Дисконтированный денежный поток представляет собой финансовые потоки, сопряженные с различными проектами и подкорректированные с учетом того, как они распределены по времени и потенциальному проценту на вложенные средства. Тут весьма важно учитывать временной аспект, так как большинство инвестиционных проектов характеризуются тем, что основные затраты или оттоки средств происходят в первые годы, а доходы от них, то есть денежные притоки, будут распределяться на многие годы вперед.
Экономическое значение
Стоимость функционирования компании зависит от основных факторов, коими являются стоимость активов на рынке, а также размер доходов, которые получаются в результате эффективного осуществления деятельности на текущий момент времени. Целью потенциальных инвесторов является получение вполне конкретной прибыли со своего капитала. Поэтому доходность функционирования организации – это весьма важный момент не только для собственников, но и для инвесторов, поэтому ее и учитывают в ходе реализации оценочных работ, чтобы определить стоимость бизнеса.
Метод дисконтированных денежных потоков стал одним из наиболее часто используемых при оценке указанных характеристик. Этот подход актуален за счет того, что процесс управления денежными потоками для всех сторон имеет невероятное значение: с его помощью можно управлять стоимостью бизнеса, повышая финансовую гибкость самой компании. Дисконтированный денежный поток способен сопоставить доходы и расходы с учетом амортизации и износа, дебиторской задолженности, капиталовложений, изменений в структуре оборотных средств самой компании. Именно поэтому многие используют этот метод для расчетов.
Как использовать?
Эмпирические данные показали, что дисконтированный денежный поток находится в определенной зависимости со стоимостью предприятия на рынке, но прибыли в бухгалтерском понимании плохо соотносятся с рыночной стоимость, ведь первые не всегда могут служить в качестве определяющего фактора стоимости предприятия.
При использовании данного метода расчет стоимости производится определенным образом. Производится анализ и прогнозирование валовых доходов, инвестиций и расходов, расчет финансовых потоков для каждого отчетного года, вычисляются ставки дисконта, а далее дисконтируются имеющиеся денежные потоки, производится расчет остаточной стоимости. После всего этого требуется просуммировать текущие стоимости будущих потоков средств с остаточной стоимость, скорректировать и проверить полученные результаты.
Разные варианты расчета
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет использовать два вида для расчета стоимости предприятия: собственного и инвестиционного капитала. Если речь идет о собственном капитале, то важнейшим показателем является степень ценности полученных данных для управляющего компанией, так как берется во внимание потребность компании в привлечении денежных средств. На практике бездолговой денежный поток используется инвесторами для финансирования сделок по слиянию, покупке или поглощению компании посредством привлечения новых средств от заемщиков.
Расчет дисконтированного денежного потока для капитала фирмы производится особым образом. К чистой прибыли за определенный период прибавляется износ и изменения долгосрочной задолженности, а от полученной суммы отнимаются капиталовложения за период и прирост оборотных средств компании. Важно понимать, что прогнозируются денежные потоки на ближайшие 5 лет. Вероятность того, что будут определенные отклонения от прогноза высока, поэтому составляется целый спектр прогнозов: оптимистичный, пессимистичный и наиболее вероятный. Для каждого рассчитывается средневзвешенная доходность и проставляется какой-то конкретный вес. Денежный поток для собственного и заемного капитала может быть номинальным или реальным. Дисконтированная стоимость денежного потока определяется на конец или середину года. В последнем случае результат будет более точным, поэтому он предпочтительнее.
Ставка дисконтирования
В процессе определения ставки дисконтирования требуется понимать, что ее рассматривают в качестве нижнего предельного уровня прибыльности вложений, достаточных для того, чтобы инвестор видел целесообразность вложений своих средств в компанию, особенно при учете наличия возможности для альтернативных вложений, предполагающих получение дохода с какой-то определенной степенью риска. Под риском тут понимается вероятность несоответствия ожиданий фактически полученным результатам, а также утрату собственности из-за банкротства предприятия, экономических или политических факторов, а также событий иной природы.
Что делать дальше?
