Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.). Понятие и основные признаки объектов недвижимого имущества

Соотношение терминов, определяющих недвижимость

Одной из наиболее известных классификаций имущества является его деление на недвижимое и движимое. В данный момент речь пойдет о проблемах определения объектов недвижимого имущества, их характерных признаках (отличающих их от объектов движимого имущества) и вопросах, возникающих на практике при применении данного понятия. Традиционно анализ любой категории начинается с выделения признаков, качественно отличающих объект исследования от других подобных объектов и объясняющих включение в анализируемое понятие ряда составляющих, и заканчивается созданием его определения, дефиниции. В первую очередь хотелось бы остановиться на соотношении терминов, определяющих недвижимость. Так, в законодательстве упоминаются различные понятия: «недвижимость», «недвижимое имущество», «недвижимая вещь», «объект недвижимого имущества», причем зачастую указанные понятия признаются тождественными по значению. Здесь стоит отметить некоторую терминологическую особенность: Гражданский кодекс РФ (далее — ГК РФ) не использует понятие «объект недвижимого имущества», однако его употребление характерно для большинства законодательных и подзаконных актов, а также для судебной практики. Различие же вышеупомянутых понятий заключается в следующем. Понятие «недвижимое имущество», «недвижимость» — это наиболее общее понятие, которое может заключать в себе как юридическое значение, так и не юридическое (то есть недвижимость не в гражданско-правовом смысле — об этом далее). Кроме этого, «недвижимость» — это качество самого имущества, его определяющая. «Объект недвижимого имущества» — понятие более конкретное, индивидуализирующее и помогающее придать свойство количественности и сравнимости. Рассматривая вопросы формирования понятия недвижимости и выделения системных признаков объекта недвижимого имущества, хотелось бы отметить следующее. При формулировании определения недвижимого имущества во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Так, еще Свод законов Российской империи относил к недвижимости корабли (т. Х, ч. 1, ст. 384—400). Д. И. Мейер писал: «Нет, однако же, необходимости, чтобы деление совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие — с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно». Однако на протяжении длительного времени юристами предпринимались и предпринимаются попытки выявить признаки и дать определение «объекта недвижимого имущества», «недвижимого имущества», однако такие определения оказывались либо слишком громоздкими и нелаконичными, либо неполными и несколько ограниченными. Наиболее важной причиной тому является сложность самой юридической конструкции понятия недвижимого имущества. Дело в том, что в само определение недвижимого имущества включен ряд объектов, обладающий единственным общим признаком (являющимся одновременно и целью объединения этих объектов), качественно отличающим его от объектов движимого имущества и представляющим особую важность для государства. Обратим внимание на основные системные признаки объектов недвижимого имущества, то есть на те особенности, которые не только качественно отличают их от других правовых категорий, но и указывают на существующую объективную взаимозависимость таких объектов. Отмечу, что первый в приведенном автором списке признак сложно назвать отличительной чертой объектов недвижимого имущества, однако исходя из особенностей правового регулирования вопросов недвижимости российским законодательством следует обратить на него внимание и сделать следующий вывод. 1. ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ЯВЛЯЕТСЯ ВЕЩЬЮ. В соответствии со статьей 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Согласно статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты и иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам. Таким образом, российский законодатель установил жесткое ограничение: недвижимое имущество в гражданском обороте может выступать исключительно в качестве вещи. Здесь необходимо обратить внимание на то, что в данной статье Кодекса понятие «имущество» употреблено в более узком смысле по сравнению с указанным в статье 128 ГК РФ, причем, как отмечает О. М. Козырь, российский законодатель «использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости вещами». Тем не менее уравнивание понятий недвижимости, недвижимого имущества и недвижимой вещи не вполне понятно, ведь, действительно, недвижимая вещь — наиболее узкое понятие, и еще в дореволюционной России ученые-цивилисты указывали, что недвижимость и недвижимое имущество являются между собой равнозначными, а по отношению к недвижимой вещи — комплексными, более широкими понятиями. Действительно, недвижимое имущество возможно представить не только в виде недвижимой вещи. Так, в законодательстве некоторых зарубежных стран (Франции, Германии, Италии и других) к недвижимости могут быть отнесены иные виды имущества, включая имущественные права. Российский законодатель же, уравняв термины «недвижимая вещь», «недвижимое имущество», «недвижимость», исключил возможность включения в понятие «недвижимое имущество» иных объектов гражданских прав. По мнению автора, это сделано в силу того, что в течение более 60 лет понятие недвижимости не употреблялось, усложненная конструкция (с включением иных, кром е вещей, объектов в понятие недвижимости) вызвала бы еще большие проблемы при практическом применении данной нормы. (Примечание авт. Стоит отметить, что, несмотря на то что в советское время начиная с 1922 г. в гражданском законодательстве деление на движимое и недвижимое имущество отсутствовало, сохранялись (характерные именно для недвижимости) особенности правового регулирования оборота некоторых объектов, относимых к недвижимости. Например, это касается оборота сооружений, жилых домов и т. д. В связи с этим нельзя сказать, что недвижимость как правовая категория отсутствовала в гражданском праве того времени. ) Следовательно, в соответствии со статьей 130 ГК РФ недвижимое имущество может быть только вещью. Однако буквально через пару статей Кодекса мы встречаемся с явлением, которое можно считать исключением из указанного выше правила. В соответствии с частью второй пункта 1 статьи 132 ГК РФ предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие как имущественный комплекс стоит неким особняком по отношению к иным объектам, отнесенным к недвижимости в соответствии со статьей 130 ГК РФ. Некоторые ученые относят предприятие к сложной недвижимой вещи, что неверно, так как сложная вещь по смыслу статьи 134 ГК РФ должна состоять только из вещей, в предприятие же могут входить согласно абзацу второму пункта 2 статьи 132 ГК РФ все виды имущества, права требования, долги, а также права на обозначение, продукция предприятия, работы/услуги и другие исключительные права. Таким образом, по общему правилу любой объект недвижимого имущества является вещью, за исключением предприятия, которое в силу закона отнесено к объектам недвижимости и не подпадает под вышеуказанные признаки. 2. ОСОБЫЕ НАЗНАЧЕНИЕ И СФЕРА ПРИМЕНЕНИЯ, ТРЕБУЮЩИЕ ПОВЫШЕННОГО ПУБЛИЧНОГО ВНИМАНИЯ. На сегодняшний день среди ученых-правоведов наиболее распространена точка зрения, согласно которой к объектам недвижимого имущества можно отнести лишь те, которые недвижимы в силу природных свойств, то есть объекты, указанные в пункте 1 статьи 130 ГК РФ. Однако в таком случае ряд объектов недвижимого имущества остается вне правового регулирования, и при формулировании нового юридического понятия объекта недвижимости остается вопрос: к чему отнести не подпадающие под данное определение объекты? Кроме этого, зачастую указывается на отсутствие в нашем законодательстве «системы объектов недвижимости», поскольку не выработан единый классификационный признак. Однако не стоит забывать, что понятия «объект недвижимого имущества», «недвижимость» и т. п. в первую очередь являются специальными юридическими понятиями и не соответствуют по своему содержанию фактическому понятию недвижимости. Хотя физические признаки всех видов имущества, отнесенных законом к недвижимости, строго говоря, не образуют единое целое, в совокупности они все же представляют собой достаточно «жесткую структурированную конструкцию». Сложно не согласиться с высказанной С. А. Степановым мыслью, что недвижимость представляет собой систему «условно самостоятельных, в соображениях дискретности обособленных объектов недвижимости», причем это обусловлено несколькими факторами, в том числе постоянным, связующим, разнохарактерным присутствием «единой публичной составляющей» и юридической неразрывностью объектов недвижимого имущества, выраженной максимально полно в публичном праве и меньше — в частном. Таким образом, объясняется некая разрозненность объектов, объединенных в единое понятие «недвижимость». Стоит отметить, что решение законодателя создать такую конструкцию кажется на первый взгляд спонтанным и непроработанным. Тем не менее подобное определение является распространенным и известно законодательству многих стран. Например, Гражданский кодекс штата Калифорния предусматривает возможность отнесения к недвижимому имуществу имущества в силу закона. Более того, в законодательстве зарубежных стран имеется более