Как оспорить кадастровую стоимость? Переоценка и уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

О способах вычисления и пересмотре кадастровой стоимости

Данная стать расскажет о том как оспорить кадастровую стоимость квартиры, участка, земли, коммерческой недвижимости, и других объектов, подлежащих постановке на кадастровый учет РФ. Проверить данный факт можно с помощью поиска объектам недвижимости на кадастровой карте Москва и всей России.
К кадастровой стоимости относят цену за недвижимый объект, описание которого имеется в государственном кадастре недвижимости.
Расчетом данной стоимости занимаются оценщики со стороны. Эта процедура регламентируется с помощью Федерального закона от 29-го июля 1998-го года №135-ФЗ (Закона, регулирующего оценочную деятельность).

Решение о том, что необходимо провести государственную кадастровую оценку, принимается местными органами власти субъектов РФ или же органами МСУ. Они же осуществляют выбор специалиста и подписывают с ним соглашение. Исходя из положений вышеупомянутого закона, процесс переоценки осуществляется минимум один раз в пять лет (в любом регионе) и максимум раз в три года (в случае с Москвой, Санкт-Петербургом действует иная норма проведения процесса – не чаще, чем один раз за 2 года).

Для проведения государственной кадастровой оценки, ФГБУ «ФКП Россреестра» осуществляет формирование списка оцениваемых объектов недвижимости в данной местности. Соответствующий запрос на эту процедуру должен направить орган, решившийся провести кадастровую оценку. Кадастровую стоимость вычисляют оценщики со стороны, избираемые по итогам конкурса властями субъектов РФ.

Российское законодательство позволяет оценщикам в самостоятельном порядке определять метод, с помощью которого будет рассчитана кадастровая стоимость недвижимых объектов. После окончания процесса оценки, происходит ее утверждение местными властями и передача в Росреестр (который вводит все полученные факты в ГКН).

Выделяют следующие варианты, благодаря которым может быть получена информация о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность получить информацию из ГКН

Такой вариант возможен при заказе соответствующей выписки. В данной ситуации есть вариант воспользоваться специализированным сервисом на вышеобозначенном портале. Заходите на главную страницу, делаете переход в раздел, посвященный физическим либо юридическим лицам. Нажимаете на кнопку выдачи информации из ГКН, заполняете образец и формируете заявку. Те пункты, на которых есть восклицательный знак, должны быть заполнены. Далее убеждаетесь, что заявку приняли, запоминаете ее номер (он позволит следить за Вашей заявкой). Информация из ГКН будет получена в течение 5 рабочих дней с того момента, как были приняты документы.

С помощью портала Росреестра и сервиса, посвященного публичной кадастровой карте.

В данной карте находится информация ГКН. Для поиска конкретного объекта можно применить кадастровый номер и поисковый запрос. Про любой объект, отраженный на портале, имеются стандартные характеристики. Такие сведения обладают справочным характером и не обладают юридической законной силой.

Благодаря порталу Росреестра и сервису, предоставляющему справочные материалы по объектам недвижимого типа в режиме онлайн.

Чтобы найти справочный материал по конкретному объекту недвижимого типа в режиме онлайн, можно зайти на специализированный портал. Его расположение – раздел, посвященный электронным работам и услугам. Кадастровый номер либо адрес необходимого объекта даст Вам возможность получить справочный материал об объекте недвижимого типа.

С помощью портала Росреестра и сервиса, дающего возможность узнать справочный материал из фонда справочных материалов государственной кадастровой оценки.

Данный портал даст возможность узнать итоги такой оценки, проведенной региональными органами власти РФ. Заходите в раздел, посвященный физлицам либо юрлицам, выбираете «выдача информации». После вводите кадастровый номер нужного объекта в поисковике и нажимаете соответствующую кнопку. Получаете ссылку на весь интересующий Вас материал (либо, если такие сведения отсутствуют – появляется надпись, что их нет). Сведения выдаются сервисом на безвозмездной основе в режиме онлайн.

Также можно лично посетить офис Федеральной кадастровой палаты Росреестра либо МФЦ.

Если все вышеперечисленные способы для Вас по определенным обстоятельствам не актуальны, тогда можно запросить кадастровую справку о стоимости из ГКН. Посещаете офис либо городское МФЦ (возможно также направление запроса почтовым отправлением). Если у ГКН есть справочный материал о нужном Вам объекте, требуемую справку Вы получите бесплатно (срок выдачи – одна неделя). Подавая запрос, обязательно укажите, каким образом готовы забрать материал: лично либо с помощью почты.

Налоговый расчет на имущество физлиц возможен благодаря специализированному сервису на сайте ФНС России.

