Квартирный вопрос на сегодняшний день актуален как никогда. В настоящее время россияне, как правило, отдают предпочтение приобретению жилья в новостройках. Наиболее популярным вариантом покупки недвижимости является заключение на различных этапах строительства ДДУ. Что это за договор? Какие нюансы должен знать покупатель?

Долевое строительство - это…

Долевым строительством называют особую форму инвестирования. В ее рамках строительная фирма занимается привлечением денежных средств граждан или же организаций, которые требуются для возведения объектов недвижимого имущества. Граждане, которые вкладывают денежные средства в строящееся жилье, принимают непосредственное участие в долевом возведении. Компания-застройщик заключает с ними ДДУ. Что это? Аббревиатура расшифровывается как договор долевого участия.

Таким образом, процесс возведения объекта недвижимости выглядит следующим образом:

• Строительная фирма арендует или приобретает земельный участок для строительства объекта.
• Застройщик заключает с гражданами ДДУ.
• Каждый участник долевого строительства выплачивает в процессе возведения стоимость его доли.
• При граждане, заключившие ДДУ, становятся собственниками жилья.

Участники

Участниками долевого строительства являются:

• Застройщик. Это юрлицо, которое имеет права на пользование или владение земельным участком и разрешение на строительство. Оно может иметь любую организационно-правовую форму. Основные задачи застройщика - привлечение капитала, строительство объектов недвижимости.
• гражданин, который решил вложить собственные денежные средства в строительство. Иногда в качестве дольщика может выступать и юридическое лицо.

Регулирование правоотношений

Отношения участников долевого строительства регулируются на уровне федерального законодательства. Согласно закону о ДДУ (214 ФЗ) договор, заключаемый между гражданином-инвестором и застройщиком, должен содержать:

• который определен согласно имеющейся и после завершения строительства перейдет в собственность дольщика.
• Стоимость объекта.
• Порядок оплаты.
• Период, в течение которого объект будет построен и сдан дольщикам.

Важно отметить, что данный закон определяет довольно жесткие рамки, касающиеся периода завершения строительства. В частности, согласно 214 ФЗ ДДУ договор может быть расторгнут по инициативе дольщика, если не соблюдены сроки строительства. Дольщики вправе получать достоверную и полную информацию о ходе стройки.

Объект строительства

Согласно 214 ФЗ, ДДУ должен содержать информацию об объекте строительства. В качестве объектов могут выступать как жилые, так и нежилые помещения домов. Также к ним относят общедомовое имущество (чердаки, подвалы, лестничные клетки).

Регистрация ДДУ

Все ДДУ должны проходить процедуру обязательной регистрации в Росреестре. Заключенным считается тот договор, который прошел через эту инстанцию. При этом заключить ДДУ можно на те объекты, на которые выдано не раньше 1 апреля 2005 года.

В законе также определяются этапы регистрации ДДУ:

• Сбор необходимой документации, оплата государственной пошлины.
• Сдача документов на регистрацию в территориальное отделение Росреестра. Там участнику ДДУ предоставляется расписка, содержащая дату принятия документов с их перечнем, контактную информацию, имя и подпись сотрудника Росреестра.
• Выдача зарегистрированного договора.

Период регистрации ДДУ для первого дольщика не может превышать 18 дней, а для последующих - 5 дней. При получении зарегистрированного ДДУ потребуются паспорт дольщика и расписка.

Стоимость

ДДУ - договор, в котором должна быть указана цена объекта недвижимости, а также порядок оплаты суммы. Определением стоимости занимается застройщик. Оплата по договору должна быть осуществлена исключительно после момента регистрации ДДУ. Нередко дольщикам предоставляется рассрочка оплаты. Стоимость может быть изменена. Причиной тому может служить изменение площади объекта недвижимости на основании обмера. Обычно минимально возможные отклонения прописываются в договоре.

Важно отметить, что цена должна указываться в договоре в рублях (вместе с копейками). Когда применяется валюта другой страны, указывается фиксированный курс. До момента регистрации ДДУ некоторые застройщики настаивают на внесении определенной суммы, такие действия считаются незаконными. Застройщик в этом случае может быть оштрафован на сумму до миллиона рублей.

