Налогообложение в современных сделках очень горячий вопрос для всех людей, в том числе и для .
Земля сельскохозяйственного назначения подлежит обороту, ее можно продать, подарить, обменять, сдать в аренду. На земельный рынок недвижимости земля сельскохозяйственного назначения поступила в огромных количествах. Владельцем такой земли может быть физическое или юридическое лицо.
Если участок продает физическое лицо, то он обязан уплатить налоги на доходы в размере 13%, но не всегда.
Кадастровая стоимость участка отражается в выписке из ГКН (Государственного кадастра недвижимости), которую можно заказать на официальном сайте Росреестра или просто увидеть в справочной информации он-лайн на этом же сайте.
Налоги на физическое лицо при дарении сельхоз. участка:
Который был получен в дар, является доходом человека, поэтому, согласно действующему законодательству, подлежит налогообложению со стороны государства. Налог на дарение приравнивается к такому налогу как НДФЛ, составляющий 13 процентов от установленной налоговой базы - резиденты РФ и 30% - нерезиденты РФ.
Данное действие распространено на договоры, которые заключены между людьми, не являющимися близкими родственниками, в ином случае при представлении соответствующих документов одариваемый человек полностью освобождается от уплаты налога. В общем, налог 13% от указанной стоимости, но не ниже кадастровой должен уплатить одаряемый (кроме родственного дарения), так как человек приобрел доход.
Когда физическое лицо получает в дар земельный участок, оно обязано предоставить в ФНС по месту регистрации для уплаты НДФЛ следующие документы:
- Договор дарения (дарственная).
- Кадастровый паспорт участка или Выписка из ГКН
- Свидетельство о собственности.
- Налоговая декларация формы 3-НДФЛ
Налогообложение при сдаче участка в аренду:
- Физическое лицо обязано уплатить 13% от полученных доходов за отчетный период, если участок сдан другому физическому лицу
- Если участок сдан ИП или юридическому лицу, то налоги оплачивают они
- Если ИП или юр. лицо не предоставили декларацию и не уплатили, то ответственность возлагается на налогоплательщика.
С января 2016 года действуют новые правила исчисления налогов с продажи объектов недвижимости, приобретённых после 1 января 2016 года. Основная цель нововведений сделать бессмысленной продажу объектов с фиктивной ценой в договоре купли-продажи «Один миллион».
Обращаем ваше внимание, что нововведения коснутся только тех сделок, в которых переход права (дата в свидетельстве о государственной регистрации права) произошел после 1 января 2016 года. Для тех, кто приобрел свою недвижимость до указанной даты, сохраняются старые правила расчета налога.
Старые правила были следующие:
- С дохода полученного с продажи недвижимости срок владения, которой был более 3-х лет продавец имел право получить налоговый вычет в размере цены сделки и не платить налоги совсем, при этом налоговый орган не требовал отчитываться по таким сделкам.
- Если срок владения был меньше, то продавец имел право уменьшить налогооблагаемую базу либо на фактически подтверждённые расходы по приобретению и строительству, либо воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей
Как правило, при сроке владения недвижимостью менее 3-х лет покупатель и продавец договаривались в ДКП вписать цену 1 миллион, а остальное по понятийной расписке. Государство долго терпело такую несправедливость и придумало следующее решений, которое выразилось в принятии поправок в налоговый кодекс.
Итак в соответствии с новыми правилами:
- Срок владения объектов недвижимости для получения полного налогового вычета увеличен до 5 лет, за редким исключением вроде сделок дарения между близкими родственниками, полученного в наследство и по первичной приватизации.
- Если срок владения меньше 5 лет, то продавец также имеет право уменьшить налогооблагаемую базу либо на фактически подтверждённые расходы по приобретению и строительству, либо воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей.
- Однако! Налогооблагаемая база теперь зависит не только от цены указанной в Договоре Купли-Продажи, но и от официальной кадастровой стоимости. Официальная кадастровая стоимость умножается на коэффициент 0,7 и полученное число сравнивается с суммой указанной в ДКП. В том случае если цена в Договоре меньше, то налогооблагаемой базой признается кадастровая стоимость умноженная на коэффициент 0,7
Проиллюстрируем на практике:
28 декабря 2015 года состоялась сделка между И (продавец) и Н (покупатель) по покупке земельного участка с кадастровой стоимостью 5 000 000 рублей по цене 2 000 000 рублей.
