В соответствии с налоговым законодательством России каждый гражданин, получивший доход от продажи движимого или недвижимого имущества, обязан заплатить налог в государственную казну. Уплата налога с продажи квартиры происходит в установленный законодательством срок и в установленном размере.
Прежде чем реализовывать принадлежащую на праве собственности недвижимость, гражданину следует уточнить несколько важных моментов:
- уплата налогового платежа происходит тогда, когда продаваемая квартира была в собственности гражданина больше чем три года;
- в некоторых ситуациях существенно снизить налоговую сумму можно, например, путем налогового вычета (до 260 тысяч рублей).
В 2015 году налоговое законодательство претерпело изменения. Недвижимость, приобретенная в собственность после 2015 года, без начисления налога может продаться уже через пять лет, а не через три года. Более ранние сроки реализации влекут за собой начисление налога по стандартной ставке – 13%. Граждане, которые купили квартиру или получили ее по договору дарения, могут не уплачивать налог после трех лет.
Ставка налога при реализации квартиры, которая находится в собственности гражданина менее трех лет, стандартная и равна 13% от полученного дохода. Трехгодичный срок исчисляется от даты выдачи свидетельства на объект недвижимости.
Существует 2 варианта, как оплатить налог с продажи квартиры, существенно сэкономив:
1. С использованием налогового вычета, предоставленного государством. В 2017 году такая сумма составляет 1 миллион рублей.
Пример: Если квартира была реализована за 2,5 млн, то сумма налога составит:
(2500000-1000000)*0,13=195000 рублей.
Если квартира будет продана за сумму менее 1000000 рублей, гражданин может получить право не уплачивать налог. Например, квартира продавалась за 950 тысяч, размер налоговой суммы к уплате получился отрицательным: (950000-1000000)*0,13=-6500 рублей.
2. С использованием функции «доходы-расходы». Гражданин может поучить законный имущественный вычет – из суммы, полученной от реализации недвижимости, может быть вычтена сумма расходов на ее приобретение изначально. Документы, подтверждающие первоначальную сделку и перечисленные по ней средства, предоставляются в налоговую инспекцию по месту жительства.
Например, жилье стоило 2,5 миллиона, а первоначальные расходы по нему – 1,5 миллиона, значит, размер налога составит (2500000-1500000)*0,13=130000 рублей.
Что может быть зачтено в качестве расходов
- затраты на отделочные и строительные материалы и проведение ремонта;
- разработка сметной и проектной документации;
- расходы на приобретение самой квартиры – готовой или строящейся (в случае оформления ипотечного кредита – расходы по его выплате и проценты);
- затраты по подключению коммуникаций – электросетей, водоснабжения, водоотведения и прочие.
Если гражданин в этом же отчетном году приобретает в собственность другую недвижимость, эта сумма может быть вычтена как расходы гражданина, и размер налога может быть сведен к нулю, если квартира стоит больше, чем реализованная первая.
Как происходит уплата налога с продажи квартиры в 2017 году
Гражданин должен предоставить в налоговые органы или в режиме онлайн в налоговую инспекцию заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ. В документе должны быть указаны сведения о личности налогоплательщика, размере полученного дохода и сумме, подлежащей к уплате.
Дополнительные документы которые должны быть предоставлены
- копия паспорта гражданина РФ);
- заявление по имущественному вычету (если гражданин рассчитывает его получить);
- копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру, – свидетельства, договора;
- документы, подтверждающие оплату внесенных сумм;
- копии квитанций и документов по понесенным расходам на проданную квартиру.
После рассмотрения документов и их одобрения гражданин получает квитанцию для безналичной оплаты налога по продаже квартиры.
Срок для подачи налоговой декларации – до 30 апреля года, следующего за налоговым периодом.
Срок уплаты налога после продажи квартиры – 15 июля.
Что ожидает налогоплательщика после продажи квартиры, узнаем из видео:
Способы избежать уплаты налога по продаже квартиры менее 3 лет в собственности
Эти способы:
- Гражданин может приложить документацию, подтверждающую расходы по данной квартире изначально – затраты на ремонт, документы по ипотечному кредиту.
- Приобрести еще один объект недвижимости в текущем налоговом периоде. В случае, если его стоимость будет больше, чем полученный доход, гражданин может не выплачивать налог.
В любом из этих случаев все расходы должны быть подтверждены документально копиями договоров купли-продажи, свидетельств и справок.
Деньги, полученные от реализации недвижимости, в том числе вырученные от продажи жилья, считаются доходом. Со всех его видов согласно законодательству Российской Федерации (далее – РФ) – часть 2 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) глава 23 – физическое лицо обязано уплатить фискальный сбор в бюджет государства. Им облагается не только заработная плата физического лица, но также и прибыль, полученная при продаже жилого имущества.
Нужно ли платить налог с продажи квартиры в 2018 году
Будет ли взиматься налог на доход физического лица (далее – НДФЛ) в 2018 г. с выручки от реализации жилья, зависит от ряда моментов. К ним относятся:
- договорная/кадастровая стоимость недвижимости;
- применение продавцом одного из вычетов – имущественного – размером 1 млн р. или суммы документально подтвержденных затрат, связанных с первичным приобретением и последующей реализацией жилья;
- срок владения недвижимостью;
- способ, которым жилье попало в собственность к продавцу.
Недвижимость в собственности до 1 января 2016 года
Выручка от реализации недвижимости, оформленной в собственность до 01.01.2016 г., освобождается от обложения НДФЛ, если минимальный срок владения жильем составляет 3 года. Если он меньше, продавцу придется уплатить фискальный сбор. Подоходный налог с продажи недвижимости, зарегистрированной во владение до вышеуказанной даты, уплачивается с разницы (разности) между доходом от реализации имущества:
- и его первоначальной стоимостью (то есть, документально подтвержденными затратами на его приобретение) или;
- имущественным вычетом (если это выгоднее для продавца).
