У каждого объекта недвижимости есть то или иное целевое назначение. Эта характеристика определяет и метод его эксплуатации. При несоответствии помещения предприятия, его нерентабельности, смене арендатора или владельца возникает необходимость изменить функциональное назначение площади.
Целевые группы
Их существует достаточно много. К группам целевого назначения относят нежилые и жилые объекты, коммерческие центры, складские терминалы, торговые комплексы, образовательные, медицинские учреждения, и прочее. Целевое использование может присваиваться не только в целом сооружению, но и отдельным площадям внутри него.
Правовой аспект
Ведение того или другого вида деятельности в помещении регламентируется соответствующими предписаниями законодательства. Так, существуют определенные требования по , противопожарной безопасности, санитарно-гигиеническим нормам. Процесс перепрофилирования объекта предполагает как внешние изменения, так и внутреннее переоборудование площади под конкретный вид деятельности. реализуется в соответствии с разработанной проектно-технической и инвентаризационной документацией. В качестве основных проблем определения правового статуса частей сооружения и нежилых площадей выступают архитектурное многообразие и отсутствие конкретных правил по обороту этой недвижимости.
Рынок недвижимости
В конце ХХ века отмечалось достаточно бурное развитие коммерческой деятельности. В связи с этим возникла проблема дефицита свободных нежилых площадей. В тот период рынок коммерческих объектов находился на стадии становления. Впоследствии его развитие проходило по двум направлениям. В частности, осуществлялся выкуп частных жилых помещений, которые располагались на первых этажах сооружений. Вместе с этим возводились и новые здания. Первый вариант считался достаточно простым, дешевым и быстрым. Новостройки же требовали больших вложений. Немаловажным был и временной фактор. Тем не менее практика показала, что именно новостройки стали приносить значительную прибыль хозяевам. Сегодня отмечается интенсивное развитие рынка , несмотря на то, что многоквартирные дома возводятся чаще. Достаточно обширный занимают сегодня нежилые помещения свободного назначения. Далее выясним, что собой представляют эти объекты.
Что значит "помещение свободного назначения"?
Этот термин употребляется в профессиональной речи риэлторов. Что означает "помещение свободного назначения"? Эта характеристика указывает на многофункциональность объекта. Целевое назначение здания, как правило, становится известным уже на Однако для собственника более выгодным и целесообразным в экономическом смысле будет вариант постройки универсального сооружения. В будущем его можно перепрофилировать в соответствии с требованиями арендаторов. Так, помещение свободного назначения может стать офисом либо торговым центром. Часто такие площади занимают предприятия бытовой или социальной отрасли.
Классификация
Существует ряд признаков, отличающих такого помещение свободного назначения от прочих. На основании этих характеристик сформирована условная классификация. Так, различают:
Аренда и продажа: некоторые нюансы
Как известно, от любого коммерческого помещения должен поступать доход. Стабильной и постоянной прибылью считается поступление средств от аренды. Как правило, сдача осуществляется на длительный период. При осуществлении сделки купли-продажи помещения необходимо тщательно изучить документацию по выводу площади из жилого в нежилой фонд. В случае если сооружение представляет собой старинный особняк, дополнительно следует ознакомиться с заключениями экспертов по вопросу возможности его обустройства. Несомненно, кроме прочего, необходимо удостовериться в юридической чистоте правоустанавливающих бумаг.
Виды жилых помещений:
ЖИЛОЙ ДОМ
- Жилой дом многоквартирный
- Индивидуальный жилой дом
- Блокированный жилой дом
По типу
выделяют жилые здания:
- Жилое здание галерейного типа
- Жилое здание коридорного типа
- Жилое здание секционного типа
КВАРТИРА
- Квартира
- Коммунальная квартира
КОМНАТА
Вид жилищного фонда
Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования:
- жилищный фонд социального использования
- специализированный жилищный фонд
- индивидуальный жилищный фонд
- жилищный фонд коммерческого использования
Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда
Исчерпывающий перечень видов специализированных жилых помещений установлен в статье 92 ЖК РФ
Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение:
- частный жилищный фонд
- государственный жилищный фонд
- муниципальный жилищный фонд
Определение понятия "жилище"
Что такое жилое помещение?
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Выделяют многоквартирные, индивидуальные, блокированные жилые дома
Жилой дом многоквартирный - жилой дом, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы ("Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004" (утв. Госстроем России).
