Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке? Можно ли обменять ипотечную квартиру на другую

Ипотека – самый долгосрочный вид кредитования. Эта особенность, несомненно, является преимуществом, давая возможность решить вопрос с жильем семьям со средним уровнем дохода. Но одновременно ограничивает действия собственника. С залоговой квартирой провести сделку по обмену или продаже – проблематично. Как действовать правильно, если нужно обменять квартиру в ипотеке?

Закон не запрещает собственнику распоряжаться имуществом, а квартира, оформленная в залог по кредиту, остается в собственности заемщика. Ограничения, связанные с заключением сделок с такой недвижимостью, являются прямым следствием действия обременения, наложенного на жилье.

Кредитное учреждение (банк, выдавший ипотечный кредит), по сути, является заинтересованным лицом и залогодержателем. А это значит, что все действия с квартирой в ипотеке (продажа, обмен), должны происходить только с согласия и под прямым контролем банка.

Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту

Можно ли обменять квартиру в ипотеке, переехать в жилье большей площади с доплатой, или, наоборот, произвести обмен на меньшее жилье? Получив согласие банка, можно реализовать сделку с обменом. В зависимости от качества новой квартиры, суммы остатка долга, условий подписанного договора, и того, насколько добросовестно выполняет свои обязательства заемщик, ситуацию можно решить с помощью 3 разных процедур:

Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.

Самостоятельно просчитать возможность оформления обмена по той или иной процедуре – невозможно. Зависит выбор, в первую очередь, от решения банка. Прежде чем выбирать квартиру, на которую стоит произвести обмен, необходимо обратиться непосредственно в отделение банка, заключавшее договор ипотеки.

Чтобы не пришлось посещать банк несколько раз, стоит заранее подготовить документы, которые потребуются для заполнения заявления на разрешение обменять квартиру (некоторые из перечня можно получить в отделении):

Паспорт.
Идентификационный номер.
Свидетельство о браке.
Паспорт и согласие супруга (супруги).
Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.

Перед тем, как принять решение о получении согласия банка на процедуру, стоит внимательно перечитать договор – можно избежать недоразумений. Некоторые из кредитных учреждений прописывают в договорах условия, при соблюдении которых разрешают проводить сделки с квартирой (домом) в ипотеке.

Основные требования касаются срока договора – большинство банков соглашаются на замену залога, если с момента заключения прошел определенный срок (от 2 лет до половины действия). Также большое значение имеет отсутствие задержек по очередным платежам.

Как обменять ипотечную квартиру на равноценную

Больше шансов получить согласие банка на обмен у заемщиков, которые планируют произвести равноценный обмен, например, при переезде в другой город или район. Здесь основным фактором будет место расположения нового жилья.

Идеальным вариантом будет квартира в непосредственной близости к отделению, в худшем случае – на расстоянии, которое можно преодолеть в течение нескольких часов. Такие требования аргументированы тем, что представитель кредитора должен иметь возможность свободно удостовериться в нормальном состоянии предмета залога.

Следующий этап процедуры – проверка выбранной квартиры. Сбором необходимой информации придется заниматься и заемщику, и службе безопасности банка. Обязательным будет предъявление выписок из ЖЭУ, ЕГРП, домоуправления. Со своей стороны, банк проверит по всем доступным базам наличие у собственника проблем с законом, кредитную историю и юридическую чистоту квартиры.

Если на этапе проверок никаких обстоятельств, которые могут помешать оформлению сделки, не выявлено, стороны приступают к заключению договора. Одновременно оформляются:

Договор обмена.
Передача нового залога.
Снятие обременения со старой квартиры.

Процедура – достаточно длительная и требует не только времени, но и средств: все расходы, связанные с получением выписок, справок, заключением договоров, оценкой, оплачивает заемщик. Только после оформления залога на новую квартиру банк снимет обременение, и новый собственник сможет реализовать право собственности.

Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий

По процедуре смены залога есть возможность обменять ипотечную квартиру, если новое жилье дороже, как минимум, на 20%. Банку выгодно получить в качестве залога более дорогую недвижимость. Если вариант с чистым обменом не может быть реализован из-за несогласия банка, можно получить разрешение на продажу.

В этом случае процедура становится еще дороже и длительнее. Придется одновременно подавать заявление на согласование продажи ипотечного жилья и заявку на предварительное одобрение нового кредита. Часто такое одобрение происходит по упрощенной схеме, если не возникало проблем с погашением по действующему договору и качество нового залога устраивает кредитора.

Только после того, как получено согласие по двум заявкам, можно предпринимать следующие шаги. Оформляются два договора: старая квартира продается, заключается договор на покупку новой. При этом процедура оформления залога на новое жилье проводится в первую очередь. Старая квартира все еще находится под обременением, которое снимается после заключения нового кредитного договора.

Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле

Самый сложный случай с обменом квартиры в ипотеке на более дешевое или жилье меньшей площади. Согласие банка на проведение сделки получить удастся только в том случае, если большая часть суммы по кредиты уже выплачена – кредитору не выгодно менять солидный залог на квартиру, продать которую будет сложнее. В противном случае придется искать потребительский кредит, который позволит закрыть ипотеку, чтобы снять обременение с квартиры.

В этом случае также оформляются два договора. Продажа осуществляется после снятия обременения, покупка оформляется после получения доплаты от владельца квартиры, на которую производится обмен. Деньги, полученные от продажи, можно использовать, чтобы погасить потребительский кредит.

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Еще сложнее процедура, если квартира оформлена по военной ипотеке. Фактически, жилье находится в двойном залоге: у банка и у Росвоенипотеки. Но и в этом случае есть два способа решить вопрос с обменом.

Если ситуация, когда необходимо обменять квартиру, связана с непосредственным переводом военнослужащего в другой город для прохождения службы, то договором предусмотрен обмен по программе «Переезд». Процедура – аналогична вышеизложенной по равноценному обмену, происходит смена залога. Единственное требование – жилье, выбранное для переезда, должно быть аналогично залоговому имуществу и находиться в месте службы военнообязанного.

В другом случае процедура требует погашения, как ипотечного кредита, так и суммы отчислений Росвоенипотеки по ЦЖЗ. После снятия обременения военнослужащий вправе оформить договор на продажу квартиры. На новое жилье можно оформить новый договор военной ипотеки.

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Процедура, связанная с обменом квартиры в ипотеке, проходит в несколько этапов и может длиться месяцами. Существенно ускорить обмен поможет предварительная консультация с банком: заранее будет определен порядок проведения процедуры, получено согласие на сделку.

Если жилье, которое находится в залоге, покупалось при посредничестве риелторской организации, сотрудничающей с банком, то и проведение обмена с поиском подходящих вариантов лучше доверить тем же специалистам: удастся сэкономить время на проверку продавца, квартиры. Кроме того, больше шансов найти продавца, который согласится на рискованную сделку – ведь именно ему приходится отдавать в залог собственную квартиру, не имея оформленного права собственности на приобретаемое в результате обмена жилье.

Можно ли обменять жилье с обременением по ипотечному кредиту

Сделка по обмену с одновременной процедурой замены залога.
Обмен с заключением двух договоров: продажи старой квартиры и покупки новой.
С привлечением краткосрочного кредита для погашения задолженности по квартире в ипотеке, с последующим оформлением договора покупки на новое жилье.

Паспорт.
Идентификационный номер.
Свидетельство о браке.
Паспорт и согласие супруга (супруги).
Выписка (отчет) со счета, подтверждающая отсутствие долга по кредиту.

Как обменять ипотечную квартиру на равноценную

Договор обмена.
Передача нового залога.
Снятие обременения со старой квартиры.

Обмен квартиры в ипотеке на большую – порядок действий

Как произвести обмен залоговой ипотечной квартиры на жилье поменьше или дешевле

Военная ипотека: есть ли шанс обменять квартиру

Сложные моменты при оформлении обмена квартиры: что нужно просчитать заранее

Добрый день!

Обмен квартиры в ипотеке на большую теоретически возможен, но основное решение – за Банком, который вас сейчас кредитует. Также будут сложности в поиске покупателя, который согласится на усложненную процедуру покупки жилья.

Попробуем описать схематично весь процесс:

Вы подбираете новую квартиру.
Обращаетесь в Банк с заявлением об изменении предмета залога и (возможно), увеличении суммы ипотечного кредита.
Если Банк соглашается (этого может и не произойти, будьте готовы и к такому исходу), то вы оформляете две сделки купли-продажи, убедившись в том, что новое жильё соответствует требованиям банка.
Новая квартира переходит во временную собственность банка (до момента выплаты всего долга), а старая – освобождается из-под залога.

На схеме все выглядит довольно просто, но на деле это далеко не так. В частности, нюанс состоит в том, что до момента оформления новой квартиры, старая временно остается в залоге, и покупатель вашей однокомнатной серьезно рискует, приобретая такую недвижимость. Пойдет на такую сделку далеко не каждый покупатель.

Альтернатива 1

Как вариант, можем предложить вам такую схему:

Досрочное погашение ипотеки за счет нового кредита, что влечет за собой освобождение собственности из-под залога;
Погашение потребительского займа за счет средств от продажи старой квартиры;
Оформление новой квартиры в ипотеку.