Квартира в собственности после 1 января 2016 года
Правила налогообложения выручки от реализации жилья, зарегистрированного в собственность после 01.01.2016 года, претерпели ряд изменений. Продавцу такой квартиры следует принять во внимание следующие моменты:
- Минимальный срок владения жильем, доход с реализации которого не будет облагаться НДФЛ, составляет 60 месяцев – 5 лет.
- В сделку купли-продажи введено понятие кадастровой стоимости жилья.
Купля-продажа, совершаемая с недвижимостью, оформленной в собственность после 01.01.2016 г., подразумевает учет кадастровой стоимости жилья. Ее следует умножить на коэффициент 0,7 (или на 70%). Полученный результат сравнивается с ценой реализованной недвижимости, которая фактически указана договором купли-продажи. НДФЛ уплачивается с большей суммы – то есть, с максимальной величины.
Ставка налога
Процентная ставка НДФЛ при продаже квартиры с прошлого года не изменилась. Для резидентов РФ – лиц, пребывающих на российской территории более 183 дней в году с законным соблюдением всех правил регистрации – она значительно ниже. Выручка от продажи жилья облагается НДФЛ по ставке:
- для резидентов – граждан РФ – 13% от суммы реализации недвижимости;
- для нерезидентов – иностранцев – 30% с любого, полученного на территории РФ, дохода.
Объект налогообложения
При реализации любой недвижимости, например, квартиры, доход, то есть выручка от продажи жилого помещения, и становится налогооблагаемой базой. Она может быть уменьшена, если владелец воспользуется правом применения одного из вычетов: документально подтвержденных затрат, связанных с приобретением, или имущественного – размером 1 миллион рублей.
Срок владения недвижимостью
В свидетельстве о праве собственности на квартиру отражается дата приобретения недвижимого имущества. С нее начинается отсчет срока владения жильем. Исключения делаются только для 4 случаев:
- Собственник унаследовал продаваемое жилье – отсчет начинается со дня смерти завещателя.
- Владелец недвижимости является членом жилищного кооператива. Дата перехода права собственности на квартиру от учреждения к ее новому владельцу – день уплаты последнего пая и/или подписания акта передачи..
- Жилье находится в долевой собственности с совладельцем или близким родственником. Срок будет рассчитываться с момента регистрации первой доли.
- При достройке частного дома. Его внешние границы изменились вплоть до внесения новых размеров в кадастровую документацию. С этого момента отсчитывается срок владения достроенными частями дома.
В каких случаях налог не уплачивается
Освобождение от уплаты НДФЛ наступает при ряде обстоятельств. Продавец жилья имеет неплохие шансы воспользоваться этим правом. Налог с продажи квартиры не нужно платить при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:
- Владелец продал единственную недвижимость, находящуюся в его собственности.
- Квартира реализована по цене ниже 1 млн р. Если рассчитать по следующей формуле облагаемую НДФЛ базу (далее – НБ): СН – ИВ = НБ, где СН – стоимость проданной недвижимости, ИВ - имущественный вычет, результат получится отрицательным, а сумма налога выходит нулевой.
- Жилье длительное время находилось в собственности продавца:
- зарегистрированное до 01.01.2016 г. – от 3 лет и более;
- оформленное после 01.01.2016 г. – от 5 лет и более;
- Размер выручки от продажи недвижимости меньше ее стоимости на момент приобретения, но превышает 70% кадастровой стоимости на дату реализации.
- Жилье получено в собственность по договору дарения или по наследству.
- Квартира приобретена через членство в жилищном кооперативе.
На недвижимость, оформленную в собственность после 01.01.2016 г., нововведения, касающиеся минимального срока владения для последующей ее продажи без начисления и уплаты НДФЛ, в некоторых ситуациях не распространяются. Он по-прежнему составляет 3 года. Имущественные исключения:
- наследство;
- даренное жилье согласно ст. 114 Семейному кодексу РФ;
- квартиры, оформленные по программе приватизации;
- недвижимость, перешедшая к владельцу по договору ренты.
Кадастровая стоимость
Специальная стоимость, установленная Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр) и действующая на рынке недвижимости. Указывается в кадастровом паспорте квартиры. Представляет собой публичный эквивалент цены на любой объект недвижимости. При ее расчете Росреестр учитывает целый ряд факторов:
- местоположение – например, стоимость кв. м жилья в Москве выше, чем в большинстве других регионов РФ;
- состояние: первичность – квартира в новостройке, вторичность – помещение в старом доме;
- качество, тип, вид;
- площадь;
- количество комнат, наличие санузлов и лоджий.
Как уменьшить налог при продаже квартиры
Чтобы уменьшить объем подоходного налога, следует сократить облагаемую НДФЛ базу. Действовать при этом можно двумя способами:
- воспользоваться правом на имущественный вычет – могут только резиденты РФ;
- или отнять от договорной цены проданной недвижимости сумму документально подтверждаемых затрат, понесенных собственником во время ее покупки.
Имущественный вычет
Возврат денежных средств при продаже квартиры называется имущественным вычетом. Его максимально предельный объем равен 1 млн рублей. Владелец недвижимости, выручка от реализации которой подлежит обложению НДФЛ, вправе применить имущественный вычет за налоговый период лишь единожды. При продаже 2 и более квартир за один и тот же календарный год воспользоваться льготой можно только для 1 объекта.