Документы

Если приобретается квартира по ДДУ, пакет документов, представляемых дольщиком, будет следующим:

• ДДУ вместе с дополнениями и приложениями.
• Заявление от строительной организации о регистрации ДДУ.
• Заявление от дольщика о регистрации договора.
• Паспорт дольщика (при личной подаче).
• Нотариально заверенная доверенность (при подаче документов через представителя).
• Нотариально заверенное согласие от супруга на приобретение недвижимого имущества.
• Договор залога (если привлекаются кредитные средства).
• Краткое описание возводимого объекта.
• Квитанция об уплате госпошлины.

Если заявитель является несовершеннолетним, документы за него подают опекуны. В этом случае необходимо представить бумаги, подтверждающие опекунство.

От застройщика требуются:

• проектная декларация;
• разрешение на строительство;
• договор страхования или поручительства.

Как проверить?

Регистрацией данного документа занимается Росреестр. ДДУ, согласно действующим законодательным нормам, подлежат обязательной регистрации. В них не должны содержаться пункты, которые тем или иным образом ущемляют права дольщиков. При покупке квартиры в строящемся доме необходимо проверить документацию на участок земли. В пункте договора о типе участия должен быть указан тип сооружения (многоквартирное или высотное здание, малоэтажное строительство). Прочих формулировок быть не должно, иначе подобные действия расцениваются как мошеннические.

Чтобы убедиться в том, что ДДУ был действительно зарегистрирован, необходимо внимательно ознакомиться с ним при получении. В нем должна быть проставлена отметка. Также можно получить выписку из ЕГРП.

Переуступка

Имеет ДДУ подводные камни, как и любой договор. Особенно это касается можно оформить, если дольщик полностью выплатил застройщику деньги по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость такого жилья становится выше. Переуступку также называют договором цессии. Оформить его можно несколько раз до

Покупатели должны обратить внимание, что им предлагается приобрести не только недвижимость, но и обязательства по ДДУ. Поэтому до покупки необходимо ознакомиться с технической и проектной документацией. Также желательно убедиться в действительности самого договора.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах можно расторгнуть ДДУ. Что это за процедура и в чем ее суть? Причиной расторжения может быть только неисполнение обязанностей согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия для расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

• Участник задержал оплату более чем на 2 месяца.
• Построенный объект имеет существенные недостатки.
• Застройщик задержал сдачу дома больше чем на 2 месяца.

Также дольщик имеет право подать иск в суд, если строительная организация самовольно внесла изменения в проектную документацию или в условия договора.

Что нужно учесть

Итак, как и любой договор, имеет много нюансов и ДДУ. Подводные камни можно встретить на каждом этапе его заключения. Вот основные моменты, на которые следует обратить внимание:

• Информация о строительной организации в ДДУ должна быть полной (адрес, наименование, уполномоченные лица) и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
• Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна быть документация о делегировании этих прав.
• ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
• Должен быть подписан гарантийный срок (5 лет в случае жилых помещений).
• В ДДУ должна отражаться информация о площади квартиры, условиях оплаты в случаях ее изменения.
• Не допускается наличие в договоре пунктов, которые гласят о самовольном изменении застройщиком документации.
• Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
• Сроки сдачи в эксплуатацию должны быть точными.
• Список форс-мажорных обстоятельств, прописанных в ДДУ, не может быть большим. Допускаются следующие формулировки - война, теракт, природные катаклизмы.
• Возводимый объект не считается качественно построенным, если он не введен в эксплуатацию. Этот момент должен быть описан в договоре.
• Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в российской либо другой, иностранной валюте с фиксированным курсом.
• Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
• Должен быть описан порядок процедуры расторжения договора, размера штрафных санкций.
• ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
• По договору застройщик вправе использовать средства дольщика только для возведения объекта.
• Не должны присутствовать пункты о заключении договоров с третьими организациями (например, с управляющей компанией).

Наиболее распространенным способом приобретения жилья в последнее время является ДДУ. Что это? Это договор о долевом участии в строительстве. Его необходимо заключать с компанией-застройщиком. Этот документ имеет много подводных камней. Однако процедура его заключения подробно описана в Федеральном законе, получившем номер 214. Поэтому чтобы избежать неприятных ситуаций в будущем, следует внимательно отнестись к процедуре его заключения. Он ни в коем случае не должен ущемлять тем или иным образом права дольщика. В противном случае свои права можно защищать через суд. Но если у покупателя возникают некоторые сомнения или он не разбирается в действующих законодательных нормах, он всегда может обратиться к помощи юриста.