сложная — троичная — конструкция объектов недвижимости. Так, в соответствии с гражданским законодательством Франции, Бразилии и некоторых других стран наряду с недвижимостью «в силу природных свойств» и «в силу закона» существует «недвижимость в силу назначения», к которой относятся предметы, помещенные на земельном участке для его обслуживания и эксплуатации, или движимое имущество, навсегда присоединенное к недвижимости. В анализируемом признаке объектов недвижимого имущества заключается их юридическая особенность. К объектам недвижимого имущества отнесено лишь то, которое обладает наибольшей публичной, общественной ценностью, требует особой правовой регламентации и государственной защиты. Необходимость прохождения государственной регистрации (о чем речь пойдет далее) продиктована не экономической стоимостью объектов, а именно их общественной, публичной значимостью. Таким образом, объекты недвижимого имущества можно выстроить в систему, образуемую двумя основными группами: 1. Объекты недвижимости в силу природных, физических свойств (то есть указанные в первой части диспозиции статьи 130 ГК РФ); 2. Объекты недвижимости в силу закона (указанные во второй части диспозиции статьи 130 ГК РФ, а также предприятие, кондоминиум и некоторые другие). Стоит отметить, что ряд авторов при рассмотрении данного вопроса выделяет в отдельную группу предприятия, либо предприятия, кондоминиумы, домовладения, участки недр (объединяемые в единую группу — «комплексные объекты недвижимости»), либо помещения. Однако данная позиция представляется спорной, так как исходя из смысла статьи 130 ГК РФ можно выделить лишь две группы, причем ко второй относится все недвижимое имущество, которому законом придан статус недвижимости. Как верно подметил О. М. Козырь, предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связи с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, установленного для недвижимого имущества. Следовательно, наиболее правильно относить предприятие к объектам недвижимого имущества в силу закона. Известным подтверждением этому является то, что понятие «предприятие» регулируется отдельной статьей 132 ГК РФ. Особую проблему создает отнесение к недвижимости морских и воздушных судов, а также космических объектов, так как зачастую в нормативных актах забывают о том, что и эти объекты относятся к недвижимому имуществу (например, во-первых, ГК РФ при аренде недвижимого имущества к недвижимости относит только недвижимость в силу природных свойств, хотя нигде не указано, что к ней не относятся иные объекты недвижимости; во-вторых, в Приказе Минюста РФ от 06.08.04 № 135 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества» указано, что данный акт действует в отношении всего имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, участков лесного фонда (леса), обособленных водных объектов и многолетних насаждений, что дает возможность предположить, что данный акт регулирует также вопросы аренды судов. Однако систематическое толкование этого акта подтверждает, что он относится только к недвижимости в силу природных свойств). В связи с этим у некоторых ученых вызывает критику отнесение к недвижимости данных объектов, и при характеристике объектов недвижимого имущества правоведы ограничиваются лишь анализом данной категории недвижимости. На наш взгляд, проблема состоит не в том, что указанные объекты отнесены к недвижимости, а в невнимательности законодателя при создании диспозиции какой-либо нормы права и/или установлении пределов регулирования определенного акта. 3. ИНДИВИДУАЛЬНАЯ ОПРЕДЕЛЕННОСТЬ. Сразу необходимо отметить, что данный термин понимается цивилистами по-разному. Некоторые считают, что индивидуально-определенная вещь обладает уникальными, только ей присущими чертами, качествами. Другие же указывают, что индивидуально-определенные вещи не обязательно должны быть единственными в своем роде, к ним относятся любые вещи, которые представляется возможным выделить из других подобных объектов. Однако следует признать, что в силу установленных законодательством особенностей правового регулирования недвижимости каждый объект недвижимого имущества признается индивидуально-определенным. Стоит отметить, что, несмотря на то что в статье 130 ГК РФ указанный признак не содержится и нигде прямо не упомянут, все же исходя из содержания других норм гражданского законодательства можно с уверенностью выделять его как черту, присущую любому объекту недвижимости. Так, например, статья 554 ГК РФ устанавливает, что при продаже недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, то есть индивидуализировать его, в противном же случае договор купли-продажи не будет считаться заключенным. 4. НЕВОЗМОЖНОСТЬ ИЗМЕНЕНИЯ СРЕДЫ, СФЕРЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ БЕЗ НАНЕСЕНИЯ НЕСОРАЗМЕРНОГО УЩЕРБА ЛИБО БЕЗ СОХРАНЕНИЯ СТАТУСА ТАКОВОГО. Традиционно юристы выделяют в качестве признака недвижимого имущества прочную связь с землей и невозможность перемещения без нанесения несоразмерного ущерба назначению такого имущества. Однако на практике возникают проблемы, связанные с применением недвижимости. Во-первых, как верно подметил Е. Ю. Петров, развитие строительной техники делает возможным перенесение с одного места на другое объектов, обычно считающихся недвижимостью, и применение такого оценочного критерия, как прочная связь с землей, становится все более затруднительным, так как доказать наличие прочной связи с землей не всегда представляется возможным. Во-вторых, не всегда указанный признак можно распространить на все возможные случаи, возникающие в современном гражданском обороте. Это может быть проиллюстрировано на простом примере, приводимом в литературе. Так, самолет, используемый для пассажирских перевозок на регулярных авиалиниях, является недвижимым имуществом, но в случае, если самолет приобретает частное лицо и использует его для своих личных целей, данный объект становится уже движимым имуществом. По мнению автора, предложенный признак является более широким по сравнению с указанным и отражает сущность современного понимания недвижимости. 5. ВОЗМОЖНОСТЬ СТАТЬ ОБЪЕКТОМ ГРАЖДАНСКИХ ПРАВ ТОЛЬКО ПОСЛЕ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ. В науке гражданского права уже длительное время ведется дискуссия о сущности объекта гражданских прав по отношению к недвижимому имуществу. Существуют две основные позиции. По мнению ряда ученых16, для признания чего-либо объектом недвижимого имущества необходимо лишь доказать наличие свойств, указанных в статье 130 ГК РФ: прочную связь с землей и невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба либо прямое отнесение конкретного объекта к недвижимости в силу закона. Таким образом, для того, чтобы признать объект недвижимостью, нет необходимости совершать какие-либо специальные действия для придания ему такового статуса (то есть осуществлять государственную регистрацию). Вторая точка зрения, согласно которой недвижимостью может быть признано имущество, прошедшее государственную регистрацию, а до момента такой государственной регистрации объекта недвижимого имущества юридически не существует. Так, К. И. Скловский указывает: «Если исходить из того, что недвижимость — это свойство самого имущества, то приходится признать, что объект недвижимого имущества возникает независимо от его регистрации, если только он отвечает признакам, указанным в статье 130 ГК. Если, напротив, считать, что недвижимость — понятие юридическое, то до регистрации его быть не может». Развивая эту идею, О. М. Козырь пишет следующее: «Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав… Интересно, что гражданское законодательство Нидерландов... признавая и определяя категорию недвижимого имущества, оперирует главным образом другой категорией - регистрируемого имущества, связывая правила оборота соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения и перехода прав на такие объекты». Это означает, что в качестве недвижимого имущества должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима государственная регистрация. Наиболее верной и соответствующей действующему законодательству представляется последняя позиция, так как, для того чтобы стать оборотоспособным, любое имущество должно признаваться объектом гражданских прав. Непосредственно недвижимое имущество становится объектом недвижимого имущества (и, соответственно, одним из видов объектов гражданских прав) только после регистрации первичного права на него. Неслучайно законодатель употребляет понятие «объект гражданского права», концентрируя внимание на том, что существование в гражданско-правовом понимании любого объекта зависит от возможности распространения на него гражданского права. Некоторые авторы выделяют также еще один признак объекта недвижимого имущества: неделимость и непотребляемость . Однако такая позиция вызывает критику, основанную на следующем. Включение признака непотребляемости неприемлемо по следующим основаниям. Во-первых, он не отражает особенности, характерные только для объекта недвижимого имущества. Это объясняется следующим. Термин «непотребляемость» используется законодателем в ГК РФ лишь в главе об аренде; причем, исходя из смысла статьи 607 ГК РФ, можно сделать вывод, что непотребляемыми вещами являются любые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, при этом:

