Суть договора инвестирования в строительство и риски. Как должен быть составлен договор инвестирования

В чем суть договора инвестирования строительства?

Договор инвестирования предполагает вложение лицом денежных средств в возведение, переоборудование или реконструкцию капитального объекта (жилого дома, предприятия и т. п.). Взамен это лицо после завершения строительных работ получает право собственности на определенную часть объекта либо выгоду в иной форме (например, право безвозмездного пользования объектом).

Финансовые средства, вкладываемые по инвестиционному договору могут быть как собственными, так и заемными. Отдельной формой инвестирования в предпринимательской сфере является вложение финансов путем приобретения ценных бумаг.

Гражданский кодекс не выделяет инвестиционное соглашение в качестве самостоятельной разновидности договорных обязательств. По сути, такой договор включает в себя признаки нескольких сделок: подряда , купли-продажи, займа. Правила инвестирования регламентируются законом РФ «Об инвестиционной деятельности…» от 25.02.1999 № 39-ФЗ, а к договору инвестирования строительства многоквартирного дома применяются нормы ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

К характерным особенностям соглашения об инвестированииможно отнести следующие моменты:

отношения по данному договору носят, как правило, длительный характер;
до заключения договора инвестирования должен быть подготовлен инвестиционный проект;
каждая из сторон преследует цель получения для себя определенной выгоды;
средства, передаваемые в рамках договора инвестирования, расходуются на строго оговоренные цели;
лицо, вкладывающее средства в порядке инвестирования, как правило, не может влиять на хозяйственную самостоятельность другой стороны при реализации инвестиционного проекта.

Предмет и стороны соглашения об инвестировании

Скачать договор

Предметом договора инвестирования является процесс осуществления строительства или реконструкции объекта на основе привлеченных финансовых средств. Условие о предмете в обязательном порядке прописывается в тексте договора инвестирования, при этом в первую очередь описываются характеристики возводимого недвижимого объекта.

Особенностью договора инвестирования строительства является сложность описания такого объекта, т. к. на момент оформления сделки его еще нет в наличии. Поэтому в договоре используются такие специфические формулировки, как «строительный адрес», «проектная площадь» и т. п. Вместе с тем текст соглашения и приложений к нему должны довольно четко определять месторасположение и строительно-технические характеристики объекта (материал стен, этажность и пр.).

Стороны договора инвестирования: инвестор (лицо, вкладывающее средства) и застройщик (лицо, берущее обязательство по возведению объекта). В качестве инвестора могут выступать как организации, так и физлица или государственные/муниципальные органы. Застройщиками могут быть юридические лица и граждане, имеющие статус ИП.

Что касается строительства многоквартирных домов, то закон предъявляет специальные требования к застройщику, а именно:

он является юридическим лицом;
имеет земельный участок на праве собственности, аренды или субаренды;
имеет оформленное разрешение на проведение строительства на данном участке.

Существенные условия договора инвестирования строительства

Закон перечисляет условия, которые необходимо отразить в тексте договора инвестирования строительства. Такие условия именуются существенными, без них договор не признается заключенным. К числу существенных относятся следующие условия:

Описание объекта, который должен быть передан инвестору после окончания строительства и оформления разрешения на ввод в эксплуатацию.
Срок выполнения застройщиком своих обязательств и передачи объекта инвестору. При нарушении данного срока застройщик обязан уплатить инвестору неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования, умноженной на цену договора инвестирования, за каждый день просрочки. В том случае, если в качестве инвестора выступает физлицо, размер неустойки возрастает в 2 раза.
Цена договора инвестирования— денежная сумма, которую инвестор обязуется выплатить застройщику, а также срок ее выплаты. Договор может предусматривать как разовую выплату всей суммы, так и внесение периодических платежей (во втором случае обязательно следует определить величину таких платежей и периодичность их внесения). Если договором предусмотрена единовременная выплата инвестором всей денежной суммы, то при просрочке более 2 месяцев застройщик может отказаться от договора. Если инвестор должен совершать в пользу застройщика периодические выплаты, то застройщик может отказаться от договора в 2 случаях:
- при нарушении инвестором срока уплаты более 3 раз в течение 1 года;
- однократном нарушении срока более чем на 2 месяца.
Гарантийный срок на построенный объект. Этот срок не может быть менее 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта инвестору. Что касается инженерного оборудования здания, то гарантийный срок на него не может быть меньше 3 лет.
Способы обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств (к примеру, страхование его ответственности за нарушение срока сдачи объекта в эксплуатацию).

