Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно.
При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта . Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.
Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства - сделка ничтожна.
Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 ГК РФ . В соответствии с ней, недействительная сделка признается как бы не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное возместить его стоимость - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Ничтожная сделка
Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.
Основания ничтожности сделок:
1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.
2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.
Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.
3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.
Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.
Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.
4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.
Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец - деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.
5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.
Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.
Оспоримая сделка
Оспоримая сделка - это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.
Основания для оспоримых сделок:
1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.
2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».
Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.
Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.
К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.
Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. , 166, п. 2 ГК РФ.
Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ . То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.
По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ : сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.
Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например, показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.
Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.
В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.
Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».
Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?
«В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.
Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.
Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.
Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).
Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.
На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например, - неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);
Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;
Дарение между не родственниками;
Снятие с регистрационного учета по доверенности;
Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;
Признание прав собственности по решению суда;
Нерыночная цена в договоре;
Неэквивалентная мена без доплаты;
Свежая сделка с добросовестным приобретателем.
Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.
«Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.
Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:
Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».
Услуги по юридическому сопровождению сделки стоят от 3000 рублей до 15000 рублей. В данную услугу входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, справка об арестах , запрещениях, обременениях, консультация о налогах, составление необходимых для сделки документов и сопровождение сделки в Росреестре и при расчетах.
Сделка купли-продажи имущества может быть юридически ложной, недействительной. Лица, участвующие в сделке, могут и сами опротестовать ее.
Расскажем, когда договор не имеет силы, что делать, чтобы оспорить сделку, какие документы собрать и куда обратиться.
Основания для признания сделки с недвижимостью недействительной
Сделка купли-продажи может не иметь юридической силы при некоторых обстоятельствах.
Перечислим, при каких именно:
- Договорные обязательства нарушают российское законодательство.
- Невыполнение обязательств, предусмотренных договором. Например, сторона не перечислила денежные средства за приобретенное имущество.
- Лицо, участвующее в сделке, ограничено в дееспособности - или является полностью недееспособным.
- Гражданин, заключающий договор, является несовершеннолетним. Помните, что дети не могут владеть правом собственности на имущество по достижении 18 лет. Их права должны представлять родители или опекуны, законные представители. В том случае, если в сделке участвует несовершеннолетний, то потребуется подпись его родителя в договоре и надпись «Согласен».
- Сделка была оформлена под угрозой, с применением насилия, в заблуждении и т.п. Например, если сторону принуждали подписывать документы, либо участник сделки был не в курсе, в каком состоянии находилась квартира.
- Заключение договора с мошенником. Такое возможно, когда стороны договариваются о приобретении жилья через посредников, агентства, не имеющие лицензии на деятельность.
- Договор оформлен не в соответствии с требованиями и нормами закона.
- Сделка была заключена для прикрытия чего-либо, обманно, мнимо.
- На имущество было наложено обременение и не было реально возможно продать такое имущество. Например, арест.
- Несогласие третьего лица на совершение сделки. Например, отказ банковской организации в продажи части имущества, взятого в ипотеку, либо бывшая супруга не дала согласие на продажу общей собственности.
Существует много нюансов, которые могут отменить сделку. Мы же перечислили самые распространенные из них.
Исковая давность купли-продажи квартиры – сроки, в которые можно оспорить сделки с недвижимостью
Исковое заявление подается в определенные сроки.
Если вы не успеваете в них уложиться, то решение вопроса может остаться без внимания.
Итак, сроки, когда можно оспорить сделку с недвижимым имуществом таковы:
- 1 год. Этот период касается сделок, которые возможно оспорить. Отсчитывать срок необходимо с момента, когда гражданин узнал об обстоятельствах, основаниях для возможного оспаривания и признания сделки недействительной.
- 3 года. Эти сроки касаются сделок, считающихся ничтожными – теми, которые были заключены только на бумаге. При таких сделках денежные средства не переводят и не передают. Время отсчитывается с момента, когда был подписан такой договор.
- 10 лет. Оспорить ничтожную сделку в этот период может лицо, которое не участвовало в сделке, но получило информацию о том, что имеются основания для опротестования данной сделки.
