После череды серьёзных скандалов, связанных с обманами дольщиков со стороны недобросовестных застройщиков, перед государством встал вопрос о защите интересов простых людей. Для решения этой проблемы был разработан и введён специальный законопроект в соответствие, с которым компании обязаны страховать свои риски. Это событие связанно с уверениями застройщиков о том, что оно повлечёт рост цен, и все же доля суммы страховки настолько мала, что ожидания компаний не оправдались. Хотя и без проблем не обошлось, так как страховые компании не были готовы к таким сделкам.
Закон определил этапы страхования так: пред заключением ДДУ с дольщиком, застройщик обязан застраховать ответственность перед покупателем.
Только наличие страховки у застройщика может обезопасить дольщика от такой неприятности, как потеря денежных средств и будущей квартиры по причинам:Дольщику нужно обязательно обратить на этот факт внимание, так как только страхование ДДУ в дальнейшем позволит его зарегистрировать в Росреестре.
- банкротства;
- финансовой нестабильности;
- предъявления прав на объект со стороны третьих лиц или ареста.
Указанный список не является исчерпывающим, причины,
Говоря о том, может ли застройщик отказаться от страхования долевого строительства, закон однозначно говорит, нет.
- Поручительство со стороны банка. Данный способ не так популярен, по причине того, что банки требуют довольно серьёзный залог, в среднем он составляет 30% от стоимости объекта.
- Есть способ взаимного страхования, для чего создаётся специальное общество. Однако и такой способ не пользуется популярностью среди Российских компаний.
- Наиболее популярным и относительно простым способом страхования является договор со страховой компанией. Однако тут проблемы уже возникают с её выбором, так как к ней закон предъявляет довольно жёсткие требования, которым большая часть страховщиков просто не соответствует.
Очевидно, что, несмотря на срок действия закона, он уже составляет четыре года, Российскому рынку страхования ДДУ нужно время для развития, включая страховые компания. На сегодня к СК предъявляются конкретные требования для того, чтобы они имели право на страховании ДДУ.
Требования к страховым компаниям, привлекаемым к страхованию ДДУ, зафиксированы в законе, и застройщики обязаны принимать эти требования во внимание.
Говоря конкретно, выделяют следующие факторы:
- срок деятельности страховой компании должен составлять не менее пяти лет;
- финансовая устойчивость должна соответствовать установленным требованиям;
- развитие компании должно быть так же прогнозируемым;
- оборот должен составлять до 400 млн руб., а уставный капитал 120 млн руб.
Соблюдение указанных условий обязательно, в противном случае компания не будет пользоваться спросом.
Что касается стоимости данной услуги, то каждая компания устанавливает её самостоятельно, при этом на окончательные цифры могут повлиять некоторые параметры строительной компании:- Участие компании в крупных объединениях.
- Опыт работы на рынке. Очень важно, чтобы он был положительным.
- Устойчивое финансовое положение.
- Корректное юридическое сопровождение и обеспечение строительства.
- Конкретный этап строительства.
- Дата завершения строительства.
- Общее количество дольщиков.
С учётом этих параметров СК устанавливают стоимость ДДУ в диапазоне от 0,5% до 1% от общей стоимости объекта. Несмотря на значительные суммы взносов в пересчёте на абсолютные цифры, страховщики считают эти сделки довольно рискованными, так как убытки ещё более значительные, чем прибыль.
Важно знать, что страховка объекта полностью осуществляется за счет застройщика, но никак не за счёт дольщиков.
У компании есть две возможности для страхования, то есть можно страховать весь объект целиком, или же каждый ДДУ по отдельности. На рынке распространён второй вариант, он более предпочтителен для обеих сторон. В этом случае застройщик несёт ответственность перед каждым дольщиком, а для компаний такой подход может экономить средства. Дополнительно отметим, что страховка ДДУ вступает в силу только тогда, когда сам ДДУ проходит регистрацию в Росреестре.
