Долевая собственность в квартире: что изменилось в законодательстве. Долевая собственность: как пользоваться и распоряжаться таким жильем

Как можно сдать находящуюся в долевой собственности квартиру в аренду?

Сдавать внаем свою долю собственник может только при согласии всех сособственников, и только если эта доля выделена и представляет собой изолированное помещение, то есть целую комнату. Если же жилье передается юридическому лицу, то оно может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Материал подготовлен при участии Федеральной нотариальной палаты, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры " Тамаза Мстояна, директора центра развития городского хозяйства ГАСИС Константина Шишка, руководителя офиса "В Новогиреево " "Миэль-Сеть офисов недвижимости " Юлии Антясовой, ведущего юрисконсультанта Юридической службы "Инком-Недвижимость " Ольги Кладковой.

Если один из собственников отказывается платить за ЖКХ, то как быть другим собственникам?

Если соглашение между собственниками не достигнуто, то они вправе обратиться в суд, который должен установить порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги пропорционально долям в праве собственности для каждого из собственников.

По какому принципу сособственники платят за ежемесячные услуги ЖКХ – все отдельно или разом?

Участники долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и платежей за услуги ЖКХ. Определить, кто сколько платит они могут самостоятельно, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Можно ли заставить одного из собственников продать свою долю?

Заставить одного из сособственников продать свою долю третьему лицу невозможно.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Как можно продать целиком квартиру, если она находится в долевой собственности?

Для таких сделок установлена обязательная нотариальная форма. Допустим, что есть три совладельца квартиры, каждый из которых готов продать свою 1\3. Также есть третье лицо, которое желает приобрести всю эту квартиру. Всем сторонам сделки необходимо явиться к нотариусу. Он запросит необходимые для сделки документы, в том числе из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), убедится в дееспособности всех сособственников, в отсутствии порока воли и так далее. Если владельцы долей обратятся к нотариусу одновременно, то в этом случае нотариус не будет требовать документы, подтверждающие извещение сособственниками друг друга о намерении продать свои доли. В этом случае договор по продаже квартиры всеми сособственниками может быть заключен по их желанию в виде единого документа. Если же сособственники обращаются к нотариусу не вместе, а в разное время, нотариус потребует подтверждение того, что все владельцы квартиры уведомлены о том, что сособственник желает продать свою часть.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы - сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники - чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Требует ли сделка по продаже доли нотариального удостоверения?

Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.

Главное, что проверяет нотариус - соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично. Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу. Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на "кусочек" квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

Как прописать в квартире новых жильцов, если она находится в долевой собственности?

Собственник доли в квартире имеет право зарегистрироваться в ней без согласия иных сособственников, однако регистрация собственником доли третьих лиц в квартире потребует согласия иных долевых сособственников, исключение - регистрация несовершеннолетних детей сособственников (статья 20 ГК РФ).

Как одному из нескольких собственников квартиры выкупить у других их доли?

Один из сособственников квартиры может выкупить доли других собственников, достигнув с ними согласия или, при определенных обстоятельствах, выкупить доли принудительно.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Если один из собственников квартиры захотел продать свою долю, то могут ли другие сособственники ему это запретить?

Собственник доли вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а другие сособственники не вправе ему помешать. Однако законом установлены некоторые особенности распоряжения собственником своей долей. Например, при продаже доли ее собственник обязан сначала в письменном виде предложить выкупить свою долю иным собственникам. Сособственники в течение месяца должны либо выразить согласие на покупку доли, либо отказаться. В случае если совладелец квартиры не ответил на ваше предложение о продаже доли в праве собственности на квартиру, либо отказался от ее покупки, то вы вправе продать свою долю в квартире любому постороннему лицу по цене и на условиях, которые вы указывали в своем письме совладельцу квартиры. Стоимость цены для нового покупателя не может быть ниже той, что была предложена совладельцу.

При каких условиях можно выделить доли в натуре?

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

    В соответствии с Гражданским кодексом РФ физические лица, после официальной регистрации брака, вправе получить во владение собственность, которую затруднительно разделить на несколько частей без изменения ее назначения или в силу закона. Поэтому действующее законодательство дает такую возможность только в случае:

  • приватизации квартиры, где проживает несколько человек;
  • при создании фермерского хозяйства;
  • наличии нескольких собственников и др.

