Дарение или купля продажа. Договор дарения на квартиру: плюсы и минусы, сравнение с куплей-продажей, что лучше и дешевле

ГК РФ, п. 2 ст. 167 ГК РФ).

  • Существует некая степень оспоримости сделки в суде, в частности, когда дарителем выступают пожилые люди, либо одаряемое лицо является недобросовестным.
  • Даритель не получает ничего в ответ на дарение, поскольку такая сделка является односторонне обязывающей.
  • Даритель не может ставить какие-либо обременения на то имущество, которое дарит, поскольку одаряемое лицо, становясь его собственником, вправе распоряжаться им по собственному усмотрению.
  • Уплата налога на доходы физических лиц (НДФЛ) для тех, кто не является родственником дарителя.
    • Плюсы и минусы договора купли-продажи Купля-продажа занимает в обыденности людей самое распространенное место, и это благодаря тому, что существует несколько ее видов. П. 5 ст.

Автоправо: что выгодней, дарственная или договор купли-продажи?

  1. Длительность владения автомобилем.

Как лучше переоформить машину: дарственной или договором купли продажи?

В договоре должны быть следующие данные:

  • информация о городе, в котором была заключена сделка;
  • паспортные данные;
  • модель автомобиля, год выпуска, цвет, номерной знак двигателя;
  • то, что Вы передаете вместе с машиной (документы, зимнюю резину и так далее).

Документы для переоформления автомобиля:

  • договор (3 экземпляра);
  • заявление;
  • паспорта;
  • документ о регистрации автомобиля;
  • страховка;
  • водительские права;
  • акт приема-передачи;
  • документ, который устанавливает отсутствие обременений;
  • согласие супруга, если машина является совместной собственностью;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Узнаем, как переоформить машину на родственника, не снимая с ее с учета.

Что лучше оформить дарственную или куплю- продажу на машину?

Они будут переданы в инстанции для государственной регистрации. Также нужно иметь еще один оригинал, который станет правоустанавливающим документом.

  • Если договор дарения заверялся у нотариуса, необходимо предоставить оригиналы по числу составителей сделки плюс одну копию данного договора.
  • Выписку из технического паспорта из БТИ.
  • После сбора документов, его необходимо передать в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
  • Если недвижимость будет передана посредством дарения лицу младше 14 лет, то необходимо разрешение со стороны родителей или опекунов, которое подтверждает, что ему разрешено принять имущество.
    • При дарении доли имущества для регистрации перехода этого права, нужно получать согласие на оформление дарственной от лиц, которые являются владельцами других долей имущества.

Договор дарения или купли продажи — что лучше?

Права и обязанности сторон Перечень широкий Перечень узкий (даритель - обязан передать дар, имеет право на отмену дарения, отказ от исполнения договора дарения; одаряемое лицо - имеет право принять объект дарения, при обещании дарения - требовать его передачи при совершении отлагательных условий) Установление ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей по договору Имеет место быть (как правило, в виде неустоек, пени, штрафов, процентов за пользование чужими денежными средствами) Отсутствует Обязательные условия Указание на отсутствие/ наличие обременений, ограничений, ареста; сведений о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением либо на отсутствие таковых (ст.
Такую сделку легче совершить между родственниками.

  • Если местонахождение владельца определить нельзя, следует подать заявление в налоговую, указав, что машина была продана по доверенности. Также в заявлении попросить считать плательщиком налога нового владельца автомобиля. Если придет отказ, обжаловать его можно в суде.
  • Избавиться от обязанностей оплаты штрафов и налогов на уже проданный автомобиль можно попытаться с помощью подачи в ГИБДД заявления об утилизации автотранспортного средства.
    Вопрос может быть решен положительно. Когда авто снимут с учета из-за утилизации, штрафы и налоги перестанут начисляться. Необходимо только уведомить налоговую о дате списания и утиле машины.

Как лучше переоформить машину на родственника?

Однако при продаже доли в имуществе надо учитывать наличие преимущественного права дольщиков на покупку. Но, если происходит дарение, права преимущественного получения у совладельцев нет. Это обстоятельство того, чем отличается дарение от купли-продажи, нужно иметь в виду до совершения сделки.


Плюсы и минусы сделок Наиболее объективно демонстрирует, что лучше дарение или купля-продажа квартиры, подробный анализ каждого из видов соглашений. Плюсы дарственной Для дарственной положительными аргументами будут:

  1. Легкость оформления. Достаточно составить соглашение и зарегистрировать в реестре.
    Нотариальная форма не обязательна, если в сделке проводится между совершеннолетними и дееспособными субъектами.
  2. Возможность избежать уплаты налога. Для этого надо, что стороны выступали близкими родственниками.

Что дешевле договор дарения или купли-продажи автомобиля

Хотя одновременно с этим этот факт выступает плюсом для принимающего в дар.

