Как сделать рефинансирование ипотеки в Сбербанке: условия, документы, процентная ставка. Банки под рефинансирование ипотеки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Россельхозбанк и др

— это оформление нового жилищного займа с одновременным закрытием прежнего долга. В итоге старый кредит погашается досрочно, а клиент заключает договор с новым банком и должен теперь будет ему. Такую процедуру предлагают многие банки, и в последнее время она стала востребованной среди заемщиков. Фактически перекредитование — это смена кредитующей организации.

Зачем рефинансировать ипотечный кредит?

Стандартно заемщики преследуют цель снижения процентной ставки. Например, если гражданин оформил ипотечную ссуду в начале 2015 года в разгар кризиса, то актуальная ставка по договору высокая относительно тех ставок, что сейчас предлагают банки. С понижением ЦБ ключевой ставки постепенно снижаются и ставки по ипотечным кредитам, которые в том числе направлены и на рефинансирование. Например, если прежний заем был оформлен по ставке 17% годовых, то теперь его можно рефинансировать под 13% годовых. Учитывая суммы, фигурирующие в ипотечных ссудах, разница окажется существенной.

Также перекредитование ипотеки имеет и другие цели:

Смена валюты. Например, если желает рублевую ипотеку перевести в валютную или наоборот.
Увеличение срока кредитного договора. Это актуально при возникновении финансовых проблем. Если ежемесячный платеж стал неподъемным, можно оформить рефинансирование в другом банке и заключить новый договор на более продолжительный срок. Так ежемесячный платеж станет меньше.

Кому доступно рефинансирование?

Оформление рефинансирования — это процесс получения новой ипотеки. Заемщику необходимо будет пройти все уже знакомые этапы. Соответственно, он должен быть платежеспособным, иметь постоянное место работы, доказать документально свой доход, предоставить пакет документов на недвижимость, совершить процедуру оценки данной собственности. Новый банк будет проверять заемщика, анализировать предоставленную информацию и принимать решение. В итоге рефинансирование может быть и одобрено, и отказ также можно получить.

Важное условие любого перекредитования — хорошая заемщика, в том числе по закрываемому кредиту не должно совершаться никаких нарушений по выплатам. Банки могут устанавливать ограничения по сроку жизни закрываемого кредита и по сроку до окончания его выплаты по графику. Также кредиторы устанавливают минимальные и максимальные ограничения по суммам нового кредита. Сумма, необходимая для полного досрочного погашения прежней ипотеки, должна входить в эти рамки. Требования каждого банка индивидуальны, о едином эталоне речи нет.

Что нужно для совершения рефинансирования

Вспомните, как вы оформляли прежний ипотечный кредит, теперь вам нужно будет пройти все этапы выдачи заново. Для нового банка это будет заключение новой сделки, поэтому рефинансирование не будет отличаться от стандартного оформления ипотеки. Отличия имеются только в завершающем этапе сделки, когда проходит переоформление закладной.

Вам нужно:

Собрать документы о своей платежеспособности и трудоустройстве. Если заемщик состоит в браке, документы супруга.
Собрать документы на недвижимость, которая снова будет оформлена в качестве залога. Требуется снова обратиться к оценщикам и составить соответствующий акт.
Собрать документы по закрываемому кредиту, обратиться в первоначальный банк и получить разрешение на рефинансирование.

Обратите внимание, что у нового банке также есть требования к недвижимости, оставляемой в залог, и эти требования могут отличаться от критериев прежнего кредитора. Недвижимость должна подходить банку, иначе перекредитование будет невозможным. О полных требованиях к заемщику, закрываемому кредиту и предмету залога узнаете в самом банке, везде условия оформления разные.

Процесс рефинансирования ипотеки

Для начала нужно выбрать банк для перекредитования и получить в нем консультацию относительно оформления и требований. Лучше изучить программы разных банков с целью выбрать наиболее выгодный и оптимальный вариант совершения сделки.

Рефинансирование ипотечного кредита состоит из следующих этапов:

Передача в банк документов, которые касаются семейного положения заемщика, его работы и дохода. На основании этих документов банк определяет, возможна ли выдача средств данному гражданину в рамках рефинансирования. Если принимается положительное решение, то пока что оно носит предварительный характер.
Далее очередь сбора бумаг на недвижимость и закрываемый кредит. Перечень необходимых документов вам предоставят. После сбора этот пакет передается в банк на рассмотрение. После проверки недвижимости и кредитной документации из прежнего банка принимается окончательное решение.
При окончательном положительном ответе сделка подходит к документальному заключению. Главный вопрос — как будет передана из одного банка в другой. Кредиторы применяют разные схемы этого процесса. Например, сделка может организовываться при присутствии трех сторон: заемщика и представителей обоих банков. Это удобный вариант, при котором одновременно подписываются все бумаги. Банк может предложить и другую схему, следует просто ее соблюсти.
По завершении сделки заемщик имеет на руках договор с новым банком, прежняя ипотека закрывается досрочно.

Обратите внимание, что для передачи залога из одного банка в другой потребуется и решение вопросов, связанных с обязательным страхованием недвижимости. Как будет проходить переоформление полиса — это вопрос следует заранее задать вашей страховой компании. Вполне возможно, что потребуется его переоформление.

Помощь заемщикаv

Рефинансирование ипотеки — одна из самых сложных кредитных сделок, которую часто невозможно совершить без сопровождения специалистов. Могут возникнуть вопросы с тем, что прежний банк не согласится на перекредитование, есть предпосылки для проблем с передачей закладной и со страховой компанией. Лучше для проведения рефинансирования обратиться в фирму, которая займется сопровождением сделки.