Такая собственность может быть совместной, когда доли владения имуществом заранее не были определены, или долевой, для которой характерно выделение определенной доли. Это относится и к таким объектам недвижимости, как дом или квартира.

Понятие долевой собственности

После того как доли владения между несколькими собственниками были заранее определены, квартира переходит в долевую собственность. С этого момента распоряжение ею возможно только с согласия всех собственников. Размер их доли играть роли не будет. Если несколько человек проживает в одной квартире, то реально разделить её площадь строго на основании документов очень проблематично, и даже невозможно. Если совладельцы пытаются договориться о справедливом разделе жилплощади, то в процессе владения долевой собственностью на квартиру не возникает проблем. При отсутствии договоренности решить вопрос можно только в судебном порядке. Если возникает необходимость изменить порядок владения и пользования после рождения ребенка или в силу иных обстоятельств, суд вправе пересмотреть вынесенное ранее решение.

Оформление долевой собственности

Чтобы оформить сделку по приобретению долевого недвижимого имущества, необходимо пройти несколько этапов.

Сначала нужно подготовить правоустанавливающие документы, благодаря которым у физических лиц появится право распоряжения и владения недвижимым имуществом. Это договор дарения, купли-продажи, завещание или решение судебного органа. В них должна быть информация о долевой форме собственности и обо всех владельцах имущества.

На втором этапе составляется само соглашение, которое затем подписывают стороны. В нем определяются размеры частей, принадлежащих каждому из собственников. Если таких данных не будет, то доли сторон будут считаться равными.

На последнем этапе подают документы в отделение Росреестра по месту нахождения квартиры. Проверив на предмет законности, сотрудник Росреестра регистрирует их и выдает свидетельство о собственности каждому из владельцев жилья.

Особенности оформления доли в квартире

Долевая собственность на квартиру определяется при наличии пакета следующих документов:

  • добровольное соглашение о разделе;
  • свидетельство о вступление в наследство;
  • свидетельство о браке или брачный контракт – при наличии;
  • постановление суда;

Кроме правоустанавливающих документов, необходимо подготовить техпаспорт с экспликацией и планом квартиры, а также квитанцию об уплате госпошлины по реквизитам, указанным в местном отделении Росреестра. После этого все документы вместе с паспортами подают в регистрирующий орган.

Это можно сделать:

Если основанием для оформления такой сделки будет реализация своей доли, следует помнить о преимущественном праве всех сособственников на ее выкуп. Оповестить их о планируемой продаже нужно не позднее, чем за 1 месяц до начала сделки.

Законодательная база

Долевая собственность на квартиру регулируется ст. 245 ГК РФ , в которой говорится о равенстве долей в случае, если стороны не определят их размер. Размер доли при улучшении состояния имущества может увеличиваться в соответствии со ст. 246 ГК РФ пропорционально вложениям собственников. Право на распоряжение имуществом с согласия всех собственников предусмотрено ст. 247 ГК РФ . Если получить свою долю содольщик не может, то он, в соответствии со ст. 248 ГК РФ , вправе рассчитывать на получение компенсации.

Все, что собственник может получить при эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды), положено делить в соответствии со ст. 249 ГК РФ между всеми собственниками пропорционально их долям, если иное не предусмотрено договором.

Все затраты на содержание общей долевой собственности также делятся между совладельцами с учетом их долей, как это предусматривает ст. 250 ГК РФ .

В статье 251 ГК РФ подчеркивается преимущественное право совладельцев на покупку доли другого собственника, если она продается не через публичные торги. В случае продажи доля переходит в собственность в соответствии сост. 252 ГК РФ с даты заключения договора, если в нем не отражены иные условия. Когда один из собственников не в состоянии погасить образовавшуюся задолженность своим имуществом, то кредитор может обратиться в суд. И тогда доля может быть выделена в натуре, продана другим собственникам или с публичных торгов, а деньги будут возвращены кредитору.

Возможные проблемы

Если супруги приобрели квартиру в долевую собственность, то после развода один из них может предложить второму жилье по рыночной стоимости, несколько превышающей цену его доли. Но такой вариант срабатывает не всегда. Помочь может раздел в добровольном порядке. В ином случае заинтересованной стороне нужно подать в суд иск о принудительной продаже доли одного из супругов.

