Какие квартиры наиболее ликвидные. Жилищный неликвид. Стоимость квартиры сильно зависит от ее месторасположения

Редакция RegionalRealty.ru

30402

Ликвидность недвижимости - это понятие, знакомое почти всем, кто так или иначе сталкивался с недвижимостью. Но есть такие вопросы, которые нельзя решить самостоятельно, например, как именно рассчитывается ликвидность или может ли она быть изменчивой и уходить «в минус». При помощи эксперта мы постарались ответить на все вопросы, касающиеся показателей ликвидности.

Кадр из фильма "Отпуск по обмену"

Начнем с того, что такое ликвидность недвижимости

Если не останавливаться конкретно на жилой недвижимости, а рассматривать это понятие в целом, то можно сказать, что ликвидность подразумевает возможность продать объект в минимальные сроки и по наиболее выгодной цене. Такую возможность можно рассчитать, на чем мы остановимся чуть позже. Другими словами, если вы можете продать вашу квартиру по максимальной цене и на нее есть спрос, то она является ликвидной, то есть обладает самым высоким показателем ликвидности.

На рынке недвижимости условно существует три вида ликвидности. Это высокая, средняя и низкая ликвидности. Как мы уже поняли, то высокая ликвидность подразумевает быструю продажу объекта . Средняя ликвидность связана с более длительными сроками продажи объекта. А минимальный показатель ликвидности больше относится к сложным объектам, которые не так просто продать и на которые практически нет спроса.
Есть несколько критериев, которые непосредственно указывают на ликвидность объекта. Если рассматривать только жилые объекты, то можно выделить несколько показателей ликвидности.

Показатели ликвидности недвижимости

вторичный рынок или новостройки

Сегодня квартиры в новостройках обладают большим показателем ликвидности, нежели аналогичные объекты на вторичном рынке. Например, если человек ищет однокомнатную квартиру, то он в большинстве случаев будет выбирать новостройки, поскольку этот объект обладает рядом преимуществ, в отличие от однокомнатных квартир на вторичном фонде. Новые квартиры выстраиваются по современным технологиям. Они не требуют замены коммуникаций, как многие квартиры вторичного рынка. В новостройке есть возможность обустроить такую планировку, которую владелец жилья будет считать самой выгодной и удобной для себя. Что нам предлагает вторичный рынок? Как правило, это жилье в старом фонде, которое нередко даже идет под снос. Найти объект в такой сфере на самом деле непросто.

расположение объекта

Здесь в первую очередь рассматривается доступность транспорта. Людой человек при выборе квартиры рассматривает в первую очередь свою возможность добраться в любую точку города. Также немаловажно, чтобы в районе, где находится квартира, была доступна инфраструктура, например, садики, школы, магазины и прочее. Все больше людей в последнее время стали обращать внимание на такой показатель, как экология района. Это тоже отражается на ликвидности. В целом показатель территориального расположения можно считать изменчивым по отношению к ликвидности. Например, ликвидность может повысится из-за строительства в районе новых станций метро или крупных торговых комплексов.

технические показатели квартиры

к таким показателям относится площадь квартиры, количество комнат, этажность, наличие дополнительного пространства, например, лоджии или балкона, совмещенный или раздельный санузел, изолированность комнат, наличие встроенной мебели и прочее. Наверняка вы замечали, когда просматривали объявления с предложениями жилых объектов, что в первую очередь для них указываются именно эти показатели, а только потом те, которые мы рассматривали выше.

Учитывая рассмотренные показатели, вы наверняка подумаете о том, существует ли какая-то формула расчета ликвидности. Мы можем с точностью вам сказать, что конкретной формулы не существует. Есть только четко сориентированная позиция вкладчика средств, который может рассчитать свой доход от приобретения недвижимости. Например, если вы покупаете однокомнатную квартиру в новостройке за 2 млн рублей. При этом она предоставляется в свободной планировке и без отделки. Но приобретаете вы ее на первоначальном этапе строительства. В конечном итоге, после того, как строительство завершится, вы сможете без единого вложения продать такую квартиру за 2 млн 700 тыс. рублей. То есть для вас прибыль составит 700 тыс. рублей. Этот показатель прямо пропорционален ликвидности.

Приобретая объект недвижимости, не стоит и забывать о том, что показатель ликвидности может быть минусовым, что совершенно не относится к нашему рассмотренному примеру. Например, если изначально объект покупался для сдачи его в аренду, но по определенным причинам он не стал пользоваться спросом, то вложение средств в такой объект можно считать бессмысленным с точки зрения получения прибыли с аренды. В любом случае, обращать внимание на ликвидность объекта должны не только инвесторы, но и обычные люди, которые покупают жилье для собственного проживания.

А что по этому поводу думает специалист?

Анжелика Климентьева

Специалист по недвижимости.
Учредитель Центра «Выгодная недвижимость Краснодара».