  1. вещи могут быть как недвижимыми, так и движимыми;
  2. непотребляемыми признаются вещи, которые в принципе могут потерять свои натуральные свойства, но по истечении достаточно длительного времени. Это подтверждено судебной практикой (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.03.02 по делу № А19-8204/01-14-Ф02-201/02-С2; решение Арбитражного суда Ставропольского края от 30.10.03 по делу № А63-1266/2003_С4).

Таким образом, свойство непотребляемости присуще любому объекту недвижимости, но все же это хоть и не лишний, но не обязательный признак. Во-вторых, анализируемое понятие является оценочным. Действующее законодательство переполнено оценочными категориями, и это порождает многочисленные проблемы на практике. Следует признать, что в некоторых случаях они необходимы и неизбежны. Но все же при разработке рекомендаций по улучшению законодательства следует стремиться формулировать более четкие дефиниции. Хотелось бы еще раз отметить, что, несмотря на то что вопрос об определении недвижимого имущества, недвижимости, объекта недвижимого имущества интересует ученых-цивилистов на протяжении нескольких веков, до сих пор не выработано его единое понятие; предложенное автором определение также не претендует на роль истинного и бесспорного. По мнению автора, вышеизложенные признаки являются существенными для анализируемой в настоящей работе правовой категории, что позволяет представить следующую дефиницию. Объект недвижимого имущества — индивидуально-определенная вещь, способная быть объектом гражданских прав только с момента государственной регистрации, изменение сферы использования которой невозможно без нанесения ей несоразмерного ущерба либо без сохранения ее правового статуса, а также имеющая особую сферу назначения и применения, которая требует повышенного публичного внимания. Е. Демидкова, юрист юридической компании Legas, Москва Материал опубликован в журнале "Арбитражные споры" (официальный вестник ФАС СЗО).

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского кодекса:

Земля как физический объект и все, что с ней прочно связано: -

земельные участки -

участки недр -

обособленные водные объекты -

многолетние насаждения -

сооружения

Обязательность государственной регистрации: -

земельные участки -

участки недр -

обособленные водные объекты -

многолетние насаждения -

сооружения -

морские суда -

воздушные суда -

суда внутреннего плавания -

космические объекты Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;

обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

стационарные сооружения благоустройства территории участка;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Приведем следующие общеизвестные определения недвижимого имущества: 1.

«Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».2 2.

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».3 3.

«Недвижимое имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».4 4.

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».5

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. В общем случае это справедливо. Хотя здесь необходимо уточнить сущность понятий «недвижимость», «недвижимое имущество» и «объект недвижимости». Понятие «недвижимость» определяет правовые отношения объекта собственности, т. е. совокупность прав на объект собственности. Часто встречающееся деление объектов недвижимости на недвижимое и движимое имущество6 также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

При делении по физической сущности объекты следовало бы классифицировать как связанные с землей и не связанные с землей. Таким образом, более корректным будет употребление понятия объекты недвижимости, а не недвижимое имущество или недвижимость.

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность.7 В русском языке до недавнего времени понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость» (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты». В XIX веке в России были широко распространены понятия имение, поместье, что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой.

История терминологии английского языка позволяет выявить следующие значения понятий estate, property, real:

estate - поместье, имение, имущество, состояние;

property - собственность, право собственности, свойство, качество;

real - действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный, (эконом.) реальный, (юрид., эконом.) недвижимый, (философ.) вещественный, материальный, (специальн.) истинный, (юрид.) вещный, (математ.) вещественный, действительный.

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property).

Вышеприведенные положения позволяют прийти к следующим выводам: 1.

Английская интерпретация недвижимости имеет отдаленные по смыслу термины estate и property, каждый из которых вместе с термином real образует отдельные понятия, характеризующие соответственно физический объект и совокупность прав (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность). 2.

Понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости».

Особенности отнесения материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ8 в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы.

Основные фонды (без машин и оборудования) - составная часть недвижимого имущества, но это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды». 1.2.

Экономика и экономическая теория: Принципы оценки недвижимости

Принципы оценки недвижимости

1. Недвижимость


При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Само понятие «недвижимость» в современной России введено в активный практический оборот всего несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости - не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вечной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли.

Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. Переход на рыночные условия хозяйствования поставил массу проблем, которые необходимо решать, и наиважнейшая среди них - проблема собственности.

Основные термины, используемые при описании рынка недвижимости, имеют три уровня определения. К первому уровню относятся формулировки, используемые в действующем законодательстве; ко второму -- в профессиональной литературе; а к третьему -- формулировки, используемые непрофессионалами. В идеале все они должны быть очень близки, но на практике это, к сожалению, не всегда достигается.

Правильное понимание терминологии и свободное владение ей создает основу для эффективного диалога как с профессионалами в соответствующей области, так и с новичками, которым необходимо доходчиво объяснять значения соответствующих терминов. Рыночная терминология по недвижимости и специальные оценочные термины широко используются при ее оценке.

Главное для нас понятие - «НЕДВИЖИМОСТЬ».

1.1 Определение понятия недвижимости


Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность». Таким образом, в русском слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В России термин «недвижимое имущество» введен Петром I в 1714 году в указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». С тех пор это понятие широко применялось в дореволюционной России. В своде гражданских законов России «недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Далее разъяснялось, что к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».

С 1917 года, после отмены частной собственности, термин «недвижимость» исчез из юридического оборота и из практики. Лишь после 1990 года, вместе с правом частной собственности, возродилось и понятие недвижимости.

Понятие «недвижимость» неотделимо от другого понятия - «имущество».

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.

«Недвижимое имущество -- это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». Оксфордский толковый словарь по бизнесу. -- М.: 1995. - С.543.

«...имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют». Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А.Суханова. - М.: 1992. - С.110-115.

«Недвижимость, недвижимое имущество -- реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). - М.: 1992. - С.268.

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Свод Законов Российской Империи. Т. 10. Ч. 1. Свод законов гражданских. -- Петроград, 1914. - С.71.

Как видно из вышеприведенных определений, все они тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от момента истории) -- земля и все то, что неотрывно с ней связано.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделяет недвижимость в самостоятельный объект права. На сегодняшний момент ст. 130 ГК РФ Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301. определяет, чток недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним». -№122-ФЗ от 21.07.97.

Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем закон относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество» (ст. 130 ГК РФ).

Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Согласно Градостроительному Кодексу РФ (далее ГСК РФ) Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004. объекты недвижимости - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.

Кроме того, недвижимостью признаётся «Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. (Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности)» (ст. 132 ГК РФ).

В зарубежной литературе имеет место разделение понятий «недвижимая вещь» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Перю с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с. При этом первое составляет материальную, физически осязаемую сущность понятия недвижимости, а второе -- обозначает юридическую сущность этого понятия как совокупность (пакет) имущественных прав всех субъектов, имеющих отношение к данной вещи. При этом в состав материальной сущности включаются: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению, то есть недвижимое (физически неперемещаемое) имущество представляется в виде суммы двух компонентов: «земли» (land) и «улучшений» (improvement). Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. Спб: Издетельство «МКС», 2003 - 422 с.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. При этом принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Таким образом, существует большое количество разнообразных видов недвижимости, обладающей разной оборотоспособностью.

Так, «Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах» (п. 3 ст. 129 ГК РФ), отчуждение предприятий регулируется специальными законами об акционерных обществах и других хозяйственных объединениях. В соответствии с установленной законом оборотоспособностью разных видов недвижимости сложились и разные товарные рынки недвижимости. Например, до настоящего времени из гражданского (рыночного) оборота выведена земля сельскохозяйственного назначения.

К недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты. Такие объекты недвижимости как земля, природные ресурсы имеют большую экономическую и стратегическую значимость для государства. Во многом по этой причине недвижимость подлежит усиленной охране со стороны закона. Причины этого отчасти носят и исторический характер, отчасти определяются самой природой недвижимости. Так земля была важнейшим объектом недвижимости в докапиталистические времена, когда денежный капитал, кредит играли незначительную роль в хозяйственной жизни, в то время как земля являлась почти единственным источником частных богатств и государственных доходов, служила показателем политического значения гражданина.

Недвижимость имеет большое значение для налоговой политики. Скрыть наличие недвижимости, ее переход к другому собственнику является трудным делом, по этой причине может быть ее особое налогообложение.

Средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции, в то же время могут быть причиной спекулятивных сделок с недвижимостью, так как цены растут, и это может вести к концентрации недвижимости в руках крупных владельцев с целью последующей выгодной продажи по более высокой цене. По этой же причине владение недвижимостью несет не только выгоду, но и связано с ограничениями, которые накладывает государство в целях защиты интересов других лиц и общества в целом. Например, купленный земельный участок можно продать через какое-то число лет или купить можно после аренды, или в течение определенного договором времени не менять производственную ориентацию предприятия.

1.2 Классификация объектов недвижимости на российском рынке


Объект недвижимости -- это любой товар, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительной стоимости).

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость -- малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость -- офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

Лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

Учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

Культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

Специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения -- мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название -- «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится кнезаконченным объектам строительства (незавершенка).

Кроме того, объекты недвижимости, как правило, входят в состав имущественного комплекса предприятий и организаций (в частности, приватизируемых) и существенно влияют на их стоимость. Существуют и другие категории объектов недвижимости (например, месторождения полезных ископаемых), рынок которых еще не сформировался.