С юридической точки зрения ДДУ, или договор долевого участия, – это документальное подтверждение того, что покупатель взял на себя обязательства по уплате стоимости квартиры в строящемся жилом комплексе, а продавец гарантирует своевременно передать его в эксплуатацию. Фактически такое соглашение, где лицо, приобретающее жилье в новостройке, становится соинвестором и принимает финансовое участие в строительстве дома.

Несмотря на кажущуюся простоту и понятность сделки, такой вариант покупки квартиры является высокорисковым. Вероятность попасть в руки к мошенникам велика и связана, прежде всего, с возможностью «заморозки» строительного мероприятия. Для снижения рисков покупателю стоит заведомо обеспокоиться о подготовке специального соглашения и проверить всю документацию строительной организации. Рассмотрим данный вопрос подробнее и наиболее важные тезисы приведем в данной статье.

В строительстве жилых высоток очень часто встречается такой термин, как ДДУ. О том, что это за соглашение, можно подробно узнать из ФЗ № 214. Расшифровка понятия имеет прямое отношение к проведению сделки при покупке квартиры. Участники такой договоренности после подписания соглашения приобретают определенный статус. Покупатель становится дольщиком, а строительная компания – застройщиком или девелопером. Соглашение заключается с целью получить дополнительную материальную помощь при строительстве дома путем привлечения денежных средств.

Иными словами, гражданин передает деньги девелоперу, чтобы получить впоследствии право на владение недвижимым имуществом в строящемся здании. Данный тип участия в строительстве считается единственным, который имеет под собой определенную законодательную базу.

Благодаря принятию вышеуказанного федерального закона, покупатель может получить возмещение своих расходов путем привлечения застройщика к ответственности. Чтобы получить такую возможность, следует тщательно продумать содержание соглашения и при подписании быть максимально уверенным в «чистоте» сделки.

Условия заключения сделки

Чтобы документ был действительным и впоследствии получил юридическую значимость, он должен содержать несколько существенных условий. Данные пункты являются обязательными, и в отсутствие даже одного договор не будет считаться заключенными. К таким условиям относятся следующие условия:

1. Полная характеристика объекта сделки – описание и точные параметры, с использованием проектно-сметной документации строительной компании.
2. Строки завершения строительных работ и передачи недвижимости в эксплуатацию.
3. Стоимость приобретаемой недвижимости и порядок внесения нужных сумм с указанием точных сроков.
4. Гарантийные обязательства девелопера по обслуживанию жилплощади в течение срока, прописанного в федеральном законодательстве.
5. Вариант обеспечения строительной компанией своих обязательств.

Дополнительно стоит указать, что сроки являются очень важным критерием заключения сделки. Это связано с тем, что застройщики часто нарушают установленные периоды передачи жилья в использование, а также с тем, что за каждый день просрочки дольщику положена неустойка в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Дополнительные условия сделки

Кроме описанных моментов, в соглашение необходимо вписать и другие пункты. Несмотря на то, что эти положения не являются существенными, лучше не исключать их из договора.

К дополнительным условиям сделки можно отнести следующие моменты:

• порядок и правила подписания передаточного акта;
• возможность проведения сделки по уступке права требования в рамках договоренности;
• условия одностороннего расторжения соглашения;
• порядок урегулирования претензий, возникших у каждой из сторон;
• форс-мажорные обстоятельства и иные условия по усмотрению сторон.

Некоторые строительные компании стараются включить в документ дополнительные пункты, которые дадут им возможность переносить срок сдачи объекта на более позднее время без уведомления дольщика. Иногда девелоперы умышленно сокращают гарантийный срок обслуживания. Все эти пункты необходимо тщательно проверить и исправить документ еще до момента его подписания.

Порядок заключения соглашения ДУ

Регламент по заключению соглашения строго определен все тем же Федеральным законом № 214. Это необходимо, чтобы максимально защитить интересы дольщиков и в случае необходимости возместить ущерб.