Бывает, что один из супругов до вступления в брак оформляет ипотечный кредит, который супруги затем погашают совместно. Тогда после развода кредитополучатель может отказаться от переоформления доли. И когда брачный договор не был подписан, та сторона, которая претендует на оформление на себя части доли, вправе добиваться ее выделения путем подачи искового заявления в суд по месту нахождения квартиры.

Какие сделки с квартирой запрещены при долевой собственности

Законодательством предусмотрены случаи, когда сделки в отношении квартиры с долевой собственностью полностью запрещены. Гражданский кодекс, к примеру, позволяет переуступку права доли имущества третьему лицу (цессия). И этим правом могут воспользоваться учредители ООО, отчуждая свою долю другому участнику. Однако заключение договора цессии при отчуждении своей доли в квартире законом запрещено.

Единственный случай, когда долю можно продать, не соблюдая преимущественного права покупки, – реализация на публичных торгах.

Это вправе сделать кредиторы, когда иного имущества и денег должника не хватает, чтобы погасить задолженность. Но и в этом случае не каждая доля в квартире может быть продана в счет долга, так как по общему правилу конфисковать за долги помещение, которое является единственным жильем, не разрешается.

Закон предусматривает только два случая, когда такое взыскание разрешено:

  • имущество является залоговым согласно ипотечному договору, когда разрешается забрать даже единственное жилье;
  • должник, которому принадлежит доля, официально имеет иное жилье или же не проживает в квартире и постоянно зарегистрирован по другому адресу на основании договора социального найма.

Плюсы и минусы

Основной недостаток долевой собственности – обязанность согласования отчуждения доли с иными собственниками. Не популярна продажа доли собственности и на рынке недвижимости.

Ее плюс – возможность для нескольких физических лиц иметь свою долю.

Кроме продажи доли посторонним лицам, её можно использовать в качестве самостоятельного объекта залога в процессе оформления договоров займа денежных средств в кредитной организации.

Разобраться в нюансах приобретения и отчуждения доли в находящейся в совместной собственности квартире помогут опытные юристы нашей компании. По указанным на нашем сайте телефонам или через онлайн-заявку вы сможете получить квалифицированную консультацию и решить вопрос в строгом соответствии с нормами законодательства.

Наличие долевой формы собственности на жилое помещение не лишает каждого владельца права распоряжения своей долей, однако создает дополнительные ограничения. Продажа доли квартиры должна учитывать право остальных собственников на преимущественный выкуп, которое предусмотрено законом. Порядок продажи доли в квартире определен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В представленном материале можно узнать, как продать квартиру в долевой собственности, и какие законные варианты продажи позволят обойти преимущественное право покупки.

Долевая собственность на квартиру

Законодательство допускает различные варианты владения недвижимостью, в том числе путем установления долевой формы собственности. В этом случае устанавливаются следующие особенности владения и распоряжения жильем:

  • каждому собственнику принадлежит определенная доля в общем праве, размер которой зависит от соглашения сторон при оформлении жилья (например, в процессе приватизации доли всех собственников будут равными);
  • каждому владельцу принадлежит право распоряжения долей, в том числе путем продаже ее третьим лицам, однако у остальных собственников существует право преимущественного выкупа;
  • продажа целой квартиры будет возможна только при согласии всех собственников на совершение сделки, принудительное отчуждение чужих долей законом не допускается.

Наличие права долевой собственности подтверждается сведениями реестра ЕГРН. У каждого владельца имеется пакет правоустанавливающих документов, который определяют размер его доли в общем праве.

Преимущественное право сособственников

Порядок распоряжения долей в квартире должен учитывать преимущественное право ее приобретения (ст. 250 ГК РФ), которое принадлежит каждому дольщику. Это требование закона вынуждает продавца соблюдать следующий алгоритм действий:

  • поиск потенциального покупателя доли и определение существенных условий сделки предмет, цена и иные договоренности сторон;
  • подготовка проекта договора, в котором будут указаны согласованные сторонами условия;
  • направление каждому собственнику уведомления о предстоящей продаже доли с предложением преимущественного выкупа на условиях, указанных в проекте договора;
  • в случае согласия одного или нескольких дольщиков на преимущественное право выкупа, сделки заключается с ними;
  • при отказе от преимущественного права или при отсутствии ответа на протяжении месяца оформление договора будет происходить с первоначальным покупателем.

