Как самому проверить юридическую чистоту квартиры. Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов. Что нужно проверять

Приобретение жилья на вторичном рынке недвижимости сопряжено с множеством рисков. Чтобы не попасться на удочку мошенников перед заключением сделки необходимо проверить квартиру на юридическую чистоту. Такую услугу предлагают многие риэлторские компании. Мы же расскажем о том, как осуществить самостоятельную проверку квартиры, собственника и документов на чистоту перед покупкой жилья.

○ Самостоятельная проверка «чистоты квартиры».

Для проверки не обязательно обращаться к риэлторам. Все нужные действия вы сможете осуществить самостоятельно. На начальном этапе нужно запросить и проверить документы.

○ Какие документы подтверждают право собственности.

Подтвердить, что право собственности было оформлено на законных основаниях, можно одним из следующих документов:

Договор купли-продажи, мены, ренты.
Свидетельство о наследовании.
Дарственная.
Свидетельство о приватизации.
Решение суда о признании права собственности.

У продавца обязательно должен быть один из этих документов помимо свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН (если право регистрировалось с 2017 года).

○ Какие документы запросить у продавца.

Кроме документа-основания для возникновения имущественных прав, продавец должен предоставить вам:

Общегражданский паспорт и второй документ, удостоверяющий личность (к примеру, водительское удостоверение).
Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.
Расширенную выписку из ЕГРН.
Выписку из домовой книги.
Технический план квартиры.
Кадастровый паспорт.
Выписку с лицевых счетов, на которые перечисляется оплата за коммунальные услуги.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (если водительского удостоверения у продавца нет).

Чтобы обезопасить себя нужно тщательно проверить все вышеперечисленные документы. Требуйте оригиналы. На них не должно быть признаков исправления, помарок. При их наличии нужно, чтобы было нотариальное заверение внесенных изменений. Проверьте наличие подписей и печатей государственных органов.

○ Куда обращаться.

Нужные документы может получить только текущий собственник или его представитель на основании нотариальной доверенности.

Для получения выписки из домовой книги с перечнем всех прописанных в квартире граждан нужно обращаться в управляющую компанию, обслуживающую дом, или в территориальное отделение ФМС.

Расширенная выписка из ЕГРН с данными за последние 20 лет выдается в Росреестре или МФЦ. Этот документ можно также заказать удаленно на официальном сайте Росреестра.

Если у продавца отсутствует техническая документация, или она не соответствует действительности, за получением нужных бумаг следует обращаться в БТИ или МФЦ.

○ Какие данные необходимо проверить.

Обратить внимание нужно на следующие характеристики:

Количество лиц, зарегистрированных на этой жилплощади. Важно выяснить, нет ли среди прописанных граждан тех, кто не проживает по факту по причине прохождения службы в армии, нахождения на лечение в психиатрической клинике, проживания в доме престарелых или отбывания наказания в местах лишения свободы.
Наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ.
Вероятность притязаний на имущественные права со стороны других лиц.
Была ли проведена перепланировка. Если да – все ли документы оформлялись по закону.
Были ли прописаны и зарегистрированы ли сейчас несовершеннолетние граждане. Если ранее они были выписаны – удостоверьтесь, что их права не нарушены.
Наличие обременений. Если квартира является предметом залога, сдается в аренду, находится под арестом и т.д., есть вероятность отказа в государственной регистрации сделки.
Данные о многоквартирном доме. Важно узнать, не планируется ли снос здания в ближайшее время, не является ли оно аварийным, когда дом введен в эксплуатацию, проводился ли ремонт и когда будут осуществлены новые работы.

Расскажем подробнее, что именно следует проверять.

○ Права третьих лиц на жилплощадь.

На этом этапе проверки потребуется четыре документа – свидетельство о праве собственности, основание возникновения имущественных прав, расширенная выписка из ЕГРН и выписка из домовой книги. Если право собственности регистрировалось после января 2017 года, привычного свидетельства может не быть. В этом случае факт регистрации подтверждает выписка из ЕГРН.

Удостоверьтесь, что имущественные права были получены законным путем. Внимательно изучите документ-основание возникновения прав – дату вступления в силу, особые условия, корректность оформления.

Особой тщательности требует проверка законности прав, если квартира досталась продавцу по наследству. Если права других наследников были ущемлены, они могут подать иск в суд для перераспределения наследственной массы.

Хорошо, если право собственности возникло у продавца более трех лет назад. В этом случае практически отсутствует вероятность, что ваша сделка будет оспорена в будущем. Это предусмотрено в гражданском законодательстве.

Пункт 1 ст. 181 ГК РФ:
«Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения».

Если квартира была ранее приватизирована, важно выяснить были ли другие участники этого процесса. Продавец должен иметь от них официально оформленный отказ от участия в приватизации.

Второй важный момент – зарегистрированные лица. Сведения о прописанных гражданах содержаться в выписке из домовой книги. В идеале все жильцы должны быть сняты с регистрационного учета. Когда кто-либо прописан на момент проверки, убедитесь, что проблем с выпиской не возникнет. Если кто-то зарегистрирован, но в данный момент находится в местах лишения свободы, в доме престарелых и т.д., лучше отказаться от покупки этой квартиры. Такие граждане могут претендовать на жилье в будущем.

Третий момент – наличие обременений. Эта информация содержится в выписке из ЕГРН. Квартира не должна быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. В противном случае вашу сделку могут не зарегистрировать в Росреестре, но даже если это произойдет, ваши права как собственника будут ограничены правами третьих лиц.

○ История квартиры.

Все данные о смене собственников, заключении сделок в отношении квартиры, арестах, спорах и обременениях содержаться в расширенной выписке из ЕГРН. На что обратить пристальное внимание?

Если у квартиры часто менялись владельцы на основании договоров купли-продажи, вероятно, что имеются какие-либо юридические проблемы и продавец пытается ввести вас в заблуждение. Лучше подыскать другой вариант для вложения средств.

Если квартира была предметом споров или арестов в течение последних трех лет, потребуйте у продавца предоставления решений суда, вступивших в законную силу. Так вы убедитесь, что он действительно вправе продавать имущество.

Важное значение имеет и выставленная цена за квартиру. Если она значительно ниже аналогичных предложений по рынку, значит, собственник желает продать ее как можно быстрее. А это повод задуматься. Скорее всего, в квартире было совершенно преступление или она юридически не чиста.

На рубеже девяностых и двухтысячных пышным цветом процветали самые разнообразные мошеннические схемы в области недвижимости. Скажите, сейчас что-то изменилось? Уменьшился ли масштаб подобных афер? Или, может быть, они стали более изощренными, сложно выявляемыми и трудно поддающимися регулированию законодательством ?

Рынок недвижимости всегда представлял интерес для мошеннических схем и новых махинаций. Кроме того, социальные и экономические процессы, происходящие в стране, неразрывно связаны и находят свое отражение и в этой сфере.

До настоящего времени в России стоимость жилья остается высокой при достаточно низком среднем уровне заработной платы по стране в целом, коррумпированность чиновничьего аппарата также остается высокой, что способствует лоббированию интересов отдельных групп, которые в свою очередь препятствуют развитию законодательства, предусматривающего четкую императивную ответственность, в том числе и уголовную, для лиц, осуществляющих застройку, и лиц, сопровождающих сделки по приобретению и отчуждению недвижимости (в большинстве случаев это юридические лица, занимающиеся риэлторской деятельностью), а также должностных лиц, выдающих исходно-разрешительную документацию.

