К сожалению, в некоторых случаях рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Есть также ситуации, при которых эта процедура рискованна и может нанести вред заемщику. Вопрос разъясняет эксперт по данной теме - Татьяна Решетникова, заместитель руководителя ипотечного департамента по развитию специалистов по ипотеке федеральной риэлторской компании «Этажи».
К вопросу рефинансирования стоит более тщательнее подойти семьям, имеющим материнский капитал (или планирующим его получение), субсидию для молодой семьи или просто наделяющих долей в праве собственности детей. Почему так складывается - разъясним подробно.
Ситуация № 1
Выделена доля несовершеннолетним в приобретаемом жилье.
В настоящее время только один банк готов принять в залог данный объект при проведении рефинансирования, но этот банк потребует согласия от первого банка о проведении рефинансирования (последующей ипотеке). Данного согласия банки не дают. Остальные банки могут провести рефинансирование без согласия залогодержателя, но не рассматривают объект с несовершеннолетними собственниками.
Решение:
Программы банков активно модернизируются, необходимо время от времени уточнять у вашего персонального брокера о возможности рефинансирования.
Ситуация № 2
Доля детям не выделена, но при покупке или в частичное досрочное гашение ипотеки уже был использован материнский капитал или субсидия по программе «Молодая семья».
В данном случае присутствует обязательство, по которому нужно выделить долю всем членам семьи после снятия обременения в течение 6-ти месяцев. В процессе рефинансирования, на короткий срок, но обременение снимается, а значит пошел отсчет времени выполнения обязательства.
Кстати, пенсионный фонд, которому дается обязательство, не против рефинансирования и официально не потребует ни уведомления, ни внесения правок в обязательство, ни его исполнения после снятия обременения первого банка - компания «Этажи» уже получила официальное разъяснение данного вопроса, но трактовка содержания документа - обязательства - юридической службой банков и регистрационной палаты закрывает путь к рефинансированию.
Решение:
Это новое обстоятельство, выявленно не так давно. Существует большая вероятность доработки законодательства в данной части.
Ситуация № 3
После рефинансирования, в будущем, планируется получение материнского капитала или субсидию по программе «Молодая семья» для частичного досрочного гашения кредита.
Использовать субсидию после рефинансирования также не получится - цель нового кредита это рефинансирование действующей ипотеки, а данные субсидии можно использовать только на гашение кредитов, выданных на приобретение жилья.
Решение:
«В данном случае мы видим выход для покупателей, которые сейчас приобретают квартиру и надеются в будущем также иметь возможность удешевить кредит», - комментирует Татьяна Решетникова, заместитель руководителя отдела ипотечного кредитования по развитию ипотечных специалистов федеральной риэлторской компании «Этажи». - «Нами сделан ряд официальных запросов в Пенсионный Фонд для получения разъяснений и согласования новых возможностей. Законодательство в части ипотеки постоянно улучшается в пользу заемщика, предполагаю, и данные недочеты могут быть исправлены».
Ситуация № 4
Длительный срок вывода квартиры из залога первым банком
Существуют риски, связанные с первым банком-кредитором. Например, после погашения долга нужно получить от него закладную для снятия обременения, но сделать это в нужные сроки не получается - формулировка в кредитном договоре говорит, что заемщик имеет право на получение закладной, но не оговорены сроки ее выдачи. Данное обстоятельство может вылиться в законную выдачу документа через полгода, в то время как в новом кредитном договоре рефинансирования вы обязуетесь наложить обременение в пользу нового банка примерно за 1,5 месяца. Не получив обещанного, новый банк имеет право увеличить процентную ставку до уровня потребительского кредита, запросить другой залог или потребовать вернуть обратно сумму кредита…
Решение:
Можно ускорить выдачу, решив вопрос с помощью дубликата закладной
Стоит иметь в виду, что относительно всех ситуаций есть и такое решение: всегда можно обратиться в первый банк с просьбой рассмотреть возможность снизить ставку до современных условий. Как повысить вероятность снижения ставки? На этот вопрос вам поможет найти ответ ипотечный брокер. И еще: можно сокращать стоимость кредита с помощью индивидуального графика досрочного гашения кредита.
Даже если рефинансирование невозможно, сохраняйте репутацию добросовестного заемщика, не портите свою кредитную историю! Банки очень лояльны к таким клиентам, и в случае изменений законодательства или политики конкретного банка, рефинансирование вашего кредита может стать реальностью!