Индивидуальный жилой дом - отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи (объект индивидуального жилищного строительства) (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области").
Индивидуальный жилой дом - одноквартирный жилой дом, предназначенный для проживания одной семьи и имеющий придомовый участок (Решение Совета депутатов городского округа Дзержинский МО от 22.02.2012 N 5/2 (в редакции от 28.11.2012) "О Положении об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Городской округ Дзержинский" Московской области").
Блокированный жилой дом : Здание, состоящее из двух квартир и более, каждая из которых имеет непосредственно выход на придомовую территорию (Приказ МЧС России от 24.04.2013 N 288 (в редакции от 18.07.2013) "Об утверждении свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (вместе с "СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям").
Блокированный жилой дом - жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет индивидуальный выход на территорию общего пользования (Решение Совета депутатов городского поселения Шаховская МО от 29.10.2013 N 10/62 (в редакции от 28.10.2014) "Об утверждении Правил землепользования и застройки городского поселения Шаховская Шаховского муниципального района Московской области").
Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
По типу выделяют жилые здания:
Жилое здание галерейного типа
- здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы через общую галерею не менее чем на две лестницы ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности"
(утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
: Здание, в котором все квартиры этажа имеют выходы через общий коридор не менее чем в две лестничные клетки ("СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
Жилое здание коридорного типа - здание, в котором квартиры (или комнаты общежитий) имеют выходы на лестницы через общий коридор ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
: Здание, состоящее из одной или нескольких секций, отделенных друг от друга в жилой части строительными конструкциями без проемов и имеющих самостоятельные эвакуационные выходы ("СП 4.13130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям" (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288).
Жилое здание секционного типа - здание, состоящее из одной или нескольких секций ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8).
Жилая квартира
Определение понятия "квартира" содержится в части 3 :
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Определения понятия "квартира" в законодательстве
Жилая квартира - жилые комнаты, коридоры, холлы, кухни, санузлы, ванные, кладовые, внутренние тамбуры, передние ("Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004" (утв. Госстроем России).
Жилая квартира - изолированная часть здания, предназначенная для проживания одной или нескольких семей.
Жилая квартира в двух уровнях - квартира, жилые и подсобные помещения которой размещены в двух смежных этажах и соединены внутриквартирной лестницей ("Методические рекомендации по защите прав участников реконструкции жилых домов различных форм собственности" (утв. Приказом Госстроя РФ от 10.11.1998 N 8)
Определение понятия "жилая квартира" в литературе :
Жилая квартира - "конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)" (Кичихин А.Н. Жилищные права. Пользование и собственность: комментарии и разъяснения / А.Н. Кичихин, И.Б. Марткович, Н.А. Щербакова; Под ред. И.Б. Мартковича. М.: Юристъ, 1997. С. 94. )
Коммунальная квартира
Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования ("Методические рекомендации по осуществлению в МЧС России предоставления сотрудникам федеральной противопожарной службы Государственной противопожарной службы единовременной социальной выплаты" (утв. МЧС России 23.07.2015 N 2-4-87-27-25).
Коммунальная квартира - квартира, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и помещениям общего пользования в квартире, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которой проживают два и более пользователя и (или) собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании отдельных договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования, заключенных с городом Москвой в установленном порядке в отношении отдельных жилых помещений в квартире (комнат), или на основании права собственности на отдельные жилые помещения в квартире (комнаты) (ст. 11 Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (в редакции от 28.12.2016) "Основы жилищной политики города Москвы").
Комната
Определение понятия "комната" содержится в части 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ :
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилая комната : жилое помещение для постоянного проживания в квартирах, а также временного проживания в гостиницах, пансионатах, домах отдыха, кемпингах и других общественных зданиях временного пребывания ("СП 137.13330.2012. Свод правил. Жилая среда с планировочными элементами, доступными инвалидам. Правила проектирования" (утв. Приказом Госстроя от 27.12.2012 N 119/ГС).
Виды жилищного фонда в зависимости от целей использования
Виды жилищного фонда в зависимости от вида собственности на жилое помещение
Жилищным кодексом РФ выделены следующие виды жилищного фонда:
- частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
- государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);
- муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
Жилище и жилое помещение. Разница в понятиях
Нормы ряда законов содержат понятие "жилище", тогда как нормы профильного Жилищного кодекса РФ , регулирующего как раз жилищные правоотношения, такого понятия не раскрывает, оперируя лишь понятием "жилое помещение".