Фото: Klaus Ohlenschlдger (DPA/TASS)

У вас нет лишних денег на инвестиции и при этом вы уже несколько лет выплачиваете ипотечный кредит? Займитесь рефинансированием своего займа. Это весьма трудоемкое, но в целом достаточно выгодное мероприятие, которое поможет вам сэкономить немалые деньги.

Сейчас, когда ключевая ставка Банка России составляет 7,5%, для граждан, которые купили квартиру по ипотеке несколько лет назад, все более актуален вопрос рефинансирования ранее взятых кредитов. И если раньше эта услуга было практически экзотическим продуктом, то теперь все без исключения крупные банки предлагают рефинансировать кредит, взятый в другом банке.

Чтобы снизить себе ставку по ипотеке путем перекредитования в другом банке, вы можете как обратиться в банки напрямую, так и воспользоваться агрегатором предложений банков, которым, например, выступает тот же «Тинькофф» или другие ресурсы.

Если в первом случае все понятно, – вы работаете с одним банком и собираете пакет документов под его требования, – то во втором случае при всех его достоинствах есть скрытые недостатки: поскольку агрегатор работает с пулом банков, требования которых могут отличаться, то вам придется собирать пакет документов, устраивающий всех. Кроме того, все агрегаторы имеют свои взаимоотношения с банками, что делает процесс не до конца прозрачным.
Остановимся подробнее на процедуре рефинансирования, основных этапах процесса и тех вещах, которые вы должны знать, вовлекаясь в этот процесс.
Сбор документов

Для рефинансирования ипотечного кредита у вас должны быть готовы следующие документы:

Заполненная анкета банка, куда вы обращаетесь за рефинансированием.
Справка о доходах с места работы, подтверждающая ваш доход по форме 2-НДФЛ (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
Копия трудовой книжки или трудового договора (если вы являетесь зарплатным клиентом в банке, то, как правило, она не требуется).
Копия основных страниц паспорта.
Справка об остатке задолженности в первоначальном банке-кредиторе
Правоустанавливающие документы на квартиру (копию договора купли-продажи и копию свидетельства о собственности)
Копия кредитного договора и график платежей. В некоторых банках эти документы нужны на более поздних стадиях.

Итак, вы собрали все документы и подали в банк, который предоставляет услугу рефинансирования ипотеки. После получения от вас документов он, как правило, сначала принимает предварительное решение по вам, как по потенциальному заемщику и принимает решение по ставке, которую может вам предложить с учетом разных факторов: пола, возраста, опыта и места работы, соотношения стоимости залога к сумме запрашиваемого кредита. Будьте готовы к тому, что вы можете получить отказ даже в том банке, в котором вы являетесь зарплатным клиентом. К этому тоже надо быть готовым.

Если с момента заключения ипотечного договора ваши семейные обстоятельства изменились, будьте готовы, что вам придется вооружиться дополнительными документами. В случае, если вы женились или вышли замуж, потенциальный банк-кредитор может потребовать, чтобы ваша вторая половина стала созаемщиком нового кредита, аргументируя это статьями гражданского и семейного кодексов.

Не спешите соглашаться с банком и помните, что у вас есть выбор в виде брачного договора, который может регулировать не обязательно весь комплекс имущественных отношений, а отдельную его часть в виде квартиры, на которую оформлена ипотека. За брачный договор придется заплатить нотариусу порядка 10 000 рублей (цены здесь и далее московские).

Выход на сделку

Предположим, все прекрасно, и вам предварительно одобрили кредит. Теперь предстоит собрать документы по квартире. Вам понадобятся:

Независимая оценка квартиры. Обратите внимание на то, что у каждого банка есть свой список компаний, с которыми он работает, и свои требования к формату отчета. Таким образом, если вы сделали оценку квартиры для одного банка, она почти гарантированно не подойдет для другого, и если вдруг на этом этапе вы еще захотите рассмотреть другие банки для рефинансирования, за переделку отчета придется дополнительно доплатить, что может стать неприятным сюрпризом. Для оценочных компаний это способ заработать деньги из воздуха, а для вас – неоправданные расходы. Стоимость отчета в среднем составляет 7000- 10000 рублей, за изменения отчета под требования другого банка вам придется доплатить от 3000 рублей.
Единый жилищный документ, который можно получить бесплатно в центре «Мои документы».
Выписка из ЕГРН, ее также можно получить в центрах «Мои документы». Выписка готовится там в течение 7 рабочих дней. Впрочем, вы можете воспользоваться и другими информационно-сервисными ресурсами.
Правоустанавливающие документы на квартиру, договор купли-продажи. В некоторых случаях требуется расписка от продавца квартиры (если покупали вторичное жилье), что вы с ним рассчитались полностью и в надлежащем порядке, но о необходимости этого документа банк вас должен уведомить заранее. Как правило после трехлетнего периода расписка не требуется.
Передаточный акт на квартиру.
Технический паспорт на квартиру. Имейте в виду, что срок действия технического паспорта составляет 5 лет. Если срок действия вашего паспорта истек, то вам необходимо обратиться в центр «Мои документы», заказать вызов технического специалиста и оплатить изготовление технического паспорта. Его стоимость с учетом вызова специалиста для двухкомнатной квартиры составляет примерно 10 000 рублей. С момента оплаты паспорт изготавливается порядка 15-20 рабочих дней. Принимаются к рассмотрению технический паспорт и начала 2000 годов и даже 90-х (экспликация и поэтажный план), в том случае если он имеется в бумажном варианте у собственника квартиры. Если тех. паспорт утерян или не был выпущен и за последние 5 лет на объекте не было инженеров БТИ, то предстоит не быстрый процесс оформления технического паспорта, который займёт порядка 3-4 недель.
Обновленная справка из банка о текущей задолженности по ипотечному кредиту на дату совершения сделки рефинансирования и справка о полных реквизитах счета для погашения задолженности в первоначальном банке-кредиторе. В некоторых случаях запрашивается заявление на полное досрочное погашение на дату сделки с отметкой о принятии его первичным кредитором.