Других сроков не предусмотрено законодательством.
Если вы не успели обратиться в судебную инстанцию для оспаривания, рекомендуем обратиться к квалифицированному юристу. Только специалист, посмотрев все бумаги и документы, сможет решить, как поступить, и можно ли оспорить сделку с недвижимостью.
Помните, каждый случай - индивидуален.
Список доказательств и документов для признания продажи квартиры недействительной
Оспорить сделку купли-продажи квартиры просто. Достаточно подготовить документационную базу, которая подтвердит недействительность договора или отсутствие намерений сторон выполнить договорные обязательства.
Например, подтверждением может служить:
- Сам договор, оформленный не по нормам законодательства . Стоит указать пункты, где были допущены ошибки.
- Личные документы , данные которых могли быть напутаны в договоре.
- Выписка с банковского счета или карты , подтверждающая, что перевод денежных средств не производился, в случае безналичного перевода.
- Отсутствие расписок, подтверждающих передачу наличных средств , может также быть доказательством. Вы должны найти свидетелей, лучше, конечно же, если это будет нотариус, которые подтвердят данный факт.
- Решение/постановление суда о недееспособности лица , участвующего в сделке.
- Документы, доказывающие, что сделку заключил несовершеннолетний . Заметьте, подписей родителей в таком договоре не будет.
- Наличие обременений . О них вы сможете узнать из выписки ЕГРП. Получить ее может не только владелец имущества, но и гражданин, заинтересованный в данной сделке. Также ее может запросить суд во время судебного разбирательства.
- Отсутствие письменных согласий третьих лиц , которые обязаны участвовать в сделке. Если заключен был договор без них, то его можно считать недействительным. Факт отсутствия письменных согласий может подтвердить юрист.
- Видео или аудиоматериалы, доказывающие факт угроз, насилия . Не бойтесь фиксировать неправомерные действия граждан. Вы сможете потом обратиться не только в суд, но и в полицию - для защиты себя, своей жизни и здоровья.
- Другие документы, подтверждающие факты мошенничества . Лучше будет, если вы обратитесь в полицию или правоохранительные органы и добьетесь возбуждения уголовного дела. Так оспаривания продажи квартиры/имущества через суд пройдет быстрее.
Если у вас имеются другие бумаги - смело предоставляйте их на рассмотрение в суд. Главное, чтобы они показывали нарушения действующего законодательства, и тогда вы точно выиграете дело.
Как и куда обращаться, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры до и после регистрации договора – инструкция
Для того чтобы оспорить сделку с недвижимостью, следуйте такой инструкции:
- Соберите документы, подтверждающие договор или сделку мнимыми, ложными, неверными.
- Напишите исковое заявление в суд , находящийся в районе, где расположена недвижимость. Именно эта инстанция сможет принять соответствующее решение. Оформить документ можно самостоятельно или поручить это дело нотариусу.
- Если были в сделке замешаны третьи лица или мошенники, то стоит написать заявление в полицию. В том случае, когда факт мошенничества подтверждается, заводят уголовное дело и в суде оно рассматриваться будет как уголовное, а не административное или гражданское.
- Подайте документы и заявление в суд. Копию с поставленной подписью и датой от специалиста возьмите себе.
- Дождитесь, когда пришлют повестку на первое заседание.
- Заберите решение суда и отправьте его или принесите лично судебным приставам.
Заметьте, если договор посчитают по суду недействительным, то сторонам возвращается их имущество. Одной стороне – денежные средства, если были перечислены, другой – право на собственность, которое подтверждается в Росреестре.
Обратиться в суд может любая сторона - как покупатель, так и продавец.
Процедура рассмотрения иска для опротестования сделки с недвижимостью в суде – варианты решения суда
Для того, чтобы совершаемая сторонами сделка с квартирой считалась действительной, нужно соблюдать определенные требования. Они касаются сделок, их содержания, свободы воли заключающих ее лиц. Если какие-либо требования нарушаются, то возникают основания для оспаривания таких сделок. О том, как происходит признание недействительным договора купли-продажи квартиры, расскажем далее.