С 90-х годов прошлого века и до нашего времени мошенники совершенствуют старые способы и придумывают новые, приспосабливаясь к меняющимся законам.
Достаточно высокий уровень правовой неграмотности населения и игнорирование (в некоторых случаях) нашими гражданами правового аспекта в данной сфере приводят к печальным последствиям в виде все тех же обманутых дольщиков. Хотя ряд правовых актов уже принят и направлен на защиту прав и законных интересов лиц, участвующих в долевом строительстве.

Знаменитая афера под название «Социальная инициатива», прогремевшая еще в начале двухтысячных, имела, как известно, свой печальный исход — ее последствия до сих пор расхлебывают пострадавшие дольщики. Скажите, сейчас имеют место похожие махинации такого масштаба? Ведь людям свойственно наступать на собственные грабли…

Переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров. В связи с этим увеличилось число обращений граждан в суды, правоохранительные органы, местные администрации по вопросу привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков и возврату денежных средств.

Суть проблемы заключалась в том, что некоторые застройщики (КТ «Социальная инициатива» и т.д.) привлекали денежные средства граждан в жилищное строительство на основании различных юридических инструментов. При этом полученные от граждан денежные средства, как правило, расходовались такими застройщиками нецелевым образом, а строительство жилых домов довольно часто так и не начиналось. Долевые инвесторы, вложив свои денежные средства в жилищное строительство, так и не получали в обещанные сроки готовое жилье, обращались в суды, в местную администрацию, правоохранительные органы, устраивали митинги, пикеты. Государство обязано было отреагировать на эту проблему.

В результате введен в действие Закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и внесены изменения в некоторые законодательные акты Российской Федерации.

Наталья, скажите, на что прежде всего необходимо обращать внимание покупателю при оформлении сделок с недвижимостью, чтобы избежать обмана?

Это сложный вопрос, потому что невозможно дать универсальные рекомендации: каждая ситуация уникальна, и ее разрешение зависит, как правило, от конкретных обстоятельств.

Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним» подробно регламентирует порядок регистрации и учета недвижимости в государственных органах и т.п.

При этом следует четко понимать, о какой сделке с недвижимостью идет речь. Ведь это может быть сделка мены, аренды недвижимого имущества, дарения, купли-продажи, залога и т.д. Если мы ведем речь о сделке купли-продажи квартиры, то следует понимать, что рынок недвижимости в этой сфере представляет собой предложения, которые формируются на первичном рынке жилья, — так называемую «первичку», правоотношения в области которой регулируются в настоящее время действием 214-ФЗ, и так называемую «вторичку», т.е. покупку уже готового жилья.

Сделки вторичного рынка жилья, несмотря на их простоту, имеют много нюансов и особенностей. При подготовке к сделке прежде всего необходимо обращать внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру, так как в них содержатся сведения о возможных обременениях и условиях приобретения квартиры нынешним собственником. При этом требуйте показать вам именно подлинники документов на недвижимость.

Для проверки юридической чистоты квартиры в регистрационных органах берется выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), а также проверяется вся история квартиры по домовой книге, где записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, кто эту квартиру приватизировал. Приобретателю желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не «потерялся». Иными словами, если кто-то из них был выписан не по новому адресу (например, находится в местах лишения свободы или на длительном стационарном лечении в психиатрической больнице), от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Также необходимо досконально изучить объект недвижимости: не было ли судов, нет ли прав третьих лиц на это помещение, внесены ли записи в реестр прав на недвижимое имущество, как состоялся переход права на недвижимое имущество. Если имущество передано по наследству, значит, нужно насторожиться: не появятся ли неожиданные наследники? Если имущество было отсужено и получено в ходе судебного разбирательства, также необходимо быть внимательными: прошло ли дело все стадии обжалования?
Если собственник продаваемой квартиры умер и она перешла по наследству, необходимо получить нотариальную копию свидетельства о смерти бывшего владельца. Может случиться так, что бывший владелец был признан умершим в суде, но фактически пропал без вести и долгое время отсутствовал. Не исключено, что после заключения сделки он неожиданно появится и заявит свои права на квартиру.

Чтобы убедиться в наличии у продавца права на продажу данного объекта недвижимости, прежде всего необходимо проверить документ, удостоверяющий его личность, — паспорт. В нем должны быть отметки о регистрации, о браках, содержаться сведения о ранее выданных паспортах, о детях. Все другие печати и отметки делают паспорт недействительным. Уточните в паспортном столе по месту регистрации продавца, не числится ли его паспорт утерянным.

Сделку могут признать недействительной, если совершивший ее человек был ранее признан судом недееспособным или в момент совершения сделки был не в состоянии отвечать за свои действия. Будущему собственнику следует попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не нужно бояться этими действиями обидеть человека, поскольку сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, недействительна. При этом важно лично присутствовать при получении данных справок. Если продавец действительно состоит на таком учете, лучше отказаться от сделки. Уточнить, был ли гражданин лишен дееспособности, можно в органах опеки и попечительства по месту его проживания.

Если на момент приобретения имущества гражданин состоял в браке, то требуется разрешение супруга(-и) на продажу. При этом недостаточно сравнить дату в свидетельстве о государственной регистрации права и дату регистрации брака в паспорте, иногда стоит сходить с продавцом в загс и уточнить информацию о возможных предыдущих браках.
Если квартира продается по доверенности, имейте в виду, что, покупая ее, вы сильно рискуете. Необходимо с особой тщательностью проверить саму доверенность. Узнать, не является ли она подделкой и не отозвана ли она, можно у нотариуса, выдавшего документ. Бывают случаи, что доверитель является недееспособным, но не ставит в известность об этом нотариуса при подписании доверенности. Встретьтесь с доверителем, если есть такая возможность, узнайте, что заставило его выдать доверенность, потребуйте справки из нарко- и психодиспансеров. Вариантов мошенничества в данной ситуации тоже много: доверенность может быть подписана обманным путем; иногда доверителю не сообщают полную информацию о том, какие права он передает по доверенности (например, говорят лишь о праве распоряжаться, но не о праве отчуждать имущество); злоупотребляют доверием, обещая подписывающему доверенность на словах, что не воспользуются правом на отчуждение.

Покупку квартиры лучше осуществлять через профессиональных юристов, которые гарантируют ряд преимуществ, таких как правовая экспертиза и безопасность сделки и широкий спектр дополнительных услуг.

Как Вы думаете, страхование договоров по приобретению недвижимости может быть абсолютной гарантией защиты от потенциальных рисков?

Страхование права на квартиру — это страхование так называемого права титула (права носить титул собственника). Страхование риска утраты права на имущество («титульное страхование») имеет целью возмещение убытков титульному владельцу в случае истребования вещи со стороны ее собственника или иного законного владельца. Титульный владелец — тот, чье имя значится в правоустанавливающих документах.

В России риски утраты титула достаточно велики. Например, на отечественном рынке недвижимости, помимо «стандартных» рисков (неправильное оформление договора купли-продажи, недействительность сделки по различным основаниям), добросовестный приобретатель может стать жертвой ошибок в приватизации, наличия неучтенных прав бывших владельцев, упущений в процедуре регистрации сделки и т.п.

Риск утраты права на имущество — один из видов имущественного страхования ст. 929 ГК РФ). К нему применяются общие правила заключения договоров страхования.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме, несоблюдение которой влечет за собой его недействительность. Договор страхования риска утраты права на недвижимое имущество может заключаться либо путем составления одного документа, либо путем вручения страховщиком страхователю на основании его письменного или устного заявления страхового полиса (свидетельства, сертификата, квитанции), подписанного страховщиком п.п. 1, 2 ст. 940 ГК РФ). Зачастую страховщики в правилах титульного страхования устанавливают, что договор вступает в силу со дня госрегистрации права страхователя на объект недвижимости, а если заключается позже, то либо в момент уплаты первого страхового взноса п. 1 ст. 957 ГК РФ), либо в иной момент, предусмотренный сторонами. Соответственно, если иное не установлено договором титульного страхования, страховыми случаями признаются только те события, которые имели место после вступления договора в силу (п. 2 ст. 957 ГК РФ).