При принятии решения дольщиком о добровольном заключении ДДУ, наряду со страховкой, которую обеспечивает компания, дольщик также принять меры для того, чтобы обезопасить себя. Страхование дольщиков происходит по тем же принципам что и у застройщика. Для подписания договора по такой страховке необходимо проведение экспертизы для определения рисков, она делается бесплатно для страхователя, и занимает менее недели. Заключение договора страхования дольщиков при долевом строительстве может уберечь инвестиции от непредвиденных ситуаций. По сути, получается, что страховая компания в случае чего возмещает понесённые страхователем убытки.
Когда же делается страховка застройщика при долевом строительстве, обязательным условием является залог, и чаще всего для этого предоставляется земельный участок под строящимся объектом. Важно знать, что договор должен быть оформлен соответствующим образом до первого ДДУ.
Если же договор расторгается до наступления окончания срока, СК обязана исполнить свои обязательства перед страхователем. Если страховой случай произошёл в период действия договора, то компания обязуется помочь. Договор страхование рисков долевого строительства считается вступившим в силу с момента поступления первых взносов.
Как уже говорилось, застрахованным может быть весь объект сразу, или же по мере подписания ДДУ. Ведь в первом случае приходится сразу выделять крупную сумму для указанных целей.
Дополнительно отметим, что, по сути, и застройщик и дольщик страхуют одни и те же риски, а именно:Дополнительные сложности при страховании долевого строительства заключаются в том, что застройщик страхует возможные убытки, которые могут быть вызваны падением рынка или цен, их размеры будут значительными из-за специфики рынка. Это делает предоставление услуг страхования долевого строительства весьма затруднительным.
- страхование долевого строительства от недостроя по причине банкротства или временных финансовых трудностей, связанных с заморозкой активов компании;
- получение жилого помещения, непригодного для проживания или построенного с нарушениями;
- от уклонения застройщиком исполнять свои обязанности в полном объёме;
- двойная продажа объектов недвижимости.
Конечно, перечень прочих страховых случаев может быть расширен по усмотрению сторон договора.
Страхование ДДУ накладывает на каждую сторону договора определённые обязательства.
Для застройщика они определены следующим перечнем:
- Обязанность соблюдение всех условий страхового договора.
- Своевременная оплата необходимых взносов.
- Застройщик обязан уведомлять об изменении состава дольщиков.
- Обязательное уведомление дольщиков, которые имеют право требования, о том какая именно компания является страхователем.
Застройщик обязан чётко соблюдать прописанные в договоре пункты.
Относительно страховой компании стоит отметить, что в её обязанности входит:- выплата страховых сумм при предъявлении на них права;
- оповещение заинтересованных лиц об изменениях условий страхования.
По сути, это основные обязанности компании.
При страховании дольщиком своей покупки он также обязан:- вносить необходимые платежи;
- соблюдать условия по договору;
- в случае уступки прав по договору цессии суммы страховки уведомить об этом все заинтересованные лица.
Вне зависимости от страхователя стоимость договора определяется исходя из стоимости объекта страхования. При наступлении случая, предусмотренного договором, выплата также происходит в соответствии с ценой объекта и не меньше средней стоимости за один кв. м в регионе нахождения.
Конечно же, страхование ДДУ очень важно для любого кто решил купить квартиру в новостройке. Ведь пока объект полностью незавершён и не введён в эксплуатацию риск того что весь процесс может быть заморожен, превращён в долгострой или вовсе полностью остановлен из-за банкротства очень велик.
- Для приобретения будущей квартиры были привлечены средства по ипотечным программам, ведь в этом случае помимо выплаты застройщику, дольщик оплачивает проценты банку.
- Для подписания ДДУ были привлечены деньги по социальным программам.
Если в первом случае конечная стоимость покупки в несколько раз выше её стоимости, то во втором денежные средства целевые и по ним нужно отчитываться, в случае их возврата выдавшему органу рассчитывать на повторное использование уже не приходится. Такое положение вещей не может игнорироваться дольщиками, и тем более заставляет их обращать внимание на наличие страховки по ДДУ.