Можно ли признать договор купли-продажи недвижимости недействительным? Фото № 1
Любые сделки заключаются ее сторонами для изменения имеющегося у них положения. Покупка (продажа) жилья предполагает прекращение у одного лица и появление у другого прав собственника на квартиру. Для того, чтобы эти изменения были правомерными и порождали последствия для участников сделки, она должна быть законной и юридически грамотной.
Если после ее совершения будут обнаружены какие-либо пороки, то появляются основания для признания ее недействительности. Это означает, что она не может изменять ее сторон, положения заключенного договора не могут применяться ими.
Однако далеко не любые совершенные сторонами сделки можно оспаривать. В этом случае стороны не могут руководствоваться своим усмотрением, а должны следовать установленными законодателем правилами. По своему характеру такие сделки разделяются на ничтожные и оспоримые. Для каждого вида предусматриваются свои условия, порядок, срок для оспаривания, применения последствий их недействительности.
По каким основаниям признавать недействительность сделок?
Основания для признания договора купли-продажи недействительным. Фото № 2
Решая вопрос о том, можно ли оспорить конкретную сделку, следует обратиться к положениям главы 9 ГК РФ. В параграфе втором этой главы приводится полный перечень всех оснований для недействительности сделок. Он является закрытым, и добавить к нему что-либо по своему желанию нельзя.
Говорить о недействительности заключенной сделки можно в случаях:
- ее положениями законов или иных нормативных актов;
- противоречия установленным нравственным номам или основам правопорядка;
- совершения мнимых, притворных сделок;
- совершения недееспособным лицом;
- совершения малолетним (до четырнадцати лет) гражданином;
- заключения противоречащих целям деятельности юридических лиц сделок;
- совершения лицами в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет;
- совершения лицами с ограниченной дееспособностью;
- совершения в состоянии существенного заблуждения;
- совершения лицом, которое не осознавало последствия и значение своих действий;
- под влиянием неблагоприятных обстоятельств, в том числе, угроз, насилия, обмана.
Оспаривание сделки по приобретению квартиры
Процедура оспаривания условий договора купли-продажи. Фото № 3
Согласно пояснениям, содержащимся в ГК РФ, оспоримые сделки могут признаваться таковыми только решением суда. Если лицо, заключившее договор на продажу (покупку) квартиры может лишь предполагать, то имеются основания для ее оспаривания.
Однако для установления данного факта требуется обращение в судебный орган. Пока вынесенное судом решение не вступит в силу, договор будет признаваться действующим и действительным. Основаниями для оспаривания сделок может служить их заключение лицом с ограниченной дееспособностью, в возрасте от четырнадцати лет до восемнадцатилетия. Кроме того, она может оспариваться, если имеются сомнения в добровольном свободном и осознанном согласии на ее совершение.
Мнение юриста-эксперта:
В заключаемом договоре купли-продажи отражаются какие-либо условия совершаемой сделки. К таким условиям можно отнести порядок оплаты, передачу имущества или количество прописанных в квартире. Если после заключения сделки не выполнены какие-либо условия, то при обращении в судебные органы такую сделку можно отменить.
В суд должны быть представлены доказательства не исполнения или недобросовестного исполнения условий. Возможен вариант, когда по условиям договора часть денежных средств получена до подписания договора, а оставшаяся часть будет получена после регистрации в рос реестре до какого либо числа. Но по истечении времени окончательный расчет не произведен. Договоренность об отсрочке не достигнута. В таком случае присутствует факт не исполнения условия договора. Доказательством в таком случае будет расписка о получении первой части оплаты и отсутствие второй расписки.
Если в результате заключения сделки объект не передан новому собственнику, отсутствие акта приема передачи так же может стать причиной обращением в суд за расторжением сделки. Встречаются случаи искажения или утаивания информации о зарегистрированных гражданах. В один неожиданный момент может предъявить свое право на проживание прописанный жилец. Выписать такого гражданина возможно будет по решению суда, пока решение не вступит в законную силу, посторонний человек имеет законное право проживать в квартире.