  • Признание договора дарения ничтожным, если нарушены условия и требования к оформлению. Наиболее распространенный вариант – притворная сделка.
    • Для итогового сравнения и выбора, что лучше сделать договор дарения или куплю-продажу, надо изучить плюсы и минусы второго варианта – соглашения о купле-продаже имущества. Плюсы договора купли-продажи Итак, положительные факторы:
  1. Легкость заключения.

    Допустимо заключать соглашение в устной и простой письменной форме. В ряде случаев – потребуется нотариальная форма.

  2. Нет особых ограничений в части субъектов сделки. Разумеется, необходимо учитывать ограничения ст. 171-172 ГК РФ.
  3. Получение прибыли за передачу имущества – возмездный характер сделки.

Выбирая, что лучше сделать дарственную или куплю-продажу автомобиля, квартиры либо вовсе земельного участка, надо понимать, что подмена одного договора другим приводит к ничтожности соглашения, так как это расценивается как притворная сделка. Притворной сделкой будет признано соглашение, оформленное с целью замаскировать (скрыть) иной вид соглашения. Ничтожность сделки приводит к «откату» условий на момент подписания, а также может иметь дополнительные правовые последствия.
Планируя продать квартиру, то есть получить прибыль от передачи недвижимости другому лицу, необходимо оформлять договор купли-продажи, а если передача не подразумевает получение выгоды, то надо оформить дарственную. Если необходимо сделать выбор, что лучше дарственная или купля-продажа квартиры, то – это соглашение, которое отражает действительность процедуры передачи имущества.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Передать при жизни особо ценное имущество родственнику или любому другому третьему лицу можно как путем продажи, так и через оформление договора дарения. В этой статье мы проанализируем данные виды соглашений и определим, что лучше - дарственная или договор купли-продажи. А также расскажем, в каких случаях какой тип договоренности стоит предпочесть.

Плюсы и минусы дарственной

Дарственная - это юридическое соглашение о передаче некоторого материального имущества третьему лицу на безвозмездной основе. Можно отметить следующие положительные стороны документа:

  • Не нужно платить налоги, если имущество передается близкому человеку, родственные связи с которым подтверждаются бумагами.
  • Подаренное имущество закрепляется исключительно за одаряемым. Поэтому, в частности, не предполагает раздела при разводе.
  • Дарственная является удачным решением в ситуациях, когда другие способы передачи имущества не работают. Например, в случае с долевой недвижимостью дарственная позволяет обойти правило о преимущественном праве выкупа доли собственниками других долей.

Но, конечно, не обойдется и без минусов:

  • В силу безвозмездности дарственной ее достаточно часто оспаривают (по принципу «человек в здравом уме не сделает никому такой дорогой подарок»).
  • Даритель может отменить факт дарения, если для этого имеются веские основания.
  • При подписании дарственной в пользу дальнего родственника с последнего будет требоваться уплата весьма солидного налога.
  • Это соглашение является безусловным, то есть дарителем не могут быть указаны никакие нюансы передачи имущества в дар.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

В отличие от дарения, купля-продажа, напротив, предполагает конкретную коммерческую подоплеку сделки. Наличие или отсутствие родственных связей между сторонами соглашения роли не играет.

В числе преимуществ договора:

  • Оспорить сделку, которая имеет ярко выраженный «корыстный» характер не так просто. Ведь в этом случае у изначального собственника имеются действительно объективные причины передачи имущества.
  • В соглашении можно указать условия исполнения сделки.
  • Если стороны договора не являются взаимозависимыми лицами (о том, кто к ним относится, мы расскажем чуть позже), то им могут предоставляться налоговые вычеты.
  • Если продаваться будет недвижимость, находившаяся до этого 3-5 лет (обязательный минимальный срок зависит от даты и условий получения квартиры) в собственности, то НДФЛ платить не нужно.

Теперь о минусах:

Отличия договоренностей

В принципе, мы уже отметили, чем отличается дарственная от купли-продажи. Но давайте все-таки систематизируем информацию:

Дарственная
Не требует уплаты государственной пошлины. Если вы владели квартирой менее 3-5 лет, то нужно будет платить налог. Но его размер будет зависеть от того, имеют ли стороны право на налоговые вычеты. Если продавец и покупатель - взаимозависимые лица, то платить придется по максимальной ставке.
Нотариальное заверение не обязательно, но крайне рекомендуется. Не нужно регистрировать у нотариуса.
Может стать удачным решением в ситуациях с долевой собственностью. Если собственность долевая, то ничем не облегчит ситуацию.
Передаточный акт не требуется. Нужен акт приема-передачи.
Имущество не нужно будет делить при расторжении брака. При разводе придется делить собственность с бывшим супругом.