Н получил Свидетельство о государственной регистрации права с зарегистрированным 11 января 2016 года переходом права. В марте 2016 года Н решил продать свой участок за теже самые 2 000 000 рублей.
Посчитаем какие налоги в 2017 году Н должен будет заплатить:
1 вариант. Подать декларацию в самой простой форме. Расчет - 5 000 000 *0,7 =3 500 000 рублей налоговая база. Налог составит - 3500000*0,13= 455 000 рублей
2 вариант. Подать декларацию воспользовавшись имущественным налоговым вычетом (до 1 млн. рублей). Расчет - 5 000 000 *0,7 =3 500 000 рублей налоговая база. Налог составит - (3500000-1000000)*0,13= 325 000 рублей.
3 вариант. Подать декларацию воспользовавшись уменьшением дохода на подтверждённые расходы. Расчет - 5 000 000 *0,7 =3 500 000 рублей налоговая база. Налог составит - (3500000-2000000)*0,13= 195 000 рублей
Подытожим. Станет настоятельно необходимым предварительный расчет налогообложения сделок купли-продажи недвижимости. Ищите грамотных специалистов!
Налогообложение часто меняется, ежегодно вводятся новые стандарты. В начале каждого налогового периода юристы и бухгалтера проверяют информацию о том, как и сколько платить, чтобы не попасть «впросак». Итак, разберемся с вопросом продажи недвижимости, принадлежащей юридическому лицу.
Какие налоги платит юридическое лицо при продаже недвижимости?
Продав недвижимое имущество, находившееся в собственности, компания получает доход. Это означает, что отразить в налоговой базе данный момент необходимо как минимум из-за налога на прибыль. К недвижимому имуществу относятся:
- дома и квартиры;
- офисные помещения и иная коммерческая недвижимость;
- земельные участки и участки недр.
Юридическое лицо обязано выплачивать ряд налогов как при покупке, так и при продаже недвижимости. В вопросе расчета налога учитывается:
- Занимается ли компания предпринимательской деятельностью.
- Является ли она резидентом РФ или нет.
- Является недвижимость жилой или нет.
Очень важный аспект: в 2016 году налог на имущество придется платить всем без исключения юридическим лицам вне зависимости от того, имеют ли они отношение к специальному режиму налогообложения.
Выделяют режимы:
- патентный;
- упрощенный;
- ЕНВД.
Также очень важен и тип объекта сделки. Все нюансы можно сверить с Налоговым Кодексом РФ, особенно тщательно нужно ознакомиться со статьей 23.
Жилая недвижимость
При сделках с жилой недвижимостью придется оплатить налог с прибыли. При этом нет необходимости уплачивать НДС (налог на добавленную стоимость).
Налог с прибыли или подоходный налог — это одна из основ налогообложения. Бухгалтер вычислит размер прибыли, которую компания получит в результате сделки за определенный период, и в зависимости от того, является ли юридическое лицо резидентом или нет, будет рассчитана ставка налога.
Нежилые помещения
При продаже нежилой недвижимости, возникает необходимость выплатить:
- Подоходный налог.
Налог на добавленную стоимость высчитывается от стоимости сделки, указанной в документах (в том числе и в счет-фактуре). Он оформляется отдельной строкой и составляет на сегодняшний день в России 18%.
Что касается подоходного налога, то иначе его называют налогом на прибыль. Расчет заключается в том, чтобы в зависимости от перечисленных выше факторов обложить процентной ставкой не сумму сделки, а лишь прибыль, которую получает компания. Для этого бухгалтер заранее рассчитывает прибыль.
Важные нюансы
Юридическое лицо отличается от физического. выплачиваются государству в определенный период. Осуществив продажу недвижимости, необходимо по результатам квартала подать соответствующую декларацию.