Расходы, понесенные собственником при покупке жилья
Под расходами, которые собственник несет при приобретении жилья, понимаются 3 вида трат: на оплату стоимости недвижимости, на оформление соответствующих документов, дополнительные сопутствующие, например, связанные с перечислением гонорара риелтору или регистрацией сделки купли-продажи квартиры. Последний пункт предусматривает составление договора, нотариальных доверенностей, аренду банковской ячейки для размещения залоговых средств покупателя. Этот вид расходов может частично возместить продавец.
Особенности налогообложения при купле-продаже квартиры в одном и том же году
Если собственник продал одну квартиру и в том же году купил другую, на него возлагается обязанность уплаты НДФЛ при условии, что реализованное жилье более дорогое, чем вновь приобретенное, дешевое. То есть, владелец получил прибыль. При таких обстоятельствах собственник имеет возможность применить имущественный вычет дважды:
- Для проданной квартиры – размером 1 млн р. и только 1 раз за календарный год.
- Для вновь приобретенного жилого имущества. Если собственник не применял его ранее при покупке другой недвижимости или с 2014 г. не использовал в полном объеме (по нему имеется остаток). Максимальный размер имущественного вычета при покупке жилья может составлять 2 млн р.
Получение вычета
Правом на получение имущественного вычета, связанного с продажей квартиры, можно воспользоваться неограниченное количество раз в отличие от его аналога, применяемого при покупке жилья только 1 раз за жизнь. Налогоплательщик должен соблюсти следующий порядок действий:
- Заполнить декларацию по окончании календарного года по форме 3-НДФЛ.
- При заявлении налогоплательщиком в вычет суммы затрат, совершенных с целью получения дохода от реализации жилья, подготовить копии всех документов, с помощью которых возможно их подтверждение.
- Приготовить бумаги, доказывающие факт продажи квартиры.
- Представить сотруднику налоговой инспекции по месту регистрации продавца жилья полный пакет необходимых документов, которые подтверждают право бывшего собственника на получение имущественного вычета при продаже квартиры.
Сроки подачи декларации
Расчеты по подоходному налогу, даже нулевому, заявление вычета, факт реализации квартиры следует отразить в декларации по форме 3-НДФЛ. Документ нужно представить сотруднику подразделения уполномоченного органа по месту регистрации продавца недвижимости.
Представить документы работнику инспекции Федеральной налоговой службы (далее – ИФНС) можно следующими способами:
- По почте. Следует отправить пакет бумаг с описью вложений. Датой отправки будет считаться день приема документации сотрудником ИФНС к рассмотрению.
- Лично. Вручить работнику уполномоченного органа.
- По заверенной нотариально доверенности. Документацию подает сотруднику ИФНС представитель налогоплательщика.
Перечень необходимых документов
Чтобы отчитаться сотруднику уполномоченного органа о реализации жилья, уплатить подоходный налог при продаже квартиры и получить имущественный вычет, следует подготовить определенный пакет документов. Его нужно составить в 2 экземплярах. Один из них следует оставить у себя. На него сотрудник ИФНС ставит штамп – отметку о том, что ваши документы приняты. Вам обязательно понадобятся оригиналы всех нижеперечисленных бумаг и копии каждой из них:
- декларация по форме 3-НДФЛ;
- паспорт гражданина РФ;
- свидетельство о собственности на проданную квартиру;
- чеки, платежные поручения, акт, в котором фиксирована приемка-передача с фразой «все денежные средства получены в полном объеме»;
- договор купли-продажи недвижимости;
- заполненное заявление для подачи сотруднику ИФНС о предоставлении имущественного вычета размером 1 млн рублей (образец можно взять со стендов, размещенных в холле офиса организации или скачать с ее официального сайта);
- кассовые чеки и ордера, банковские выписки и/или справки, платежные поручения, расписка продавца о получении средств – при заявлении вычета в виде суммы расходов на продажу жилья;
- если продана ранее подаренная квартира:
- кадастровый паспорт реализованной недвижимости (предоставляется, если договорная цена занижена);
- договор дарения на проданную квартиру;
- все бумаги, которые могут подтвердить оплату реализованной недвижимости:
- реестр представляемых сотруднику ИФНС бумаг, в котором следует указать количество страниц каждого документа.
Штрафные санкции и взыскания
Если продавец недвижимости не заплатил налог с выручки от реализации жилого имущества и/или не представил декларацию по форме 3-НДФЛ в ИФНС по месту регистрации, он рискует попасть под штрафные санкции и финансовые взыскания. Последствия могут быть следующими:
- Штраф. 20% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки согласно ст. 123 НК РФ.
- Пени. Начисляются ежедневно в размере 1/300 от ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ (7,25% на 2018 г.), если допущена задержка по уплате налога в госбюджет согласно ст. 75 НК РФ.
- Уголовная ответственность. Наступает для злостных неплательщиков НФДЛ при объеме задолженности, превышающем 600 тыс. р. Регламентируется ст. 198 Уголовного кодекса РФ.
Видео
Сделки с недвижимостью, хоть и происходят нечасто в жизни рядового гражданина, но всегда важно знать ответ на логичный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? А также при реализации других жилых объектов и земельных участков.
Многие люди верят слухам и своим догадкам, из-за чего сумма налога в государственную казну при продаже имущества в случае неграмотного оформления сделки может существенно увеличится.
Когда жилье продается, то от покупателя к продавцу переходят деньги. По закону, это приравнивается к доходам, с которых нужно исчислить 13% (для нерезидентов 30%, вычеты и льготы перечисленные ниже для них не действуют). Однако, налог с продажи недвижимости будет зависеть от многих факторов.
Такие объекты собственности имеют определенное «прошлое» и, как будет видно ниже, их реализация более прозрачна для налоговых органов. Есть несколько ключевых моментов, по которым можно с уверенностью понять: берется ли налог с продажи квартиры в том или ином случае.