У добросовестного приобретателя (титульного владельца) объект недвижимости может быть истребован только в тех случаях, когда он был приобретен безвозмездно, а также тогда, когда он был утерян собственником или иным законным владельцем либо выбыл из их владения помимо их воли п.п. 1, 2 ст. 302 ГК РФ). Как собственники, так и добросовестные приобретатели не могут быть лишены имущества иначе как по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Скажите, какие риски несет покупатель недвижимости при заключении сделки купли-продажи?

Данная тема очень обширна и многоаспектна, в каждом конкретном случае оценка уровня рисков и юридических механизмов их минимизации осуществляется индивидуально, и поэтому невозможно дать стандартные алгоритмы действий на все случаи жизни.

Существует огромное множество видов сделок, связанных с недвижимостью, соответственно, и сопричастных с ними рисков: гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и т.д. Анализ рисков каждой конкретной сделки, связанной с недвижимостью, — это индивидуальная работа, поскольку за непрозрачным элементом схемы или неясным пунктом договора может прятаться айсберг специфических проблем. Чем рискует добросовестный покупатель? Например, он может потерять в будущем право собственности на приобретенное недвижимое имущество при признании судом недействительности совершенной сделки либо при предъявлении к нему иска об истребовании имущества (виндикационного иска) от одного из предыдущих владельцев объекта недвижимости, который владел им еще до продавца, продавшего имущество добросовестному приобретателю. Недействительными могут быть признаны сделки с пороками в субъекте, с пороками воли, формы, содержания. Кроме того, любой договор и сделку, связанные с недвижимостью, необходимо анализировать с точки зрения возникновения всех рисков (гражданско-правовых, налоговых, уголовно-правовых и пр.): не заметив один из них, вы можете автоматически проигнорировать другие. То есть одни риски могут быть действительно реально велики, а другие могут присутствовать формально.

Так как сделка по купле-продаже недвижимого имущества регулируется нормами гражданского законодательства, давайте рассмотрим, что же включает в себя понятие гражданско-правовых рисков.

Гражданско-правовые риски — это риск признания договора незаключенным, риск признания сделки недействительной, иные риски. Все виды гражданско-правовых рисков имеют свои характерные особенности. Хотелось бы заострить внимание на некоторых из них. Например, иные гражданско-правовые риски — это риски невыполнения обязательств по договору, взятие на себя нежелательных обязательств, риск расторжения договора в одностороннем порядке и пр. Понятно, что для того, чтобы избежать подобных рисков, необходимо, чтобы в договоре были четко прописаны взаимные права и обязанности. Однако есть и некоторые «хитрости», о которых знают те, кто работает на рынке недвижимости. Так, для агентства недвижимости выгоднее заключить агентский договор с заказчиком, а не договор об оказании услуг, поскольку последний, согласно императивным нормам ГК РФ, может быть в любой момент разорван заказчиком услуг в одностороннем порядке. Агентский же договор разорвать не так просто. А значит, не так просто будет без мотивации отказаться от услуг агента.

Признание сделки недействительной также может иметь не только гражданско-правовые, но и налоговые последствия. Конкретный пример такой сделки, которая может быть оспорена налоговиками со ссылкой на статью 170 НК РФ, — это продажа недвижимости по так называемым вексельным схемам на этапе строительства (когда вместо заключения договора долевого участия заключаются предварительный договор купли-продажи квартиры и договор купли-продажи векселя).

Покупателю, не связанному с рынком недвижимости, обычно крайне сложно сориентироваться в том, какие подводные камни ожидают его в русле приобретения жилья и как обойти их с наименьшими для себя потерями.

Отдельным вопросом в снижении рисков покупателя, обеспечении его безопасности и юридической защищенности является грамотное составление и оформление договорных отношений (договоров оказания услуг, купли-продажи и других документов). Покупатель имеет различные возможности по снижению рисков, которые он может использовать как по отдельности, так и в совокупности. Например, проконсультироваться до заключения договора об оказании услуг и договора купли-продажи у юриста, специализирующегося по жилищному праву, и сделать свой выбор по дальнейшим действиям исходя из своих финансовых, временных возможностей и соответствующих навыков; застраховать свой риск, но учитывать при этом затратность данного механизма и то, что не все риски страхуются.

В последнее время возросла тенденция субурбанизации городских агломераций, и рынок недвижимости предлагает все больше альтернативного жилья за пределами города — «дома сельского типа», таун-хаусы и т.п. Существуют ли потенциальные риски при приобретении такой собственности? Ведь это не просто покупка дома, но и вопросы, связанные с землей!

Одной из основных проблем, с которыми сталкиваются застройщики при возведении такого рода объектов недвижимости, является отвод земельных участков, правовой статус которых различается в зависимости от целевой принадлежности. Форсирование темпов малоэтажного строительства может быть осуществлено за счет упрощенной процедуры перевода земель сельскохозяйственного назначения, расположенных в пригородных зонах, в земли поселений, предназначенных для малоэтажного строительства. Территориям, отведенным под малоэтажное строительство, должен быть предоставлен льготный правовой режим на период застройки.

С правовой точки зрения описание основных современных архитектурных типов малоэтажных домов содержится в статье 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Краеугольным камнем при возведении такого рода объектов недвижимости является земельный вопрос. Решается он в зависимости от правового статуса земли, на которой будет строиться объект, и поставленной задачи — создания сферы обслуживания коттеджного городка с включением прилегающих территорий — дорог, тротуаров, детских площадок, клумб и инфраструктурных частей, но в законодательно-правовом поле. В большинстве случаев таун-хаусы строят на частной земле. При оформлении правоустанавливающих документов на нового собственника заключается договор купли-продажи земельного участка, на котором расположен таун-хаус.

Использование участка рядом с таун-хаусом во многом определяется его юридическим статусом: находится ли он в частной собственности владельцев квартиры-секции. Существует несколько вариантов, как юридически будет оформлен дом и участок. Вариант первый: территория под застройку таун-хаусами размежевывается и выделяется в собственность. Вариант второй: блок таун-хаусов оформляется как многоквартирный дом. В этом случае земля под ним будет находиться в долевой собственности жильцов, а участок перед домовладениями теоретически может оставаться в собственности застройщика и сдаваться жильцам в аренду. Между покупателем и застройщиком в этом случае заключается договор с указанием сроков аренды, обычно речь идет о десятках лет.

214 Федеральный закон — это панацея, или у него есть свои изъяны? Полностью ли этот закон защищает покупателя недвижимости от двойных продаж?
Основная причина возможного возникновения двойных продаж заключается в том, что квартиры не реализуются по Закону N 214-ФЗ, соответственно, в Росреестре не регистрируются, что дает возможность оформлять несколько договоров на один и тот же объект недвижимости сразу в отношении нескольких покупателей.
При указанных продажах невозможно определить, сколько имеется претендентов на одно и то же помещение, так как, пока строится дом и оформляются документы, может пройти от 3 до 10 лет. Люди спокойно ждут окончания строительства дома, но потом, по факту завершения строительства, выясняется, что объект недвижимости продан не только им, но и кому-то другому. Такого рода двойную продажу может осуществлять как один застройщик одновременно нескольким лицам, так и два-три застройщика-подрядчика, инвестора-участника инвестиционного проекта. Например, есть застройщик, он передает свои права на продажу квартир инвестору. Инвестор не оплачивает право уступки, но продает квартиры физическим лицам, деньги оставляет у себя. Застройщик не получает денежные средства и в одностороннем порядке расторгает договор с инвестором, при этом сам начинает продавать уже проданные инвестором квартиры. Получается, что возникают покупатели со стороны инвестора и со стороны застройщика.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» устанавливает единый порядок заключения, изменения и расторжения договора об участии в долевом строительстве; регламентирует некоторые существенные условия, при отсутствии которых договор считается незаключенным; определяет императивные нормы, регулирующие правоотношения между застройщиками и участниками долевого строительства; вводит жесткие требования к застройщикам; предусматривает меры ответственности для участников договора об участии в долевом строительстве.