Сделка

В день сделки вы приезжаете в новый банк-кредитор, открываете счет и знакомитесь с документами. По возможности просите прислать вам документы заранее, поскольку невозможно внимательно прочитать и осознать все положения договора на месте.

К слову, содержание ипотечных договоров сильно изменилось за несколько лет. Теперь банк прописывает поистине «драконовские требования» по отношению к клиенту: возможность осматривать квартиру не реже чем раз в год, возможность периодически запрашивать сведения о клиенте и его доходах, фактический запрет на сдачу квартиры в аренду, обязательство со стороны клиента уведомлять кредитора о родственниках, которых он хочет зарегистрировать в квартире и многое другое. И тут вам вдруг приходится серьезно все взвесить и решить для себя, что вам важнее – снижение ежемесячного платежа на 10000-20000 рублей или собственная относительная свобода.

Предположим, вы все подписали и вам перечислили деньги на ваш счет, а потом отправили их на счет в первоначальном банке-кредиторе. Обратите внимание на то, что в первоначальном банке-кредиторе вам необходимо будет не только погасить основной долг по ипотеке, но и те проценты, которые были начислены с даты уплаты вами очередного ежемесячного платежа. Имейте в виду, что в связи с этим, общая сумма для погашения обязательно вырастет и чем больше дней пройдет с даты очередного ежемесячного платежа, тем эта сумма будет больше.

Вам также необходимо заключить договор о страховании жизни, потери работоспособности, собственности.

Оформление документов

Если вы думали, что на этом все закончилось – ошибаетесь. На этом этапе начинается самое интересное. Как правило новый банк-кредитор устанавливает повышенную процентную ставку на тот период, пока не будет погашена старая закладная и не оформлена новая.

Итак, вам нужно получить в первоначальном банке-кредиторе полный пакет документов на снятие обременения с вашей квартиры. Этот пакет документов включает в себя закладную, а также нотариально заверенную копию доверенности на сотрудника банка, который поставил пометку о том, что вы выполнили перед банком свои обязательства. Вам лучше также взять справку об уплаченных банку процентах и о том, что задолженность была погашена полностью.
В разных банках сроки подготовки закладной варьируются: так в Фора-банке закладную выдают через день, а в ВТБ через 15 рабочих дней. Вы сами понимаете, что от скорости предоставления закладной зависит период, в течение которого вы будете платить по повышенной ставке уже в новом банке.

С этим пакетом документов, а также паспортом и свидетельством о собственности вы идете вновь в «Мои документы» и там подаете пакет документов в Росреестр для снятия обременения. Обременение снимается в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут уведомление о снятии обременения. Далее вам необходимо получить выписку из ЕГРН, в которой будет значится, что обременение снято. И с этими документами вам необходимо снова пойти в «Мои документы». По сроку регистрации обременения это те же 7 рабочих дней.

В некоторых ситуациях банки переоформляют закладную без участия клиента, но это, скорее, происходит, в ситуации внутренней продажи, а не рефинансирования. Здесь вы сами должны походить по центрам «Мои документы». Есть, впрочем, рынок услуг посредников, которые смогут перерегистрировать документы за вас. Сроки от этого почти не изменятся, а вам придется заплатить около 30 000 рублей (например, в Тинькофф Банке) за эти услуги.

После оформления закладной ваша ставка и платежи, соответственно, должны снизиться со следующего платежного периода.

Пример оценочной стоимости и выгоды от рефинансирования ипотеки

Остаток долга в первоначальном банке-кредиторе 6 130 000.
Изначальная процентная ставка 13,25%.
Сумма ежемесячного платежа 94 900.
Запрашиваемый на рефинансирование кредит 6 000 000.
Процентная ставка до регистрации закладной 11,7%.
Сумма ежемесячного платежа 84 100.
Процентная ставка после регистрации закладной 9,74%.
Сумма ежемесячного платежа 77 400.

Расходы

Брачный договор: 10 000.
Техпаспорт: 10 000.
Оценка квартиры: 7 000-10 000.
Справки в банках: 4 000.
Выписки из ЕГРН: 800.
Заключение нового договора о страховании: индивидуально в зависимости от тарифов СК.
Регистрация через посредников-агрегаторов: 30 000.

Долгосрочность – это основная особенность кредитов, направленных на покупку недвижимости. Для каждого банка в приоритете клиенты-ипотечники, так как именно они дают банку хорошие проценты за пользование полученными банковскими средствами. Рефинансирование ипотеки - одно из относительно-новых предложений, направленных на поиск новых клиентов.

Даже незначительные положительные сдвиги в экономической ситуации страны, способствуют улучшению условий в виде уменьшения процентов по полученным от банка средствам. На самом деле, когда банк недополучает 0,5-1 процент, то эта сумма для него неощутима.
В свою очередь, простой обыватель уменьшение ставки воспримет с радостью и облегчением. Действие, в котором происходит перезаключение ипотечного соглашения с одних условий на более мягкие, в отношении к заемщику, называют перекредитованием ипотеки. Так, негативные экономические процессы прошлого года отразились почти на всех россиянах, поэтому стал весьма актуальным вопрос переоформления займа.