И еще один момент - рефинансирование ипотеки возможно провести и самостоятельно, но в большинстве случаев здесь необходима помощь специалистов-практиков - ипотечного брокера и юриста.
Ипотечные заемщики устремились в банки с заявлениями о рефинансировании своих кредитов. Больше всего заявок поступает от заемщиков, оформивших ипотеку в 2012-2014 годах. Кому рефинансирование поможет снизить нагрузку на личный бюджет.
Крупнейшие игроки на рынке ипотечного кредитования говорят о притоке клиентов, которые хотят рефинансировать ранее взятые ипотечные кредиты.
Так, в банке ВТБ говорят о росте заявок на рефинансирование в пять раз. «Сравнивая первое полугодие 2016 и 2017 годов, мы отмечаем значительный рост спроса на данный продукт: количество заявок и выдач по нему выросло в пять раз. Это связано прежде всего со снижением ипотечных ставок на рынке и желанием клиентов перейти на более выгодные условия кредитования. Полагаем, что данная тенденция сохранится до конца года», - рассказывает руководитель дирекции ипотечных продаж банка ВТБ Георгий Тер-Аристокесянц.
Отмечают существенный рост заявок на рефинансирование и в банке «ДельтаКредит». «Сейчас кредиты на рефинансирование - около 6% выдач с начала года, тогда как в прошлом году было около 1,5%. Причем доля рефинансирования поступательно растет и с начала 2017 года, сейчас она больше, чем в первом квартале», - говорит руководитель управления маркетинга банка «ДельтаКредит» Алексей Тартышев.
В Абсолют Банке доля рефинансированных кредитов в настоящее время составляет 5% от объема и количества выдаваемых ссуд.
Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальные взнос, а срок кредитования максимальным
«Больше всего обращений о рефинансировании к нам поступает от ипотечных заемщиков, оформивших кредиты в 2012-2014 годах. Сейчас рефинансируются заемщики, которые оформили ипотеку в период повышения ставок до 14%, а также те заемщики, у которых при покупке квартиры в ипотеку был минимальный взнос, а срок кредитования был максимальным. Несколько лет действовала ступенчатая шкала, и при обозначенных условиях устанавливалась повышенная ставка. За последний год банки пересмотрели условия и отказались от такой дифференциации ставок», - говорит директор департамента кредитования и страховых продуктов Абсолют Банка Антон Павлов.
Павлов указал, что размер ставки для кредитов на рефинансирование ипотеки сейчас составляет 10,5-11%.
«В настоящий момент спрос на рефинансирование растет, так как программа позволяет не только получить более низкую ставку по кредиту, но и значительно уменьшить размер платежа, сократить или увеличить срок кредита», - подтверждает старший вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Андрей Осипов.
Чужой кредит ближе к телу
По словам Антона Павлова, как правило, банки рефинансируют только кредиты, предоставленные другими банками. «Это связано с тем, что при рефинансировании кредитов своих клиентов у банка возникнет нагрузка на капитал. По нормативным требованиям ЦБ РФ при изменении условий по кредиту или выдаче нового на погашение действующего кредитор обязан создать под такой заем дополнительные резервы. С точки зрения регулятора такие изменения расцениваются как признаки ухудшения положения заемщика. Поэтому действуют повышенные нормы резервирования. Кроме того, подписывая кредитный договор, клиент соглашается на определенные условия предоставления кредита. Если банк будет постоянно пересматривать условия, то это приведет к повышению рисков и существенному увеличению операционных затрат, что в конечном итоге отразится на величине процентной ставки», - поясняет он.
Обращения о снижении ставки от собственных ипотечных заемщиков готовы рассматривать в Сбербанке.
«Сбербанк рассматривает обращения своих ипотечных заемщиков о снижении процентных ставок по действующим жилищным кредитам. Решения о снижении ставки и уровне ее снижения принимаются индивидуально», - рассказали в пресс-службе банка.
Задача Сбербанка - предоставить клиенту условия, которые позволят более комфортно обслуживать ипотечный кредит. На принятие положительного решения влияет в первую очередь текущее значение процентной ставки по кредиту, который был получен в период роста ипотечных ставок и значительно выше действующих предложений на рынке. Также Сбербанк рефинансирует ипотечные кредиты других банков. С условиями можно ознакомиться на сайте.
«Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления. Однако мы ожидаем, что уже к концу года спрос может вырасти в 2-3 раза», - прогнозирует Антон Павлов из Абсолют Банка.
