Оценка инвестиций в недвижимость. Оценка экономической эффективности инвестиций

Как проводится оценка чувствительности инвестиционных проектов? По каким критериям оцениваются риски инвестиционных проектов? Какими методами оценивается экономическая эффективность проекта?

Приветствую читателей сайта «ХитёрБобёр». С вами снова Мария Даровская, и сегодня мы поговорим об оценке эффективности инвестиционных проектов.

У любых вложений есть разные аспекты: технические, коммерческие, социальные, экологические и другие. Но сегодня мы поговорим о финансовом аспекте оценки, как решающем факторе при принятии решений куда и как вкладывать деньги.

В конце статьи я поделюсь с вами советами, полезными для начинающих инвесторов. Итак, начнём!

1. Что такое оценка инвестиционных проектов и для чего она проводится?

Каждое предприятие решает, вкладывать ли деньги в тот или иной проект, чтобы получить прибыль.

Чтобы инвестировать эффективно, нужно тщательно проанализировать предстоящие траты и доходы при реализации проекта. Это и называется оценкой инвестиционных проектов. Инвестициями выступают денежные активы, банковские депозиты, акции, оборудование, техника, ценные бумаги, права собственности, кредиты, паи, интеллектуальные ценности.

Перед финансовым менеджером ставится задача: выбрать проект с максимальной приведенной стоимостью в сравнении с объемом вложений.

Приведенная стоимость - текущая стоимость ожидаемых в будущем поступлений средств.

Методов оценки существует множество, подробнее о каждом из них мы поговорим далее. Но важно понимать, что принцип, объединяющий все методы один - после реализации проекта капитал предприятия должен возрасти.

При оценочных работах анализируют финансовую ситуацию на предприятии, исследуют условия внешней среды с точки зрения пригодности для инвестирования, прогнозируют денежный поток, планируют стратегию развития, ставят цели, формируют инвестиционную политику предприятия, выбирают ставку дисконтирования, рассчитывают показатели эффективности.

Все это делается с учётом рисковых факторов. В процессе реализации проекта принятые инвестиционные решения постоянно пересматривают.

Давайте разберемся с термином денежного потока: его за эту статью вы увидите еще много раз.

Денежный поток - количество денег и их эквивалентов, а также платежей, которые поступят во время воплощения проекта в жизнь. Определяется на весь расчетный период.

Важно понимать, что инвестиционная деятельность всегда приводит к оттоку денег. Ответ на вопрос, стоит ли реализовывать проект, зависит от величин денежных потоков на каждом из этапов реализации.

Потоки бывают:

ординарными - денежный поток всегда идет вслед за оттоком;
неординарными - когда потоки чередуются с оттоками в свободной последовательности.

Дисконтирование - определение стоимости денежного потока с помощью приведения стоимости выплат к определенному времени. Используется для расчёта изменений стоимости денег из-за временного фактора.

Больше о дисконтировании денежных потоков вы узнаете в видео.

Выбирая критерии, чтобы оценить проект, нужно понимать, какие именно потоки предстоят.

2. По каким критериям оценивается эффективность инвестиционного проекта - 5 главных критериев

Практика такова, что вкладывают деньги ближе к концу года перед годом реализации проекта. Что касается притока, его ожидают в конце года реализации.

Оценки и прогнозы для расчета многообразны, то есть основные параметры и критерии варьируются. Критерии анализа разделяют на два типа - статические, в которых не учитывают временной параметр, и динамические, в которых время учитывают.

3. Какие методы используются при оценке инвестиционных проектов - 5 основных методов

Мы не будем углубляться в сложные экономические расчеты. Это работа экономистов и финансовых консультантов. Гораздо актуальнее и эффективнее методы, которые вы сможете применить самостоятельно при оценке проекта. Давайте разберем их подробнее.

К слову, ваши финансовые консультанты работают с этими же методами в том числе, но учитывают больший массив информации. Самостоятельный просчет не даст таких точных результатов, но позволит увидеть общую картину. Станет ясно, углубляться ли в оценку проекта или его стоит отмести уже на стадии предварительного рассмотрения.

1) Метод условного выделения

Если проект изолирован от предприятия, то этот метод эффективен. Работает он так: представьте проект в качестве отдельного юрлица, владеющего активами и пассивами, получающего выручку, несущего затраты. А теперь оцените финансовую состоятельность этого лица, ответьте себе на вопрос, имели бы вы с ним дело.

Этот метод поможет оценить финансовую состоятельность проекта, но имеет погрешности. Ведь проект и самостоятельное юрлицо все же не тождественны. Но увидеть картину со стороны вы сможете.

2) Метод объединения

Для воплощения этого плана постройте финансовый план компании, реализующей проект. Спрогнозируйте прибыль, баланс, движение денежных средств в виде отчёта.