Виды рефинансирования кредита

Процедура рефинансирования всегда начинается с подписания кредитного соглашения, перезаключенного на улучшенных для кредитополучателя условиях. Практика современной действительности показывает, что, к сожалению, лишь единицы заемщиков углубленно изучают содержание кредитного договора при его подписании. А зря – ведь невнимательное его прочтение может иметь тяжелые последствия. Подробно суть банковского договора и ряд его возможных неприятных сюрпризов, которые могут позже всплыть – описаны в статье: .
Способы перекредитования могут быть разными. Так, долговые обязательства, полученные в Росбанке, могут быть погашены частично или полностью заемными средствами, взятыми у Газпромбанка. В данном случае следует проявить внимательность и изучить все нюансы нового кредита, чтобы убедиться в необходимости такого действия.
В 2017 году кредитные организации предлагают разные виды рефинансирования ипотеки и других кредитов:
Вариант 1. Уменьшается процент ставки.
Здесь все просто: уменьшение процента ставки ведет к уменьшению выплат по ипотеке.
Вариант 2. Увеличивается кредитный период.
В данном случае общая сумма долга не изменяется, но увеличив срок ежемесячных платежей по займу, уменьшается ежемесячная сумма для оплаты. Конечно, кредитополучателю, в общем итоге, придется выплатить большую сумму (из-за увеличенной суммы процентов), однако неподъемное ежемесячное бремя станет значительно легче.
Кредитной структуре данная альтернатива тоже выгодна, так как принесет большую прибыль и позволит избежать проблем с неоплаченными долгами.
Вариант 3. В платеже меняется валюта.
Перекредитование такого вида может быть выгодно лишь в той ситуации, когда заемщик категорично уверен, что курс приобретенной валюты будет повышаться в долгосрочной перспективе.
Например: сегодня ВТБ 24 дает возможность проводить рефинансирование ипотеки с помощью перевода иностранной валюты в рубли, в соответствии курсу перевода иностранных денег, который фиксируется курсом ММВБ в заданный момент. При этом, ВТБ 24 дает возможность совместить два процесса: осуществить перевод в другую валюту и увеличить срок выплат по займу.
Кредитополучателю, погрузившемуся в тему долговых обязательств, также интересным для прочтения может оказаться материал: .

В каких случаях перекредитование долга дает выгоду?

Когда смягчение кредитования осуществляется в пределах одной кредитной структуры, то это всегда приносит выгоду должнику.
Кредитополучатель при любом уменьшении процента получит значительную экономию.
Сама процедура рефинансирования в пределах одного кредитора осуществляется достаточно быстро, и не потребует дополнительных выплат. Кроме того, банки, опасаясь потери клиента, часто идут на уступки.
Вывод: Чаще всего, для получателя ипотеки выгоднее всего осуществить описываемую выше процедуру в своем банковском учреждении, чем перейти к другому заимодавцу с лучшими условиями.
Несколько иначе будет развиваться рефинансирование ипотеки в пределах другого банка. Даже самые лучшие условия не всегда позволят кредитополучателю сэкономить. А причина кроется в том, что в таких случаях возникают сопутствующие затраты. Например: известно, что процесс переоформления потребительского кредита на более выгодные условия не связан с большими материальными затратами. И связаны они будут с переоценкой залогового имущества. Обычно новый кредитор в этом случае предпочитает подстраховаться, поэтому до переоформления жилья, кредитополучатель будет выплачивать большой процент. И лишь с фактом оформления жилья ставка понизится.
По обстоятельствам, приведенным выше, банкиры советуют осуществлять рефинансирование ипотеки в другом банке только тогда, когда новый кредитодатель уменьшает ставку по кредитному договору на два и более процента.

По какой схеме другие банки проводят перекредитование

Реструктуризация долга, в отличие от обычной ссуды под залог имущества, предусматривает предоставление в банк пакета с дополнительной документацией.
В пакет с документами прилагается информация, относящаяся к выполнению обязательств по займу. Ведь получить клиента с кучей проблем никто не захочет. Поэтому кредитодатель, давая согласие на перекредитование, потребует от заемщика исправно выплачивать платежи минимально полгода.

Внимание! Осуществляя рефинансирование ипотеки в другом банке, заемщику потребуется внимательно изучить договор. Когда в его содержании есть пункт о запрете досрочного погашения займа, то можно сразу сказать, что реструктуризация долга выгоды не принесет.

Какие документы потребуются для перекредитования ипотечного займа

Рассмотрим перечень документов для реструктуризации долга, требуемых Сбербанком в нынешнем году:

Предоставить договор, который будет переоформляться:
- договор по ипотеке с графиком ежемесячных выплат, а также другие соглашения, приложенные к нему;
- закладная на недвижимость (копия);
- справки со сведениями по остатку долга и факты просрочек по платежам (если таковые были);
Заявитель должен предоставить свой паспорт и анкету.
Документы о доходах заемщика: трудовая книжка (копия), сведения с места работы о зарплате и другие.
Документы о праве собственности на жилье.
Этот список является общим, однако по требованию кредитной организации, с учетом конкретных обстоятельств, в нем могут появиться дополнения и изменения.

Как проводится процесс перекредитования

Процедура перекредитованя ипотеки в большей части банков проводится по одинаковому плану. Для примера рассмотрим все этапы перекредитования ипотечных займов в Россельхозбанке:

Клиент подготавливает документы и отправляет их в банк.
Если банк получил все документы, то в течение 10 рабочих дней они будут рассмотрены.
При положительном решении банк назначит дату, когда заемщику нужно явиться, чтобы подписать новый кредитный договор и необходимые дополнительные соглашения.
. Сумма оставшегося долга погашается новым кредитором. На счет старого кредитора поступают деньги от нового кредитора.
Бывают случаи, когда в процессе перекредитования, при соблюдении определенных требований, банк предоставляет клиенту новый кредит с большей суммой.
Заемщик получает справку, подтверждающую закрытие старого долга, и обязательства перед новой кредитной организацией.

