Прием квартиры с чистовой отделкой от застройщика: Советы в помощь новоселам
Итак, Вы становитесь владельцем квартиры в новостройке. Прежде чем принять квартиру с чистовой отделкой у застройщика, обе стороны обязаны подписать специальный документ - акт приема передачи квартиры. До его подписания у Вас еще есть возможность выявить и устранить все недостатки. На каких углах следует заострить особое внимание?
Что такое чистовая отделка?
Чистовая отделка - это вариант, когда квартира полностью подготовлена к новоселью. Все строительно-отделочные работы выполнены, сантехническое оборудование установлено, коммуникации проведены. То есть в квартиру в новостройке остается только завезти мебель и начать жить-поживать.
Однако, как показывает практика, качество чистовой отделки квартиры полностью лежит "на совести" застройщика. Проверить это качество просто необходимо для Вашего же спокойствия. Чтобы в ближайшее время Вам не пришлось в аварийном порядке менять сантехнику или исправлять кривые стены, при приеме квартиры важно по максимуму выявить все дефекты.
Как принять новую квартиру с чистовой отделкой?
Ваша задача - обговорить (и прописать) все моменты, которые Вас не устраивают при приемке квартиры, еще на берегу. Как правило, застройщики предоставляют гарантии, но исправить недостатки чистовой отделки после подписания Договора будет значительно сложнее.
Обнаруженные изъяны аккуратно фиксируются в смотровом листе. Помните, что у Вас есть право не подписывать акт приемки квартиры до устранения всех указанных недостатков. Второй вариант - акт приемки подписывается, но к нему подкрепляется приложение, где прописаны дефекты и указаны сроки их исправления.
Если застройщик не исправляет указанные недостатки, он обязан снизить цену квартиры на сумму, равную Вашим затратам на предстоящие ремонтные работы.
Приемка квартиры в новостройке: от пола - до потолка
Осматривать чистовую отделку квартиры лучше днем - в светлое время суток любые погрешности заметнее. Не забудьте взять с собой ручку и бумагу, пригодится фонарик, зарядное устройство для сотового телефона (или любой другой легкий электроприбор), электролампочка, табурет или стремянка.
Осмотр стен квартиры
Стены должны быть ровными - это легко проверить при помощи уровня. Обои поклеены без пузырей, рисунок совпадает на стыках. Поверхности с обоями под покраску однородно выкрашены, без пятен и подтеков. Отделку керамической плиткой и панелями проверяют на отсутствие повреждений, сколов и трещин. Швы должны быть ровными, с затиркой. Между стеной и облицовочной плиткой нет пустот. Если постучать по плитке, звонкий и громкий звук выдаст их наличие.
Напольное покрытие
Полы во всей квартире не должны скрипеть. Под напольным покрытием присутствует влаго- и звукоизоляционная подложка. Линолеум настелен ровно, без волн и вздутий. Стыки полотна (если они есть) аккуратно заделаны.
Планки ламината плотно пригнаны друг к другу. Между стеной и ламинатной доской по технологии укладки оставляют небольшой зазор. Проверьте наличие плинтусов по всему периметру. Места переходов или перепадов высоты закрывают порожками.
Осмотр потолков
Потолки должны быть идеально ровными, без следов протечек. Если нет уровня, воспользуйтесь при приемке квартиры длинной рейкой и плотно приложите ее к потолочным плитам. Допустимый перепад составляет 2-3 мм. Особенно это касается потолков под покраску. Проверьте тщательную поклейку потолочных обоев.
Окна и двери во всей квартире
Оконные рамы и стекла проверяются на предмет повреждений, царапин, щелей. Дуть из окон не должно. Чтобы выявить сквозняк, проведите по периметру рамы ладонью. Обратите внимание на откосы. Проверьте исправность фурнитуры окна, несколько раз закрывая и открывая окно. Петли не болтаются, ручки поворачиваются без усилий. Количество камер стеклопакетов считается просто: поднесите к окну зажигалку - сколько отражений, столько камер.
Двери должны плотно закрываться - никаких перекосов, скрипов, трещин. Посмотрите уплотнитель, короба и откосы, а также попробуйте в деле все замки на входных дверях. Целые и чистые, без пятен стекла межкомнатных дверей не должны дребезжать при открывании.
На что еще обратить внимание при приеме квартиры от застройщика? Кухня, санузел
Переходим из комнат на кухню и в ванную. Помимо отделки, необходимо проверить исправность всех приборов и оборудования.
- Электроплиту подключите в сеть: если она нагревается в нормальном режиме и при этом не выбивает электричество - все в порядке. Газовые плиты проверяют на герметичность соединения шланга, отсутствие запаха при работе конфорок и ровное пламя при их горении.