На сегодня самый надежный, защищенный Законом договор — это договор долевого участия в строительстве жилья. Он обязательно регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что для покупателя является гарантией отсутствия двойных продаж. Обязательными условиями договора являются определение объекта долевого строительства, установление срока передачи застройщиком объекта долевого строительства его участникам, указание цены, срока и порядка оплаты, определение гарантийного срока на объект долевого строительства (обычно не менее 5 лет).

Таким образом, Федеральный закон N 214-ФЗ предъявляет повышенные требования к застройщикам на этапе начала строительства и тем самым делает информацию о строительном объекте более прозрачной и доступной для участников долевого строительства.

Одним из основных нововведений, установленных Федеральным законом N 214-ФЗ, является новый вид договора — договор участия в долевом строительстве.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. До сих пор некоторые граждане заключают договоры на участие в долевом строительстве жилья без предварительного ознакомления с этим важным документом, следуя которому, они могли бы максимально защитить себя от недобросовестных предпринимателей.

В итоге можно сделать вывод, что данный Закон при условии его соблюдения устанавливает гарантии защиты участников договорных отношений, прав, законных интересов и имущества, а также совершенствует финансово-кредитные отношения. До принятия настоящего Закона правоустанавливающие документы учитывали интересы только строительных организаций.

Следует внимательно изучать законы и не стесняться обращаться за консультацией к специалистам. Лучше сделать это до заключения любой важной сделки, чем потом тратить время и силы на отстаивание своих прав.

Как Вы упомянули, 214-ФЗ позволяет регистрировать только договоры долевого участия, но компании-застройщики сейчас часто предлагают и другие виды договоров при покупке жилья — договоры хозяйственной деятельности, инвестиционные договоры и т.п. Является ли это первым сигналом о недобросовестности компании-застройщика?

В основе взаимоотношений гражданина и застройщика в любом случае лежит договор — соглашение сторон, в соответствии с которым стороны приобретают права и обязанности по отношению друг к другу. Договор участия в долевом строительстве подпадает под действие Закона N 214-ФЗ. Гражданин-инвестор приобретает по отношению к застройщику права, а застройщик — обязанности перед гражданином, регулируемые данным Законом и договором.

Как застройщики уменьшают свои обязанности перед гражданином? Очень просто: заключают договор не участия в долевом строительстве, а какой-либо другой, например уступки векселя. При использовании вексельной схемы клиент приобретает вексель, который застройщик обязуется погасить, передав квартиру в собственность. В случае невыполнения компанией обязательств дольщик сможет отсудить лишь сумму векселя без процентов.

Бывает, покупатель и застройщик заключают всего лишь предварительный договор купли-продажи о том, что застройщик через некоторое время после начала строительства обязуется заключить договор о долевом участии в строительстве.

Также недобросовестный застройщик может предложить заключить договор займа, резервирования квартиры, возмездного оказания услуг, строительного подряда, простого товарищества, договор уступки прав требования и т.п. В этом случае клиенту остается лишь полагаться на порядочность строительной компании.

Итогом заключения таких договоров, не подлежащих государственной регистрации, могут быть либо так называемые двойные продажи квартир, либо утрата гражданами прав на приобретаемое ими по вышеуказанным «серым» схемам жилье в связи с банкротством застройщика или изъятием у него разрешения на строительство данного жилого дома. Крайне важно не просто выбрать надежную компанию-застройщика, но заключить именно договор долевого строительства, а не «альтернативный» договор.

Любые схемы — это варианты сознательного обхода предусмотренных действующим законодательством норм. Поэтому избегайте вкладывать деньги в недвижимость, если вам предлагают договор, не подпадающий под действие Федерального закона N 214-ФЗ.

Сейчас после приобретения жилья в многоквартирном доме и оформления всех документов надлежащим образом очень часто возникает вопрос взаимодействия с ТСЖ, а скорее — с так называемым лже-ТСЖ — дочерней компанией застройщика, провозгласившей себя товариществом и на основании этого регулирующей оплату коммунальных услуг, цены на которые бывают завышены в несколько раз. Как Вы прокомментируете подобные ситуации, возникающие в жилищно-коммунальном управлении?

17 июня 2011 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе Российской Федерации (ЖК РФ) и некоторые другие федеральные законы (Закон N 123-ФЗ). Данные изменения предусматривают, в частности, усиление контроля государства за деятельностью товариществ собственников жилья и иных компаний, управляющих многоквартирными домами.

Хочу остановиться лишь на некоторых существенных, на мой взгляд, изменениях, касающихся ТСЖ.

Законом N 123-ФЗ отменена ст. 139 ЖК РФ, позволявшая создавать ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицам, которым право собственности на помещения в таких домах будет принадлежать в будущем (п. 11 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

Таким образом, в настоящее время ни лица, заключившие договоры о приобретении помещений в строящихся многоквартирных домах, ни сами застройщики не вправе создавать ТСЖ в таких многоквартирных домах.

При этом те ТСЖ, которые созданы до вступления в силу Закона N 123-ФЗ в строящихся многоквартирных домах, продолжают действовать до их ликвидации или реорганизации. Закон не предусматривает прекращения их деятельности в принудительном порядке (ч. 2 ст. 8 Закона N 123-ФЗ).

По смыслу Закона N 123-ФЗ вновь построенные многоквартирные дома будут управляться следующим образом. Если застройщик соответствует стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами (устанавливаются Правительством РФ), то он самостоятельно управляет домом с момента его ввода в эксплуатацию вплоть до момента выбора управляющей организации по конкурсу. Если же застройщик не соответствует указанным требованиям, то он в течение пяти дней после ввода дома в эксплуатацию должен заключить договор управления с выбранной им управляющей организацией (подп. «н» п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).

В любом случае в течение 10 рабочих дней с момента ввода дома в эксплуатацию муниципалитет проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации для управления данным домом. С выбранной управляющей организацией договор управления заключает застройщик (подп. «м», «н» п. 25 ст. 1 Закона N 123-ФЗ).
Таким образом, все вновь построенные многоквартирные дома отныне будут управляться только управляющими организациями, такой способ управления, как ТСЖ, исключается. Вместе с тем домовладельцы впоследствии, после регистрации их права собственности на помещения, вправе изменить способ управления многоквартирным домом и образовать ТСЖ.

Одна из главных целей Закона — обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом: это непосредственное управление собственниками, передача функций управления ТСЖ или управляющей компании. Новый Закон требует, чтобы протокол с решением, который направляется на государственную регистрацию, подписывали все собственники собственноручно. Что ж, учтен опыт повального создания ТСЖ путем заочного голосования, когда у людей спрашивали: вы за ТСЖ или за ЖЭК? Уже в зависимости от ответа предлагали: распишитесь за ТСЖ или за ЖЭК. Все, воля выражена. А за что проголосовали и голосовали ли вообще, многие не знают даже спустя несколько лет. Безусловно, когда требуется очное собрание собственников и только когда отсутствует кворум, допускается заочное голосование, риск создания фальшивых ТСЖ снижается.