(adsbygoogle = window.adsbygoogle || ).push({});
Некоторые заемщики пока не обращаются в банки за рефинансированием, ждут, когда ставка опустится еще ниже. Другие пока не решились на данную сделку, так как продукт требует временных и финансовых затрат на этапе оформления
«Процедура эта сложная»
Для того чтобы рефинансировать старый ипотечный кредит, фактически придется получить новый. А для этого потребуется вновь собрать пакет документов.
«Процедура эта сложная, главным образом потому, что требуется сбор справок, повторное прохождение оценки и изменение сведений о банке-кредиторе в закладной, - говорит Антон Павлов. - По этой причине заемщики идут на рефинансирование в тех случаях, когда выгода очевидна».
«Следует понимать, что рефинансирование - это практически новый ипотечный кредит. И если вы после получения первого кредита получили другие займы или у вас сократились доходы и вы испытываете сложности с оплатой кредита, то рефинансирование не решит проблему. И вам, скорее всего, нужно пытаться реструктурировать кредит в своем банке. Рефинансирование поможет сократить расходы, но не изменит ситуацию драматически. Рефинансирование - продукт для тех, кто аккуратно оплачивает обязательства и при этом внимательно относится к своим затратам», - указывает руководитель дирекции розничного бизнеса РосЕвроБанка Дмитрий Фалалеев.
В банке ВТБ отмечают, что не требуют с заемщика каких-либо комиссий. «Банк заинтересован в рефинансировании ипотеки независимо от того, на каком этапе обслуживания находится кредит. Комиссия за оформление кредита отсутствует. Клиент несет только издержки, связанные с регистрационными действиями по предмету залога», - обещают в банке.
Препятствием для решения о предоставлении кредита на рефинансирование может быть плохое качество обслуживания действующего займа и наличие проблем в кредитной истории. «Новый банк-кредитор также проверяет кредитную историю клиента и получает сведения об обслуживании кредита в первичном банке-кредиторе. И если у заемщика были ранее проблемы, то банк может отказать в перекредитовании», - указали в Абсолют Банке.
В Сбербанке учитывают такие факторы, как наличие/отсутствие просроченной задолженности по рефинансируемому кредиту, качество кредитной истории, наличие у клиента объекта недвижимости, подходящего для оформления в залог.
Коварный материнский капитал
Проблемы при рефинансировании ипотечных кредитов могут возникнуть в случае, если жилье было частично оплачено средствами материнского капитала. По словам юриста правового департамента Heads Consulting Ксении Степановой, когда недвижимость приобретается с участием маткапитала, она должна быть оформлена как общее долевое имущество. «Минимальный размер доли ребенка не регламентирован, но в каждом муниципальном образовании существуют свои минимальные нормы жилья, которых целесообразно придерживаться. Таким образом, недвижимость, приобретенная с использованием материнского капитала, в установленные сроки должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)», - поясняет Ксения Степанова.
Рефинансировать ипотеку с материнским капиталом крайне тяжело, подтверждает персональный финансовый консультант Наталья Смирнова. «Новый банк должен, по сути, полностью закрыть долг перед старым, после чего снимается обременение и выделяются доли несовершеннолетних детей. Так что новому банку достанется квартира с долей несовершеннолетних детей, которую будет крайне трудно продать, если будут невыплаты (из-за проблем с органами опеки). Гипотетически такое возможно, если перекредитовываться в том же самом банке, так как он уже знает заемщика. Если банк знает, что использован маткапитал, он может пойти на это, но не все кредитные организации на такое подпишутся», - говорит эксперт.
Банки.ру рассказывал историю ипотечной заемщицы, которая, столкнувшись с финансовыми проблемами, не может продать квартиру и купить меньшую по площади из-за того, что жилье приобреталось с помощью материнского капитала.
Кому поможет «рефинанс»
Наталья Смирнова обращает внимание на то, что при рефинансировании в новом банке проценты начинают начисляться заново. Поэтому при аннуитетной схеме может случиться так, что переплата даже при меньшей ставке может не измениться по сравнению с тем, как если бы человек продолжал гасить старую ипотеку. «Рефинансироваться имеет смысл, если новая ставка хотя бы на два процентных пункта ниже. Причем при рефинансировании лучше сохранять платеж и сокращать срок, чтобы снизить переплату. Если рефинансироваться хотя бы на два процентных пункта ниже, то можно сократить переплату более чем на 10%. И ежемесячный платеж тоже можно сократить до 10%», - советует эксперт.