Здесь также есть свои минусы. Во-первых, взять кредит при том, что у вас есть непогашенная ипотека, будет очень непросто, во-вторых – это дополнительные расходы на оформление нового займа и новой ипотеки.

Альтернатива 2

Еще один выход из положения – это остатка долга по действующей ипотеке на нового собственника (опять же, с согласия банка) и оформление новой квартиры в новую ипотеку. В качестве первого взноса можно использовать доплату, полученную от покупателя.

К минусам этого варианта можно причислить то, что банк может не согласиться на смену заёмщика, и сложность в поиске такого покупателя, который согласится оплатить часть стоимости квартиры наличными, а часть – взять в кредит на имеющихся условиях.

Сложностей может быть гораздо больше, например, вы говорите о том, что у вас появился ребенок. Пока вы находитесь , вы считаетесь иждивенцами супруга, и взять ипотеку будет сложнее.

Финансовые учреждения разрешают поменять место жительства вместе с обменом ипотечной квартиры на другое понравившееся имущество. К нему предъявляются стандартные требования: низкая степень изношенности здания, отсутствие аварийного состояния, этажность дома - не менее 4 этажей и отсутствие регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.

Варианты совершения обмена :

досрочное погашение кредита;
перевод остатка долга по ипотеке третьему лицу;
обмен на равноценную квартиру.

Данные виды операций с недвижимостью позволяют обменять собственность с наименьшими сложностями. Трудности вызывает смена собственников для двух ипотечных квартир, обслуживаемых по ипотечным программам в разных банках, однако при отнесении двух вариантов к одному кредитору процедура обмена упрощается (отсутствует лишний посредник). Однако ни при каких обстоятельствах нельзя обменять квартиру, если на нее наложен арест (ГК РФ, ст. 80).

ВАЖНО : Банк отказывает в обмене, если новая квартира находится в регионе, где отсутствуют его офисы обслуживания.

Определение правовой формулировки

Процедура обмена ипотечной квартиры именуется заменой залога (ГК РФ, ст. 345), которое производится с согласия двух сторон. При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа. В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст. 345, п. 6).

Несмотря на допустимость проведения такой процедуры, согласно федеральным законам, механизм приведения его в действие зависит от внутреннего регламента банка. Данный нюанс дает возможность банкам предъявлять требования к заемщикам сугубо на свое усмотрение.

Условия процедуры

Большинство финансовых учреждений выдвигают строгие требования для заемщика, решившегося на обмен. Они также сочетаются с дополнительными расходами - для проведения операции банк вправе взимать не менее 1 % от остатка по кредиту для обслуживания операционных расходов.

Условия совершения сделки:

Срок кредитования . Займ должен быть погашен на 50 %, некоторые кредиторы даже обязывают к преодолению 70-процентного барьера.
История обслуживания кредита . Внесение платежей производилось клиентом своевременно - при наличии просрочек кредитор практически всегда отказывается от обмена.
Количество займов . Повышенное долговое бремя понижает шансы на получение положительного решения.

За время обслуживания займа материальные возможности выгодоприобретателя могли измениться, поэтому банк часто вновь запрашивает справку 2-НДФЛ. Представители кредитора опять проводят подсчет скоринга - метода определения платежеспособности клиента - и выносят свое решение. При увеличении ежемесячных платежей в размере более 50 % от дохода заемщика (при семейном статусе - всех членов семьи) банк также выносит отрицательное решение.

ВНИМАНИЕ : Родственный обмен между детьми и родителями возможен только в случае преодоления лица порога совершеннолетия.

Список необходимых документов

Уведомление банка о намерении обменять квартиру производится в письменной форме путем написания заявления. К просьбе также прикрепляется пакет документов :

Предоставление документа о состоянии кредитного счета необходимо, чтобы определить отсутствие задолженностей и пеней по кредиту.

Размен имущества на большее - что ожидать?

Увеличение стоимости нового залогового имущества выгодно банку , который получает преимущество за счет продления сроков погашения кредита (при условии повышения доходов заемщика). В таком случае производится определенная очередность действий: продается квартира (с согласия кредитора), полученная сумма идет на погашение действующего займа, а разница используется для внесения первоначального взноса по новой ипотеке.

Выкуп более габаритной и дорогой квартиры производится финансовым учреждением. Для оформления процедуры производится подача документа, подтверждающего продажу имущества. Процесс обмена на квартиру с большим метражом также не всегда связано с повышением стоимости. Пример: продажа недвижимости в Москве и покупка более просторной квартиры в Подмосковье часто приводит к уменьшению итоговой стоимости жилья. Разница может использоваться для снижения суммы ежемесячных платежей.