При направлении уведомления остальным собственникам нужно учитывать требования закона. Право преимущественного выкупа подразумевает порядок продажи на тех же условиях, что указаны в проекте первоначального договора и уведомлении. Изменение этих условий не допускается.

При отсутствии ответа на уведомление от остальных долевых собственников, дальнейшая продажа доли будет проходить по стандартным правилам.

Важно! Необходимо иметь в виду, что любые договоры по сделкам с долевой недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению. Помимо проверки содержания договора нотариус будет устанавливать соблюдение условий об уведомлении остальных дольщиков.

Право на преимущественный выкуп может одновременно использоваться разными собственниками. В этом случае доля будет распределена в равных пропорциях между каждым покупателем.

Способы обойти преимущественное право покупки

Если владелец доли по каким-либо причинам планирует избежать уведомления остальных собственников о предстоящей продаже, возможны альтернативные варианты действий. Необходимо учитывать, что в ряде случаев лишение преимущественного права выкупа может повлечь недействительность сделки по требованию заинтересованных лиц.

Договор дарения

Собственнику доли принадлежит право распоряжения любым законным способом, в том числе путем дарения. Передача прав на долю в форме дарения может выступать альтернативой договору купли-продажи, если стороны планируют избежать уведомления остальных дольщиков и реализации ими права на преимущественную покупку.

В этом случае нужно учитывать следующие особенности:

  • сделка дарения носит безвозмездный характер, поэтому при возникновении спора между сторонами покупатель рискует потерять денежные средства, уплаченные вне рамок договора;
  • поскольку требование об уведомлении остальных дольщиков распространяется только на возмездные сделки, при оформлении дарения можно не ставить в известность остальных собственников долей;
  • заключение договора дарения не устраняет обязанность нотариального удостоверения.

Таким образом, можно продать долю путем заключения договора дарения, однако в этом случае существенные риски несет покупатель.

Договор купли-продажи по завышенной цене

При согласовании условий предстоящей сделки продавец и покупатель доли вправе самостоятельно определять цену договора. В этом случае можно установить завышенную цену продажи, чтобы остальные дольщики не могли претендовать на преимущественное право покупки.

Важно! При таком варианте сделки нужно учитывать, что уведомления других дольщиков избежать не удастся.

При этом существует вероятность, что преимущественное право покупки будет использовано даже при заведомо завышенной цене. Это может быть связано с нежеланием допускать в состав собственников посторонних лиц.

Кроме того, завышение стоимости доли может повлечь недействительность сделки, если остальные дольщики могут доказать, что фактически цена договора составляла меньшую сумму. Не стоит забывать и о существенном увеличении налога на доходы, который продавцу придется заплатить исходя из цены, зафиксированной в договоре.

Договор займа

Еще одним нестандартным вариантом продажи является заключение договора займа с одновременным установлением залога на долю. В этом случае при неисполнении обязательства по возврату суммы долга займодавец вправе обратить взыскание на предмет залога.

Такой вариант сделки используется крайне редко, так как приходиться дважды проходить процедуру оформления государственной регистрации сперва для регистрации залога, а затем для оформления права собственности на залогодержателя.

Чтобы данная сделка не была признана фиктивной, сторонам нужно указать реальный срок пользования денежными средствами. Это существенно увеличивает продолжительность перехода права собственности на долю.

Когда преимущественное право не работает?

Преимущественное право покупки распространяется только на случаи возмездного распоряжения долей в пользу посторонних лиц. Если доля продается одному или нескольким владельцам других долей, право преимущественного выкупа не действует. В случае, когда сразу несколько дольщиков заявили о готовности приобрести долю, продавец вправе самостоятельно определять покупателя.

Помимо этого, требовать преимущественного права передачи доли нельзя по сделкам безвозмездного характера дарение или рента.

Важно! При оформлении мены преимущественное право сохраняет силу, поскольку данный вид сделок носит возмездный характер.

Также правило преимущественного выкупа не применяется при продаже доли на публичных торгах. Эта процедура проводится в случае погашения задолженности по исполнительному производству или при банкротстве физических лиц.

Какие сделки с долями на квартиру совершать нельзя?

Закон содержит единственное ограничение, при распоряжении долями не допускается указание доли в качестве предмета по уступке права требования (ст. 388 ГК РФ). Так как сделки с долевой собственностью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, договор уступки права требования в отношении доли будет отклонен как незаконный.