Цель сегодняшнего Закона — прежде всего навести порядок в управлении жилищным фондом. Добросовестность контролирующих органов позволит вывести споры между собственниками с одной стороны, и ТСЖ и УК с другой из орбиты судебного разрешения конфликтов. А это означает оперативность и упрощенный порядок.
Кроме того, до 1 марта 2013 г. жилинспекции должны проверить законность создания всех уже существующих ТСЖ и избрания управляющих компаний. Этот процесс, возможно, повысит активность собственников, поскольку любая жалоба — это основание для вдумчивой проверки. Закон N 123-ФЗ содержит несколько новаций, которые коснутся собственников жилых помещений.

Вводится возможность нового порядка платы за коммунальные услуги. Закон теперь допускает возможность внесения прямых платежей за предоставленные услуги, минуя управляющую компанию. Возможно, данная мера поможет преодолеть барьер, когда честный плательщик не может получить оплаченные услуги по поставке жизненно важных для человека газа, света, воды.

Принятие практически новой редакции ст. 161 ЖК РФ «Выбор способа управления многоквартирным домом. Общие требования к деятельности по управлению многоквартирным домом» узаконило меры, направленные на устранение негативных моментов, которые возникали после принятия ЖК РФ. Наконец-то члены ТСЖ и собственники, не вступившие в ТСЖ, будут иметь возможность ознакомиться с уставными документами товарищества. Прозрачной станет финансово-хозяйственная деятельность ТСЖ и УК.

Благодаря новому Закону жителям станет легче контролировать своих управдомов, будь то ТСЖ или УК. Сейчас трудно однозначно сказать, насколько эффективны предложенные законодателями новые правила игры в ЖКХ. Но первый шаг по устранению коллизий в жилищном законодательстве сделан.

Наталья, расскажите, пожалуйста, на что следует обращать внимание при заключении ипотечных договоров и какие здесь существуют опасности, риски?

В настоящее время ипотека является одним из удобных способов решения своей жилищной проблемы. Тем более что предложений банков и государства в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитованию хоть отбавляй! Тем не менее отдельные пункты кредитного договора и договора ипотеки могут в будущем подбросить ложку дегтя в бочку меда при решении жилищного вопроса.
Стоит помнить, что, помимо перспективы владения собственным жильем, существуют риски, связанные с получением ипотечного кредита, и порой они достаточно высоки.
При ипотечном кредитовании гражданам лучше застраховать свои риски (на случай потери трудоспособности и наступления иных непредвиденных обстоятельств) в страховой компании.

То, что мы называем в повседневной жизни ипотекой, на самом деле юридически оформляется двумя договорами — кредитным и залогом недвижимого имущества, который и называется договором ипотеки. Оба документа подлежат обязательной государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации ипотеки влечет недействительность договора об ипотеке. Такой договор признается ничтожным.

Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то в соответствии со ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу только с момента его государственной регистрации. С этого момента возникает ипотека как обременение имущества, заложенного по договору (права собственника жилища (залогодателя) по распоряжению объектом недвижимости ограничены), а залогодержатель приобретает право залога.

Кроме того, перед подписанием ипотечного договора лучше взять предлагаемый банком к подписанию текст договора и предварительно проконсультироваться с грамотным юристом. Очень часто банки закладывают в такие договоры «мины», о существовании которых граждане узнают слишком поздно.

Здесь следует отметить, что изменить или вычеркнуть пункты кредитного договора и/или договора ипотеки на этапе подписания вам вряд ли удастся: в крупных банках, которые в основном и дают ипотеку на «нормальных» условиях, процедура выдачи кредита четко прописана и формализована, даже тексты договоров типовые. Тем не менее пробовать можно, и за попытку это сделать никто вас не оштрафует.

При ознакомлении с текстом в первую очередь следует обратить внимание на существенные условия кредитного договора. Срок, сумма, график платежей, процентная ставка и другие условия должны быть в точности повторены в договоре ипотеки. Еще до начала сбора пакета документов выясните в банке, какие «попутные» расходы вам придется осуществить до и в момент получения ипотеки. Самое неприятное, когда банки применяют тактическую хитрость: сначала говорят, что кредит подтвержден, а потом извещают вас, что до получения денег необходимо осуществить и дополнительные затраты.

Внимательно изучите раздел договора «Обязательства заемщика». Помимо стандартных пунктов о том, что вам нужно гасить кредит в соответствии с графиком платежей, там могут быть требования о предварительном согласовании с банком (в лучшем случае) или запреты (в худшем) относительно нескольких моментов: оформления прописки, сдачи жилья в аренду, проведения ремонта без согласования с банком, уведомления о смене места жительства, работы, семейного положения, дохода.

По большому счету все перечисленные выше возможные требования банка юридически ничтожны: они и противоречат Гражданскому кодексу, и имеют соответствующие толкования и решения Высшего арбитражного суда. Тем не менее их наличие в договоре может корреспондировать с правом банка потребовать досрочного погашения кредита.
Досудебное изъятие — очень важная проблема при заключении договоров об ипотечном кредитовании. Несмотря на то что и в Федеральном законе «Об ипотеке», и в постановлениях Высшего арбитражного суда прописано, что жилые помещения могут быть изъяты только по решению суда, банки практически всегда прописывают для себя такую возможность. Что это означает? То, что банк в случае, если вы будете несвоевременно платить, может идти напрямую к судебным приставам, которые и придут выселять вас из квартиры.

Опасность ипотеки может заключаться и в угрозе потери ипотечной недвижимости. В связи с тем что по условиям кредитования клиент банка обязуется предоставлять в залог ликвидную недвижимость, кредитор тем самым получает законное право реализовывать предмет залога в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств. Согласно законодательству, опасность ипотеки может заключаться в том, что трехразовая незначительная просрочка ежемесячных кредитных взносов будет считаться нарушением ипотечных обязательств, что может стать основанием для обращения банковского взыскания на заложенное имущество.
Обратите также внимание на раздел «Права банка»: нет ли там права банка в одностороннем порядке поменять процентную ставку, график, срок и другие параметры кредитного договора. Как правило, в разделе «Обязанности заемщика» встречается такая фраза: заемщик обязан выполнить такое требование банка или досрочно погасить остаток долга, если он не согласен с изменением условий.

Узнайте, какие могут быть применены штрафы и пени. Наиболее распространенные — за несвоевременный платеж по кредитному договору (за просрочку), за несвоевременное страхование, за непредоставление информации о смене места работы, жительства.

Еще одна рискованная часть договоров об ипотеке — страховка. Во всех кредитных договорах есть требование ежегодно (или сразу на весь срок) страховать квартиру, жизнь и здоровье, а иногда и титул собственности. Какие тут «подвохи»? Вот несколько: выбор страховой компании (вам могут «навязать» только определенные страховые компании, условия страхования в которых не будут рыночными); дополнительные сборы, которые может выставить страховая компания; сумма страховки (самое правильное, если вы будете страховаться в размере остатка долга, но банк может потребовать страховаться на сумму изначально взятого кредита — естественно, это будет дороже).

Подведем итог. При заключении ипотечного договора стоит не только обратить особое внимание на сам ипотечный договор, но и просчитать все возможные последствия, связанные с ним.

Как Вы думаете, какую роль должно играть государство в регулировании вопросов мошенничества в недвижимости?
Недвижимость — это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости.