- Сантехника. Раковины на кухне и в ванной, унитаз, ванна должны быть устойчивы, без механических повреждений. Проверьте на герметичность, отсутствие конденсата все трубы и проводку, с особым пристрастием - места соединений. Также проконтролируйте работу смесителей и перекрывающих воду шаровых кранов. Посмотрите канализационные тройники, наличие достаточного угла уклона сточной трубы (иначе вода будет плохо уходить), водяные затворы (крышки на них должны плотно закрываться, иначе от неприятных запахов не избавиться).
- Электричество. Исправную работу электропроводки можно протестировать одновременным подключением нескольких мощных электроприборов. Все розетки и выключатели должны быть на своих местах и в рабочем состоянии (убедитесь с этом при помощи зарядника для сотового телефона). Проверьте все патроны, поочередно вкручивая электролампочку. На электрощитке должны стоять автоматы (УЗО).
- Приборы учета. Проверьте наличие и работу электро- и водяных счетчиков. Убедитесь, что они опломбированы, к ним есть доступ для снятия показаний. Снимите и запишите показания.
- Вентиляция. На кухне, в ванной комнате и туалете через вентиляционные отверстия воздух должен вытягиваться, а не наоборот. Чтобы оценить нормальную работу вентиляции, возьмите обыкновенный бумажный лист или ту же зажигалку – пламя должно сдувать в сторону вентиляционной решетки. Причем, делать это имеет смысл, когда окончательно устранены все сквозняки из окон.
- Отопление. Отопительные приборы проверьте на герметичность и отсутствие повреждений, течей. Батареи должны быть хорошо закреплены. Протестируйте температурные регуляторы.
- Не забудьте заглянуть на лоджию или балкон. Проверьте остекление и общий внешний вид.
Если на момент приема в квартире отсутствует газ, вода, электричество, отложите или перенесите процедуру подписания документа. Какую-то из систем проверить не удалось? - Укажите в акте, что причиной являлось отсутствие технических возможностей.
Как заполнить акт приема квартиры после осмотра?
Найденные дефекты фиксируются в листе осмотра (с двух сторон) и проверяются еще раз тщательным образом после их устранения. Когда согласие достигнуто, подписывается 2 экземпляра акта приема передачи квартиры – один экземпляр остается у Вас, другой у Застройщика.
На момент подписания акта приемки Ваш дом должна принять государственная комиссия, а БТИ провести все нужные замеры. Акт входит в пакет документов, необходимых для регистрации права собственности в регистрационной палате. Он фактически утверждает переход от Застройщика к Собственнику всех обязанностей по содержанию недвижимости. Дальше ответственность за состояние и сохранность квартиры переходит к Вам. Поэтому к заполнению документу нужно отнестись со всей серьезностью.
В акте приема передачи квартиры указывается следующая информация:
- дата и место составления;
- Ваши ФИО и паспортные данные, полные реквизиты Застройщика, обязательно печать организации;
- описание объекта - адрес, метраж, состояние квартиры, удовлетворяющее заказчика;
- подробный перечень претензий с указанием сроков исправления, после которого документ вступает в силу; или же пункт об отсутствии взаимных претензий сторон;
- гарантийные обязательства Застройщика;
- дополнительно акт приема квартиры может содержать информацию о денежных расчетах.
Если все же после приемки квартиры у Вас возникла необходимость в проведении ремонтных работ, заказать квалифицированные услуги мастеров поможет раздел Каталога строительных товаров и услуг "Строительство и ремонт" .
По материалам Интернет
Каждый из нас не мечтает о собственном жилье? Жить в нем вам предстоит долгие годы, поэтому подходить к выбору варианта нужно ответственно. Если вы выбрали квартиру на первичном рынке, на нее действует гарантия. Важно правильно провести процедуру приемки от застройщика и знать о своих правах. Разберемся в особенностях приема жилья с чистовой отделкой, расположенного в современной новостройке.
Отделка под ключ: что она собой представляет
Если вы решили купить квартиру в только что отстроенном доме, то у вас есть два варианта отделки: под ключ и черновая. В последнем случае вы получите голые стены, которые самостоятельно сможете отремонтировать под собственный вкус. Принять такое жилье проще, так как любые огрехи при строительстве сразу видны на не обклеенных обоями стенах.
Если вы выбрали вариант под ключ, то после приема готовой квартиры можно будет практически сразу праздновать новоселье. Качество чистовой отделки полностью лежит на застройщике. Обратите внимание, что для жилья в новостройке эконом-класса используются недорогие материалы. Важно проверить, чтобы отделка была сделана качественно.
Когда лучше принимать квартиру
По закону принять жилье можно в течение недели после ввода дома в эксплуатацию. Однако не редкость случаи, когда визуально квартира в новостройке готова, а на подписание акта будущего собственника приглашают лишь спустя шесть месяцев. Это связано с бюрократическими проблемами. Например, принять квартиру можно только после завершения работы сотрудников Бюро технической инвентаризации.