Самые интересные ставки на рефинансирование ипотеки предлагают АИЖК - 9,5-10%, ВТБ 24 - 10%, «Открытие» - 10,25%, Райффайзенбанк - 10,5%, Газпромбанк - 10,25-10,5%, «Российский Капитал» - 10,5-11% и Сбербанк - 10,9-11,65%. «Экономическая обстановка в нашей стране и в мире может резко измениться, что нередко уже бывало. Но пока никаких предпосылок для ухудшения ситуации нет, и можно рассчитывать на дальнейшее снижение ставок. Если ставки продолжат снижаться прежними темпами - примерно на 0,2 процентного пункта в месяц, - то к концу года средние ставки могут уменьшится еще на 0,8-1 процентный пункт», - прогнозирует эксперт.
Читайте так же по теме:
Майнинг ферма сколько можно заработать 2017 Греф: «превращение» дебетовых карт в овердрафтные — фейк
Евгений Маляр
#
Рефинансирование
Как использовать материнский капитал для рефинансирования
Использование материнского капитала для рефинансирования никак не ограничено, так как в 2018 году рефинансирование юридически приравняли к первичному кредитованию.
Навигация по статье
- Применение материнского капитала: возможные направления
- Насущность рефинансирования ипотеки
- Новые правила рефинансирования ипотеки
- Если материнский капитал уже использован
- Может ли материнский капитал помешать рефинансированию
Материнский капитал, предоставляемый в соответствии с действующим законодательством РФ семьям с двумя и более детьми, является эффективным инструментом государственной помощи. Граждане многих стран могут позавидовать такой поддержке.
Однако есть некоторые моменты и особенности правовых норм, препятствующие его использованию для рефинансирования ипотеки. На них и юридических новшествах, касающихся использования материнского капитала при рефинансировании ипотеки, будет заострено внимание в данной статье.
Применение материнского капитала: возможные направления
Средства, выделяемые государством после рождения второго ребенка и следующих детей, называются материнским капиталом. На настоящий момент его сумма составляет 453 тысячи рублей. Этими средствами семья имеет право оплачивать различные нужды, в частности:
- обучать на них ребенка в вузе;
- лечить, если ему присвоена группа инвалидности;
- использовать в качестве взноса матери в пенсионный фонд;
- строить частный дом;
- покупать новое жилье;
- направлять на улучшение жилищных условий.
Последние три из перечисленных вариантов использования сертификата на материнский капитал напрямую касаются важнейшей проблемы, стоящий перед большинством многодетных семей.
Федеральный закон 256-ФЗ (т. н. закон о материнском капитале - на самом деле название длиннее и сложнее) в пункте 6 статьи 10 четко регламентирует целевую направленность помощи государства. Материнским капиталом можно погасить первоначальный взнос при получении ипотеки и основной долг, если кредит уже взят на момент рождения ребенка. Есть также возможность распределить средства между обеими этими направлениями.
Предложение разрешить семьям оплачивать из этого источника регулярные ежемесячные погашения рассматривалось министерствами строительства и труда РФ в 2017 году, однако пока в силе остается существующий порядок, предусматривающий только единоразовые платежи.
Итак, с первичным ипотечным кредитованием все ясно. Можно внести начальный взнос и (или) погасить часть «тела» кредита. Сложности вызывает рефинансирование ипотеки с материнским капиталом.
Насущность рефинансирования ипотеки
Программы кредитования для молодых семей с детьми, как правило, предусматривают льготные условия. Однако обстановка на рынке банковских услуг скоротечна, и нередко появляются привлекательные предложения, обещающие меньшие проценты. Естественным можно признать стремление заемщика снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет.
Задача эта может решаться двумя основными способами:
- Получение лучших условий в банке, выдавшем действующий ипотечный кредит.
- Рефинансирование, то есть перевод займа на другое финучреждение, гасящее остаточную первичную задолженность.
Рефинансирование ипотеки предусматривает заключение нового кредитного договора. Формальных причин отказывать в предоставлении услуги нет, однако у этой операции есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать.
Главная причина, по которой коммерческие банки отклоняют заявки заемщиков на перекредитование с использованием материнского капитала, состоит в практической невозможности использования приобретаемой недвижимости в качестве материального обеспечения возвратности займа.
Иными словами, банк не может принять дом или квартиру в залог. Часть стоимости объекта в случаях, если использован материнский капитал, выделяется несовершеннолетнему ребенку (или детям), который по закону не несет ответственности за задолженности родителей. Следовательно, при неспособности заемщика погасить кредит, имущество не может быть в полной мере отчуждено у владельца и реализовано.