Что дешевле

Однозначно сказать, что дешевле - дарственная или купля-продажа, нельзя, так как стоимость процедуры будет зависеть от целого ряда нюансов. Одно из ключевых значений будет иметь факт наличия близких родственных связей между сторонами соглашения. Если они есть, то значительно дешевле оформить дарственную, так как. тогда платить налоговый сбор не нужно.

Если требуется передать имущество в пользу очень дальнего родственника или вообще чужого человека, то стоимость сделок будет примерно равнозначной.

Правда, если предметом договора является недвижимость, то при купле-продаже могут предоставляться налоговые вычеты. Для этого стороны соглашения не должны быть взаимозависимыми лицами.

К таким относятся:

  • супруг;
  • родители/усыновители;
  • дети;
  • братья и сестры (полнородные или неполнородные);
  • опекуны/попечители;
  • подопечные.

Более того, если предметом соглашения является недвижимость, находившаяся в собственности 3-5 лет, то налог при продаже вообще платить не потребуется. Соответственно, в таких ситуациях логично будет поставить под сомнение юридическую целесообразность оформления дарственной.

Что предпочесть

Следует понимать, что все виды соглашений и юридических процедур имеют свои преимущества, определяющие выгодность их использования в конкретных ситуациях. Поэтому следует рассматривать и оценивать каждый отдельный вид договорных обязательств и сделок в контексте решения имеющихся задач.

Например, если говорить о том, что лучше - дарственная или купля-продажа квартиры, если мать решила подарить квартиру недавно женившемуся сыну, то однозначно выбор падет на договор дарения. А вот если вы хотите отдать старушку-машину троюродному племяннику, рассчитывая получить от него денежное возмещение, то логичнее будет оформить сделку как куплю-продажу.

Что выгоднее - купля-продажа или дарение автомобиля

Если опять же речь идет о сделке между близкими родственниками, то ответ очевиден.

Если заключается соглашение между чужими людьми или дальними родственниками, то и за дарственную, и за сделку купли-продажи придется платить НДФЛ в размере 13% от стоимости имущества.

Только в случае с продажей машины его должен будет выплатить продавец, а в случае с дарственной – одаряемый. Но есть нюансы.

Так, если вы владели автомобилем более 3-5 лет, то при продаже налог платить не придется. Плюс, если продать авто за ту же цену, за которую вы его ранее приобрели, или даже меньшую, то продавцу будет положен налоговый вычет. Это увеличит выгодность сделки.

Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи

Хотелось бы упомянуть о ситуациях, когда та или иная процедура умышленно используется для получения наибольшей финансовой и/или юридической выгоды. То есть тогда, когда дарственная, по сути, подменяет собой договор купли-продажи, либо наоборот.

Важно понимать, что такие сделки могут быть признаны недействительными ввиду их мнимости (стороны на самом деле не собираются выполнять условия соглашения) или притворности (заключенная сделка подменяет собой другую). После аннулирования соглашения обстоятельства дела вернуться в то состояние, которое предшествовало заключению данного договора. Соответственно стороны, заключившие мнимую или притворную сделку просто не получат желаемого.

Что сложнее расторгнуть

Расторгнуть можно и дарственную, и договор купли-продажи. Сделать это могут как сами стороны соглашения, так и третьи, заинтересованные лица (обычно долевые собственники, потенциальные наследники). А вот что сложнее будет сделать - уже зависит от конкретного дела и обстоятельств ему сопутствующих.

Дарственная

Основанием для расторжения договора может быть, например, ситуация, когда одаряемый получает имущество путем давления на дарителя. Передав материальные блага, даритель затем может осознать свою ошибку и принять решение вернуть право собственности. Также отозвать дарственную даритель может, например, по причине своего плачевного материального положения.

Третьи лица могут аннулировать дарственную, допустим, в случае, если докажут, что даритель на момент подписания договора был недееспособным.

Купля-продажа

Чаще всего основаниями является невыполнение договорных обязательств одной из сторон (например, покупатель отказался возместить полную стоимость машины единоразовым платежом) или имущественные претензии заинтересованных лиц.

Список необходимых документов

Для осуществления сделки купли-продажи необходимы:

  • Само соглашение.
  • Правоустанавливающие бумаги на имущество.
  • Справки о погашении/отсутствии долгов, имеющих отношение к имуществу.
  • Паспорта сторон.
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Для процедуры дарения потребуются:

  • Договор дарения.
  • Правоустанавливающие документы на имущество.
  • Оценочный акт.
  • Если речь о недвижимости, то понадобится еще кадастровый паспорт, выписка из БТИ о прописанных лицах.
  • Письменное согласие других собственников имущества на его передачу одаряемому.
  • Квитанция об оплате госпошлины.

В каждом отдельном случае список бумаг может быть расширен.