Каким образом можно изменить итоги вычисления кадастровой стоимости?

Исходя из положений Закона об оценке, итоги вычисления кадастровой стоимости могут быть пересмотрены в судебной инстанции и специальной комиссии, занимающейся рассмотрением таких дел.

Пересматривать вычисления кадастровой стоимости могут следующие лица:

Физические лица – если результаты вычисления кадастровой стоимости влияют на их права и обязанности;
Юридические лица – аналогично физлицам.
Органы госвласти, органы МСУ – если речь идет о недвижимых объектах, владельцами которых выступает государство либо муниципалитет.

Для осуществления данного процесса в судебной инстанции используется специальный порядок рассмотрения аналогичных споров.

Если итоги вычисления кадастровой стоимости желают пересмотреть в суде физические лица, им не нужно обязательно составлять предварительный запрос в комиссию. С юрлицами и органами госвласти все немного сложнее – они имеют право пересмотреть итоги проведения данного процесса в судебной инстанции лишь в той ситуации, когда комиссия отклонила заявление о таком пересмотре (если оно при этом было оформлено надлежащим образом), либо же если комиссия не рассмотрела заявление в обозначенные законодательными актами сроки.

Процесс регулируется ст. 24.18 Закона об оценке. Также данный процесс регулирует приказ российского Минэкономразвития от 4-го марта 2012-го года №263.

Подать заявление в комиссию можно с того дня, как в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости и до того дня, когда в ГКН были внесены итоги вычисления кадастровой стоимости, определенные при проведении стандартной государственной кадастровой оценки.

Обстоятельства, на основании которых комиссия имеет право на пересмотр итогов определения кадастровой цены:

Ложный справочный материал об объекте недвижимого типа, который был применен при расчете его кадастровой цены.
Если в отношении объекта недвижимого типа провели установку его цены на рынке – на день, по состоянию на который установили его кадастровую цену.

Для пересмотра итогов расчета кадастровой стоимости в комиссии, заявителем обязательно должно быть подано обращение.

Как по первому, так и по второму обстоятельству заявление в комиссию могут направить как лица физического, так и лица юридического типа – если по итогам вычисления кадастровой цены произошло нарушение прав и обязанностей этих лиц. Аналогичное право имеют и органы госвласти, МСУ.

Чтобы выявить обстоятельства для пересмотра итогов вычисления кадастровой стоимости объекта недвижимого типа, заявитель имеет право на составление обращения к заказчику услуг по вычислению кадастровой стоимости. Есть вариант и с обращением в орган, занимающийся вопросами данного типа – если цена вычислена путем проведения кадастрового учета недвижимого объекта.

В течение одной недели с того дня, как поступил указанный запрос, заказчик работ и орган, занимающийся данными вопросами, должны предоставить заявителю необходимую информацию. Нарушать обозначенные временные сроки категорически нельзя (исходя из положений законодательства Российской Федерации).

Должно быть подано как само заявление, так и следующие типы документов:

Кадастровая справка о кадастровой цене (можно заказать онлайн как и выписку из ЕГРП) объекта недвижимого типа. В ней должен находиться справочный материал об оспариваемых итогах вычисления кадастровой стоимости.
Копия правоопределяющего документа на недвижимый объект – в случае подачи заявления лицом, имеющим право на недвижимый объект. Ее должен заверить нотариус.
Документы, доказывающие ложную направленность информации об объекте недвижимого типа, примененные при вычислении его кадастровой цены (если основанием подачи заявления выступает именно это обстоятельство).
Отчет об оценке оценочного объекта. Он должен быть как на бумаге, так и в электронном формате – если заявление подается в силу причины определения в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены.

Если обозначенных документов нет – рассмотрением заявления никто заниматься не будет.

Также возможно приложение документации иного типа.

Комиссия должна рассмотреть поступившее заявление за 30 дней со дня его поступления.

В течение одной недели со дня поступления заявления комиссия осуществляет направление уведомления о том, что это заявление будет рассмотрено с обозначением дня его изучения в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект, итоги вычисления кадастровой стоимости которого намерены оспорить. Также подобное уведомление получает лицо, имеющее право на данный недвижимый объект.

Если заявление подали из-за неправильного справочного материала о недвижимом объекте, который был использован при вычислении его кадастровой цены, по итогам изучения этого заявления комиссия может остановиться на следующих решениях:

Она может отклонить заявление, если использовалась достоверная информация.
Она имеет право пересмотреть итоги вычисления кадастровой стоимости – если применяли недостоверный справочный материал об объекте недвижимого типа.