Важным требованием является государственная регистрация соглашения. Этот шаг позволяет закрепить права дольщика на определенный объект недвижимости, а также дает возможность исключить вероятность совершения «двойной продажи», к которой часто прибегают мошенники. Именно с момента регистрации документ получает юридическую силу. Подписание соглашения происходит непосредственно в Росреестре, и сама регистрация может занять до 10 дней с момента обращения.

Заключение

На сегодняшний день ДДУ – это самый легальный вариант оформления сделки между покупателем и продавцом квартиры в новостройке. Все остальные варианты встречаются намного реже и не пользуются такой популярностью по причине высоких рисков.

Инструкция

Договор долевого участия - самый надежный и защищенный законом договор. Как любое соглашение, он должен содержать ключевые разделы, характеризующие и регулирующие возникшие отношения между и . Объектом долевого строительства может быть жилое и нежилое помещение, за исключением объекта производственного назначения.

В договоре друг за другом должны следовать следующие разделы:
- место и дата его заключения;
- наименование договора;
- полностью наименование сторон (для физических лиц - ФИО; для юридических указывается должностное лицо и документ, на основании которого действует организация);
- предмет договора;
- порядок финансирования;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- форс-мажорные обстоятельства;
- обеспечение выполнения обязательств;
- срок договора;
- реквизиты сторон.

Кроме того, в договоре долевого участия должны быть указаны следующие обязательные условия:
- прописан объект долевого строительства;
- установлен срок в который застройщик передает объект долевого строительства их участникам (дольщикам);
- определена цена, порядок и срок оплаты;
- указан гарантийный срок на объект долевого строительства (как правило не менее 5 лет).
Договор считается не заключенным, если эти условия в нем не прописаны.

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в регистрационной службе, только после этого он считается заключенным. Государственная регистрация - своего рода гарантия того, что квартира продана только дольщику, т.е. исключает возможность продажи одной и той же квартиры несколько раз.

Полезный совет

Согласно законодательству застройщик обязан предоставить любому лицу для ознакомления всю информацию об объекте строительства, которая содержится в проектной декларации. Декларация должна быть опубликована застройщиком не позднее чем за 14 дней до заключения договора долевого участия с первым участником в средствах массовой информации.

Источники:

• Закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

Договор – документ, в котором стороны сделки указывают все существенные условия, при которых сделка состоится, то есть как, когда, каким образом, в какие сроки будут выполнены сторонами те или иные действия, и каким будет вознаграждение за них. Определить цену договора не всегда бывает легко, поэтому следует знать, что она из себя представляет, из чего складывается и как регулируется.

Инструкция

Цена договора – это денежные средства или иные материальные ценности, которые одна сторона договора получит от другой за надлежащие исполнение договорных обязательств. Если цена не устраивает одну из сторон договора , договор в определенных случаях может считаться незаключенным. Для уточнения цены договора могут составляться дополнительные документы (смета, протокол согласования договорной цены и прочее).

Цена договора определяется исходя из и , затрат на транспортировку, расходных материалов, при посредничестве она будет зависеть от цен производителя и так далее. Цена договора должна учитывать все значимые факторы и устраивать обе стороны договора (или все стороны по договору, если их больше двух).

В определенных случаях цены (расценки, тарифы, ) могут устанавливаться и регулироваться государственными органами, имеющими на это полномочия. Государственные органы могут устанавливать свои цены только в случаях, предусмотренных законом.

Цена договора может быть четко указана в пункте «Цена договора », а может быть оформлена в виде приложения к договору в расчета, указана в спецификации, тарифах и так далее. Если цена в договоре не указана, она может быть определена исходя из условий договора и рыночных цен, установленных на такие же либо подобные товары, работы и услуги, то есть за основу берутся те цены, которые могли бы быть установлены при сравнимых обстоятельствах.

Цена договора может быть точной и фиксированной, определенной и согласованной сторонами договора . Также цена договора может быть определена лишь ориентировочно и требовать на момент исполнения обязательств уточнения (к примеру, на момент поставки продукции или выполнения какого-либо этапа работ).

Совет 3: Что такое договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве представляет собой основной документ, подтверждающий права человека, вложившего денежные средства в строительство жилого дома, на получение квартиры после окончания стройки.

