Бизнес-план посуточной аренды квартир. Рентабельна ли посуточная сдача квартир как бизнес

Трое предпринимателей с московских окраин зарабатывают около 400 тыс. руб. в месяц на том, что сдают стильные апартаменты по цене вдвое выше, чем стоят однокомнатные квартиры

Основатели Mama Ro Антон Козлов, Володя Низовцев и Анатолий Смирнов (Фото: Олег Яковлев / РБК)

Основатели Mama Ro Антон Козлов, Володя Низовцев и Анатолий Смирнов всегда мечтали жить в центре Москвы. «Хотелось впитать дух московских ночных приключений на Китай-городе, — рассказывает в интервью РБК Смирнов. — Кроме того, нам не хотелось терять полтора часа жизни каждый день, добираясь до центра с унылых спальных окраин столицы». Козлов первым рискнул переселиться в центр и в 2010 году снял 18 кв. м в цокольном этаже в Малом Ивановском переулке. Своими силами сделал ремонт, и получилось «душевное место», в которое быстро стали стягиваться друзья. Из этого маленького успеха у ребят возникла бизнес-идея — создать бюджетное жилье в центре столицы для таких же, как они. «Чтобы одна ночь была сопоставима со стоимостью поездки на такси», — рассказывает Антон. По оценкам ребят, потенциальный объем рынка таких маятниковых мигрантов составлял около 700 тыс. человек каждый день, а значит, продукт должен быть востребованным.

Удача своими руками

Сели за составление бизнес-плана и поняли: чтобы создать «хостел для хипстеров» на 600 кв. м, необходимо не менее 10 млн руб. инвестиций. «Таких денег у нас не было, — рассказывает Низовцев. — Я был видеооператор-фрилансер, Антон — портье в отеле, а Толя организовывал телетрансляции». В результате основатели Mama Ro решили попробовать менее капитальный проект, и в мае 2012 года им улыбнулась удача. «Как-то утром я зашел на www.cian.ru и увидел, что сдается помещение в цокольном этаже на Спиридоновке: 80 кв. м всего за 67 тыс. руб. в месяц, — рассказывает Смирнов. — Это был самый главный момент всего проекта: мы поняли, что если хотим что-то сделать, то нужно начинать прямо сейчас». Ребята наскребли 30 тыс. руб. для задатка и приступили к ремонту.

Сначала они хотели разделить все пространство на несколько номеров по 12-15 кв. м. «Но потом поняли, что не будем ничем отличаться от типичных гостиничных номеров, — объясняет Козлов. — Мы поняли, что сами в таких клетушках жить не захотим. Так у нас родилась идея создавать не просто интерьер для временного размещения, а полноценные студии, апартаменты, пространство для жизни». За 2,5 месяца и 800 тыс. руб. ребята сделали ремонт. «Мазали штукатурку сначала руками, но потом научились шпателем, — рассказывает Смирнов. — Деньги собирали по друзьям: кто 50 тыс. руб. дал, кто 100 тыс., а 350 тыс. взяли у знакомого капиталиста под проценты». В середине июля две студии на Спиридоновке были готовы принять первых гостей. На том же ЦИАНе было размещено объявление, и 19 июля пришел первый клиент. «Парочка сняла апартаменты на два дня за 8 тыс. руб., — с улыбкой рассказывает Низовцев. — Нам показалось, что произошло именно то, чего мы больше всего боялись: нашими клиентами станут те, кто обычно снимает квартиры посуточно». Но начинающие предприниматели ошиблись: первые, как и все последующие клиенты, оказались из другой аудитории — это были обычные или бизнес-туристы, которые хотели оказаться в чужом городе в комфортной обстановке, отличной от небольших и одинаковых гостиничных номеров.

Цифры Mama Ro

14 апартаментов имеется у Mama Ro

7 тыс. руб. — средняя цена аренды апартаментов в сутки

18,8 млн руб. — суммарные инвестиции

20 тыс. квартир сдается в Москве посуточно

3,5 тыс. руб. — средняя цена квартиры с хорошим ремонтом в сутки

Источник: Mama Ro, «Миэль», проект «Суточно»

После относительно «тухлого» августа (75% загрузки), с сентября брони были каждый день. «С сентября 2012 года по февраль 2014 года у нас не было ни одного простоя на Спиридоновке», — гордятся предприниматели. За первые пять месяцев работы они вернули все долги (около 800 тыс. руб.). В это время, как и при ремонте, они ездили в Metro и сами закупали шампуни и полотенца, чинили поломки. «Раз в три дня у каждого из нас было дежурство по уборке и мытью туалетов, — говорит Смирнов. — Мы поняли, что принцип простой: либо ты тонешь — и это только твое дело, либо борешься и побеждаешь».

После того как бизнес пошел, ребята задумались о расширении. Они стали усиленно мониторить объявления на ЦИАНе, но поначалу не везло. «То бабуля попадется с трехкомнатной квартирой, то владелец, который постоянно живет в Эмиратах и предлагает договор по Skype подписать», — вспоминает Козлов. И случайно через знакомых вышли на представителя человека, который выкупил целый дом на Чистых прудах, в Гусятниковом переулке. В начале 2013 года основатели Mama Ro арендовали у него 300 кв. м на третьем этаже и начали искать деньги на ремонт. В общей сложности собрали 1,5 млн руб. и еще 2,5 млн руб. взяли в кредит под 20% годовых у одного из московских банков. И в январе 2013 года вышли на стройку. «У каждого из нас было свое видение того, как должны выглядеть студии. Я обожаю супрематизм, поэтому сделал супрематическую студию, Антон сохнет по византийской мозаике, — рассказывает Низовцев. — Каждый из нас отталкивался от собственной мечты». Сейчас они арендуют два из трех этажей в доме. В запуск 12 апартаментов в Гусятниковом переулке основатели Mama Ro в общей сложности вложили 18 млн руб. Им пришлось фактически сделать капитальный ремонт здания, поменяв трубы и электропроводку, укрепив полы, заменив стены и перекрытия.