Форма и дополнительные условия договора

Соглашение об инвестировании оформляется в письменном виде. Для соглашения об инвестировании строительства многоквартирного дома также установлено требование о его государственной регистрации в Росреестре (п. 3 ст. 4 ФЗ № 214).

Помимо обязательных условий в договоре инвестирования строительства могут быть отражены следующие моменты:

специальные требования к качеству и обустройству объекта строительства;
права инвестора при обнаружении недостатков строения (если этот вопрос в соглашении не отражен, то инвестор может предъявить лишь требования, предусмотренные законом);
порядок разрешения споров (например, обязательное предварительное направление другой стороне претензии до обращения в суд);
возможность изменения в дальнейшем цены договора и условия, при которых такое изменение допустимо (например, в случае если официальный уровень инфляции превысит 10%);
порядок расчетов на случай, если фактическая площадь построенного объекта окажется больше или меньше отраженной в договоре проектной площади;
права и обязанности сторон, не противоречащие закону;
дополнительные основания для прекращения договорных отношений, не предусмотренные законом.

Надо отметить, что не могут быть изменены договором инвестирования следующие правила, определенные в законе:

риск повреждения объекта по независящим от сторон обстоятельствам до момента сдачи объекта инвестору по передаточному акту несет застройщик;
в случае смерти инвестора-гражданина его права и обязанности переходят к правопреемникам;
застройщик в пределах гарантийного срока несет ответственность за качество возведенного строения.

Как снизить риски при заключении договора инвестирования?

Договор инвестирования в бизнесявляется на сегодняшний день одним из самых распространенных, но незаслуженно забытых законодателем. Несмотря на то что условия экономической обстановки диктуют увеличение числа инвестиций, в том числе западных партнеров, в российский бизнес, у сторон возникает довольно много вопросов при составлении соглашения. Есть несколько моментов, на которые стоит обратиться внимание при составлении такого договора:

В предмете договора обязательно должна быть указана сумма инвестиций. Кроме этого мы рекомендуем дополнить текст соглашения примечанием, которое укажет на целевой характер соглашения: «Инвестиционные средства должны использоваться организацией/ИП на развитие бизнеса».
Стороны должны договориться о размере прибыли, которая будет передаваться инвестору. Помимо суммы в договоре определяются сроки перечисления денег и варианты действий на случай, если организация/ИП не сможет извлечь из своей деятельности достаточной прибыли.
Инвестор вправе потребовать от предприятия отчет о расходовании его средств. Об этом лучше указать в правах и обязанностях сторон, прописывая также сроки представления отчета.

Таким образом, составление договора инвестирования — достаточно сложный процесс, поскольку порядок его заключения ГК РФ специально не урегулирован, а специализированные федеральные законы содержат различные правила, в зависимости от того, в какой объект вкладываются средства инвестора. При заключении соглашения рекомендуется следовать рекомендациям, изложенным в статье.

ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КОНТРАКТ

между органом местного самоуправления и застройщиком

на строительство объекта недвижимости жилищного назначения

Г. ________________ "___"________ ____ г.

Орган местного самоуправления ________________________________ в лице ________________________________, действующего на основании Устава муниципального образования _______________________________, именуемый в дальнейшем Администрация, с одной стороны, и ___________________________________________________________ в лице (наименование организации - инвестора-застройщика)

Действующего на основании _______________, именуемое в дальнейшем "Инвестор-Застройщик", с другой стороны, а вместе именуемые "Стороны", заключили настоящий контракт о нижеследующем:

1. ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Для целей настоящего Контракта применяются следующие определения:

1.1. Инвестиционный проект - совокупность организационно-технических мероприятий по созданию (реконструкции) Инвестиционного объекта с использованием вложений привлекаемого капитала (инвестиций) из различных источников в форме проведения предпроектных, проектных, подготовительных строительных (ремонтных), пусконаладочных работ, работ, связанных с вводом объекта в эксплуатацию, и оформления имущественных прав.