В заключение

Оба вида соглашений очень похожи, но имеют и некоторые принципиальные отличия. Если вы не уверены в том, что грамотно оцениваете с юридической точки зрения свою жизненную ситуацию и не знаете, какой вид сделки выбрать, то просто проконсультируйтесь с опытным специалистом.

Договор дарения: Видео

Узнайте что лучше: дарственная или договор купли-продажи при переходе прав собственности на имущество? Плюсы и минусы дарения и купли продажи, какую сделку выгоднее оформить при передаче квартиры между близкими родственниками, что говорит ГК РФ

Ответить на вопрос что сегодня лучше: дарственная или договор купли-продажи не просто, так как в обоих случаях есть ряд плюсов и минусов.
В этой статье освещены наиболее часто задаваемые вопросы и отражены сведения относительно оформления сделок.

(кликните, чтобы открыть)

Довольно много подводных камней ожидает лиц, обдумывающих вопрос о том, что заключать: договор дарения или купли–продажи. Многие прибегают к поиску квалифицированного юриста, оплачивая услуги специалиста по довольно дорогому тарифу.

Сегодня даже люди далекие от юриспруденции, могут решить вопрос самостоятельно, разобравшись со всеми возникающими вопросами относительно сложного выбора: что все же лучше дарение или соглашение о купле-продаже.

Основные различия дарения и купли-продажи

Обе сделки предполагают наличие гражданских отношений, регулируемых ГК РФ, а также иными нормативно-правовыми актами. Выбирая тот или иной способ приобретения объекта, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы принятого решения, чтобы подобрать идеальный вариант решения. Это две кардинально отличающиеся сделки. Дарственная предполагает безвозмездное отчуждение имущества, в то время как купля-продажа – отношения, при которых одна из сторон (это покупатель) получает предмет, а вторая (продавец) – оплату.

Однозначно сказать, что оформляется быстрее и лучше: дарственная или купля продажа заранее невозможно, требуется взвесить все плюсы и минусы каждой из представленных сделок и только потом принимать решение.

Особенности дарственной

Процедура безвозмездной передачи имущества иным лицам (дарение) четко регламентирована главой 32 ГК Российской Федерации. Из особенностей данного вида соглашения среди прочих отмечают:

  1. При передаче прав на вещь от дарителя одаряемому (при условии, что сделка происходит между близкими родственниками) независимо от периода владения даром, подоходный налог в сумме 13% не уплачивается.
  2. Подписанный между сторонами договор дарения во избежание разногласий в дальнейшем рекомендуется заверить нотариально, хотя это не является обязательным условием.

Существуют и отрицательные моменты подписания дарственной:

  1. При отчуждении объекта недвижимости раньше чем через 5 лет владения, необходимо заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости даже при наличии родственных связей между сторонами договора;
  2. Если стороны не близкие родственники, то при составлении дарственной прийдется заплатить налог, причем независимо от времени нахождения объекта в собственности дарителя.

Если владелец хочет оформить дарение доли в общем составе собственности, то обязательно следует получить согласие всех владельцев.

Если проанализировать что лучше в браке: дарственная или купля продажа, то в случае бракоразводного процесса не может быть поделено имущество, подаренное одному из супругов, так как все, что подарено, не находится в совместной собственности.

В случае, когда после завершения сделки обнаруживаются признаки подделки, то есть несоответствия документа реальной форме сделки, подписанный договор дарения подлежит аннулированию. Например, такое может произойти в случае установления факта оплаты за дар.

Условия дарения

1. Полная идентификация дара. Например, если дарится недвижимость, то важно провести полную оценку всех параметров объекта:

  • площадь;
  • место расположения (точный адрес, а также этажность объекта, основное назначение);
  • уникальный номер в кадастровом реестре (в отношении земельного надела).

2. Основные данные участников сделки (ФИО, паспортные данные, место регистрации и жительства, контактный номер телефона и т.д.).

Стороны вправе определить иные существенные условия конкретного соглашения, при этом они не должны противоречить нормам законодательства. В противном случае сделка может быть оспорена.

Особенности купли-продажи

Процедура заключения и реализации купли-продажи четко регламентирована главой 30 ГК РФ.

К особенностям купли-продажи относится следующее:

  • при желании продать объект недвижимости, находясь в браке, обязательно наличия письменного согласия от обоих супругов;
  • имущество, купленное в период официального брака, считается совместным, не зависимо от того, кто работал и на чьи деньги оно приобреталось;
  • при покупке квартиры (дома) гражданин РФ имеет право на однократный в течение жизни налоговый вычет из причитающейся к уплате ежемесячно суммы НДФЛ (при покупке жилья второй и последующие разы вычет не применяется);
  • если объект недвижимости находится в собственности до 5 лет, то обязательным условием его реализации является уплата подоходного налога в размере 13% от полной стоимости.

