Вопрос о переводе ипотеки в другой банк может возникнуть по ряду причин. Прежде чем начать такую процедуру, заемщику стоит внимательно изучить все ее преимущества и недостатки.
Причины перевода ипотеки в другой банк (рефинансирование)
Чаще всего заемщик задумывается о рефинансировании тогда, когда на рынке появляются условия кредитования существенно выгодней, чем в действующем договоре. Неудивительно, что за такой длительный период условия по вновь оформляемым кредитам успевают поменяться ни один раз. При этом, если заемщик обратится к своему кредитору с целью снижения ставки, то, с большой вероятностью, он получит отказ. А вот банки-конкуренты готовы перекредитовать платежеспособных заемщиков. Тем более, что они уже показали свою добросовестность, оплачивая ежемесячные платежи.
Вопрос о рефинансировании может возникнуть и при ухудшении финансового состояния заемщика. Одним из способов решения проблемы «непосильности обязательного платежа» является увеличение срока кредитования . Текущий же кредитор не всегда может или хочет предоставлять подобную программу. Таким заемщикам труднее всего решить свой вопрос, так как не каждый банк готов выдать средства клиенту, у которого ухудшается финансовое состояние.
Заемщики иногда с помощью рефинансирования решают вопрос за счет увеличения суммы кредита. Это возможно, когда значительная часть долга уже выплачена, а клиенту необходимы кредитные средства на какие-то другие нужды.
Когда рефинансирование выгодно?
Прежде чем решиться на перевод ипотеки в другой банк, необходимо тщательно просчитать выгодность этой операции. Процентная ставка должна быть меньше текущей, по крайней мере, на 2%. Сейчас такие предложения можно найти, если первоначальный кредит оформлялся до 2006 года. Не стоит забывать, что нужно будет оплачивать снова услуги оценщика, страховые платежи, комиссии и т.д.
Особого внимания заслуживают и пункты в договоре, касающиеся процедуры досрочного погашения. Хотя на текущий момент законодательством не допускается запрет на досрочное закрытие кредита, банки могут вносить в кредитный договор различные особые условия такого погашения.
Бумажная волокита
В новом банке клиент будет проверяться так же, как и при обычном оформлении ипотеки.
- Во-первых, необходимо внимательно изучить его требования к потенциальным заемщикам и объекту ипотеки. Тот факт, что в одном банке выдали кредит без справки о доходах или на покупку квартиры в старом доме, не означает, что средства выдаст и другой кредитор.
- Во-вторых, все бумаги необходимо собирать заново. Речь идет не только о документах, подтверждающих финансовое состояние, но и о справке о прописанных, техническом паспорте, правоустанавливающих документах и т.д.
Процедура
Ошибочным является мнение, что заемщик обязан получить разрешение о рефинансировании у текущего кредитора. Его задача - только поставить его в известность о своих намерениях.
Дальше необходимо согласовать процедуру рефинансирования . Это можно делать несколькими способами. Самый простой, с точки зрения документального оформления, - это погашение кредита в первом банке и оформление ипотеки у другого кредитора под залог недвижимости, которая уже находится в собственности. Но такой способ имеет очень существенный недостаток: заемщику нужно где-то взять сумму денег, чтобы погасить весь остаток по кредиту.
Рефинансированием в чистом виде является передача закладной . Она подтверждает права залогодателя и содержит в себе основную информацию о кредитной сделке. Ее оформление при получении первого кредита значительно упрощает передачу ипотеки в другой банк.
Оформляя рефинансирование, достаточно выполнить на закладной передаточную надпись. После этого второй кредитор перечисляет деньги первоначальному. Риски всех трех сторон при такой операции минимальны.
Законодательством также разрешается, так называемая, последующая ипотека . Это означает, что недвижимость с действующим обременением банка может быть передана в залог другому кредитору. Основное условие - стоимость залога не должна быть меньше, чем задолженность по двум кредитным договорам. В случае принудительной реализации залога, в первую очередь, погашается задолженность по договору, который был оформлен раньше.