В течение длительного времени развитие рынка недвижимости тормозилось отсутствием необходимой правовой базы. Основополагающим правовым актом в сфере недвижимости стал Гражданский кодекс РФ, который дал общую характеристику недвижимости и указал на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.

Впоследствии был принят целый ряд правовых актов, регламентирующих право собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершение сделок с ним. Однако это не привело к созданию внутренне непротиворечивой системы законодательства о недвижимости. Действующее законодательство содержало немало противоречий и пробелов, которые необходимо устранить, разработав единую концепцию законодательства о недвижимости.

Кроме того, нужна была более конкретная и подробная регламентация государственной регистрации прав на недвижимое имущество, для чего требовалось принятие специального законодательства. После принятия Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и некоторых других правовых актов, в том числе подзаконных, ситуация начала меняться. С принятием указанного Закона был сделан важный шаг в формировании системы государственного контроля за сделками с недвижимостью.

В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый Закон следовало бы включить норму следующего содержания: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества. Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».

Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь налоги, связанные с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но, для того чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанных с извлечением дохода (продаже, сдаче в аренду, получении в дар и пр.).

Право, благодаря указанным выше свойствам механизма правового регулирования, служит инструментом реформирования системы управления. Поэтому происходящие сейчас реформы требуют значительного изменения текущего законодательства, посвященного управлению объектами недвижимости и его гражданско-правовому регулированию.
Обеспечение ведущей роли закона в регулировании данных отношений, устранение конкуренции с ним подзаконных, особенно ведомственных, нормативных актов обеспечивается исходя из принципов законодательной политики государства.

Таким образом, в механизме правового регулирования отношений недвижимости именно государство обеспечивает принципы законности и контроля за соблюдением норм, которые способствуют правовому порядку в сфере недвижимости. В то же время, действуя на основании законов, органы государственного управления вносят вклад в укрепление законности и правопорядка в сфере недвижимости и защиты этого рынка от мошеннических схем.

Существуют многочисленные риски, и потому покупателю желательно знать, как при покупке проверить "чистоту" квартиры самостоятельно. Главное - избежать основных, самых крупных рисков, информацию о которых содержит данная статья. Прежде всего требуется исключить возможность оспаривания сделки и права на квартиру, а потому и рекомендация относительно того, как проверить при покупке "чистоту" квартиры самостоятельно, будет подана подробнейшим образом.

Первые шаги

Первое - подлинность документов, которые предоставляет продавец для ознакомления. Это нужно проверять особенно тщательно, иначе впоследствии могут обнаружиться притязания на данную жилплощадь совершенно третьих лиц. Здесь необходимо учитывать, что ситуаций с документами, сопровождающими покупку жилья, превеликое множество, и единый рецепт относительно юридических вопросов, как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно, дать очень сложно. Однако обезопасить сделку нужно по максимуму, а потому все шаги, рекомендуемые по проверке документов, лучше совершить. Конечно, проверять юридическую "чистоту" нужно, не выходя за рамки разумности, но максимум информации необходимо не только получить, но и оценить, и она должна касаться и самой квартиры, и всех, кто причастен к её собственности и статусу.

Конечно, гораздо удобнее было бы обратиться к профессиональным юристам, но перед нами стоит другой вопрос: как проверить "чистоту" квартиры при покупке самостоятельно? В принципе, это резонно, хотя и более хлопотно. Тем более что и помощь профессионала может только повысить надёжность сделки, но гарантировать стопроцентный успех и она не сможет. На крайний случай можно титул застраховать, если продолжают оставаться опасения. Страховые компании обычно довольно охотно идут навстречу.

Новостройка и "вторичка"

И в этом случае, когда жильё покупается в новостройке, проверка документов должна быть тщательной, даже если эта продажа от застройщика. Вторичное жилье, конечно же, потребует больших усилий, поскольку у новостроек нет такой богатой истории прописок-выписок и смены владельцев. Но и тут даже после тщательной проверки юридической "чистоты" недвижимости, которая сделана по всем правилам, вероятность лишения купленной квартиры остаётся. Если подавец сумеет доказать, что его права во время покупки были ущемлены, например. А вот если покупается вторичное жилье, разборки будут проходить не только с продавцом, но и с собственником, который до него владел данной квартирой. Вероятно, пройти придётся целую череду судебных разбирательств. Долго и сложно проверяется юридическая "чистота" при покупке квартиры на вторичном рынке: это подлинность всех документов, это оценка правового статуса недвижимости, это анализ возможных рисков, которые связаны с данной покупкой.

Документы

Юридическую "чистоту" квартиры можно проверить, максимально обезопасив сделку при покупке любой недвижимости. Необходимо запросить у продавца следующие документы.

Начинать ознакомление с документацией лучше всего со права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.
Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП. Именно в содержатся все сведения о проведении каких-либо сделок с данной недвижимостью.
Третий шаг - выписка из домовой книги, чтобы удостовериться в отсутствии каких-либо зарегистрированных жильцов на данной жилплощади. Такую выписку можно заказать в любом многофункциональном центре. В документе должно быть указано, что все проживавшие ранее в данной квартире с регистрационного учёта сняты.
Справка - также из МФЦ - ответит на вопрос, как проверить долги при покупке квартиры, поскольку наличие любых коммунальных задолженностей там указывается.
Обязательно нужна справка от продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.

Подробности

Как проверить, есть ли арест на квартиру? Из выписки ЕГРП. Там указано, если это простая выписка, является ли продавец собственником. А в расширенном варианте выписки есть вся история данной квартиры с первой записи в ЕГРП. Там указано, кто был владельцем ранее и как часто её продавали. Однако одной этой выпиской ограничиваться нельзя. Как проверить, заложена ли квартира при покупке? Часто жильё продаётся по доверенности, а потому собственник участия в сделке практически не принимает. Это очень рискованная ситуация. Довольно часто подобные документы добывают нечестным путём.

Поэтому всё, что нужно проверить особо тщательно при покупке квартиры - это документы непосредственного владельца жилья. Для этого нужно у доверенного лица попросить контакт и связаться с собственником, чтобы он подтвердил, что квартира продаётся. Далее нужно проверить графу "Обременение" в выписке ЕГРП, где содержится информация относительно статуса квартиры, - не находится ли она в залоге. Если недвижимость продаётся сразу же после наследования, лучше её не покупать. В течение трёх лет могут появиться новые наследники, которые оспорят в суде эту сделку. Также по расширенному варианту справки ЕГРП можно установить, что, например, ипотека за данную квартиру не выплачена до конца.

На что обращать особое внимание

Первым делом нужно смотреть цену. Если аналогичные квартиры продаются дороже, это должно особенно насторожить, и только при огромном интересе к данному объекту недвижимости можно продолжить проверку его "чистоты" в юридическом плане, причём делать это гораздо более тщательно, чем ранее предполагали. Продавца нужно расспрашивать дотошно и добиваться подробностей: не только кому принадлежит данная квартира, но и когда, каким образом и у кого была приобретена, почему продаётся снова, участвовала ли квартира в судебных спорах. Затем проверить сказанное по документам. Отсюда будет ясно, насколько продавец правдив, поскольку придётся иметь с ним сделку как с контрагентом. А как проверить продавца квартиры при покупке иначе?

Обязательно со всем вниманием проверяется его паспорт и остальные документы, касающиеся квартиры: на основании чего зарегистрирована собственность, где, когда получено свидетельство, регистрирующее право на неё. Обязательно нужно взять копии для повторного изучения, но оригиналы проверить на наличие печатей, подписей, водяных знаков и всего остального, сопутствующего государственному документу. Также обязательно нужно сравнивать копии с оригиналом. Вполне могут представить совсем другие документы. Информация, изложенная на бумаге, должна совпадать с устным рассказом продавца. Как проверить наследников при покупке квартиры? Никак. Лучше всего покупать её, когда право будет утверждено прошествием трёх лет с момента наследования. Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр? Выше сказано, что в МФЦ можно заказать и получить абсолютно любые документы, касающиеся недвижимости.