Условия договора купли-продажи

К существенным условиям данного типа соглашения, так же как и при оформлении дарственной, относятся отличительные характеристики каждой из сторон договорных отношений, а также самого объекта купли-продажи.

Еще одним важным аспектом является установление определенной стоимости, прописанной прямо в тексте документа. Если такое указание отсутствует можно оспорить сделку и признать ее не соответствующей законодательству.

Жестких требований к формированию цены нет, но все же, если цена в документе будет крайне низкой, при наличии сомнений в действительности сделки и отражении существенных условий, госструктуры, регистрирующие переход прав, могут инициировать дополнительную проверку стоимости на предмет соответствия документам.

Договор купли-продажи считается более защищенным, если возникнет необходимость отмены сделки. Нужно понимать, что если по каким-либо причинам документ признается аннулированным, внесший оплату добросовестный покупатель вправе требовать возмещения всех затрат, понесенных по причине заключения договора. Это важный момент при решении вопроса, что лучше выбрать: дарственную или договор купли-продажи.

Перечень документов для оформления сделки

Список документации при дарении больший, чем в случае продажи.

При покупке потребуется следующий набор документов:

  1. сам договор, соответствующий общеустановленной форме и содержащий все необходимые условия;
  2. документы, подтверждающие владение и распоряжение имуществом на законных основаниях;
  3. справка об отсутствии долговых обязательств;
  4. документ, удостоверяющий личность, от обеих сторон;
  5. квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки.

В случае оформления дарственной к указанным документам следует добавить:

  • акт оценки объекта дарения;
  • выписка от уполномоченного органа о лицах, зарегистрированных на объекте недвижимости и кадастровый паспорт;
  • письменные расписки (согласие всех собственников на отчуждение предмета дарения) желательно нотариально удостоверенные.

Исключается справка о задолженностях, а также паспорта одариваемого и дарителя.

В зависимости от конкретной ситуации дарственная или договор купли продажи могут предполагать расширенный перечень необходимых документов.

Сравнительная характеристика

Однозначного ответа на вопрос о том, что лучше: договор дарения или же купли продажи, нет, так как в каждом случае ко всему следует подходить индивидуально.

Попробуем сравнить указанные виды сделок посредством внесение основных характеристик в сравнительную таблицу:

Как сравниваем Дарственная Купля-продажа
Возмездность Дар передается безвозмездно Обязательно предполагает произведение оплаты
Отчисления по налогам Резиденты уплачивают НДФЛ в размере 13%, нерезиденты – 30%. Исчисляется в зависимости от оценочной стоимости объекта Проценты такие же, но исчисление налоговой базы производится от фактической покупной цены
Кто уплачивает налоги? Одаряемый Продавец
Возможность прекращения договорных отношений Получатель вправе отказаться от дара, а даритель – запретить действие договора, но только в случаях, предусмотренных законодательством Условия прописываются по тексту. Также сделка расторгается одностороннем отказе от выполнения условий сделки (не поступление оплаты, задолженность, наличие обременений)
Оспаривание Есть возможность оспорить дарственную при наличии на то веских оснований Сделка равноправна для всех участников, поэтому оспорить ее, в особенности третьим лицам, практически невозможно
Ограничения Акт дарения не может иметь место между субъектами хозяйствования, занятыми в сфере коммерции, а также в случае, когда даритель – несовершеннолетний гражданин. Также исключается дарение в тогда, когда дар передается за профессиональную деятельность Только предусмотренные законодательством. Например, наличие дееспособности, возрастные ограничения
Налоговые вычеты Отсутствуют Не применяются в случае приобретения недвижимости у родственников

Дарственная или купля продажа: правила выбора

При подписании соглашения о дарении стоит обратить особое внимание на то, что дешевле дарственная или договор купли-продажи, рассчитав итог отдельно, а затем сопоставив результаты.

Ситуации, при которых дешевле обойдется дарственная:

  • сделка происходит между близкими родственниками. В таком случае сделка окажется довольно выгодной за счет отсутствия необходимости уплаты НДФЛ. К родственникам, взаимоотношения с которыми не подвергаются налогообложению, относится супруг (супруга), дети, родители;
  • одариваемый либо даритель не планирует в случае расторжения брачных отношений подвергать разделу свой дар.

Купля-продажа может оказаться более выгодной когда:

  • объект недвижимости принадлежит одному и тому же лицу более 5 лет (удешевление происходит за счет разрешенного отказа от уплаты налога по НДФЛ);
  • предусмотрен налоговый вычет, размер которого зависит от стоимости объекта недвижимости.

Что проще в оформлении: дарственная или купля-продажа

Это зависит непосредственно от предмета, передаваемому по договору. Сделка с движимой вещью более понятна и быстрее при дарении, так как в этом случае процедура упрощается за счет отсутствия необходимости производить расчеты, составлять акты приема-передачи и т.д. Речь может идти о любом транспортном средстве: автомобиль, мотоцикл и т.д.