Означает ли это, что рефинансирование при подобных обстоятельствах невозможно? Нет. При определенных юридических обстоятельствах банк согласиться на перекредитование:
- Право на использование сертификата возникло после того, как оформлено рефинансирование. Это правило уже практически можно не учитывать, так как 15 июня 2018 года вышло Постановление Правительства РФ № 631, уравнявшее рефинансирование ипотеки с первичным кредитованием (подробно о нем несколько позже).
- Договор о перекредитовании содержит пункт, указывающий цель операции: выплата ипотечного займа. Если это будет обычное рефинансирование, то к нему невозможно применить положения ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей…» (Закона о материнском капитале).
- Стороной кредитного соглашения с рефинансирующим банком является один из супругов.
При этом количество ипотечных договоров, заключенных с применением мат. капитала, ограничено только остатком средств. Иными словами, их может быть сколько угодно, лишь бы хватило денег.
Важна также последовательность действий:
- Производится перекредитование ипотеки в новом банке. Старый долг закрывается.
- Оформляется перевод сертификата на материнский капитал в пользу нового кредитора.
- Полученная от государства субсидия вносится в счет погашения рефинансированной задолженности.
- Ребенку выделяется его доля приобретенного жилья (не позже, чем через шесть месяцев после снятия обременения с залога).
В результате достигается поставленная цель: задолженность перекредитована, ставка рефинансирования уменьшена, маткапитал успешно использован.
Новые правила рефинансирования ипотеки
С 2018 года заемщики, желающие рефинансировать ипотеку, могут это сделать, используя мат. капитал независимо от того, когда родился их второй или последующий ребенок. Ранее это имело большое значение. Нужно было так подгадать момент подачи заявки, чтобы перекредитование произошло до получения права на сертификат.
Постановлением Правительства РФ № 631 от 31.05.18 юридически нивелируется разница между рефинансированием и первичным кредитованием. Материнский капитал разрешается использовать для погашения перекредитования задолженности по ипотеке, в том числе и после рождения второго ребенка.
Если материнский капитал уже использован
Проблема рефинансирования с учетом уже использованного при первичном кредитовании материнского капитала представляется проблематичной. Причина та же: коммерческие банки не могут брать в залог имущество (в данном случае - объект недвижимости), если его невозможно реализовать в случае непогашения задолженности. Часть прав собственности, выделяемая детям, защищена действующим законодательством.
Исключение составляют некоторые крупнейшие банки (Сбербанк, Райффайзенбанк) при условии внесения изменения в нотариальное обязательство перед Пенсионным Фондом. В данном документе заемщик гарантирует выделение доли приобретаемого имущества в пользу детей после выплаты ипотеки. Это сделать полагается в течение полугода после снятия обременения.
Причины отказа могут быть названы и другие:
- Несоответствие первичного кредитора требованиям, установленным для банков, работающих с привлечением материнского капитала.
- Утрата заемщиками родительских прав по решению суда и другие юридические основания, исключающие возможность пользования материнским капиталом.
- Наличие неудовлетворительной кредитной истории.
- Превышение требуемой суммы остатка материнского капитала.
Эти основания для отклонения заявки перечислены в п. 8 256-ФЗ, и если они есть, то обжаловать решение невозможно.
Может ли материнский капитал помешать рефинансированию
Во всех случаях, не подпадающих под признаки, исключающие использование материнского капитала, его применение при рефинансировании возможно.
В случае немотивированного отказа Пенсионного фонда рекомендуется получить ответ в письменном виде. Как правило, в документе содержится ссылка на «Правила использования материнского капитала» пункт 3. Упомянутое Постановление Правительства РФ № 631 может служить основанием для обжалования решения об отказе в судебном порядке.
Заемщику следует самому решать, насколько целесообразно рефинансирование. При больших остаточных суммах и сроках могут складываться ситуации, когда выгодно отказаться от права пользования материнским капиталом или найти ему более выгодное применение.
| Сравнить | ГПС(%)* | Максимальная сумма | Минимальная сумма |
Возрастное ограничение |
Возможные сроки |
|---|---|---|---|---|---|
|
|
11.99 % |
4 000 000 ₽ Заявка |
50 000 ₽ | 21–70 | 2–5 г. |
|
|
13 % |
1 000 000 ₽ Заявка |
30 000 ₽ | 19–75 | 2–7 г. |
|
|
11.99 % |
3 000 000 ₽ Заявка |
100 000 ₽ | 22–65 | 1–7 г. |
Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом — опция, доступная семьям при наличии двух и более детей. С помощью такой сделки можно уменьшить проценты по ипотечному кредиту и продолжить погашать долг на более выгодных условиях. Каким правилам следовать? Как оформлять заявку, и куда ее передавать? Что учесть при закрытии старого кредита? Эти и ряд других аспектов рассмотрим ниже.