Для справки скажем, что при покупке квартиры по договору уступки прав все права на требование страховки переходят новому владельцу, тут важно соблюсти необходимые правила оформления и уведомления всех сторон договора.
Не менее важным аспектом является то, что договор страхования по ДДУ действителен ещё в течение двух лет после его окончания, это зафиксировано в законодательстве.
Однако тем, у кого имеется ипотека, по которой обязательным является страхование предмета залога, может случиться, так что страховку можно получить только от одной компании. Все дело в том, что по одному страховому случаю получение возмещения из двух источников невозможно.
При наступлении страхового случая дольщикам положена выплата страховки.
Для этого необходимо наличие одного из оснований:
- Вступившее в силу решение суда, которое вынесено на основании коллективного заявления дольщиков, которое подано в судебные органы после 6 месяцем после остановки строительных работ, или наступления срока передачи жилых помещений собственникам;
- Или же при наличии решения арбитража о том, что компания признана банкротом и начата процедура конкурса по продаже имущества.
Наличие одного из этих оснований даёт право дольщикам обратиться в страховую компанию за компенсацией.
Для этого необходимо:- подать заявление в компанию с указанием на наступление страхового случая, которому приложен полный пакет документов, подтверждающих изложенные в заявлении факты;
- после получения такого обращения от дольщика, компания приступит к процедуре проверки;
- после вынесения положительного решения дольщик может получить положенную ему по договору сумму.
Все дальнейшие операции и взаимодействие юридических лиц происходит уже без участия дольщиков. Несмотря на то, что сама идея была довольно хорошей, должной эффективности она не показала. Застройщики, приняв новые реалии, не стали спешить с полноценной реализацией всех требований. По этой причине в 2017 году законодатели обязали всех застройщиков организовать компенсационный фонд, в который застройщик обязан отчислять процент с каждого подписанного договора. Эти средства будут направлены либо на выплату компенсации, либо на завершение строительства.
Перечисленные этапы следует выполнять в той последовательности, как они перечислены.
Положительные моменты создания фонда очевидны, а именно:- средства фонда, которые формируются из отчислений застройщиков, могут быть направлены на компенсацию ;
- по усмотрению потерпевших средства могут быть направлены и на завершение строительства обанкротившейся компании;
- упрощена процедура по получению выплат;
- всё управление осуществляется уполномоченным государственным органом.
При введении изменений, как и в случае со страховками, предприниматели прогнозировали серьёзный рост цен на новостройки, однако можно наблюдать обратную картину, причиной которой стало улучшение экономической ситуации в целом по стране.
Конечно, заморозки цен не наблюдается, но и ожидаемого скачка тоже не произошло, во всяком случае, на данном этапе.
Участие застройщиками в системе страхования ДДУ не носит рекомендательный характер. Исполнение этого требования обязательно и контролируется отдельными органами государства.
При организации общества взаимного страхования, контроль остаётся за местными органами самоуправления. В случае участия страховых компаний, контроль осуществляет Центробанк РФ. Оба контролирующих органа гарантируют соблюдение всех норм действующего законодательства.
Важно знать, что в случае если застройщик требует оплату страховки от дольщика, ему необходимо обратиться с письменным заявлением или претензией к компании застройщику, для возврата уплаченной суммы. Если же результата добиться не удалось, то выходом станет обращение в суд с иском.
Правда, к нему нужно приложить документальное подтверждение проведённой операции, то есть:- договор с застройщиком, по которому производится передача денег за страховку;
- кассовый ордер или чек, подтверждающий поступление оговорённой суммы;
- уведомление по доставке заказного письма с заявлением или бумага с подтверждением факта досудебного урегулирования.
Именно для исключения подобных ситуаций и вводится внешний контроль, деятельности компаний, задействованных в строительстве нового жилья.