Долевая собственность в квартире возможна ли продажа квартиры целиком

Договор купли продажи квартиры при долевой собственности позволит покупателю приобрести целый объект путем передачи ему одновременно всех долей. В этом случае нет необходимости заключать отдельные договора с каждым дольщиком, за исключением случаев покупки долей в разное время (например, покупка квартиры по двум договорам может осуществляться в отношении квартиры, у которой два дольщика).

При покупке квартиры с долевым участием нужно учитывать следующие особенности:

  • если все владельцы готовы одновременно продать долевую квартиру, заключается единый договор купли-продажи, в котором будет определен порядок расчетов с каждым дольщиком;
  • покупка квартиры, находящейся в долевой собственности проходит без уведомления дольщиков, поскольку они все выступают одновременно продавцами;
  • даже если все собственники выразили согласие на продажу и участвуют продавцами по сделке, договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Наибольшее количество вопросов вызывает порядок распределения денежных средств между дольщиками при продаже целой квартиры. Поскольку закон предусматривает полную свободу договора, сами продавцы могут определить, как делятся деньги при продаже долевой собственности.

Допускаются следующие варианты распределения денежных средств, полученных от покупателя:

  • сумма по договору перечисляется каждому продавцу пропорционально размеру их долей (в квартире с равными долями каждый собственник получает равную сумму);
  • продавцы могут согласиться на перечисление средств только одному из граждан (такие случаи характерны при продаже квартиры, принадлежащей на праве долевой собственности членам одной семьи).

После покупки квартиры с долевым участием у продавца возникает право личной собственности. Если в сделке участвовало два или более покупателей, они вправе выбрать форму общей собственности (долевая или совместная).

Как быть, если один из сособственников против продажи?

Может ли один из владельцев долей воспрепятствовать заключению договора купли-продажи, и какие правовые последствия имеют такие возражения? Вне зависимости от причин возражения, запретить одному из собственников продать долю невозможно.

В случае возражения одного из собственников возможны следующие варианты действия:

  • если на уведомление о предстоящей сделке получено возражение от одного из дольщиков считается, что право преимущественной покупки не реализовано и сделка продолжается на общих основаниях;
  • если один из дольщиков возражает против сделки и затягивает срок ответа на уведомление, продавец вынужден дожидаться истечения срока на рассмотрение уведомления (такой срок не может превышать 30 дней).

Если один из сособственников возражает против продажи доли постороннему лицу, он вправе выкупить ее на преимущественном праве. В этом случае нужно в течение 30 дней ответить согласием на полученное уведомление о сделке.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Долевая собственность – не редкость в наши дни. Возникает она на различных основаниях и зачастую между малознакомыми людьми. Что делать обладателю части квартиры, если жить с владельцами других долей нет желания? Можно ли каким-то образом продать свою долю и конвертировать ее в деньги на приобретение собственного жилья? Эти злободневные вопросы волнуют многих граждан, поэтому отвечу сразу: долю в недвижимости продать можно. Но сделка имеет ряд нюансов, о них сегодня я подробно расскажу.

○ Что такое долевая собственность?

Долевая собственность является разновидностью общей собственности. Основная черта такого имущества – определение долей каждого владельца.

Основные черты долевой собственности:

  • несколько владельцев;
  • доли в натуре не выделены, доля существует только «на бумаге», но при желании один из владельцев имеет право попросить сособственников выделить ему часть имущества, соразмерную его доли;
  • все права собственников осуществляют владельцы имущества на основании взаимного соглашения;
  • совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли;
  • расходы на содержание имущество и доходы, полученные с имущества, распределяются между участниками собственности в зависимости от их долей.

○ Правовое положение такого жилья.

Основной закон, регламентирующий права собственников, владеющих долями в квартире – Гражданский кодекс, Глава 16. Правила сожительства установлены Жилищным кодексом.

При отчуждении такого имущества необходимо руководствоваться:

○ Как продать долю в квартире?

Расскажу подробнее, что указано в вышеуказанных нормативно-правовых актах, и о том, каковы особенности продажи доли в недвижимости.

✔ Можно ли это сделать?

Продажа своей доли собственником не запрещена законом. Но не спешите искать покупателя. При отчуждении такой недвижимости действует правило о преимущественном выкупе доли сособственниками. Установлено оно в п. 1 ст. 250 ГК РФ:

«При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях».