При каких требованиях и условиях проводится перекредитование ипотеки в банковских учреждениях РФ

Если учитывать, что перекредитование, по своей сути, является оформлением нового кредитного договора, то к заемщику будут предъявляться требования такие же, как и при обычном кредитовании.
В каждой кредитной организации требования могут иметь незначительные отличия, однако в общей сложности они будут похожими:
Так, к будущим кредиторам банки предъявляют следующие требования:

Заемные средства могут получить граждане в возрасте 21- 55 лет (для мужчин верхний предел – 60 лет). При этом окончание срока долговых обязательств должно произойти до наступления пенсионного возраста.
Право на получение займа предоставляется только гражданам России с наличием прописки.
Трудовой стаж заемщика должен быть непрерывным в последние шесть месяцев. При этом последние пять лет работы должны иметь в общей сумме не менее года трудового стажа.
Срок действия ипотеки должен насчитывать не менее 12 месяцев.
Наличие хорошей кредитной репутации.

Альфа банк: условия рефинансирования

Рассматривая условия рефинансирования ипотеки в разных банках, следует отметить, что они могут иметь значительные отличия. Для примера, изучим нюансы рефинансирования долговых обязательств в Альфа-Банке в 2017 году:

минимально возможная сумма средств, которая может быть выдана – составляет 300 000 рублей;
длительность действия программы – от 5 до 25 лет;
цена залоговой недвижимости – минимум 2,5 млн. рублей;
длительность действия программы – 5 – 25 лет;
процент по договорам (12,5 – 13,5%) находится в прямой связи со сроками кредитования;
для работников банка и владельцев зарплатных карт процент уменьшен;
лица, отказавшиеся от титульного вида страхования, получают ставку на три процента выше средневзвешенной;
в залог принимается любая собственность, которая расположена в регионах России.

Сбербанк: условия рефинансирования

Сбербанк в наступившем 2017 году выставил следующие правила рефинансирования ипотеки для лиц, участвующих в зарплатном проекте, имеющим ее карты и счета:

размер кредита не может превысить 80% стоимости квартиры;
максимальный промежуток кредитования – 30 лет;
размер процентной ставки находится в прямой зависимости от периода кредитования: менее 10 лет – 12,75%; до 20 лет – 13%; до 30 лет – 13,75%;
лицам, не участвующим в проектах банка, ставка предусмотрена на 1% выше.

ВТБ 24: условия перекредитования

Рассмотрим условия рефинансирования ипотеки в ВТБ 24:

выдаются средства в рублях;
максимальный срок перекредитования – 50 лет;
заемщик должен быть трудоустроен официально не менее 1-го месяца;
важно иметь гражданство РФ, с постоянной пропиской;
размер кредита не может превысить 80% стоимости жилья;
процентные ставки на вторичное жилье находятся в пределах 12,95 – 13,95%;
на преждевременное погашение долга – штрафы и ограничения не накладываются.

Для погашения одного долга за счет оформления другого кредита кредитные учреждения предлагают два вида процентных ставок: это фиксированные и плавающие.
Особенность фиксированной процентной ставки заключается в том, что она не меняется на протяжении всего периода кредитования. Ее положительная сторона – это предсказуемость по размеру ежемесячных платежей и возможность планировать расходы семейного бюджета. При фиксированной ставке заемщика не будет беспокоить процентный риск.
В плавающей ставке одна ее часть – постоянная, другая – переменная. С первой составляющей, на протяжении всего срока действия долговых обязательств, изменений происходить не будет. Вторая составляющая плавающей ставки будет зависеть от условий, оговоренных в договоре. Так, в кредитах, полученных в рублях, плавающая ставка будет рассчитываться с помощью индикатора Mosprime, в результате размер ставки может изменяться каждый день.
Чтобы держать под контролем процентные ставки, Центральным банком РФ каждый год устанавливается базовая ставка рефинансирования. С ее использованием коммерческие банки получают кредиты от ЦБ РФ.

В чем отрицательная сторона ипотечного рефинансирования?

Наряду с положительными факторами описываемой выше процедуры следует отметить и ее отрицательные стороны:

заемщик вновь проходит весь процесс оформления кредита, собирает справки, доказывающие его финансовые возможности;
заемщик проводит оплату расходов по заявке, однако банк не дает гарантию, что заявка будет согласована;
при оформлении рефинансирования займа следует тщательно изучить договор, так как банки не всегда предоставляют заемщику прозрачную информацию по условиям кредита. Поэтому в подсчете суммы займа можно сильно ошибиться. В результате есть шанс потерять часть денег, потратить время и скомпрометировать себя в глазах кредитора, оформлявшего ипотеку изначально.

Заключение

В достаточно непростой сегодняшней действительности рефинансирование ипотеки стало актуальным инструментом для кредитополучателей. Если у ипотечника возникла необходимость провести рефинансирование ипотеки, вполне возможно переоформить долговые обязательства. Описанные выше программы рефинансирования в ведущих банках России помогут заемщику понять, какие сегодня действуют условия и выбрать для себя максимально выгодную программу.

На ту же тему

Рефинансирование ипотеки - сравнительно новое предложение от банков. С помощью рефинансирования ипотеки можно пересмотреть условия погашения займа.