Срок владения собственностью
В 2016 году в Налоговый Кодекс по вопросу реализации жилой недвижимости были . Всех продавцов закон теперь делит на 2 группы в зависимости от даты вступления в собственность:
- те, у кого право собственности образовалось до 01.01.2016;
- те, кто стал владельцем недвижимости после 01.01.2016.
Налогообложение физических лиц для первой группы граждан не изменилось: если человек реализовал квартиру, которая числится в собственности свыше 3 лет, то в отношении налогов он может спать спокойно: ничего платить не придется. Причем сумма сделки не принципиальна.
А вот для второй группы этот срок будет теперь составлять 5 лет. Именно столько необходимо будет ожидать новому владельцу недвижимости, чтобы получить возможность продать свое жилье без каких-либо налоговых выплат.
Однако, прежняя норма в 3 года сохраняется и для приобретших недвижимое имущество после 1 января 2016 года при условии, что квартира перешла к собственнику одним из следующих путей:
- оформление приватизации;
- через наследование и дарение от (супруги, дети, внуки, родные и сводные братья и сестры);
- в результате передачи недвижимости по договору пожизненной ренты с иждивением.
При иных вариантах (дарение зятю от тещи, получение квартиры при разводе и др.) освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет лишь при владении ею более 5 лет.
Пример 1 . Бунша И.В. купил двухкомнатную квартиру 01.03.2014 на вторичном рынке и продал ее 28.03.2017. Период нахождения в собственности свыше 3 лет, право собственности возникло до 01.01.16. Следовательно, налог с продажи квартиры не начисляется. И отчитываться в налоговой инспекции о данной сделке тоже не нужно.
Пример 2 . Милославский Ж.И. получил квартиру по дарственной в апреле 2016 года от двоюродного брата и через год реализовал ее. При таком варианте на «поблажки» от государства рассчитывать не стоит: во-первых, срок владения недвижимостью начался после 01.01.2016, а во-вторых, сделка прошла между неблизкими родственниками.
А вот взимается ли налог с продажи такой квартиры, зависит еще от стоимости имущества и возможности применения вычетов. Полное освобождение от налога 13 процентов при такой сделке возможно при реализации квартиры в апреле-мае (это зависит от конкретной даты) 2021 года, то есть через 5 лет.
Законные способы уменьшения НДФЛ
Уменьшить сумму, с которой идет расчет налога с продажи квартиры легально можно при использовании одной из льгот:
- имущественный вычет 1 млн руб.;
- подтвержденные документами расходы на приобретение этой жилой недвижимости.
Первым вариантом пользуются чаще, когда квартира перешла по наследству или по дарственной, то есть затрат на ее приобретение не было или они были минимальны. А также если стоимость имущества менее 1 млн руб., так как при таких сделках налоговый вычет при продаже квартиры полностью перекроет полученную прибыль.
При реализации двух и более жилых объектов одним собственником в течение 1 календарного года предельная величина вычета в 1 млн. рублей действует в сумме по всему жилью, а не по каждому объекту в-отдельности.
Второй вариант больше подойдет, когда сохранились документы на приобретение квартиры у прежнего владельца. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Когда человек реализует квартиру по цене меньше той за которую он ее покупал, то прибыли при продаже квартиры не возникает. А значит и налога на доходы не будет. Если же объект был продан по цене выше той, за которую приобретался, то с разницы нужно будет заплатить 13%.
Когда продается нескольких объектов недвижимости, человек должен по всем предоставить документальные расходы, если он выбирает такой вариант льготы. Либо же он может уменьшить вплоть до нуля налог с продажи жилья за счет льготы по вычету, но применимо ко всем объектам.
Воспользоваться в отношении одной квартиры подтвержденными расходами, а в отношении другой вычетом 1 млн.р. за один календарный год не допускается.
Стоит еще отметить, что отдельные категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, ветераны ВОВ и др.) в некоторых регионах имеют право дополнительно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на 10000 руб.
Пример 3 . Тимофеев А.С. приобрел в июне 2015 года однокомнатную квартиру за 1,4 млн руб., а в сентябре 2016 года реализовал ее за 1,5 млн руб. Документы на покупку имущества сохранились. Квартира находилась меньше 3 лет в собственности, и НДФЛ при ее продаже начислится.
В этом случае выгоднее использовать льготу в виде подтвержденных расходов на приобретение квартиры. Базу для 13% налога можно рассчитать как разницу между ценой реализации и ценой покупки 1,5 млн. — 1,4 млн. = 100 000 руб. И с этой суммы берется 13%: 100 тыс. * 0,13 = 13 000 руб. При использовании льготы в виде стандартного вычета сумма НДФЛ будет больше (1,5 млн. — 1 млн.) * 0,13 = 65 000 тыс. руб.
Пример 4 . Салмина Е.Т. в мае 2014 как единственная дочь получила в порядке наследования от отца квартиру и комнату в общежитии. В октябре 2016 года она продала оба объекта: квартиру за 1,2 млн руб., а комнату за 850 тыс. руб.
Чтобы уменьшить НДФЛ Салмина Е.Т. может использовать только налоговый вычет при продаже квартиры и комнаты, то есть суммарно по двум объектам. Расчет налоговой базы производится как сумма выручки по всем объектам за минусом вычета: (1 200 000 + 850 000) — 1 000 000 = 1 050 000 руб., а сам НДФЛ составит 1,05 млн. * 0,13 = 136 500 руб.
Цена продаваемой квартиры и кадастр
Продавцу следует знать, что цена квартиры, прописанная в договоре продажи (именно на него ориентируются налоговики), должна достигать как минимум 70% ее кадастровой стоимости. Эта норма закреплена Налоговым Кодексом. Со временем планируется постепенно повышать этот процент.