Когда дисконтированный чистый денежный поток вычислен, следует выявить величину дохода от бизнеса, которая будет иметь место в постпрогнозный период. Расчет производится с учетом того, что остаточная стоимость – это текущая стоимость денежного потока, полученная после дискретного прогнозного периода. В нее включена стоимость всех потоков финансовых средств во всех периодах, которые остались за рамками одного прогнозного года. Расчет остаточной стоимости можно произвести с помощью одного из способов.
Для метода оценки по стоимости чистых активов требуется использовать в качестве остаточной стоимости остаточную балансовую стоимость на конец периода. Для рентабельного предприятия использование такого метода неуместно.
Для оценки по ликвидной стоимости требуется рассчитать ее показатель для активов на конец периода прогнозирования. Имеется совокупность факторов, оказывающих влияние на ликвидную стоимость. Тут можно выделить низкую привлекательность из-за неподходящего внешнего вида, отраслевые факторы и территориальное размещение.
Выводы
Для полноты производимой оценки для действующего предприятия можно использовать как дисконтированный денежный поток, так и рыночный или затратный. С помощью этого можно избежать некоторой доли субъективности, сделав оценку бизнеса максимально точной.
Оценка недвижимости является сложным экономическим действием, которое сводится к применению разнообразных методик и способов выявления действительной цены. Наиболее частым в применении считается метод дисконтирования денежных потоков , используемый не только в российской действительности, но также за границей.
Суть методики
Этот способ используется для вычисления дисконтированной цены финансовых поступлений, предполагаемых от объекта недвижимости в будущем . Подобный метод может использоваться при имеющийся уверенности или предпосылках, что ожидаемые через определенный период времени денежные поступления будут существенно отличаться от текущих.
При использовании способа ДДП для прогнозирования уровня доходности от всевозможных способов использования недвижимого имущества производится расчет на определенное количество лет и в обязательном порядке строится прогноз выручки при реализации оцениваемого объекта по истечении срока . Подобная методика лучше всего работает при нестабильности в доходах .
Случаями применения метода служат:
- существует обоснованное предположение отличия денежных потоков в обозримом будущем от существующих;
- имеется информация, позволяющая спрогнозировать уровень будущих поступлений ;
- наблюдается сезонность поступления денежных средств;
- в качестве объекта недвижимости выступает крупная коммерческая структура ;
- оцениваемое имущество находится в стадии строительства или ввода в эксплуатацию .
Метод дисконтирования денежных потоков – способ, позволяющий максимально точно спрогнозировать величину будущих поступлений .
Последние могут отличаться своей нестабильностью, неравномерностью поступления, . Инвестор в момент вложения старается рассмотреть объект с учетом возможных достоинств и привлекательности, учитывая денежный эквивалент имеющихся профитов с точки зрения соотношения их с ценой приобретения.
Действенность этого метода и его главное отличие от иных способов определения доходности заключается в учете целого комплекса параметров и их взаимного соотношени я. Эти параметры включают в себя поступление и отток капитала, капиталовложения, дебиторскую задолженность, структурные изменения.
Если брать показатели чистой прибыли, будь то прямые или косвенные, то они не позволяют оперировать настолько большим набором параметров.
Методы стоимостной оценки
Современная экономика различает , дающих возможность оценить стоимость объекта недвижимого имущества.
- . Подобная методика предполагает использование в случае предполагаемой ликвидации недвижимости или при имеющихся предпосылках к будущему банкротству или невозможности продолжения деятельности;
- . Метод, применяющийся в качестве способа оценки уже действующих объектов недвижимости или при предполагаемом сокращении деятельности;
- Доходный. Именно эта группа методик включает в себя способ оценки при помощи дисконтирования денежных потоков. Отличительной чертой метода ДДП от прочих видов является применение в отношении организации или недвижимости, нормально функционирующим на настоящем этапе, и планируется их длительная работа в дальнейшем, предполагающая извлечение прибыли.
Основные этапы оценки способом ДДП
Применение метода ДДП предполагает оценку в несколько этапов.
1 этап. Определение длительности прогнозируемого периода . На этом этапе следует оценить длительность, на протяжении которого происходит оценка поступающих денежных средств. Из-за нестабильности российской экономики на территории РФ средняя длительность оцениваемого периода не превышает 3-5 лет , на Западе сроки более длительные. Выбираемые сроки должны быть достаточными для осуществления обоснованного прогноза;
2 этап.