Есть ли разница в понятиях "жилое помещение" и "жилище" или их можно рассматривать как тождественные?
- Понятие "жилое помещение" и "жилище" в гражданском законодательстве
- Понятие "жилище" в практике Европейского суда по правам человека (ЕСПЧ)
- Понятия "жилище" и "жилое помещение" в литературе
- Определение понятия "жилище" в законе (в УК РФ и в УПК РФ)
- Какое из определений понятий "жилище" (данное в УК РФ или в УПК РФ) следует применять на практике?
Объекты жилищных прав
Понятие и виды жилищного фонда в РФ.
В ст. 19 ЖК РФ раскрывается понятие жилищного фонда. Он представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.
Ю.К. Толстой дает следующее определение жилищного фонда - это совокупность всех находящихся на территории РФ жилых помещений независимо от формы собственности, предназначенных и пригодных для постоянного проживания, которые в зависимости от формы собственности, характера использования, других обстоятельств подчиняются особому правовому режиму и удовлетворяют потребности граждан в жилье постоянно или временно.
То есть в него включены жилые помещения независимо от форм собственности и целей использования (общежития, гостиницы, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, дома для одиноких престарелых и. д.). Таким образом, в состав жилищного фонда в соответствии с ЖК РФ вошли жилые помещения, которые пригодны для проживания в них и удовлетворяют потребность населения в жилье.
ЖК РФ использовал при классификации жилищного фонда два критерия:
1)по принадлежности к той или иной форме собственности;
2) в зависимости от целей использования.
В зависимости от формы собственности на жилые помещения выделяют следующие категории:
1) частный жилищный фонд - это фонд, находящийся в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством). Он подразделяется на:
а) фонд, который находится в собственности граждан;
б) фонд, принадлежащий юридическим лицам.
2) государственный жилищный фонд также классифицируется на два вида. Первый представляет собой совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и второй - жилые помещения, принадлежащие на праве собственности субъектам РФ (жилищный фондсубъектов РФ);
3) муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям (муниципальным предприятиям, учреждениям). Это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.
Второй вариант классификации основывается на целях использования жилищного фонда. В этом случае он подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений жилищного фонда социального использования и специализированного жилищного фонда.
Понятие жилого помещения.
Используемая в конституционном законодательстве категория "жилище" применительно к целям гражданского и жилищного правового регулирования оказывается слишком общей и неопределенной. В отраслевом законодательстве в качестве объекта гражданских и жилищных прав используется категория "жилое помещение".
Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, среди признаков жилого помещения ЖК РФ выделяет три:
1) жилое помещение является недвижимым имуществом;
2) жилое помещение является изолированным;
3) жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан.
1. Понятие недвижимости раскрывается в п. 1 ст. 130 ГК РФ. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, так называемая недвижимость по природе. Второй вид это недвижимость по закону. По отсутствию этого признака жилым помещением не могут быть признаны всевозможные приспособленные для жилья, сооружения и предметы, как-то: вагоны, бытовки, палатки и т.д.
ст. 131 ГК РФ и ст. 18 ЖК РФ устанавливает особенность правового режима для недвижимых вещей, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
По мнению Е.А. Суханова, "жилищное законодательство относит к объектам недвижимости квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и иных строениях, т.е. по сути - составные (несамостоятельные) части недвижимых объектов"; "...законодательное объявление их недвижимостями - самостоятельными объектами гражданских правоотношений - в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства". В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывается: "Помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения. Таким образом, помещение - это вещь исключительно в юридическом смысле этого слова". Таким образом, жилое помещение - это недвижимость по закону.
2. Признак "изолированное помещение" не раскрыт в ГК РФ и не определяется в ЖК РФ, а также в иных нормативно-правовых актах.
Как отмечает С.П. Гришаев, критерий изолированности жилого помещения определяется тем, можно ли его использовать как самостоятельное жилище. Например, комната должна иметь выход в коридор или на лестничную площадку, но не в другое жилое помещение, также она должна иметь сообщение с местами общего пользования (санузел, коридор).