Владимир Низовцев: «Договор аренды помещения на Спиридоновке, конечно, у нас был относительный (субаренда у города), и, по сути, нас могли в любой момент попросить, то есть отобрать бизнес. Здесь же, что важно понимать, любой бизнес сделан из делателя. Без делателя бизнес бесполезен. И, слава богу, наша бизнес-среда начинает понимать, что без парней, которые готовы своими руками, извините меня, помыть унитаз, не будет этой загрузки, не будет этих людей, которые сюда приезжают, все провалится, ничего вообще не будет работать».

Анатолий Смирнов : «В студии «Джаз» есть все мои психологические черты. К примеру, у меня с детства не было своего рабочего места, я жил с родителями в гостиной. Поэтому в студии я сделал шикарное рабочее место с видом из окна. Я хочу ощущения психологической надежности, поэтому делаю пол из массива ясеня. Как актер по профессии, заменяю обычный свет на театральные софиты, пропитывая воздух ощущением театра. И так у нас в каждой студии. Наверное, именно это привлекает в Mama Ro клиентов: все интерьеры очень личные».

Антон Козлов : «Россия — сложная страна для ведения бизнеса, но она настолько же перспективная, насколько сложная, что, в принципе, можно выбрать любое дело и сделать его по-настоящему качественно, на совесть. Это будет гарантированный успех, потому что рынок, особенно услуг, очень недоделанный, недооцененный, недофинансированный. Все сделано через коленку ради получения быстрой прибыли и побега за рубеж. У нас же нет желания уезжать, мы понимаем, что связаны со страной и хотим ее развивать. Эта честность — одна из составляющих настоящего дела».

Экономика апартаментов

Стандартные апартаменты Mama Ro позволяют разместиться четырем гостям. Большинство из них реализовано в двух уровнях: снизу — гостиная с кинотеатром и стереосистемой, барная стойка и ванная комната, сверху — спальня. Каждая студия имеет свой уникальный дизайн проект интерьера . Например, «Баухаус» сделана в лаконичном немецком дизайне начала XX века, с авторской мебелью из дальневосточного ясеня. Апартаменты «Джаз» отсылают к американским клубам и театру 30-х годов с открытой кирпичной кладкой, «Сосновая» с установленными в интерьере соснами — к детской мечте о доме на дереве.

За индивидуальный дизайн каждого помещения, мебель ручной работы и оборудование от Apple придется заплатить от 6,5 до 8,5 тыс. в сутки. Стоимость определяется площадью и популярностью апартаментов. Предприниматели утверждают, что в 2015 году работали с загрузкой 97,2%. «Есть иностранные клиенты, которые переезжают из отелей и живут у нас месяц», — рассказывает Владимир Низовцев. По словам предпринимателей, около 60% клиентов — иностранцы, но с кризисом стала расти доля туристов из регионов РФ и из Китая. По их словам, есть те, кто живет в апартаментах в одиночку (таких около 20%) по несколько недель или парой (также около 20%). На семьи и компании друзей приходится около 30% клиентов. Большая часть клиентов приходит через системы бронирования (booking.com, airbnb.com и пр.). Апартаменты нередко снимают, чтобы провести вечеринку или съемки, — в таком случае они сдаются по отдельному прайс-листу, исходя из мероприятия. В среднем Mama Ro зарабатывает около 2,8 млн руб. в месяц.

Основные расходы Mama Ro — это арендная плата (674 тыс. руб. в месяц) и выплаты по кредитам и долгам (проценты и погашение — 747 тыс. руб. в месяц) банкам и частным лицам. Расходы на персонал составляют около 420 тыс. руб. Предприниматели платят зарплату себе и двум помощникам. Коммунальные платежи, уборка (на аутсорсинге), реклама и комиссии систем бронирования забирают еще 400 тыс. руб. В целом за месяц расходов набегает на 2,2 млн руб. Деятельность Mama Ro осуществляется через ИП Антона Козлова (УСН, 6% с доходов).

Другой рынок

Юрий Кузнецов, владелец интернет-проекта «Суточно», оценивает столичный рынок краткосрочной аренды апартаментов и квартир в 20 тыс. помещений, большинство из них — это стандартные однокомнатные квартиры. На сайте «Суточно» сейчас около 3,5 тыс. предложений в ценовой категории 2-5 тыс. руб. в сутки.

Юлия Целяковская, директор по развитию компании LikeHome Apartaments, которая управляет 76 апартаментами в Москве, считает, что спрос на апартаменты и на квартиры предъявляют различные категории клиентов. «Почти все наши объекты — в пределах Садового кольца и ориентированы на обеспеченных граждан, которые чаще снимают их на несколько недель и хотят жить «как дома», — рассказала она РБК. — Людям чаще хочется не столько сэкономить на гостиничном номере, сколько иметь те удобства, которые отели предоставить обычно не могут». По ее словам, это особенно актуально для поездок семей с детьми, когда аренда апартаментов становится и экономически более выгодной, чем бронирование нескольких номеров в отеле. Она оценивает рынок подобных объектов размещения в столице всего в несколько сотен объектов.