Цель нововведения: пресечь уход от налогообложения за счет указания заниженной суммы сделки: ведь раньше стороны могли прописать в договоре любую цифру. Таким способом некоторые «предприимчивые» риелторы легко решали вопрос, как не платить налог с продажи квартиры.
Сейчас же, если налоговая инспекция выявит факт занижения цены, то расчет НДФЛ и возможные вычеты будут вестись именно от 70% кадастровой стоимости квартиры. Узнать ее можно в кадастровой палате по месту нахождения объекта или в интернете на сайте Росреестра.
Пример 5 . Астафьев А.Н. получил в январе 2017 года по дарственной квартиру от матери и через месяц продал ее, указав в договоре сумму 980 тыс. руб., а на самом деле получил от покупателя дополнительно «на руки» 430 тыс. руб. под расписку с пометкой «неотделимые улучшения». Казалось бы, квартира продана, имущественный вычет в 1 млн. руб. перекроет всю прибыль, и вопрос нужно ли платить налог, решен, раз НДФЛ равен 0.
Но при проверке налоговики выяснят, что кадастровая стоимость имущества составляет 1,85 млн. руб., следовательно, минимальная цена продажи такой квартиры 1,85 * 0,7 = 1 295 000 руб. В итоге, Астафьеву А.Н., все-таки, придется заплатить государству налог на доход в размере 38 350 руб. = (1 295 000 — 1 000 000) * 0,13.
Продажа долей
Условия, влияющие на размер налога с продажи квартир, применимы и к реализации долей в них. Но есть нюансы использования вычета. Когда квартира продается вся как один объект по одному договору, а хозяев у нее несколько, то вычет 1 млн (если его применяют) распределяется пропорционально их долям.
Например, если владельцев 4, то каждый может рассчитывать лишь на льготу в 250 тыс. руб. Чаще всего бывает именно так.
Пример 6 . Два брата имеют по 1/2 доли в квартире, полученной по дарственной от дедушки. Через 9 месяцев после владения собственностью они продают ее за 2,4 млн руб. Расходов на приобретение имущества нет, и уменьшить налоговую базу возможно только имущественным вычетом. Его размер составит 500 000 руб. для каждого брата. Сумма НДФЛ к уплате для каждого дольщика рассчитывается так: (2 400 000 / 2 — 500 000) * 0,13 = 91 000 руб.
Однако, собственники могут продать свои доли одному или нескольким покупателям по разным договорам, и тогда каждый из них будет иметь право на вычет 1 млн руб. по своей доле. Многие думают, что таким способом легко решается вопрос: как продать квартиру без налога. Но не каждый покупатель согласится идти на такую сделку, да и у налоговой могут возникнуть вопросы.
Тем не менее, продажа долей как отдельных объектов вполне возможна, в частности, когда у квартиры несколько владельцев, не связанных родственными связями и нетрудно обозначить физические границы доли.
Изменение размера доли
Возможен вариант, когда недвижимость продается целиком, а у одного или нескольких собственников первоначальная доля в квартире была одной, но потом увеличилась. Платится ли налог с продажи квартиры при такой сделке, зависит от момента начала владения изначальной частью имущества. И если при последующей продаже получится, что той изначальной долей хозяин владел свыше 3 лет, а «добавочной» частью – меньше 3 лет, то от уплаты НДФЛ он освобождается.
Пример 7 . От отца трем его дочерям в середине 2011 года по наследству досталась четырехкомнатная квартира в равных долях. В 2015 году одна дочь продает свою часть сестрам, а через полгода оставшиеся две хозяйки продают квартиру целиком. Обе дочери будут полностью освобождены от налога 13%, так как период владения первоначальными долями превышает 3 года.
Бывают ситуации, когда у одного из собственников доля во владении более 3 (в будущем 5) лет, а другие получили свои доли недавно. Если цена недвижимости высока и расходов на ее приобретение нет, то можно уменьшить налог при продаже квартиры, указав в договоре распределение дохода: бОльшая его часть пойдет «старому» владельцу, а меньшие части – «новым» хозяевам.
Пример 8 . Отец, его брат и сын продают квартиру за 2,8 млн руб. в декабре 2016 года. Отец владеет 8/10 долей с марта 2011 года, то есть свыше 3 лет. Брат и сын стали собственниками 1/10 частей в апреле 2016 года. Прибыль при реализации имущества владельцы распределили следующим образом: отцу – 2,6 млн руб., а сыну и брату по 100 тыс. руб.
Отец освобождается от НДФЛ полностью, а для других продавцов имущественный вычет пропорционально их долям составит 1 млн. руб. * 1/10 = 100 тыс. руб. каждому. Эта величина полностью перекроет полученную прибыль, и подоходный налог будет равняться нулю.
Продажа частных домов и земельных участков
От продажи домов собственники платят столько же процентов в государственную казну, сколько и по квартирам – налог составляет 13%. Все положения по периодам владения и льготам применимы и к этому имуществу.
Но владельцы такой собственности нередко задаются вопросом: возможно ли снизить подоходный налог на продажу дома с земельным участком под ним? Ведь, фактически, это разные объекты недвижимости. Однако, без земли продать дом не получится, поэтому владелец продает все вместе, хотя и при продаже в договоре обычно прописывают отдельно стоимость каждого объекта.
Налог с продажи дома будет исчисляться с суммы, вырученной от реализации дома и земельного участка за минусом вычета. То есть имущественный вычет в 1 млн. руб. (если продавец выбирает этот вариант льготы) действует на оба объекта собственности вместе, а не на каждый по отдельности.