Для предотвращения судебных разбирательств лучше всего тщательно перепроверить приобретаемую квартиру. Не составит большого труда самостоятельно запросить в регистрационном органе сведения о покупаемом объекте. Заплатив 300 руб. и подождав несколько дней можно удостовериться о наличии зарегистрированных прав и узнать, действительно ли квартира принадлежит продавцу и не наложен ли на объект сделки какой-либо арест.
Перед проведением купли продажи необходимо вместе с продавцом посетить ресурсоснабжающие организации и уточнить задолженность по коммунальным услугам. Посетить паспортный стол для решения вопроса о наличии в квартире прописанных граждан. Обратиться в налоговую для решения вопроса о погашении задолженности по долгам продавца. В каждой инстанции лучше сразу брать документ, подтверждающий отсутствие проблем.
Так же нужно обратить внимание на наличие нотариального согласия супруга, в случае, если имущество приобретено в браке, или согласия органов опеки при малолетних собственниках.
В каждом рассматриваемом случае при отсутствии должного документа договор купли продажи можно признать недействительным.
Речь идет о так называемых пороках воли. Например, если лицо подписывало бумаги под воздействием серьезных угроз или при совершении над ним насилия. Сюда же относятся сделки, заключаемые под влиянием заблуждения (существенного), обмана, иных тяжелых обстоятельств, неспособности оценивать свои действия.
Заявить в суд о признании заключенного договора приобретения квартиры недействительным могут сами участники сделки и иные указанные законом лица. Главное условие, чтобы права этих лиц были нарушены ее заключением. Такая сделка должна повлечь для них возникновение каких-либо неблагоприятных негативных последствий.
О ничтожности сделок
Процедура признания сделки купли-продажи недвижимости ничтожной. Фото № 4
Ничтожных сделок от оспоримых заключается в том, что они являются недействительными сами по себе. Это значит, что их не нужно признавать ничтожными, они уже ничтожны в силу нарушения требований закона. Перед судом же можно ходатайствовать о применении ее последствий.
Получается, что ничтожность влекут существенные нарушения установленных законодателем к сделкам требований. Они признаются ничтожными, если нарушают принятые законы, нравственные нормы, существующий правопорядок. К таким случаям, к примеру, можно отнести несоблюдение требований к форме заключаемой сделки.
Не может быть действительной сделка, заключенная с участием лиц недееспособных или не достигших возврата четырнадцати лет. Это объясняется тем, что при совершении сделок должна быть явно выражена воля лица на данное действие. Она должна быть свободной, а должно понимать значение того, что делает.
Отдельно выделяется в законе такое основание для ничтожности сделок, как их притворность или мнимость. Заявлять о применении последствий ничтожности совершенной сделки вправе ее стороны. В специально оговоренных законом случаях этой возможностью наделяются и иные лица. В случаях ничтожности сделок, применять ее последствия может также по своей инициативе суд. Например, если это требуется для защиты каких-либо публичных интересов.
О мнимости и притворности сделок
Как признать сделку купли-продажи мнимой или притворной? Фото № 5
Сделки также считаются ничтожными в связи с их мнимостью и притворностью. По сути, оба эти понятия подразумевают, что фактически заключенной сделки не существует. Только при мнимой сделке не имелось вообще намерения ее совершать. А под притворной прикрывалась совершенно другая сделка.
В первом случае на самом деле изменении прав участников сделки не происходит. Прежний собственник, например, продолжает пользоваться жильем, хозяйничать в нем, распоряжаться им. Часто такие сделки преследует цель избежать какой-либо , не оплачивать долги.
Во втором случае куплей-продажей прикрывается какая-либо другая сделка. Чаще всего это дарение, не отличающееся признаком возмездности. Фактически изменения в правовом положении сторон происходят, но на совершенно иных условиях.