Семье или компании из четырех человек сейчас в Москве, как правило, дешевле остановиться в апартаментах, чем в гостинице. По данным booking.com, четыре ночи с 30 января по 3 февраля в Mama Ro обойдутся в 29,2 тыс., в LikeHome — в 24 тыс. руб. Четырехместный номер в гостинце «Аэрополис» — в 28,5 тыс., в апарт-отеле Adagio — уже в 42 тыс., в Novotel (два стандартных двухместных номера) — в 51 тыс., а суперлюкс с кроватью kingsize в Four Season — и вовсе в 493 тыс. руб.

До кризиса LikeHome Apartaments управляла ста апартаментами (все объекты находятся в частной собственности, компания их берет в управление), 60% клиентов составляли иностранцы, а средняя загрузка по году составляла около 80%. «Сейчас ситуация изменилась: больше 60% клиентов — россияне, загрузка также упала», — признает Целяковская. В Mama Ro говорят, что кризис не отразился на их бизнесе — загрузка апартаментов в 2015 году составила 97,2%. В планах у основателей Mama Ro взять в управление целый особняк в центре Москвы, чтобы создать в нем настоящий апарт-отель, но пока они не нашли под этот проект подходящий объект недвижимости и инвестора.

Интерьер и мебель на продажу

Популярность апартаментов Mama Ro во многом связана с их уникальными интерьерами, которые основатели придумали и сделали сами. Низовцев говорит, что некоторые постояльцы даже стали обращаться с просьбами подготовить аналогичные дизайн-проекты для их квартир. «Каждый пятый человек заходит и говорит: «Как здорово! Хочу так же», — рассказывает он. Команда уже сделала четыре интерьерных проекта и в настоящий момент работает над созданием дизайн-проектов для трех гостиниц в Европе — Чехии, Латвии и Эстонии. Аналогичный интерес вызывает и мебель, которую ребята делали по своим проектам в студиях «Баухаус» и «Сосновая». «Нам предложили сделать целую коллекцию и выставить ее для продажи в универмаге «Цветной», — рассказывает Низовцев. В настоящий момент в Mama Ro ведется работа над двумя мебельными заказами.

Такой вопрос обычно встает перед теми, кто уже пробовал сдавать квартиру на длительный срок, но хочет «выжать» из своих квадратных метров максимум. Реально ли увеличить свой доход, если сдавать квартиру посуточно и что для этого нужно делать?

Кого заселять?

Для начала нужно понять, кто наша целевая аудитория и кому нужна квартира на короткий срок? В большинстве своем это:

Студенты, которые приехали поступать в институт или сдавать сессию;
Командировочные;
Люди из других регионов, приехавшие устраиваться на работу;
Отпускники.

Многие арендаторы не размещают постояльцев с детьми, домашними животными, приезжих из Средней Азии или компании, собирающиеся отметить какое-то событие алкогольным возлиянием — выбор за вами. Важно лишь найти баланс между количеством прибыли и личным комфортом. Если какая-то категория жильцов доставляет проблемы вам или соседям, то не стоит с ней связываться.

Комплектация квартиры для посуточной сдачи в аренду

Для успешной сдачи посуточно квартира должна быть грамотно «укомплектована». В наше время жильцы с одной стороны предъявляют высокие требования к комфорту, с другой – готовы за этот комфорт платить. Поэтому в квартире нужно иметь обязательный набор, без которого сдавать ее, как продавать машину без кондиционера – либо очень дешево, либо очень долго. Стандартный набор выглядит следующим образом:

Холодильник;
Плита;
Посуда;
Стиральная машина;
Стол и стулья;
Гладильная доска и утюг;
Чайник;
Микроволновая печь;
Кровать или диван;
Постельные принадлежности;
Средства гигиены;
Телевизор

Не обязательно, но желательно иметь:

Кабельное или спутниковое ТВ;
Проводной или Wi-Fiинтернет;
Ноутбук;
Аудиоаппаратуру;
Посудомоечную машину;
Кондиционер;

Большинство из этого технического оборудования можно купить в исправном виде за сущие копейки, поискав на сайтах объявлений или поспрашивав по друзьям. Иногда элементарное отсутствие электрического чайника или гладильной доски может оказаться критичным для квартиросъемщика.

Поиск постояльцев

Для того чтобы вашу квартиру сняли, нужно, чтобы потенциальные наниматели узнали о вашем предложении. И в этом интернет не знает себе равных. Для этих целей существуют как общеизвестные порталы объявлений обо всем, так и узкоспециализированные сайты, посвященные аренде квартир в разных городах страны и мира.

Общетематические порталы объявлений http://www.avito.ru и http://irr.ru ;
Специализированные российские порталы: http://kvartirka.com , http://www.sutochno.ru , http://sdaminfo.ru , http://www.spiti.ru ;
Международные сайты, посвященные аренде и бронированию жилья: http://www.booking.com , https://www.airbnb.ru .

