Категория «недвижимое имущество» была известна в России еще в 16 веке. Однако сам термин «недвижимость» появился в указе Петра I «О единонаследии» 1714 года и далее получил широкое распространение в нормативных актах, теории и практике.
Вначале в определении недвижимости давался лишь приблизительный список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения был положен естественный признак: часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи.
В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал примечание к ст. 21: «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из частного оборота.
В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Признание в Законе «О земельной реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории «недвижимость».
Так, в Гражданском кодексе РФ (введен в действие с 1 января 1995 года), часть I, дано следующее определение недвижимости:
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ).
Кроме того, к недвижимости относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, но только те, которые подлежат государственной регистрации органами, уполномоченными осуществлять контроль за этими объектами. ГК РФ допускает возможность отнесения законом к недвижимости, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, любого иного имущества.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ), которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг. Но в то же время, такое имущество в массе представляет собой объекты гораздо меньшего масштаба, чем недвижимость. Регистрация прав на данное имущество не требуется.
Таким образом, основными признаками, отличающими недвижимое имущество от движимого, являются:
- данное имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению;
- недвижимые вещи, а точнее любые сделки с ними, подлежат государственной регистрации.
Неразрывную связь с землей объектов недвижимости (зданий, сооружений) не стоит понимать буквально. Например, в 30-е годы 20 века в Москве произошла передвижка здания мэрии на 14 метров по ул. Тверской. Однако, естественно, что нормальное состояние недвижимости - стационарное. Кроме того, связь с землей объектов недвижимости может быть прямой и опосредованной, например квартира в доме.
С учетом того, что недвижимость может быть создана как природой, так и человеком (естественная и искусственная) можно выделить следующие объекты недвижимого имущества:
- жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);
- нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного назначения, коммунально-бытового, спортивно-культурного; объекты здравоохранения, образования, торговли);
- земельный фонд (земли сельскохозяйственного назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи т.д.);
- объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, земельные полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);
- инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газовые сооружения; сооружения связи; метрополитен; речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);
- инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий горэлек- тротранса);
- объекты специального назначения (церкви, кладбища, вокзалы).
- Земли сельскохозяйственного назначения;
- Земли городов и населенных пунктов;
- Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.д.;
- Земли особо охраняемых территорий, которые включают в себя заповедники, зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз, памятники природы, истории и культуры, минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.;
- Земли лесного фонда;
- Земли водного фонда;
- Земли запаса.
- по происхождению выделяют естественные (природные) и искусственные объекты (постройки);
- по назначению среди естественных выделяют земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты;
- по назначению среди искусственных выделяют жилую недвижимость (в том числе дома, квартиры, комнаты, загородное жилье); коммерческую недвижимость (в том числе офисы, рестораны, магазины, гостиницы, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы); общественную недвижимость (в том числе больницы, поликлиники, школы, театры, вокзалы и т.д.).
- по готовности к использованию среди искусственных объектов выделяют готовые, требующие капитального ремонта и реконструкции и требующие завершения строительства.
Все искусственные постройки (т.е. объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов, если в качестве составной части взять земельный участок:
- Стационарность, неподвижность. Этот признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.
- Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах, окружающей среде, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая составляет основу стоимости недвижимости.
- Долговечность недвижимости практически выше, чем всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
По происхожде нию | Естественные (природные) | Искусственные (постройки) |
| | жилая недвижимость (дома, |
| | квартиры, комнаты, загород- |
| | ное жилье); |
| земельные участки, | коммерческая недвижимость |
По назначению | леса и многолетние | (офисы, рестораны, магазины, |
| насаждения, | гостиницы, склады, здания и |
| участки недр | сооружения, предприятия как |
| водные объекты | имущественные комплексы); |
| | общественная недвижимость |
| | (больницы, поликлиники, |
| | школы, театры, вокзалы). |
| | готовые; |
По готовности | | требующие капитального ре |
к использова- | - | монта и реконструкции; |
нию | | требующие завершения строи |
| | тельства |
Рис. 1.1. Классификация объектов недвижимости
Кроме основных родовых признаков недвижимости можно выделить частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках, строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения, по определению, относятся к недвижимости, а заготовленный лес - это уже движимое имущество.
Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки и пр.), относится к движимому имуществу. Но так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки с этим объектом следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого.
Недвижимость при любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, поэтому для данной категории имущества введена обязательная государственная регистрации прав на него. Она позволяет идентифицировать объект и субъект права, так как связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.
Имущество традиционно классифицируется на 2 типа - движимое и недвижимое. Что характеризует каждый из них?
Что такое движимое имущество?
Для того чтобы определить, что такое движимое имущество, мы можем обратиться к положениям главного нормативного акта РФ, в котором регулируются имущественные правоотношения, - а именно к Гражданскому кодексу. Сущность терминов, о которых идет речь, раскрывается в ст. 130 ГК РФ.
В соответствии с положениями Кодекса, движимым является имущество, не относящееся:
- к земельным участкам, недрам, а также иным объектам, которые имеют устойчивое географическое положение, и их перемещение в другое место невозможно без нарушения или повреждения их конструкции;
- к самолетам, морским и речным судам, которые зарегистрированы в государственных реестрах в установленном порядке;
- к имуществу, которое определено как недвижимое законом.
