственники встречаются за «столом переговоров» и пытаются прийти к компромиссу.
К примеру, совладельцы могут предложить неугодному собственнику выкупить его долю. При добровольном соглашении принятое решение устраивает всех.
✔ Судебное решение.
Предпосылкой изъятия доли по решению суда всегда являются противозаконные действия собственника. Послужить началу судопроизводства могут следующие обстоятельства:
- Собственник не исполняет обязательства по содержанию недвижимого имущества;
- Собственник не выполняет ипотечных обязательств.
- Владелец нарушил права или законных интересы других лиц (к примеру, соседей или сособственников).
- Совершение правонарушений, повлекших за собой конфискацию имущества в качестве наказания.
Принудительное изъятие возможно только по решению суда. Это гарантировано законодательством.
Пункт 3 ст. 35 Конституции РФ:
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Если собственник не соглашается на отчуждение добровольно, а для вынесения соответствующего решения суда нет оснований, остается один выход – принудительный выкуп малозначительной доли.
✔ Принудительный выкуп.
Для осуществления принудительного выкупа необходимо одновременное выполнение трех условий:
- Доля в общем праве собственности малозначительна.
- Доля не может быть выделена в натуре.
- Собственник доли не имеет существенного интереса в использовании имущества.
При этом не имеет значения согласен ли собственник с отчуждением или нет. Если суд решит, что все три условия выполняются, доля будет отчуждена, а владелец получит материальную компенсацию.
Интересно, что понятие «малозначительная доля» никак не конкретизируется законодательно. Насколько значительна имеющаяся доля в общем праве собственности судья решает в каждом случае самостоятельно.
○ Как избежать отчуждения?
✔ Добиться судебного решения в свою пользу.
Суды принимают во внимание совокупность всех трех факторов – малая часть доли, невозможность выделения в натуре, неиспользование имущества. Если хотя бы один из пунктов не соответствует действительности, принудить продать долю собственника не смогут.
Чтобы гарантировано добиться решения суда в свою пользу можно прибегнуть к услугам профессиональных адвокатов. Хотя в некоторых случаях это ни к чему, так как тщетность затеи истцов очевидна.
✔ Чем апеллировать на суде?
Суд будет учитывать, есть ли в квартире комната, соответствующая метражу равному доле собственника. Если такое помещение есть, добиться принудительного выкупа истцам практически нереально.
Второй момент – основание приобретения прав собственности на долю. Если основанием послужила купля-продажа, проведенная с соблюдением всех требований законодательства, то долю вряд ли признают малозначительной.
Третий нюанс – наличие потребности в использовании квартиры. Если у собственника нет иного жилья, кроме доли в квартире, суд не удовлетворит требований истцов.
Собственник утрачивает право собственности на долю только после перечисления в его пользу компенсации и перерегистрации имущественных прав в Росреестре.