✔ Обращение к нотариусу.

В отличие от сделки купли-продажи целой квартиры, отчуждение доли подлежит нотариальному удостоверению в обязательном порядке:

«Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению» (ч. 1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

○ Как продать квартиру в долевой собственности?

Особенности продажи доли связаны с правовым режимом такого имущества. В соответствии с Гражданским кодексом распоряжение собственностью, в которой выделены доли, осуществляется по соглашению между совладельцами (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

✔ Соглашение всех собственников на продажу.

На практике такое соглашение практически не составляется, так как собрать всех совладельцев бывает практически невозможно, поэтому продавцам разрешено действовать несколько по иному «сценарию».

Алгоритм действий:

1 . Сперва продавец обязан предупредить всех совладельцев о продаже доли. Извещение составляется в письменном виде, в нем указывается цена, предмет сделки и другие условия продажи (п. 2 ст. 250 ГК РФ).

Значимыми условиями продажи в Письме ФНП № 1033/03-16-3 признаны:

«С учетом сложившейся практики оборота недвижимости, в извещении должны быть указаны и другие значимые для сторон условия, например: порядок расчетов; сохранение установленного законом права залога при рассрочке платежа или нет; наличие лиц, сохраняющих право пользования в жилых помещениях; сроки передачи имущества и т.д.»

2 . Письмо следует отправить через нотариуса или по почте. Таким образом, подтверждением извещения будет соответствующее свидетельство нотариуса или копия телеграммы, выданная почтой (п. 2.5 Письма ФНП № 1033/03-16-3).

3 . Если в течение месяца ответа не последует или совладелец направит письменный отказ от сделки, можно смело продавать свою долю другому лицу.

✔ Определение рыночной стоимости.

На рынке действует множество независимых оценщиков, действующих на основании квалификационного аттестата. После проведения необходимых расчетов специалист выдаст отчет, которым Вы сможете смело оперировать при проведении сделки.

✔ Поиск покупателя.

Поиск покупателя необходимо начинать после получения отказов от других участников долевой собственности или спустя месяц после их извещения.

Если даже Вы нашли покупателя раньше, заключать сделку с ним Вы вправе только после того, как совладельцы откажутся от покупки.

Цена, предлагаемая покупателю, должна отвечать той, которая указана в извещении.

✔ Подготовка документов и продажа квартиры.

Если Вы обратились к риелтору, он Вам поможет оформить сделку правильно. Если же Вы самостоятельно продаете долю в недвижимости, проверьте в договоре наличие:

  • описания предмета договора – доли в квартиры и самой квартиры (сколько в ней комнат, количество квадратных метров жилой и общей площади, этаж, адрес);
  • цены;
  • информации об ограничениях в виде прав третьих лиц на недвижимость.
  • заявление;
  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • квитанция об уплате госпошлины (2 000 рублей – пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
  • договор купли-продажи;
  • документы, подтверждающие извещение совладельцев о продаже доли или их отказы от ее приобретения.

После регистрации права собственности в Росреестре, новый собственник становится полноправным хозяином доли квартиры.

Понятие общей собственности возникает тогда, когда одним объектом владеет несколько лиц (как физических, так и юридических).

Основания возникновения и виды

Возникает такой вид собственности ввиду различных оснований: официальная регистрация брака; , где проживает несколько человек; создание фермерского хозяйства, где есть несколько владельцев и т.д. — иными словами, когда два человека или несколько получают во владение собственность, которую невозможно разделить на несколько частей либо в силу закона, либо без изменения его назначения.

Можно выделить два вида права общей собственности, которые отличаются по сути владения и регулируются разными нормами:

  • долевая собственность – вид собственности, для которого характерно выделение определенной доли во владении имуществом как движимым, так и недвижимым;
  • совместная собственность – когда доли владения имуществом заранее не определены.

Доля в собственности квартиры — что это?

Когда квартира поступает в собственность нескольким лицам и доли владения заранее оговорены, речь идет о долевой собственности квартиры. В такой ситуации распоряжаться жильем можно только при условии согласия всех собственников, не зависимо от размера доли.

