Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.
Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.
Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.
Документы
Необходимые бумаги для оформления сделки:
- паспорт гражданина РФ;
- документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
- государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
- технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
- согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
- согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
- кадастровый паспорт участка земли;
- справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
- выписка из ЕГРП.
Для покупателя главным моментом в принятии решения о покупке дома и земли, а также обсуждения цены за указанные объекты, считается отсутствие-наличие обременения. Выписка из ЕГРП достоверно покажет, есть ли обременение на объекты.
Предварительный договор
Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.
Основные пункты:
- значимые условия осуществления сделки;
- условия, касающиеся непосредственно предмета сделки;
- период времени, отведенный сторонами на заключение основного договора.
Основной договор и передача денег
Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:
- Наименование;
- Дата и место заключения;
- Перечень всех объектов, которые охватывает договор с указанием характерных признаков;
- Сумма сделки (цена продажи);
- Любые дополнительные условия, оговоренные и принятые сторонами, и не противоречащие законам РФ.
Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:
- первый — для продавца;
- второй — для покупателя;
- третий — для последующей регистрации права собственности.
Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.
Передача денег может осуществляться несколькими путями:
- наличными средствами;
- по безналичному расчету.
Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).
Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:
- все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
- договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
- акт передачи, при условии его оформления.
Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.
После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.
Нюансы, которые следует знать
Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:
- Если продавец владел продаваемой недвижимостью менее 3 лет, то после ее продажи придется заплатить налог ставкой 13%. Однако и право на получение вычета также имеется (не более 1 млн.руб.).
- Покупателю не стоит забывать, что с момента приобретения дома и земельного участка и его государственной регистрации, он становится плательщиком соответствующих налогов.
- Несоблюдение рекомендаций по сбору документов может кончиться плачевно, особенно для покупателя. Например, если продавец не представил письменного, нотариально заверенного согласия иных собственников на продажу объектов, сделку купли-продажи в последующем они смогут легко оспорить в суде.
- Если кто-то из участников сделки не уверен в своей правовой грамотности, лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.
Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.
При продаже частного дома на этапе заключения договора со стороны продавца должны быть представлены определенные документы. Выясним, какие справки нужны для проведения юридически чистой сделки в 2019 году.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Совершая сделку купли-продажи дома, стороны могут сталкиваться с несколькими рисками, тем более если речь идет о доме с земельным участком.
Дело в том, что каждый объект недвижимого имущества граждане должны регистрировать в отдельности. Вот и получается, что необходимо готовить не один пакет справок.
Решаясь на приобретение дома, покупателю необходимо быть внимательным, чтобы не попасть в неприятности. Ведь бывают случаи, когда лицом утрачивается право собственника.
Что нужно знать
Порядок совершения сделки купли-продажи дома такой:
| Сначала продавец решает, каким способом провести имущества | При помощи или самостоятельно |
| Производится оценка недвижимости | Привлекают профессионального оценщика или устанавливают свою цену, предварительно ознакомившись с аналогичными предложениями на рынке. Учитывают месторасположение дома, наличие инфраструктуры, экологические нюансы, состояние объекта и т. д |
| Стоит найти покупателя | — |
| Покупатель осматривает недвижимость | И проводятся переговоры |
| Составляется | Оно не обязательно, но может предоставить дополнительные гарантии того, что стороны не сорвут сделку и не будут нарушать ранее установленных договоренностей |
| Собираются все необходимые документы | Для совершения сделки |
| Оформляется основной договор | В 3 экземплярах |
| Готовится акт |
Основные понятия
Действующие нормативы
К примеру, об отсутствии необходимости госрегистрации договора купли-продажи объекта недвижимости сказано в , что был принят 30 декабря 2012 года.
При рассмотрении данной темы стоит руководствоваться также , .
Какие документы нужны, чтобы продать частный дом
Все справки необходимо собрать сторонам заблаговременно, чтобы можно было совершить сделку максимально быстро. Поэтому стоит понимать, какие документы нужны для продажи частного дома и земли.