Предлагаемая ниже группировка объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи. Оценка недвижимости представляет интерес, в первую очередь, для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время в России это:

Квартиры и комнаты;

Помещения и здания под офисы или магазины;

Пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

Свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

Складские и производственные объекты.

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания.

Приводим пример признаков классификации.

1. Назначение: свободные земельные участки (под застройку или другие цели); природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации; постройки: для жилья, для офиса, для торговли и сферы платных услуг, для промышленности, прочие.

2. Масштаб: земельные массивы, отдельные земельные участки; комплексы зданий и сооружений, жилой дом многоквартирный; жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж), секция (подъезд), этаж в секции, квартира, комната, летняя дача, комплекс административных зданий, здание, помещение или части зданий (секции, этажи).

3. Готовность к использованию: готовые объекты; требующие реконструкции или капитального ремонта; требующие завершения строительства.

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса:

Специализированная недвижимость;

Неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость -- это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости обычно обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером, местом расположения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость -- это недвижимость, на кот орую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке с целью использования ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

1.3 Зарубежная классификация объектов недвижимости


На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от российской классификация объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Подразделяется на:

1) Специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (например, нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования и т. п.).

2) Неспециализированную недвижимость - обыкновенные здания -- офисы, склады, магазины, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

2. Принципы оценки недвижимости


Процесс оценки недвижимого имущества заключается в оценке стоимости имущественных прав владельца.

Право использовать, например, земельный участок представляет для собственника земли важный момент при определении стоимости участка. При определении своей точки зрения оценщик должен встать так же и на позицию покупателя, понять, какую ценность для него представляет владение данной собственностью и почему.

В случае с коммерческой недвижимостью ответ содержится в принципе отдачи от инвестиций после погашения операционных расходов. Знание экономических принципов необходимо для понимания приемов и процедур оценки коммерческой недвижимости.

Ценность конкретного объекта недвижимости в глазах покупателя сильно зависит от того, сможет ли он найти заменяющий или сопоставимый объект. Мы можем приблизится к определению стоимости имущества, используя принцип замещения в рамках трех подходов к оценке.

Для этого мы должны спроецировать на изучаемый объект информацию о его аналогах, затратах на их создание, получаемых доходах или их продажной цене. Это называется принципом замещения и обусловлено наличием вариантов выбора для обычного покупателя, если он не купит данный объект.

Применительно к оценке с точки зрения доходности принцип замещения гласит, что поток чистого дохода от использования данного имущества имеет для покупателя такое же значение, как поток чистого дохода, производимого аналогичным объектом, предполагая, что их качества и длительность не сильно различается. Т.е. экономический принцип гласящий, что при наличии нескольких сходных объектов недвижимости, наибольшим спросом пользуется тот, который имеет наименьшую цену, является принцип замещения.

Список использованной литературы


1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

2. Градостроительный Кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 190 // Российская газета - 30 декабря 2004.

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость, имущество и сделок с ним». - №122-ФЗ от 21.07.97.

4. Асаул А.Н. Экономика недвижимости / А.Н.Асаул, А.В.Карасев. - М.: Экономикс, 2000. - 92 с.

5. Афонасова М.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Томск: Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.

6. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. - М.: «Статут», 2000. - 800 с.

7. Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е.А.Суханова. - М.: 1992. - С.110-115.

8. Купчин А.Н. Рынок недвижимости: состояние и тенденции развития: Учебное пособие / А.Н.Купчин, Б.Д.Новиков. - М.: 1995, - 122 с.

9. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России / Б.Д.Новиков. - М.: «Экзамен», 2000. - 512с.

10. Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости / Е.С.Озеров. - Спб: Издетельство «МКС», 2003. - 422 с.

11. Оксфордский толковый словарь по бизнесу. - М.: 1995. - С.543.

12. Poзенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). - М.: 1992. - С.268.

Курсовая работа

Жилые объекты недвижимости, их характеристика и классификация


Введение

недвижимость рынок жилищный

Потребность в жилье является одной из важнейших физиологических потребностей человека. Испокон веков эта потребность являлась одной из основных. Жилые объекты недвижимости призваны удовлетворять эту потребность. Оборот жилья является одной из существенных частей рынка недвижимости.

Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для совершения процесса обмена объектов недвижимости.

Рынок недвижимости играет важную роль в экономике любого государства, являясь значительной частью его национального богатства. И величина доли недвижимости определяется развитостью финансовой системы страны.

Началом истории российского рынка жилой недвижимости считается принятие закона о приватизации жилья 4 июля 1991 года. Россия переходила к рыночной экономике и, соответственно, необходимо было сформировать механизмы распределения жилой недвижимости. До этого времени в нашей стране работал механизм административного распределения жилой недвижимости.

Становление рынка жилой недвижимости происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и недостаточного развития нормативно-правовой базы. Темпы приватизации жилья были достаточно низкими, а покупатели уже имелись, спрос опережал предложение. Поведение продавцов и покупателей было нерыночным, активность рынка низкой, а форма расчетов не устоялась.

Формирование рынка жилой недвижимости - качественно новая для российской экономики структура, оно началось в условиях либерализации экономики.

Рынок недвижимости, являясь сложной системой, через инфраструктуру вовлекает в процессы функционирования всех своих субъектов. Более того, эти взаимодействия не статичны, они постоянно изменяются. Именно наличие этих взаимодействий обуславливают процессы самоорганизации, что приводит к изменению структуры и процессов.

На протяжении последних десятилетий ведется работа, направленная на создание фундамента новой, рыночной системы приобретения и строительства жилья. Острота проблем развития жилищной сферы в современной России обусловливается рядом причин, в том числе высоким бременем субсидий, а так же практически полным отсутствием финансовых возможностей у большинства домохозяйств для самостоятельного приобретения жилья.

Таким образом, в настоящее время российский жилищный рынок все еще остается неразвитым. В современных условиях крайне необходимы исследования, посвященные выявлению ключевых проблем жилищного рынка, формулированию предложений по решению этих проблем. Результаты подобных исследований позволяют найти ответы на вопрос о том, каким образом можно переломить неблагоприятные тенденции и ускорить решение жилищной проблемы в России.


1. Жилые объекты недвижимости, как один из элементов рынка недвижимости


.1 Понятия объектов недвижимости, их классификации


Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Признаки недвижимости:

§недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

§прочно связана с землей как физически, так и юридически;

§долговечность объекта инвестирования;

§стоимость недвижимости высока;

§каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

§потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

§новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

§строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

§способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

§полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

§фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

§стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

§неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

§ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

§здание (сооружение);

§обособленные водные объекты;

§многолетние насаждения;

§инженерные сооружения и сети;

§элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Земля подразделяется на:

§земельные участки, предназначенные под застройку;

§природные комплексы, предназначенные для их эксплуатации.

Жилье - это строение со всеми удобствами, предназначенное для проживания человека.

Жильё может быть:

§элитным;

§типовым;

§городским;

§загородным.

Нежилые помещения - отдельные строения и их части, не предназначенные для проживания граждан, используемые, как правило, в целях получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности.

Нежилые помещения подразделяются на:

§Офисное помещение

§Торговая площадь

§Универсальное помещение

§Складское помещение


.2 Классификация жилой недвижимости


Жилые помещения занимают особое место в жизни человека. Они являются средой обитания человека. Конституция Российской Федерации провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизнедеятельности людей.

Жилые помещения, отнесенные законодательством к объектам недвижимости, являются, прежде всего, объектами права собственности публично-правовых образований, юридических лиц и граждан. В настоящее время правовой режим жилого помещения как объекта недвижимости закреплен федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Классификация недвижимости - это разделение всех объектов жилой недвижимости на некоторые группы. К каждой такой группе предъявляются свои требования комфортности, безопасности, технологий строительства и так далее. Границы между этими группами могут быть в известной степени условны, однако, разница между квартирами двух разных групп вполне значительная. Причем она заключается не только в степени комфорта, но и в цене жилья.

Выделение этих групп основано на использовании целого ряда критериев. Основными среди них являются:

§Расположение дома относительно города.

§Архитектурные особенности.

§Используемые технологии строительства.

§Используемые материалы.

§Качество инженерных систем.

§Качество отделки.

§Уровень благоустройства придомовой территории.

§Обслуживание дома.

На основании этих факторов специалисты выделяют пять универсальных классов жилья:

§Элитные (дома класса Люкс).

§Премиум-сегмент.

§Бизнес-сегмент.

§Эконом-сегмент.

§Социальное жилье.

Это значит, что все квартиры можно условно разделить на эти классы. И если вы ищите жилье с определенным уровнем комфорта, то вам следует сразу сузить круг поисков до конкретного класса.