Если вы решили приобрести жилье в новостройке, то лучше всего выбирать варианты, которые будут сдаваться в конце лета. Квартиру, особенно с отделкой под ключ, лучше всего принимать в момент, когда включена подача отопления. Обратите внимание, что в доме на тот момент уже должны работать:
- вода;
- электричество.
Если подача этих коммуникаций не осуществляется, то в акте стоит указать, что вы не можете принять квартиру из-за отсутствия технических возможностей. Помните, что при возникновении любых претензий к застройщику важно найти компромисс, не стоит идти на принцип.
Контроль качества стен, потолков и полов
Отделка жилья в новостройке под ключ неплоха тем, что дефекты стен, даже при наличии на них недорогих обоев, будут очень хорошо видны. Но не стоит доверять лишь свои глазам, принять жилье можно только после следующих процедур:
- при помощи отвеса проверьте качество стен;
- рулеткой измерьте высоту потолков (допустимая разница в разных помещениях до 5 мм);
- замеры на плоскости потолка и пола сделайте при помощи лазерного уровня.
При отделке под ключ нужно обращать внимание на то, как положен материал:
- обои должны размещаться с совпадением рисунка, без пузырей и складок;
- плитка – плотно подогнана друг к другу, быть крепко приклеенной, с затертыми швами;
- если стены окрашены, то слой эмали должен быть ровным, без потеков и пятен.
Для определения качества укладки кафеля можно простучать плитку, так вы сможете определить пустоты. В помещениях с отделкой под ключ должно быть смонтировано напольное покрытие. При визите в квартиру обратите внимание на следующие моменты:
- пройдите по полу – важно чтобы не было скрипа;
- стыки линолеума должны быть заделаны;
- ламинат или паркетная доска по нормам размещаются плотно (небольшой зазор на расширение может оставаться только у стены);
- на покрытии не должно быть выпуклостей;
- наличие закрепленных плинтусов по периметру;
- важно, чтобы между комнатами были установлены порожки.
Обратите внимание на качество покрытия потолка – на нем не должно быть протечек, пустот и перепадов на стыках плит.
Практически в каждой новостройке можно найти квартиру с дефектами в стенах или потолках. Если вы не заметите ошибки строителей при приеме жилья, то потом на исправление вам может потребоваться большое количество денег и времени.
Как должны работать основные коммуникации
Если вы хотите, чтобы зимой вас не ждал неприятный сюрприз, постарайтесь принять жилье во время отопительного сезона. Вам нужно будет проверить: нагрев радиаторов и работоспособность регуляторов температуры. Особое внимание обратите на места соединения радиаторов с трубами – подтеков быть не должно.
В современной новостройке важно в первую очередь проверить канализационную систему. Ведь из-за ошибок при прокладке труб и герметизации зазоров, в квартиру просто невозможно будет зайти из-за постороннего и очень неприятного запаха. Тройник для подключения стиральной машины должен располагаться не выше пяти сантиметров. В противном случае вам придется устанавливать машину на подиум, чтобы обеспечить правильный уклон стока.
В кухне и ванной краны должны открываться легко, не капать. Важно, чтобы напор при открытии был нормальным. Трубы по правилам располагаются строго вертикально? Проверьте их строительным уровнем. Обратите внимание и на работу страховых кранов и слива. После проверки на напор под раковинами и унитазом пол под ними должен остаться сухим. Раковины обязаны быть без дефектов, также проверьте их качество крепления. Счетчики – опломбированы при установке. Запишите показания всех приборов учета перед тем, как принять квартиру.
Особенности проверки электроснабжения
Перед тем как принять помещение учтите, что ухудшить качество жизни может низкое напряжение в розетках и неправильная проектировка подачи электропитания. Чтобы проверить работоспособность розеток, можно подключить к каждой из них зарядное устройство от мобильного. Уровень напряжения проверяется вольтметром. В вводном электрощитке необходимы следующие части:
- счетчик;
- автоматический выключатель;
- устройство для отключения в случае перегрузки.
Если квартиру с чистовой отделкой оборудовали не газовой, а электроплитой, проверьте, справится ли проводка с ее эксплуатацией. Для этого поставьте нагреваться духовку и две конфорки. Если в новостройке для приготовления пищи будет использоваться газ, важно, чтобы в помещении не было его запаха, пламя было ровным без копоти.
Для проверки работоспособности патронов, возьмите с собой лампочку и поочередно вкручивайте ее в каждый. Все найденные недостатки отразите в акте и смотровом листе.
Проверяем вентиляцию и остекление
Часто можно встретить жалобы, что в новостройке не работает вентиляция, поэтому ее нужно проверить после осмотра стен, потолка и пола. Для проверки вам понадобится листок бумаги и зажигалка:
- бумага, помещенная на сетку вентиляции, должна прилипнуть к ней;
- в идеале пламя зажигалки отклоняется в сторону исходящего воздушного потока.