3. Одним из требований, предъявляемых к жилому помещению, является пригодность для постоянного проживания, т.е. жилое помещение должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Для того чтобы помещение являлось пригодным для проживания, оно (помимо санитарных правил) должно отвечать техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства: стационарность сооружения, наличие определенных видов удобств, наличие вспомогательных помещений и проч.
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, а также порядок признания жилого помещения непригодным для проживания устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами (ч.3 и 4 ст.15 ЖК РФ). В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.
Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Виды жилых помещений.
Ст. 16 ЖК РФ определяет виды жилых помещений. К жилым помещениям относятся (ч. 1): жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
При этом следует отметить, что такие понятия, как "многоквартирный дом" и "часть дома или квартиры", в ЖК РФ отсутствуют. При этом в вышеприведенном законодательном определении комната определяется именно как "часть жилого дома или квартиры".
Определение понятия "многоквартирный дом" содержится в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Под многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Между тем, в определении нет указания на то, что многоквартирный дом сам по себе является недвижимостью. Итак, многоквартирный дом существует только технически, экономически, фактически. Юридически объектом права данный дом не является, таким образом, недвижимостью он не признается. Внутри дома расположены как жилые (комнаты, квартиры), так и нежилые помещения. Недвижимостью с юридической точки зрения признаются именно данные помещения (расположенные внутри данного строения).
Перевод жилого помещения в нежилое.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства РФ о градостроительной деятельности. Условия перевода жилого помещения в нежилое содержатся в ст. 22 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается:
Если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
Если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;
Если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц;
Если жилое помещение расположено в наемном доме социального использования.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартирарасположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение установлен гл.3 ЖК РФ.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет следующие документы:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов кроме перечисленных. Кроме того, следует учитывать, что в связи с изменениями в ЖК РФ часть документов могут быть запрошены в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
Срок для принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения - 45 дней.
Орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято такое решение.
Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае:
1) непредставления перечисленных документов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения вышеназванных условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на указанные нарушения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
К сожалению, ч.2 ст.23 ЖК РФ не содержит специального указания на документ, свидетельствующий о согласии собственников многоквартирного дома в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка переводимого помещения невозможны без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме. Хотя необходимость получения такого согласия предусмотрена ч.3 ст.36 ЖК РФ и ч.2 ст.40 ЖК РФ. Таким образом, налицо коллизия правовых норм причем в рамках одного нормативно-правового акта.
Кроме того, исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе, также не содержит возможности отказа по мотиву несогласия собственников других помещений в МКД.
Все подробности о нежилых помещениях: определение, признаки, отличия от жилой недвижимости, виды и цели использования
С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.
Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую . Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.
Что такое нежилые помещения
Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом.
Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.
Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку.
Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях.
Главное отличие от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей.
Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми помещениями. Следует знать, что подъезд, лестничные клетки, лифт, чердак и подвал относятся к местам общего пользования.
Нежилыми же помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. У таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.
В ст 22 ЖК РФ прописаны условия, при которых жилое помещение может быть переведено в нежилое:
- помещение обеспечено отдельным входом (допускается его оборудование из оконного проема);
- отсутствие зарегистрированных лиц в помещении;
- отсутствие прав на помещение третьих лиц;
- объект не является частью жилого помещения.
Такая ситуация ставит под угрозу само проживание в доме, вызывает большое количество споров и разрешается только в суде.
Особенности сделок, связанных с нежилыми помещениями
Апартаменты - это новый вид недвижимости, вызывающий у покупателей множество вопросов. Чтобы не прогадать с покупкой, важно разобраться в особенностях такого жилья, его плюсах и минусах
Составление договора аренды склада, как и любого другого нежилого помещения, регламентируются Гражданским кодексом. Заключение договора имеет свои тонкости которые зависят от особенностей конкретного складского помещения и его предназначения
Перевод помещения из нежилого фонда в жилое строго регламентирован законодательством. К собственникам и помещению выдвигаются особые требования, несоблюдение которых может привести к отказу при подаче заявления в архитектурный отдел муниципалитета
Коворкинг-центры: что то такое, как они организованы, в чём особенности, достоинства и недостатки, какова цена аренды, столичные коворкинги – эти другие вопросы освещены в статье
Виды нежилых помещений и для чего они используются
Нежилые помещения классифицируются прежде всего по цели использования. Принадлежность объекта к какому-либо виду назначения определяет осуществление права на помещение, влияет на гражданско-правовой статус и имеет значение при расчетах арендной платы.