Если у вас всего один объект для сдачи, то можно ограничиться первой категорией сайтов. Если же несколько – нужно будет включить в сферу своего внимания и остальные интернет площадки, которые подразумевают не только публикацию объявлений, но и обработку заявок на бронирование, ответы на вопросы клиентов и работу с отзывами.

Стоимость посуточной аренды квартиры

На цену влияет множество факторов:

Удаленность от транспортной развязки;
Дороговизна ремонта;
Количество и качество мебели;
Количество спальных мест;
Размер помещения;
Наличие технических устройств и т. д.

При определении стоимости арендной платы ориентируйтесь на конкурентов. Просмотрите перечисленные выше сайты по аренде квартир, сравните характеристики объектов похожих на ваш и определяйтесь с ценовой политикой вашего предприятия. При бронировании на несколько дней считается нормальным делать скидку, равно как и завышать цены в период праздников.

Безопасность

Многие владельцы арендных квартир, особенно тех, которые сдаются посуточно, опасаются того, что их жильцы могут сделать копии ключей, а затем, уже выехав, навестить вашу квартиру на предмет выноса ценных вещей. Защитой от такого риска будут паспортные данные квартиросъемщика. Никто не станет заниматься противозаконной деятельностью в отношении вашего имущества, зная, что его обязательно вычислят и найдут. Вероятность же того, что вашу арендную квартиру посетят в качестве нанимателей профессиональные воры с поддельными документами, близка к нулю, потому что утюг или старый телевизор для этой категории — сомнительный улов.

Есть еще один способ защититься от возможного копирования ключей. Для этого понадобится две входных двери, благо в большинстве квартир старого фонда они присутствуют. Обе двери должны быть оборудованы замками, однако внешняя дверь должна иметь обыкновенную дверную ручку, которая позволяет захлопывать и открывать дверь без участия замка. Таким образом, нет необходимости давать постояльцам все ключи. Достаточно чтобы у них был ключ только от внутренней входной двери, внешняя же в этом случае закрывается и открывается обыкновенной ручкой, а на замок ее сможете закрыть только вы и только своим ключом. Существуют, конечно, и более дорогие решения в виде электронного замка, в котором после отъезда постояльцев просто меняется электронный код.

Гарантией возврата ключей и сохранности имущества, как правило, является залоговая сумма, которая берется в день заселения. Ее размер зависит от уровня «упакованности» квартиры и обычно составляет несколько тысяч рублей. Залог – гарантия того, что постоялец не забудет вернуть вам ключи и не заберет с собой понравившиеся ложки.

Касаемо ложек и прочего имущества – сдавая квартиру, делайте опись всех мало-мальски значимых вещей и вносите их в договор. Это поможет в будущем избежать спорных моментов и дополнительных трат.

Взимание предоплаты и залога это совершенно нормальная практика при сдаче квартиры в аренду посуточно, ведь, в конце концов, вы отдаете ключи от вашей собственности, стоимостью несколько миллионов рублей, совершенно незнакомым людям, и конечно имеете право перестраховаться. Кроме обеспечения мер по предоплате и залогу не лишним будет застраховать и саму квартиру, и имущество, находящееся в ней. Это можно сделать в большинстве страховых компаний. Стоимость страховок и размер страховых премий разнообразен, поэтому рекомендовать что-то достаточно сложно. Вы можете выбрать страховку исходя из специфики объекта и постояльцев — главное чтобы она была. При выборе страховой компании лучше ориентироваться на отзывы, чем на цену полиса.

Сложности

Главная сложность сдачи квартиры в аренду посуточно заключается в том, что она требует постоянного внимания и, соответственно, отнимает много времени. Звонки, встречи, просмотры, передача и возврат ключей — все это достаточно трудоемкая и энергозатратная работа. Кроме того нужно всегда иметь наготове свежее постельное белье, поддерживать рабочее состояние техники и следить за чистотой в квартире.

Сложности могут быть и со спросом. Рынок посуточной аренды нестабилен – всплески бывают в декабре, перед майскими праздниками и летом, а зимой наоборот — фиксируется значительный отток клиентов, поэтому гарантировать постоянный высокий доход практически невозможно. Однако даже если сдавать квартиру посуточно лишь половину месяца, доход от нее все равно перекроет потенциальный доход от долговременной сдачи.

Сколько можно заработать на посуточной аренде?

В среднем из 30 дней месяца квартира будет сдаваться около 20. При хорошем ремонте за полноценно меблированную «однушку» в центре российского города-миллионника можно брать 2 000 рублей. Доход в этом случае составит 40 000 рублей. При помесячной же аренде рента от такой квартиры вряд ли превысит 20 000 рублей.

Документы

В нашей стране редкий арендодатель оформляется как юридическое лицо. Однако никаких особенных сложностей в этом нет. Нужно будет зарегистрироваться как ИП, встать на учет в налоговый орган и установить кассовый аппарат – с помощью него вы сможете привлечь людей, находящихся в вашем городе в командировке. Ведь им необходимо документальное подтверждение своих расходов, которое обычный «частник» выдать не в состоянии.