Какие объекты недвижимости по вашему мнению считаются самыми ликвидными в столице России? Отличается ли показатель ликвидности жилья в столице и в регионах?

Самыми ликвидными, то есть максимально быстро продаваемыми, в Москве по-прежнему являются небольшие однокомнатные квартиры в шаговой доступности от метро.

В принципе, в регионах пользуются спросом те же самые объекты. Разница лишь в том, что там нет метро, если рассматривать города немиллионники. В таких городах учитывается близость жилья к трамвайной линии. Так же как и в Москве, в регионах пользуются спросом квартиры в новых спальных районах, где уже имеется или появится основная инфраструктура: школы, детсады, поликлиники, магазины, транспортные развязки и т. п. Эти районы обычно удалены от главных магистралей города и приближены к лесопарковым зонам.

Но рынок Москвы принципиально отличается от рынка недвижимости в регионах. Москва - один из крупнейших экономических центров мира - менее подвержена финансовым спадам, привлекает больше денежных потоков, характеризуется высокой миграцией - как внутренней, так и внешней. Покупка жилья здесь рассматривается чаще как инвестиции, к примеру, для последующей сдачи в аренду. В регионах же население в основном обеспечено жильем и приобретает новую квартиру чаще всего с целью улучшения условий.

Есть регионы, которые экономически не интересны инвесторам из-за отсутствия высокого спроса на жилье. Прежде чем «войти» в какой-либо регион, они тщательно изучают рынок, учитывают такие показатели, как уровень промышленного производства, развитие сферы услуг и торговли, международные и межрегиональные связи, уровень безработицы и средние доходы населения, миграция и т. д.

Наиболее перспективными для инвесторов являются города-миллионники и некоторые города на Урале и севере страны: Екатеринбург, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Нижний Новгород, Тюмень, Новосибирск, Ярославль. В этих городах хороший спрос на жильё. Соответственно и ликвидность жилья в них намного выше.

Как вы думаете, стоит ли обращать внимание на показатель ликвидности жилья обычным людям, или это должны делать только инвесторы?

Все, и инвесторы, и люди, которые покупают жилье для себя, всегда должны заранее предусмотреть стратегию выхода (то есть продажи этого жилья), поскольку ситуации в жизни разные бывают. Люди могут сейчас не думать о том, что через 2 года, например, им надо будет куда-то переезжать или менять условия жилья в связи с изменившейся ситуацией в жизни. Поэтому однозначно надо всем заранее задумываться о ликвидности покупаемой квартиры.

- Расскажите, в каких ситуация ликвидность объекта недвижимости уходит в минус для инвестора?

Такое может быть, если изменилась ситуация с местом или с самим объектом.
Пример. На метро Беляево (Москва) как-то на продажу выставить коммерческие помещения в новостройке в ПРЕКРАСНОМ месте, где идет огромный трафик народа из метро. По задумке объект должен был на выходе получиться очень ликвидным и с точки зрения сдачи, и с точки зрения продажи.

Затем произошло следующее: дом построили (помещения были на первом этаже этого дома), все магазины заехали, начали торговать. Но прошло буквально 3–4 месяца и перед этим домом поставили киоски и ОТРУБИЛИ ВЕСЬ ТРАФИК ИЗ МЕТРО! Собственники и арендаторы в этих коммерческих помещениях были в шоке, поскольку они купили их по такой цене, которая предусматривала очень хороший трафик (количество потенциальных покупателей), а по факту - их совсем не видно стало. И чтобы зайти к ним в помещения, надо было обойти все киоски, и еще проделать немалый путь.

Вот наглядный пример снижения ликвидности. То есть, продать по той цене, по которой купили, если киоски не уберут, они не смогут: придется серьезно минусоваться как по продаже, так и по аренде (арендаторы не хотят платить дорого за помещения, в которых нет покупателей). Ликвидность и по продаже, и по сдаче упала.

Как вы считаете, какие объекты недвижимости за рубежом могут быть ликвидными для наших отечественных инвесторов?

Я рекомендую инвестировать в том месте, в котором вам будет доступно управление объектом. То есть лучше у себя в городе, а если нет такой возможности, то хотя бы у себя в стране. Инвестировать лучше там, где живёшь.

Покупку недвижимости за рубежом лучше рассмотреть в случае, если вы планируете там жить хотя бы иногда. Это, к примеру, недвижимость на побережье (Болгария, Испания). Фактически это получается не инвестиция уже, а обычная покупка для собственного пользования.

А инвестировать с той целью, чтобы потом перепродать - это, конечно, достаточно сложно, трудозатратно и долго.

С другой стороны, покупать недвижимость за рубежом для того, чтобы только иногда в ней отдыхать, нет смысла. Поскольку ее ведь еще и содержать надо: недвижимость требует внимания и денег. Дешевле и интереснее будет арендовать жилье на момент путешествий. Да и путешествовать все время в одно и то же место - скучно, на мой взгляд.