Прогнозирование конкретных величин. Это требует от инвестора следующих шагов:
- проведение аналитической работы с использованием предоставленных заказчиком данных о финансовом состоянии . В отчете указываются расходные и доходные статьи за ретроспективный период касающиеся выбранного объекта;
- оценка существующей ситуации на рынке недвижимости и характеристик с учетом динамических изменений;
- составление прогнозных расчетов об уровне прибыли и убытков , основываясь на реконструкции бухгалтерских документов.
В российской экономике вместо процедуры дисконтирования денежных потоков преимущественно подвергаются дисконтированию доходы, среди которых:
- чистый оперативный доход , применяемый по отношению недвижимости, не обремененной долговыми обязательствами;
- чистый поток наличности , подсчитываемый с учетом вычета из полученной прибыли всех видов расходов;
- налогооблагаемая прибыль .
3 этап . Подсчет стоимости реверсии . Реверсия есть остаточная стоимость объекта, образующаяся при сокращении или полном прекращении генерации денежных потоков . Истинную стоимость этого показателя можно прогнозировать следующими способами:
- установления продажной стоимости объекта основываясь на конъюнктуре рынка, учитывая цены аналогичной недвижимости и попыток прогноза стоимости недвижимого имущества в будущем;
- расчета колебаний цен на недвижимость за весь период владения;
- капитализации доходов за финансовый год , следуемый за датой завершения прогнозируемого периода с назначением ставки капитализации самостоятельно;
- определения ставки дисконта . Ставка дисконтирования – величина, применяемая для подсчета количества средств, ожидаемых к получению в будущем.
Ставка дисконта в случае с недвижимостью высчитывается с учетом связки «риск-доход», включающей в себя всю полноту возможных рисков, присущих недвижимому имуществу. Также принимаются в расчет уровень ликвидных инвестиций, компенсационные издержки, наличие системы инвестиционного менеджмента.
4 этап.
Расчет ставки дисконта.
Назначением данной процедуры является определение величины финансовых поступлений, которые будут получены или выплачены по истечении заданного промежутка времени. Данный показатель дает возможность увидеть соотношение риска к доходности оцениваемого объекта. Существует три методики расчета, выбор которых будет зависеть от вида денежных потоков:
- для собственного капитала используется методика кумулятивного построения с оценкой активов (метод САРМ);
- для заемных или инвестированных средств оценка осуществляется с учетом величины средневзвешенной стоимости капитала .
В отечественной экономике ставка дисконта преимущественно высчитывается кумулятивным способом. Выбор именно этого способа обуславливается простотой вычислений и имеющейся возможностью принять в расчет обстановки на рынке.
5 этап. Непосредственно вычисление методом ДДП .
При расчетах применяется формула следующего вида:
PV – определяемая стоимость,
C t – финансовые поступления в период времени t,
i – ставка дисконта, действующая на период времени t,
R – стоимость реверсии,
n – длительность осуществления прогноза в годах.
При вычислении требуется учитывать два момента:
- при вычислении стоимости реверсии следует дисконтировать завершающий год и прибавить ее к величине суммы вложений;
- по завершению расчетов итоговая стоимость должна находиться в равенстве со значением текущей реверсии и ориентировочной цены предстоящих денежных поступлений.
Пример расчета стоимости объекта
Для примера предлагается разобрать следующую задачу:
Покупатель приобретает в собственность недвижимость для дальнейшей ее аренды в течение будущих трех лет с фиксированной суммой за наем. В течение первого года арендная плата составляет 12 000 денежных единиц, второй год будет стоить 14 000, за третий инвестор просит 16 000 денежных знаков. Предполагается, что стоимость объекта недвижимости будет составлять примерно 100 000 денежных единиц. В задаче требуется найти текущую цену здания при действующей ставке дисконта в 11%.
Первым делом требуется определить с учетом ставки дисконта для каждого года:
1 год = 12 тыс./(1+11%) = 10 810, 81 денежных единиц;
2 год = 14 тыс./(1+11%) = 12 612, 61 денежных единиц;
3 год = 16 тыс./(1+11%) = 14 414, 41 денежных единиц.