Если в новостройке допущены ошибки при проектировании, воздух будет не вытягиваться, а, наоборот, попадать в квартиру. Любая отделка, в том числе и под ключ, подразумевает наличие стеклопакетов, в максимальной комплектации они установлены и на лоджии. Вам нужно проверить:
- насколько ровно установлены стеклопакеты;
- надежно ли они закреплены в проемах (зазоры должны быть заполнены монтажной пеной);
- на стеклах отсутствуют сколы, трещины;
- проведите ладонью по периметру рамы, чтобы исключить зазоры и сквозняки;
- количество камер должно соответствовать заявленному (зажгите спичку – сколько раз пламя отражается в стеклах, столько камер в пакете);
- створки должны легко открываться и плотно замыкаться;
- фурнитура – крепко держаться;
- проверьте уровнем откосы – они должны быть ровными;
- при движении створок в них не дребезжат стекла.
В новостройке могут быть установлены недорогие модели выходных дверей, но они должны быть в рабочем состоянии. В противном случае вы рискуете однажды не запереть квартиру или не попасть в нее.
Особенности оформления документов
Перед тем как принять квартиру, проверьте наличие документов у застройщика. На руках у него должны быть:
- о принятии дома государственной комиссией;
- о присвоении новостройке почтового адреса.
Все найденные дефекты вносятся в смотровой лист, а завершается процедура подписанием акта приема-передачи. В себе он должен содержать:
- паспортные данные и Ф. И. О. дольщика;
- реквизиты застройщика;
- метраж;
- точный адрес;
- список замечаний с указанием срока исправлений;
- гарантийные обязательства (по закону на квартиру действует срок 5 лет);
- описание состояния квартиры (в этом пункте важно, чтобы было указан тип отделки под ключ);
- дату и место составления;
- данные о денежных расчетах (необязательный пункт, эта сфера отношений между дольщиком и строительной компанией может регулироваться отдельным договором).
Отношения между застройщиком и будущим собственником регулируются ФЗ № 214, согласно которому при обнаруженных недостатках могут быть предприняты следующие меры:
- устранение дефектов;
- изменение стоимости квартиры в меньшую сторону;
- компенсация расходов на устранение.
При обнаружении дефектов, даже касающихся лишь отделки под ключ, акт подписывать не стоит. После того как он вами завизирован, юридически будет считаться, что все свои обязательства строительная компания выполнила, и качество жилья в новостройке соответствует заявленному. Предъявить претензии по указанным недочетам вы уже не сможете.
Если ваш дом построен в соответствии с законом № 214, то на квартиру будет действовать пятилетняя гарантия. Однако легче доказать вину застройщика именно во время приема жилья.
КОМПАНИЯ
«
СИЛКИН И ПАРТНЕРЫ»
ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ПРОФЕССИОНАЛЬНУЮ ПОМОЩЬ В ПРИЁМКЕ КВАРТИРЫ
В НОВОСТРОЙКАХ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
подробнее об услуге и стоимости
ЮРИДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИЕМКИ КВАРТИРЫ
Итак, получив уведомление, Вы приходите к застройщику, а Вам говорят, что дом еще не готов, ждите, Вам позвонят. Или еще распространенный ответ: «У нас очередь на приемку, записывайтесь», – а запись почему-то есть только через 1 месяц. Для чего же застройщики заранее рассылают такие письма, если дом фактически еще не готов? Это делается для того, чтобы уменьшить период просрочки, ведь за просрочку в передаче квартиры полагается неустойка в соответствии с 214-ФЗ. Либо застройщик не хочет утруждать себя устранением недоделок и решил по-тихому подписать односторонние акты на квартиру. Ведь с момента подписания даже одностороннего акта квартира считается принятой и Застройщик уже не обязан устранять какие-либо недостатки. Также не лишним будет отметить, что коммунальные платежи начинают начисляться с момента подписания акта приема-передачи.
Какое сообщение следует считать надлежащим уведомлением? Многие застройщики приглашают на приемку квартиры посредством отправления СМС или обзвона дольщиков. Но надлежащим считается сообщение, направленное по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или врученное участнику долевого строительства лично под расписку (п. 4 ст. 8 214-ФЗ).
Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в соответствии с договором при готовности объекта долевого строительства к передаче обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения (п.4 ст. 8 214-ФЗ). Откройте свой договор ДДУ и посмотрите, какие сроки на приемку квартиры прописаны в нем.
Что же будет, если участник долевого строительства проигнорирует приглашение застройщика на приемку квартиры?
В соответствии с п. 6 ст. 214-ФЗ при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
А если участник долевого строительства не успеет получить письмо (к примеру, длительная командировка), что тогда?