С финансовой точки зрения лучше выбирать классные места для путешествий, снимать там хорошие апартаменты или номера в гостиницах и наслаждаться сменой мест и впечатлений. Это гораздо выгоднее.

- Какие показатели могут повлиять на рост ликвидности объекта недвижимости?

На рост ликвидности жилья влияют такие факторы:

Район города. Не совсем разумно будет приобретать квартиру, расположенную далеко от места работы, места жительства ваших родителей или детей. Инфраструктура выбранного района должна соответствовать таким нормальным требованиям, как наличие школ, поликлиник, магазинов, банков, мест для парковок, близость общественного транспорта и т. п.

Плохо убранный двор, а также разрисованные или грязные стены обычно настораживают, так как приличные жильцы дома всегда будут заботиться о поддержании придомовой территории в должном порядке. Если есть дети, то важна детская площадка во дворе.
Общее состояние здания. Здание, по стенам которого идут трещины или повсеместно отваливается штукатурка, однозначно требует ремонта, а в худшем случае - может быть признано аварийным.

Соседи могут затруднить комфортное пребывание и нарушить тишину у вас дома.

Площадь квартиры, этаж. Если в квартире делались перепланировки, они должны быть узаконены и отражены в техническом паспорте на жилье (прим.: читайте об этом ). Если перепланировка не узаконена, лучше не связываться с такой квартирой. Это снижает ликвидность, поскольку добавляет лишних хлопот с БТИ, проблемы и с самим жилым помещением: снос капитальных стен, разрушение вентиляционных каналов, незаконный перенос санузлов, объединение балконов с жилыми комнатами или кухней - все это влияет на эксплуатационные качества квартиры.

Перекрытия в квартире, выполненные не из современных материалов, а из дерева, имеют высокую категорию пожарной опасности. А их переделка потребует от вас большое количество согласований и материальных затрат.

Для эстетов и не только большую роль играет вид из окна. Согласитесь, что мало радостного вы найдете в картине за окном, являющей вашему взору мусорные контейнеры, стройку, свалку, места для посиделок местного контингента и т. д.

Состояние инженерных сетей тоже влияет.

Конечно, район и инфраструктура имеют наиболее важное значение.
Исключением могут быть только новостройки. Потому что строят их, как правило, в хороших районах, пусть иногда и отдалённых от центра. Зато нет ни пыли, ни шума от дорог, ни людской суеты. Во многих новых жилых комплексах решены вопросы с парковкой. Вопросы с общественным транспортом решаются сразу же, практически одновременно с заселением первых жильцов.
Конечно, в только что сданных новостройках сложно говорить о какой-либо инфраструктуре. Но те, кто понимает, что сам-то район прекрасный, и что в перспективе лет через 5 здесь будет всё, что душе угодно, те и поймают удачу за хвост:)

А что в нашем понимании 5 лет? Ребёнок родился - мы не успели оглянуться, а ему уже 5 лет, а ещё через год он уже и в школу пойдёт. Ещё пару раз моргнули - а дитё уже и школу закончило. Ещё 5 лет - и у него уже высшее образование за плечами.

Так что новостройки - это отличный пример того, как может вырасти ликвидность объекта всего за 3–5 лет.

Вывод

Как в Москве, так и практически во всех регионах нашей страны, самым ликвидным объектом является малогабаритная недвижимость эконом-класса, которая находится в районах с относительно развитой инфраструктурой. В первую очередь нужно обращать внимание на такие показатели объекта, как район, общее состояние здания, соседи, планировка, площадь и этажность, а также состояние коммуникаций. Учитывать повышенный показатель ликвидности должны все, и инвесторы и обычные покупатели, поскольку в любом случае нужно предполагать, что от жилья нужно будет избавляться.Также наши эксперты советуют планировать заранее тот факт, что ликвидность может уйти в минус по ряду причин.Что касается недвижимости за границей, то мнения наших экспертов сошлись к тому, что лучше все же останавливаться на наших отечественных объектах, поскольку они являются более доступными и ими проще управлять.

Инвесторы выбирают доходную недвижимость по двум основным критериям: хорошая доходность и высокая ликвидность. И если доходность позволяет заработать в процессе владения активом, то ликвидность определяет, насколько успешным будет выход из инвестиционного проекта.

Ликвидность - это характеристика активов, определяющая, насколько быстро они могут быть проданы по близкой к рыночной цене. Чем меньше времени требуется для продажи, тем выше ликвидность. При этом активы, продающиеся со скидками, ликвидными не считаются. Например, в Детройте предлагаются заброшенные дома за 500 долл. Такие объекты могут быть проданы по данной цене за короткие сроки, но они не будут считаться ликвидными, потому что цена предложения намного ниже рыночной. В то же время если продавцы выставят на продажу те же объекты за 30–40 тыс. долл. , то будут ждать покупателей не один год.