Общие положения
Для начала вспомним сущность термина «рефинансирование». Под ним подразумевается замена долгового обязательства на новый кредит с более выгодными условиями. После оформления нового займа может измениться процентная ставка, график платежей, валюта сделки и прочие параметры. Как правило, рефинансирование подразумевает получение кредита в другом банковском учреждении.
По законодательству деньги маткапитала можно использовать при покупке недвижимости в ипотеку, и многие семьи пользуются таким правом. Но со временем возможна ситуация, когда текущие условия не устраивают заемщика. Появляется вопрос, можно ли рефинансировать ипотеку с маткапиталом в другом банке, и как это сделать правильно.
Эксперты уверяют, что это реально. Главные условия — дети еще не получили доли в недвижимости, а владельцы жилья совершеннолетние.
Трудности рефинансирования
Первая проблема, с которой сталкиваются заемщики — ограниченный выбор банков. Не все финансовые учреждения готовы работать с займами, частично погашенными с применением маткапитала. Столь жесткую позицию легко пояснить.
При перечислении государственной помощи за ипотеку человек оформляет в нотариальном органе письменное обязательство. В нем указано, что родители должны выделить доли детям после оформления сделки. Государство дает шестимесячный срок на решение этой задачи с момента снятия обременения. Иными словами, дети становятся совладельцами жилья в срок до полугода после погашения ипотеки.
При рефинансировании ситуация имеет следующий вид. Прекращение сотрудничества с первым банковским учреждением подразумевает снятие обременения. При этом объект залога (недвижимость) переходит в обеспечение новому кредитодателю. Выходит, что после снятия обременения задолженность формально выплачена. С этого момента начинается отсчет шести месяцев для выделения частей несовершеннолетним лицам.
При оформлении рефинансирования выделение долей не происходит, ведь имущество переходит другому банку и снова выступает обеспечением по ипотечному займу. В результате возникает спорная ситуация, чреватая рядом проблем для кредитора. Не удивительно, что многие банковские учреждения всячески избегают такой ситуации и стараются не оформлять подобные займы.
Наши юристы знают ответ на ваш вопрос
или по телефону:
Несмотря на трудности с поиском банковского учреждения, не все организации отказывают в рефинансировании. Некоторые кредиторы готовы пойти на сотрудничество. Чтобы не терять время, рекомендуется выбрать несколько учреждений и позвонить в колл-центр для уточнения возможности оформления займа. Останется выбрать оптимальный вариант и приступать к рефинансированию.
Подача заявки
Первый этап сделки — оформление заявки на получение кредита в другом банковском учреждении. Здесь потребуются следующие бумаги:
- Договор купли-продажи на имущество, купленное в ипотеку.
- Свидетельство о собственности (при наличии) или выписка из ЕГРН .
- Соглашение с первым банковским учреждением.
- Старый график погашения ипотеки.
- Справка о размере оставшегося долга.
- Удостоверение личности.
- Справка о доходах заявителя.
Указанный перечень документов вместе с заявлением передается в выбранное банковское учреждение.
Подготовительные работы
В случае положительного решения требуется новая оценка недвижимости с оформлением итогового отсчета. Следующий шаг — поход в коммунальные службы для получения справок, подтверждающих отсутствие задолженности. При наличии долгов их необходимо погасить.
Кроме указанных документов, банку потребуется:
- Выписка из домовой книги.
- Технические бумаги на имущество (квартиру).
Если в период сбора документов и подачи заявки имело место погашение задолженности по ипотеке, рекомендуется взять новую справку о сумме задолженности (в ней указываются обновленные сведения).
Если для оплаты ипотечного кредита применялся маткапитал , банки лояльнее подходят к клиентам. Некоторые кредиторы не запрашивают справки из опекунских органов или ПФР, ведь этот вопрос уже исследован при оформлении сделки. Если банк все-таки требует справку из опекунских структур, без нее не обойтись.
Для получения документа потребуется:
- Паспорта (копии) членов семейства возрастом от 18 лет и более.
- Заявление совершеннолетних владельцев с указанием частей недвижимости.
- Свидетельства о рождении лиц до 18 лет (копии).