Чтобы сделать это, нужно хорошо понимать работу компании, обладать информацией. Если такая информация о компании в вашем распоряжении отсутствует и получить её в достоверном виде невозможно, этот метод вам не подходит.

3) Метод сравнения

Чтобы применить этот метод, нужно описать план бюджета предприятия, реализующего проект. После этого опишите действующее производство без учета проекта. Оцените, насколько финансово состоятельна фирма, занимающаяся этим проектом. Сравните доходы с проектом и без него.

4) Метод анализа изменения

Просчитайте приращения, который привнесет реализация проекта в деятельность компании. Вам предстоит сравнить прирост чистой выручки с объемом инвестиций, требуемых для увеличения прибыли. Преимущество метода - в простоте получения нужных данных.

5) Метод наложения

Изучите проект, определите его состоятельность. Затем подготовьте финансовый план компании, не учитывая инвестиционный проект. Как и предполагает название метода, наложите полученные результаты друг на друга. Результаты этого просчета покажут вам финансовую состоятельность компании с учетом реализации нового проекта.

4. Как оценить эффективность инвестиционного проекта - пошаговая инструкция для новичков

Для выяснения состоятельности проекта анализируют отчёты о движении денежных средств предприятия. Этот позволяет подробнее оценить экономический статус предприятия, определить, хватит ли средств для реализации проекта.

Если недостаточно, рассматривают варианты с кредитованием или привлечением дополнительного инвестора, оценивают, выгодно ли использование кредитных или партнерских средств для этого проекта с учетом существующей процентной ставки и процента рентабельности проекта.

Только после такого просчета приступают к оценке инвестиционной привлекательности.

Шаг 1. Прогнозируем возможный уровень дохода проекта

Основной показатель эффективности - уровень получаемой прибыли относительно вложенных средств . Под прибылью подразумевают не прирост капитала сам по себе. Важен прирост с учетом компенсации постоянного обесценивания денег в течение всего срока проекта.

То есть фактически надо предугадать, какие новые для вас товары или услуги будет поставлять предприятие, какие новые технологии будут внедряться благодаря инвестиционному проекту и что это даст в денежном эквиваленте с учетом инфляции.

Важно учитывать, что риск в инвестициях есть всегда. И он довольно велик. Инвестиционная работа практически всегда происходит в условиях частичной неопределенности: конъюнктура рынка постоянно меняется, нельзя знать наверняка, какова будет судьба того или иного проекта.

По этой причине решения об инвестировании часто принимаются интуитивно. Но это не отменяет необходимости экономического просчёта.

Пример
При инвестициях в сферу строительства, торговли или услуг предприятие вкладывает средства в выбранный проект, обладающий привлекательными перспективами и широким рынком сбыта.
Однако финансовый кризис резко снижает потребность рынка в такой продукции/услуге, что приводит к отрицательной рентабельности проекта. Или в результате девальвации национальной валюты импортные составляющие резко возрастают в цене, делая производство не рентабельным.
Учет объективных и субъективных рисков, выработка мер их упреждения, позволяют компании увеличить свои доходы. В свою очередь, непродуманный оптимизм в оценке рисков и возможностей может привести к банкротству.

Главная цель - понять, какую прибыль с учетом рисков и инфляции принесет проект предприятию при его реализации.

Шаг 2. Анализируем текущие затраты

При расчете притоков нельзя не учитывать оттоки средств. Ведь если затраты превысят поступления, проект окажется убыточным.

К текущим затратам относят заработные платы сотрудников, содержание помещений и производства, закупку товаров, материалов, оборудования и другие траты. Относят сюда и расходы, связанные с обеспечением активов.

Не стоит пренебрегать в расчетах эксплуатационным расходами. Тем более, что в силу специфики, рассчитать объем трат на них можно заранее.

Эксплуатационные расходы - регулярные (ежегодные) издержки на использование активов.

Пример
Капитальный ремонт - затраты на обеспечение активов. Потребность в нем нерегулярна и возникает с неопределённой периодичностью. Поэтому к эксплуатационным расходом он не относится.
Амортизационные издержки, напротив, регулярны и направлены на поддержание рабочего состояния оборудования, а потому относятся к эксплуатационным тратам.

Шаг 3. Учитываем инвестиции, которые могут понадобиться в будущем

Наиболее распространенная ошибка, ведущая к банкротству, - оптимистичное занижение будущих расходов при предварительной анализе проекта. Для объективной оценки необходимо учесть не только первоначальные капитальные расходы, но и все последующие системные и разовые расходы.

В том числе непредвиденные (в зависимости от сферы реализации проекта они могут составлять от 5% до 20%). Важно учесть расходы связанные с налогообложением, а также неоднозначные статьи расходов, которые всё же нельзя исключить.

В ходе реализации проекта часто нужны дополнительные инвестиции. Обычно они требуются на такие опции, как строительство, подводка коммуникаций, дополнительные вложения в оборотный капитал. Заранее продумайте, где будете брать эти деньги. Отсутствие средств на покрытие непредвиденных расходов сведёт на нет весь проект.