Справедливо и следующее правило: чем выше ликвидность, тем ниже доходность объекта. Большинство инвесторов предпочитают не высокодоходные, а высоколиквидные активы: последние можно быстрее превратить в «живые» деньги без убытков и длительного ожидания.

Недвижимость в рейтинге ликвидности активов

Самый ликвидный актив - это деньги, поскольку их можно быстрее всего обменять на другие активы, и наоборот: любые активы можно обменять на деньги.

Ликвидность активов (по убыванию)

Второй по ликвидности класс активов - это ценные бумаги (государственные облигации, акции крупных компаний). Их высокая ликвидность объясняется относительно небольшими затратами на приобретение и тем, что купить и продать их можно в любое время и в сжатые сроки.

Недвижимость менее ликвидна по сравнению с деньгами, ценными бумагами и металлами, но более ликвидна, чем предметы искусства. Относительно низкая ликвидность недвижимости объясняется такими причинами:

высокая стоимость: для входа на рынок недвижимости обычно требуется больше денег, чем для входа на рынок ценных бумаг или металлов;
сложности в информационном продвижении на рынке: для продажи недвижимости требуется публиковать объявления и размещать рекламу;
продолжительная процедура оформления сделок: процесс купли-продажи объектов недвижимости занимает месяцы;
фиксированное местоположение;
цена предложения часто ниже цены продажи, поскольку покупатели могут требовать у продавцов, желающих заключить сделку побыстрее, скидки ;
сложность оценки.

Есть три составляющие высокой ликвидности актива: высокие спрос у широкого круга покупателей и качество товара, а также лёгкость в определении его стоимости. У недвижимости есть первая и вторая, но нет третьей составляющей. Проблема относительно низкой ликвидности недвижимости по сравнению, например, с ценными бумагами не в том, что она не востребована, а в сложности оценки её стоимости. Множество характеристик объектов трудно систематизировать, и это затрудняет объективное и быстрое определение стоимости. Посудите сами: если бы квартиры можно было каталогизировать как бонды «Сбербанка» и на рынке существовало, к примеру, 10 типов квартир, а все районы были одинаковы по цене земли и потребительским свойствам населения, то определить стоимость недвижимости не составило бы труда, процесс купли-продажи упростился, и ликвидность этого актива выросла.

Факторы, влияющие на ликвидность недвижимости

Ликвидность недвижимости рассчитывается по сложным формулам профессиональными оценщиками. Инвесторам, желающим узнать ликвидность приобретаемого объекта, следует обращаться в специализированные фирмы. При измерении ликвидности в расчёт принимаются:

скорость заключения сделки и время, требующееся для её закрытия;
расходы на заключение сделки (включая налоги на покупку и продажу, а также расходы на due diligence);
неопределённость, связанная с возможностью продать или купить объект по цене не ниже, чем цена аналогичных объектов на рынке.

Также на ликвидность влияют разные факторы, среди которых - расположение объекта, динамика местного рынка и состояние недвижимости.

Основные факторы, повышающие ликвидность недвижимости

Местоположение	- близость к транспортным узлам, социальным учреждениям и объектам инфраструктуры; - низкий криминогенный уровень и хорошая репутация района; - низкая безработица; - хорошая экология (близость парков, отсутствие на близлежащей территории промышленных объектов).
Ситуация на рынке	- превышение спроса над предложением; - высокая активность и хорошая ёмкость рынка (чем больше объектов продаётся, тем ликвиднее рынок); - доступность (объекты эконом-класса более ликвидны, чем элитная недвижимость); - устойчивость к снижению цен (снижение стоимости уменьшает ликвидность).
Характеристики объекта	- небольшой возраст и малая степень износа объекта (новостройки и реновированные объекты продаются лучше старых зданий); - удобство объекта (хороший вид из окна, комфортная планировка, высокие потолки, этаж выше первого); - обустроенность территории (наличие парковки, детской площадки).
Прочие факторы	- информационное сопровождение: чем больше покупатели знают об объекте, тем быстрее его можно продать и тем выше ликвидность; - сроки проведения due diligence (например, для складов процесс может занимать 4 недели, для торговых центров - до 12 недель); - сопутствующие расходы на оформление сделки (чем больше расходы, тем ниже ликвидность); - сезон продажи (весной и осенью на рынке больше объектов, чем зимой и летом).

Большое значение также имеет страна, в которой расположена недвижимость. Например, по данным консалтинговой компании DTZ, в 2014 году рынками с самой ликвидной коммерческой недвижимостью были признаны Великобритания , Швеция, Финляндия, Германия и Люксембург. Рынки с наименее ликвидными объектами - Россия, Украина, Дания, Эстония и Италия.