Описание инвестиционного проекта с показателями его социально-экономической эффективности и оценкой целесообразности его реализации для муниципального образования содержится в Приложении N 1 к Контракту.

1.2. Инвестиционный объект (Объект) - содержащийся в Описании Инвестиционного проекта перечень зданий жилого, смешанного назначения, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор-Застройщик направляет собственные и (или) привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

1.3. Инвестор-Застройщик - лицо, наделенное в соответствии с действующим законодательством правами на застройку земельного участка, которое от своего имени или объединения юридических и физических лиц, созданного на основе договора простого товарищества, направляет собственные и/или привлеченные средства на реализацию инвестиционного проекта.

1.4. Соинвестор - юридическое или физическое лицо, привлекаемое в ходе реализации инвестиционного проекта на условиях, определенных Контрактом, в части финансирования инвестиционного проекта в объеме, пропорциональном той части площадей, которые Соинвестор хотел бы получить в собственность или оформить на них иные вещные права.

Права Соинвестора на долю в имуществе Объекта в результате реализации инвестиционного проекта подтверждаются соответствующим договором, заключенным с соблюдением условий Контракта об уступке прав, дополнительными соглашениями к Контракту, актом о результатах реализации инвестиционного проекта или договором долевого участия в строительстве, заключенным в соответствии с требованиями действующего законодательства.

1.5. Распорядительный документ - правовой акт органа или должностного лица местного самоуправления муниципального образования, который является основанием для проектирования и строительства Инвестиционного объекта и иной деятельности, предусмотренных условиями Контракта.

1.6. Строительная площадка - свободный земельный участок либо земельный участок с расположенными на нем строениями, предоставляемый Инвестору-Застройщику в аренду на период строительства (реконструкции) объекта или в собственность.

1.7. Общая площадь объекта - сумма площадей всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного) и встроенно-пристроенных помещений.

1.8. Общая жилая площадь объекта - общая жилая площадь квартир, определяемая в соответствии с инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной уполномоченным исполнительным органом государственной власти Российской Федерации.

1.9. Общая нежилая площадь объекта - общая площадь нежилых помещений, в том числе: площадь полезная, площадь общего пользования (л/клетки, площадки, лифты и т.п.), площадь помещений инженерного назначения, площади встроено-пристроенных гаражей-стоянок, подвальных помещений, чердаков, площади встроено-пристроенных помещений.

1.10. Пусковой комплекс - здание, законченное строительством как часть инвестиционного Объекта и предъявляемое к приемке Приемочной комиссии в соответствии с проектно-сметной документацией, утвержденной и согласованной Сторонами в установленном порядке.

1.11. Учетная регистрация - регистрация инвестиционных контрактов, дополнительных соглашений и изменений к ним, а также договоров привлечения финансовых средств в строительство жилья, заключенных в рамках зарегистрированного Контракта в установленном порядке.

2. ПРЕДМЕТ КОНТРАКТА

2.1. Предметом Контракта является реализация инвестиционного проекта, предусмотренного п. 1.1 Контракта, строительство Инвестиционного объекта (указывается полный перечень инвестиционных объектов, соответствующий Приложению N 1 к Контракту) на земельном участке ________________ (указать форму собственности, кадастровый номер, вид разрешенного землепользования) площадью ____ га по адресу: ___________________, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах ___________ рублей, в том числе инвестиции в муниципальное имущество (соответствующее имущественной доле Администрации) - ________ рублей.

План земельного участка с указанием его границ в существующей застройке и размещением объектов, подлежащих строительству, содержится в Приложении N 2 к Контракту.

2.2. В рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор-Застройщик обязуется за счет собственных (привлеченных) средств произвести новое строительство Объекта по адресу: ___________________, размер общей площади _________ кв. м, в том числе общей площади квартир - ________ кв. м, площадь встроенно-пристроенных помещений - ________ кв. м.