По использованию в коммерческих и административных целях различают следующие виды нежилых помещений.
Торговые
Помещения используются для розничной и оптовой торговли. Могут располагаться в торговых
центрах, административных или жилых зданиях. Для торговых помещений не являются обязательными капитальные стены и наличие индивидуальных коммуникаций (воды, канализации и санузла). Если в здании располагается несколько торговых точек, коммуникации строения считаются общими для всех.
Административно-управленческие
Используются под офисы, располагаясь в бизнес-центрах, административных или жилых зданиях, торгово-развлекательных комплексах. Наличие коммуникаций в офисах не обязательно, но они должны иметь капитальные стены. Собственники офисов могут пользоваться общими коммуникациями, рассчитанными для всех помещений, расположенных в здании.
Универсальные
Используются для различной деятельности (офисов, торговли, салонов красоты, медицинских услуг, общепита, ночных клубов и пр).
Как правило, это помещения с отдельным входом, капитальными стенами, а также собственными коммуникациями. Могут располагаться в торговых центрах, бизнес-центрах, торгово-развлекательных комплексах, жилых и административных зданиях.
Складские
Используются под склады для хранения продуктов, различных изделий и прочих материальных ценностей. Располагаются в складских комплексах или административных строениях. Должны иметь капитальные стены и отдельный вход.
Наличие коммуникаций в таком помещении не обязательно.
По общественному назначению разделяют следующие нежилые помещения:
- Медицинские - помещения в амбулаториях, больницах, медицинских центрах, поликлиниках, диспансерах, центрах социальной адаптации, станциях скорой помощи и др.
- Образовательные - располагаются в школах, ВУЗах и детских дошкольных учреждениях.
- Коммунально-бытовые - помещения под ателье, химчистки, парикмахерские, ремонтные мастерские, предприятия ритуальных услуг и др.
- Развлекательные - залы кинотеатров и театров, клубов.
- Объекты городского коммунального хозяйства - изолированные помещения водо-, тепло-, газо- и электроснабжения.
- Помещения общественного питания - изолированные объекты, связанные с производством продукции общественного питания, а также ее реализации.
- Творческие - мастерские дизайнеров, скульпторов, архитекторов, художников, модельеров, а также выставочные залы.
- Спортивные - помещения в спортивных объектах.
- Производственные - лаборатории, мастерские, цехи и прочие нежилые объекты в различных отраслях промышленности: химической, нефтехимической, топливной, металлургической, энергетической и др.
- Прочая недвижимость (архивы, финансовые организации, агентства, гаражи, проектные организации, отделения связи, учреждения телеграфных и телефонных сетей).
Ежедневно человек посещает множество различных помещений: дом, работа, магазин, больница, кафе и т. д. Зачастую их соответствию установленным стандартам даже не уделяется внимания. Тем не менее эти нормы и требования к помещениям существуют и строго регламентируются государством.
Согласно классификации, установленной законодательно, все помещения делятся на жилые и нежилые.
Жилые помещения
Жилищный кодекс Российской Федерации определяет жилое помещение как недвижимое имущество, которое изолировано и соответствует требованиям для проживания человека на постоянной основе. Оно должно отвечать нормам санитарного и технического характера.
Жилое помещение может состоять из нескольких частей, и его общую площадь рассчитывают как сумму всех этих частей, в том числе помещений, которые используются как вспомогательные (удовлетворяющие бытовые и иные нужды человека). Балконы, лоджии, веранды и террасы в их число не входят.
Виды помещений, относящихся к жилым:
- жилые дома, части жилых домов;
- квартиры, части квартир;
- комнаты.
Нежилые помещения
В приказе Минземстроя РФ нежилые помещения определены как предназначенные и используемые в производственной, торговой, складской, административной и др. сферах здания.
Поскольку функциональное назначение нежилых помещений может быть различным, они делятся на производственные, административные, торговые, складские и т. д.
Как и жилые, нежилые помещения могут состоять из нескольких частей (комнат).