Налог с продажи дома будет меньше в том случае, если земля находилась у хозяина в собственности более 3 лет (в будущем 5). Такая ситуация чаще бывает, когда сначала покупают земельный участок, а уже потом на нем строят жилой дом или дачу, после чего продают. Исчисление срока владения жилым строением будет с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено, а не когда начато строительство.
Возможна ситуация, когда продается земельный участок и недостроенное здание или хозяйственные постройки. Эти объекты уже не относятся к жилой недвижимости, а значит, вычет 1 млн руб. в отношении них не применяется. При такой продаже по закону собственник может воспользоваться вычетом 250 тыс. руб. в отношении всего иного имущества.
Пример 9 . Якин К.С. приобрел в феврале 2015 года земельный участок стоимостью 810 тыс. руб. и собирался построить дом. Однако, решил продать недостроенный объект в июле 2016 года. От продажи он получил доход: за землю 920 тыс. руб. и за строение 335 тыс. руб.
В отношении земельного участка можно смело применять льготу в 1 млн руб., и она полностью перекроет полученный доход, а вот по недостроенному дому вычет будет только 250 тыс. руб. Следовательно, оплата 13% налога составит (335 000 — 250 000) * 0,13 = 11 050 тыс. руб.
Продажа квартир в новостройках
На первичном рынке действуют те же условия и льготы, что и для вторичного жилья. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры, зависит от времени владения, покупной и продажной цены.
Единственное отличие в том, что квартира может быть продана по договору переуступки прав требования (цессии) до оформления ее в собственность. В этом случае ее кадастровая стоимость неизвестна и налоговики будут отталкиваться от цены, прописанной в договоре.
Поэтому, если дольщик продает жилье по цене не выше той, что покупал ее у застройщика, то вопрос как продать квартиру в новостройке без налога для продавца успешно решается. Другое дело, что выбирать объекты для таких сделок следует более тщательно.
Когда платить НДФЛ
Срок уплаты налога (если он будет исчислен) после продажи квартиры и другого имущества – до 15 июля следующего года, после совершения сделки. Оплатить налог нужно через банк по реквизитам, которые можно получить как из декларации, так и посмотрев в их на сайте управления налоговой службы по своему региону.
При этом срок обязательной сдачи декларации 3-НДФЛ наступает раньше: ее нужно сдать до 30 апреля в том, году, который следует за годом получения прибыли от продажи имущества.
Возврат налога при продаже квартиры возможен, если человек в одном и том же календарном году еще и покупает жилье. В этой ситуации также можно снизить сумму уплачиваемого НДФЛ, если применить .
Чтобы понимать, надо ли платить НДФЛ при наличии нескольких сделок купли-продажи, в сложных ситуациях с долями и при ипотечных кредитах лучше проконсультироваться у специалиста.
Если у вас остались какие-либо вопросы, напишите их в комментариях под этим видео, а лучше задавайте в нашей рубрике .
Если вам нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ, то смело на нашем сайте «Налог-просто!». Мы работаем быстро и с удовольствием!
Удачного вам декларирования!
В статье мы раскроем эти вопросы и некоторые другие нюансы, связанные с налогообложением при продаже вашей собственности.
Размер налога
Доходы от продажи квартиры облагаются НДФЛ, ставка составит 13% .
Но законом предусмотрены льготы , они связаны со сроком владения проданной квартирой.
Квартира в собственности более трех лет
Если Вы продаете квартиру, являвшуюся вашей собственностью в течении трех или более лет, тогда платить НДФЛ не придется . Эти доходы налогом не облагаются.И налоговую декларацию формы 3-НДФЛ вам также нет необходимости заполнять.
Определяем срок нахождения квартиры в вашей собственности. Квартира находится в вашей собственности с даты госрегистрации права собственности на неё.
Если вы унаследовали квартиру то срок владения ею начался с дня открытия наследства. Для участников ЖСК с момента полной уплаты паевого взноса и подписания документа о приеме-передаче этой квартиры.
Квартира в собственности менее 3 лет
Сумма налога — это документально подтвержденный доход от продажи, умноженный на налоговую ставку 13%.
Предположим, вы продали квартиру за 6 000 000 руб. Налог составит 6 000 000 х 13%= 780 000 рублей.
Однако, в Налоговом Кодексе предусмотрены возможности сократить эту сумму.
Первый вариант — воспользоваться предоставленным налоговым вычетом в размере миллиона рублей.
Либо учесть в качестве вычета расходы , которые вы понесли при покупке продаваемой ныне квартиры. К ним относятся:
- расходы на покупку квартиры;
- оплата услуг риэлторов;
- проценты по кредиту, взятому для покупки этой квартиры, фактически уплаченные.
Все эти расходы нуждаются в обязательном документальном подтверждении в виде договоров, актов, документов на оплату.
Вернемся к примеру. Используем наш налоговый вычет, сократив на миллион рублей сумму дохода.
(6 000 000 – 1 000 000) х 13% = 650 000 рублей. Такова сумма налога с учетом налогового вычета.
Допустим, вы купили эту недвижимость за 3 500 000, уплатили банку полагающиеся проценты по кредиту, взятому на покупку этой квартиры, в сумме 160 000 рублей по кредиту. Еще 40 000 рублей ушло на оплату услуг риэлторской фирмы. На все эти расходы есть подтверждающие документы.
Тогда расчет следующий:
(6 000 000 – 3 500 000 -160 000 – 40 000) х 13% = 299 000 рублей.
Таков налог с учетом расходов.
По квартире, полученной в наследство или по договору дарения расходов, сокращающих доходы, не будет.
По таким квартирам разумно применить полагающийся вам имущественный вычет .
ВАЖНО! Можно воспользоваться только одним способ уменьшения суммы налога: либо имущественный вычет, либо уменьшение дохода на расходы. Вместе их применить нельзя.