Следует понимать, что если все владельцы проживают на территории квартиры, то реально поделить площадь в соответствии с долями каждого по документам не представляется возможным. В таком случае совладельцы стараются договориться и поделить жилплощадь, учитывая жизненные обстоятельства и необходимости каждого. Если же этот вопрос не получается решить мирным путем, собственники обращаются в суд, где будет определен порядок пользования жилплощадью. При необходимости поменять порядок из-за каких-либо новых обстоятельств (например, рождение ребенка) суд может пересмотреть решение, которое было вынесено ранее.

Нормативные акты, которыми регулируются вопросы в долевом праве собственности на квартиру

Для того чтобы определить порядок пользования и как совладельцы могут распоряжаться своими долями следует обратиться к Гражданскому кодексу РФ (часть первая) от 30.11.1994 N-51 ФЗ. Глава 16 полностью посвящена регулированию прав общей собственности.

Если же нас интересует конкретно право долевой собственности в квартире, стоит обратить внимание на следующие статьи:

  • ст. 245. В статье говорится о том, что если в общей собственности доли заранее не определены, то тогда доли будут считаться равными. Также при вложении средств в улучшение состояния имущества – размер доли может увеличиваться пропорционально вложениям.
  • ст. 246. Распоряжаться долевой собственностью можно только по согласованию совладельцев, при этом любой из собственников имеет право , и т.д. свою долю.
  • ст. 247. Дольщики имеют право пользоваться имуществом по соглашению всех содольщиков. Каждый из владельцев имеет право получить в пользование свою долю, если по факту это не возможно, он вправе рассчитывать на компенсацию.
  • ст. 248. Все что владельцы могут получить в результате эксплуатации долевой собственности (доходы, плоды и др.) делится между собственниками соответственно с их долями, если нет других договоренностей.
  • ст. 249. Растраты на содержание общей долевой собственности – все это также делится между совладельцами в соответствии с размерами долей.
  • ст. 250. Эта статья описывает право совладельцев на преимущество в покупке доли в общей долевой собственности, при условии, если продажа идет не через публичные торги.
  • ст. 251. При продаже, доля переходит во владение с даты заключения договора, если в договоре не указано других условий.
  • ст. 252. Раздел имущества может пройти по соглашению всех содольщиков. Любой из совладельцев имеет право на выдел своей доли либо по соглашению всех собственников, либо по решению суда. Если же выдел или раздел имущества не возможен или запрещен законом, то дольщик имеет право на компенсацию, после получения которой, он лишается права собственности.
  • ст. 255. Кредитор имеет право заявить в суд, если один из владельцев в общей собственности не может погасить задолженность имуществом, которое у него есть, на взыскание доли должника, при этом доля может быть продана как остальным владельцам собственности, так и с публичных торгов, а денежные средства, вырученные в процессе, пойдут на уплату долгов.

За последнее время изменения коснулись только 1-го пункта статьи 250 ГК РФ (изменения вступили в силу 01.03.2015), в которой говориться о преимущественном праве покупки совладельцами доли в общей собственности. Были добавлены моменты, при которых данное преимущество упраздняется при продаже собственности с , точнее доли .

Основные проблемы: как делить, продать или сдать долю в квартире

Итак, проблемы, с которыми сталкиваются люди, владеющие долевой собственностью можно разделить на несколько видов: хочу иметь свою комнату, хочу продать или сдать свою долю. Разберем все по порядку.

Хочу иметь свою комнату

Если вы не просто владеете долей в квартире, а вам приходится и жить в ней вместе с другими содольщиками, возникает вопрос: как поделить площадь, чтобы у всех был свой угол. Данный вопрос регулируется законодательством и описывается в ст. 245 ГК РФ – о порядке пользования жилым помещением. Первый вариант определения порядка – это мирный, ведь лучше договориться со своими соседями полюбовно и решить, кто и где будет жить.

Полезно! Даже если вы обо всем договорились с другими жильцами, лучше всего оформить порядок пользования у нотариуса, чтобы потом не пришлось доказывать, кто и что говорил.

Другой вариант, когда мирным путем решить вопрос с проживанием не получается, — обратиться в суд. Суд примет во внимание все обстоятельства и поделит комнаты между собственниками, так как посчитает правильным, не всегда учитывая размеры долей собственников. Если у одного владельца есть семья, а второй одинок, то большая комната по размеру достанется, первому.

Хочу продать свою долю?