Общий список
Необходимо наличие таких документов:
- правоустанавливающих и правоудостоверяющих справок на дом;
- на объект;
- из ;
- письменного согласия всех жильцов, что прописаны в помещении (должно быть установлено обязательство выписки из дома в определенный срок);
- справки, что подтвердит отсутствие долга по налоговым платежам;
- на земельный участок или уведомление о том, что сведения в кадастровом органе отсутствуют.
Если есть такая необходимость, представляется и:
Стороны могут составить предварительный договор. В таком случае в нем отражают все существенные условия, которые должны быть выполнены продавцом и покупателем неукоснительно.
Прописывается, когда стороны должны заключить . Когда дом будет передан покупателю, необходимо будет зарегистрировать права собственности.
Для этого нужно будет подать регистратору:
- правоустанавливающую документацию на дом и участок;
- соглашение купли-продажи;
- образец кадастрового паспорта или технический план, а также кадастровая выписка на земельный участок;
- согласие супруга с нотариальным заверением;
- разрешение органа опеки;
- паспорта заявителей.
Какие стоит проверить
И получится, что после покупки дома новый владелец не сможет распоряжаться земельным участком. Да и дальнейшее распоряжение имуществом станет проблемным.
Могут встречаться и такие ситуации – покупатели решают купить объект, заключая , на котором дом находится.
А так как здание не оформлялось и не регистрировалось, оно считается самовольной постройкой, которую не удастся зарегистрировать.
В результате придется обращаться в суд и долгие годы разбираться в этом вопросе. Нередко сделка купли-продажи проводится мошенниками.
К примеру, дом продается по поддельным . Проверяйте, действителен ли такой документ. Для этого стоит отправиться к нотариусу, да и просто поинтересоваться, существует ли доверитель.
Что еще продавец должен показать:
- Свидетельство о госрегистрации прав собственности на здание.
- Акт приемочной комиссии о том, что объект введен в эксплуатацию, если недвижимость строилась продавцом.
- Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о правах наследника и иные правоустанавливающие справки.
- Техпаспорт на дом и участок, выданный областным БТИ по местонахождению недвижимости.
- , чтобы увериться в отсутствии .
- Правоустанавливающие документы дадут уверенность в том, что и дом и участок находится в собственности продавца.
- Кадастровый паспорт.
Чтобы перестраховаться, покупателю стоит помнить о таких нюансах:
| Лучше заключить 2 отдельных соглашения | Купли-продажи дома и участка. Так вы будете уверены в том, что землю не перепродадут третьему лицу, и сделку, по которой приобретено дом, не признают недействительной |
| Пересматривайте соответствие площади участка по документам | Размеры наделов, что предъявляются. Так можно определить, не продается ли вам участок, что получен путем самозахвата. Если возникнут вопросы относительно площади, лучше отказаться от совершения сделки |
| Проверяйте, соответствует ли государственный акт | На землю участку, что вам предложили |
| Нужно проверить | Нет ли межевого спора с соседом |
| Проверяйте, нет ли | На дом |
| Лучше проверить, как ранее проведено и оформлено ли сделки с домом | Выясните, не совершена ли продажа лицами, что не имели на такие действия полномочий |
| Важно обратить внимание на наличие документов не только на дом, но и на инженерные системы | Желательно наличие всех сертификатов, инструкция, гарантийных талонов, схем разводом коммуникаций. Ведь, не зная расположения труб и проводки, трудно будет устранять поломки в будущем |
| Нужно проверить, не проведено | Ли самовольную |
Возникающие нюансы
При продаже частного дома возникают нюансы, которых нет при совершении сделки с помещением в многоквартирном доме.
К примеру, как быть с участком, который имеет свой и принадлежит продавцу как отдельный объект?
Задаются также вопросы относительно привлечения при купле-продаже.
С земельным участком
Опишем, какие проблемы возникают при совершении покупки:
Дать уверенность в том, что сделка совершается максимально чисто и не несет рисков, может такая документация:
- кадастровый паспорт на земельный участок;
- свидетельство, что подтвердит право собственности на землю.
Но важно проверять, подлинны ли такие документы. Свидетельство должно выдаваться представителями Росреестра . Сам документ должен иметь герб РФ.
При совершении сделки важно получить отказ или согласие на продажу. Совладельцы имеют преимущественное право помещения.