Дольщик считается надлежащим образом уведомлен даже если, к примеру, письмо возвращено Застройщику с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. То есть не получили письмо по тем или иным причинам, и, как следствие, застройщик может составить акт в одностороннем порядке. Так что регулярно проверяйте почтовый ящик и сообщайте застройщику об изменении своего адреса.
Чтобы застройщик не подписал акт приемки квартиры в одностороннем порядке, рекомендуем Вам проделать следующие действия. После получения письма о готовности вашей квартиры и приглашении её принять, Вам нужно непременно в срок, не превышающий семь рабочих дней (если более длительный срок не предусмотрен договором), посетить офис застройщика с требованием передать квартиру. Если застройщик по каким-либо причинам уклоняется от передачи квартиры или подписания акта приема-передачи, то необходимо составить и отправить письмо следующего содержания.
Нужно ли принимать общедомовое имущество у застройщика?
По смыслу ч. 1 ст. 7 и ч.5 ст. 8 Федерального Закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства до подписания акта приемки объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта условиям:
Договора,
Технических регламентов,
Проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Следовательно, кроме приемки своей квартиры нужно еще уделить внимание в целом имуществу дома: работают ли лифты, мусоропровод, уличное освещение и т.д, и т.п. Если, к примеру, из декларации или иного документа следует, что застройщик должен был построить парковочные места, озеленить или огородить придомовую территорию, поставить шлагбаум, построить детскую площадку, то все это застройщик должен построить и передать Вам. Закон не предусматривает частичную приемку, или приемку, но с последующей доделкой недостатков, нужно принимать все и сразу. Если что-то не готово, нужно указать это в акте осмотра. Если Вы примете дом с недостатками, пусть даже если в вашей квартире все будет соответствовать СНиПам и договору, то устранение недостатков в общем по дому ляжет на Ваши плечи. Вы же, когда покупали квартиру, платили не только за свою квартиру, но и за общедомовое имущество. Конечно же, застройщик Вам будет говорить, что Вы должны принять только квартиру, все остальное принимает управляющая компания. Так обычно и происходит на практике, но если бы граждане проявили немного самосознания и разобрались бы в этом вопросе поподробнее, то значительно сэкономили бы на квартплате, а возможную задержку в передаче дома компенсировали бы взысканием неустойки. Никто не хочет связываться с общедомовым имуществом, считая, что это имущество ничье или государственное, кто-то считает, что это имущество застройщика или управляющей компании. Потом многие удивляются, почему коммуналка в новостройке в 2 раза больше, чем в квартире, которая находится в старом фонде. Да потому что хитрый застройщик передал вам дом, построенный на 90%, а Вы потом еще два года за свой счет будете достраивать его за счет коммунальных платежей. Вот отсюда и счета такие большие. Лучшим вариантом будет сплотиться дольщикам и нанять организацию (к примеру нас), которая проверит недостатки по всему дому, так будет в конечном итоге дешевле для каждого. Расходы по составлению технического отчета также можно компенсировать за счет застройщика в судебном порядке. У таких сплочённых жильцов деньги, которые предназначены на ремонт дома, идут на дополнительное благоустройство дома: цветочки, деревца, детские площадки и прочие полезности.
ВАЖНО: Разграничить недостатки на Существенные и Несущественные.
Существенные — это такие недостатки, не устранив которые невозможно использовать квартиру по прямому назначению. Законодательство и Судебная практика не приводит точный перечень таких недостатков. Исходя из судебной практики Существенными недостатками является: отсутствие воды, электричества, не работают лифты, существенные дыры в стенах полу или потолке, отсутствие остекления и т.д.
Если из-за несущественных недостатков Вы откажитесь принимать квартиру, то Вы рискуете получить от застройщика односторонний акт.
ПРИЕМКА КВАРТИРЫ ТРЕБУЕТ СПЕЦИАЛЬНОГО ОБОРУДОВАНИЯ.
В 90% случаев Застройщики передают квартиры с недостатками. Вам решать, будете ли Вы сами за свой счет устранять недостатки или сделаете это за счет Застройщика. Мы поможем выявить все имеющиеся недостатки в квартире и правильно юридически их оформить. Юрист поможет провести все необходимые переговоры. Выявить недостатки — еще не значит, что Вы сможете заставить застройщика их устранить. Не всегда дефекты квартиры можно увидеть невооруженным взглядом. Чтобы принять квартиру и проверить на соответствие СНиПов, ГОСТов, СП, нужно специальное оборудование, такое как тепловизор, лазерный дальномер, электронный уровень, дозиметр, анемометр и др. Мы можем сделать тепловизионный осмотр квартиры, замер радиационного, электромагнитного фона, концентрации аммиака, а также сделать план квартиры со всеми размерами и расчётом общей площади. Не стоит платить за квадратные метры, которых может не быть в Вашей квартире. Коммунальные платежи также будут начисляться на несуществующие квадраты.