Ориентировочный срок ввода Объекта в эксплуатацию - ______ г.

Состав пусковых комплексов и сроки их ввода в эксплуатацию определяются дополнительным соглашением Сторон, заключаемым не позднее месячного срока с момента утверждения проектной документации.

2.3. На момент заключения Контракта: земельный участок, указанный в п. 2.1 Контракта, принадлежит Инвестору-Застройщику на праве аренды сроком до _______ (договор от _______ N ______, зарегистрированный ____________________).

3. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА СТОРОН

3.1. Соотношение раздела имущества по итогам реализации Контракта устанавливается между Сторонами в пропорции:

Администрации:

- ___% общей площади квартир;

- ___% общей нежилой площади, исключая площади помещений, неразрывно связанных с системами жизнеобеспечения объекта (лестничные клетки, лифтовые шахты, технические этажи, техподполья, электрощитовые);

100% инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

100% объектов социальной инфраструктуры (если их строительство предусмотрено Контрактом).

Инвестору-Застройщику:

- ___% общей площади квартир;

Распределение конкретных квартир и помещений производится Сторонами, обладающими имущественными правами путем подписания Протокола предварительного распределения (Приложение N __), который вступает в силу с момента его учетной регистрации в качестве неотъемлемой части Контракта.

До подписания Протокола предварительного распределения ни одна из Сторон Контракта не вправе уступать свои имущественные права на конкретные помещения третьим лицам.

3.2. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Администрации, Инвестору-Застройщику и привлеченным третьим лицам по итогам реализации Контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

3.3. При завершении строительства Объекта раздел недвижимого имущества (возведенные здания и сооружения, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права (доли в праве) на здание каждому участнику уточняется по экспликациям и техническим паспортам БТИ, которые изготавливаются по заявке Инвестора-Застройщика на основании утвержденного проекта (ТЭО) и натурных обмеров БТИ и согласовываются Сторонами. Принятое решение оформляется Актом о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса) согласно условиям Контракта.

3.4. Если в процессе реализации проекта Инвестор-Застройщик обеспечит выход площадей по Объекту в размерах больших, чем предполагается Контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь (п. 3.1), если иное не определено дополнительным соглашением, которое заключается после выпуска соответствующего распорядительного документа.

3.5. Оформление прав Сторон на созданное в результате реализации проекта имущество, предусмотренных п. 3.1 Контракта, производится в установленном законом порядке после сдачи Объекта в эксплуатацию и выполнения Сторонами принятых обязательств с учетом всех дополнительных соглашений к Контракту и приложений к нему на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (пускового комплекса).

3.6. По соглашению Сторон право на имущественную долю (часть доли) Администрации может быть выкуплена Инвестором-Застройщиком в установленном порядке. При этом оформляется дополнительное соглашение к Контракту, которое заключается после выпуска соответствующего распорядительного документа.

3.7. В случае принятия Администрацией решения о передаче прав (части прав) на причитающуюся ей имущественную долю в Объекте третьим лицам Инвестор-Застройщик имеет приоритетное право выкупа этих прав по цене и в порядке, определенными Администрацией. В случае непринятия Инвестором-Застройщиком решения о выкупе по предложенной цене в течение 10 дней после получения уведомления об условиях продажи в письменном виде Администрация вправе распорядиться указанными правами по собственному усмотрению.

3.8. Создаваемые в процессе инвестирования и строительства Объекта инженерные коммуникации электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объекты благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, входят в состав имущественной доли Администрации и после их приемки Приемочной комиссией в соответствии с исполнительной документацией подлежат в установленном порядке передаче на обслуживание уполномоченной Администрацией организации, если иное не установлено соглашением Сторон.

Перечень и точное описание указанных объектов определяются соглашением между Администрацией и Инвестором-Застройщиком, которое является Приложением N __ к Контракту.

4. СРОКИ И СОДЕРЖАНИЕ ЭТАПОВ РАБОТ

4.1. Первый этап.