Производственное (коммерческое) помещение - недвижимость, которая располагается в сооружении либо здании, специально предназначенном для такого рода деятельности. В основном в этих строениях осуществляется трудовая деятельность, связанная с различными видами производства предприятий.
Административное помещение - недвижимость, предназначенная для функционирования офисов государственного, негосударственного, хозяйственного либо иного учреждения и организации.
Торговая площадь - еще один вид коммерческих помещений, используемых для продажи услуг или товаров.
Складское помещение - недвижимость, предназначенная для складирования и хранения большого объема товаров.
Категории помещений
Согласно государственной классификации РФ, все помещения делятся на следующие категории:
Правительством РФ в 2006г. (ред. от 28. 02. 2018г.) принято постановление N47, в котором прописаны все требования к помещению, являющемуся жилым.
Основные положения данного постановления:
Нормы, применяемые к производственным площадям
Требования к помещениям производственной сферы напрямую зависят от деятельности, выполняемой в них.
К основным же требованиям, относящимся ко всем видам помещений производственной деятельности, относятся:
- Конструктивные и объемно-планировочные решения этого вида помещений должны удовлетворять требования норм строительства, санитарии и другой действующей нормативной документации.
- Этажность производственного помещения должна зависеть от вида деятельности, которая выполняется в нем.
- Производственные и их вспомогательные сооружения должны располагаться в соответствии с технологическим процессом.
- Такие помещения необходимо эксплуатировать исключительно по назначению, которое предусмотрено в проекте.
- Каждое производственное помещение (сооружение) должно иметь техническую документацию, соответствующую государственному образцу.
- На каждого работающего человека, согласно нормативным актам, объем помещения должен составлять более 15 м 3 при высоте самого помещения не меньше 3,5м.
- Стены производственного помещения необходимо выполнить таким образом, чтобы учитывался уровень вибрации, возникающий в процессе работы оборудования, находящегося в данном помещении.
Влажность воздуха
В общественных и жилых помещениях необходимо следить за обеспечением оптимальных или допустимых норм микроклимата. К нему относятся, в том числе, температура и влажность воздуха.
Последний параметр показывает уровень насыщенности водяными парами воздуха. Она бывает абсолютной и относительной. Абсолютная влажность определяет количество влаги в 1 м 3 воздуха и выражается в граммах. Относительная же является процентным выражением соотношения количества влаги в атмосфере и ее верхнего предела при определенной температуре. Именно норма влажности воздуха в помещении подразумевает использование относительного показателя. От этого параметра в значительной степени зависит уровень комфортности микроклимата комнаты.
В норме влажность воздуха в помещении может колебаться от 40% до 60%. В случае снижения уровня до критического порога, человек в данном месте ощущает значительный дискомфорт: начинает сохнуть и шелушиться кожа, наблюдается покраснение глаз. Кроме внешних проявлений ухудшается и общее самочувствие: рассеивается внимание, возникает сонливость, а бактерии и вирусы свободно проникают в человеческий организм через пересохшие слизистые носа.
Уровень допустимой влажности воздуха в жилых и нежилых помещениях находится в одном диапазоне.
Воздуха в помещении и другие показатели микроклимата регулируется сводом требований и правил, которые отражены в таком документе, как ГОСТ 30494-96.
Температура воздуха в жилом помещении
Государством четко определены нормы температуры в помещениях жилого использования. Они прописаны регламентом СанПин (санитарно-эпидемиологические правила и нормы) и ГОСТом.
Для жилых помещений СанПин определяет средний допустимый уровень температуры в пределах от 17°С до 24°С. Оптимальная температура воздуха зависит от вида и категории жилого помещения. Так, например, в помещении, где человек спит или находится в лежачем состоянии, температура должна быть в пределах 17-18°С; в помещении, которое используется для отдыха или умственного труда - 18-22°С; в детской комнате - 21-22°С, а в кухне - 18-19°С.
Температуру воздуха в жилом помещении во многом определяют внешние и внутренние факторы. Огромную роль играет смена сезонов и климат вообще.
Норма температуры в помещении во время отопительного сезона ниже, чем летом.
Температура воздуха в производственном помещении
Для того чтобы обеспечить работников здоровыми и безопасными условиями труда и повысить их работоспособность, необходимо четко следовать санитарным нормам для помещений данного вида. Именно они регламентируют допустимые и оптимальные показатели микроклимата в рабочей зоне, опираясь на уровень тяжести работы, время года и др.