Законодателем к притворным сделкам также отнесены и те, которые соответствуют данному виду договоров, но имеют иные условия. Например, если квартира фактически продана за другие деньги. Это может быть вызвано желанием сократить свое налоговое бремя.
При этом следует иметь в виду, что ничтожной является только формально заключенная сделка. Имеющие место на самом деле отношения признаются действительными.
О последствиях установления недействительности сделок
Что следует за признанием сделки купли-продажи недействительной? Фото № 6
Как было сказано выше, сделки недействительные не влекут за собой возникновение () или изменение каких-либо прав их участников. Проще говоря, они не имеют никаких юридически значимых для них последствий. Положения таких договоров применяться не могут. При этом, недействительность сделки наступает не с момента признания ее таковой, а со времени ее заключения.
Поскольку правовых последствий сделка не несет, то при ее недействительности стороны должны вернуться к своему прежнему положению. При купле-продаже предполагается передача жилья обратно продавцу, а уплаченных за него денег – покупателю.
Таким образом, осуществляется предусмотренная двусторонняя реституция. Это означает, что стороны должны вернуть друг другу все, полученное ими по такой сделке. Однако в некоторых случаях возможен только односторонний возврат (реституция). Например, если один из участников сделки ликвидировался. Или когда одна из сторон вела себя недобросовестно. Законом также защищаются права добросовестных приобретателей.
Изъятие купленного жилья у них возможно не во всех случаях. Каждый такой случай отдельно рассматривается судом.
Следует знать, что признание недействительности какой-либо части сделки, не означает ее недействительности в целом.
Сроки для признания сделок недействительными
В какие сроки можно обжаловать условия сделки купли-продажи недвижимости? Фото № 7
При обращении с любыми заявлениями в суды важно помнить о существовании сроков давности. Они имеют важное значение для судьбы рассматриваемого судом дела. Законодателем устанавливаются следующие исковой давности для таких заявлений:
- по оспоримым сделкам — не более одного года;
- по ничтожным – три года для самих участников сделки, до десяти лет для иных лиц.
При этом следует знать, что течение сроков в первом случае начинается с момента, когда лицо могло (должно было) узнать (узнало) о наличии оснований недействительности. Либо с того момента, кода прекратились угрозы, насилие и иные тяжелые обстоятельства.
Во втором случае отсчет ведется с момента заключения самой сделки для ее сторон. Для иных лиц он также считается со времени, когда лицу стало об этом известно. Важно запомнить, что истечение указанных сроков не является препятствием для подачи иска в суд.
Во-первых, можно просить суд о его восстановлении.
Во-вторых, он применяет его не самостоятельно, а только по ответчика.
Если другой стороной заявления о его пропуске не делается, то и обращать на него внимание суд не должен.
Как расторгается договор покупки (продажи) квартиры
Процедура расторжения договора купли-продажи недвижимости. Фото № 8
Недействительность совершенных сделок является не единственным способом их прекращения. Законодательством предусматриваются и основания для ее расторжения. Оно подразумевает прекращение всяческих отношений между ее сторонами.
Поскольку заключается сделка по взаимному согласию сторон, то и расторгать ее нужно также. Если по каким-либо причинам стороны решили отказаться от исполнения заключенной сделки, они составляют соответствующее . Сделано оно должно быть в той же форме, что и сам расторгаемый договор.
Однако далеко не всегда присутствует обоюдное желание обеих сторон на расторжение действующего договора. В этих случаях можно расторгать его только при наличии установленных законом (договором) оснований через суд. Общие основания для судебного расторжения предусмотрены в статье 450 ГК РФ:
- существенное нарушение установленных договором положений;
- иные установленные законом или самим договором случаи.
Существенными могут признаваться такие нарушения, которые причиняют контрагенту серьезный ущерб. При этом он значительно лишается того, на что вполне мог бы рассчитывать при нормальном взаимодействии сторон по сделке.