Если же такого желания не возникает, тогда стоит получить отказ, который оформлен в нотариальной конторе.
Предложение выкупить часть помещения продавец должен направлять в виде заказного письма с уведомлением.
Если этого не сделать, можно позже столкнуться с очередной неприятностью – совладелец подаст иск в судебный орган, чтобы признать сделку купли-продажи незаконной.
Видео: покупка дома
Могут возникать такие нюансы – вы решаете продать свою часть дома, но не имеете свидетельства о праве собственности (оно лежит у второго владельца).
Решение – обратиться в уполномоченный орган для получения дубликата свидетельства или выписки из . Так вы сможете собрать необходимые справки для совершения сделки.
Бывает, что установлены ограничения на какие-либо сделки с долями помещения, к примеру, по договору цессии.
Стоит оговорить и ситуацию, когда все владельцы дома соглашаются на продажу. В таком случае может составляться:
По материнскому капиталу
Материнский капитал может быть использован для покупки недвижимости, о чем говорится в ст. 10 .
Как только малышу исполнится 3 года, родители могу купить дом с привлечением таких средств в любое время. Если малышу нет 3 лет, придется оформлять .
Оплата за дом может производиться:
- средствами материнского капитала с доплатами из своих средств;
- средствами только материнского капитала;
- кредитными средствами, когда маткапитал вносится в качестве первого взноса или им погашается задолженность.
Особенность – получатель на момент заключения соглашения не имеет полной суммы, чтобы заплатить за жилье.
Чтобы средства были переведены на счет продавца, покупатель после заключения договора должен отправиться в ПФ России, собрав ряд справок:
- заявление в ПФ России , в котором попросить направить средства продавцу после регистрации сделки в Росреестре или заключения соглашения;
- удостоверение личности обладателя сертификата;
- и удостоверение личности супруга, который является участником сделки;
- обязательство оформить жилье в собственность каждого члена семьи;
- образец соглашения купли-продажи;
- СНИЛС;
- свидетельство о госрегистрации прав собственника на недвижимость или выписка из ЕГРН.
В течение полугода после покупки дома стоит исполнить нотариальное обязательство по оформлению жилого объекта в общую собственность.
Среди всего спектра сделок с недвижимостью наибольший удельный вес занимают сделки именно купли-продажи недвижимого имущества. От правильного оформления таких сделок зависит легитимность прав владения покупателя приобретенным объектом недвижимости. Следует помнить, что все договоры купли-продажи квартир, домов и иного недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и вступают в силу с момента такой регистрации.
Для ознакомления пользователей нашего бизнес-портала в качестве примера приводим типовой образец договора купли-продажи жилого дома.
Договор купли-продажи жилого дома (образец)
г.________________ _____________________________________
(дата прописью)
Гр. ____________________________________ , проживающий _____________________________________ ____________________, именуемый в дальнейшем Продавец, и гр. __________________________________, проживающий _______________________________________________________, именуемый в дальнейшем Покупатель, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя жилой дом, расположенный по адресу: _________________________________________, а Покупатель обязуется принять жилой дом вместе с прилегающим земельным участком и возведенными на нем строениями и приспособлениями и уплатить
за него обусловленную сумму.
2. Указанный дом состоит из ________ комнат и подсобных помещений __________________________
Общая площадь жилого дома составляет __________________________ кв. метров, подсобные помещения ___________________________________________кв. метров.
3. При доме имеется земельный участок размером ______га и следующие строения и приспособления ______________________________________________ (сарай, туалет, погреб, колодец, хоз.постройки и пр.)
4. Продаваемый дом под арестом и в залоге не состоит, право собственности Продавца на него никем не оспаривается.
5. Общая цена за домовладение устанавливается в размере ______________________________________ (прописью) рублей.
6. Все расходы, связанные с оформлением договора, стороны несут совместно, в равных долях (возможен вариант, когда расходы по оформлению договора, включая госпошлину, принимает на себя одна из сторон).