Если же заявление подали из-за второго обстоятельства, то комиссия решает определить кадастровую цену объекта недвижимого типа, исходя из размера его рыночной цены. Комиссия также имеет право просто отклонить заявление и не изучать его далее.

Комиссия работает на законных основаниях, если на заседании находятся более половины ее участников. Голоса отдают открыто. Участники комиссии не могут проигнорировать голосование – они должны быть либо «за», либо «против». Если свыше половины пришедших на заседание участников комиссии отдали свои голоса «за» какое-то решение, оно будет принято комиссией.

В течение одной рабочей недели с момента принятия по итогам изучения заявления конкретного решения комиссия направляет специализированное уведомление лицу – владельцу объекта недвижимого типа, итоги вычисления кадастровой цены которого оспаривались. Аналогичное управление направляется в орган МСУ, на территории которого находится недвижимый объект.

Комиссионные решения можно оспорить в судебной инстанции.

Если пересматриваются итоги вычисления кадастровой цены в судебной инстанции, комиссионное решение не считается предметом изучения при изучении требований заявителя.

Если комиссия решила пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены, то за одну рабочую неделю ею должна быть направлена копия данного решения в соответствующий орган.

Если комиссия приняла решение пересмотреть итоги вычисления кадастровой цены по причине вычисления в отношении объекта недвижимого типа его рыночной цены, то ею также должны быть направлены следующие документы:

Отчет, оценивающий рыночную цену. Он должен быть в электронном формате.
Справочный материал о кадастровой цене – в орган кадастрового учета.

Исходя из положений ст.403 НК РФ, если кадастровая цена на объект изменена судебным либо комиссионным решением, вся необходимая информация учитывается при исчислении налоговой базы – но только после того, как кадастровая цена будет внесена в ГКН.

Закон № 360-ФЗ внес существенные изменения в некоторые законодательные акты, которые вступают в силу с 01.01.2017 г. Главное из них - «заморозка» кадастровой стоимости до 01.01.2020 года. Отметим, что как и раньше, налоговая база для участков и объектов капитального строительства будет определяться именно по размеру кадастровой стоимости (согласно ст. 190 НК РФ). Однако с 2017 года для всех объектов будет применяться кадастровая стоимость, которая действовала на 01.01.2014 г. Если она не была определена на эту дату, то будет использоваться кадастровая стоимость на 1 января того года, когда она впервые была установлена. Однако для объектов, кадастровая стоимость которых с 2014 года пересматривалась, например, была приравнена к рыночной, использоваться будет наименьшая сумма.

Что данные изменения означают для владельцев земельных участков?

Налоговая ставка может уменьшиться. Если для участка проводилась переоценка кадастровой стоимости, то с 1 января 2017 года владельцы снова будут платить сумму, установленную 1 января 2014 года.
Новая кадастровая оценка проводиться не будет. Налоговая ставка зафиксирована до 1 января 2020 года.
Переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 будет проводиться практически по тем же правилам, что и в 2016. До 2020 года у собственников останется возможность приравнять кадастровую стоимость к рыночной и таким образом снизить налоговую базу.

Стоит ли самостоятельно заниматься переоценкой кадастровой стоимости в 2017 году?

В целом процедура в 2017 году не претерпела кардинальных изменений. Физические лица, как и раньше, могут выбирать, в какую инстанцию обратиться - комиссию при Росреестре или в суд. Для юридических лиц добавилась опция начинать переоценку кадастровой стоимости земли именно с иска в суд: раньше они обязаны были сначала обращаться в комиссию.

Пакет документов и схема действий осталась прежней. Владельцу земельного участка в обязательном порядке понадобится заказать независимую экспертизу стоимости земли. Важное замечание: оценка должна проводиться на дату определения кадастровой стоимости. С 2017 года заверение отчета в СРО оценщиков является необязательным. Но если вы хотите повысить шансы на положительное решение по делу, лучше все же перестраховаться и предоставить подтверждение правильности оценки от саморегулируемой организации.

Почему лучше обратиться к профессионалам?

Правильная подготовка документов. Если вас интересует переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 году, то вам стоит знать, что неправильное оформление или недостаточность пакета документов является одной из основных причин отрицательных решений.
Грамотный, легитимный отчет о рыночной стоимости земельного участка. Вам не придется самостоятельно искать оценщика, проверять его квалификацию и т.д. Юридические фирмы сотрудничают с лучшими оценщиками, чтобы быть уверенными в качестве отчетов.
Представительство интересов на заседании комиссии или в суде. Не придется тратить силы на подготовку и участие в судебных разбирательствах или на заседаниях комиссии. Ваши интересы будут представлять опытные юристы.