Эти два способа интересны, прежде всего, заемщику, так как ему не нужно искать средства для погашения остатка, а достаточно только оплатить сопутствующие расходы.
Как видно, процесс перевода ипотеки в другой банк сопровождается немалой бумажной волокитой и дополнительными затратами. Поэтому, прежде чем обращаться в другой банк, стоит сообщить о своих потребностях (уменьшить платеж, увеличить сумму и т.д.) текущему кредитору. Возможно, банк не захочет терять клиента и ему будут предложены удобные способы решения вопроса.
В виду государственной поддержки и снижения ставок ЦБ, многие граждане РФ активно оформляют жилищные кредиты, а действующие заемщики рефинансируют их на более выгодных условиях. Перекредитование ипотеки под меньший процент позволяет выбрать программу, исходя из сроков и размера ссуды:
- Новая ссуда выдается в пользу погашения основного долга, а процентные начисления и прочие платежи выплачиваются за счет средств заемщика.
- Кредит предоставляется на всю сумму долга, включая процентные начисления.
- Сумма превышает размер прежнего займа, что позволяет расходовать остаток на собственное усмотрение.
Список основных условий
В 2017 году действует стандартный список условий, на которые банки ориентируются при рефинансировании займов:
- Сумма - максимум 40 млн.р. и минимум 100 тыс.р.
- Сроки - от 1 до 25-30 лет.
- Страхование имущества и жизни заемщика (по желанию).
- Возможность привлечения субсидий и материнского капитала.
Основания для проведения рефинансирования
Обычно заемщики перекредитуют ипотеку в 2-х случаях:
- При снижении ставок на рынке.
- При ухудшении финансового положения заемщика.
Программа выгодна только в ряде ситуаций:
- Заемщик выплачивает текущую ссуду, проценты по которой насчитываются дифференцированным методом. То есть клиент погашает часть тела и процентные начисления, насчитываемые на остаток долга. До конца срока размер ежемесячного платежа снижается. Эта схема позволяет пересчитать проценты при досрочном погашении ссуды.
- Планируется выплата дополнительного займа сроком от 6 мес.
- Клиент планирует заложить имеющуюся недвижимость для получения большей суммы с целью улучшения жилищных условий.
При подборе новой программы, следует предусмотреть снижение ставок на несколько пунктов.
Особенности перекредитования
Рефинансирование - инструмент для снижения переплаты по старому займу, определяющий ряд возможностей:
- Закрытие нескольких займов для соединения их в один, выплата которого будет более выгодной и удобной.
- Выведение имущества из-под залога или освобождение поручителей от обязательств.
- Увеличение или уменьшение срока займа. При увеличении срока клиент может рассчитывать на уменьшение размера ежемесячного взноса. В случае с сокращением периода, будут снижены ставки и переплата.
Важно понимать: при залоговом займе проводится перерегистрация договора на новый банк, что определяет повышенные ставки, так как до оформления ипотечного договора ссуда – необеспеченная. При рефинансировании в том же банке, переоформление залога не требуется, и размер процентов снизится.
Требования банков
Процесс рефинансирования ипотеки сопоставим с оформлением новой ссуды, что определяет ряд стандартных требований к заемщикам:
- Возрастная категория - от 21 до 55 лет (для мужской категории заемщиков – 60 лет). Полная выплата займа проводится до наступления пенсионного возраста.
- Право на выдачу кредита предоставляется только гражданам РФ с регистрацией по месту расположения кредитора.
- Стаж на последнем месте работы должен быть непрерывным на протяжении 6 мес. За последние 5 лет работы к заемщику предъявляется требование, относительно суммарного размера стажа равного 1 году.
- Срок действия ипотечного займа - от 6 мес.
- Наличие положительной КИ.
Требование к займу:
- Суда должна быть целевой, направленной на погашение действующей ипотеки.
- Исключено наличие просрочек на текущую дату.
- Перекредитованию подлежат ссуды, по которым на недвижимость оформлены права собственности.
- Срок обслуживания займа в первом банке - от 6 платежей.