Рефинансирование ипотечного кредита - сравнительно новая банковская услуга, сулящая безусловную выгоду для заемщика. Рефинансирование ипотеки предоставляет возможность пересмотреть заемщику заключенный ипотечный договор, взять необходимый займ для полного погашения и его расторжения на новых, более приемлемых условиях.

Преимущества рефинансирования ипотеки

В банковской сфере, как и на любом другом рынке, идет конкурентная борьба за платежеспособных и благонадежных клиентов. Благодаря ее воздействию, для потенциальных заемщиков разрабатываются и предлагаются все новые и более выгодные кредитные программы.

В борьбе за потенциальных заемщиков банки не забывают и о людях, уже оформивших ипотечные займы. Именно для них существуют программы рефинансирования для безболезненной смены банка и условий заключенного кредитного договора.

На чем основана выгода рефинансирования?

Цены на недвижимость неуклонно растут, вырастает и рыночная стоимость залогового жилья. Обременение не позволяет получить необходимый займ на ремонт, автомобиль, обучение, развитие бизнеса и другие актуальные нужды заемщика.

С помощью рефинансирования ипотеки можно:

Не только снизить существующую процентную ставку, но и получить дополнительную сумму денежных средств из остатка залога после погашения первичной ипотеки.
Разрешить проблему, связанную с изменением финансового положения семьи. Предугадать изменения в доходе, составе семьи на длительный период невозможно. Кто-то рассматривает возможность погасить ипотеку быстрее, чтобы продать жилье и сменить место проживания. Кто-то, наоборот, хочет вздохнуть свободней, уменьшив сумму ежемесячных обязательных платежей.
Сменить валюту, в которой оформлялась ипотека. Как советуют эксперты, долгосрочные кредиты лучше оформлять в той валюте, в которой начисляется заработная плата. Но многие заемщики прельщаются на низкую процентную ставку по валютным займам, о чем сожалеют впоследствии.

Именно это делает привлекательной возможность рефинансирования задолженности в глазах заемщика.

Подводные камни рефинансирования ипотеки

Естественно, банки не жалуют «изменников» и по мере возможности препятствуют рефинансированию своих кредитных программ в других финансовых организациях.

Необходимость получения согласия первичного кредитора на возможность рефинансирования ипотеки - вот первый подводный камень, с которым столкнется заемщик. Если в договоре оговорено, что досрочное погашение возможно только с согласия банка, то вероятность получения такого согласия без наложения штрафных санкций, сводящих на нет всю запланированную выгоду, невысока.
Вторая трудность, с которой столкнется заемщик - завоевать доверие и подтвердить документально свою платежеспособность и ликвидность рефинансируемого залога нового кредитора.

Помимо стандартного пакета документов для оформления обычной ипотеки, требуется собрать и дополнительные документы, по залоговому жилью и первичной ипотеке: кредитный договор, график погашений, справка об отсутствии просрочек по платежам в первичном банке, уведомление/разрешение о досрочном погашении.

Некоторые банки требуют и дополнительный залог, свидетельство поручителей и т.д., что может предоставить не каждый заемщик.

Альтернативы рефинансирования ипотеки

В отдельных случаях можно перезаключить ипотечный договор с уменьшением процентной ставки, не прибегая к процедуре рефинансирования посредством привлечения другого банка:

Если оформлялся беззалоговый ипотечный договор на строящееся жилье, то по сдаче новостройки в эксплуатацию можно перезаключить его на договор с обеспечением со сниженной ставкой на оставшийся период погашения.
При рождении второго ребенка можно реализовать материнский капитал в соответствии с п.7 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.12.2006 г. на регламентируемых условиях банка (См. Как осуществить погашение ипотеки материнским капиталом ).
Можно воспользоваться положенными субсидиями и льготами при участии в социальных программах по оказанию помощи в приобретении жилья определенным слоям населения.

Алгоритм действий при стандартной процедуре рефинансирования по ипотеке

Шаг 1. Собирается необходимый пакет документов, включающий в себя не только документы заемщика, но и информацию о рефинансируемом кредите (справка о состоянии и сумме задолженности, выписка со счета и др.), и подается заявка в выбранный банк. Он рассматривает заявку на возможность предоставления ипотечной программы по рефинансированию.

Шаг 2. Банком принимается решение, предоставлять или нет ипотечную ссуду для погашения задолженности по первичному кредиту. В случае одобрения заявки подается дополнительный пакет документов, уже касающийся залоговой ипотечной недвижимости. Банк решает, устраивает она его в качестве обеспечения или нет.

Шаг 3. В случае положительного решения определяются сроки и условия по рефинансированию ипотеки, и составляется уведомление для первичного кредитора о досрочном погашении ипотечного займа.

Шаг 4. Заемщик подает уведомление об одобрении предоставления ипотечного займа на рефинансирование первичному кредитору. Кредитор пересматривает условия договора и устанавливает дату полного расчета по существующей задолженности. Как правило, она совпадает с датой ближайшего планового платежа.

Шаг 5. После согласования совершается процедура перечисления заемных средств для погашения первичного ипотечного кредита. Осуществляется ли она передачей наличных или безналичным переводом на расчетный счет, оговаривается дополнительно, на усмотрение банка. Каждый случай индивидуален, заемщик может внести часть собственных средств, а может и полностью воспользоваться заемными средствами для полного погашения задолженности по первичному кредиту.

Шаг 6. Оформляется процедура государственной регистрации ипотеки о переходе прав на имущество в соответствии с гл.IV и гл.VI ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» действующей редакции от 7 мая 2013 года за номером 102-Ф3.