В конечном счете, обращаясь к профессионалам, вы экономите время и деньги. Переоценка кадастровой стоимости земельных участков в 2017 может растянуться на месяцы. Юристы подскажут, как максимально быстро добиться снижения КС, чтобы вы перестали переплачивать налоги.

Обращайтесь в компанию RFI Consult - и будьте уверены в положительном результате пересмотра кадастровой стоимости. Более сотни дел и один из самых высоких процентов положительных решений о снижении КС - вот наши преимущества, с которыми не могут поспорить конкуренты.

Москва намерена в очередной раз обновить для всех столичных помещений кадастровую оценку, от которой зависит величина налога на имущество. РБК разобрался, как это может отразиться на собственниках помещений

Московские власти в начале июня определили победителя конкурса на проведение общегородской кадастровой оценки: пересмотром стоимости столичных зданий и земли займется частная компания «Ко- Инвест».

Она согласилась снизить цену своих услуг до 24 млн руб. (16 млн за недвижимость и 8 млн за землю). «Мы максимально снизили цену, чтобы выиграть конкурс, — у нас есть наработки, которые жалко терять, ведь мы занимались кадастровой оценкой московской недвижимости и раньше. Эта цена — тот минимум, за который мы готовы были взяться за эту работу», — объяснил РБК гендиректор «Ко-Инвеста» Александр Березин. По данным СПАРК, Березин владеет 25% «Ко-Инвеста», столько же — у Аллы Дидковской, а 50% контролирует Владимир Бирюков. Фирма специализируется на строительном аудите ; ее выручка в 2014 году составила около 65,3 млн руб., чистая прибыль — примерно 1,3 млн руб. (новых данных в СПАРК нет).

Пресс-служба заказчика — департамента городского имущества Москвы (ДГИМ) — объяснила выбор тем, что «компания-победитель имеет значительный опыт в проведении данных работ».

Сколько объектов в Москве переоценят

Из конкурсной документации следует, что у оценщика есть 120 дней на то, чтобы определить стоимость 6,4 млн зданий и 337 тыс. земельных участков.

Сколько именно жилых домов предстоит оценить, не уточняется. По данным Мосгорстата, на конец 2013 года (позже данные не публиковались) в Москве было 73,4 тыс. жилых строений и 4,07 млн квартир (по данным Росстата , всего в стране было 61,3 млн квартир).

В соответствии с федеральным законом № 221 «О государственном кадастре недвижимости» объектами кадастрового учета являются не только отдельно стоящие здания, но и конкретные помещения внутри, например, многоквартирного дома.

Подведомственное Росреестру предприятие «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ», которое определяло кадастровую стоимость в Москве в 2014 году (контракт стоил 28 млн руб.) , в своем отчете объясняло, что объекты оцениваются группами в зависимости от функции: жилые многоэтажки, индивидуальная жилая застройка, помещения делового или торгового назначения, объекты культуры и т. д. Сначала оценщик собирает данные о рыночных ценах по каждой группе: изучает, например, объявления о продаже квартир на специализированных сайтах, таких как Cian.ru или Avito.ru, аналитические отчеты международных брокерских компаний, а затем определяет факторы, влияющие на стоимость. Для жилья — это близость к метро, зонам рекреации, год постройки, материал стен, расстояние до исторического центра города, аварийность.

Со стороны ДГИМ «будет предоставлена вся необходимая для анализа и проведения кадастровой оценки информация», говорит его представитель. Какую методологию будет использовать «Ко-Инвест», Березин не уточнил.

Как часто и кем проводится переоценка

По закону кадастровая оценка в Москве проводится не реже чем раз в пять лет, но не чаще чем раз в два года. «Москва никогда не скрывала, что готова делать оценку настолько часто, насколько это позволяет закон, — объясняет оценщик, гендиректор компании Valrus Павел Карцев. — Многие регионы просто не могут себе позволить делать это часто, потому что у них денег нет».

Частая переоценка позволяет получать актуальную информацию о рыночной стоимости объектов недвижимости — в этом основная идея переоценки. Плюс с каждым годом идет расширение списка объектов, которые попадают под налогообложение, а это возможность для города получить дополнительные деньги в бюджет, рассуждает Карцев. Если в 2014-м « Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» оценивала 6 млн зданий и помещений, то теперь их 6,4 млн.

7 июня 2016-го в первом чтении был одобрен , который передает функции по определению кадастровой стоимости недвижимости исключительно государственным оценщикам и предполагает введение единой методики такой оценки: сейчас такой нет, из-за чего кадастровая оценка зачастую выглядит необъективной. В законопроекте эта методика не описана, но в декабре она уже была одобрена Советом по оценочной деятельности, говорил ранее РБК собеседник в Минэкономразвития.