Особенности уплаты налога при продаже квартиры, купленной с использованием средств материнского капитала
Отдельно стоит рассмотреть порядок налогообложения по квартирам, приобретенным с использованием МСК (материнского семейного капитала), Здесь есть следующие важные особенности.
Если новая квартира покупается с привлечением средств МСК, то воспользоваться вычетом в отношении суммы МСК не удастся.
А вот при продаже купленной с использованием МСК квартиры вычет можно использовать по всем затратам на приобретение этой квартиры, включая и средства МСК.
Это закреплено в ст.220 НК РA и неоднократно разъяснялось в письмах налоговиков. Разумеется, это касается квартир, бывших в собственности у продавца менее трех лет .
ВНИМАНИЕ!
Использование средств МСК при покупке новой квартиры никак не влияет на обязанность уплатить НДФЛ при получении дохода от продажи вашей предыдущей квартиры.
Список необходимых документов
Помимо декларации 3-НДФЛ нужно предоставить заявление на имущественный налоговый вычет.
Для уменьшения доходов на расходы, которые непосредственно связан с покупкой квартиры, вам понадобится представить копии документов , которые эти расходы подтверждают, в том числе:
- договора о приобретении вами недвижимости;
- документов, которые подтверждают уплату вами денег при покупке недвижимости. Это могут быть банковские выписки на перечисление сумм с вашего счета на счет продавца квартиры. Расписка в получении денег за недвижимость продавцом, и т.п.;
- документов из банка, выписки либо справки , подтверждающие уплату вами процентов по кредиту в случае, если вы уменьшаете доход на ваши расходы по оплате кредитных процентов;
- иных документов о расходах.
Куда нужно обращаться
Декларацию по форме 3-НДФЛ подайте в ИФНС по месту вашего жительства
в году, который следует за годом продажи квартиры.
Установленный срок подачи декларации — тридцатое апреля.
Если вы владели проданной квартирой менее трех лет , то декларацию нужно подать даже при нулевой сумме налога.
Декларацию можно подавать лично , либо, при невозможности личной явки, через своего представителя . У представителя должна быть доверенность , нотариально заверенная. Декларацию нужно подать в двух экземплярах , один из них, с отметкой о приеме, вернут вам.
Либо отправить её ценным письмом , приложив опись вложений. Сроком подачи вашей декларации будет дата отправки ценного письма. Проверять декларацию будут не более 3 месяцев.
Срок уплаты НДФЛ в бюджет 15 июля . Реквизиты для уплаты можно узнать в вашей налоговой инспекции, а также на официальном сайте ИФНС России.
Штрафы и санкции
Важно соблюдать срок подачи декларации , так как в противном случае грозит штраф пять процентов от всей суммы налога по данной декларации за каждый последующий месяц просрочки.
При этом минимальная сумма штрафа составит 1000 рублей за декларацию с нулевым налогом, максимальная – 30% от суммы налога. Уплата налога в срок избавит от лишних расходов.
За несвоевременную уплату начисляется штраф 20% от суммы начисленного вами налога или 40%, если будет выявлено, что налог не уплачен умышленно.
Не стоит забывать про пени , которые будут начисляться за каждый день просрочки начисленного платежа.
Лучше всё сделать вовремя.
Подведем итоги
Мы рассмотрели основные важные моменты, связанные с уплатой и расчетом НДФЛ при продаже вашей квартиры. Налог — 13% . Если продаваемая квартира вам принадлежит более 3 лет, тогда вам не нужно платить с её продажи налог.
Есть два способа сократить НДФЛ при реализации квартиры, которая принадлежала вам более трех лет. Продажа квартиры, купленной с использованием МСК, имеет ряд особенностей . Много говорилось об изменениях в этой области с 2015 года.
Однако реальные изменения, внесенные в НК РФ в части НДФЛ, вступающие в силу с 2015 года, не коснутся налога с доходов при продаже квартиры.
Статья 220 НК РФ не изменилась. А значит, материалы этой статьи будут по-прежнему актуальны и в следующем 2015 году.
Известно, что сделки с недвижимостью могут повлечь за собой уплату достаточно значительного налога на доходы физлица. Но есть законные способы сократить сумму к уплате или полностью избавиться от необходимости перечислять деньги в бюджет.
Согласно Налоговому кодексу РФ, чтобы не платить 13% стоимости квартиры после ее продажи, владеть ею нужно минимум пять лет. Такое требование вступило в силу 1 января 2016 года. Но есть и исключения из правил: приватизация, наследство, дарение между близкими родственниками и пожизненная рента. Для этих категорий сделок с недвижимостью по-прежнему сохраняется минимальный срок владения в три года. Как и для объектов, право собственности на которые было оформлено до 1 января 2016 года.
БАЗА ДЛЯ РАСЧЕТА
Налоговый кодекс РФ дает продавцу два абсолютно законных способа сократить налогооблагаемую базу, сколько бы лет вы ни владели квартирой, комнатой или домом. Первый из них – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Второй – вычет в размере понесенных вами расходов на приобретение квартиры. Давайте посмотрим, какой из них выгоднее применять в зависимости от ситуации.
Для начала определимся с расчетом налоговой базы, от которой, собственно, и будет считаться налог на доходы в размере 13%.
Для квартир, оформленных в собственность до 2016 года, налоговой базой является сумма, за которую вы продали квартиру.
Для сделок, заключенных после 1 января 2016-го, когда у большинства объектов появилась кадастровая стоимость, выбирается бóльшая из величин: цена продажи или кадастровая стоимость объекта, умноженная на коэффициент 0,7. Если вы продали квартиру за 1 млн руб., а 70% от ее кадастровой стоимости составляет 1,3 млн руб., то именно от последней величины и будет рассчитываться налог на доходы.