Элитное жилье и Премиум-сегмент.

Эти два сегмента характеризуются самыми высокими параметрами комфорта и безопасности. Такие дома строятся с использованием самых современных технологий и применением лучших материалов. Немаловажное значение имеет и квалификация строителей - она в данном случае наиболее высокая.

Разумеется, цены на такие квартиры находятся на самом высоком уровне. Это жилье - самое лучшее, что может предложить клиенту рынок недвижимости. А потом здесь, как правило, комфорт и качество стоит превыше цены.

Элитное и Премиум жилье строится обычно по индивидуальному проекту. То есть проект дома создается с нуля. При этом учитываются особенности ландшафта, и дом проектируют так, чтобы аккуратно вписать его в природное окружение. Весь жилой комплекс выдерживается в едином стиле. Обычно такие дома имеют мансарды, панорамные окна, большие балконы, нестандартное остекление и другие необычные архитектурные элементы.

Но главное достоинство элитного и Премиум жилья - это, конечно, сами квартиры. Большинство таких квартир в Тверской области имеют свободную планировку. К вашим услугам большие окна, высокие потолки, высочайшее качество материалов отделки и так далее. На высшем уровне и инженерные системы: обычно в таких домах устанавливается система фильтрации воды, высококлассная вентиляция, подогрев полов.

Отличия элитной недвижимости заключаются, в том числе, особом подходе к подбору жильцов. Чаще всего такие дома имеют немного этажей, а на площадке размещается всего одна квартира. Все жильцы такого дома объединены не только общим социальным статусом, но часто и родом занятий. Такие дома еще называют клубными. Они также отличаются развитой автономией. Для их обслуживания создается специальная компания, в подвале часто бывает установлен собственный генератор и так далее.

Недвижимость Премиум-класса не менее комфортабельна, но купить такую квартиру может любой. Жилищные комплексы в этом сегменте наоборот часто бывают многоэтажными, с роскошными пентхаусами на последних этажах.

Разумеется, оба типа предусматривают охраняемую территорию, наличие парковки, детской площадки и благоустроенных зеленых зон. Расположены такие дома чаще всего в «тихом центре» вблизи от парковых зон.

Бизнес-сегмент

Квартиры в бизнес-сегменте ориентированы на людей, которые высоко ценят комфорт и удобство, но не готовы переплачивать за них. Эти дома - идеальное сочетание цены и качества. В этих домах также обязательно есть парковка и детская площадка. Чаще всего они представляют собой достаточно большие жилищные комплексы.

Однако в домах бизнес-сегмента квартиры могут иметь уже меньшую площадь, хотя чаще всего в доме имеются и большие апартаменты со свободной планировкой. Для отделки используются относительно более дешевые материалы, но при этом качество никогда не приносится в жертву экономии.

Расположение домов бизнес-сегмента может быть самым различным. Их возводят и в центре города, и в спальных районах с благоприятной экологией.

Эконом-сегмент и социальное жилье.

Объекты недвижимости этих сегментов ориентированы на массового покупателя, для которого не последнюю роль играет цена новой квартиры.

Такие дома возводятся по типовым проектам, но для их строительства используются современные материалы и технологии. Такие квартиры часто продаются без отделки, чтобы уменьшить их стоимость. При этом застройщик особенно заботиться о соблюдении требований безопасности и надежности жилья.

Современное социальное жилье и квартиры эконом-класса сильно отличаются от типовых проектов, возводимых несколько десятилетий назад. Дома в этом сегменте нередко имеют собственную огороженную территорию, детскую площадку и место для парковки. Сами квартиры тоже стали значительно комфортнее, хотя именно в этом сегменте чаще всего встречаются недорогие однокомнатные квартиры и апартаменты-студии.

Цена объекта недвижимости представляет собой сумму цен здания и соответствующего земельного участка, на котором здание находится. Значительное влияние на стоимость объекта недвижимости оказывает цена соответствующего земельного участка. Базой процесса оценки недвижимости является набор взаимосвязанных факторов, учитываемых экспертами-оценщиками. Этими факторами являются:

§фактор спроса и предложения;

§фактор пользователя недвижимого имущества;

§факторы, связанные с объектом недвижимости;

§факторы внешней рыночной среды;

§фактор наилучшего и наиболее эффективного использования.

На уровень цен первичного и вторичного рынка влияют переменные:

§фактор условия ведения бизнеса в городе;

§фактор уровня жизни;

§политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;

§уровень платежеспособного спроса населения региона;

§себестоимость строительства;

§доступность кредитов и жилищных субсидий;

§макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т.д.)

Можно выделить четыре основных фактора, определяющие спрос на жилье:

§предпочтение потребителей;

§доходы населения;

§цены на жилье;

§количество домохозяйств на рынке жилья.

Социальные факторы в основном представлены характеристиками населения. Сюда относится демографический состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуры. Экономические факторы так же существенно влияют на стоимость недвижимого имущества.

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости.

Резкие изменения рыночной ситуации могут быть вызваны закрытием промышленного предприятия, изменениями налогового законодательства или началом строительства новых объектов недвижимости. Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно; социальные, экономические, политические и экономические факторы, оказывающие влияние не недвижимость, все время находятся в переходном состоянии. Изменение этих сил влияет на спрос и предложение недвижимости и, следовательно, на стоимость отдельных объектов недвижимости. Оценщики пытаются распознать происходящие и потенциально возможные рыночные изменения, которые могут повлиять на стоимость недвижимости.

Сфера недвижимости не всегда легко приспосабливается к новым предпочтениям потребителей, и поэтому часто опаздывает.


.3 Создание и оборот жилой недвижимости


Жилая недвижимость, при любом общественном устройстве занимает особое место в системе общественных отношений, с его функционированием так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса и управления.

Рынок жилья существенно отличается от высокоорганизованных рынков стандартизированных товаров. Его специфика, связанная с локальным размещением, территориальной привязкой объектов, двойственным характером, социальной значимостью, достаточно хорошо изучена, а специфика, обусловленная сложной субъектной структурой и социальной значимостью (создание нормальных условий для жизнедеятельности человека), определена недостаточно четко.

Рынок жилья несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на качество жизни, уровень рождаемости и темпы прироста населения, отражаясь на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом

Рынок недвижимости представляет собой достаточно многоаспектное явление.

На рынке жилой недвижимости представлены:

§клиенты рынка жилой недвижимости - продавцы и покупатели;

§институциональные участники рынка жилой недвижимости;

§профессиональные участники рынка жилой недвижимости.

Покупатель - главный субъект рынка жилой недвижимости, осуществляющий оплату деньгами и являющийся приобретателем товара, то есть жилого помещения. Продавец за соответствующее вознаграждение передаёт покупателю товар. Покупателем и продавцом могут быть физическое или юридическое лицо (застройщики, управляющие компании), имеющий право на данную операцию по закону, в том числе государство.

К институциональным участникам , представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

§органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

§организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и территориальные земельные органы, занимающиеся созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

§федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

§органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

§органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем легальных видов деятельности коммерческих структур. Основными являются:

§инвесторы, осуществляющие вложения собственных или заемных имущественных, финансовых и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

§кредитные учреждения, занимающиеся финансирование операций на рынке жилой недвижимости, в том числе ипотечное кредитование;

§оценочные компании, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

§девелоперы, разрабатывающие концепцию объекта недвижимости;

§редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий;

Также в состав профессиональных субъектов рынка жилья входят: страховщики, управляющие, аналитики, маркетологи, специалисты по информационным технологиям, юристы, специалисты в области обучения персонала и другие специалисты.

Отдельно необходимо дать характеристику деятельности основных субъектов первичного и вторичного рынка жилья, т.е. строительных организаций и риэлторских фирм.

Строительной организацией является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов жилой недвижимости, на основании полученного разрешения на строительство.

Риэлторской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом по совершению от его имени и за его счет гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями и правами на них. Под риэлтором понимают профессионала рынка жилой недвижимости, добровольно принявшего на себя обязательства выполнять не только ГК и УК, но и Кодекс этики и стандарты Российской Гильдии риэлторов.

Взаимосвязи и взаимоотношения между субъектами первичного и вторичного рынка жилой недвижимости имеют сложную функциональную структуру, цель которой - удовлетворение потребительского спроса, а также оптимизация объемов продаж жилья и соответственно получаемой прибыли.

Исходя из триединства сущности недвижимости, как товара на рынке недвижимости можно выделить три сектора:

§развития (создания) недвижимости;

§оборота недвижимости;

§управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

§на инвестиции капиталовложений (развитие недвижимости);

§на товарные (финансирование оборота прав на недвижимость);

§на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

§на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену ее объектов.