Список документов
Стандартный перечень документации включает:
- Ипотечное соглашение с графиком ежемесячных взносов, другие договора и приложения (страховой, на предмет залога и купли-продажи).
- Копия закладной на жилье.
- Справки, отображающие информацию по долговым обязательствам - их остатку и просрочкам.
- Паспортные данные и анкету.
- Подтверждение доходов клиента: копия трудовой книги, справка о доходах по форме 2НДФЛ или выписка банка.
- Бумаги, подтверждающие право собственности на недвижимость.
Разница в ставках
Ставки бывают фиксированными и плавающими. Первые остаются неизменными на протяжении всего срока действия займа. Основное преимущество заключается в предсказуемости и возможности планирования расходов, исключены процентные риски.
Плавающие ставки включают постоянные и переменные показатели. Первый параметр сохраняется в течение всего срока займа. Плавающая ставка зависит от рыночного индикатора, предусмотренного условиями договора.
Для ссуды, оформляемой в рублевой валюте, расчет плавающих ставок проводится на основе индикатора Mosprime. Его показатели могут меняться каждый день.
Существуют также ставки рефинансирования, устанавливаемые ЦБ РФ и используемые в качестве базового инструмента для регулирования процентных начислений. Ее размер пересматривается один раз в год.
Подводные камни
Рефинансирование ипотеки сопряжено с дополнительными затратами:
- Комиссией за выдачу наличных, обработку документации и денежные переводы между счетами.
- Затратами по регистрации сделки и ее заверения у нотариуса.
- Оплатой услуг оценочной компании (отчет имеет юридическую силу на протяжении 6 мес.).
- Расторжением ранее оформленных договоров по страховым выплатам (страховики обязуются вернуть часть взносов за вычетом затрат на ведение дела и оплаты прошедшего периода, но это исключает компенсацию всех расходов), оформлением новых, отвечающих требованиям следующего кредитного договора.
Дополнительные условия:
- Банк обращает внимание на идеальную КИ, при наличии просрочек по прежней ссуде, сторонний банк не найдет оснований для привлечения проблемных клиентов.
- Все банки руководствуются собственными внутренними регламентами, отражающими требования к предмету ипотечного займа. Так, при совершении сделки с комнатой или долей, часто возникают сложности в перекредитовании. Затрудняют ситуации деревянные перекрытия, высокий износ, давность. Объект, принятый одной кредитной организацией, может не подойти под условия другой.
- Для проведения операции потребуется много времени и сил, расходуемых на повторный сбор документации и подтверждения доходов.
- Платеж по ссуде включает основной долг и проценты. По графику платежей первые выплаты используются для погашения процентов. Если ссуда оформлена много лет назад, то перекредитование не имеет смысла – большая часть процентных начислений уже погашена, сэкономить на уменьшении ставок уже не удастся.
Рефинансирование и материнский капитал
При использовании семейного капитала по ипотечному займу, заемщики могут столкнуться со сложностями в рефинансировании ссуды. Она заключается в том, что использование государственной субсидии на ребенка требует обязательного оформления на несовершеннолетнего ребенка доли в недвижимости, после снятия с нее обременения. А при перекредитовании ссуды, первый кредитор обязан снять обременение, на что может потребоваться много времени.
Поэтапное описание процесса
Процесс рефинансирования включает ряд этапов:
- Заемщик уточняет у первой компании остаток долга и параметры уже погашенной ссуды. В отчетности предоставляется информация по точному количеству произведенных выплат.
- Подает заявку на оформление новой ссуды. Ряд организаций предлагают оформить процедуру в режиме онлайн – на сайте компании.
- В случае положительного решения, клиент собирает необходимую документацию. Этот список в обязательном порядке включает финансовую отчетность, полученную в первом учреждении.
- После проверки документации и данных, указанных в анкете стороны подписывают договор. Основное соглашение на выдачу заемных средств подписывается после уточнения всех деталей перекредитования.
- В результате подписания ипотечного договора, банк перечисляет оговоренную сумму на счет первого кредитора. Заемщик становится клиентом другого финансового учреждения.