7. Плата вносится Покупателем в течение ___________________________дней после оформления договора в установленном законом порядке. Плата вносится единовременно (возможен вариант: равными долями ежемесячно не позднее __________ числа каждого месяца платежа). Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ______________________________________
8. Оплата производится по одному из следующих вариантов (по выбору сторон): наличными суммами, перечислением на расчетный счет в Сбербанк (в этом случае указывается номер расчетного счета Продавца, номер и местонахождение Сберегательного или иного банка), чеком, аккредитивом и
т.п.
9. Стороны гарантируют сохранение конфиденциальности сведений, относящихся к сумме договора и формам расчетов по договору.
10. В обеспечение договора сторонами предоставлены следующие гарантии:
10.1. Со стороны Продавца _________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
(документы, подтверждающие право собственности на дом и отсутствие претензий со стороны третьих лиц).
10.2. Со стороны Покупателя _______________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________________________
(документы, подтверждающие платежеспособность и отсутствие предусмотренных законом препятствий для покупки дома).
11. При просрочке платежа в виде единовременного расчета более чем на ___________ со стороны Покупателя Продавец вправе считать себя свободным от обязательств, вытекающих из настоящего договора. При длящейся форме расчета Покупатель уплачивает штраф Продавцу в размере _________% от размера, не выплаченной в срок суммы.
12. По соглашению между сторонами гарантией со стороны Покупателя может быть внесение задатка, оформленного в письменной форме. Если договор окажется неисполненным по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. При неисполнении договора по вине Продавца он возвращает его
Покупателю в двойном размере.
13. Если после подписания и оформления договора одна из сторон откажется от его исполнения, то ее ответственность определяется в соответствии с законодательством РФ.
14. При заключении настоящего договора сторонам были известны требования гражданского законодательства Российской Федерации.
15. Настоящий договор подлежит оформлению в нотариальном порядке.
16. Все споры между сторонами, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в соответствии с законодательством РФ.
Составлен в _________ экземплярах, каждый из которых имеет одинаковую силу.
Экземпляр настоящего договора хранится в делах ____________________ нотариальной конторы г. ________________, а ____________экземпляра вручены сторонам.
Подписи сторон:
Продавец _______________________________ ___________________________
(подпись)
Покупатель _______________________________ ___________________________
(подпись)
Заверительная подпись нотариуса, печать.
Весь процесс оформления купли-продажи дома участком земли состоит из нескольких этапов. Первостепенным является процесс оценки недвижимого имущества продавцом. Установить стоимость объектов продавец может самостоятельно, предварительно изучив рынок подобных продаваемых домов и участков. Найти актуальную информацию можно в интернете. Однако для более точной оценки лучше обратиться к оценщику, который не только определит цену объектов, но и выдаст официальный документ в виде Отчета об оценке.
На стоимость дома с земельным наделом будут влиять факторы в виде:
- места расположения объектов: насколько развита инфраструктура в округе, экологичность, наличие социально важных пунктов, дороги и т.д.;
- домовой и земельной площади;
- материалов, из которых дом выстроен, и состояния постройки;
- имеющихся коммуникационных сетей;
- года строительства;
- качественных показателей земли и т.д.
Анализируем документы на объекты и права
Так как покупка дома с земельным участком это всегда затратное мероприятие, то особое внимание здесь уделяется документам. Для установления прав на владение, пользование и распоряжение продавцом недвижимыми объектами, целесообразно покупателю провести анализ правоустанавливающей документации.
Чтобы период продажи дома был максимально сокращен, продавцу следует заранее позаботиться о том, чтобы все необходимые документы были в порядке и оформлены правильно. Если земельный надел не проходил регистрацию в Кадастровой Палате или же жилая постройка является самостроем, то нужно обязательно зарегистрировать их. Документом, удостоверяющим право собственности, выступает Свидетельство о праве собственности.
К тому же оформить продажу дома с уже имеющимися всеми документами намного проще и быстрее.
Какие документы нужно оформить при покупке дома?
Для сделки необходимы следующие документы при покупке дома:
- Бумаги, устанавливающие право собственности, а также правоудостоверяющие документы.
- Технический паспорт на жилую постройку.
- Выписка из домовой книги.
- Согласие от лиц, которые имеют регистрацию в доме, о том, что они выпишутся в срок, установленный договором.