Один из способов повышения ликвидности недвижимости - превращение недвижимых активов в ценные бумаги. Суть состоит в том, что недвижимость оформляется на юридическое лицо, и потенциальные инвесторы покупают долю в нём в виде паёв или акций. Примером такой практики являются фонды недвижимости.

Ликвидность разных типов недвижимости

Ликвидность объекта также зависит от того, к какому типу недвижимости он относится. Например, по данным «Транио», квартиры на равновесном рынке держатся примерно две недели, коммерческие объекты - около трёх месяцев. В общем случае жилая недвижимость ликвиднее коммерческой, поскольку:

требует меньшего объема финансовых, юридических и технических экспертиз по сравнению с коммерческими объектами, из-за чего, соответственно, тратится меньше денег и времени на оформление сделки;
меньше зависит от колебаний в экономике страны или региона: жильё требуется людям даже в кризис;
пользуется спросом у бóльшего круга покупателей.

Среди жилых объектов наиболее ликвидными являются однокомнатные квартиры и студии эконом-класса на любом этаже, кроме первого, расположенные в центре крупных городов (Берлин, Вена, Лондон, Мюнхен и др.) и в шаговой доступности от остановок общественного транспорта.

«Квартиры наиболее ликвидны, так как потенциальных покупателей в этом сегменте рынка больше. Это как минимум все те, кто хочет купить жильё для себя, плюс те, кто хочет купить объект для сдачи в аренду»,- говорит Георгий Качмазов.

Пример высоколиквидной жилой недвижимости - квартиры в лучших районах Берлина . Порой они распродаются менее чем за сутки. Так, если квартира находится в окрестностях Курфюрстендамма и газета с объявлениями вышла утром, то в 12 часов дня жилье уже может быть продано. Бывает, что на одну квартиру претендуют сразу четыре покупателя.

Ликвидность разных типов недвижимости (по убыванию)

В целом чем крупнее и дороже объект, тем ниже его ликвидность. Так, отдельные квартиры легче продать, чем целый доходный дом, офисы продаются быстрее, чем офисные здания, а отдельно стоящие небольшие магазины - быстрее, чем торговые центры.

Из всех перечисленных типов недвижимости торговые центры и крупные отели являются менее ликвидными, поскольку такие объекты единичны, а время- и ресурсозатратная процедура due diligence повышает расходы на юридическое сопровождение сделки.

При выборе инвестиционной недвижимости «Транио» советует обращать внимание в первую очередь на ликвидность, а не на доходность объекта.

Обычно основным негативным фактором высокодоходных объектов является их низкая ликвидность. Если инвестор захочет продать такой объект, ему придется существенно снизить цену, что в итоге «съест» доходность, которую ему обещали выплачивать. Мы рекомендуем покупать качественные и высоколиквидные объекты - они наиболее востребованы как у местных, так и у международных инвесторов. К тому же, именно такие активы можно будет быстро и выгодно продать в будущем.
Генеральный директор и основатель Tranio

Юлия Кожевникова, «Транио»

Не каждый объект недвижимости можно продать быстро и выгодно. К примеру, мало кого заинтересует жилье, расположенное в ветхом здании. А вот квартира в новостройке, да еще и в престижном районе, «уйдет» быстро, если владелец выставит ее на рынок по адекватной цене. О такой квартире специалисты говорят, что она ликвидная.

Ликвидность, или «востребованность», объекта на рынке недвижимости для многих покупателей является ключевым фактором, ведь он комфортен для проживания и сдачи в аренду. Такие квартиры часто используют как выгодное вложение денежных средств, поскольку они постепенно дорожают и сохраняют высокую ликвидность даже во время экономических кризисов.

Какие факторы влияют на ликвидность жилья? Почему одни квартиры расходятся как горячие пирожки, а другие ждут своих покупателей годами? Об этом расскажет данная публикация.

«Первичка» или «вторичка»

Современные дома строятся с учетом самых последних технологий и с применением новых материалов. Разумеется, в долгосрочной перспективе такое жилье будет более ликвидным. Это и понятно, ведь современные квартиры удобнее и просторнее, коммуникации в них не изношены. Так что все преимущества налицо.

Тем не менее, покупатели продолжают обращать внимание на вторичный рынок жилья, несмотря на его все еще достаточно высокую цену «за квадрат» и темное юридическое прошлое некоторых объектов. Почему так происходит? Ответ прост: нестабильность рынка жилого строительства и медленные темпы возведения зданий. Уже мало кого сегодня удивляет банкротство застройщиков и перенос сроков сдачи домов в эксплуатацию. А если жилье не достроено, то о какой ликвидности можно говорить?

Месторасположение

Это очень важный фактор, когда речь заходит о ликвидности квартиры. К примеру, объекты, возведенные рядом с промзоной или вдоль оживленных дорог, никогда не будут высоколиквидными. Ведь продать их сложнее, чем те, которые расположены в экологически чистом районе. Большое значение имеет хорошая транспортная доступность и развитая инфраструктура. Среди новостроек наибольшей популярностью пользуются те, которые находятся в умеренной удаленности от центра города, а не «на самом отшибе».