Краткий алгоритм действий

Все стадии обмена ипотечной квартиры можно суммировать и упорядочить.

От намерения до реализации :

После перехода прав собственности производится переезд в новую квартиру.

Получение согласия банка

После подачи заявления с пакетом требуемых документов и вынесения предварительного положительного решения банк может затребовать дополнительные гарантии. Часть кредиторов обязывают заемщика предоставить нотариально заверенный документ, указывающий на согласие сторон произвести обмен недвижимости.

В этой процедуре обязательно участвует представитель кредитора, поскольку клиент банка не может свободно распоряжаться залоговой квартирой.

СОВЕТ : Совершить данную процедуру заемщик может и самостоятельно, если финансовое учреждение выдаст разрешение о праве распоряжаться собственностью от его лица (доверенность).

Как действовать после одобрения?

Залоговый тип имущества не позволяет произвести рядовую процедуру смены собственников: оформление договоров купли-продажи на каждую квартиру обеспечивает возможность планомерно «перенести» обременение.

Последовательность совершения процедуры :

Если вторая квартира не имела обременения, то она наоборот становится залоговой (право владения присваивается банку), а та, которая была в ипотеке, освобождается от залогового статуса.

Большое количество операций по обмену вынуждает к удлинению сроков оформления сделки по ипотечной собственности - обычно до двух дней.

Альтернатива

Смена должника . Если владелец второй квартиры не имеет достаточных средств (цена его собственности ниже), то часто производится процедура замены должника (ГК РФ, ст. 391). Недостающая сумма оформляется кредитом на его имя в этом же банке.
Новый кредит . Небольшой остаток по задолженности позволяет взять потребительский кредит, чтобы аннулировать обременение. После этого квартира поступает в собственность бывшего заемщика - осуществлять сделку можно уже без согласия банка (ГК РФ, ст. 352) путем прямого обмена.
Продать квартиру . Часть полученных средств идет на погашение задолженности по ипотеке, оставшаяся - покупку нового и менее габаритного жилья.
Перевод ипотеки в другой банк . Рефинансировать имущественный займ рационально, если финансовое учреждение, в котором проводится обслуживание кредита, отказал в смене собственника, а другое учреждение дает такую возможность в случае перевода кредита.

Обмен залоговой квартиры - допустимая процедура, однако ее проведение предполагает большое количество нюансов, которые не всегда известны рядовому потребителю. Чтобы получить исчерпывающие данные, нужно совершить 2 действия - посоветоваться с банком, в котором обслуживается ипотечный займ, и проконсультироваться с адвокатом, способным беспристрастно обрисовать сложившуюся ситуацию.

Полезное видео

Смотрите видео об обмене и продаже квартиры в ипотеке:

Ипотечный займ берется на продолжительное время. Однако обстоятельства в жизни могут измениться в любой момент, вследствие чего понадобится заменить жилье на другое. Мы расскажем вам, можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, как это сделать и другие нюансы.

Можно ли поменять ипотечную квартиру на другую?

Пока заемщик не погасит ипотечный кредит, квартира в залоге у банковской организации. Без ее согласия никакие операции с жильем невозможны. Права на него принадлежат банку.

Но замена квартиры все-же возможна и до полного погашения задолженности!

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Условия обмена

Как мы уже говорили, основное условие - согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Обратите внимание! Банк проведет оценку нового жилья. Оплачивает ее заемщик.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Документы для проведения данной процедуры

Залог успешной сделки - хорошо подготовленные документы:

Паспорт гражданина РФ.
Идентификационный код.
Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Альтернативные варианты обмена/продажи, основные шаги сделки

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Важно! Банк обязательно проверить доходы нового заемщика. Он должен быть платежеспособным.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Можно ли обменять квартиру купленную в ипотеку на дом

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на большую

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30% .

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

Обмен ипотечной квартиры в Cбербанке

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

ни разу не просрочили платеж.
участвуют в зарплатном проекте.
хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Военная ипотека - отдельные нюансы

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
Квартира становится вашей.
Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Обмен по переуступке

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Важно! Если банк дает согласие на такую процедуру, то новый заемщик соглашается со всеми условиями договора, который подписывал предыдущий владелец.

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации .

По окончанию сделки:

Покупатель становится новым заемщиком.
Продавец теряет статус собственника и заемщика.
Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

Меньший долг перед банком.
Все чисто в юридическом плане.
Банк выступает в качестве гаранта сделки.
Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку. Найти покупателя на старую квартиру. Он должен быть с положительной кредитной историей. Используйте наши рекомендации и у вас, обязательно, все получится.