Проверьте, стоит ли дом на кадастровом учете.
Сделать это можно, используя . Если дом на кадастровом учете стоит, то проблем с получением права собственности у Вас не возникнет. Если же дом на учете не стоит, то Вам либо ждать, когда застройщик поставит дом на кадастровый учет, а это может растянуться и на год, а можно и вовсе не дождаться, либо вам придётся ставить квартиру на кадастровый учет в индивидуальном порядке, а это .
Можно ли не принимать квартиру, если дом не поставлен на кадастровый учет? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя. Если в договоре прямо об этом не сказано, то практика складывается в пользу того, что Вы не имеете право на этом основании отказаться от приемки квартиры до постановки на кадастровый учет, но написать об этом в претензии в довесок к остальным недостаткам нужно.
Во многих ДДУ есть обязанность Застройщика передать все необходимые для регистрации права собственности документы, в такой ситуации можно потребовать передачи вам кадастрового паспорта, без которого вам откажут в оформлении права собственности.
Прочему важно принимать квартиру с юристом?
Приведем пример из жизни. К нам обратился дольщик за услугой по взысканию неустойки с застройщика. Ранее он заказывал услугу по технической приемке квартиры. Технические специалисты надлежащим образом оказали услугу и выявили все имеющиеся недостатки в квартире, но Дольщик дальше допустил юридические ошибки, нарушив процедуру приемки квартиры, благодаря чему получил односторонний акт передачи ему квартиры. В итоге Дольщик лишился права требования миллионной неустойки и права на устранения Застройщиком выявленных недостатков. На наш взгляд техническая приемка квартиры не является полноценной без квалифицированной юридической поддержки.
Долгожданный момент получения квартиры сопряжен с радостными переживаниями, однако не следует забывать, что, подписывая акт приема-передачи квартиры, дольщик подтверждает, что компания-застройщик выполнила все обязательства. То есть, после подписания документа будет проблематично заставить застройщика исправить недочеты, если таковые обнаружатся. Любые проблемы придется решать за свой счет, несмотря на то, что дольщик уже все оплатил, и поэтому жилье обойдется ему несколько дороже, чем он ожидал.
Осматривать новое жилье следует тщательно, и сегодня поговорим о том, на что нужно обращать внимание во время приемки квартиры.
Подписывать или нет?
При осмотре стоит помнить, что застройщик заинтересован передать жилье, и сделать все возможное, чтобы документ был подписан. Соответственно, дольщику не будут сообщать о каких-либо недочетах, если они есть, наоборот, представитель застройщика постарается скрыть все огрехи. Если же дольщик обнаружит проблему и укажет на нее представителю застройщика, последний может обещать, что все будет исправлено, но все равно будет настаивать на подписании акта. Соответственно, подписание акта исключает необходимость выполнения словесных обещаний, данных только что, и об этом не нужно забывать.
Если дольщик при осмотре нового жилья обнаружил недочеты, или какие-либо несоответствия параметров квартиры данным, которые указаны в договоре, он может отказаться подписывать акт приемки и потребовать их устранения.
Если договор предполагает чистовую отделку, но вы не уверены, что при выполнении работ использовались материалы того качества, которое отражено в договоре, вы можете потребовать дополнительные документы, которые это подтверждают.
Могут возникнуть вопросы по таким элементам отделки и оснащения квартиры, как обои, линолеум (ламинат) , плинтуса, двери, окна (запорная арматура, петли) , радиаторы отопления. Подтверждающими документами могут служить договоры застройщика с поставщиками, накладные, внутренние документы, например, акт передачи ТМЦ на склад.
Если у вас есть претензии по качеству выполнения работ (качеству строительных, отделочных материалов, пр.) , но вы хотели бы быстрее получить жилье, решить вопрос с устранением недочетов можно иначе, не вынуждая застройщика проводить соответствующие работы.
Например, если вы все равно будете проводить демонтаж (в рамках ) , может быть заключено соглашение о изменении стоимости жилья (в сторону понижения) на сумму, равную стоимости материалов (труда) – расходов, с которыми неизбежно столкнулся бы застройщик при устранении недоделок.
Приступаем к осмотру квартиры
Перед приемкой квартиры дольщиком застройщик уже должен сдать дом в эксплуатацию, у здания должен быть официальный почтовый адрес, а у квартиры – номер. Площадь жилья также должна быть точно обозначена, предполагается, что работники БТИ уже побывали в квартире и сделали все необходимое. Жилье должно находиться в состоянии, указанном в договоре ( , черновая отделка, пр.) и быть укомплектовано всеми элементами оснащения, инженерных коммуникаций. Дольщик получает смотровой лист (прилагается к акту приема-передачи) , где можно фиксировать все дефекты , в принципе, этот документ отчасти является подсказкой, которая указывает, куда нужно смотреть. Так же, дольщик имеет право позвать на помощь профессионалов, которые с использованием специальной техники смогут проверить качество строительных работ, что в последствии может сэкономить приличную сумму денег при ремонте. В нашей постоянной рубрике "полезные советы" мы наглядно продемонстрировали .