В заключение нужно сказать, что строительный рынок является весьма рискованным, и, доверяя свои деньги и возможное жилье нужно быть очень внимательным.
Обязательно к изучению о застройщике информация:- Его надёжность и опыт работы.
- Количество и качество уже сданных объектов.
Без наличия финансовых гарантий сейчас не возможно зарегистрировать ни один договор долевого участия. Речь идет только о заключенных с первого января 2014 года подобных соглашениях. Закон, как известно, обратной силы не имеет, поэтому задним числом оформлять страхование договоров долевого участия в строительстве не нужно. Тем же, кто только собирается участвовать в строительстве в качестве дольщика важно выяснить кто обеспечивает гарантии по возможным рискам.
Страхование было распространено в строительном бизнесе всегда. Риски обязывают как застройщиков так и будущих жильцов искать пути их минимизировать. Но далеко не всегда наличие страховки было обязательным требованием. Все изменилось в 2014 году с принятием Федерального закона № 214, посвященного участию граждан в долевом строительстве жилья.
Важнейшее положение этого закона обязывает всех застройщиков страховать свою материальную ответственность перед людьми, которые желают выступить в качестве инвестора. Помимо этого было установлено, что не может быть иного способа привлечения денег в пользу застройщика от физ. лиц, кроме как договор долевого участия.
На сегодняшний день существуют лишь 3 способа страхования обязательств застройщика . Регламентированы они Федеральным законом № 294. Варианты следующие:
- банковская гарантия. Предполагает введение третьего лица, в виде кредитной организации, которая и вернет деньги дольщикам в случае форс-мажора;
- общество взаимного страхования. Принято сокращать до ОВС. Некоммерческая организация, которая должна заниматься исключительно страховкой ДДУ;
- классическое страхование. Осуществляется через любую из страховых компаний, представленных на рынке, которые имеют лицензию на эту деятельность и собственно готовы предоставить подобные услуги.
Внимание! Несмотря на то, что все ДДУ, заключенные с 01.01.2014 года предусматривают страховщика как «незримое» третье лицо, извещать его при оформлении не нужно.
Различают как страхование отдельного договора долевого участия, так и всего объекта строительства целиком . Однако на практике второй вариант не встречается вовсе. Этому есть три объективных причины:
- он значительно дороже. Зачастую стоимость страхового сбора может в разы отличаться от общей суммы всех взносов физических лиц;
- часть квартир будет реализована только после подписания передаточного акта на весь дом. То, какая доля жилья продается на разных этапах строительства зависит от множества факторов;
- заложенная в самом договоре сложность с определением выгодоприобретателя.
Удобнее оформлять договоры на каждую квартиру как самим застройщикам, так и рядовым инвесторам, которые получают на руки свидетельство своей, личной гарантии.
Собственно застройщик не сможет привлечь деньги в строительство объекта, не предоставив в органы государственной регистрации документы, свидетельствующие о наличии одного из двух видов страхования, либо банковской гарантии.
Внимание! Подобная практика является вынужденной. Инициированы разработка и последующее принятие закона были в связи с часто встречающимися случаями обмана рядовых инвесторов, а также остановкой строек по объективным причинам.
Гарантии предоставляемые долевым участникам строительства
Будучи дольщиком в возведении объекта, который зарегистрирован в соответствии с правилами и застрахован одним из вышеупомянутых способов, гражданин получает следующие права:
- материальная компенсация ущерба при наступлении страхового случая;
- получение компенсации «сверху» потраченной на залог суммы. Эта возможность гарантирована статьей № 395 Гражданского кодекса;
- подтверждение права на получение жилья, строительство которого предусмотрено настоящим договором долевого участия;
- инвестор получает механизм компенсировать свои затраты в случае просрочки передачи жилья.
Страхование направлено прежде всего на «дисциплинирование» застройщика, ведь выплаты предусмотрены прежде всего по случаям нарушения тех или иных сроков, связанных со стройкой.