Типовой договор посуточной аренды квартиры

Образец договора краткосрочного найма жилого помещения выглядит следующим образом:

Я,_______________________________________________в дальнейшем наймодатель
и________________________________________________в дальнейшем наниматель заключили договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Наймодатель сдает квартиру по адресу
___________________________________________________________________ ,
а наниматель принимает указанное помещение за плату в использование для целей проживания.
2. Порядок расчетов
Срок сдачи с ________________ по___________________, итого:___ суток
2.1. Стоимость аренды ___________в сутки, итого: _____________
2.2. Аванс___________________________________
2.3. Залог___________________________________
3. Права и обязанности сторон
3.1. Наниматель обязуется использовать жилое помещение только для целей проживания, соблюдать правила пользования жилым помещением, содержать помещение в порядке.
3.2. Наниматель гарантирует сохранность помещения с находящимся в нем имуществом, оборудованием и техникой, а так же мебели и напольных покрытий. Подписание данного договора является подтверждением того, что бытовые приборы находятся в исправном состоянии.
3.3. Наниматель обязан возместить наймодателю убытки, причиненные в случае повреждения жилого помещения или передаваемого имущества, оборудования, мебели, а также напольных покрытий.
3.4.Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия проживающих с ним людей, либо членов его семьи, которые нарушают условия настоящего договора.
3.5. Время вселения и выселения оговаривается во время заключения настоящего договора или заранее.
3.6. Наймодатель имеет право производить осмотр сданного в наем жилого помещения и имущества на предмет сохранности и санитарного состояния, предварительно уведомив и согласовав время своего визита с нанимателем.
4. Расторжение договора
4.1. После внесения оплаты договор считается действительным на указанный в договоре срок.
4.2. Стороны обязаны предупреждать другую сторону о расторжении договора за 1 день до срока освобождения помещения.
4.3. По требованию наймодателя настоящий договор может быть расторгнут досрочно в случаях, когда наниматель:
-пользуется помещением с существенным нарушением условий договора или условий пользования помещением;
-существенно ухудшает состояние жилого помещения или имущества наймодателя;
— на нанимателя поступают жалобы от соседей.
4.4. По требованию нанимателя Договор аренды может быть расторгнут досрочно в случаях, когда:
-наймодатель создает препятствия пользованию жилым помещением и имуществом;
— переданное нанимателю жилое помещение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены наймодателем при заключении договора.
4.5. Договор может быть расторгнут сторонами, если в период его действия произошло существенное изменение обстоятельств из которых стороны исходили при заключении договора.
5. Ответственность сторон по договору
5.1. Ответственность за неисполнение обязательств по настоящему договору наступает в соответствии с договором и действующим законодательством РФ.
5.2. Все разногласия по основным условиям договора решаются либо путем совместного их урегулирования, либо путем обращения в суд.
5.3. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий договора виновная сторона возмещает потерпевшей стороне убытки, которая та понесла.
5.4. Стороны не несут ответственности в случае возникновения обстоятельств форс-мажора.
6. Заключительные положения
6.1. Стороны осуществляют свои права и обязанности в соответствии с настоящим договором и законодательством РФ.
6.2. В случае возникновения разногласий стороны между нанимателем и наймодателем по предмету договора, стороны предпримут все усилия для их разрешения путем переговоров.
7. Опись имущества

8. Контакты
Наниматель:_________________________________________
Паспорт:____________________________________________
Выдан______________________________________________
Прописан:___________________________________________

Наймодатель_________________________________________
Контактный телефон:__________________________________
Наниматель____________________Наймодатель__________________
«___»___________________ 20__г.

Так выгодна ли посуточная сдача квартиры?

Посуточная сдача квартир это востребованная услуга на рынке арендной недвижимости, которая удовлетворяет уже сформировавшийся и понятный спрос.

Это выгодно для квартиросъемщика — снять квартиру на сутки дешевле, чем купить номер в гостинице. В сравнении с размещением в хостеле преимущества тоже есть: квартиру не надо делить с незнакомыми людьми, в ней не так тесно и есть собственная кухня.
Это выгодно для арендодателя – общая прибыльность выше, чем от обычной аренды, а выйти из отношений с нанимателем можно фактически в любой момент. Посуточную сдачу квартиры можно также использовать и при ее продаже, когда объект может простаивать несколько месяцев. Нужно только разнести во времени собственно аренду и показы покупателям.

В наши дни онлайн бронирование и заказ посуточной аренды через интернет выводят этот род деятельности на качественно иной уровень. Избрав верную стратегию, вы можете заставить недвижимость работать на вас с максимальной отдачей. А если в вашем распоряжении имеется несколько квартир – то это уже заявка на серьезный и прибыльный бизнес, который может приносить вам от 1000000 рублей в год. Согласитесь, что это больше чем просто прибавка к пенсии или заначка на черный день.

Посуточная сдача квартир всё больше набирает популярность среди арендодателей. Связано это с повышенной доходностью по сравнению со сдачей жилья на длительный срок. Услуга пользуется популярностью у командировочных, студентов-заочников, туристов, пар с детьми , для которых отель может оказаться не по карману, а хостел неприемлем по ряду причин.

Рассмотрим детали этого бизнеса по порядку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Варианты недвижимости для сдачи

Наиболее распространённый вариант – сдача свободного жилья. Например, после родственников остаётся свободная жилплощадь. Если продавать её нет ни желания, ни возможности — организовать свой бизнес и выгодно посуточно, не самая плохая идея.

Выгодным вложением свободного капитала будет покупка отдельной квартиры, специально с целью дальнейшей сдачи. Очевидный плюс – недвижимость всегда растёт в цене. Кроме того, помимо страховки собственных средств, вы получаете стабильный и немалый доход.