- Правоустанавливающие бумаги на жилье.
- Уведомление из ПФР о переводе денег маткапитала на погашение ипотечного займа, а также справка из банка-кредитора.
При отказе опекунского органа остается одно решение — попробовать обратиться в другие банки, не требующие такой справки.
Рефинансирование и закрытие старого займа
После сбора бумаг банк назначает время для встречи и подписания кредитного соглашения. После этого на счет старой финансовой организации переводится полная сумма по займу (на перевод уходит несколько суток). Также подписывается новый страховой договор из-за замены приобретателя выгоды.
После поступления всей суммы на счет первого кредитора клиент пишет заявление на досрочную выплату долга. Иногда оно оформляется в процессе рефинансирования. Но бывают ситуации, когда документ оформляется при появлении денег на счету. Далее старый банк выдает справку о выплате долга. Этот документ передается с другими бумагами в Росреестр для снятия обременения. Одновременно с этим накладывается новое обременение. После погашения ипотеки остается выполнить обязательство и выделить доли детям.
Поддержка многодетных семей со стороны государства осуществляется при помощи материальных пособий. Самая востребованная субсидия – это материнский капитал. Его можно реализовать на определенное количество целей, в том числе, на улучшение жилищных условий. Но возможна ли процедура рефинансирования ипотечного кредита при наличии данной льготы?
Для начала стоит объяснить бурный интерес к процедуре рефинансирования займов. В 2017 году произошло рекордное снижение процентных ставок по ипотеке, в частности, Центробанком и Сбербанком. На их фоне подключились и остальные организации. Исходя из этого, граждане стали пользоваться услугами в данной сфере.
Однако со старыми клиентами банки не спешат заключать подобное соглашение. Поэтому лица, в случае получения отказа от первичного кредитора, принимают предложение другой организации. Вследствие чего и происходит процедура рефинансирования долгового обязательства.
По определению, рефинансирование представляет собой замену долгового обязательства новым. На практике это проявляется в двух формах:
- Изменение заранее установленного кредитного соглашения в одном и том же банке.
- Вовсе смена кредитора по причине наличия более выгодного предложения.
На изменение условий договора кредиторы соглашаются крайне редко, если только не проводят инициативную программу рефинансирования ставки по налогам.
Описанный выше второй вариант – смена кредитора. Он достаточно выгоден для нового банка, так как прибавляется общее число клиентов. Соответственно, повышается размер прибыли.
В данном случае, второй кредитор погашает ипотеку, взятую гражданином у прошлого. И тогда лицо становится должником в отношении нового банка. Проще говоря, это оформление другого кредита.
Инициатива дебитора на проведение рефинансирования может появиться вследствие изменения курса валют. Повышение стоимости доллара влечет за собой рост остаточной суммы долга.
Стоит отметить, что квартира, взятая в ипотеку, предполагает покупку недвижимости исключительно под залог.
Влияние материнского капитала на рефинансирование ипотечного кредита
Материнский капитал вправе получить семьи, если на иждивении родителей находятся как минимум двое детей. Однако данное материальное пособие, выделенное государством, можно использовать для установленных законом целей:
- Обучение ребенка в университете.
- В счет будущей пенсии матери.
- На лечение ребенка с группой инвалидности.
- На покупку нового жилья.
- На улучшение имеющихся квартирных условий.
- На строительство частного дома.
Последние три пункта наиболее популярны среди многодетных семей в силу того, что не всегда имеющиеся жилищные условия подходят для воспитания большого количества детей. Так, средства, полученные по материнскому капиталу, можно использовать для погашения ипотечного кредита. Происходит в двух формах:
- деньги направляются на погашение ранее оформленного ипотечного займа;
- материнский капитал выступает первоначальным взносом по кредиту.
Согласно законодательству, погашение ипотечного займа материнским капиталом влечет за собой выделение равных частей детям. Это обязательное требование. В течение 6 месяцев недвижимость должна быть оформлена в долевую собственность.
Исходя из этого, новый кредитор не спешит заключать с дебитором соглашение, то есть производить процесс рефинансирования. В силу неисполнения долговых обязательств, залоговую недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние дети, нельзя потребовать от должника. Отсюда также вытекает правило, что ребенок никак не отвечает за долги родителя.
Согласно практике, можно найти выход из данной ситуации. Деление недвижимости на части между родителями и детьми обязано произойти в течение полугода. Поэтому специалистами рекомендуется в этот период оформить перекредитование ипотеки до законного вступления ребенка в право долевой собственности.