Основания для одностороннего расторжения
Можно ли расторгнут договор купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке? Фото № 9
Подробно основания, по которым возможно расторжение , прописаны в соответствующей главе ГК РФ. Условно их можно разделить на две группы: для продавцов и покупателей. Продавцам предоставляется возможность отказаться от такого договора в случаях:
- непринятия имущества самим покупателем;
- отказа оплачивать передаваемую квартиру;
- отсутствия страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.
Для покупателей устанавливаются такие основания для отказа от сделки:
- при не предоставлении приобретаемой квартиры;
- предоставление , обремененного правами иных лиц, если это не было оговорено и известно покупателю;
- при передаче квартиры с существенными нарушениями качества;
- при невыполнении в указанный срок доукомплектовиия товаров;
- при отсутствии страхования квартиры, если оно является обязательным по договору.
В договорах сами стороны могут устанавливать и иные условия для расторжения купли-продажи. Главное, чтобы эти условия не противоречили положениям законодательства.
Решив расторгнуть сделку в одностороннем порядке важно помнить о необходимости предварительного направления соответствующего приложения контрагенту.
Если в установленный в нем срок ответа не последовало или он отказался от расторжения, то можно идти с этим требованием в суд. Соблюдение такого порядка обязательно проверяется судом. При отсутствии подтверждения его соблюдения в принятии заявления судом может быть отказано.
Защита сделок от расторжения и недействительности
Как защитить сделку купли-продажи от признания ее недействительной? Фото № 10
Для заключивших сделку сторон, особенно после ее , ее последующее расторжение или недействительность нежелательны. Представьте, если человек продал свою квартиру и потом заключается сделку по приобретению новой. А при установлении ее недействительности он фактически может остаться без какого-либо жилья. Поэтому перед заключением таких сделок следует внимательно все проверить.
Для покупателей важно хорошо изучить все документы на приобретаемое жилье. Продавец должен обладать правом на ее отчуждение. Кроме того, нужно поверить, нет ли на квартиру обременений и получено ли согласие супруга на сделку с совместным имуществом (при наличии).
Не менее важно, чтобы совершаемая сделка никак не нарушала интересов лиц, не достигших совершеннолетия. Продавцам также желательно проверять способность своего контрагента на совершение такой сделки. Все участники будущей сделки должна выражать свободную волю на ее заключение, и иметь соответствующие правомочия.
Следующим важным моментом является правильное составление и оформление . Они должны включать существенные обязательные условия, не включать противоречащих законам положений. Стороны должны внимательно отнестись к положениям, включаемым в текст документа.
Кроме того, важно ее правильно оформить, пройти процедуру регистрации. Важно помнить, что покупка (продажа) любых недвижимых объектов может быть только письменной и требует последующей регистрации в Росреестре. Заключенная сторонами сделка должна исполняться сторонами в соответствии с ее условиями. В иных случаях будут иметься все основания для ее расторжения.
Лучше всего будет поручить подготовку договора, его оформление опытному юристу. Или, по крайней мере, показать ему подловленный проект будущего договора. Поскольку лица, далекие от юриспруденции, могут и не заметить каких-либо важных нюансов.
Нюансы
Нюансы признания недействительным договора купли-продажи недвижимости. Фото № 11
В вопросах недействительности заключаемых при приобретении квартир разобраться не так уж просто. Данная процедура имеет множество нюансов и тонкостей. При возникновении каких-либо сомнений в действительности заключенной сделки, лучше обратиться за консультацией к специалисту. Он сможет не только подтвердить (развеять) имеющиеся сомнения, но и помочь с составлением необходимой для оспаривания документации.
Однако и при самостоятельном изучении положений закона о недействительности, можно увидеть основания для ее признания таковой. Главное правильно определить подходящее основание и грамотно заявить свое требование. Однако гораздо целесообразнее проявить бдительность на стадии заключения сделок. Поскольку их последующее расторжение или признание недействующими нелегкая процедура.
Выводы
При наличии определенных оснований любой договор покупки может быть расторгнут или оспорен. Поэтому важно заключать его в полном соответствии с требованиями законно.