Шаг 4. Внимательно изучаем источники финансирования

Помните золотое правило инвесторов - долгосрочные инвестиции финансируют за счет долгосрочных финансов .

Вы должны знать откуда поступят деньги на реализацию проекта и быть уверены в источниках финансирования. Если один из источников финансирования отпадёт, реализация проекта остановится и не принесёт ничего, кроме убытков.

В таблице вы увидите упрощенную картину статей расходов и потенциальных выгод при производстве:

№	Выгоды	Затраты
1	Выручка от ликвидации старых фондов	Затраты на покупку новых фондов
2	Экономия издержек при замене старых фондов	Ежегодные издержки на обеспечение производства
3	Номинальные расходы, новые затраты на амортизацию,	Убытки от утраты амортизационных отчислений при реализации списанных фондов
4	Налоговые льготы	Налоги от продажи устаревших фондов и возрастание налогов при увеличении прибыльности
5	Дополнительные доходы от нового инвестиционного проекта	Утрата дохода от реализованных устаревших фондов
6	Стоимость от ликвидации новых фондов	Капремонт

Шаг 5. Обращаем внимание на учет основных налогов

При просчете эффективности проекта обязательно учитывайте объем налогов, которые придется отдать с прибыли. Заранее проконсультируйтесь с юристами и выясните, какие налоги и в каком объеме придется отдать с проекта в казну. Иногда выгодный на первый взгляд проект при просчете «чистыми» оказывается убыточным при просчете с уплатой налогов.

Консультация юриста не помешает и на предыдущих стадиях оценки. Не поленитесь обратиться к юристу заранее. Получить ответы на вопросы у профильного юриста можно даже не выходя из дома. Достаточно зайти на сайт Правовед.ру.

Ресурс обеспечивает клиентов профессиональной юридической помощью онлайн и по телефону. Доступны консультации (бесплатные и платные), заказы на оформление документов и даже представительство в суде.

Прежде чем принимать решение о вложении средств, следует провести оценку эффективности инвестиций. Это позволит распорядиться деньгами наиболее рационально, с учетом особенностей развития экономики всей страны и конкретной отрасли, организации.

Что понимают под оценкой инвестиций

Оценка инвестиций – это анализ проектов, в которые можно вложить средства, на предмет их прибыльности. Изначально инвестор преследует две цели:

приумножить свои сбережения.

Оценка финансовых инвестиций пригодится в следующих ситуациях:

во время принятия управленческих решений (модернизация оборудования, расширение ассортимента продукции, увеличение объемов производства и пр.);
при разработке инвестиционного проекта;
когда привлекаются инвесторы (анализируется, выгодно ли использовать инвестиции, адекватна ли цена инвестора с учетом прогнозируемой прибыли).

Качественная экономическая оценка инвестиций позволит принять верное решение: стоит ли вкладывать деньги в тот или иной объект (привлекать инвесторов).

В процессе оценки инвестиций создается экономико-математическая модель всего процесса. Чем точнее она будет воспроизведена, тем ближе к реальности будут полученные результаты. Основное внимание уделяется изучению денежных, материальных потоков с учетом всех важных факторов. Существует несколько подходов к оценке инвестиций:

сравнительный (оценивается несколько альтернативных инвестиций);
затратный (рассматриваются расходы на реализацию проекта);
доходный (учитывается будущая прибыль).

Оценка инвестиций: задачи для тех, кто собирается вложить средства

Перед тем, как вкладывать средства в какой-то проект, следует детально оценить целесообразность инвестиций. При этом перед оценщиком может стоять несколько задач:

прогноз будущих финансовых потоков (даже в условиях ограниченных данных);
оценка сроков окупаемости капиталовложений;
анализ рентабельности проекта;
анализ рисков;
оценка временной стоимости денег (со временем ценность денег меняется).

В рамках оценки инвестиционного проекта следует проанализировать:

его финансовую состоятельность;
экономическую эффективность проекта.

Когда оценивается целесообразность вложения инвестиций в конкретный проект, результатом будет один из вариантов:

стоит вкладывать деньги;
можно инвестировать, но риски потерь очень велики;
не стоит инвестировать.

Иногда оценка происходит с той точки зрения, что имеется несколько вариантов развития событий, и следует выбрать наилучший. Например, есть земельный участок. Инвестор должен принять решение: вложить деньги в строительство торгового центра либо СТО. В таком случае следует просчитать прогнозируемую выгоду от капиталовложений с учетом необходимых расходов и периода окупаемости. Результатом будет решение, какой из вариантов инвестирования более выгоден.

Современные методы оценки инвестиций

Методы экономической оценки инвестиций могут быть разнообразными в зависимости от конкретных условий. Наиболее часто применяются такие.