Если вы хотите узнать как правильно торговаться при покупке квартиры, то вам будет полезна .

Субаренда – повторная сдача недвижимости арендодателя . К примеру, если арендатор снимает двухкомнатную квартиру, одну комнату он может сдавать другим людям посуточно, тем самым экономя, а в некоторых случаях полностью окупая затраченные на съём средства. Стоит отметить, что это необходимо обговаривать с хозяином жилья заранее и во всех подробностях.

Если раньше владельцы недвижимости безбоязненно могли получать прибыль от посуточной аренды, то в скором времени государство может запретить такого рода сделки. С 2016 года Госдума рассматривает .

Данный законопроект касается, прежде всего, хостелов и мини-гостиниц, расположенных в многоквартирных домах. Но собственников обычных жилых помещений он тоже может коснуться.

Согласно законопроекту, собственник жилья имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению , однако эти действия должны учитывать интересы и права соседей. В силу закон еще не вступил, а это значит, что сдавать квартиру посуточно в жилом доме можно.

Но даже после принятия данного проекта владельцам не запретят заселять на короткий срок жильцов, если соседи будут не против, а съемщики не будут нарушать тишину и мешать проживанию тех, кто находится за стенкой.

Преимущества

Снять квартиру на несколько суток выгодно с точки зрения клиента. В отличие от гостиниц, такое жилье доступно по цене и отвечает всем необходимыми требованиям для проживания. Наличие кухни – его существенное преимущество.

Если, проживая в отеле, приходится тратить деньги на кафе и рестораны, то в квартире можно сэкономить на еде, готовя ее самостоятельно.

А какие же плюсы у владельца? Выгодно ли сдавать квартиру посуточно?

Недостатки этого вида бизнеса

Возможные риски

Как сдавать квартиру посуточно и с чего начать?

Прежде всего, необходимо определиться со стоимостью. При определении цены важно учесть следующие моменты:

инфраструктура;
расположение дома;
ремонт и обстановка;
состояние мебели и техники.

ВАЖНО: В квартире должно быть все для комфортного проживания человека. Отсутствие какого-либо имущества, например, стиральной машинки, станет препятствием для сдачи объекта на короткий срок.

Один из основополагающих моментов в определении цены является мониторинг похожих предложений в вашем городе. Загляните на бесплатные доски объявлений в интернете и узнайте, за сколько сдают собственники свое имущество.

Не стоит ставить слишком низкую цену, желая обогнать конкурентов в надежде на большой поток звонков. В лучшем случае вы заработаете копейки, в худшем – вообще ничего. Завышать стоимость тоже не следует, так как многие ценят адекватное соотношение цены и качества услуги. Придерживайтесь золотой середины.

Не забывайте, что вам придется платить за коммунальные платежи, поэтому включите эти расходы в стоимость.

Дайте объявления во все газеты (лучше выбрать бесплатные издания), а также на сайты объявлений – avito.ru и irr.ru . В тексте подробно опишите объект и укажите цену. Прикрепите достоверное фото. Если хотите привлечь больше посетителей, то делайте небольшую скидку за заключение договора на неделю и более.

Как правильно заключить договор?

Немаловажную роль в вопросе о том, как правильно сдать квартиру в аренду посуточно, играет такой документ как договор. Правильно составленный договор спасет вас от возможных рисков и опасностей.

Образец документа можно скачать из интернета и скорректировать под свои личные требования и условия. Что обязательно должно присутствовать в документе:

ФИО обеих сторон, а также паспортные данные;
предмет договора – квартира;
дата составления;
срок, на который предоставляется недвижимость;
сумма платежа;
права и обязанности сторон;
штрафные санкции за нарушение договора и порчи имущества;
подписи сторон с расшифровкой.

При заключении документа необходимо проверить данные паспорта человека. Также не лишним будет составление описи имущества. При получении денег можно составить расписку, чтобы потом ни у кого не было необоснованных претензий.

Договор составляется в простой письменной форме и не требует нотариального заверения. На этом процесс сдачи квартиры в аренду посуточно заканчивается.

Через агентство

Ведя такой бизнес через риэлтора вы экономите свое время, а также получаете больше гарантий, что ваше предложение будет пользоваться спросом. Большинство обязанностей перекладывается на плечи агента:

поиск клиентов;
переговоры;
составление и заключение договоров;
заселение и выселение;
проверка помещения.

Таким образом, вам останется только провести уборку и забрать деньги у агента. Для того, чтобы сдать квартиру посуточно через агентство необходимо написать доверенность на риэлтора . Согласно ст. 185 ГК РФ , доверенность можно написать в свободной форме, указав паспортные данные посредника и доверителя.

В видео, которое расположено ниже, опытные нотариусы делятся своими советами о том, как сдавать квартиру без неприятностей.

Услуга агентства платная – вам придется отдавать ему около 15-25% от получаемой прибыли. Однако взамен вы можете получить большой поток клиентов, безопасность сделки и сэкономленное время на переговоры, просмотры и подачу объявлений. Такая сделка выгодна не только агенту, но и самому владельцу.

Если подойти к посуточной сдаче как к реальному бизнесу, то можно получать неплохой доход. Главное – не нарушать покой соседей, активно заниматься поиском клиентов и грамотно оформлять документы.