Но ликвидность жилья может быть неодинаковой даже в отдельно взятом спальном районе. Наиболее привлекательными в этом отношении являются квартиры в шаговой доступности от станции метро и остановок общественного транспорта. Вокруг этих мест, как правило, самая насыщенная инфраструктура в виде магазинов, рынков, кафе, бюро услуг и т. п. Ликвидность значительно повышает расположенный рядом с домом парк или зеленая зона. А вот наличие промышленного предприятия или гаражного кооператива — большой минус.

Оценка здания

Сегодня «многоэтажки» возводят в основном из готовых панелей или по монолитно-каркасной технологии. Жилье в «монолитах» предпочтительнее по многим параметрам. В таких зданиях количество несущих стен сведено к минимуму, поэтому в расположенных в них квартирах проще сделать перепланировку. Благодаря отсутствию щелей, которыми «славятся» панельные дома, в монолитно-каркасных зданиях обеспечивается лучшая тепло- и гидроизоляция. Значительный плюс многих новостроек — полное утепление фасада.

Что касается «вторички», то тут возможны три варианта — панельные, блочные и кирпичные дома. Последние два предпочтительнее. Но независимо от вида материала важно скрупулезно подойти к оценке состояния здания. На ликвидность жилья также влияет и состояние подъезда, а также благоустройство придомовой территории (наличие деткой площадки, парковки, места для выгула собак).

Этажность

Большое значение имеет этажность квартиры по отношению к общей этажности здания. Ни для кого не секрет, что расположенное на первом этаже жилье пользуется малым спросом у покупателей, оттого оно и стоит дешевле. Правда, квартирой, выходящею окнами на оживленную улицу, могут заинтересоваться коммерческие структуры, ведь ее можно переоборудовать под офис или небольшой магазин.

Что касается объектов, расположенных на последнем этаже, то тут ситуация неоднозначная. Если речь идет о первичном рынке жилья, то квартиры «под крышей» могут стоить не меньше тех, что расположены ниже. Но это возможно лишь в том случае, если выполняются несколько условий, среди которых: хороший вид из окна, а также качественная тепло- и гидроизоляция перекрытия. В некоторых случаях ликвидность квартиры может быть снижена, если она расположена на углу здания.

Планировка

Планировка является очень важным фактором, который значительно влияет на ликвидность квартиры. Малым спросом пользуется жилье с неудобным расположением жилых комнат, с небольшой кухней, с совмещенным санузлом и т. д.

Некоторые жильцы, чтобы исправить ситуацию, производят перепланировку. Но она может быть эффективной лишь в том случае, если удается достичь реального комфорта после проведенных работ, а сама перепланировка была узаконена. Лишь только тогда можно говорить о более высокой ликвидности квартиры.

Качество ремонта

Предлагаемые на рынке жилые объекты не всегда могут похвастаться проведенным в них качественным ремонтом. Кривые стены, полы и потолки давно стали привычным делом. Разумеется, это отрицательно влияет на ликвидность квартир. Необходимо изрядно потратиться, чтобы провести хороший ремонт, выровняв все поверхности, а также установив окна со стеклопакетами, современные радиаторы отопления, металлическую входную дверь и деревянные межкомнатные двери. Не помешает провести интернет, кабельное телевидение, произвести окончательную отделку поверхностей качественными декоративными и износостойкими материалами.

Все затраты положительно скажутся на «востребованности» объекта, ведь многие покупатели готовы переплатить за хороший ремонт квартиры, чем въезжать в жилье «с голыми стенами». К тому же цены на стройматериалы и работы, как правило, имеют тенденцию к росту.

Ошибки продавцов

Иногда некоторые продавцы «своими руками» понижают ликвидность жилья, завышая его рыночную стоимость. В результате их объекты простаивают, в то время как другие квартиры покупаются довольно быстро, поскольку имеют более адекватную цену.

В момент наступления экономического кризиса неликвидные квартиры становятся неинтересными для покупателей, а ликвидные часто не находят собственников из-за нежелания продавцов снижать цену несмотря на то, что спрос на жилье в этот период очень мал.

Александр Биржин, рмнт.ру

11.03.13

Читая специализированную литературу о недвижимости или общаясь с профессиональным риэлтором, вы очень часто можете встретить понятие «ликвидная недвижимость». Причем в самых разных сочетаниях:

«вложение денег в недвижимость Парижа, Лондона и Нью-Йорка очень выгодно за счет их высокой ликвидности»;
« улучшенной планировки в новостройке намного ликвиднее, чем типовая однушка старого жилого фонда»;
«при подаче документов на оформление ипотечного кредита, банк должен убедиться в ликвидность приобретаемого вами объекта недвижимости»;
«сделки купли-продажи очень выгодны, благодаря высокой ликвидности этой категории жилья»;
«ввиду того, что ваша квартира практически неликвидна, ее продажа будет существенно затруднена» и т.д. и т.п.