Договор долевого участия

Федеральный закон № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» - это основной нормативно-правовой акт, регулирующий взаимоотношения между застройщиком и инвестором в процессе строительства многоквартирного жилого дома и после завершения стройки.

В частности, статья 4 этого нормативно-правого акта предусматривает, что такие отношения должны быть оформлены документом установленного образца - договором участия в долевом строительстве (ДДУ), который содержит в себе все основные условия сделки, заключаемой между инвестором и застройщиком.

Так, пункт 4 этого раздела действующего законодательства четко устанавливает, какие именно разделы должен содержать в себе каждый договор, который является действительным. К ним относятся подробное и ясное описание объекта, то есть квартиры, которую инвестор должен получить по окончании строительства, срок ее постройки и передачи инвестору, цену квартиры и некоторые другие сведения. При этом в случае, если хотя бы одно из перечисленных условий в договоре будет отсутствовать, такой документ с точки зрения законодательства будет считаться недействительным.

При этом в случае нарушения застройщиком своих обязательств по договору, например, затягивания сроков сдачи объекта, инвестор может взыскать с него неустойку, которая будет составлять 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ за каждый день такой просрочки. Например, при цене квартиры в 2 миллиона рублей и текущем значении ставки рефинансирования, равном 8,25%, неустойка за день просрочки сдачи квартиры составит 452 рубля.

Регистрация договора

Фактически договор долевого участия в строительстве является документом, призванным прежде всего обеспечить соблюдение законных прав и интересов инвестора, поскольку он в рассматриваемой ситуации находится в уязвимом положении: вкладывая собственные деньги или привлекая ипотечный кредит для осуществления замыслов застройщика, на период строительства он остается без денег и без квартиры, а потому находится в зоне риска вплоть до момента сдачи жилья в эксплуатацию.

Поэтому действующее законодательство, помимо самого факта заключения такого договора, предусматривает дополнительные инструменты защиты интересов инвестора. К ним, в частности, относится государственная регистрация договоров долевого участия в органах юстиции, предусмотренная пунктом 3 статьи 4 закона № 214-ФЗ. При этом, в соответствии с указаниями данного пункта, договор считается заключенным не с момента его подписания сторонами, то есть застройщиком и инвестором, а именно с момента государственной регистрации.

Источники:

• Федеральный закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве

Договор долевого участия заключается между застройщиком и дольщиком, участвующим в долевом строительстве. Купить квартиру по договору ДДУ можно на любом этапе строительства, как от застройщика, так и от дольщика по договору переуступки.

Вам понадобится

• - документы застройщика;
• - договор ДУ;
• - паспорт;
• - квитанция об оплате за регистрацию;
• - заявление в ФУГРЦ.

Инструкция

Продажа квартир при долевом строительстве начинается перед закладыванием фундамента многоквартирного дома. В этот период цена за 1 квадратный метр будущего жилья самая низкая. В долевом строительстве могут участвовать совершеннолетние граждане, имеющие возможность систематически вносить паевые взносы. Периодичность внесения будет указана в самом договоре.

Если вы планируете принять участие в долевом строительстве, ознакомьтесь со всеми учредительными документами компании, производящей застройку. У застройщика должен быть устав организации, выписка из ЕГРЮЛ, выданная не более 30 дней назад, лицензия на проведение строительства с указанными видами разрешенной деятельности.

Перед заключением договора также проверьте разрешение на строительство и проектную документацию.

Непосредственно договор долевого участия заключайте с привлечением опытного юриста в сфере недвижимости. Если компания застройщика предлагает типовые договоры, не подписывайте его сразу. Получите ксерокопию и обратитесь в юридическую компанию, чтобы все пункты договора, в том числе написанные мелким шрифтом, проверил независимый специалист.

Подписывайте договор только в присутствии нотариуса. После его заключения обратитесь в ФУГРЦ, предъявите паспорт, ДДУ и ксерокопию. Ваше участие в ДС зарегистрируют и внесут информацию в единый реестр.

На протяжении всего периода застройки вы будете вносить взносы. Если к моменту завершения строительства вы не сможете выплатить всю сумму, с вами заключат договор рассрочки платежа. Ваше право собственности зарегистрируют в ФУГРЦ с пометкой об ограничении до полного погашения платежей.