Если речь идет о переоформлении земли, дома или иного объекта недвижимого имущества, то разницы в указанных договорах по сложности процедуры практически нет. В случае, когда одариваемый – несовершеннолетний, разница лишь в налоговых платежах.

Что дешевле?

Основными затратами в случае составления и подписания практически любого двустороннего соглашения являются:

  • оплата труда юриста (помощь в составлении текстовки);
  • пошлина за госрегистрацию договора и присвоение ему индивидуального номера;
  • госпошлина за регистрацию смены владельца.

Размер пошлины в анализируемых видах сделок одинаков, поэтому различия в стоимости могут возникать только при наличии каких-то особенностей (например, в предмете).

Можно ли расторгнуть договор?

Обе сделки можно аннулировать. Право на обжалование соглашения с целью его расторжения есть как у сторон договора, так и у третьих лиц. Длительность процедуры, а также определенные издержки, связанные с расторжением соглашения, в каждом конкретном случае индивидуальны, так как зависят от многих факторов.

Однозначно сказать о том, какой договор лучше, нельзя, так как все зависит от нюансов и двух одинаковых случаев не бывает, что требует повышенного внимания и отличных знаний в области юриспруденции. Юристы не смогли прийти к единому мнению по поводу выгодности того или иного соглашения. Кто-то упирает на то, что дарственная более мобильна, так как предполагает возможность расторжения уже только при наличии желания одной из сторон. Другие же упирают на то, что возмездность сделки – главное достоинство купли-продажи.

Несмотря на те или иные доводы, выбор остается за вами. Рекомендуем тщательно обдумать и проанализировать ситуацию и лишь затем заключать определенное соглашение.

Подпишитесь на свежие новости

Договор купли-продажи — это передача недвижимости от одного собственника к другому за вознаграждение. Оформление дарственное, наоборот, подразумевает передачи жилплощади безвозмездно. Для тех, кто намерен передать жилье во владение другому лицу сложно сделать выбор: либо составить договор купли-продажи, либо оформить дарение. Что лучше и выгоднее, какие подводные камни бывают, и какие документы необходимо подготавливать?

Плюсы и минусы сделки купли-продажи

Продажа или покупка недвижимости регламентируется 454 статьей Гражданского кодекса. Основная суть такого договора — передача недвижимости взамен на определенную сумму, причем обе стороны обязуются выполнить все условия через нотариуса или независимого лица (банка, финансовой организации).

Плюсы и минусы договора:

    • если сделка заключается с целью безвозмездной передачи недвижимости, то нужно помнить о супружеских правах. По закону, любая недвижимость, приобретенная в браке является совместной собственностью. Каждый может претендовать на 50% от площади на равных правах;
    • чтобы заключить договор необходимо разрешение от органов опеки, если в семье присутствуют несовершеннолетние дети. Тоже самое касается недееспособных, инвалидов или лиц, находящихся в алкогольном/наркотическом опьянении. Договор считается недействительным, если не была проведена беседа с районным инспектором и не получены справки от органов (попечительства, психдиспансера, социальной защиты);
    • налоговый вычет не предусматривается, если сделка совершается взаимозависимыми лицами (если доказан факт родства, брачных отношений, усыновления, попечительства);
    • после заключения договора, продавец должен оплатить налог от всей вырученной суммы. В случае если в сделке прописана цена, ниже рыночной, налоговая служба может назначить дополнительную пеню.

Преимущества и недостатки дарения

Во многих случаях оформить недвижимость по договору дарения — легкий и быстрый вариант. Несмотря на это необходимо детально разобраться как в минусах, так и плюсах.

Плюсы и минусы дарения

  1. Оформление не требует заверения нотариуса, составляется договор быстро. Договор регистрируется в течение 11 дней (нужно заплатить госпошлину от 1000 до 1500 рублей). Все, что нужно — собрать необходимые справки и документы:

  1. Договор дарения не включает в себя правила преимущества долевой собственности. Например, если собственник продает комнату в коммунальной квартире, то ему необходимо уведомить соседей о продаже и предоставить им преимущественное право приобрести отчуждаемую жилплощадь в течение 30 дней. Либо получить письменный отказ на имущество от каждого собственника. Дарение позволяет избежать этот процесс.
  2. В отличие от договора купли-продажи, дарственная квартира переходит во владение нового собственника сразу же после подписания акта:
    • дарение — это безвозмездная передача жилплощади. Если правоохранительными органами будет доказан факт передачи денег, то договор по закону автоматически аннулируется, и будет считаться недействительным;
    • если заключается договор между взаимозависимыми лицами (ближайшими родственника, например), то одаряемый должен заплатить налог — не менее 13% от рыночной стоимости недвижимости;
    • такой договор легче аннулировать через суд, если сделка заключалась с недееспособными, лицами с психическими расстройствами, людьми, находящихся в алкогольном или наркотическом опьянении (аннулирование происходит только после решения комиссии, если будет доказан факт недееспособности на момент заключения акта).