Как видите, понятие ликвидности используется, действительно, довольно часто и в совершенно различных ситуациях. Что же это за такой загадочный термин? Как понятие ликвидности связано с рыночной стоимостью квартиры и ее ликвидационной стоимостью?

На самом деле все очень просто и одновременно довольно сложно. Если говорить об определении ликвидности применительно к вне зависимости от того жилая это недвижимость или коммерческая, то под этим понятием подразумевается возможность продажи данного объекта в минимально возможные временные сроки по максимально возможной рыночной стоимости. Другими словами, чем быстрее вы сможете продать вашу квартиру по максимально высокой цене, тем более ликвидной она является.

Именно отсюда и возникают понятия высокой ликвидности (когда объект можно продать без особых проблем в течение двух недель), средней ликвидности (продажа может потребовать чуть больше времени, но не снижения цены) и низкой ликвидности (продать данные объекты тяжелее всего и часто приходится снижать первоначальную стоимость, чтобы привлечь покупателей выгодным финансовым предложением). При этом не стоит путать похожие только по первым шести буквам понятия ликвидности и ликвидационной стоимости. Они не имеют между собой ничего общего. Ликвидационная стоимость это минимальная стоимость объекта жилой или , по которой она может быть продана на аукционе в случае невыполнения владельцем своих обязательств по кредиту и ее изъятия собственности в судебном порядке.

Теперь определившись с терминологией, познакомимся поближе с теми критериями недвижимости, которые напрямую влияют на ее ликвидность, то есть повышенный интерес в глазах потенциальных покупателей. Ведь по своей сути под ликвидностью понимается именно привлекательность вашего предложения в случае продажи принадлежащей вам собственности на рынке недвижимости, а, следовательно, непосредственное влияние на ее будут оказывать основные базовые критерии выбора квартиры, загородного дома, помещения под офис или торговый центр и т.д. Для удобства и простоты понимания рассмотрим основные параметры, способные повысить или понизить ликвидность недвижимости, на примере обычной городской квартиры в Москве.

Вторичная недвижимость или новостройка

Как и у всякого правила, здесь есть свои исключения, но в подавляющем большинстве случаев, квартиры вторичного рынка менее ликвидны, чем аналогичные . Это обусловлено тем, что новое жилье строится с использованием современных технологий и последних разработок, применяются более качественные отделочные материалы, изменен подход к планировочным решениям и общим площадям квартиры. Кроме того, срок проживания в новом доме априори будет больше, чем в доме, имеющим уже определенный уровень износа. На вторичном рынке часто предлагают средне – и низко ликвидные малогабаритные квартиры в «хрущевках» и «брежневках», которые со временем пойдут под снос в рамках программы реконструкции ветхого жилья, но вот эти временные промежутки для большинства таких домов не определены. Так что первый вывод, который мы можем сделать – в новостройке намного проще и быстрее, чем квартиру на вторичном рынке (исключение составляют, пожалуй, квартиры в престижных «сталинках» и другие категории жилья повышенной комфортности, которых на вторичном рынке совсем немного).

Территориальное расположение

Сюда можно включить и понятие удобной транспортной доступности (квартиры, расположенные в шаговой доступности от метро будут более ликвидны, чем в тех районах, куда нужно добираться несколькими видами транспорта), и развитость инфраструктуры в разных районах города (чем больше в непосредственной близости от жилого дома магазинов, поликлиник, детских садов, школ, тем выше ликвидность), и экологическую обстановку в районе (квартиры в промзонах и в непосредственной близости от каких-либо производств или складов являются низко ликвидными), и престижность района (наиболее востребованными являются квартиры в Центральном, Западном, Северо- и Юго-Западном административных округах, а наименьшей популярностью пользуется Юго-Восточный и Восточный округа столицы).

Территориальная ликвидность квартиры может меняться с появлением информации об открытии новых станций метро или началом какого-то крупного торгового комплекса в непосредственной близости от жилого дома. Если более детально углубиться в изучение наиболее популярных и ликвидных районов Москвы на данный момент, то к ним относятся Крылатское, Воробьевы горы, Кунцево, Кутузовский Проспект, Красная Пресня, Фили-Давыдково, Строгино, Хамовники, Ленинский проспект. Чуть менее ликвидные и более «простые» районы Ясенево, Теплый стан, Отрадное, Бабушкинская, Чертаново, Новые Черемушки, Сокольники, Алтуфьево, Измайлово, Медведково, Аэропорт, Беговая. А вот к самым невостребованным и неликвидным относятся район Капотни, Бирюлево, Дмитровское и Коровинское шоссе, где очень неудобная транспортная доступность и неблагоприятная экологическая обстановка.