Переход на государственную оценку в любом случае будет постепенным — до 2020 года действует переходный период, отмечает руководитель учебно-методического отдела Российского общества оценщиков Петр Сапожников. По мнению московского омбудсмена Михаила Вышегородцева, после того как кадастровой оценкой займутся государственные оценщики, поток претензий может существенно сократиться.

Для чего нужна кадастровая оценка

Для большинства организаций налог на имущество рассчитывается с учетом кадастровой стоимости недвижимости . Для квартир в Москве кадастровая стоимость (вместо инвентаризационной) в качестве налоговой базы применяется с 2015 года: рассчитанный по новым правилам налог предстоит оплатить не позднее 1 декабря 2016-го.

Со ссылкой на данные правительства Москвы, кадастровая цена приближена к рыночной — как правило, она ниже всего на 15-20%, но налоги могут увеличиться значительно (см. справку). Кадастровая стоимость здания, участка земли или квартиры должна публиковаться на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра). От кадастровой стоимости зависят не только налоги физлиц и юрлиц, но и, например, арендная плата для бизнеса.

Новая база

, после использования кадастровой оценки вместо инвентаризационной квадратный метр в знаменитом Доме на Набережной «подорожал» с 8,2 тыс. до 630 тыс. руб. Кадастровая стоимость ЦУМа — $296 млн — в 30 раз больше инвентаризационной, «Атриума» — $378 млн — в 13 раз, гостиницы «Националь» — $88 млн — в 23 раза. У Большого театра, правда, все наоборот: кадастровая стоимость — $19 млн — в 1,6 раза меньше инвентаризационной.

Ставки налога при этом поменяются не сильно: от инвентаризационной стоимости бизнес платил 2,2%, а от кадастровой в 2015 году заплатит 1,2%, но к 2020 году ставка вырастет до 2%.

Для владельцев квартир в Москве ставка налога дифференцирована в зависимости от кадастровой стоимости: от 0,1% для жилья стоимостью до 10 млн руб. до 2% — для элитного жилья дороже 300 млн руб. При этом, по данным московских властей, для 94% квартир в столице ставки не превышают 0,15%. Кроме того, предусмотрен налоговый вычет (налогом не облагаются 20 кв. м в каждой квартире), а также понижающие коэффициенты, благодаря которым полная сумма налога будет уплачиваться только начиная с 2020 года.

Собственники и жилой, и коммерческой недвижимости по всей стране активно оспаривают завышенную, по их мнению, кадастровую оценку. Так, за пять месяцев 2016 года в московскую комиссию при Росреестре было подано 669 заявлений о пересмотре кадастровой стоимости против 512 жалоб за тот же период годом ранее. Решение в пользу заявителей было принято по 70% заявлений, суммарная величина кадастровой стоимости была снижена на 31 млн руб., или на 23%, сообщила РБК пресс-служба Росреестра.

Те, кто не добивается переоценки в комиссии, идут в суд. «Суды, как правило, принимают сторону собственника. Например, в спорах о кадастровой стоимости собственных земельных участков процентов 80 предпринимателей выигрывают у городских властей», — рассказывает Вышегородцев.

Московские власти, надеется Карцев, понимают, что «сейчас объективно нельзя повышать размер налогов». Рублевые цены на недвижимость не росли, поэтому причин повышать налоги нет, подчеркивает он, по некоторым объектам кадастровая оценка, возможно, даже снизится. Действительно, по данным исследовательской и консалтинговой группы IRN, средняя стоимость жилья в Москве за год по 13 июня снизилась примерно на 10%, до 173 тыс. руб./кв. м. А два года назад квадратный метр в среднем стоил почти как сейчас — 170 тыс. руб.

В 2014 году бюджет Москвы собрал около 94 млрд руб. налога на имущество организаций (из них 17,5 млрд руб. — по кадастровой стоимости), в 2015 году планировал собрать 96,7 млрд руб. (и уже около 30 млрд руб. — по кадастру), сообщала газета «Ведомости» . При «грамотной переоценке» повышение налогов если и будет, то небольшим, согласен Сапожников.

Не реже пяти лет и не чаще трёх с половиной, Госкадастром недвижимости (ГКН) проводится ревизия (переоценка) земель в соответствующем массиве — она так и называется «переоценка кадастровой стоимости земельного участка» . После её проведения, фиксируется до проведения следующей инвентаризации. Кадастровая инвентаризация определяет цены на ЗУ, находящиеся в одном массиве. С полученной в результате переоценки стоимости, начисляется .

Налог перечисляется в бюджет администрации населённого пункта с титульных владельцев:

собственников;
правообладателей на основании постоянного (бессрочного) пользования;
пожизненно наследуемого владения.