Дарение или купля-продажа: что выгоднее

Чтобы узнать, какая сделка выгоднее, нужно обращать внимание на ситуации.

Несомненно, оформление дарственной между родственниками — это самая выгодная сделка.

Во-первых, налога в 13% можно избежать, если доказать родство между участниками договора. Во-вторых, в отличие от купли-продажи, не требует перерегистрации недвижимости, получения новых справок в БТИ и Росреестре. В-третьих, недвижимость будет являться собственностью одного из супругов, если она досталась по дарственному договору.

Во многих случаях, дарственную оформляют при отчуждении комнаты в коммунальной квартире, если собственник не хочет дожидаться письменного отказа на преимущественное право от всех соседей. Несмотря на безвозмездную передачу недвижимости, собственник все равно получает деньги. Для собственника это легкий способ заключить сделку, а для покупателя — гарантированный риск. По закону, если будет доказан факт передачи денег при дарении, то сделку аннулируют и покупатель потеряет все права на свое жилье.

Какую сделку сложнее всего оспорить

Потенциально можно расторгнуть любой договор, если иметь весомые аргументы (доказательства, справки, подписанные акты). Аннулирование сделки проходит в судебном порядке по заявлению истца. Оспаривание договоров:


    • регистрация прав собственности во время судебного процесса, о котором продавец не знал. Как правило, это случается, если соседи по той или иной причине подали в суд на собственника, если члены семьи через суд хотят разделить имущество или банк через недвижимость производит взыскание за задолженность. Пока идет судебное разбирательство, на имущество накладывается арест, соответственно любой договор купли-продажи будет недействительным;
    • во время приватизации квартиры в число собственников входили несовершеннолетние дети. Спустя время, при продаже квартиры, они могут претендовать на старое жилье через суд. Тоже самое происходит, если после августа 1994 года были сняты с регистрации в квартире лица, которые отбывали наказание в местах лишения свободы, проходили военную службу или долгосрочную реабилитацию в медицинских центрах.
  1. Дарственная. Причины оспаривания сделки:
    • договор составлялся с недееспособным лицом;
    • если процесс составления договора проходил под давлением;
    • при отсутствии письменного подтверждения одного из супругов и совершеннолетних детей;
    • если в договоре присутствуют ошибки;
    • доказан факт обмана при составлении акта.

Любую сделку можно признать ничтожной и недействительной, если присутствуют грубые нарушения законодательных норм, например, документы подделаны, договор подписан с несовершеннолетним.

Какую сделку проще оформить

Проще всего оформлять дарственный договор, который составляется строго в письменной форме и регистрируется в Росреестре. В любом случае необходимо собирать полный пакет документов и справок:

  1. Документы при дарении недвижимости:

  1. Пакет документов для составления акта купли-продажи:
    • паспорта и свидетельства о рождении (всех собственников);
    • договор;
    • одобрение на сделку от органов попечительства (если есть дети до 18 лет);
    • одобрение на сделку от супругов;
    • выписка из ЕГРН;
    • справка из БТИ, техпаспорт;
    • справка об отсутствии коммунальной задолженности;
    • выписка из лицевого счета;
    • справки из психдиспансера (действительны 1 день).

Несмотря на все аргументы, решать какая сделка лучше и выгоднее только вам. Рекомендуется исходить из обстоятельств и заранее предусматривать все риски и последствия, которые могут возникнуть после заключения договора.

П рактически каждый из нас рано или поздно сталкивается с необходимостью принятия решения о том, каким способом передать жилье детям или другим близким родственникам. Существует три самых распространенных способа: дарение, купля-продажа и наследование. Какой из них является самым удобным и выгодным?