Дополнительные расходы заемщика по процедуре рефинансирования ипотечного кредита

Данная процедура требует не только крайне утомительных и затратных по времени сборов необходимых документов и их согласования, но и выливается в существенную сумму для заемщика.
Помимо требований основных банков к наличию существенного первоначального взноса для возможности рефинансирования или дополнительного залога, установлены высокие комиссии за рассмотрение заявки:

1-2% от суммы займа составит комиссия за выдачу заемных средств по программе рефинансирования;
1-2% составит страхование рисков, озвученных в обязательных условиях предоставления займа. Есть вероятность, что уже оформленная страховка на залоговую недвижимость по каким-то причинам не устроит нового кредитора и вам потребуется ее переоформлять;
придется повторно пройти и оплатить процедуру оценки независимых экспертов рыночной стоимости залоговой недвижимости;
процедуры снятия обременения с заложенной недвижимости и государственная перерегистрация договора на права по залогу рефинансирующего банка тоже не бесплатны. Самостоятельное оформление занимает довольно продолжительный срок, как правило, за помощью обращаются в специализирующиеся посреднические организации, что также требует дополнительных затрат.

Таким образом, резюмируя вышеописанное, стоит отметить ряд положительных и отрицательных сторон рефинансирования ипотеки.

Плюсы программы очевидны: есть возможность уменьшить процентную ставку на 2-3% годовых, увеличить срок кредитования и, тем самым, снизить финансовое бремя. При изначальном неправильном выборе валюты кредитования можно сменить ее и уменьшить дополнительные расходы, связанные с прогрессирующей инфляцией и девальвацией рубля.

Минус же только в одном: действительно удобных и простых механизмов рефинансирования ипотеки для заемщика банками не предлагается. Процесс оформления довольно сложен и дорогостоящ, способный свести на нет всю выгодность и целесообразность.

Покупка жилого имущества (квартиры) для большинства людей – это осмысленный шаг, требующий оценки не только имеющихся средств, но и возможных рисков. Ипотечный кредит – шанс быстро решить насущные жилищные трудности, оплатить покупку жилья посильными долями, равномерно распределенными на длительный период. Выгодное вложение и сохранение имеющихся накоплений.

Основные понятия

Прежде чем перейти к вопросам о рефинансировании ипотеки, давайте определимся с основными понятиями.

Ипотека – это долгосрочный кредит, предоставленный под залог покупаемого недвижимого имущества.

– погашение одного кредита за счет другого.

Рефинансирование (перекредитование) ипотечного кредита – ликвидация ипотечного кредитного долга в банке за счет кредитного продукта второго банка.

Ставка рефинансирования - инструмент, который диктует ЦБ РФ коммерческим банкам, чтобы устанавливать процентные ставки по кредитам.

Причины для рефинансирования ипотечного кредита

Как правило, ключевой причиной для рефинансирования ипотеки становятся такие основания:

Выгодные условия другого банка, чем того, в котором ипотека уже оформлена.

Если говорить простыми словами, когда нужно переоформить кредит под меньший процент . К примеру, изучив условия ипотечных продуктов банков, вы приходите к выводу, что переплачиваете в своем банке. После ряда процедур, банк (с более выгодными условиями) на основании вашего согласия и заявления выкупает ваш долг по кредиту.

Желание клиента изменить условия кредита (изменение суммы, сроков). Допустим, вы хотите , но финансовая организация, выдавшая вам ипотеку, отказала. Вы можете заключить договор с другим банком на нужных вам условиях.

Условия рефинансирования кредита

Рефинансирование (перекредитование) предполагает соблюдение ряда условий, которые клиенту нужно знать: в каких случаях банк может отказать, что банк может потребовать:

Если заложенное имущество (квартира) относится к вторичному жилью. Для банка малопривлекательны варианты в недостроенном доме, в виде земли или частного строения.
Если клиент пользуется ипотекой более года. Здесь для банка, который возьмется выкупать кредит, важна статистики платежей, и их положительная история. Неблагоприятная кредитная история, просрочки по платежам вряд ли заинтересуют банк.
Банки, которые предлагают клиентам ипотечные продукты, имеют ряд требований к приобретаемой недвижимости. Каждый банк имеет свои условия. К примеру, один банк кредитует дома, построенные только с определенного года, а, другой банк – «хрущевки» не рассматривает и т.п. Стоит предусмотрительно узнать эти условия.
Необходимо пройти ряд проверок на оценку платежеспособности клиента, предоставление портфеля документов для оценки.

С чего начать, и кто разрешит рефинансирование кредита

Потеря клиентов с хорошей кредитной историей большинству банков не нравится. Для банка это означает потери, связанные с приличной суммой, которую клиент мог бы уплатить по процентам.

Вполне возможно, что финансовая организация откажет. Но формально, это нарушение ваших прав, у кредитора нет никаких законных оснований отказывать. Прямолинейные отклонения банком просьбы клиента о рефинансирование кредита – это прием, направленный на то, чтобы сбить решимость клиента.

*** Здесь важно заметить, что рефинансирование кредита возможно и в том же банке, где ипотека оформлена, но на более выгодных условиях.***

Рефинансирование ипотеки, пошаговая инструкция.

Шаг 1. Письменное уведомление кредитора, у которого имеем заем на ипотечную недвижимость.

Шаг 2. Заявка на рефинансирование кредита в новый банк.

Шаг 3. Какие документы необходимы для рефинансирования кредита? Сбор портфеля документов для нового банка. Документы для рефинансирования кредита потребуется собирать заново и при этом терпеть очередные траты времени и денег. У каждого банка, выдающего ипотечный кредит, а именно его вы вновь будете брать в новом банке, свой перечень документов.