Все расчеты производятся согласно бухгалтерскому учету по правилам налогообложения в России на текущий год. Если для физического лица важно, сколько лет в его собственности находился объект недвижимости, то при продаже имущества юридическим лицом этот аспект не учитывается вовсе.
В этом вопросе есть еще один нюанс: компания имеет право понизить сумму прибыли на остаточную стоимость проданного объекта.
Если после проведения всех расчетов полученная сумма окажется выше выручки от реализации, то разница между суммами будет признана убытком.
Вооружившись информацией, легко понимать и заранее рассчитывать свои налоги. Конечно, частным лицам при продаже недвижимости гораздо проще решать вопросы. Однако, расчет любого из описанных выше налогов не составит труда для хорошего бухгалтера при условии совершения крупной сделки.
Реализация земельных участков НДС облагается или нет? Такой вопрос, как правило, возникает при продаже недвижимости. Ответ на него очень важен, так как участники сделки должны четко понимать, следует ли им уплачивать НДС и оформлять соответствующие документы. В нашей статье этот вопрос рассмотрен подробно.
Облагается ли реализация земельных участков НДС
Обязанность по уплате того или иного налога возникает при наличии соответствующего объекта налогообложения у налогоплательщика (п. 1 ст. 38 НК РФ). Но если объект налогообложения отсутствует, то нет и основания исчислять и уплачивать налог в бюджет.
В пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ указано, что объектом обложения НДС, в частности, является реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ.
Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ под реализацией товаров (работ, услуг) понимается передача (в том числе и обмен товарами, работами, услугами) права собственности на товары (результаты выполненных работ одним лицом для другого лица) на возмездной основе, а также возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Указанные операции признаются реализацией и в случае, когда осуществлены безвозмездно (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Товаром для целей налогообложения является любое реализуемое или предназначенное для реализации имущество (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Однако в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются. Это значит, что при осуществлении данной операции исчислять и уплачивать налог не требуется. Это же вывод делает и Минфин РФ в письме от 02.02.2017 № 03-03-06/1/5397.
Облагается ли продажа муниципальной земли НДС
Реализация земельных участков, составляющих муниципальную казну, с точки зрения положений подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ не признается объектом обложения НДС. В тоже время в абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ указано, что реализация муниципального имущества является объектом обложения НДС. В данном случае покупатель имущества выступает налоговым агентом и должен удержать налог из дохода продавца и перечислить его в бюджет.
Однако Минфин России в письме от 13.01.2010 № 03-07-11/03 разъясняет, что реализация государственных или муниципальных земельных участков не является объектом обложения НДС, следовательно, НДС при реализации данного имущества в бюджет не уплачивают.
Может возникнуть такая ситуация, что муниципалитет реализует земельный участок и здание на нем единым лотом. В таком случае стоимость земельного участка в счете-фактуре должна выделяться отдельно и НДС с него не уплачивается (письмо Минфина России от 27.03.2012 № 03-07-11/86).
Итоги
Таким образом, операции по реализации земельных участков (долей в них), в том числе и муниципальных, объектом обложения НДС не являются. Это значит, что исчислять и уплачивать в бюджет суммы НДС при осуществлении данной операции не требуется.
Если гражданин продает земельный участок, то у него соответственно возникает обязанность уплатить налог на доходы физлиц согласно нормам главы 23 Налогового кодекса РФ (далее НК РФ). Для того чтобы действительно возникла обязанность уплаты НДФЛ, должно совпасть 2 условия: и лицо, владевшее участком, и сам участок должны подпадать под действие норм, регулирующих порядок уплаты НДФЛ.
Что касается налогоплательщиков, то ими могут быть как граждане РФ, так и иностранцы.
В рамках НДФЛ налогоплательщики делятся на две категории (вне зависимости от гражданства) разграничение происходит по времени пребывания на территории РФ и выглядит так:
– резиденты – это те, кто проживает в РФ на протяжении 6 месяцев, а если точнее более 183 дней. Выезд из страны для лечения или обучения на срок менее полугода не принимается во внимание;
– граждане пребывающие в России в течение меньшего срока, резидентами не считаются.
Ставка НДФЛ установлена налоговым законодательством на уровне 13 % (для резидентов).