4.1.1. Разработка, согласование и утверждение в установленном порядке проектной документации на Объект.

4.1.2. Получение разрешения на строительство и его регистрация в _______.

Начало этапа - дата подписания настоящего Контракта.

Окончание этапа - дата оформления разрешения на строительство.

Продолжительность этапа - не более ____ месяцев с даты подписания (вступления в силу) Контракта.

4.2. Второй этап.

Начало этапа - дата оформления разрешения на строительство.

Окончание этапа - дата оформления разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Продолжительность этапа - не более ____ месяцев с момента подписания (вступления в силу) Контракта.

4.3. Третий этап.

4.3.1. Завершение расчетов и урегулирование претензий.

4.3.2. Подписание Сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

4.3.3. Оформление имущественных прав Сторон по контракту.

Начало этапа - дата оформления разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию.

Окончание этапа и выполнение Контракта в целом - оформление имущественных прав Сторон по Контракту.

Продолжительность этапа - не более ___________ месяцев после завершения второго этапа.

4.4. В случае несоблюдения Администрацией обязательств по п. 5.1 сроки реализации этапов могут изменяться по требованию Инвестора-Застройщика, что оформляется дополнительным соглашением к Контракту.

5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

5.1. Администрация обязуется:

5.1.1. В течение 30 дней с момента подписания Контракта подписать Протокол о разграничении ответственности между Администрацией и Инвестором-Застройщиком для инженерного обеспечения инвестиционного проекта (Приложение N ___ к Контракту).

5.1.2. Принимать меры, направленные на обеспечение на момент ввода Объекта в эксплуатацию наличия необходимых мощностей энергоносителей в городских сетях, к которым должно быть произведено подключение Объекта согласно выданным техническим условиям.

5.1.3. Оказывать Инвестору-Застройщику необходимое содействие в реализации проекта по вопросам, входящим в компетенцию Администрации, в том числе обеспечивать подготовку и своевременное принятие распорядительных документов.

5.1.4. Организовать в 2-месячный срок после подписания Акта о результатах реализации инвестиционного проекта оформление в установленном порядке права собственности Инвестора-Застройщика, Соинвесторов и третьих лиц (по договорам уступки права требования) согласно условиям Контракта (в соответствии с имущественным долями Сторон и признаваемыми ими правами требованиям третьих лиц) при условии представления Инвестором-Застройщиком необходимых документов.

5.1.5. В случае привлечения средств Соинвесторов в ходе реализации инвестиционного проекта - заблаговременно решить совместно с Инвестором-Застройщиком вопрос о дальнейшей форме управления имуществом многоквартирного дома в соответствии с требованиями действующего жилищного законодательства.

5.1.6. Обеспечить контроль за наличием, своевременным и правильным оформлением Инвестором-Застройщиком необходимых правоустанавливающих документов (договоры аренды земельных участков, экспертиза проектной документации, разрешение на строительство, страхование объектов и рисков причинения вреда третьим лицам); за исполнением этапов реализации инвестиционного проекта в соответствии со сроками, установленными Контрактом; за обеспечением надлежащего учета оборота прав на жилые и нежилые помещения, уступаемых Инвестором-Застройщиком третьим лицам в возмещение средств, привлекаемых для инвестирования строительства Инвестиционного объекта.

5.2. Инвестор-Застройщик обязуется:

5.2.1. Обеспечить за счет собственных и (или) привлеченных (заемных) средств финансирование и реализацию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии со своими обязательствами по Контракту и сдачу Объекта Приемочной комиссии по приемке законченных строительством зданий в сроки, определенные Контрактом, и с качеством в соответствии с действующими техническими нормами и регламентами.

5.2.2. Обеспечить в соответствии с установленным порядком учетную регистрацию Контракта, дополнительных соглашений к Контракту и заключенных в рамках Контракта договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилых домов.

5.2.3. В месячный срок с момента получения разрешения на строительство обеспечить страхование Объекта в порядке, определяемом ст. 742 Гражданского кодекса Российской Федерации, и застраховать риск ответственности за причинение вреда в соответствии со ст. 931 Гражданского кодекса Российской Федерации.