Сектор управления и эксплуатации недвижимости отслеживает степень влияния тех или иных товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

На сегодняшний момент признаками рынка развития недвижимости являются:

§преобладание внебюджетных источников инвестирования;

§большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости);

§высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

§слабая изученность рынка развития;

§отсутствие качественно отработанных технологий эффективного и экономичного строительства и, следовательно, долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

Формирование инфраструктуры рынка жилой недвижимости обеспечивается совокупными усилиями профессиональных субъектов рынка. При этом они в силу своей профессиональной ориентации сосредотачивают свое внимание на различных аспектах функционирования рынка.

Любой объект недвижимости является неповторимым и характеризуется специфической системой как качественных, так и количественных характеристик недвижимости. Под качеством понимаются свойства имущества, которые способны удовлетворять разные потребности людей. Под свойством понимается особенность, которая проявляется при эксплуатации или управлении.

Для управления имуществом и совершения сделок с ним нужно иметь информацию нескольких видов:

§физические характеристики для земельного участка или зданий (размеры, местоположение, площадь);

§имущественно-правовое описание (ограничения, сервитуты, вещные права, обременения);

§экономические показатели спроса (цена, стоимость, доходность);

§состояние внешней среды (экология, климат, шум, транспорт, сейсмичность).

При этом информация должна быть собрана на региональном и локальном уровне, а также на самом объекте.

У каждого земельного участка есть свой индивидуальный кадастровый номер. Он присваивается участкам органами земельного комитета, а зданиям - БТИ.

Недвижимость может быть нескольких видов:

§Специализированная недвижимость. Этот вид имущества приспособлен специально для ведения бизнеса и перемещается только вместе с бизнесом, к примеру, химические предприятия или нефтеперерабатывающие заводы.

§Неспециализированная недвижимость. Это обыкновенные здания, которые могут быть проданы или сданы в аренду, например, офисы, фабрики, магазины, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

§Недвижимость для инвестиций. Ее приобретают с целью получить доход от сдачи в аренду.

§Избыточная недвижимость. Это земли, которые не нужны для ведения бизнеса.

Как и любой товар, недвижимость имеет определенные свойства:

§Полезность. Любой объект недвижимости должен удовлетворять разные потребности покупателя. Полезность может определяться размером помещения, планировкой, материалом конструкций.

§Фундаментальность.

§Долговечность. В зависимости от того, из какого материала сделаны основные конструкции недвижимость имеет разные нормативные сроки службы.

§Стационарность

§Неповторимость. Любой объект недвижимости имеет индивидуальные признаки.

§Управляемость. Каждый объект недвижимости требует постоянного управления, к примеру, своевременного ремонта и разных профилактических работ.

§Устойчивая тенденция к росту стоимости.

Недвижимое имущество можно разделить на делимо и неделимое. Делимое имущество можно разделить на доли без нарушения его сущности. Однако в установленных законом случаях и его можно по суду признать неделимым.

Недвижимость может иметь некоторые обременения. Они устанавливаются на основе закона или же договора. К примеру, здание может быть передано в залог или аренду. Разнообразные обременения сильно снижают стоимость недвижимости, поскольку способны ограничить сферу ее использования и владения.

В настоящее время особенно актуальным является целевое назначение недвижимости. Особенно это касается земель, поскольку по закону вся земля разделена на несколько типов. При покупке участка всегда необходимо тщательно проверять его целевое назначение, потому что, купив участок, предназначенный для ведения подсобного хозяйства, вы не сможете получить разрешение на строительство дома на нем. Для этой цели необходимо приобретать участок для индивидуального жилищного строительства.


2. Анализ рынка жилой недвижимости


.1 Состояние жилищного фонда в Российской Федерации


Наконец 2011 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3288 млн. кв. метров общей площади, в том числе в городских поселениях 2374 млн. кв. метров (72% общей площади), в сельской местности - 914 млн. кв. метров (28% общей площади).

В частной собственности находится около 86,3% жилищного фонда, из которого 82,9% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации.

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителяна конец 2011 г., в Российской Федерации составила 23,0 кв. метров,по отношению к 2000 г. она выросла на 19%, отчасти ее рост вызван не только объемами ввода жилья, но и сокращением численности населения.

Самая низкая величина общей площади жилых помещений, приходящейся в среднем на одного жителя, в республике Тыва - 13,1 кв. метров на человека, самая высокая в Чукотском автономном округе - 30,0 кв. метров.

Жилищный фонд представлен в основном каменными и кирпичными домами, которые составляют 40,2% общей площади жилищного фонда, на панельные и деревянные дома приходится 25,5% и 20,2% соответственно.

Комфортность жилищ и техническую доступность коммунальных услуг для потребителей обеспечивает уровень благоустройства жилищного фонда. В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 62,7%. К концу 2011 г. она увеличилась по сравнению с 2001 г. на 13,3 процентного пункта.

В 2011 г. в Российской Федерации снесено 2,4 млн. кв. метров ветхого и аварийного жилищного фонда (2,4% от общей площади ветхого и аварийного жилищного фонда).

В определенной мере проблема изношенного жилищного фонда решается путем его капитального ремонта и реконструкции.

В среднем по России доля комплексно благоустроенного жилья (оборудованного одновременно водопроводом, водоотведением (канализацией), отоплением, горячим водоснабжением, газом или напольными электроплитами) составляет 61,4%. В 2000-2011 гг. она увеличилась на 12 процентных пунктов. Уровень благоустройства МКД можно с достаточной степенью надежности отразить показателями благоустройства городского жилого фонда

В 2011 г. водопроводом было охвачено 89% городского жилого фонда, канализацией -87%, отоплением - 92%, горячим водоснабжением (ГВС) - 80%. Наименьший уровень благоустройства - в многоквартирных домах, построенных до 1920 г. Из них только 1-2% охвачены ГВС. Для зданий, построенных в 1921-1945 гг., эта доля повышается до 45%, а для построенных в 1946-1970 гг. - до примерно 67%

Российская Федерация располагает огромным жилищным фондом. На конец 2011 г. общее количество жилых зданий составляло 19650 тысяч с общей площадью 3 177 млн. м2. Большая часть жилищного фонда (72%) находится в городских поселениях (2 293 млн. м 2). За период 2000-2011 гг. площадь жилищного фонда выросла на 14%. Ежегодный прирост жилищного фонда составляет примерно 3%.

Основную долю жилых помещений составляют квартиры в многоквартирных домах (70% от общей площади жилищного фонда). Общее количество многоквартирных домов (МКД) на конец 2011 года составляло 3224 тысяч зданий с общей площадь жилых помещений 2237 млн. м2. Количество индивидуальных жилых зданий (ИОЗ) - 16 426 тысяч, их общая площадь - 974 млн. м2.

2.2 Анализ перспектив развития


Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.

На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.

Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2011 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около - 74 кв. м, в Германии - 60 кв. м, в Великобритании - 62 кв. м, во Франции - 37 кв. м (см. приложение №2).

Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течении последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.

Жилая недвижимость является одним из самых дорогостоящих приобретений человека за всю его жизнь, но она так же является неотъемлемой частью жизни каждого из нас, именно поэтому такое пристальное внимание сосредоточенно на заключении сделок с жилым имуществом, а именно на договоре купли-продажи, как наиболее часто встречающемся в жизни.

Один из важнейших недостатков образования цен на недвижимость - их недоступность для большинства населения. А так же нехватка самого продукта. В связи с развитием рынка жилой недвижимостью и потребностью в жилье необходимо разработать различные программы по доступности жилья для большего процента населения.

Покупать квартиру на вторичном рынке - наиболее простое и частое решение для большинства россиян. Вторичное жилье - не случайно самый популярный вид недвижимости: прежде всего, это уютное, уже обжитое пространство. Кроме того, районы, где есть предложения, как правило, имеют давно отлаженную укомплектованную инфраструктуру. Особый плюс - нынешняя стабильность цен.

На вторичном рынке жилья так же есть минусы. Во-первых, требуется тщательная проверка юридической истории квартиры. Во-вторых, во всех квартирах типовые планировки и старые инженерные сети.

Наиболее часто квартиры на первичном рынке покупают более молодая часть населения. Первичное жилье выбирают, прежде всего, из-за того, что возможность заказывать планировку и отделку по своему вкусу. Так же это новые инженерные сети, охрана и парковка.

Недостатки первичного жилья главным образом это неизвестная окончательная стоимость после завершения строительства, неизвестные точные сроки вселения в квартиру. Коммунальные платежи или выше или не определены (см. приложение №3).