Сдача квартир в аренду посуточно считается достаточно прибыльным бизнесом. Основным преимуществом является заработок с нуля без особых вложений в том случае, если хотя бы одна квартира для сдачи имеется. Она может достаться по наследству или ранее быть приобретенной в ипотеку. В этой статье мы рассмотрим бизнес-план посуточной аренды квартир собственником.

Резюме проекта

Пример бизнес-плана будет представлен на основе посуточной аренды квартир в крупном городе. Этот бизнес имеет хорошие перспективы именно в большом городе, где целевая аудитория достаточно широка. Впрочем, этот бизнес не менее выгоден в небольшом туристическом городе. Суть бизнеса в сдаче 3-х квартир, владелец которых сдает жилплощадь посуточно в разных районах города: две в центральном районе и одну – в спальном районе. Соответственно, клиенты будут как среднего и высокого класса, так и ниже среднего.

Общая характеристика квартир:

Квартира-студия 1-комнатная на 3-м этаже общей площадью в 30 кв. м в центральном районе.
2-комнатная на 5-м этаже общей площадью в 45 кв. м рядом с метро.
Квартира в спальном районе 1-комнатная общей площадью в 30 кв. м на 2-м этаже.

Следует отметить, что как перспектив, так и конкурентов будет много. Однако спрос на этот вид услуги позволяет занять свое место в нише и развивать бизнес, получая пассивный доход. Конкуренты – частные лица, которые сдают аналогичную жилплощадь, и агентства по недвижимости. Основные критерии, которые позволят бороться с конкурентами, – это индивидуальный подход к клиенту, высокий уровень сервиса для квартир в центре города и доступная стоимость для квартиры на окраине города.

Чтобы начать реализацию идеи, необходимо приобрести мебель и технику. Также на стартовом этапе необходимо составить бизнес-план посуточной аренды квартир с расчетами. Чтобы были инвестиции в более перспективный проект, рекомендуется в течение минимум полугода сдавать одну из квартир посуточно с минимальными вложениями на расходный материал (постельное белье и коммунальные услуги). В этом случае будут возможность погасить стартовые затраты на квартиры среднего и VIP-класса.

Для начала следует изучить риски, которые являются камнем преткновения для приобретения стабильного дохода:

Нестабильный спрос.
Недобросовестные жильцы (воровство мелкой техники, элементов интерьера, порча имущества).
Снижение платежеспособности потенциальных жильцов в связи со снижением экономической ситуации в стране.
Агрессивные конкуренты.
Неудачное соседство, что может ухудшить сервис и спокойное проживание жильцов.

Заранее предугадать количество жильцов в месяц сложно, однако успех во многом зависит от активного поиска и правильной коммуникации с потенциальными жильцами. Им надо предложить то, что они хотят получить: полную информацию о квартире, выгодные стороны (близость к метро, этажность не ниже 2-го этажа и не выше 10-го, наличие всего необходимого в квартире, балкон, удачный вид).

Для правильного поиска клиентов сам предприниматель должен проанализировать объем конкурентов и понять, кто будет для него ключевым клиентом и на кого направлять максимум усилий. Для квартир в центре города следует искать жильцов таких категорий: парочки, командировочные, туристы. Искать их лучше всего на популярных интернет-ресурсах, где эти люди ищут квартиры. Целевой аудиторией для квартир на окраине города являются молодые компании, туристы и командировочные с меньшим уровнем дохода.

Регистрация деятельности

Для законной деятельности в сфере аренды недвижимости владельцу 3-х квартир стоит пройти юридическую регистрацию. Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, собственник квартир избавит себя от риска привлечения к налоговой ответственности и получит гарантии защиты в судебных спорах. При заселении жильцов в квартиру арендодатель имеет возможность защитить себя от лишних затрат в случае порчи имущества договором. Кроме того, можно привлечь командировочных, потому что организациям-работодателям требуется официальный документ, подтверждающий затраты на проживание сотрудников.

Предприниматель может выбрать упрощенную систему налогообложения доходов, где будет отчислять 6% с чистого дохода. При этом ИП обязан внести фиксированную сумму страховых взносов в Пенсионный фонд и в ФСС при условии наличия наемных сотрудников. В нашем случае предприниматель обойдется без штата. Для регистрации ИП необходимо подать документы в местный налоговый орган, оплатить госпошлину и, получив сертификат, начинать заселять жильцов и получать прибыль.

Регистрация потребует небольших затрат, до 3 тыс. рублей, и займет не более недели. В среднем, 3-4 дня.

Оснащение квартир

Чтобы увеличить цену за аренду квартиры, необходимо закупить новое оборудование, удобную и практичную мебель, проверить сантехнику, электричество, водопровод и т.д. Помещение должно быть не только с хорошим ремонтом, но и с базовой и дополнительной комплектацией. Соответственно, нужны определенные вложения в дизайн и обстановку квартиры. Особенно это касается квартир для среднего и высшего уровня дохода жильцов. Расходы на 2 квартиры в центре города:

Наименование	Цена	Количество	Сумма
Закупка материалов для косметического ремонта	200 000	2 квартиры	400 000
Выполнение ремонтных работ	150 000	2 квартиры	300 000
Диван большой раскладной	40 000	2	80 000
Кровать 2-спальная	25 000	1	25 000
Кресла мягкие	15 000	2	30 000
Кухонный гарнитур	50 000	2	100 000
Мини-холодильник INDESIT TT 85	11 000	2	22 000
Стиральная машина INDESIT EWUC 4105	11 000	2	22 000
Микроволновая печь	5 000	2	10 000
Телевизор	30 000	2	30 000
Интернет	4 000	2	8 000
Кондиционер	10 000	2	20 000
Гардеробная	10 000	2	20 000
Сантехника	17 000	2	34 000
Электрочайник	2 000	2	4 000
Жалюзи на окна	1 000	5	5 000
Тумбочки	1000	4	4 000
Элементы декора	10 000	2	20 000
Постельное белье	2 000	5	10 000
Посуда	1 500	2	3 000
Итого			1 147 000

Для сдачи в аренду квартиры на окраине города, при условии ремонта среднего уровня и наличия неновой мебели и кое-какой техники, вложения потребуются минимальные:

На коммунальные платежи следует тратить за 3 квартиры не менее 15 тыс. рублей в месяц.