1. Метод простой нормы прибыли . Определяется соотношение бухгалтерской прибыли (обобщенной за весь проект) к размеру инвестиций (затраты на оборотные, основные средства). Тот проект, для которого норма прибыли будет наивысшей, принесет лучший доход. Этот метод довольно прост, понятен даже начинающему инвестору. Но он не учитывает дополнительные факторы:

реальную стоимость денег в каждый момент времени;
скрытые затраты (например, амортизацию – снижение стоимости актива из-за его изнашивания);
прибыль от реинвестирования доходов (повторное вложение полученного дохода).

2. Расчет периода окупаемости . Предполагает определение времени, за которое произойдет восполнение первоначальных вложений. Наилучшим считается тот проект, в котором период окупаемости минимальный. Данный метод не предусматривает возможность оценить:

временную стоимость денег;
возможность реинвестирования.

3. Дисконтный метод оценки периода окупаемости . Он позволяет учесть реинвестирование, цену денег в разрезе времени. Происходит сравнение дисконтной денежной прибыли и дисконтных денежных расходов. Дисконт позволяет определить стоимость активов, вложений и прибыли не в натуральной величине, а на конкретный момент времени – с учетом инфляции, роста рыночной стоимости и пр. Чем меньше окупаемость, тем ликвиднее проект, тем меньше риски. Этот метод не учитывает потоки средств после того, как проект окупится, поэтому подойдет для быстрого анализа в условиях дефицита сбережений, роста инфляции.

4. Метод настоящей стоимости . В качестве реальной (настоящей) стоимости проекта принимается чистый финансовый поток. Это разница между прибылью и затратами; сумма средств, которая останется после погашения бизнес-расходов. Если настоящая стоимость проекта выступает положительной величиной, проект может быть одобрен. Методика не учитывает:

финансовую прочность проекта;
порог рентабельности.

5. Метод внутренней нормы рентабельности . Используя ставку дисконтирования, инвестор приводит расходы и поступления по проекту к реальной ценности. Дисконт берется с учетом доходности анализируемого проекта. Базовый уровень прибыльности – тот, при котором реальная стоимость проекта равняется нулю (прибыль приравнивается к затратам). Этот метод учитывает колебания стоимости денег, но не рассматривает действительные возможности реинвестирования.

Применяя различные методы оценки эффективности инвестиций, можно провести комплексный анализ прибыльности проекта, рассмотреть возможную прибыль и риски с разных точек зрения, под разными углами.

Какие существуют показатели оценки эффективности инвестиций

Существуют два вида показателей оценки инвестиций:

подразумевающие дисконтирование;
не подразумевающие.

Используя концепцию дисконтирования (стоимость определяется не в натуральной величине, а с учетом течения времени), можно применить такие показатели:

внутренняя норма доходности;
чистая текущая стоимость;
индекс доходности дисконтированных вложений;
период окупаемости вложений с учетом дисконтирования;
наибольший денежный отток с учетом дисконтирования.

Если концепция дисконтирования не применяется, доступны такие показатели:

чистые денежные поступления;
наибольший денежный отток;
простой период окупаемости вложений;
индекс доходности вложений;
показатели простой рентабельности.

Показатели, основанные на принципе дисконтирования, позволяют получить более точный результат, но те, которые не предусматривают дисконтирование, также часто применяются. Они позволяют извлечь дополнительные сведения, которые помогают сделать окончательный выбор.

Простой период окупаемости – это срок от момента вложения средств до момента наступления точки безубыточности (возврата первичных инвестиций). Он показывает, через сколько лет проект начнет приносить прибыль. Этот параметр может рассчитываться с учетом дисконтирования или без него.

Расчетная норма прибыли – это обратная величина по отношению к периоду окупаемости. Он показывает, какой должна быть норма доходности для получения прибыли.

Чистые денежные поступления отображают совокупную величину вложений за анализируемый период. Индекс доходности показывает рентабельность вложений по отношению к чистым денежным поступлениям.

Наибольший денежный поток определяет максимальную сумму внешних инвестиций, которая необходима для реализации проекта в полном объеме. Он может рассчитываться с применением дисконта (временным показателем, позволяющим оценить реальную стоимость активов) или простым способом.

Чистая текущая стоимость позволяет понять, будет ли достигнут желаемый результат при инвестировании:

если показатель является величиной положительной – предполагается получение отдачи;
если получилась отрицательная величина – проект убыточен.

Индекс доходности дисконтированных вложений позволяет сравнить различные направления инвестирования. Чем он больше, тем выгоднее проект. Если данный показатель равен единице, прибыль будет нулевой. При значении выше единицы проект считается доходным, а ниже – убыточным.

Как происходит оценка экономической эффективности инвестиций

Чтобы оценить экономическую эффективность вложений, следует рассчитать предполагаемый доход от инвестиций. Его нужно сопоставить с расходами, которые планируются для реализации проекта. При этом следует учитывать возможные риски и ставку дисконтирования. Последняя помогает соразмерить будущую стоимость объекта инвестирования и прибыли с ее нынешним значением.