Внимание! Нужно запомнить ряд случаев, которые ошибочно принимаются за страховые. Среди них:
- приостановка строительства произошла в результате решения государственной власти;
- были допущены ошибки в составлении искомого договора и он был признан недействительным;
- сроки строительства были увеличены и сам процесс возведения дома продолжается. В этом случае нужно будет еще и продлять ДДУ, что предполагает дополнительные траты;
- крайне сложно получить компенсацию, если само по себе предприятие строительства изначально не планировала начинаться, а было лишь прикрытием для мошеннических действий.
Помимо этого сам процесс получения компенсации может затягиваться на годы. Особенно это касается признания застройщика банкротом, ведь это сама по себе не быстрая процедура.
Банковская гарантия в страховке ДДУ
Третьими лицами, которые могут выступить в роли страховщика, будет выступать банк или страховая компания. При этом законом обозначены минимальные требования, которые к ним выдвигаются.
Кредитная организация должна соответствовать следующим критериям :
- наличие лицензии на ведение банковской деятельности. В ней, помимо прочего должно быть указано право предоставлять банковские гарантии. Выдается ЦБ;
- банк должен обладать такой лицензией минимум пять лет;
- минимальный размер уставного капитала банка - от 200 миллионов рублей;
- при этом размер своего капитал - от 1 миллиарда рублей;
- свидетельство о прохождении всех проверок и соответствия всем нормативам за последние полгода;
- банк не должен находиться в процессе финансового оздоровления, инициированной ЦБ;
- наличие лицензии на работу со вкладами физических лиц, в соответствии с Федеральным законом № 177, посвященному страхованию вкладов.
Внимание! В реальности подобный вид страхования ДДУ в строительстве встречается не часто. Обусловлено это взаимным недоверием застройщика и кредитной организации. Риски для банка довольно существенные, тогда как застройщик тоже может столкнуться с отзывом лицензии у этого банка, инициированной ЦБ.
Могут ДДУ быть застрахованы и в этой некоммерческой организации. Было решено создать подобную альтернативу страховым компаниям и банкам в середине 2013 года.
Застройщик, желающий принять участие в ОВС, делает соответствующий взнос в общий фонд из которого и будут востребованы деньги в случае возникновения страхового случая. Размер взноса установлен на отметке 1 миллион рублей с каждого объекта недвижимости.
Взнос, прямо скажем, довольно скромный, учитывая размер возможных рисков. Поэтому неудивительно что ко всем строительным компаниям, желающим вступить в эту организацию предъявляются довольно серьезные требования. Процесс вступления предполагает сбор следующих документов:
- заявление о вступлении;
- учредительные документы юридического лица;
- документ подтверждающий полномочия представителя;
- выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за месяц до обращения;
- справку об отсутствия судебного разбирательства с заявителем;
- справку о том, что заявитель не находится в состоянии банкротства;
- справку о том, что компания-заявитель не обременена ответственностью за обязательства третьих лиц;
- сведения о географии деятельности компании.
Внимание! Подавать документы следует на официальном бланке компании-заявителя. Проверка документов и принятие решения должна осуществляться в срок до 30 дней. Надзирающим органом в случае с ОВС, выступают региональные власти.
Сама идея создания общего страхового фонда строительных компаний довольно сыра, но призвана она чуть ли не полностью вытеснить остальных игроков с рынка. Безусловно многое будет изменяться, но на данном этапе есть ряд объективных недостатков у этого вида страхования ДДУ:
- обязанность вносить вступительный взнос (по 1 млн. за объект) должна быть исполнена еще до получения денег от первых инвесторов. Для крупных компаний это не проблема, но вот для нового бизнеса - серьезная преграда;
- ответственность участников общая и распространяется на всю территорию России, без региональной привязки, что может приводить к тому, что небольшие провинциальные фирмы должны платить за гигантские промахи корпораций;
- тарифы в ОВС значительно выше чем у альтернативных вариантов.