Для обслуживания квартир и поиска клиентов можно нанять людей, но, чтобы затраты были минимальными, на первых порах можно справиться самостоятельно либо при помощи членов семьи. Основная функция – поиск клиентов и размещение объявлений, коммуникация, переписка, созвон и обновление объявлений – может находиться исключительно на собственнике бизнеса. А вот заселение жильцов в квартиры, выселение и уборка помещения будет возложена на одного из родственников. При увеличении количества квартир система уборки и заселения будет пересмотрена, и этим будет заниматься отдельный работник.

В этом случае затрат на сотрудников не будет. Весь доход уйдет в семейных бизнес, благодаря чему рентабельность будет иметь положительный показатель.

Маркетинг и реклама

Несмотря на то, что бизнес посуточной аренды квартир сложно назвать организацией в полном смысле, использование инструментов маркетинга и рекламы напрямую влияет на доходность бизнеса. Они необходимы в борьбе с конкуренцией, которая, как мы уже говорили, достаточно велика.

Объявления о сдаче квартир в посуточную аренду будут размещаться ежемесячно:

Наименование	Сумма
На досках бесплатных объявлений	0
На доске «Авито» в платном разделе	5 000
В газетах	5 000
В социальных группах на топовых местах	5 000
Объявления на улице	500
Флаеры для раздачи в местах скопления ЦА (ж/д и аэропорт)	7 500
Сотрудничество со службой такси, печать на обратной стороне визитки информации о посуточной аренде квартир	5 000
Итого	28 000

Доходы и расходы

Общая таблица стартовых расходов на 3 квартиры:

На запуск бизнеса планируется выделить 1 721 000 рублей. Благодаря доходу от предыдущей аренды за последний год и личным инвестициям эти деньги необходимо вложить для удорожания арендной платы всех 3-х квартир.

Ежемесячные расходы

Общая таблица ежемесячных расходов со 2-го месяца:

Доходы

Для расчета рентабельности вложений необходимо запланировать ценовую политику и среднее количество жильцов в месяц. Естественно, этот показатель будет заметно различаться в соответствии с сезонностью. К примеру, в теплое время года будет больше туристов, а зимой – немного меньше. Если вы располагаетесь в городе с активным зимним туризмом, все может быть наоборот.

В праздничные периоды – новогодние и майские праздники – желающих снять квартиру посуточно будет в разы больше, чем в обычные дни. Сделаем расчет с учетом средних показателей востребованности:

При 50% наполненности квартир доход на 2-й месяц будет составлять 190 500 рублей. Однако с каждым месяцем количество желающих будет расти:

Будет отработана система привлечения клиентов.
Появятся постоянные клиенты, которые будут систематически пользоваться услугами аренды и рекомендовать ее друзьям.

Кроме того, в новогодние и майские праздники цены на посуточную аренду квартир будет увеличены минимум на 20-30%. Эти показатели следует учитывать при планировании срока окупаемости.

Проведем расчет на основе средних показателей доходности.

Определим разницу между доходами и расходами с целью расчета налоговых вычетов:

183 000 – 48 000 = 135 000.

Рассчитываем налоговую выплату:

135 000 х 6% = 8100 рублей.

Таким образом, чистая прибыль составит:

135 000 – 8100 = 126 900 рублей в месяц.

Рассчитываем рентабельность:

(126 900 / 48 000) х 100 = 264%. Рентабельность на первый взгляд достаточно высока. Однако определим срок окупаемости вложений:

1 721 000/ 126 900 = 13,56 месяца (более года).

При этом стоит учесть повышение тарифов на праздничные дни и увеличение количества жильцов до максимума в 90% месяца, тогда доход увеличится минимум вдвое. Поэтому в планах на полгода – создать прочную базу постоянных клиентов, не менее 15% всего объема, и активно работать над поиском жильцов, используя все вышеперечисленные рекламные инструменты.

Как только доходы стартовых затрат окупаются, чистая прибыль может пойти на увеличение количества жилплощади, будут рассматриваться варианты дополнительного приобретения жилья: вложение в строительство либо покупка квартиры в ипотеку.

В итоге

Бизнес на посуточной аренде квартир даже очень прибыльный, однако в основном в том случае, если в наличии уже имеются одна и более квартиры в собственности. Если же вы планируете приобрести жилую площадь под аренду, то лучше ориентироваться на этот доход как на дополнительный. Спрос может неожиданно упасть на месяц или два, и, если у вас не будет источника дохода, за счет которого можно будет погашать кредит за квартиру, вы окажетесь без средств к существованию. Поэтому выходите на путь заработка по аренде недвижимости осторожно.