Ситуация: внесение материнского капитала до рефинансирования займа
Любой ипотечный заем предполагает внесение первоначального денежного взноса. Правительство Российской Федерации позволило семьям использовать материнский капитал для жилищных нужд. В частности, покупки квартиры в кредит.
Следует помнить, что оплата материнским капиталом ипотеки влечет за собой обязанность оформления долевой собственности на недвижимость. Квартира разделяется, таким образом, между следующими лицами:
- Супругами (отец и мать).
- Детьми (учитываются и рожденные в дальнейшем).
Важно! Данная процедура не применяется для включения в доли родителей супругов, бабушек, братьев и так далее. Распространяется на исключительно узкий круг.
Нередки случаи, когда семья оплатила кредит материнским капиталом, и лишь после этого приняла решение об изменении соглашения на более выгодные условия. Тогда новый банк скорее откажет, чем пойдет на рефинансирование.
Причиной отрицательного ответа окажется как раз разделение квартиры на равные доли между всеми членами семьи. В данном случае вследствие неправомерного исполнения обязательств, кредитор не сможет продать или обменять недвижимость, потому что у нее несколько владельцев.
В случае отказа новым банком в рефинансировании, прежний кредитор может пойти на уступки. К основным послаблениям относятся:
Перечисленные выше послабления устанавливаются банком индивидуально при наличии веских оснований и соответствующего заявления.
Использование сертификата после перекредитования
Реализация материальных средств по капиталу допускается и после рефинансирования ипотеки. Об этом свидетельствует Постановление Правительства от 2007 года. Однако и здесь необходимо учитывать следующий нюанс: это возможно в случаях, когда семья сначала взяла квартиру в кредит, а только потом решила погасить заем льготными средствами.
Если указанное выше требование не было соблюдено или нарушено, то возможны иные варианты. Перечислим их:
- Использовать капитал как первый взнос за кредитование. Государственное пособие в данном случае значительно поможет снизить общую сумму долга. В дальнейшем, соответственно, не пользоваться процедурой рефинансирования.
- Если сумма долга достаточно большая и заключена на длительный период, то лучше прибегнуть к процедуре перекредитования. Тогда ипотека будет оформлена в другом банке на более выгодных условиях. Однако материнский капитал пойдет на реализацию иных законных целей.
В случае, если основной ипотечный долг небольшой и сравнительно равен материальной государственной выплате, то рекомендуется не осуществлять процедуру рефинансирования.
В данном случае проще реализовать пособие на окончательное закрытие кредита. Следует отметить, какие банки все-таки рефинансируют ипотеку с материнским капиталом. Среди них отмечаются самые крупные организации:
- «Сбербанк».
- «ВТБ».
- «АИЖК».
- «Райффайзен банк».
На практике же можно встретить множество банков, готовых провести рефинансирование ипотечного займа. Вопрос в другом – на каком этапе семья использовала материнский капитал.
Когда материнский капитал – помеха рефинансированию
Реализация средств материнского капитала для улучшения жилищных условий, покупки квартиры или строительства частного дома – это все правомерные цели. Граждане самостоятельно выбирают, на что именно пустить государственное пособие.
Покупка нового жилища, в основном, осуществляется с оформлением ипотеки и с внесением первой выплаты уже после подписания соглашения. В данном случае многие семьи отправляют материнский капитал на погашение части задолженности. Исходя из закона, делают это вполне правомерно.
Впоследствии, условия соглашения с первичным кредитором становятся обременительными, и заемщик, в поисках выгоды, желает прибегнуть к порядку рефинансирования.
Здесь и возникает основная проблема реализации государственного пособия на оплату ипотеки до перекредитования. Ведь обязательным условием покрытия займа материнским капиталом является разделение недвижимости на долевую собственность между всеми членами семьи. В число совладельцев входят и несовершеннолетние дети.
Именно в силу наличия множества владельцев, банки отказывают в процедуре рефинансирования. Ведь в таком случае неисполнение долговых обязательств заемщиком может обернуться для кредитора материальными потерями. В целом сделка будет считаться невыгодной.
Самый крайний способ, чтобы добиться желаемого – доказать свое право в органах судебной власти. Исходя из практики, зачастую выигрывают именно заемщики – те семьи, которым не дают законно использовать материнский капитал.
Таким образом, рефинансирование ипотеки с материнским капиталом – достаточно сложная процедура. Данным методом нужно пользоваться аккуратно. Реализации способствует соблюдение установленных требований и ограничений.