МИЛЛИОН НА ВЫЧЕТ
Определившись с налоговой базой, рассмотрим варианты ее сокращения.
Первый – имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Он предоставляется продавцу неограниченное число раз в жизни, но всего один раз в году.
Как правило, его применяют в трех случаях:
Если недвижимость была подарена, унаследована, приватизирована, то есть у вас не возникло расходов на ее приобретение;
Если недвижимость стоит меньше 1 млн руб.;
Если у вас нет документов, подтверждающих расходы на покупку объекта.
Давайте посмотрим, как это работает на практике. Допустим, что в 2015 году вы унаследовали квартиру и уже в 2016-м продали ее за 2 млн руб. Как мы видим, минимальный срок владения в 36 месяцев не выдержан, поэтому придется заплатить налог. Рассчитываем его сумму с учетом имущественного налогового вычета:
(2 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) × 13% = 130 000 руб. к уплате в бюджет
ЗА ЧТО КУПИЛ
Второй способ уменьшения налоговой базы – на сумму расходов. «В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса РФ вы вправе уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, понесенные при ее покупке. Налог взимается только с разницы между ценой покупки и продажи», – поясняет юрист ГК «АВЕНТИН» Елизавета Калинина.
Этот вариант подходит для большинства сделок, участники которых могут документально подтвердить свои расходы.
Например, в 2015 году вы купили квартиру в строящемся доме за 2 млн руб. В 2016 году после ввода дома в эксплуатацию вы продали квартиру уже за 2,3 млн руб. Расчет налога будет следующим:
(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет
«Сумму расходов на приобретение квартиры можно увеличить на стоимость ее ремонта, если они подтверждаются документально, а в договоре купли-продажи прописано, что жилье передается без отделки», – добавляет заместитель генерального директора агентства недвижимости «Невский простор» Алла Шинкевич.
Для готовых объектов (и только для них) подходит еще более простой способ уменьшения налоговой базы: «Человек купил недвижимость, допустим, за 3 млн руб. и продает ее за 3 млн руб. При этом он просит уменьшить налогооблагаемую базу на сумму покупки, и налог не взимается», – объясняет директор компании «Адвекс – Василеостровское агентство» Марина Брауэр.
Однако в последнем случае стоит подстраховаться и посмотреть среднерыночные цены на похожие объекты. Если их стоимость значительно выше той, что вы указали в договоре купли-продажи, у налогового инспектора могут возникнуть вопросы.
ВЗАИМОЗАЧЕТ
Есть еще один способ, которым также может воспользоваться продавец. Это взаимозачет налоговых вычетов, хотя официально такого понятия и не существует в Налоговом кодексе РФ.
Итак, как продавец вы имеете право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. Но покупатель тоже имеет право на вычет. Отличие состоит лишь в том, что он предоставляется один раз в жизни и предельная величина для его исчисления – 2 млн руб. То есть покупатель может получить от государства 13% от этой суммы – до 260 тыс. руб.
Вот именно этот вычет и можно использовать для погашения налога.
Представим ситуацию, в которой вы купили квартиру в строящемся доме в 2015 году, а в 2016-м, после ввода дома в эксплуатацию и оформления свидетельства о собственности, продали ее. Цена покупки – 2 млн руб. Цена продажи – 2,3 млн руб. Подавать декларацию о продаже недвижимости и документы на налоговый вычет за покупку вы будете в 2017 году. В этом случае расчет такой:
(2 300 000 руб. – 2 000 000 руб.) × 13% = 39 000 руб. к уплате в бюджет за продажу квартиры
2 000 000 руб. × 13% = 260 000 руб. – налоговый вычет к возврату за покупку квартиры
260 000 руб. – 39 000 руб. = 221 000 руб. к возврату из бюджета
Эта схема также работает и для разных объектов недвижимости, проданных и приобретенных в одном налоговом периоде. Например, в течение 2016 года вы продали квартиру, которой владели менее пяти (трех) лет, и купили новую.
Единственное условие – покупатель должен быть готов пожертвовать частью своего налогового вычета.
ГОТОВИМ ДОКУМЕНТЫ
После продажи квартиры, которая была в вашей собственности менее пяти (трех) лет, первая обязанность, которая возникает у вас как продавца, – подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговую инспекцию по месту регистрации.
Пренебрегать этим требованием не стоит. За несвоевременную подачу налоговой декларации и неуплату положенного налога на нарушителя будут наложены штраф и пени.
«Неуплата НДФЛ физическим лицом вместе с отсутствием декларирования налога в установленных законом случаях влечет за собой ответственность в виде штрафа, предусмотренную статьей 122 НК РФ в размере 20% от суммы неуплаченного налога. При этом неосведомленность физического лица о наличии и размере обязательства по уплате НДФЛ не освобождает его от ответственности», – уточняет управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Заполнить декларацию можно самостоятельно с помощью многочисленных программ, доступных в интернете, либо при помощи консультанта в юридической компании, агентстве недвижимости и даже в самой налоговой инспекции. К декларации потребуется приложить:
Копии документов, подтверждающих факт продажи недвижимости (например, договор купли-продажи);
Выписку из ЕГРН (если собственность оформлена после 2016 года);
Копию свидетельства о собственности (если имеется);
Копии документов, подтверждающих ваши расходы на покупку этой квартиры (опционально);
Справку 2-НДФЛ (если вы будете оформлять имущественный налоговый вычет продавца);
Заявление на имущественный налоговый вычет при покупке квартиры (опционально).
С собой следует взять оригиналы документов, так как налоговый инспектор может попросить их для сравнения с копиями. Полный пакет документов подается в налоговую инспекцию по месту регистрации. Сделать это нужно до 30 апреля года, следующего за продажей недвижимости.