Создавалась система ОВС как универсальная, простая и понятная как дольщику так и строителю система. При устранении всех недостатков она действительно моет таковой стать.
Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:
- уставной капитал от 120 тысяч рублей;
- собственный капитал на момент заключения страхового договора - от 1 млрд. рублей;
- продолжительность работы на рынке услуг страхования - от 5 лет;
- полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
- компания не находится в процессе оформления банкротства.
Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС. Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться. Если же до завершения стройки произведена , то ее новый хозяин и вовсе не сможет найти «крайнего».
Внимание! Стоимость услуг страховой компании традиционно самая низкая из представленных. Размер взноса может не превышать 0,3-0,5% от стоимости квартиры для каждого дольщика.
Документы необходимые при регистрации страховки по ДДУ
Вне зависимости от выбранного способа защиты инвесторов от возможных рисков, заключением договора, сбором всех необходимых бумаг будет заниматься строительная компания. В Росреестр нужно будет предоставить следующие документы:
- свидетельство о разрешении строительства;
- свидетельство из ЕГРЮЛ;
- собственно договор долевого участия, заключенный ранее с инвестором;
- учредительные документы предприятия;
- техническая документация на объект страхования.
Необходимо будет предоставить ряд бумаг и страховой компании/банку:
- финансовые отчеты застройщика, заверенные службами СК;
- подтверждение отсутствия просроченных обязательств у страхователя;
- характеристика бизнеса клиента, содержащая сведения о надежности, финансовом положении и т.д.
После того, как необходимые документы были поданы в органы государственной регистрации, должно пройти не более 30 дней, выделенных на проверку документов и принятие решения. После этого страхование договора долевого участия вступает в силу.
Не все так просто – адвокат Олег Сухов специально для
Момент регистрации договора долевого участия (ДДУ) является той границей, миновав которую, участник гражданско-правовых отношений становится полноправным хозяином недвижимости в новостройке. Как же на практике происходит этот процесс и с какими проблемами может столкнуться гражданин в ходе регистрации?
Исходя из положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», привлекает денежные средства только по договору долевого участия. ДДУ считается заключенным со дня его государственной регистрации, которую проводит Росреестр.
Юристы, занимающиеся регистрацией ДДУ, не понаслышке знают все подводные камни и сложности этого процесса. Казалось бы, ну чего проще – составил документы, состряпал по шаблону договор, аккуратно так собрал все бумаги в папочку и сдал в Росреестр. Но не все так просто. Иногда, выражаясь словами героя одного из кинофильмов: «Ну просто хочется рвать и метать, рвать и метать».
Лиха беда начало
Наиболее трудно зарегистрировать самый первый договор долевого участия. Чиновники из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – УФРС) буквально под микроскопом рассматривают каждое слово договора. Их понять можно. Первый ДДУ является фактически шаблоном, по которому будут составляться и регистрироваться все остальные соглашения. Когда застройщику удается зарегистрировать первый договор, то последующие идут уже гораздо быстрее и проще.
Госрегистрация осуществляется на основании заявлений как застройщика, так и дольщика. Следовательно, данные документы должны сдаваться двумя сторонами. Но это не значит, что все обязаны явиться в офис УФРС одновременно.
Сдавать бумаги можно в разное время. Дольщик вправе отдать в Управление регистрации свой экземпляр ДДУ самостоятельно и уведомить об этом застройщика, направив ему входящий номер документов (номер пакета). Это делается для того, чтобы впоследствии не возникло путаницы.
Однако чаще всего на практике, чтобы не тратить время и не создавать столпотворение в офисе Росреестра, дольщики поручают регистрацию представителям застройщика либо застройщик и дольщики для этой же цели обращаются в независимую юридическую компанию или к адвокату.