Таким образом, движимым, исходя из логики положений Гражданского кодекса, признается все то имущество, что не является недвижимым. То есть - методом исключения. Кроме того, в ст. 130 ГК РФ также указано, что к движимому имуществу следует относить наличные денежные средства и ценные бумаги.
Движимое имущество - то, которое, как правило, не требует государственной регистрации и находится в распоряжении собственника в силу гражданского договора с продавцом, дарителем или иным субъектом, волеизъявление которого предопределило возникновение у человека или организации права владения соответствующим имуществом.
Но есть виды движимых активов, которые должны регистрироваться в государственных реестрах. К таковым относится, к примеру, большинство средств транспорта. В некоторых случаях нужно регистрировать в компетентных ведомствах движимое имущество, используемое в определенных целях. Например, если ИП или организация ведет торговлю в Москве (в других городах РФ данное правило пока что не установлено) с применением передвижных объектов - фургонов, палаток, то сведения об этом должны быть предоставлены в ФНС.
На движимое имущество, как правило, не начисляется никаких налогов. Но есть довольно много исключений из этого правила. В частности, в законодательстве РФ предусмотрен транспортный налог, уплачиваемый владельцами автомобилей различных типов. Кроме того, на те передвижные объекты, что используются в продажах столичными предпринимателями, может начисляться торговый сбор.
Все виды имущества (как движимое, так и недвижимое) имеют приобретательную давность - право получения объекта в собственность по истечении продолжительного времени добросовестного пользования им. Данное право регулируется положениями ст. 234 ГК РФ. В соответствии с ними, для движимого имущества срок приобретательной давности - 5 лет.
Что такое недвижимое имущество?
К недвижимому относится все то имущество, что мы перечислили выше как противоположное по своей правовой природе движимому - согласно положениям ст. 130 ГК РФ. Другой его признак - в большинстве случаев есть необходимость в осуществлении государственной регистрации соответствующих активов.
При этом вноситься в реестры тех или иных органов власти, как правило, должны сведения не только непосредственно об объектах недвижимого имущества, но также и о сделках, подтверждающих их переход в собственность к какому-либо человеку или организации.
Большинство видов недвижимого имущества по умолчанию подлежит налогообложению. Владельцы квартир и частных домов платят сборы, установленные для физлиц, собственники коммерческих помещений - налоги, что введены законодательно для юрлиц и ИП.
Касательно срока приобретательной давности - в соответствии со ст. 234 ГК РФ, для рассматриваемого типа имущества он составляет 15 лет.
Сравнение
Главное отличие движимого имущества от недвижимого - в том, что первое не имеет определенных координат месторасположения (в том числе в виде адреса) и может быть перемещено из одного места в другое без нарушения и повреждения конструкции. Что касается недвижимости - ее свойства противоположны.
Есть и иные показатели несхожести рассматриваемых видов имущества. То, что относится к движимому, как правило, не подлежит государственной регистрации, имеет приобретательную давность в 5 лет. Недвижимое имущество чаще всего должно быть зарегистрировано в государственных реестрах. Приобретательная давность по нему составляет 15 лет.
Определив, в чем разница между движимым и недвижимым имуществом, отразим выводы в таблице.
Что с 01.01.2019 вступают в силу изменения в гл. 30 «Налог на имущество организаций», которые предусматривают исключение движимого имущества из состава объектов налогообложения по налогу на имущество (п. 19 ст. 2 Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ). С указанной даты объектами налогообложения налогом на имущество для российских организаций признается недвижимое имущество, в т.ч. имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению. А что понимается под недвижимым имуществом и чем отличается движимое имущество от недвижимого?
Движимое или недвижимое имущество - как определить?
Гл.30 НК РФ даже в редакции, действующей с 01.01.2019, не дает понятия недвижимого имущества и его отличий от движимого. Поэтому налогоплательщику необходимо руководствоваться порядком, указанным в п. 1 ст. 11 НК РФ . Так, если иное не предусмотрено НК РФ, институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства РФ, используемые в НК РФ, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства.
Что относится к движимому и недвижимому имуществу, указано в ст. 130 ГК РФ. Отмечается, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Также к недвижимости относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
К недвижимому имуществу относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в порядке, установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Соответственно, то имущество, которое не относится к недвижимости, признается движимым имуществом (п. 2 ст. 130 ГК РФ).
При разграничении видов имущества (движимое или недвижимое) целесообразно также руководствоваться критериями, приведенными в Письме ФНС от 01.10.2018 № БС-4-21/19038@ . Так, налоговое ведомство, в частности, разъясняет, что, по общему правилу, государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (Определение ВС от 30.09.2015 № 303-ЭС15-5520). Поэтому для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать: наличие записи об объекте в ЕГРН; при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие оснований, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например, для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т.п.
Не любая недвижимость облагается налогом на имущество
Один лишь факт того, что имущество является недвижимым, не значит, что оно в обязательном порядке будет облагаться налогом на имущество. Так, не облагается налогом на имущество ни в 2018 году, ни с 01.01.2019, в частности, следующее недвижимое имущество (п. 4 ст. 374 НК РФ):
- земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
- объекты, признанные объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
- суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.