ФИКТИВНАЯ КУПЛЯ-ПРОДАЖА

Сделка купли-продажи является самой распространенной операцией на рынке жилья. Согласно статье 549 Гражданского кодекса РФ определение договора купли-продажи недвижимости звучит следующим образом: по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Естественно, в случае передачи квартиры таким способом между родственниками, речи о деньгах быть не может. Однако в данном случае существует масса нюансов, касающихся налогообложения.
Во-первых, продавец квартиры получает доход в виде стоимости квартиры. Даже если фактически деньги не передавались, стоимость жилья должна быть указана в договоре, соответственно бывшему собственнику квартиры придется заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находилась в собственности матери менее трех лет, то налог в размере 13% будет платиться с суммы более 1 млн. руб. Казалось бы, нет ничего проще – указать в договоре купли-продажи меньшую сумму, и никаких налогов платить не нужно. Но обмануть фискальные органы не так-то просто. По словам Владимира Спасского, директора юридического департамента агентства недвижимости МИАН, сделка купли-продажи между родственниками может привлечь внимание налоговых органов, поскольку здесь имеет место заключение договора между взаимозависимыми лицами. На этом основании налоговики имеют право проверить правильность применения цены по сделке. «В случае выявления отклонения цены сделки в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе доначислить соответствующую сумму налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен», - цитирует эксперт пункт 3 статьи 40 Налогового кодекса РФ.
Во-вторых, сделка купли-продажи между родственниками делает невозможным получение имущественного налогового вычета покупателем. Согласно статье 220 НК РФ, покупатель, состоящий на основании Семейного кодекса РФ в отношениях родства с продавцом, не имеет такого права.
Еще один нюанс, который может заставить принять решение не в пользу этого варианта передачи жилья родственникам – это такое понятие как «совместная собственность супругов». Многие родители, которые задумываются над тем, чтобы передать квартиру своему замужнему/женатому ребенку, вряд ли выберут этот вариант, потому что в данном случае квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода супруг будет иметь право претендовать на половину квартиры. Впрочем, это не единственный вариант, когда проблемы могут возникнуть из-за сложных взаимоотношений внутри семьи. «Условно говоря, мать и дочь владеют квартирой в равных долях, и мать хочет передать свою долю другому ребенку, например, сыну, у которого нет квартиры. Если она не дарит ему эту долю, а продает, то по закону она должна сначала предложить купить эту долю дочери. Причем на тех же условиях, на которых она будет в дальнейшем заключать договор купли-продажи с сыном. И только если в течение месяца дочь не изъявит желания выкупить эту долю, то в этом случае можно смело продавать свою долю другим родственникам», - говорит Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. Кроме того, могут испортиться отношения и между продавцом и покупателем. К примеру, если мать продает свою квартиру дочери, то она вполне может и дальше жить в ней. Но если дочь захочет продать квартиру, то мать никак не сможет помешать ей в этом. Более того, в соответствии со статьей 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Поэтому если вдруг отношения матери и дочери испортятся, то мать в любой момент может оказаться на улице.

ПОДАРОК ОТ ЧИСТОГО СЕРДЦА

Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», - поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», - говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», - рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».

КВАРТИРА ПОСЛЕ СМЕРТИ

Еще один распространенный способ передачи жилья в собственность родственников – это наследование. Какие плюсы и минусы есть у этого способа? Главный, и, пожалуй, единственный минус заключается в том, что переход жилья в собственность новому владельцу возможен только после смерти прежнего. При этом если наследодатель хочет отписать квартиру какому-то конкретному родственнику, то нужно составлять завещание у нотариуса, если же единственным наследником является ребенок, то наличие завещания не обязательно.
К плюсам можно отнести то, что, как и в случае с дарением, наследник будет единоличным собственником имущества, супруг ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на раздел такого имущества. Что касается налогообложения, то в настоящее время налог на имущество, полученное в порядке наследования, отменен, то есть платить не придется.
СРЕДНЕЕ АРИФМЕТИЧЕСКОЕ
Выбирать тот или иной способ передачи квартиры между родственниками нужно в зависимости от каждой конкретной ситуации. Если сравнивать их привлекательность исходя из тех плюсов и минусов, которые мы перечислили, то можно составить своеобразный рейтинг: наименее приемлемым вариантом является купля-продажа, более предпочтительный, но тоже нежелательный – наследство. Ну а лидер хит-парада – это дарение. Впрочем, эксперты отмечают, что в ближайшем будущем договор дарения может лишиться своей «желтой майки лидера». Ему на смену придет договор ренты, который является своеобразной компиляцией всех перечисленных вариантов. «Договор ренты предусматривает сделку купли-продажи квартиры на определенных обременяющих покупателя условиях, согласно которым покупатель обязуется содержать до конца жизни продавца и за бывшим собственником сохранятся право проживания в этой квартире до его смерти», - поясняет Ольга Рыкова. Этот договор обязательно заключается в нотариальной форме. Он также подлежит государственной регистрации. И в нем прописываются все условия, при которых продавец согласен продать эту недвижимость: начиная от размера ежемесячного содержания, до видов лечения, найма сиделки, проживание в этой или какой-то другой квартире и т.д. Основным плюсом данной сделки является то, что собственность переходит к новому владельцу сразу, но при этом права бывшего владельца защищены законом, что немаловажно, так как отношения между близкими людьми могут со временем сильно измениться. В выигрыше остаются обе стороны – один уверен в том, что у него есть в собственности эта квартира или дом, а другой уверен в том, что не останется на улице без куска хлеба.

(по материалам Urbanus.ru)