- Бумаги, подтверждающие отсутствие налоговых задолженностей.
- Выписка из ЕГРП.
- Земельный кадастровый паспорт (уведомление о том, что сведения в Кадастровой палате отсутствуют).
- Согласие о продаже со стороны супруга, нотариально заверенное. Разрешение органов опеки (предоставляются при необходимости).
Предварительный и основной договор
Перед тем, как подписать основной договор купли-продажи, продавец и покупатель могут оформить предварительный договор, который будет закреплять намерения в отношении основного документа. Основной договор далее будет заключаться на основании предварительного.
Предварительный договор содержит следующие разделы:
- условия по осуществлению сделки;
- условия относительно предмета договора;
- время, требуемое для заключения основного документа. Если таковое время не оговорено сторонами, то период длится 1 год с момента заключения предварительного документа. При уклонении одной стороной в подписании основного договора, вторая имеет право обратиться в судебный орган. В случае, когда в отведенные сроки основной договор не подписывается, заставить подписать его принудительно невозможно, следовательно, и предварительный документ становится недействительным.
Государственная регистрация предварительного документа не требуется.
Основной договорной документ купли-продажи дома составляется письменно и должен иметь подписи обеих сторон. Он может быть нотариально заверен, если на то есть воля сторон.
Договор содержит следующие обязательные пункты:
- Наименование.
- Дата с местом его заключения.
- Предмет договора (подразумевается перечень объектов продажи).
- Признаки, идентифицирующие каждый объект: расположение, назначение, номер инвентаризации, площадь, данные о регистрации прав в ЕГРП.
- Стоимость договора с указанием общей цены и сумм по каждому объекту.
- Дополнительные условия в виде периода вступления в право собственности, гарантий, порядка передачи денежных средств и т.д.
Денежные расчеты
Производить денежные расчеты можно двумя способами: наличным и безналичным. При наличном расчете лучше, чтобы присутствовали свидетели, например, нотариус, риелтор. Если деньги кладутся в банковскую ячейку, то свидетелем может выступать сотрудник учреждения, к тому же появляется возможность проверить купюры на подлинность.
Как только денежные средства будут переданы покупателем, то ему стоит запросить от продавца расписку, подтверждающую факт получения денег. Когда расчет произведен, стороны подписывают договор и акт-передачи имущества.
Где оформить покупку дома с земельным участком?
Законодательством РФ предусмотрена регистрация права на недвижимые объекты по факту совершения сделки купли-продажи. Именно по этой причине необходимо составлять 3 экземпляра договора: по одному сторонам сделки и один договор для Регистрирующего органа.
Где оформляют право на собственность - органы Росреестра.
Как оформить дом на себя после покупки?
Для процедуры регистрации необходимо подготовить перечень документов:
- Документы, устанавливающие права на объекты.
- Кадастровый домовой и земельный планы.
- Договор купли-продажи с актом передачи.
- Справки на лиц, зарегистрированных в доме.
- Квитанции, подтверждающие оплату госпошлины.
Чтобы оформить дом на себя в регистрирующий орган необходимо предоставить паспорт и заявление о регистрации. Причем обращаются и продавец, и покупатель. Государственная регистрация длится 10 рабочих суток.
Как оформить покупку дома в деревне?
Покупка дома в деревне или в любом другом месте имеет немало подводных камней, с которыми не желательно сталкиваться покупателю.
Очень неприятным фактом может стать поддельная доверенность, если в сделке участвует доверенное лицо. В этом случае целесообразно обратиться за предоставлением информации к нотариусу, который данную доверенность выписывал. Только он сможет подтвердить, что доверенность не отозвана.
Если не получено согласие всех лиц, которые зарегистрированы в доме, то сделка купли-продажи может быть оспорена судом.
На все 100% удостоверить в подлинности документов может только профессиональный юрист, который проверяет бумаги и чистоту сделки.
Помещение денежных средств при расчете в банковскую ячейку является наиболее безопасным способом. Передачу свидетельствуют банковские работники, в банке деньги надежно хранятся, а также учреждение способно проверить подлинность каждой банкноты.