Ещё сведения

До получения и изучения документов ни аванс, ни задаток передавать продавцу нельзя, поскольку бывший собственник может оставить у себя подлинники свидетельства и договора, даже уже продав эту квартиру. Обязательно нужно выяснить документально, нет ли у продавца на иждивении недееспособных граждан, несовершеннолетних детей, состоит ли сейчас продавец в браке и состоял ли он в браке на тот момент, когда им была куплена данная квартира, и самое главное, лично ли он действует, или через доверенное лицо.

Не пообщавшись с собственником лично, заключать сделку нельзя. Договор лучше составлять с владельцем, а не с доверенным лицом. Значительное количество фальшивых сделок заключается под тем предлогом, что владелец отсутствует: в другом городе, в другой стране и так далее. Доверенность может быть фальшивой. Если доверенное лицо не хочет предъявлять покупателю владельца квартиры, это должно вызывать подозрения, и причины здесь совершенно не имеют никакой важности. Проверить подлинность доверенности у нотариуса, который её выдавал, тоже вряд ли получится, потому что на подобные запросы нотариусы не отвечают.

Органы опеки и справки о дееспособности

Если в продающейся квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно требовать письменное согласие органов попечительства, иначе сделку заключать нельзя. Если же сам продавец признан официально недееспособным, его дела поручаются опекуну, причём только тому, которого назначит орган опеки. Из документов нужно проверить решения суда по первому вопросу (о недееспособности) и по второму вопросу (о назначении опекуна). И на совершение самой сделки обязательно нужно получить согласие органов опеки. Риски по такого плана сделке настолько велики, что чаще всего покупатель отказывается от приобретения такой жилплощади.

Но ещё большей проблемой является ситуация, когда продавец недееспособным не признан, но постоянно или временами бывает в состоянии неспособности понимать значение собственных действий (это определение выведено законом). Состояние это вычислить на глаз довольно сложно даже при неоднократных личных встречах. Поэтому на всякий случай нужно попросить справку от психиатра, датированную днём сделки. Выходом может быть и приглашение знакомого психиатра на сделку как родственника или друга. Однако от всех нехороших случаев обезопасить такую сделку просто нереально. Даже заключая сделку у нотариуса, полного успеха этого предприятия можно и не добиться. А потому лучше отказаться от сомнительного предприятия, благо сегодня предложение по недвижимости чуть не втрое превышает спрос.

На официальных сайтах

Нужно пройти на официальный сайт районного суда, к которому относится данная жилплощадь, и набрать в поиске фамилии продавца и его предшественников - собственников квартиры. Этот же принцип действует, если нужно проверить, не было ли у продавцов и их супругов каких-либо дел в суде, а если были, то какие. Главное - не расторгался ли брак и не делилось ли имущество, не признавался ли владелец недееспособным. Последнее проверяется по месту регистрации, поэтому паспорт продавца нужно изучить очень тщательно, а после обратиться на сайт того суда, где этот человек прописан или был прописан.

Судебная система пока не настроена так, чтобы можно было найти всё это в пару кликов, к сожалению. У арбитражных судов тоже есть официальная база данных. Там нужно установить, не был ли признан продавец банкротом. Если был, то это обязательно отражено в арбитражном суде города, где он прописан. Через открытую официальную базу данных онлайн исполнительных производств нужно узнать, не является ли владелец квартиры или его супруг должником и не возбуждено ли дело в отношении этих граждан.

По выпискам и справкам

По карточке собственника, то есть выписке из домовой книги, нужно установить, кто зарегистрирован в данной квартире, в том числе (и особенно) и те, кто там не проживает. Также должна быть представлена справка об оплате коммунальных услуг. Идеальный вариант, когда в квартире не прописан никто, но так везёт далеко не всегда. Если же зарегистрированные в квартире лица имеются, нужно обязательно указать в договоре период, в течение которого они с регистрационного учёта снимутся. Те, кто зарегистрирован на этой жилплощади, но там не проживает, должны предъявить нотариально заверенное обязательство о снятии с учёта до определённого срока.

Последних лучше выписать из квартиры до совершения сделки, иначе можно остаться в купленной квартире с "начинкой". В суде дела, касающиеся исков о выселении, довольно часто проигрываются, поскольку этот вопрос содержит множество неприятных нюансов. Нотариально заверенное согласие на сделку нужно ещё и тому владельцу, который находится в зарегистрированном браке, которым удостоверяется, что супруг или супруга не против продажи этой жилплощади. Это делается в обязательном порядке, если куплена квартира во время действия брака, а к моменту продажи брак расторгнут. Не нужно дополнительных документов только в случаях, если квартира получена в дар, в наследство (более трёх лет назад!), была приватизирована. Вот примерно и всё самое основное, что нужно проверить при покупке квартиры. После получения всей этой объёмной информации, пакет документов тщательно изучается и анализируется.

Правовой статус

Оценивать в первую очередь нужно правовой статус данной квартиры: как и на основании чего она была приобретена действующими собственниками, когда это произошло. Если с момента приобретения три года не прошли, то появляются две проблемы. Не истекли сроки исковой давности, то есть сделку по покупке квартиры ещё могут оспорить прежние владельцы. Для минимизации налогов продавец может попросить указать меньшую стоимость квартиры в документах. Лучше не соглашаться, потому что, если эту сделку признают недействительной, продавец не вернёт полную сумму, а вернёт только ту, которая значится в договоре.

Самое ненадёжное основание приобретения квартиры её владельцем - получение её в наследство, особенно если трёхлетний срок получения не истёк. Если новый наследник появится в суде позже этого срока, то риски покупателя значительно уменьшатся. Если квартира часто продавалась и покупалась в небольшой период времени, это самый красноречивый признак мошенничества. Лучше сразу приискать другой вариант покупки, благо сейчас с этим проблем практически нет. Чем больше у квартиры продаж и покупок, тем непригляднее её юридическая история. Если желание купить именно эту жилплощадь поистине огромно, то нужно проверить не только последнего продавца, но и супруга или супругу и всех предыдущих собственников за последние пять лет как минимум.

Приобретение квартиры на вторичном рынке имеет свои риски, основной из которых — возможность оспаривания права на квартиру, поэтому в целях проверки чистоты сделки необходимо, в частности, удостовериться в подлинности представленных вам документов и отсутствии притязаний третьих лиц на квартиру.

1. Основания для оспаривания прав на квартиру

Основаниями для оспаривания прав на квартиру могут быть:

конфликт между прошлыми наследниками квартиры или попытка раздела квартиры бывшими супругами после расторжения брака;
признание бывшего продавца квартиры недееспособным в судебном порядке (по причине преклонного возраста и (или) душевных расстройств, алкоголизма или наркомании);
возвращение из мест лишения свободы ранее прописанного в квартире лица;
появление безвестно отсутствовавшего лица, которое ранее было прописано в квартире;
выписка из квартиры без согласия органа опеки и попечительства несовершеннолетних детей, прописанных в данной квартире.

2. Документы, требующие проверки перед заключением сделки

Чтобы не допустить возникновения рисков или минимизировать их, необходимо изучить следующие документы.

2.1. Документы продавца

К таким документам, в первую очередь, относятся:

паспорт (гражданство РФ или иное);
справка из психоневрологического и наркологического диспансера относительно дееспособности продавца (выдается в ПНД, НД лично гражданину в день обращения).