Не менее важно, чтобы участниками сделки были лица, которые на это правомочны. Иначе придется столкнуться со сложной и зачастую длительной процедурой оспаривания (расторжения) сделок.
Об особенностях признания договоров купли-продажи недействительными вы можете узнать более подробно, посмотрев видео:
Напишите вопрос жилищному юристу в форму ниже Смотрите также Телефоны для консультации
06 Сен 2017 80Решения судов, основанные на применении норм статей 454, 168, 170, 177, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ст. 454 ГК РФ. Договор купли-продажи
Ст. 168 ГК РФ. Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта
Ст. 170 ГК РФ. Недействительность мнимой и притворной сделок
Ст. 177 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
Ст. 179 ГК РФ. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств
Судебная практика
Дополнительное решение № 4Г-393/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-369/2017
Верховный Суд Республики Ингушетия (Республика Ингушетия) - Гражданские и административные
Плата за подключение (п. 2 указанной статьи). Признавая договоры аренды недействительными, суд исходил из того, что заключенные истцом и ответчиками договоры аренды в силу ст. 168 ГК РФ являются ничтожными сделками, поскольку при их заключении не соблюдены требования статей 38 и 38.1 Земельного кодекса РФ, а именно: земельные участки являлись предметом аукциона, ...
Решение № 2-1236/2018 2-1236/2018~М-863/2018 М-863/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-1236/2018
Назаровский городской суд (Красноярский край) - Гражданские и административные
Правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей». Нормой ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий...
Решение № 2-1753/2018 2-1753/2018(2-7885/2017;)~М-5053/2017 2-7885/2017 М-5053/2017 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-1753/2018
Октябрьский районный суд г. Красноярска (Красноярский край) - Гражданские и административные
С общими положениями о недействительности сделок (§ 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными правилами раздела V Гражданского кодекса Российской Федерации. На основании ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих...
Решение № 2-3061/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 9-389/2018~М-1872/2018
Свердловский районный суд г. Белгорода (Белгородская область) - Гражданские и административные
Обмана вынудил ее заключить мировое соглашение, неоднократно угрожая неблагоприятными последствиями со стороны судебных приставов-исполнителей в случае его не заключения, что является грубейшим нарушением ст. 179 ГК РФ. Фактически заключенное мировое соглашение носит незаконный характер и оформлено в виде очередного потребительского кредита под 16,65 % годовых с графиком платежей и выплате неустойки в...
Решение № 2-988/2018 2-988/2018~М-690/2018 М-690/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-988/2018
Железнодорожный районный суд г. Воронежа (Воронежская область) - Гражданские и административные
По сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Согласно статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ...
Решение № 2-2321/2018 2-2321/2018~М-1329/2018 М-1329/2018 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-2321/2018
В момент подписания доверенности не мог понимать значение своих действий и руководить ими. Истец в установленном законом порядке недееспособным не признан. Согласно пункту 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий...
Решение № 2-335/2018 2-335/2018(2-5440/2017;)~М-3301/2017 2-5440/2017 М-3301/2017 от 28 сентября 2018 г. по делу № 2-335/2018
Московский районный суд (Город Санкт-Петербург) - Гражданские и административные
Что наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. ст. 177 , 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом полученного в ходе судебного разбирательства заключения комиссии экспертов № (л.д. 234-247 том 3) суд считает достоверно установленным...
Решение № 2-2277/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2-2277/2018
Выборгский городской суд (Ленинградская область) - Гражданские и административные
Определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Пунктом 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из...
Решение № 2-6301/2018 2-6301/2018~М-5096/2018 М-5096/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2-6301/2018
Дзержинский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) - Гражданские и административные
Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иное не предусмотрено законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Исходя из анализа данной нормы права, существенными чертами мнимой...
Решение № 2-3970/2018 2-3970/2018~М-3255/2018 М-3255/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2-3970/2018
Ленинский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданские и административные
Организации, имеющие статус юридического лица. Поскольку отдел «Интеграционная мастерская» не имеет статуса юридического лица, договор с ним является ничтожным в силу закона (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с...