Оптимально проработать несколько возможных альтернатив вложения средств. Каждое направление должно быть оценено различными методами, с применением существующих показателей оценки вложений. Используя сравнительный метод, следует оценить, какой из вариантов является наиболее приемлемым:

какой проект может дать большую прибыль при минимальных рисках потерь;
в каком случае расходы быстрее окупятся и начнут приносить прибыль.

Оценивать эффективность на основе одного метода или показателя нецелесообразно. Лучше применить комплексный подход, учесть все важные факторы, создать наиболее реалистичную модель.

Что такое оценка рисков инвестиций. Зачем она применяется

Лучшим инвестиционным проектом считается тот, в котором соотношение рисков и прибыльности оптимально. Поэтому оценка рисков занимает важное место в инвестиционном прогнозировании. Под инвестиционным риском понимают вероятность наступления обстоятельств, которые приведут к финансовым потерям. В качестве последних может рассматриваться:

уменьшение капитала;
потеря дохода.

Из всех инвестиционных рисков можно выделить общие и специфические. На общие (систематические) риски инвестор не может повлиять, они присутствуют для всех участников инвестиционной деятельности. К общим рискам относятся:

экологические;
внутри- и внешнеэкономические;
социально-политические;
конъюнктурные (ухудшение состояния отдельных отраслевых рынков);
инфляционные (рост цен может перекрыть весь доход);
риски гос.регулирования (изменения в законодательстве, в области налогообложения, ограничение инвестиционной деятельности и пр.);
прочие риски (например, разрыв отношений с партнерами, посягательство злоумышленников на имущество и т.д.).

Специфические риски возникают в определенных случаях. Они могут быть присущи отдельному направлению инвестирования, той или иной отрасли. На эти риски инвестор может повлиять, приняв взвешенное решение, расширив ассортимент портфеля (диверсификация), оценив целесообразность вложений. Специфические риски бывают двух видов: риски объектов инвестирования (свойственные разным видам вложений) и инвестиционного портфеля.

Среди портфельных рисков выделяют:

капитальный (ухудшение качества портфеля);
селективный (ошибки при оценке качества портфеля);
риск чрезмерной концентрации (нет диверсификации: все инвестиции направлены в одну отрасль);
риск несбалансированности (несоответствие между вложениями и источниками их финансирования).

Риски объектов инвестирования могут быть такими:

отраслевой (изменение спроса в конкретной отрасли, истощение ресурсов);
региональный;
страновой (размещение средств в странах с нестабильной экономикой);
временной (сезонные, циклические колебания, неправильная оценка времени размещения средств);
операционный (возникновение сбоев в информационных, компьютерных системах);
кредитный (применительно к банковской деятельности: снижение платежеспособности клиентов);
риск ликвидности (изменение оценки качества объектов).

рентабельность по конкретному проекту выше рентабельности по другим доступным проектам с учетом фактора времени;
рентабельность капиталовложений превышает уровень инфляции;
чистая прибыль от вложений больше дохода от размещения денег на депозите в банке ;
после вложения средств рентабельность активов увеличится и превзойдет ставку по заемным финансам;
предприятие имеет источники для покрытия текущих затрат; прогнозируемые поступления обеспечат быструю окупаемость расходов.

Качество инвестиций, рентабельные инвестиционные объекты, минимизация рисков при капиталовложении, основные характеристики эффективного вложения – информация об уровне гипотетической доходности инвестиции является ключевой при совершении капиталовложений. Поэтому в данной статье указываются основные параметры, которые способны подтвердить экономическую целесообразность инвестиций в конкретный объект, а также представляется полная информация о рентабельных инвестиционных инструментах.

Параметры, на основании которых производится оценка качества инвестиций

Качество инвестиций – это показатель, который характеризует степень доходности капиталовложения в конкретный инвестиционный сегмент и объект. Фактически, под качеством понимают несколько ключевых характеристик, которые присущи определенному объекту инвестирования:

Рентабельность – это показатель общей доходности инвестиции по отношению к объему расходов;
Период окупаемости – это показатель, определяющий доходность за конкретный период владения инвестиционным активом. В зависимости от сроков возврата капитала инвестиции делятся на краткосрочные вложения (до 1-го года), среднесрочные (1-3 года), долгосрочные (более 3-5 лет);
Ликвидность. Качество инвестиций также определяется по степени ликвидности объекта, то есть, по его способности в краткие сроки конвертировать совершенное вложение в денежный эквивалент, максимально близкий к среднерыночному. В зависимости от степени ликвидности принято различать: высоколиквидные, среднеликвидные и низколиквидные инвестиционные объекты;
Риски. Риски сопровождают любую инвестиционную деятельность, минимальные риски влияют на качество инвестиций.Наиболее рисковыми считаются капиталовложения в спекулятивные объекты (валюты, акции, облигации, сертификаты, драгметаллы), а также в финансовые активы (ценные бумаги через ПИФы, кредиты или лизинги) Дело в том, что на важнейший параметр эффективной инвестиции – рентабельность, в данном случае будут влиять колебания на валютном или фондовом рынке. То есть, общий уровень доходности, период окупаемости, ликвидность, будут сильно зависеть от макроэкономических факторов. Более качественнымиинвестициями считаются вложения в реальный сектор – недвижимость или жилищное строительство. В данном случае риски будут более прогнозируемыми, соответственно, инвестор сможет корректнее оценить степень изменения рентабельности, период окупаемости вложений и т.д. Главные риски при капиталовложениях во вторичную и первичную недвижимость, являются региональные (спрос, конкуренция на рынке, девальвация и инфляция в конкретном регионе).