Где перекредитоваться выгодно?
Каждая кредитная организация с госфинансированием предусматривает ряд программ по рефинансированию, отличающихся размером ставок, суммой, сроками и первичным взносом. Специалисты рекомендуют выбирать между СБ РФ, ВТБ24, РСХБ, ГПБ и Райффайзенбанком.
СБ РФ
Сбербанк предлагает 8 вариантов рефинансирования для военных, молодых семей и госработников, где ставки находятся в пределах 12%. Но следует быть готовым к оформлению личной страховки и увеличению ставок на 1%. Это не относится к заемщикам, проходящим военную службу.
Сроки и ставки:
Для займов сроком на 20-30 лет размер переплаты составит 12,75%.
До 10 лет - 12, 25%.
От 10 до 20 лет - 12,5%.
ВТБ24
При оформлении договора в ВТБ 24 можно принять участие в программе государственного субсидирования с годовыми ставками до 11, 9% или воспользоваться льготными условиями для клиентов. В стандартных условиях ставки по ссуде составляют 13,1%.
Максимальный размер займа достигает 80% (при предоставлении 2 документов - до 50%) от стоимости закладываемого жилья.
Период кредитования - до 30 лет (в рамках программы по 2-м документам - до 20 лет).
Верхний предел по сумме составляет 30 млн.р.
Комиссии за оформление - не взимаются.
АИЖК
В процессе переоформления займа банк-партнер АИЖК, где оформлена программа, погашает часть или полную сумму долга (не более 80% от стоимости жилья). И клиент продолжает зачислять суммы на счет нового кредитора, но с минимальной переплатой. Условия действуют при отсутствии непогашенных платежей по графику на протяжении 30 дней за последние 6 месяцев. Не допускается наличие просрочек на протяжении 2 мес. за последние 3 года.
Размер процентных ставок определяется суммой займа:
До 50% - 11, 5%.
От 51 до 70% - 11,75%.
От 71 до 80% - 12%.
Следует ожидать повышения ставок на 0,7% при отсутствии личного страхования.
Россельхозбанк
РСХБ предлагает рефинансировать кредит по 2-м документам: справки по форме 2-НДФЛ и паспорту, имеется программа госсубсидирования.
Минимальный размер взноса составляет 35%, при размере займа от 100 тыс. р. и длительности действия договора до 30 лет. Есть необходимость в страховании жизни и недвижимости, в качестве созаемщика может выступать только супруг/а. Ставки по кредиту варьируют от 10,25%.
Газпромбанк
Если остается погасить не более 85% от размера долга, нет просрочек, и ранее оформлялись ссуды в одной из кредитных организаций РФ, ГПБ предлагает открыть ссуду на 30 лет. Размер переплаты составит 10,8% при верхнем пороге по сумме в 40 млн.р.
Райфайзенбанк
Предоставляет рефинансирование с господдержкой от 11% годовых. Период действия ссуды варьирует от 25 лет. Первичный взнос составляет 20% от всего размера займа - это выгодный вариант для новостроек, земли. Допускается оформление ссуды с привлечением семейного капитала и субсидий.
Верхняя граница по сумме составляет 7-9 млн.р., предусмотрена возможность по открытию нецелевых займов под залог жилья.
Предложения других банков
В качестве альтернативы можно ознакомиться с основными условиями программ перекредитования в других организациях:
«ФК Банк Открытие» - от 10%, до 30 000000р., до 30 лет.
АбсолютБанк - от 11.5%, до 20 000000р., до 30 лет.
Уралсиб - от 13% , до 50 000000р., до 25 лет.
ПлюсБанк - от 10.5%, до 10 000000р., 30 лет.
ГПБ - от 10.8%, до 45 000000р., 30 лет.
Плюс Банк - от 11.5%, 25 лет.
Бин Банк - от 11.5%, 25 лет.
Юни Кредит Банк - от 13%, до 15 000000р., 30 лет.
ЦентрИнвест - от 10.25%, до 3 000000р., 20 лет.