Эти правообладатели ежегодно выплачивают до 0,3% от общей кадастровой стоимости ЗУ. В соответствующих случаях, выплаты достигают 1,5%.

Ревизионная комиссия проводит расчёт удельной стоимости, оценивая 1 м 2 земли в массиве. Подробно, как рассчитать кадастровую стоимость можно узнать в . Переоценка производится отдельно для земель различных категорий, в том числе:

земель поселений;
сельскохозяйственного назначения;
промышленных зон и т.п.

Сумма оценки опирается на кадастровые и технические характеристики земель, такие как их категория, целевое назначение. Соразмерную роль играет общий контекст местности. В частности существенно расположение вблизи или в отдалении:

от инфраструктуры;
центра;
транспортных линий;
линейных объектов и инженерных коммуникаций.

Характеристики массива суммируют, укладывают в формулы и расчитывают, получая искомую сумму.

Изменение кадастровой стоимости земельного участка

Каждый надел отличается своими качествами. У одних выявляют преимущества, у других – проблемные зоны и недочёты. Участки с недочётами требуется оценивать по другим формулам, так как эффективность использования таковых снизится за счёт наличия дефектов:

порчи плодородного слоя почвы;
расположения оврага, обрыва или болота;
публичного сервитута.

Обозначенные и аналогичные параметры и обременения, снижают процент полезного использования ЗУ и рассматриваются причиной требования изменения стоимости.

Действия, направленные на обозначенные причины при проведении ревизии, опираются на ФЗ РФ «Об оценочной деятельности РФ» (). При оценке массива, комиссия может не учесть данные особенности ЗУ, что допускает специального обращения в комиссию с запросом об изменении суммы оценки.

Отличие от переоценки

Кадастровая переоценка земли проводится уполномоченной административной комиссией унифицировано, инициируется специальным административным распоряжением.

А изменение стоимости – отдельный прецедент, допускающийся относительно отдельного ЗУ. Инициируется правообладателем надела после проведения переоценки или после инцидента, допускающего изменение полезных свойств почвы и т.п.

В основной части существенную роль играет указание обстоятельств дела, на основании которых:

нарушились права истца при переоценке;
нарушились права истца при незаконном отказе снижения стоимости;
причины, по которым требуется снижение стоимости.

Если граждане имеют загородный дом или живут в райцентре, сельской местности – они, по желанию, высылают оригиналы заявлений и нотариально удостоверенные ксерокопии документов, в том числе доказательной базы – почтой РФ, с уведомлением о получении адресатом. Высылаются документы так же в местное отделение ГКН.

Любой объект недвижимости, будь то земельный участок или квартира, подлежит обязательной государственной кадастровой оценке. Поскольку стоимость оценивается по обобщенным и усредненным показателям, зачастую она завышается. А ведь именно на основании кадастровой стоимости начисляются налоги. Можно ли оспорить кадастровую стоимость квартиры и как это сделать?

Почему нужно

В российском налоговом законодательстве закреплена норма, по которой размер налогообложения за имеющуюся в собственности недвижимость определяется кадастровой стоимостью. Данный показатель высчитывается оценщиками. В большинстве случаев высчитанная является неактуальной. Ведь меняются жилищные условия, вносятся поправки в законодательство. Изменение кадастровой стоимости возможно только после ее оспаривания. С помощью этой процедуры можно уменьшить размер оплачиваемых налогов.

Как определяется кадастровая стоимость?

Данный показатель вычисляется на основании результатов проведенной кадастровой оценки. Государственная оценка проводится по распоряжению органов власти субъектов Российской Федерации или местных муниципалитетов. Далее выявляется список тех объектов недвижимости, которые необходимо оценить. Выбор конкретного независимого оценщика производится по конкурсу. После того как оценщик выполнит свою работу, результаты мероприятия утверждаются региональными или муниципальными органами власти. После утверждения кадастровой стоимости результаты вносятся в ГКН. Переоценка кадастровой стоимости, согласно действующим законодательным нормам, производится раз в пять лет, а в Москве и Санкт-Петербурге - с периодичностью в два года.

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнается кадастровая стоимость по адресу объекта недвижимого имущества через сайт Росреестра. Для этого необходимо ввести адрес на странице сайта со справочной информацией. Также можно использовать кадастровый номер объекта.

Также кадастровый номер по адресу определяется и по публичной карте, которая также имеется на портале Росреестра.

Чтобы получить на руки официальную бумагу, подтверждающую кадастровую стоимость, следует сделать запрос через портал Росреестра либо в следующих организациях:

отделение Федеральной кадастровой палаты,
многофункциональный центр.