Именно поэтому наибольшие объемы мировых инвестиций поступают в первичную и вторичную недвижимость. Качество инвестиций при этом зависит от рынка. В целом, первичная и вторичная недвижимость дорожает в мире на 5%-7%. Согласно последним аналитическим данным, в России рост стоимости объектов пошел на спад ввиду стагнации рынка, растущей инфляции и девальвации рубля – годовой прирост капитала объектов при этом снизился до 5%.

Наибольшим приростом к капиталу обладает недвижимость Лондона – в среднем он достигает 10%-12% для фешенебельной недвижимости и 9% для новостроек. Поэтому первичную и вторичную недвижимость Лондона поступает около 47% от общего объема иностранных инвестиций по отношению к европейскому рынку. Непосредственно русскоговорящие вкладчики являются лидерами покупки недвижимости в Сити ценой от £1,200,000, также каждый 15-й объект в самом дорогом районе Лондона (Белгравии) ценой в £10,000,000-£15,000,000, является собственностью соотечественников. Ввиду высокого качества инвестиций вкладчики из СНГ получили третью позицию по доходности вложений в недвижимость Лондона, которая составила 34% в 2014 году.

Новостройки Лондона как объекты, дающие высококачественные инвестиции

С экономической точки зрения наиболее выгодными считают вложения в первичную недвижимость Лондона, то есть, в новостройки. Такие объекты обеспечивают высокую рентабельность, минимальные расходы при вложениях, так как может оплачиваться только депозит или осуществляться полный выкуп квартиры с «финансовым плечом» без учета роста цен. Кроме того, покупка квартир в новостройках Лондона является оптимальной как для краткосрочных инвестиций (на 1-2 года), благодаря перепродаже недвижимости, так и для долгосрочных вложений с дальнейшей сдачей объекта в аренду.

Высокое качество инвестиции обеспечит капиталовложение в элитный сектор первичной недвижимости – к такому сектору относятся все новостройки, расположенные в Южном Кенсингтоне, Мэйфере, Белгравии, Челси, Ноттинг Хилле, Вестминстере, Сити, Найтсбридже и т.д. При этом квартиры должны находиться в ценовом диапазоне от £5,000,000-£7,000,000 – это обеспечит максимальный прирост капитала в размере 10%-12%, а также интенсивный рост арендных ставок, который к 2015 году колеблется в пределах 10%-14%.

Оптимальными станут новостройки, расположенные на главных улицах британской столицы – на Риджент Стрит, Бонд Стрит, Оксфорд Стрит, Пикадилли и т.д. Такие объекты будут не только высокодоходными, но и ликвидными, ввиду высокой конкуренции покупателей на один жилой объект – свыше 12,1 человека. Аналитики крупнейшего агентства JonesLangLaSalleтакже подтверждают данное мнение – эксперты спрогнозировали, что жилой фонд в новостройках данных районов возрастет в цене на 18% к началу 2017 года.

Учитывая высокое качество инвестирования первичной недвижимости Лондона, становится понятной тенденция роста объемов русских капиталовложений, которые в 2014 году составили £109,400,000 в элитный сегмент новостроек. Крупнейшие русифицированные агентства по продаже недвижимости в британской столице также отметили растущий спрос на первичные квартиры премиум класса у инвесторов из СНГ. В частности, лидирующее агентство, специализирующееся на продаже квартир в лондонских новостройках - Лондон Консалтинг преимущественно проводило сделки продаж высоколиквидных жилых объектов. Наиболее активными клиентами компании Лондон Консалтинг оказались инвесторы из 4-х стран СНГ: России, Азербайджана, Казахстана и Украины, осуществивших покупку первичных квартир ценой от £5,000,000 и более.