Исключения: нерезиденты оплачивают – 30 %.
Пример: Если участок продали за 3000000 рублей и продавец не освобожден от обязательства уплатить НДФЛ, не имеет права ни на какие вычеты, то он должен будет заплатить 390000 рублей (2000000: 13%). А продавец-нерезидент заплатит 900 000 рублей.
Получение денег от продажи недвижимости не всегда рассматривается как доход. Если собственник владел участком более 3 лет, а затем продал его, то он освобождается от уплаты налога. Это правило закреплено в п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Но законодатель изменил данное положение.
По правилам, которые вступают в силу с 01.01.2016 г, для освобождения от уплаты НДФЛ необходимо быть собственником земельного участка более 5 лет.
Исключение. Если право собственности на участок было получено:
– по наследству или в дар от члена семьи или близкого родственника;
– при приватизации;
– в ходе исполнения договора пожизненного содержания с иждивением,
то продажу с последующим освобождением от уплаты налога с продажи земельного участка можно осуществлять по-прежнему по истечении 3 лет.
Сделки, совершенные в 2016 году, будут облагаться налогом уже по новым правилам. Но тут в расчет идет не дата подписания договора, а дата получения продавцом денег. Поэтому если договор был подписан в конце 2015 года, а деньги покупатель отдал уже в 2016 году, то налоговым периодом будет считаться 2016 год, и будет задействован механизм налогообложения с соответствующими изменениями.
Сдавая в ИФНС по г. Клин после сделки документы можно рассчитывать на применение имущественного вычета, регулируемого ст. 220 НК РФ. Если владелец не освобождается от уплаты НДФЛ после продажи участка, а это случается, когда он владел им менее 3 лет, а с 2016 года - менее 5 лет, то он может применить имущественный вычет в размере 1000000 рублей.
Пример: Применение указанного выше вычета на практике выглядит следующим образом:
Если участок был продан за 2 000 000 рублей, налог составит:
(2000000 – 1000000) : 13 % = 130000 руб.
Также вместо 1000000 руб. можно из дохода от продажи земли вычесть сумму, потраченную на приобретение этого участка. Такой вариант подходит только в том случае, если сумму затрат можно подтвердить документально. Ну и целесообразно его применять, если затраты на приобретение участка превышали 1000000 руб.
Особенности имущественного вычета: Если участок находился в совместной собственности, например, 4 человек, доли которых равны, а продан был по одному договору, то каждый из совладельцев получит право только на четверть имущественного вычета. А вот если совладельцы продадут свои доли по отдельности, тогда каждый получит право применить вычет в полном размере (по 1000000 руб.)
Порядок подачи декларации.
Декларацию должны подавать лица, продавшие свой участок и не освобожденные от уплаты НДФЛ.
Владельцы участков, которые продавали землю, принадлежавшую им более 3 лет, подавать декларацию не обязаны. Но бывают ситуации, когда и им приходят уведомления об уплате налога. Тут просто нужно предоставить в ИФНС документы, из которых видно, что они освобождены от уплаты налога.
Для подачи декларации законом устанавливается ограниченный срок. Обычно ее подают после окончания налогового периода, то есть календарного года, до 30 апреля следующего. По сути, у налогоплательщика есть 4 месяца, чтобы заявить о своих доходах.
Составляется декларация по специально утвержденной форме 3-НДФЛ. Здесь указывает размер полученного от продажи участка дохода и размер применяемого имущественного вычета. Расчет налогоплательщик проводит самостоятельно.
Вместе с декларацией в ИФНС по г. Клин налогоплательщик предоставляет следующие документы:
– договор купли-продажи;
– если применяется вычет в размере суммы, уплаченной при покупке участка, то нужны банковские выписки или расписки продавца о получении денег.
При походе в ИФНС необходимо иметь с собой оригиналы указанных документов.
Исчисленную сумму налога следует заплатить до 15 июля. Иначе за каждый месяц просрочки будет насчитываться штраф в размере 20 % от неуплаченной суммы. А вот штраф за неподачу декларации равен 5 % от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но в любом случае не меньше 1000 руб.