Признаки, которые должны насторожить
Начинать оценивать качество жилья можно с мест общего пользования (подъезд, входная группа, лестничная клетка) . Если, добираясь до квартиры, вы замечаете трещины на стенах, осыпающуюся штукатурку, участки с некачественно выполненной отделкой – готовьтесь увидеть недочеты и в вашем жилье. Хотя, как правило, застройщики уделяют пристальное внимание подобным мелочам, так как понимают, насколько важно произвести хорошее впечатление.
Кто должен убирать строительный мусор
В подъезде, на лестничных площадках и, разумеется, в самой квартире не должно быть строительного мусора. Во-первых, вынос мусора является частью строительных работ, которые вы уже оплатили, и, во-вторых, если вы подпишете акт приемки «как есть», то этот мусор, с высокой вероятностью, останется лежать, пока вы его не уберете (как бы ни разубеждал вас представитель застройщика в обратном) .
Плоскости стен, потолков и пола
Помните!
От кривизны стен напрямую зависят ваши затраты на их выравнивание (штукатурный раствор, гипсокартонные конструкции, пр., оплата труда рабочих).
Осматриваем конструкционные элементы квартиры – стены, пол и потолок. Плоскости поверхностей обязаны быть ровными, а углы прямыми (если иное не предусмотрено технологическими, дизайнерскими решениями планировки) , на потолке не должно быть перепадов в области стыков. Норма – это когда стены не «завалены», впадины или горбы отсутствуют. Существуют строительные нормы, которым должны соответствовать поверхности: отклонения по горизонтали допускаются не более 10мм.,а по вертикали не должны превышать 0,3мм (на метр длины) . Все это легко проверить с помощью отвеса или электронного уровня.
Если в пустом помещении не так заметно, что стены завалены, то когда будет установлена мебель, перекосы будут бросаться в глаза. Поэтому лучше настоять, чтобы застройщик выровнял стены (отметив дефект в смотровом листе и указав на него в претензии) .
Гидро- и теплоизоляция помещений
Как панельные стыки, так и монтажные швы (несущие стены, перегородки, панели перекрытия) должны быть герметичны, о нарушениях могут говорить пятна сырости или даже плесневой грибок в углах. Если вы видите подобное, имейте в виду, что придется хорошо потратиться при самостоятельном устранении дефектов или мириться с повышенными расходами на отопление, с отсыревшими обоями и прочими «прелестями» плохой изоляции. К сожалению, если нет описанных признаков, определить нарушения не представляется возможным, но если таковые имеются, то необходимо прибегать к услугам строительной экспертизы.
Двери и окна
Двери и окна должны быть установлены ровно (горизонталь, вертикаль проверяется по уровню) между оконными рамами и вокруг дверных коробок не должно быть зазоров их размеры должны соответствовать параметрам проемов. Обязательно следует проверить, насколько плотно окна и двери закрываются, не заедают ли при открывании. Проверить, насколько плотно прилегают створки к раме, можно с помощью листа бумаги, если поместить бумагу между рамой и створкой, лист не должен свободно вытаскиваться. Окна должны быть укомплектованы подоконниками и отливами, если предполагается чистовая отделка, то откосы на окнах и дверные проемы должны быть отштукатурены (или отделаны иным способом) .
Электрооборудование
Электрооборудование к моменту осмотра должно быть подключено, полностью готово к эксплуатации и находиться в рабочем состоянии.
Проверить наличие электричества в квартире можно, подключив в розетку какое-нибудь компактное устройство (например, зарядку для мобильного) , а проверить подключение осветительных приборов можно, вкрутив в патрон принесенную лампочку (стоит ли говорить, что у представителя застройщика, скорее всего, лампочки не окажется) .
Розетки и выключатели должны быть плотно закреплены в соответствующих отверстиях, рекомендуется проверить это, приложив некоторое усилие и попытавшись вытащить устройство.
Лучше проверить все без исключения розетки и выключатели, это занятие не займет много времени, зато избавит вас от расходов. На косые взгляды представителя застройщика не стоит обращать внимания, ведь вы платили за качество работ и хотите его получить в полной мере.
Вентиляция
Обязательно проверьте вентиляционную систему здания, в противном случае придется нести расходы на организацию принудительной вентиляции или постоянно проветривать помещения. Качество вентиляции можно проверить, приложив лист бумаги к вентиляционной решетке – лист должен притягиваться.