Социальная жилищная устроенность населения важна. Главным образом улучшается инфраструктура. Поэтому как говорилось ранее необходимо разработать различные программы доступности жилья для большинства населения. Так же хотелось бы, чтобы покупка квартиры на первичном рынке была более выгодна.


Заключение


Рынок жилой недвижимости существенно отличается от рынков стандартизированных товаров. Теоретические исследования характера взаимоотношений участников рынка позволили определить специфику субъектной структуры рынка жилой недвижимости и выявить социальную значимостью рынка жилой недвижимости.

В условиях общемирового финансово-экономического кризиса Россия стоит перед проблемой переосмысления приоритетов социально-экономической развития и способов их финансирования. Особое значение не только для краткосрочных, но и долгосрочных перспектив развития будет иметь позиция государства по отношению к жилищному вопросу. Рациональный выбор, безусловно, должен основываться на комплексной народнохозяйственной оценки последствий той или иной политики.

Складывающиеся тенденции развития жилищного рынка в России в случае отсутствия значимой государственной поддержки уже в краткосрочной перспективе приводят к экономической депрессии жилищного строительства.

Для предотвращения такого негативного сценария развития одной из важнейших социально-экономических сфер, необходимо принять и обеспечить реализацию целевой программы в рамках которой следует предусмотреть:

§- формирование новых и использование существующих институтов и инструментов для целевого финансирования строительства жилья, а также финансирования и жилищного кредитования населения (АИЖК, ВЭБ, Сбербанк, ВТБ, ссудо-сберегательные ассоциации, жилищные агентства и т.д.);

§- выделение на возвратной основе в виде кредитных линий финансовых ресурсов адекватных возникшим дефицитам. Условиями выдачи кредита предусмотреть обязанность 27 первичного заемщика (получателя государственных средств) контролировать затраты и уровень рентабельности конечного заемщика (инвестора и застройщика);

§- начать программу масштабного строительства доходного жилья экономического класса. Арендатор жилья этого типа будет наряду с оплатой жилищно-коммунальных услуг уплачивать инвестору доход на вложенный капитал. На первоначальном этапе основным инвестором могло бы выступить государство, а размер ежемесячной платы сверх обычных платежей за аренду квартиры площадью 60 кв. м. должен составить 12-14 тыс. рублей. Потенциальный спрос на жилье этого типа при вышеназванных условиях аренды могли бы проявить до 5 млн. семей

Принципиально важными являются вопросы, откуда возьмутся финансовые ресурсы для осуществления описанных мероприятий. Особенность современной ситуации состоит в том, что деньги, предназначенные для использования в будущем, в значимом масштабе исчезли из экономической системы. В условиях высокой неопределенности относительно перспектив будущего экономического развития, ни банковская система, ни нефинансовые корпорации, ни население не могут и не желают инвестировать на длительный срок. Соответственно, источником инвестирования могут быть либо накопленные ресурсы государства и институциональных инвесторов.

В итоге в соотношении потенциальных результатов и рисков при принятии программы стимулирования жилищного строительства превосходит это соотношение в случае проведения политики сокращения государственных расходов в области жилищного строительства.

Ясно, что предлагаемые меры жилищной политики должны иметь свою специфику для различных регионов и типов поселений, однако общим для всех них является тот факт, что строительство доступного для населения жилья является (и всегда было) важнейшим фактором преодоления финансово-экономического кризиса.


Список литературы


1.Асаул. А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А.Н. Асаул, С.Н. Иванов, М.К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.;

2.Викторов М.Ю. Маркетинг рынка недвижимости / М.Ю. Викторов // Маркетинг и маркетинговые исследования в России. - 2006. - №6. - С. 15-22;

.Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций / С.В. Гриненко. - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. - 152 с.;

.Крутик А.Б. Экономика недвижимости. Учебники для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. - СПб.: Издательство «Лань», 2008. - 480 с.;

.Стерник Г.М. Технология анализа рынка недвижимости / Г.М. Стерник. - М.: АКСВЕЛЛ, 2005. - 203 с.;

.Борисенок Н.К. Влияние основных экономических показателей на цены рынка вторичной жилой недвижимости г. Москвы // Материалы 16-ой Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления», г. Москва: ГУУ, 2011 - 0,12 п.л.;

.Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи Законность. 2004, №2.;

.Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции. - М.: Академия, 2008;

.Панфилов А.В., Жилищный сектор - важнейший фактор восстановления экономики и формирования среднесрочной экономической динамики/ Проблемы прогнозирования - М.:2010, №4 - 0,4 п.л.

.Панфилов А.В. Обзор существующей затратно-ценовой структуры в жилищном секторе / отчет по проекту Мирового банка 2005 г., Vendor №72663 Worldbank.org - 6,0 п.л.


Репетиторство

Нужна помощь по изучению какой-либы темы?

Наши специалисты проконсультируют или окажут репетиторские услуги по интересующей вас тематике.
Отправь заявку с указанием темы прямо сейчас, чтобы узнать о возможности получения консультации.

Является одной из важнейших черт гражданского общества. Владение домами, квартирами, офисными помещениями и участками регистрируют в соответствующих органах, формируя, таким образом, кадастровый учет. Обычно недвижимость ассоциируется с жилыми объектами, но спектр данной категории имущества гораздо шире. Помимо основных разновидностей, существуют и отдельные группы имущества, позиционирование которых нередко доставляет сложности при оценке рыночной стоимости. Тем не менее юридическая практика выработала комплекс параметров, по которым можно относительно точно классифицировать недвижимость. Понятие и виды данного рода имущества помогут выявить особенности финансовых и жилых объектов, а также определить их инвестиционную привлекательность, что немаловажно. Но для начала следует разобраться с тем, какие объекты в принципе могут подходить под определение недвижимости.

Признаки объектов недвижимости

Специалисты выделяют три базовых признака, по которым можно отличить объект недвижимости - стационарность, материальная ценность и долговечность. Пожалуй, главным признаком является стационарность, от которой и происходит название данного типа имущества как такового. Эта характеристика означает, что объект обладает неразрывной физической связкой с земной поверхностью. То есть имущество постоянно находится на одном месте и не предполагает перемещения без разрушительных процессов. Хотя наиболее распространенные виды недвижимости в РФ действительно соответствуют этому признаку, это свойство постепенно смягчается и появляются исключения. По крайней мере, возникают своего рода пограничные категории, имеющие часть свойств, присущих недвижимости в традиционном ее понимании.

Следующий признак - это материальность. Для начала стоит отметить, что любой объект такого имущества поддается оценкам с точки зрения физических характеристик. Это могут быть данные о площади, местоположении, качестве конструкций и материалов. В совокупности эти сведения дают представление о возможной пользе объекта - соответственно, возникает и его материальная ценность. Что касается долговечности, то изначально эта характеристика условна, поэтому ее уточняет закон. Так, в соответствии с нормативами все виды недвижимости могут также делиться на 6 групп в зависимости от технического состояния и эксплуатационного ресурса. Минимальный срок службы объектов недвижимости составляет 15 лет, а максимальный - 150 лет.

Классификации недвижимости

Существует множество подходов к разделению объектов недвижимости по различным признакам. Например, риелторы, которые работают с квартирами, на первое место выводят такие параметры, как престижность района, количество комнат, этажность и прочие характеристики. Несколько другой подход применяется, если планируется классифицировать виды недвижимости, рассчитанной на коммерческое использование. В данном случае разделение проходит в первую очередь по показателям ликвидности и рентабельности. Впрочем, физические свойства таких объектов и удаленность их от центра в городе в немалой степени определяют их инвестиционную привлекательность на рынке.

Если же подходить к разделению имущества в более широком ключе, то главным фактором классификации будет происхождение. В частности, выделяют виды объектов недвижимости, которые были созданы природой, а также с участием человека. Есть и третья категория - это недвижимость, которая была создана усилиями людей, но в процессе эксплуатации предполагает неразрывную связь с природой. Например, полезные ископаемые и земельные участки выступают ресурсами, из которых формируются объекты недвижимости природного происхождения. Как правило, они изначально находятся в государственной собственности, но могут переходить и в частное владение.

Основные виды недвижимости

На сегодняшний день вся недвижимость разделяется на три основные группы - земельные участки, коммерческие объекты и жилье. Каждая категория, в свою очередь, предполагает собственные классификации и уникальные черты. К примеру, может иметь разное назначение с точки зрения эксплуатации. Можно сказать, это наиболее неоднозначный вид имущества, что объясняется широким спектром способов его применения. С другой стороны, жилье и коммерческое имущество данного рода обладают своими уникальными чертами. Например, подобные объекты могут иметь разные степени готовности к эксплуатации. Для свойство неактуально. Можно сделать вывод, что характеристики, виды и особенности недвижимости тесно взаимосвязаны и помогают в определении друг друга. Но, если глубже ознакомиться с отличиями каждого из основных видов недвижимости, то их специфические черты станут более выраженными. Также стоит отметить, что один вид недвижимости может переходить в другой. Например, сельскохозяйственный участок может переквалифицироваться в землю под индивидуальное строительство и со временем на его месте появится загородный жилой дом.