Например, когда один московский застройщик регистрировал ДДУ, то он направил в УФРС единый пакет документов, где мирно лежали бумаги как самого застройщика, так и первого дольщика. Кстати, по словам Василия Меркулова (юрисконсульта этой компании), первые дольщики проекта вряд ли сумеют сами зарегистрировать договор быстрее, чем это сделает застройщик или его представитель. Почему? Да потому, что чиновники УФРС должны лично убедиться, что имеет весь пакет документов для начала работ и вправе регистрировать договоры долевого участия. Причем убедиться, посмотрев оригиналы бумаг, а не их «бледные» копии. Дольщик же максимум может предъявить лишь ксерокопии подобных документов, да и то не всех.
Поэтому на практике стороны пишут заявления на регистрацию, формируют единый пакет, который представитель сторон и относит в Росреестр.
Как уже говорилось выше, чиновники УФРС внимательно изучают документы и текст договора, и если что-то их не устраивает, то они требуют это переделать.
Например, в 2012 г. в Балашихе регистрировались договоры долевого участия одного многоквартирного дома. В тексте соглашения было сказано, что часть платы цены договора производится в течение 14 дней со дня регистрации ДДУ. Типичная, в общем-то, формулировка. Всегда проходила. Однако в этот раз специалисты УФРС ненавязчиво указали, что так как статья 5 вышеуказанного закона использует термины «годы», «месяцы» и «недели», то и длительность периода в договоре следует указать именно в «неделях». Пришлось юристам вносить изменения.
Все договорились
Итак, текст договора составлен и подписан сторонами. Что дальше? Далее ответственное лицо собирает документы, перечень которых приводится в статье 25.1. Закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Если исходить из требований закона, то в Росреестр кроме ДДУ надо представить еще три документа: разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося объекта недвижимого имущества, в котором должно быть указано его местонахождение, количество жилых и , а также возможная площадь каждого помещения. Закон также обязывает застройщика предоставить договор поручительства, если строители выбрали его в качестве способа обеспечения исполнения обязательства. Однако на практике поручительство никто не выбирает, поэтому и на регистрацию в Росреестр этот договор не приносят. Или, по крайней мере, не приносили.
Стройки остановятся?
К чему это уточнение? А к тому, что с января 2014 года вступили в силу ст.ст. 12.1., 15.1 и 15.2 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Смысл нововведений состоит в том, чтобы уменьшить риски, сопутствующие ДДУ. Теперь исполнение обязательств застройщика перед клиентами может обеспечиваться банковским поручительством, а также страхованием гражданской ответственности.
Сейчас трудно сказать, как будут работать эти нормы. И станут ли они вообще работать. Для банков, например, строительная отрасль является зоной повышенного риска, и далеко не все кредитные организации дают ссуды в этом сегменте.
Большинство застройщиков вообще не могут получить деньги ввиду плохих экономических показателей. Просто не подходят под условия банка. К тому же заключение ДДУ чаще всего идет на этапе нулевого цикла или недостроя, что в принципе не устраивает кредитные организации: им-то нужен реальный, а не «виртуальный» объект. Этого требует Центральный банк России. Поэтому, например, выдача поручительства застройщику будет расцениваться ЦБ РФ как высокорискованная операция. Ну и какому российскому банку это надо? Правильно. Никакому. Тем более когда ЦБ РФ отзывает одну лицензию за другой. Перед Новым годом я, представляясь строителем, интересовался в нескольких банках о возможности предоставления таких поручительств и везде получил категорический отказ. Банкиры в один голос заявили о высоких рисках этого продукта. Ну, посмотрим, что будет дальше.
Относительно страхования ответственности на первый взгляд все гораздо проще. Однако в данном случае и страховщики тоже считают строительство очень рискованным сегментом рынка и предполагают использовать повышающие коэффициенты при страховании.
В случае страхования гражданской ответственности застройщика страховка будет заложена в цену ДДУ (в том числе и при взаимном страховании), что, несомненно, приведет к повышению в новостройках.