5.2.4. Обеспечить ежеквартальное представление Администрации отчета о выполненных работах, предусмотренных п. 4.1, 4.2 Контракта (не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом), а также копии ежеквартальной отчетности, представляемой застройщиками в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 N 645 (с учетом сроков предоставления этой отчетности в уполномоченный орган).

5.2.5. После заключения Контракта обеспечить выполнение условий освоения и содержания строительной площадки в соответствии с установленными правилами и нормами, включая обеспечение охраны, уборку строительных площадок и прилегающих к ним уличных полос.

5.2.6. Осуществлять своевременно и в установленном порядке арендные платежи за пользование земельным участком.

5.2.7. Обеспечить инженерную подготовку территории в соответствии с техническими условиями и Протоколом о разграничении ответственности Сторон по инженерному обеспечению Контракта (Приложение N ___ к Контракту).

5.2.8. Обеспечить лабораторный контроль качества строительства и продукции испытательными подразделениями (лабораториями), аттестованными в установленном порядке, или по договорам с привлеченными испытательными центрами, аккредитованными в соответствии с действующим законодательством.

5.2.9. Использовать при строительстве продукцию строительного назначения, имеющую сертификат соответствия продукции и услуг в строительстве, а также контроля качества продукции и услуг в строительстве, в том числе менеджмента качества, требованиям ГОСТ.

5.2.10. Нести на протяжении гарантийного срока ответственность за недостатки используемых конструктивных элементов, строительно-монтажных и иных предусмотренных проектной документацией работ и отступление от указанных в проектной документации показателей, препятствующие нормальному использованию и эксплуатации Инвестиционного объекта или его отдельных элементов.

5.2.11. В случае привлечения к реализации Инвестиционного проекта третьих лиц с уступкой прав на результаты инвестиционной деятельности - обеспечить соблюдение требований действующего законодательства об участии в долевом строительстве (публикация проектной декларации, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и пр.).

5.2.12. В двухнедельный срок представлять по запросам Администрации полную информацию обо всех заключенных договорах относительно уступки права требования на конкретные квартиры в составе инвестиционного объекта. В случае уклонения Инвестора-Застройщика от предоставления информации Администрация вправе взыскать с Инвестора-Застройщика в бюджет соответствующего уровня пени в размере 0,1% от размера имущественной доли, соответствующей конкретной квартире (квартирам), указанной в запросе, за каждый день просрочки.

5.2.13. Обеспечить в установленном законом порядке оформление и регистрацию права собственности участников реализации Инвестиционного проекта на причитающиеся им доли (части) имущества Объекта в соответствии с условиями Контракта, дополнительных соглашений к Контракту и договоров долевого участия в строительстве, заключенных в соответствии с требованиями действующего законодательства.

6. ГАРАНТИИ

Инвестор-Застройщик представляет Администрации следующие документы:

6.1.1. Копии учредительных документов (устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации), заверенные нотариально.

6.1.2. Документы, подтверждающие полномочия лица, подписывающего Контракт, на заключение Контракта от лица Инвестора-Застройщика.

6.1.3. Выписку из бухгалтерского баланса о размере уставного капитала, размере активов и кредиторской задолженности на момент заключения Контракта.

6.1.4. Справку банка, в котором Инвестору-Застройщику открыт расчетный счет.

6.1.5. Копии договоров страхования в соответствии с условиями, предусмотренные п. 5.2.3 Контракта.

6.1.6. Банковские гарантии, поручительства и иные документы в обеспечение исполнения обязательств Инвестора-Застройщика перед Сторонами Контракта и третьими лицами в случаях и в сроки, оговоренные в Контракте.

7. УСТУПКА ПРАВ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО КОНТРАКТУ

7.1. Инвестор-Застройщик вправе уступить свои права и обязанности по Контракту третьему лицу полностью или частично, если это не противоречит условиям договора аренды земельного участка под строительство Объекта, при условии принятия указанным третьим лицом условий настоящего Контракта.