Жилая недвижимость

Для начала следует определить, какие объекты могут называться жильем. Как правило, под этим понятием подразумевается строение с удобствами, обеспечивающими проживание человека. Обычно различаются по технико-эксплуатационным характеристикам. В совокупности свойства помещений квартир и домов позволяют их выделять в категории элитной, типовой, бизнес-недвижимости и т. д. Соответственно, и стоимость различается в зависимости от принадлежности имущества к одной из обозначенных групп. Также предусматривается разделение жилья на городское и загородное. В первом случае обычно речь идет о квартирах в отдельных домах и комплексах, а во втором - о коттеджах. Бывают и пограничные объекты. Например, в городах сооружаются таунхаусы, предназначенные для проживания нескольких семей. Хотя подобные объекты сохраняют черты городских квартир, владельцы могут иметь индивидуальный вход и собственный участок возле дома.

Отдельно стоит рассмотреть кондоминиум - это тип жилья, который может входить в разные категории. Для понимания особенностей данного имущества стоит разделить виды объектов недвижимости на индивидуальные и общие. Кондоминиум отличается возможностью содержания в своем составе нескольких домов или части одного здания, помещения в котором будут использоваться разными владельцами. Также этот вид недвижимости может предусматривать наличие в составе земельных участков. То есть, в этом случае один объект может содержать разные по классу единицы недвижимого имущества, которые при этом объединяются в общую инфраструктуру.

Виды коммерческой недвижимости

На рынке недвижимости обычно выделяют четыре основных категории коммерческих объектов, которые отличаются характером эксплуатации. Это торговые, складские, офисные и производственные помещения или комплексы площадей. Нередко в один объект входят сразу несколько единиц недвижимости из разных категорий. Например, торговая площадь соединяется с помещениями, предназначенными для хранения товара. Общей объединяющей эти категории объектов характеристикой является ориентированность на извлечение материальной выгоды. Можно сказать, это виды финансовой недвижимости, которые тем или иным образом способствуют накоплению денежных средств. Например, производственные комплексы предназначены на изготовление продукции, складские помещения используются для хранения готовых для продажи или дальнейшего логистического обращения изделий, а торговые объекты непосредственно реализуют товар. Отдельно стоит выделить офисные помещения, которые могут выполнять разные задачи от предоставления тех или иных услуг до выполнения управляющих функций - к примеру, на тех же производственных и торговых объектах. Жилую недвижимость тоже в некоторых случаях можно рассматривать в качестве коммерческой. Например, если владелец сдает площадь в аренду, таким образом извлекая финансовую прибыль.

Земельный участок как разновидность недвижимости

Как отмечалось выше, земля является объектом недвижимости природного происхождения и ее можно рассматривать в качестве базисного имущества. В зависимости от того, какой правовой статус имеет конкретный участок, определяется его целевое назначение. Наибольшее распространение получили виды недвижимости, предназначенные для сельскохозяйственного пользования. В частности, выделяют земли для пастбищ, пашен, сенокосов, высаживания многолетних насаждений и т. д. Участки, рассчитанные на ведение подсобного хозяйства, нельзя использовать, к примеру, для высаживания культурных растений, но зато на них можно строить амбары, бани, сенники и другие объекты инфраструктуры домовладения. Довольно популярна и категория дачных участков. Они отличаются тем, что собственник имеет право сооружать на их площади небольшие дома. Но к жилым объектам такие постройки не относятся, то есть они не рассчитаны на постоянное проживание. На данные постройки также действуют определенные ограничения в плане коммуникационного обеспечения.

Отдельно стоит и категория земельных участков, предназначенных для индивидуального строительства. Если сельскохозяйственные виды недвижимости нельзя застраивать жилыми постройками, то объекты для ИЖС позволяют сооружать частные дома и коттеджи. Примечательно, что многие современные коттеджные поселки организуются на бывших которые в наши дни приобрели статус ИЖС. К специфической и малораспространенной группе относятся участки для научных станций. На таких землях организуются исследовательские комплексы и базы.

Мобильная недвижимость

Это как раз тот случай, когда можно говорить об исключении из правил при управлении свойствами недвижимости как таковой. Мобильные объекты, которые относятся к недвижимому имуществу, представлены так называемыми домами на колесах. Как полноценный объект недвижимости такие конструкции не так давно получили массовое распространение в США. Менее популярны такие виды недвижимости в России, но их также используют для обустройства поселков, расположенных на удаленных строительных площадках. К преимуществам мобильных домов относят невысокую стоимость, нетребовательность в выборе места сооружения, а также универсальность в эксплуатации. Среди недостатков отмечается невысокий уровень комфорта, средние характеристики долговечности и ненадежность. Это объясняется тем, что большинство такого рода конструкций все же не рассчитываются на постоянное проживание.

Также есть и юридические тонкости, которые далеко не в каждом случае позволяют рассматривать подобные конструкции как полноценную недвижимость. Понятие и виды таких объектов могут различаться в зависимости от способа технического устройства. Так, оформление документов на право собственности сегодня допускается для мобильных конструкций, которые базируются на фундаменте в границах участка, принадлежащего хозяину объекта. В некоторых случаях допускается и регистрация в «доме на колесах». Конечно, устройство фундамента для такого сооружения заставляет забыть о свойствах мобильности, хотя при желании пользователь может с минимальными потерями переместить дом на другое место. В эту же категорию отчасти подпадают морские суда, которые также относятся к объектам государственной недвижимости, хотя по факту имеют возможность перемещения.

Экономическая сущность недвижимости

Целенаправленное извлечение материальной выгоды характерно в большей степени для финансовой недвижимости. В этом и заключается смысл существования такого рода объектов. Коммерческие виды недвижимости, ее инвестиционные свойства и характеристики определяются привлекательностью на рынке. То есть показателями, которые обуславливают ликвидность объекта и его возможную рентабельность в глазах потенциального покупателя или арендатора. Возведение многоквартирного жилого здания тоже является инвестиционным проектом и относится к сфере коммерческой недвижимости.

Специалисты в этой области занимаются архитектурным планированием, техническим проектированием дома и выполняют его непосредственное строительство, ориентируясь на будущую инвестиционную привлекательность. Но даже после завершения строительства, сдачи здания в эксплуатацию и перехода квартир в статус жилой недвижимости инвестиционные характеристики сохраняются. Например, даже первый клиент фирмы, реализующей жилплощадь этого дома, может рассматривать покупку не как место для своего будущего проживания, а как инструмент финансового вложения с последующим извлечением прибыли при продаже.

Виды собственности на недвижимое имущество

Наиболее распространенной формой владения недвижимостью является частная собственность. Документ, подтверждающий это право, позволяет конкретному лицу распоряжаться определенным объектом недвижимого имущества по своему усмотрению. При этом существуют разные виды собственности недвижимости с точки зрения частного владения. Так, выделяют индивидуальную и общую собственность. Вторая разновидность имеет место в тех случаях, когда один неразделяемый объект предполагает наличие двух и более владельцев. В этом контексте стоит перейти к совместной форме собственности, которая тоже рассматривается как общая, но без выделения конкретных долей. Если же предполагается разделение объекта недвижимости между владельцами, то можно говорить еще об одной форме собственности - долевой. Общее имущество предполагает формирование единых долей между владельцами, но их конкретные размеры не уточняются. Это может быть квартира супругов, которая приобреталась в браке на общие финансовые средства.

Заключение

Все-таки основой для разделения объектов недвижимости на разные виды и категории является характер пользования. Исходя из особенностей будущего назначения, архитекторы и строители формируют эксплуатационные качества объекта, которые закладываются на этапе разработки проекта и реализуются уже на рабочей площадке. Предусматриваются и специальные юридические свойства, которыми обладают разные виды недвижимости. В гражданском праве закрепляются отдельные условия содержания, эксплуатации и совершения рыночных операций для разных категорий недвижимого имущества. К примеру, налогообложение может по-разному действовать применительно к жилой и коммерческой недвижимости. Более того, даже внутри отдельных категорий нередко наблюдается дифференциация в подходах к формированию нормативных документов относительно содержания и обслуживания тех или иных объектов. Это касается, в частности, соблюдения санитарных норм, правил коммунального обслуживания, вопросов обеспечения пожарной безопасности и т. д.