Аки Банк - от 10.5%, до 10 000000р., 20%, 30 лет.
НикоБанк - от 10.5%, до 2 000000р., 30 лет.
Сибсоцбанк - от 10.5%, до 10 000000р., 30 лет.
Примсоцбанк - от 10.5%, до 20 000000р., 27 лет.
Хлынов - от 10.5%, до 7 100000р., 30 лет.
Запсибкомбанк - от 10.99%, 30 лет.
Татсоцбанк - от 11%, 15%, 25 лет.
Более подробная информация доступна на сайтах банков.
Рефинансирование ипотеки (переакредитация) – взятие кредитных обязательств на лучших условиях в ином банке. Такая услуга ежегодно набирает популярность, но появилась она на финансовом рынке не так давно. В связи с чем, у многих клиентов возникает вопрос, а можно ли перекредитоваться в Сбербанке?
Перекредитование ипотечного кредита в Сбербанке – выгодное действие, которое совершает практически каждый заемщик, взявший кредит в стороннем учреждении. Кредитное учреждение входит в тридцатку лучших банков России.
За время работы на финансовом рынке оно приобрело солидное количество клиентов, а так же заработало репутацию достойного партнера.
Условия Сбербанка
Банк предлагает в 2017 году получить новую ссуду для покрытия старой. Оформление новой ипотеки возможно на следующих условиях:
- выдается ипотека только в национальной валюте;
- кредитный лимит составит 80% от оценочной стоимости недвижимости;
- срок, на который выдается кредит – 30 лет;
- отсутствие дополнительных комиссий за оформление и получение ссуды;
- обеспечением по займу становится недвижимость по программе рефинансирования.
Согласно действующему законодательству на территории Российской Федерации, заемщик должен застраховать имущество, являющееся обеспечением возврата кредитных обязательств.
В процессе оформления кредита учитываются все возможные риски по утрате или утере имущества. Страховать недвижимость заемщик должен ежегодно в любой страховой компании. Подтверждающий документ обязан предоставлять в кредитное учреждение.
Возможно это видео будет полезным:
Процентная ставка рассчитывается индивидуально для каждого потенциального заемщика, исходя из предоставленной им информации. В среднем, стоимость кредитных обязательств равна:
- до 10 лет включительно – 15,25%;
- от 10 до 20 лет – 15,5%;
- свыше указанного срока 20–15,75%.
Если потенциальный заемщик имеет зарплатную карту Сбербанка или работает в компании–партнере представленного учреждения, то стоимость банковского продукта несколько снижается. При просрочке приобретения страхового продукта, стоимость кредита увеличивается на один пункт.
Требования к заемщику
При рефинансировании ипотеки для потенциальных заемщиков действуют аналогичные требования, что и при взятии обычного кредита. Данная программа действует для:
- граждан Российской Федерации;
- возраст потенциального заемщика равен или выше 21 года;
- на дату окончания выплат заемщику не должно быть более 60 лет;
- трудовой стаж непрерывен;
- на последнем месте работы клиент проработал не менее полугода.
Необходимый пакет документов
Для получения рефинансирования в Сбербанке потенциальному заемщику нужно предоставить:
- анкету–заявление;
- документ, удостоверяющий личность как основного заемщика, так и созаемщика;
- пакет документов по объекту недвижимости;
- справка 2НДФЛ и копия трудовой книжки за последний год с подписью руководителя.
Срок рассмотрения заявки составляет 5 рабочих дней.
Прежде чем оформлять кредитные обязательства, нужно ознакомиться с некоторыми рекомендациями:
- Брать такую программу стоит только, если прошлый ипотечный кредит был дороже на 2–3%.
- Сбербанк рассматривает только документально подтвержденные доходы. Если полную заработную плату подтвердить невозможно, то подавать заявку на перекредитование не стоит.
- Сбербанк одобряет кредитные заявки, если свободные денежные средства потенциального заемщика составляют не менее 40% от заработной платы.
- Клиент оплачивает самостоятельно все расходные операции по оценке, страхованию и иным операциям по обеспечению.