Кто может потребовать снижения кадастровой стоимости?

Оспаривать этот важный показатель могут:

собственники объектов недвижимости, в том числе долевые,
собственники, обладающие правом на пожизненное владение наследуемым объектом или постоянное использование,
предыдущие собственники, которые желают снизить сумму начисленных им налогов на недвижимость,
арендаторы государственных или муниципальных объектов недвижимости, когда размер ежемесячной платы определяется кадастровой стоимостью,
прокуроры, которые защищают интересы граждан, государства, муниципалитетов, субъектов Федерации,
лица, обладающие исключительным правом на аренду или выкуп недвижимости из муниципального или государственного владения, когда цена определяется на основании кадастровой стоимости.

Важно отметить, что если оспаривают стоимость бывшие собственники, этот показатель может быть пересмотрен на налоговый период, в течение которого подается заявка. Кадастровую стоимость за предыдущий период пересматривать не будут.

Причины для оспаривания

Как оспорить До того как начать процесс оспаривания, следует убедиться в том, что для этого есть веские основания. Вот основные причины для оспаривания:

при определении стоимости применялись сомнительные и неточные коэффициенты и данные;
несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей, когда оценивание производилось сравнительно давно;
применение обобщенных методик оценки без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости;
внесение поправок в законодательство.

Методы вычисления стоимости постоянно изменяются. К тому же они сугубо индивидуальны для каждого региона.

Обращение в комиссию Росреестра

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? Сделать это можно при обращении в специальную комиссию, которая была создана Росреестром. Право на оспаривание результатов неудовлетворительной оценки кадастровой стоимости закреплено в российском законодательстве.

Комиссии, ответственные за рассмотрение споров, работают во всех административных единицах РФ. Состав утверждается Росреестром. Как правило, в нее входят ответственные лица Росреестра, сотрудники Кадастровой палаты и местной администрации, а также представители независимых оценочных бюро.

Оспаривание кадастровой оценки начинается только в тех ситуациях, когда в комиссию поступит соответствующее обращение заинтересованных сторон.

Комиссия принимает и рассматривает абсолютно все обращения. При этом заявку могут подавать как физические, так и юридические лица. Более того, обращаться в комиссию могут и различные организации государственной структуры, например местная администрация, когда у них возникают споры в отношении находящегося в собственности имущества.

К заявлению прилагается пакет документации, который включает в себя:

Заявление о пересмотре.
на квартиру. Росреестр, а точнее, Кадастровая палата, являющаяся его неотъемлемой частью, занимается выдачей этого документа. Паспорт может быть выдан только после того, как будет произведен технический учет. Периодически данный документ нужно обновлять, поскольку его срок действия составляет ровно один год. В кадастровом паспорте должны указываться адрес объекта недвижимости, годы постройки и последнего проведенного капитального ремонта, примененные при возведении стен и перекрытий материалы. Помимо этого важно, чтобы было отмечено наличие коммуникационных систем (канализации и водопровода), а также тип отопления помещения. Он выдается в филиале Кадастровой палаты либо в МФЦ. Период изготовления паспорта составляет 5 рабочих дней.
При наличии права собственности на квартиру ее владелец, подающий заявление, должен представить соответствующую документацию, подтверждающую данный статус. Также подойдет нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности.
Если причиной оспаривания является наличие недостоверных сведений об объекте недвижимого имущества, потребуется подтверждающая документация.
Результаты отчета по оценочным работам, где отражается актуальная стоимость квартиры на рынке недвижимости.
К документам прилагается заключение эксперта оценочного бюро. Данная бумага должна содержать информацию, аргументирующую факт несоответствия кадастровой стоимости рыночной. Также должно быть указано, что заключение составлено в соответствии с действующими законодательными нормами РФ, а также нормативами и правилами, касающимися оценочных работ.

Полный пакет документации передают в комиссию через региональный филиал Росреестра.

Если же комиссия Росреестра отказывается производить пересмотр кадастровой стоимости, собственник вправе обращаться в суд с исковым заявлением.

Важно заметить, что физические лица, а также индивидуальные предприниматели вправе подавать заявление сразу в суд, либо для начала они могут попробовать обратиться в комиссию. Однако юридические лица, государственные структуры, муниципалитеты такого права не имеют: они должны обязательно обращаться в комиссию и получить ее решение.

Оспаривание в суде

Снижение кадастровой стоимости через суд невозможно без составления искового заявления. В этой ситуации в качестве ответчика по делу выступает государственная служба Росреестр.