Тип дома

Самыми ликвидными считаются дома, построенные из кирпича и монолит-кирпича. Все виды панелей, даже самых современных, не говоря уже о блочных домах, считаются менее ликвидными. Стоимость аналогичной в панельном и монолитно-кирпичном доме, расположенными в шаговой доступности друг от друга, может заметно отличаться. Хотя среди панелей существует и своя градация ликвидности, связанная с количеством этажей. Чем больше этажей и новее серия и год постройки, тем выше ликвидность. От типа дома зависит и планировка квартир, и наличие подземной парковки, и назначение первого этажа, и комфортность внутридомовых территорий (холлы, коридоры, лестничные пролеты, лифты и т.п.).

Состояние и статус придомовой территории тоже может оказывать влияние на ликвидность продаваемой квартиры. с собственной огороженной территорией, зонами отдыха, детскими площадки и парковками ценятся значительно больше, чем те, у которых этого нет. Особая ситуация сложилась с пятиэтажками. С одной стороны, ликвидность таких домов и квартир в них очень низкая из-за их маленьких габаритов и неудобных планировочных решений, а также отсутствия лифтов и мусоропроводов. С другой стороны, среди пятиэтажек есть не только старые изношенные панели, но и вполне добротные кирпичные дома, а, значит, ценовой диапазон между ними уже будет отличаться. Кроме того, есть серии пятиэтажек, которые активно сносят, а это дает реальный шанс владельцу такой квартиры получить новое жилье в современном доме по цене старой квартиры с тем же количеством , но значительно большей площадью. Данное обстоятельство работает в сторону повышения ликвидности таких вариантов квартир.

Технические характеристики самой квартиры

Безусловно, район расположения и тип дома оказывают очень серьезно влияние на ликвидность продаваемой недвижимости, но самое основное все же заключается именно в том, какую квартиру вы продаете. К основным техническим характеристикам квартиры относят общую и жилую площадь, количество комнат, этажность, наличие лоджии или балкона, площадь кухни, раздельный или совмещенный санузел, изолированность комнат, наличие темной и встроенных шкафов, необходимость проведения ремонта, высота потолков, тип напольного покрытия, видовые характеристики из окон, тип этих самых окон. И это еще не полный перечень.

Что касается общей площади, то здесь основным критерием будет ее соответствие принятому риэлторами диапазону комфортности размещения. Для ликвидных примерный диапазон общей площади 36-42 квадратных метров, для двухкомнатных – 54-62 квадратных метра, для трехкомнатной – 68-82 квадратных метра. Именно такие площади квартир предлагают современные новостройки. При этом отклонения как в меньшую, так и в большую сторону могут привести к довольно существенному затруднению процесса продажи такой квартиры. Например, продать однокомнатную квартиру площадью 27 квадратных метров примерно, так же трудно, как и площадью в 60 квадратов, потому что требуется найти весьма специфического покупателя.

Проблема изолированности комнат полностью решена в современных планировочных решениях, но все еще актуальная для домов старого фонда. С этажностью ситуация несколько неоднозначная. Первые этажи однозначно понижают ликвидность квартиры, и ее стоимость будет на 10-15% меньше точной такой же квартиры в этом же самом доме, но на другом этаже. Последние же этажи уже не так отпугивают покупателей. А некоторые даже предпочитают их другим, благодаря более низкому уровню шума и более чистому воздуху, а также отсутствию соседей сверху. Некоторые даже специально ищут такие , чтобы в последствие оформить перепланировку и сделать свою квартиру двухэтажной за счет чердака. Оптимальной высотой потолков в последние годы признана высота 2,7 метра. К площади кухни многие покупатели, намучившиеся в малогабаритных квартирах, предъявляют достаточно серьезные требования. Минимальная востребованная площадь должна составлять 8-8,5 квадратных метров, а лучше, как в новостройках, от 10 до 14 квадратов.

На снижение ликвидности квартиры влияет ее угловое расположение, вид из окна на автотрассу, наличие газовой колонки и сидячей ванной, деревянные перекрытия, смежные комнаты. Все перечисленные характеристики квартиры имеют разную степень значимости при определении ликвидности квартиры в зависимости от ее статуса (эконом-класс, бизнес-класс или ). Отсутствие проблем с документами и неучтенными претендентами на квартиру (то есть юридическая чистота объекта недвижимости) положительно сказываются на ее продаже.

Самыми востребованными и ликвидными на современном рынке недвижимости являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры (87% от общего объема сделок купли-продажи), расположенные в новых домах, на этаже выше пятого (кроме последнего), с окнами, выходящими во двор, в непосредственной близости от станции метро, Ликвидные квартиры ежегодно растут в цене и являются отличным вложением денежных средств.