Многие современные люди прибегают к банковским кредитам, желая приобрести новое жилье. Однако в процессе погашения ипотеки у заемщика могут возникнуть серьезные финансовые проблемы, а внесение очередного платежа может превратиться в большую проблему. Поэтому многие желают перекредитовать ипотеку, получив выгодный кредит в другом банке с одновременным закрытием старого займа. Подобная процедура представляет значительную выгоду для должников, но следует учитывать также ее главные особенности и сложности, которые могут возникнуть в процессе оформления.
Особенности перекредитования ипотеки
Рефинансирование является довольно популярной услугой, поэтому многие заемщики желают перекредитовать ипотеку. Условия подобной кредитной программы предусматривают передачу залогового имущества второму банку, предоставляющему новый кредит. В отличие от обычной ссуды для погашения имеющегося долга, главной целью перекредитования является улучшение кредитных условий путем смены банка-кредитора. Чтобы сделать условия более выгодными для заемщика, может предусматриваться снижение ставки или смена валюты кредитования.
Перекредитование можно оформить не только в новом банке, но также в том, где оформлялась первая ипотека. Специалисты советуют перед принятием окончательного решения досконально изучить договор кредитования, уделяя особое внимание пунктам, касающимся штрафных санкций, размеру необходимого платежа и другим важным моментам. Важно, чтобы в имеющемся договоре не было установлено моратория на преждевременную выплату долга. Если же перекредитование будет оформляться в другом банке, следует тщательно подсчитать все возможные расходы до момента заключения сделки.
Требования к оформителям займа
Услуга перекредитования может быть предоставлена только тем клиентам, которые соответствуют условиям, устанавливаемым каждым банком индивидуально. Иногда банк, где оформлялась первая ипотека, стараясь удержать надежного клиента, предлагает ему значительное улучшение условий выплаты долга. Порой подобная возможность указывается даже в договоре кредитования.
Одним из главных требований, которые кредиторы представляют к оформителям рефинансирования, является наличие хорошей кредитной истории. Также значение имеет спрос на закладываемое имущество на рынке недвижимости в момент заключения сделки.
Варианты заключения сделки
Существует несколько важных вопросов, на которые должен обратить внимание оформитель ссуды перед заключением сделки:
Когда будут предоставлены средства для закрытия имеющегося кредита;
Как будет производиться закрытие старой ипотеки и передача залогового имущества новому кредитору.
Рефинансирование может осуществляться несколькими способами:
- Передача документов на залог между банками-кредиторами;
- Предоплата старой ипотеки;
- Последующий залог;
- Получение новой ссуды с отлагательным условием.
В первом случае заемщик должен договариваться с обоими банками-кредиторами о передаче закладной. Подобный документ является ценной бумагой, устанавливающей право залога на недвижимое имущество. Если закладная составляется при оформлении первой ипотеки, на ней просто ставиться соответствующая отметка. При этом закладные должны быть подписаны обеими сторонами. Таким образом, банк, выдавший первую ипотеку, возвращает выделенные средства, а кредитор, предоставляющий новый займ, получает нового клиента.
Предоплата предусматривает необходимость оформления нового займа под более выгодный процент. При этом в качестве залога представляется другой объект недвижимости. Полученные средства направляются на закрытие старого кредита, а выплата нового займа производится на более выгодных условиях. Поскольку процесс переоформления займа подобным образом производится максимально быстро, многие люди решают именно так перекредитовать ипотеку.
От последующей ипотеки банки получают немного выгоды. Этот способ предусматривает повторный залог уже заложенной недвижимости. В таком случае заемщику нужно изначально выплатить долг первому кредитору.
Иногда банки, желая помочь клиенту, могут предложить ссуду с отлагательным условием. В кредитном договоре предусматривается временная отсрочка внесения первого платежа. Когда заемщик получает необходимые средства, он должен в оговоренный срок погасить долг перед первым банком, а после заключить кредитный договор с новым кредитором, представив в качестве залога ту самую недвижимость.