Оптимальный температурный режим в производственном помещении должен при регулярном воздействии на человеческий организм сохранять нормальный уровень его теплового состояния и не нагружать механизм терморегуляции. Это в значительной степени влияет на повышение уровня работоспособности.
Согласно СанПин производственных помещений, температура воздуха зависит от периода года и категории работ (легкая - 1а и 1б, средней тяжести 2a и 2б, тяжелая 3).
Нормы температурного режима производственных помещений согласно СанПин:
- В холодный период года:
- Легкая работа 1а - 22-24°С;
- Легкая работа 1б - 21-23°С;
- Средней тяжести 2a - 18-20°С;
- Средней тяжести 2б - 17-19°С;
- Тяжелая - 16-18°С.
2. В теплый период года:
- Легкая работа 1а - 25-27°С;
- Легкая работа 1б - 24-26°С;
- Средней тяжести 2а - 23-25°С;
- Средней тяжести 2б - 22-24°С;
- Тяжелая - 16-18°С.
Нормы помещения на человека
Несмотря на то что государство перешло на рыночную модель экономики, населению, как и прежде, предоставляется жилье по социальной программе, в процессе чего используется понятие нормы площади.
Согласно Жилищному законодательству РФ, норма жилого помещения на человека составляет 18 м 2 от общей площади. Семье, в которой проживает два человека, полагается 42 м 2 , а на человека, проживающего в квартире по договору социального найма - чуть больше 30 м 2 .
Кроме того, отдельным категориям населения может быть предоставлена дополнительная жилая площадь размером более 20 м 2 . К ним относятся люди, имеющие определенные хронические заболевания, граждане в ранге полковника полиции и выше, а также лица, получившие ученую степень или звание.
Взрывопожарная опасность помещений
Нормы пожарной безопасности помещений (или НПБ 105-03) определяют порядок распределения на категории помещений по взрывопожарной опасности. Они разработаны с учетом объемов и пожароопасных особенностей материалов, которые находятся в здании, а также процессов производства.
По пожарной и взрывопожарной опасности помещения делятся на категории А, Б, В1, В2, В3, В4, Г и Д.
- А (взрывопожароопасная) - наличие горючих газов, легковоспламеняющихся жидкостей, температура возгорания которых не превышает 28°С, веществ и материалов, которые взрываются и горят при контакте с кислородом или водой.
- Б (взрывопожароопасная) - наличие горючей пыли или волокон, легковоспламеняющихся жидкостей с температурой возгорания выше 28°С, горючих веществ, которые могут образовать взрывоопасную паровоздушную смесь.
- В1 - В4 (пожароопасные) - наличие горючих и трудно горючих жидкостей, веществ и материалов, которые способны возгораться, контактируя с кислородом, водой либо друг с другом.
- Г - наличие негорючих веществ и материалов (горячих, раскаленных либо расплавленных), горючих газов, жидкостей и твердых веществ, используемых как топливо.
- Д - наличие негорючих веществ и материалов в холодном состоянии.
Требования пожарной безопасности к помещениям жилого фонда
К основным правилам пожарной безопасности жилых помещений можно отнести следующие:
Пожарная безопасность нежилых помещений
К основным требованиям пожарной безопасности к помещениям нежилого фонда относятся:
- Должен быть обеспечен беспрепятственный проезд транспорта к каждому нежилому (производственному) зданию.
- Гаражи, склады, мастерские, цехи и др. должны иметь один этаж, а административные здания - 2-3 этажа.
- Помещения, в которых присутствует избыток тепла, вредные газы, пары и пыль, необходимо размещать возле наружной стены строения.
- Помещение с легковоспламеняющимися материалами должно иметь свой выход на улицу.
- В каждом производственном либо коммерческом помещении должны находиться огнетушители в установленном нормативной документацией количестве.
- На случай возгорания в нежилом помещении (в случае, если того требует нормативная документация) должен иметься пожарный щит в полной комплектации.
- Нежилая недвижимость должна соответствовать требованиям к помещениям, прописанным в документе НПБ105-03.
Несмотря на множество сводов и правил, которым должно соответствовать помещение для допуска его к эксплуатации, точное следование им обеспечивает комфортные и безопасные условия проживания и работы.