Когда совместное проживание не устраивает одного или нескольких владельцев собственности, и они хотели бы получить свою долю в денежном эквиваленте, встает вопрос о продаже доли в общей квартире. В такой ситуации возможно несколько выходов:

  1. Если о продаже доли заявляет только один из собственников, то остальные жильцы имеют преимущество перед другими желающими в покупке и в этом случае необходимо получить их согласие. Это право регулируется статьей 250 ГК РФ.
  2. Если несколько совладельцев хотели бы продать жилье целиком, а один, имеющий незначительную долю, которую невозможно выделить реально, не согласен, то можно обратиться в суд (на основании пункта 4 статьи 252 ГК РФ), где будет получено разрешение на продажу квартиры без согласия «протестующего», с условием выплаты ему компенсации в размере его доли от общей стоимости квартиры.
  3. Если же расстаться готовы все совладельцы, то они могут просто продать квартиру и получить каждый свою долю.

Важно знать, что продажа доли в квартире выходит намного ниже стоимости той же доли, если квартира продается целиком. Разница в цене может достигать 15-25%.

Как сдать свою часть?

Здесь все очень просто – сдать или прописать кого-либо на своей части жилплощади возможно только с согласия всех собственников, регулируется этот вопрос на основании статьи 246 ГК РФ. Если же возникает необходимость прописать несовершеннолетнего ребенка, то это можно сделать без разрешения других собственников, т.к детей прописывают по месту прописки одного из родителей, (ст. 70 ЖК РФ, нормы Семейного кодекса)

Право общей совместной собственности супругов

Для того чтобы возникло право совместной собственности между мужчиной и женщиной должен быть официально зарегистрирован брак. Имущество, нажитое в браке, поступает в совместную собственность супругов, где каждый имеет равную долю. Другой порядок может быть установлен при условии, если был подписан брачный договор, в котором с согласия мужа и жены обозначаются права собственности относительно имущества каждого из них. Вопросы, возникающие в ходе пользования и распоряжения совместным имуществом, регулируются статьей 256 ГК РФ и статьями 33-39 СК РФ.

Под право совместного пользования попадает имущество, которое было нажито супругами в течение брака, но важно знать, что это право не распространяется на:

  • нажитое до брака;
  • полученное в результате ;
  • личные вещи.

Все это является раздельной собственностью супругов.

К сведению: индивидуальное имущество одного из супругов может быть признано совместным, при условии, что в него были вложения во время брака, которые сильно увеличили стоимость объекта (ремонт, перестройка).

Хотя при совершении сделок с совместной собственностью письменного или нотариально заверенного разрешения обоих супругов не требуется (исходя из того, что оба супруга согласны на сделку и другое не доказано), но распоряжаться недвижимостью или объектами, требующими регистрации и/или нотариального удостоверения, супруги без нотариально заверенного согласия другого супруга не могут согласно ст. 35 СК РФ.

Раздел имущества может быть осуществлен как во время брака, так и при его расторжении. Регулируется этот процесс статьями 38 и 39 СК РФ. В лучшем случае раздел происходит мирным путем, когда владельцы договариваются, кому что достанется. Если же достичь соглашения самостоятельно не получается, единственный выход – обратиться в суд. В судебном порядке будет установлен раздел имущества в равных долях, так чтобы оба супруга получили равные по стоимости доли имущества. В случае, когда доли равными не выходят, супругу с меньшей долей назначается денежная или иная компенсация.

Очень важным моментом является не только приобретение собственности в период брака, но и на какие средства она была приобретена, т.к. это очень сильно может повлиять на решение суда о разделе.

Пример №1

Супруга подала в суд на мужа для раздела квартиры, которая была приобретена во время брака.

Суд установил, что эта квартира была куплена на средства, в результате продажи добрачного имущества мужа, которые не являются общей собственностью. Ввиду этого факта суд принял решение, что квартира разделу не подлежит, т.к. не является совместно нажитым имуществом.

Пример №2

Супруга обратилась в судебные органы для раздела имущества, в том числе и квартиры, после расторжения брака.

Судом было указано, что данная квартира не была приобретена супругами за общие средства, а была подарена мужу как военнослужащему, соответственно данная недвижимость не является общей и совместной собственностью и разделу не подлежит.

Как осуществляется раздел недвижимого имущества, находящегося в долевой собственности?

На видео — порядок, процедура и особенности раздела имущества, которое принадлежит не одному собственнику.