Преимущества покупки первичной недвижимости Лондона, которые повышают инвестиционное качество

Качество инвестиций в первичную недвижимость Лондона основано на многих показателях. Основными из них считаются:

Высокая доходность. Оценку рентабельности капиталовложений целесообразнее рассмотреть на конкретном примере. Допустим, что квартиру в новостройке можно купить за 10% депозита до момента завершения строительства. При этом перепродажу осуществить через 1-н год после вложения, за который стоимость объекта успеет возрасти на 7%. В данном случае ежегодный доход капиталовкладчика будет следующим: 7/10=70%;
Возможность получать пассивный доход. Инвестиции в новостройки дают качественный пассивный доход от роста арендных ставок. К началу 2015 года по отношению к 2014 году прирост к аренде достиг рекордных отметок в 10%-14%. Аналитики от The Telegraph провели опросы среди собственников, после чего было установлено, что свыше 10% собственников готовы поднять аренду еще на 10% вначале 2016 года;
Низкий объем расходов. Высокая рентабельность, а также краткий период окупаемости инвестиций в новостройки во многом связан с экономией на вложениях в первичную недвижимость. Так, инвестор имеет возможность оплатить только 20% от цены квартиры (для депозита) и затем перепродать ее в фазе строительства, или имеет право полностью выкупить квартиру с «финансовым плечом» по старой цене, «замороженной» на первых этапах возведения;
Экономия на налогах. Повышению качества инвестиций в новостройки также способствует налоговая система, которая не облагает ставкой сделки перепродажи квартир в комплексах, которые не сдались в эксплуатацию. Размер экономии варьируется от 1% до 5%;
Гарантии. При полном выкупе апартаментов вкладчик получает десятилетнюю гарантию от Национальной Комиссии Жилого Строительства.

На сегодняшний день инвестирование в объекты недвижимости являются одним из самых популярных способов вложения средств. Это можно объяснить тем, что недвижимость пользуется постоянным спросом и имеет стабильную стоимость, независимую от состояния экономики. Для того чтобы определить насколько прибыльным является вложение в тот или иной вид имущества, необходима адекватная оценка инвестиций в недвижимость.

Виды вложений

В зависимости от вида объекта, вложения различают

в жилую. Приобретение квартир с тем, чтоб в дальнейшем сдавать их в аренду, либо реализовать в будущем за большую стоимость;
в коммерческие объекты. Покупка площадей в торговых и офисных центрах в тех же целях;
в земельные участки. В дальнейшем на приобретенных участках возводятся жилые или коммерческие объекты.

Каждый из этих видов пользуется примерно одинаковой популярностью – , к которой относятся торговые центры и офисные центры, жилые объекты, инвестирование в землю: при правильном выборе объекта вложения хорошая прибыль гарантирована.

Что необходимо знать для оценки эффективности инвестирования в недвижимость

Методы оценки инвестиций в недвижимость предполагают анализ следующих критериев:

период окупаемости – срок, за который сумма, вложенная в объект, полностью окупится и он начнет приносить прибыль;
чистый дисконтный доход – разница между прибылью, приносимой объектом и затратами на его строительство;
ставка доходности (или индекс рентабельности) – сумма чистого дохода на единицу затрат.

Кроме этого, при оценке эффективности инвестиций в недвижимость рассматриваются такой параметр, как местоположение объекта. Например, коммерческие и жилые площади приносят большую прибыль в больших городах, нежели в сельской местности. Земельные участки в разных областях тоже отличаются по стоимости и прибыльности. Хороший инвестиционный доход на сегодняшний день приносит .

В любом случае, оценивать эффективность инвестиций следует по нескольким параметрам и в сравнении, поскольку рассматривая только один критерий, невозможно увидеть полную картину.

Эффективность инвестиций в недвижимость по сравнению с другими видами вложений

Вложения в недвижимость сегодня пользуются наибольшей популярностью среди других видов инвестиций, поскольку для них характерны следующие особенности:

Стабильность инвестиций в условиях инфляции. и пользуется спросом;
Высокая перспективная доходность. При правильном подходе доход от такого вида инвестирования будет не только высоким и стабильным, но и долгосрочным.
Защищенность от инфляции. Стоимость недвижимости растет пропорционально инфляции. Вложения такого рода защищены от экономической нестабильности, в отличие от вкладов в акции и иные ценные бумаги.
Недвижимости невозможно лишиться в результате кражи – как, например, золота, или других драгоценных металлов.

Крупные капиталовложения - это естественное явление для страны с рыночной экономикой. И, разумеется, инвесторы ориентированы на получение стабильной прибыли. Но чтобы проект оказался выгодным, его необходимо подвергнуть грамотному анализу.

Зачем нужен инвестиционный анализ

Когда корпорации или предприятия вкладывают средства в какой-либо регион или сегмент бизнеса, они предварительно проводят аналитику относительно ликвидности выбранной сферы. Сделать это важно, поскольку инвестиции являются долгосрочным проектом и ошибка в результате может привести к значительным потерям.

Для того чтобы провести полноценный инвестиционный анализ привлекаются специалисты и эксперты различного профиля. Получить точные результаты возможно лишь в том случае, если на каждом из этапов исследования применять разные методики и подходы оценки актуальной сферы. Речь идет о статистических, математико-экономических и других методах.