В большинстве банков требуются для рассмотрения заявки рефинансирование кредита стандартный портфель документов:

Заполнение анкеты по специальной форме
Оригинал и копии паспорта РФ (возможно, еще один документ, подтверждающий личность)
Трудовая книжка (ксерокопия, с оригинальной подписью и печатью работодателя),
Ксерокопия трудового договора или справка от работодателя с его печатями и подписями,
Справка 2НДФЛ и справка о доходах по форме кредитной организации,
Свидетельства о браке и рождении детей (по наличию),
Вся текущая документация на кредит в вашем банке (договор, справки о текущем и выплаченном долге, остатке, данные о просрочках и задержках)
Выписка-оригинал по счету (за последние 12 месяцев) с которого осуществляется погашение задолженности, заверенные первой кредитной организацией.

Все заявки на рефинансирование – это частные случаи и рассмотрение требует времени у банка, обычно до 10 дней.

Портфель документов на недвижимость:

Справка об экспертной оценке жилья (проведенная у аккредитованной новым банком экспертной организации по оценке недвижимости)
Заверенное согласие страховой организации (из списка возможных для данного кредитора)
Свидетельство о госрегистрации права собственности
Договор купли-продажи
Выписка из единого жилищного документа (либо домовой книги)
Выписку из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Прав)
Документы от БТИ
Оценочный альбом
Заявление для первого кредитора о досрочном погашении остатка по ипотечному кредиту (ксерокопия)

***Списки документов необходимо уточнять в банке, где будет рефинансироваться ипотечный заем***
***На рефинансирование ипотеки распространяются также субсидии и программы для выплаты займа, если таковые предполагаются, которые нужно подтверждать документально.***

Шаг 4. Подписание нового договора.

Если новый банк принял решение о рефинансировании вашего кредита, то за этим последует приглашение на подписание договора.

Шаг 5. Погашение задолженности перед старым банком.

В результате заявки на рефинансирование кредита , одобренной новым банком-кредитором, средства на погашение задолженности перед первым кредитором направляются на счет клиента-заемщика. Далее заемщик по заявлению, оплачивая комиссию за перевод, переводит средства на счет первого банка-кредитора.

Сейчас распространена практика, что банк - новый кредитор, сам осуществляет процедуру погашения задолженности перед первичным банком заемщика.

Также большинство банков отказались от излишних комиссий за выдачу кредита, но если она предполагается, ее нужно будет оплачивать.

В процессе подписания договора общая ставка по кредиту рефинансирования увеличиться на период пользования кредитом до следующего по графику платежа. Этот сбор подтвердит исполнение заемщиком своих финансовых обязательств перед первичным банком, а также вступление в полную силу договора нового кредитного договора, передачу закладной.

Шаг 6. Выдача закладной.

Кредит в первом банке погашен, по закону снимается обременение с объекта недвижимости (это регулирует УФСК, кадастровое управление). В финансовую организацию, предоставившую новый кредит по ипотеке необходимо в установленный срок предоставить:

новое свидетельство, без обременения
новую выписку из ЕГРП
новую выписку из единого жилищного документа, либо домовой книги

Далее, в банке происходит процедура подписания ипотечного договора между участниками новых финансовых отношений (банком и заемщиком). Закладная на недвижимость вновь отправляется на регистрацию в Управлении федеральной службы кадастра и картографии для наложения нового залога вторичного кредитора.

В последующем банком устанавливается та ставка по кредиту, которая указана в договоре. В течение 3х месяцев, после подписания договора, потребуется посетить банк для контроля этого момента.

Рефинансирование кредитов в 2017 году. Очевидные плюсы и минусы.

Независимо от того, с какой целью вы задались вопросом рефинансирования: переоформить кредит на более длительный срок или переоформить кредит под меньший процент. Вам лучше в процессе сбора информации оценить положительные и отрицательные стороны этого волокитистого мероприятия.

Отрицательные стороны:

Сбор документов, временные затраты и финансовые (оплата госпошлин и комиссий банка, неоплачиваемые отгулы, потраченные на сбор документации);

Старайтесь заранее понять точно, какую выгоду несет вам рефинансирование ипотеки. Пользуйтесь готовым инструментом – калькулятором на сайте банков по расчету. Попробуйте такой прием с калькулятором, будут более наглядные выгоды. К примеру, если вам нужен кредит на 900 тыс. рублей в новом банке, вы потратите на его оформление в итоге 60 тыс, то забиваем 840 тыс. рублей (а не 900), потому, что погашение в первичном банке этой единоразовой суммы, потраченной на оформление нового кредита, также значительно уменьшит ваш первый кредит, теперь оценивайте. Скорее не настолько выгодно, как на первый взгляд.

Выясните, коснется ли рефинансирование ипотеки получения имущественного налогового вычета, т. е государственной помощи, в виде возможности вернуть 13% от стоимости жилья и уплаченных процентов, не более чем с двух миллионов рублей и 1 раз в жизни.

Положительные стороны больше коснуться кредитов, взятых на очень длительный срок, крупной величины, под большую ставку, не предусматривающих возврат имущественного налогового вычета.

Деньги любят счет и людей, которые серьезно к ним относятся. Перекредитование ипотеки, смена первичного банка оправданны, если несут реалистичные, солидные выгоды, проверенные досконально. Копеечные и не просчитанные прибыли могут лишь стать грузом новых финансовых обязательств, часто убыточных в итоге, по сравнению с первым займом. Остерегайтесь красивых банковских уловок, не доверяйте кажущимся перспективам. Здравый смысл и расчет вот, что самое важное в этом деле.

Марина Суворова