4 год = 100 000/(1+0.11) = 90 090, 09 денежных единиц.
Таким образом, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 денежных единиц.
Основным преимуществом данного метода является возможность его использования в случаях, когда существует функционирующая недвижимость, что позволяет отразить действительную рыночную цену компании и примерно спрогнозировать размер будущих денежных потоков.
Метод ДДП практически не может быть использован в случаях непостоянства генерации финансовых поступлений, иначе значительно возрастает разброс вероятностей при проведении вычислений.
Что такое дисконтирование
На видео ниже ясно и доступно разъясняется, что такое дисконтирование.
Каждый человек, даже незнакомый с экономической теорией, регулярно сталкивается на практике с тем, что стоимость денег со временем изменяется. Цены постоянно растут, и на условные «100 рублей» сегодня можно купить меньше товаров, чем вчера, и намного меньше, чем позавчера. А если заглянуть в завтрашний день? Сколько будут стоить сегодняшние 100 рублей в будущем? Для ответа на этот вопрос используется дисконтирование денежных потоков.
Метод дисконтирования денежных потоков
Данный метод применяется в первую очередь для оценки эффективности инвестиционных проектов и выбора варианта вложения средств. Он основан на концепции временной стоимости денег. Эта концепция была сформулирована еще в 13 веке известным математиком (и сыном купца) Леонардо Пизанским, более известным под прозвищем Фибоначчи: «Сумма, полученная сегодня, больше той же суммы, полученной завтра».
Остается определить, насколько именно деньги завтра будут стоить меньше, чем сегодня. Для этого используется следующая формула:
- DCF – дисконтированный денежный поток, т.е. будущий денежный поток, приведенный в соответствие к текущей стоимости денег;
- CFi – денежные потоки каждого расчетного периода (обычно это – годы) в номинальном выражении;
- r - ставка дисконтирования;
- n - число расчетных периодов.
Например, если ставка дисконтирования равна 10% в год, то 100 рублей, полученные через год, будут соответствовать
DCF = 100 / (1+10%) = 100 / 1,1 = 90,9 руб.
А те же 100 рублей, но полученные через 2 года, уже будут равняться
DCF = 100 / (1+10%)2 = 100 / 1,12 = 82,6 руб.
Расчет ставки дисконтирования
Самым сложным при дисконтировании денежных потоков является определение процентной ставки.
В простейшем случае, если инвестор планирует разместить деньги на депозите в надежном банке, гарантирующем сохранность вложений, в качестве базы для расчета ставки дисконтирования можно использовать прогнозируемый уровень инфляции. Если цель вложения – только сбережение денежных средств, то ставка принимается равной этому уровню. Если же инвестор хочет получить дополнительный доход, то к проценту инфляции добавляется желаемый процент прибыли.
При вложениях в инвестиционные проекты, связанные с организацией бизнеса, ситуация намного сложнее. При расчете ставки необходимо учитывать не только инфляцию, но и дополнительные риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности (отраслевые, политические и т.п.). Также необходимо принимать в внимание и то, что, как правило, собственных средств инвестора бывает недостаточно для полной реализации проекта. Стоимость привлечения дополнительных ресурсов (банковские кредиты, выпуск облигаций и т.п.) также нужно заложить в ставку дисконтирования.
Формула для расчета ставки дисконтирования в общем случае будет выглядеть следующим образом:
- R = Rf +R1 + R2 + …. + Rn, где:
- Rf – базовая (безрисковая) доходность для инвестора; она обычно принимается равной ставке по государственным облигациям или средневзвешенному проценту по депозитам крупнейших банков;
- R1 … Rn - коэффициенты, отражающие влияние различных факторов риска (рисковые премии).
Премии по факторам риска обычно определяются для каждого проекта индивидуально, с помощью экспертной оценки. При этом учитываются особенности региона, отрасли и конкретного предприятия.
Выводы
Дисконтированный денежный поток – это планируемый объем поступлений денежных средств, приведенный в соответствие к текущей стоимости денег. Его расчет применяется при анализе эффективности инвестиционных проектов. При определении ставки дисконтирования учитывается вся совокупность факторов, могущих повлиять на реализацию анализируемого проекта.