На что ориентирован анализ инвестиционной эффективности

Стоит отметить, что подобная аналитика - это всегда комплекс оценки целесообразности финансирования конкретных проектов. Такой процесс всегда имеет значительную динамику и разделяется на два ключевых направления: временное и предметное.

Если рассмотреть более детально предметные факторы, то они будут выглядеть следующим образом:

экологическая безопасность;
определение наличия финансовых рисков;
экономическая среда;
задачи и цели, определенные для инвестирования;
выявление наличия финансовых рынков и их характеристика;
планы инвесторов, касающиеся вопросов организации, финансирования, маркетинга и др.

Информация в рамках исследования данных факторов должна прорабатываться еще при составлении проекта и уже позже, в процессе проведения анализа.

Что касается временного направления, то к нему можно отнести изучение работ, которые делаются на протяжении всего проекта с самого его начала и при этом обеспечивают постоянное развитие последнего.

Если проанализировать эффективность различных проектов, то можно прийти к выводу, что большинство инвестиций, которые были сделаны после проведения оценки сегмента, оказались успешными. Те, которые не принесли ожидаемой прибыли, оказались таковыми лишь по причине недостаточно глубокого и грамотного анализа иле же его полного отсутствия.

Функции анализа

Инвестиционный анализ любого проекта имеет ряд ключевых функций:

Определение сложностей финансового, экологического, технологического и организационного характера, возникновение которых возможно в рамках проекта.
Разработка эффективной структуры сбора данных. В этом случае приоритетным является обеспечение эффективности мероприятий, необходимых для реализации проекта.
Грамотное регулирование принятия решений, в основании которых лежит проведенная аналитика. При этом учитываются любые альтернативные варианты.
Выбор максимально эффективных технологий для осуществления вложений и определение очередности мероприятий.
Помощь в процессе принятия решений, касающихся актуальности привлечения инвестиций в будущем.

Задачи

Что касается задач, которые должны выполнить специалисты, осуществляющие финансово-инвестиционный анализ, то они выглядят следующим образом:

Оценка параметров доходности и риска, которые являются для инвестора наиболее приемлемыми.
Выбор эффективных источников финансирования проекта и анализ их стоимости.
Подбор актуальных инвестиционных решений, способствующих укреплению конкурентных способностей предприятия. При этом учитываются стратегические и тактические цели.
Разработка рекомендаций относительно реализации проекта. Впоследствии специалисты проводят инвестиционный мониторинг, ориентированный на оценку результатов вложений, а также количественных и качественных показателей.

Цели анализа

Анализ инвестиционных проектов всегда ориентирован прежде всего на определение того факта, насколько целесообразными и ценными являются планируемые вложения. Другими словами, важно рассчитать результат, который будет получен после инвестирования средств. Такой результат можно определить, как разницу между уровнем выгод компании до и после реализации проекта.

Таким образом, инвестиционный проект не утверждается до тех пор, пока при помощи различных методов анализа не будет определена совокупность всех благоприятных для реализации проекта факторов. Именно при таких условиях возможно обеспечение возмещения средств, вложенных инвесторами, и получение стабильной прибыли в дальнейшем. В свою очередь, постоянный доход позволяет обеспечить рентабельность всех вложений на том уровне, который ожидает инвестор.

Как оцениваются предприятия

Когда речь идет о вложении средств в конкретную компанию, прежде всего оценивается ее инвестиционная привлекательность. Под данным термином стоит понимать совокупность финансовых, коммерческих и производственных характеристик предприятия. Во внимание берутся также особенности управленческой деятельности.

То, насколько инвестиционно ценной является конкретная компания определяется посредством анализа конкретных факторов:

Анализ доходности капитала. Как говорилось выше, для того чтобы проект был рентабельным необходим постоянный и высокий доход. Поэтому перед вложением средств в определенное предприятие происходит оценка потенциала формирования прибыли, который сравнивается с капиталом, вложенным изначально.
Оборачиваемость активов. Для того чтобы определить, какова инвестиционная привлекательность компании, необходимо установить скорость, с которой будут оборачиваться вложенные средства.
Финансовая устойчивость. В этом случае речь идет об оценке рисков, с которыми может столкнуться инвестор. Для определения этого фактора используется анализ структурного формирования инвестиционных ресурсов. Наряду с этим происходит определение уровня финансирования текущей хозяйственной деятельности, являющегося оптимальным при существующих условиях.
Оценка ликвидности активов. Такая аналитика дает возможность определить тот факт, насколько конкретная компания способна платить согласно своих краткосрочных обязательств. Учитывается и способность предприятия избежать банкротства посредством быстрой реализации некоторых видов активов.

Важно понимать, что инвестиционная ценность компании определяется с учетом стадий ее жизненного цикла. Дело в том, что одни и те же показатели могут иметь различные значения в зависимости от конкретной стадии.