2.2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя

К указанным документам относятся (ст. 185.1 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 2 ст. 14 , ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; ст. 34.4 Основ законодательства о нотариате):

выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН, до 01.01.2017 — ЕГРП), выданная Росреестром. До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав;
правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, по которому ранее квартира приобреталась, или договор мены, дарения, ренты, договор передачи квартиры в собственность (приватизации) или свидетельство о праве на наследство);
нотариальная доверенность (подлинник) в случае продажи квартиры по доверенности. Желательно обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Доверенность может быть отозвана собственником в любой момент. Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности либо воспользоваться сервисом проверки доверенностей в составе Единой информационной системы нотариата с помощью сети Интернет;
нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры, если квартира приобреталась в период брака.

2.3. Документы и сведения для проверки отсутствия притязаний третьих лиц

К таким документам, в частности, относятся (ст. 62 Закона N 218-ФЗ):

выписка из домовой книги, в которой содержатся сведения обо всех зарегистрированных в данной квартире лицах;
выписка из ЕГРН, в которой содержатся сведения обо всех сделках, которые происходили в отношении данной квартиры.

Важно, чтобы выписка из ЕГРН была актуальной (уже через несколько дней она может устареть).

По запросу, направленному нотариусом в электронной форме в автоматизированном режиме, запрошенные сведения предоставляются в электронной форме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

Из выписки видно, находилась ли квартира под арестом, была ли обременена каким-либо иным образом, сколько раз продавалась, дарилась, были ли в отношении данной квартиры гражданско-правовые споры.

Обратите внимание!

Если есть какие-либо сомнения (частые продажи квартиры, продажа по доверенности, временная выписка из квартиры и т.п.), обратите внимание на давность этих сделок или споров, поскольку срок исковой давности о признании сделок недействительными составляет один или три года, в зависимости от оснований, по которым сделка может быть признана недействительной (ст. 181 ГК РФ).

Если сведения о квартире в ЕГРН отсутствуют, значит, после приватизации никаких сделок с ней не осуществлялось. Однако следует иметь в виду, что сведения о сделках с недвижимостью вносятся в ЕГРН с 31.01.1998. Сведения о сделках до указанной даты можно получить либо в местной администрации (в Москве уполномоченным органом является Департамент городского имущества г. Москвы и его территориальные подразделения), либо в Бюро технической инвентаризации, поскольку до 1998 г. функция по ведению реестра объектов недвижимости была возложена на данный орган (https://notariat.ru/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Перед покупкой квартиры, особенно когда речь идёт о недвижимости на вторичном рынке, очень важно тщательно проанализировать юридическую чистоту такой сделки. Проверка юридической чистоты квартиры необходима для того, чтобы удостовериться в том, что все представленные продавцом документы настоящие и содержат все важные сведения. Также можно выяснить является ли продавец собственником, и нет ли со стороны третьих лиц притязаний. Для заключения сделки не должно быть никаких препятствий и нюансов, которые могут послужить основанием для аннулирования договора купли-продажи.

Зачастую проверкой недвижимости занимаются специалисты юридического профиля, однако их услуги стоят весьма недешево, поэтому покупатель должен знать, как проверить квартиру в доме перед покупкой.

При покупке объекта недвижимости на вторичном рынке необходимо внимательно изучить документы представленные продавцом, а также некоторые дополнительные бумаги. К основному пакету относятся все правоустанавливающие бумаги, кадастровая и техническая документация, выписка с лицевого счёта, а также из домовой книги. Однако есть некоторые моменты, на которые нужно обратить внимание.

Самым простым и быстрым способом проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно является заказ выписки ЕГРН онлайн или через виджет ниже. Круглосуточно, всего за 5 минут, вы получите полную информацию об объекте недвижимости по официальным данным Росреестра. Это наличие залога, ареста, полную информацию о собственниках и всю историю перехода прав собственности квартиры.

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Правоустанавливающая документация

Первое, что нужно проверить перед покупкой квартиры, – правоустанавливающие документы продавца, то есть, на каком основании он продаёт данную недвижимость. Такими документами могут выступать:

Любые правоустанавливающие документы нужно видеть своими глазами в оригинале. Необходимо осмотреть их на наличие исправлений, подчисток, прочих механических подделок. Исправления в бумагах допустимы только в том случае, если они заверены подписями всех участников договора, а также подписью и печатью нотариуса, который был причастен к сделке.

Поскольку ранее в соответствии с российским законодательством была обязательна государственная регистрация договоров купли-продажи, данный факт также нужно проверить. В договоре следует найти пункт об условиях, невыполнение которых может привести к его расторжению. Если такие есть, важно узнать, не были ли они нарушены.

Расширенная выписка из домовой книги

После того как будут рассмотрены все необходимые документы, нужно получить , запросив ее у продавца. В домовой книге, которая находится в Федеральной миграционной службе или в управляющей компании, записана и хранится информация обо всех предыдущих собственниках и жильцах квартиры от даты сдачи дома в эксплуатацию и до момента подачи запроса. Эти сведения можно получить, только взяв расширенную выписку.

Выдать такую выписку могут только владельцу объекта недвижимости, его доверенному лицу при наличии нотариально заверенной доверенности, или же квартиросъёмщику по официальному договору найма.

Изучая расширенную выписку из домовой книги, следует выяснить, все ли жильцы были сняты с регистрации. Если кто-либо из жильцов находится на лечении в психоневрологической клинике или в местах лишения свободы, лучше подыскать другую квартиру, так как такие граждане могут претендовать на данную недвижимость.

Если квартира была приватизирована, стоит обратить внимание на участников приватизации. Все отказавшиеся от участия должны были оформить письменные отказы, которые регистрируются.

Расширенная выписка из ЕГРП

После того как юридическая чистота со стороны домовой книги будет подтверждена, понадобиться получить расширенную собственности. Из данной бумаги можно узнать о том, кто имеет право на жильё. Здесь же указываются факты обременения и моменты, которые могут стать причиной расторжения сделки.

Например, когда объект недвижимости был унаследован менее трёх лет назад, даже после вступления владельца в права собственности, в суд может обратиться наследник, который по каким-то причинам не участвовал в разделе наследства и желает восстановить свои права. Если суд одобрит иск, сделка купли-продажи будет аннулирована и квартиру придётся вернуть продавцу.

Когда речь идёт о завещании, стоит убедиться, что нет людей, чьи права были ущемлены этим документом. Согласно российскому законодательству есть некая категория лиц, которым полагается доля имущества даже при наличии завещания не в их пользу:

Имеются ли обременения

Поскольку договор купли-продажи жилья и прочих объектов недвижимости сейчас не регистрируется, обязательной остаётся регистрация новых прав собственности в отделении Росреестра. Если на квартиру и её собственника наложены какие-либо обременения или ограничения, то покупатель не сможет зарегистрировать свои права собственности пока они не будут сняты. Поэтому в договоре следует чётко прописать, что расчёт будет произведён только после получения свидетельства покупателем.

Проблемы подобного характера могут возникнуть из-за недееспособности продавца, поэтому целесообразно попросить его заранее представить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Сделки, заключённые с недееспособным гражданином, в судебном порядке признаются недействительными.

Собрав все документы и проанализировав информацию в них нужно проверить, все ли данные соответствуют друг другу, нет ли в бумагах противоречий. При обнаружении таковых есть риск столкнуться с мошенническими махинациями и с такой сделкой лучше повременить. Все представленные документы должны обязательно соответствовать действительности на момент их запроса.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).