И со страховкой непросто
Не стоит думать, что одно простое наличие разрешения на строительство (с 1 января 2014 г. без страхового полиса или банковской гарантии власти этот документ не продлят и не выдадут новый. –
), декларации и плана означает автоматическую регистрацию прав. Несоблюдение некоторых важных условий дает повод УФРС отказать в регистрации. В 2013 г. в одном из подмосковных городов Росреестр отказал в регистрации бумаг только на том основании, что застройщик не предоставил кроме всего прочего документ с разрешением местной администрации на домов, которые ранее располагались на месте строительства.
Очень часто служащие УФРС отказываются регистрировать ДДУ потому, что сведения, занесенные, например, в проектную декларацию, не соответствуют действительности. Дело в том, что декларация является основным документом строительства и должна содержать выверенную и точную информацию. Уже в этом году Росреестр приостановил регистрацию договоров долевого участия одного из подольских застройщиков только потому, что размер кредиторской задолженности , указанный в декларации, не соответствовал сведениям, полученным из бухгалтерии этой же фирмы. Мелочь? Возможно. Но регистрация была приостановлена до предъявления нового бухгалтерского баланса на дату составления декларации.
Поэтому прежде чем отнести документ в УФРС, следует перепроверить его вместе с бухгалтерией. Более того, профессионалы рекомендуют формировать данные этого документа в том же порядке, в каком они изложены в законе, строго по пунктам.
А еще?
Итак, мы выяснили, что разрешение, план и проектная декларация – три главных документа, которые подаются для регистрации ДДУ. Но на самом деле это далеко не полный список бумаг. В него также входят нотариально заверенные копии учредительных документов застройщика, выписка ЕГРЮЛ, свидетельства о постановке на налоговый учет, протоколы общих собраний и т.д.
Со стороны дольщика, кроме ДДУ, требуется оригинал доверенности на осуществление государственной регистрации договора долевого участия, оригинал согласия супруга либо заявление о том, что в зарегистрированном браке он (она) не состоит, копия паспорта, а также квитанция об оплате государственной пошлины.
УФРС начинает регистрационные действия с момента приема документов. Сам договор долевого участия считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав.
Как это происходит? А вот как. Сотрудник Росреестра вносит в компьютерную программу следующие данные: условный номер объекта недвижимости (присваивается УФРС), описание предмета сделки, согласно договору долевого участия, номер квартиры (если она определена договором), площадь жилища, цену сделки, сведения о застройщике и дольщике, реквизиты договора долевого участия.
Кроме того, в программу вносится информация об основных условиях сделки, сроках сдачи объекта долевого строительства, о порядке расчетов. В конце указывается гарантийный срок на объект.
Собственно, именно эти манипуляции специалиста УФРС по внесению сведений в единую базу и являются самой что ни на есть государственной регистрацией. Все остальные этапы – это только подготовка и сбор документов.
В связи с этим опять же встает вопрос о возможности двойной регистрации договоров долевого участия. Возможно такое или нет? По идее – нет. Но в жизни бывает всякое. Программа может дать сбой, «зависнуть», наконец, специалист Росреестра просто допустит какую-нибудь ошибку. И хотя программисты и компьютерщики утверждают, что современные программы не допускают возможность «двойного» введения информации, тем не менее такую вероятность полностью исключить нельзя.
Следует помнить, что кроме регистрации по закону существует также регистрация в судебном порядке. К сожалению, в наше время она применяется все чаще и чаще. В прямом смысле слова это даже не регистрация (судья все-таки лично не «вбивает» сведения о сделке в программу), а понуждение к таковой. Иными словами, право собственности регистрируется в соответствии с решением суда.
Процесс регистрации ДДУ не так прост, как кажется на первый взгляд. Чтобы подготовить документы, а также учесть все нюансы дела, простого житейского опыта может и не хватить. Нужны глубокие знания и умения профессионала. Поэтому при подготовке договора долевого участия и сопровождающих его документов следует обратиться к профессиональному юристу, который проконтролирует весь процесс и поможет избежать неприятностей.