Вентиляционные отверстия должны быть на кухне, в туалете и ванной, кроме того, проект дома может предполагать установку вентиляционных клапанов в жилых помещениях (это лучше выяснить заранее) .
Тепло и водоснабжение, канализация
Проверяем системы водоснабжения, канализации, теплоснабжения. После сдачи дома в эксплуатацию здание должно быть подключено к городским сетям, соответственно, в кранах должна быть холодная и горячая вода.
При осмотре необходимо записать показания счетчиков, это пригодится при заключении договора с управляющей компанией. На трубах и стояках не должно быть следов ржавчины, механических повреждений. Вода на полу, сырость, плесень – все это является очевидными признаками неисправностей.
Проверить работу системы теплоснабжения в летнее время, к сожалению, не получится, однако настоятельно рекомендуется указать в смотровом листе, что отопление не проверялось и указать причину (не отопительный сезон) . Должны насторожить пятна ржавчины на радиаторах и на полу (под радиаторами) . При наличии таковых нужно отметить это в смотровом листе, и если неисправности проявятся со временем, запись будет служить доказательством вины застройщика в момент, когда вы по гарантии обратитесь к нему с претензией и требованием устранения нарушений. В противном случае застройщик может отказать вам, мотивируя неисправности неправильной эксплуатацией радиаторов с вашей стороны.
Что взять с собой на приемку квартиры
Визуальный осмотр помещений не всегда может дать исчерпывающую картину относительно качества жилья. Отправляясь принимать квартиру, нелишним будет захватить с собой некоторые приспособления , которые помогут определить дефекты, невидимые глазу.
Сейчас мы представим список предметов, которые могут пригодиться:
Правило и уровень – строительные приспособления, помогающие проверить плоскости стен;
Отвес (металлический груз на нитке) – даст возможность определить отклонения плоскостей по вертикали;
Фонарик – если приблизить включенный фонарик к поверхности стены или потолка (чтобы луч падал параллельно поверхности ), можно сразу заметить все впадины, неровности. Кроме того, в принимаемой квартире может не оказаться лампы в ванной, туалете, кладовке, а без нее провести качественный осмотр проблематично, простой фонарик поможет быстро справиться с проблемой отсутствия света;
Лампа накаливания - для проверки работоспособности осветительных приборов;
Зарядка для мобильного устройства – поможет определить наличие напряжения в сети. В идеале лучше взять какое-то мощное устройство (перфоратор), чтобы проверить, насколько электросистема держит напряжение;
Лист бумаги – для проверки работы вытяжки. Кроме того, бумагой можно проверить, насколько плотно закрываются окна, достаточно положить между рамой и створкой лист бумаги, закрыть створку и потянуть за лист. Если лист тянется плохо или не тянется вообще, тогда уплотнители хорошо выполняют свою работу.
Молоток – отличное средство для проверки брака в стяжке на полу, при простукивании сразу же обнаружатся пустоты, отслоения. Молотком можно проверить пол, а вот штукатурку на стенах так проверять нельзя, да и представитель застройщика не позволит это сделать.
Скрытые работы и гарантийные обязательства
Строительство многоэтажных жилых зданий предполагает проведение множества, так называемых, скрытых работ. Качество таких работ нельзя определить визуально (в некоторых случаях даже с помощью различных приборов и приспособлений) , однако они в значительной степени влияют на эксплуатационные характеристики жилья. Иными словами, если такие работы были проведены с нарушениями технологических норм или с ошибками, то брак может обнаружиться только спустя определенное время.
В случае обнаружения брака после принятия квартиры вы можете потребовать от застройщика устранить недоделки, так как в договоре (согласно ФЗ-214) должны быть прописаны гарантийные обязательства. Срок, в течение которого застройщик обязан все исправить, в большинстве случаев составляет пять лет.
Заключение
Недочеты, которые не были обнаружена на этапе приемки квартиры, могут стать причиной расходов, причем, иногда довольно существенных. Положение усугубляется тем, что покупатель, как правило, слабо понимает нюансы строительных технологий, отличия в качестве строительно-отделочных материалов.
Возможно, что дольщику ранее просто никогда не приходилось проводить описанные тесты и, соответственно, это ставит будущего новосела в затруднительное положение. В этой ситуации есть достаточно простой способ, позволяющий все проверить на высоком уровне. Необходимо захватить с собой человека, который, в силу своей текущей деятельности и квалификации может дать экспертную оценку качеству жилья. Это может быть знакомый, который трудится на должности прораба в строительной компании, или же экспертом может выступить консультант по технической приемке жилья, некоторые строительные компании предлагают подобные услуги. Естественно, привлечение специалиста повлечет определенные расходы, однако вполне может получиться так, что за небольшую плату вы сэкономите намного более крупную сумму.
Игорь Василенко