Один из способов оценки бизнеса, суть которого в вычислении дисконтированной цены финансовых потоков, ожидаемых от оцениваемого имущества (объектов недвижимости) в будущем.
Метод дисконтирования денежных потоков - популярный метод вычисления общей цены бизнеса, являющийся частью доходного подхода. Сокращенное название метода - ДДП, английский вариант названия - «discounted cash flow method». Главный помощник в расчете - ставка дисконтирования, которая равна ставке отдачи (доходности).
Метод дисконтирования денежных потоков: сфера применения и основные плюсы
Главные преимущества ДДП - большая глубина и детальность расчетов, чем в случае с другими методами. С его помощью возможно проведение оценки бизнеса даже при наличии нестабильных финансовых потоков. Для достижения лучших результатов при расчете моделируются особые черты поступления средств.
На практике метод дисконтирования (ДДП) используется, когда:
Есть достаточный объем информации, позволяющей вычислить и объяснить размер будущей прибыли от объектов недвижимости;
Имеется предположение, что финансовые потоки в будущем будут отличаться от прибыли в текущий момент времени (в сторону повышения или понижения);
- методом сравнения альтернативных вложений. Он наиболее эффективен при расчете инвестиционной цены объекта. В учет берется доходность, которую ожидает инвестор, и потенциальная прибыль от финансовых активов и альтернативных проектов;
- метод выделения . Особенность метода - в подробном изучении и анализе сделок на рынке недвижимости с такими же объектами. Сам расчет подразумевает учет будущих доходов и их сопоставление с начальными вложениями. Алгоритм расчета заключается в реализации следующих шагов - моделировании расходов и доходов для определенного объекта, вычислении ставки доходности, обработке полученных результатов любым из способов;
- метод мониторинга . Его суть - в постоянном отслеживании состояния рынка и информации на основе экономических показателей. Собранные данные унифицируются и публикуются. Как правило, они выступают в роли ориентира для оценщика и помогают сравнить расчетные показатели со средними параметрами. Для учета влияния риска на размер прибыли в ставку дисконтирования могут вноситься поправочные коэффициенты.
Отечественные специалисты по оценке рассчитывают ставку дисконтирования по кумулятивной методике. Это объясняется наибольшей простотой вычисления ставки и возможностью учета текущих рыночных условий.
5. Вычисление цены объекта недвижимости с помощью методики ДДП
Для расчета применяется следующая формула:
Здесь есть несколько особенностей :
Во-первых, для стоимости реверсии обязательно за последний прогнозный год, а также ее прибавление (реверсии) к общему объему цен финансовых потоков;
Во-вторых, после выполнения расчетов стоимость объекта должна быть равна сумме двух параметров - текущей реверсии и стоимости будущих денежных потоков.
Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш
Дисконтирование денежных потоков представляет собой приведение финансовых потоков за разные временные периоды к настоящему времени. Это основа для расчета финансовой стоимости с учетом временного фактора. Данный принцип базируется на одном из основных экономических законов, а именно - уменьшающейся денежной стоимости (инфляция). Иными словами с течением времени денежные средства теряют свою стоимость, если сравнивать с той, что есть на данный момент. Именно поэтому в качестве отсчета берется стоимость на данный момент. Для проведения расчетов и необходимо дисконтирование.
Дисконтирование денежных потоков - что это?
Перед тем как подробней приступить к тому, что собой представляет дисконтирование денежных потоков важно понимать некоторые фундаментальные понятия. Так, например, под коэффициентом дисконтирования имеются ввиду процессы сопоставления потоков в различные временные отрезки.
Ставка дисконтирования это показатель отражающий доходность от инвестиций . Что касается денежного потока то это те средства которые остались после того как были произведены все текущие расходы (в том числе расходы на инвестиционную деятельность). Без понимания данных определений дальше двигаться бессмысленно.
Основная суть данной методики достаточно проста и состоит из четырех пунктов:
- В первую очередь требуется спрогнозировать денежные потоки на определенный продолжительный отрезок времени (5-10 лет), обычно он называется прогнозным периодом.