Перечень документации, который необходимо приложить к заявлению, аналогичен тому, который подается в комиссию Росреестра. Однако в качестве дополнения необходимо оплатить государственную пошлину за рассмотрение судебного иска. К документам нужно приложить соответствующую квитанцию. Госпошлину взимают только в случае рассмотрения судебных споров.

Снижение кадастровой стоимости возможно только в случае полного удовлетворения иска в пользу собственника-истца. После этого Росреестр должен занести в базу данных (государственный кадастр недвижимости) соответствующие изменения. В ГКН содержится информация, на которую ссылаются при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Кстати, большинство исков по оспариванию кадастровой стоимости квартир удовлетворяются, чего не скажешь о земельных участках. При оценивании квартир и жилых домов довольно часто возникают обстоятельства, при которых совершаются фактические ошибки. Стоимость квартиры вычисляется с точностью до рубля.

Довольно распространенной ошибкой собственников является то, что к судебному иску они прикладывают договор о покупке жилья. Владельцы квартир наивно думают, что цена в договоре каким-то образом поможет оказать влияние на кадастровую стоимость. Но на деле все обстоит иначе. Ни сотрудникам Росреестра, ни судьям не нужен договор. Сумма, которая в нем указывается, никак не связана с кадастровой оценкой объекта недвижимости.

Кто будет ответчиком?

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры, мы уже разобрали. А кто же будет выступать в качестве ответчика при рассмотрении дела в суде? Вариантов здесь может быть несколько:

местная администрация или муниципалитет региона России, в обязанность которых входило утверждение результатов кадастровой оценки,
филиал Росреестра в конкретном субъекте Федерации, поскольку он выполняет функции по проведению государственной кадастровой оценки,
служба, которая несет ответственность за исправление кадастровых и технических ошибок, когда стоимость нужно снизить по причине недостоверности информации об объекте недвижимости.

Помимо вышеперечисленных организаций, суд вправе привлечь к рассмотрению дела и лиц, интересы которых затрагиваются при пересмотре кадастровой стоимости квартиры. Ими могут быть бывшие собственники и владельцы долей.

Оспаривание через посредников

Как оспорить кадастровую стоимость квартиры через посредников? Нередко собственники недвижимости прибегают к помощи профессионалов. Сначала необходимо произвести оценочные работы. Для их выполнения обязательно нужно иметь специальную лицензию. Этими работами занимаются оценочные бюро.

После того как у владельца будут на руках результаты оценки, необходимо обращаться в суд. Для этого нужно нанять грамотного юриста, который имеет опыт в решении таких спорных ситуаций.

Сроки

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости можно подавать в 5-летний период после внесения информации в ГКН касательно конкретного объекта недвижимости. При этом дата внесения в ГКН отражается и в документах, подтверждающих кадастровую стоимость. Если собственник собрался подавать заявление в суд, необходимо удостовериться, что стоимость квартиры или информация об объекте не поменялись. Срока исковой давности у данных дел нет, поэтому заявление можно подавать в любое время.

Период рассмотрения заявления в комиссии, утвержденной Росреестром, составляет 1 месяц с даты подачи документации. В судебном порядке заявление рассматривается как минимум 2 месяца. По определенным обстоятельствам этот период может увеличиваться, к примеру из-за переноса заседаний, назначения экспертизы.

Возмещаются ли расходы за переоценку?

Возместить средства, потраченные на переоценку стоимости недвижимости, можно только при удовлетворении иска собственника. При этом потребовать потраченную сумму можно с государственной структуры, которая утвердила кадастровую стоимость. В случае когда причиной переоценки была возмещением расходов будет заниматься организация, допустившая ошибку.

Можно ли обжаловать решение при отказе?

Если комиссия Росреестра отказалась изменять кадастровую стоимость, ее решение собственник может оспорить в суде. Если же суд отказал в пересмотре стоимости, его решение также может быть обжаловано. Сделать это можно в судебной коллегии по гражданскому делопроизводству российского Верховного суда.

Кадастровая стоимость квартиры напрямую определяет размер начисляемого налога на недвижимость. В большинстве случаев этот показатель является завышенным. Для снижения кадастровой стоимости должны быть веские основания, которые подтверждаются документально. Чтобы исправить ситуацию, необходимо подать заявление в комиссию при Росреестре либо в суд. Для этого необходимо узнать кадастровый номер по адресу и собрать полный комплект документов. Срока исковой давности для подачи заявления не существует. Период рассмотрения заявления в комиссии составляет 30 дней, а в суде - от 2 месяцев. Решение суда может быть оспорено. Для этого необходимо подать исковое заявление в Верховный суд. Судебные издержки и расходы на проведение переоценки возмещаются в случае принятия решения в пользу истца. Помимо этого к процессу можно привлечь квалифицированного юриста.