- Во вторых составляется прогноз на следующий за прогнозом временной отрезок, длящийся на неизвестный период. Называется он после прогнозным периодом.
- В третьих необходимо рассчитывать ставку, при которой на завершающем этапе все грядущие финансовые потоки будут приведены к настоящему времени.
- В четвертых складываем все ранее полученные результаты, после чего получаем настоящую стоимость.
Дисконтитрование: методики анализа
Стоит заметить, что расчетная формула по высчетам DCF (дисконтирование денежного потока) имеет некоторые схожести с формулой NPV (расчетом чистого дисконтированного потока). Основное отличие состоит в привлечении изначальных инвестиционных затрат в случае с NPV.
DCF применяется во множестве методик оценки эффективности вложений. Часто их называют динамическими как раз из-за использования дисконтированных денежных потоков.
Дисконтирование денежных потоков: коэффициент и общая формула расчета
Такое понятие как коэффициент дисконтирования применяется в тех случаях, когда необходимо привести к настоящей стоимости будущие доходы . При этом это делается за счет увеличения коэффициента дисконтирования и преумножения потоков платежей. Существует определенная формула, по которой рассчитывается указанный выше коэффициент.
Показатель r представлен как ставка дисконтирования. А показатель в свою очередь определяет номер временного периода.
Существует общая формула для расчета дисконтирования финансового потока. Так, DCF определяется как непосредственно денежный поток. Обозначение CF расценивается как финансовый поток в первый промежуток времени. Норму дохода или ставку дисконтирования обозначают с помощью r. Ну и обозначение n указывает на количество отрезков времени, когда появляются финансовые потоки.
Именно ставка дисконтирования играет важную роль и является основным элементом в вышеуказанной основной формуле дисконтирования финансовых потоков. Данная ставка всегда указывает на норму прибыли для инвестора. Она работает, когда инвестор вкладывает финансы в определенный инвестиционный проект.
Ставка включает в себя много факторов, зависящих от объектов оценки:
- Инфляционная часть.
- Доход по активам, которые не влекут риски.
- Прибыль за риск.
- Точную ставку рефинансирования.
- Среднюю стоимость капитала.
- Процент по вкладам в банке.
Методы анализа, в которых применяются дисконтированные денежные потоки
Если проанализировать основную формулу расчета дисконтированного финансового потока, то можно заметить что само обозначение дисконтированного потока схоже с чистым дисконтированным доходом. Чистый дисконтированный доход в свою очередь обозначается аббревиатурой NPV. Отличие их заключается в указании в формуле первичных затрат на инвестиции.
Такое понятие как дисконтированный денежный поток применяется довольно часто. Его используют в основном при оценке эффективности различных проектов по инвестициям. Все случаи, в которых применяется дисконтирование финансового потока, являются динамическими. Вот пример подобных методов для оценования эффективности любых инвестиционных проектов:
- внутренняя норма прибыли;
- индекс прибыльности;
- чистая стоимость в будущем и норма доходов;
- дисконтированный срок окупаемости проекта.
Достоинства и недостатки дисконтирования
Основное достоинство рассматриваемого метода это понятность, логичность и простота. В основе данной методики состоит гипотеза о наличии связи между ценой организации, и ее способностью создавать финансовые поступления. Лучше всего она подходит для получения предварительной оценки стоимости некоторых компаний.
Однако у методики есть и свои недостатки:
- повышенный удельный вес дисконтированного финансового потока, имеющий отношение к послепрогнозовому времени;
- практически не получится предугадать экономические и любые иные показатели на относительно длительное время (более одного года), при этом методика характеризуется, как возможность предсказывать на неограниченный период;
- серьезная зависимость вычислительных результатов от изначальных показателей (это относится и к денежным потокам и к ставкам дисконтирования). Даже едва заметные перемены на 1-2 пункта могут повлиять на итоговую стоимость организации на 10-20%.
При проведении расчетов подразумевается, что акционеры могут влиять на денежные потоки по своему усмотрению, хотя на практике такое бывает редко.
Хотя недостатки довольно незначительные, однако если за дело взялся недобросовестно исполняющий свои обязанности управляющий, то в будущем проблемы могут быть серьезными.