7.2. Уступка Инвестором-Застройщиком своих прав по Контракту, сопровождающаяся переводом его обязательств третьему лицу, производится с согласия Администрации путем оформления дополнительного соглашения между Сторонами и новым Инвестором-Застройщиком, которое является неотъемлемой частью Контракта.

7.3. При оформлении Дополнительного соглашения, указанного в п. 7.2, новый Инвестор-Застройщик обязан представить документы, перечисленные в статье 6 настоящего Контракта.

7.4. Инвестор-Застройщик и привлекаемые им в качестве Соинвесторов третьи лица вправе уступать свои права на причитающуюся долю (часть) создаваемого имущества Инвестиционного объекта третьим лицам, в том числе права (права требования) на отдельные квартиры гражданам, приобретающим жилье для личного потребления, на основе двухсторонних договоров, заключаемых с соблюдением требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Двухсторонние Договоры, заключаемые Инвестором-Застройщиком с юридическими лицами на условиях, установленных ч. 3 ст. 1 п. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступают в силу с момента их учетной регистрации.

При этом Инвестор-Застройщик несет перед другими Сторонами Контракта ответственность за выполнение обязательств по финансированию инвестиционного проекта в полном объеме в соответствии с п. 2.2 и 5.2.1 Контракта.

При заключении двухсторонних договоров с третьими лицами, предусматривающих уступку прав, оговоренную Контрактом, Инвестор-Застройщик обязан включать в тексты таких договоров ссылку на Контракт и соответствие заключаемых договоров условиям Контракта.

7.5. Администрация вправе уступить свои права на причитающуюся ей долю (часть) создаваемого имущества Инвестиционного объекта с учетом п. 3.8 Контракта при сохранении ответственности перед другими Сторонами Контракта за выполнение в полном объеме принятых обязательств.

7.6. Администрация не несет ответственности по договорам Инвестора-Застройщика с третьими лицами. Инвестор-Застройщик не несет ответственности по договорам, заключаемым Администрацией с третьими лицами.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ КОНТРАКТА

Контракт вступает в силу с момента подписания его всеми Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств.

9. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ КОНТРАКТА

9.1. Контракт может быть изменен по соглашению Сторон. Все изменения оформляются дополнительными соглашениями, которые являются неотъемлемой частью настоящего Контракта.

9.2. Обязательства Сторон по Контракту прекращаются:

По письменно оформленному соглашению Сторон;

По выполнении Сторонами всех обязательств по Контракту, завершении расчетов и оформлении имущественных отношений согласно акту о результатах реализации инвестиционного проекта;

При одностороннем отказе в случаях, предусмотренных настоящим Контрактом.

9.3. В случае недостижения соглашений при невыполнении обязательств одной из Сторон в соответствии с условиями Контракта Стороны вправе требовать расторжения Контракта в арбитражном суде.

9.4. В случае расторжения Контракта Администрация в течение 30 дней имеет приоритетное право принять решение о выкупе по себестоимости у Инвестора-Застройщика результатов произведенных работ на основании документов, подтверждающих затраты Инвестора-Застройщика, без применения коэффициентов инфляции и поправочных коэффициентов (на момент расторжения).

9.5. В случае разногласий Сторон по определению суммы выкупа (размера затрат, понесенных Инвестором-Застройщиком на реализацию проекта по работам, принятым по актам приема-передачи, при расторжении Контракта (п. 9.3, 9.4) данный спор подлежит рассмотрению в Арбитражном суде _______________.

9.6. Возмещение Инвестору-Застройщику затрат в соответствии с п. 9.4 производится новым Инвестором-Застройщиком в месячный срок после заключения с ним Контракта.

9.7. В случае, если Инвестор-Застройщик по истечении 12 месяцев с момента подписания настоящего Контракта не приступит к строительству объекта, Администрация имеет право на односторонний отказ от выполнения обязательств, влекущий расторжение Контракта на основании п. 3. ст. 450 ГК РФ, с уведомлением об этом Инвестора-Застройщика за 30 дней.

10. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

10.1. Стороны несут ответственность по своим обязательствам в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

11. ФОРС-МАЖОР

11.1. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор): стихийные бедствия, эпидемия, наводнение и т.д. освобождают Стороны от ответственности за невыполнение или несвоевременное выполнение обязательств по Контракту.

Сторона, выполнению обязательств которой препятствуют обстоятельства непреодолимой силы, обязана известить другие Стороны о наступлении таких обстоятельств в 10-дневный срок.

11.2. Если обстоятельства непреодолимой силы длятся более шести месяцев, любая из Сторон вправе отказаться от продолжения Контракта без уплаты штрафов и/или неустоек, приняв все возможные меры по проведению взаимных расчетов и уменьшению ущерба, понесенного другой Стороной.

11.3. Обязанность доказывать обстоятельства непреодолимой силы лежит на Стороне, не выполнившей свои обязательства.

12. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

Стороны будут прилагать все усилия к тому, чтобы решать возникающие разногласия и споры, связанные с исполнением настоящего Контракта, путем переговоров. В случае если разногласия и споры не могут быть разрешены Сторонами в течение одного месяца путем переговоров, данные споры разрешаются Сторонами путем обращения в Арбитражный суд ________________.

13. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

13.1. После подписания Контракта Стороны вправе назначить своих уполномоченных представителей по Контракту, определив их компетенцию и уведомив об этом друг друга письменно.

13.2. Обо всех изменениях в платежных и почтовых реквизитах Стороны обязаны немедленно извещать друг друга. Действия, совершенные по старым адресам и счетам до получения уведомлений об их изменении, засчитываются в исполнение обязательств.

13.3. Контракт составлен в трех экземплярах - по одному для каждой Стороны и один для органа федеральной регистрационной службы. Все экземпляры имеют равную юридическую силу.

13.4. Неотъемлемой частью Контракта являются следующие Приложения:

1) описание инвестиционного проекта с показателями его социально-экономической эффективности и оценкой целесообразности его реализации для муниципального образования;

2) постановление органа местного самоуправления о строительстве Объекта по вопросам обеспечения условий реализации инвестиционного Контракта;

3) план земельного участка, предназначенного для строительства Инвестиционного объекта, с обозначением его границ и расположением планируемых к строительству зданий и сооружений;

4) протокол распределения квартир и других помещений между Инвестором-Застройщиком и Администрацией;

5) протокол распределения инженерных коммуникаций электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения и объектов благоустройства, создаваемых в рамках реализации Инвестиционного проекта;

6) протокол о разграничении ответственности Сторон по инженерному обеспечению инвестиционного проекта;

7) график перечисления средств долевого участия Инвестора-Застройщика в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений на территории _______________;

8) дополнительные соглашения к Контракту, зарегистрированные на титульном листе;

9) акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

14. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

14.1. Администрация: _________________________________________ __________________________________________________________________ (адрес и реквизиты)

14.2. Инвестор-Застройщик: ___________________________________ __________________________________________________________________ (адрес и реквизиты)

ПОДПИСИ СТОРОН:

Администрация Инвестор-Застройщик

___________________________ __________________________ ___________________________ __________________________

Любые виды сделок юристы настоятельно рекомендуют оформлять документально, особенно когда речь идет о больших суммах денег. Инвестор и заказчик всегда оформляют инвестиционный договор – документ, учитывающий все подробности достигнутого соглашения . Инвестиции сами по себе вещь рисковая, поэтому грамотно оформленный договор об инвестировании способен защитить от некоторых непредвиденных ситуаций, как сторону заказчика, так и инвестора.

Общие понятия

Договор об инвестиционной деятельности подтверждает взаимоотношения между инвестором и заказчиком, а также определяет их права и обязанности. Равноправными участниками договора являются заказчик и инвестор. При этом, заказчиком считается тот, кто ведет проект . Обычно это руководитель предприятия или организации, деятельность которой нуждается в инвестициях. Именно он берет на себя всю ответственность за полученные денежные средства. Сторона заказчика обязана выполнять все пункты договора и подтверждает это своей подписью. За результат операции инвестирования и всю финансовую деятельность несет ответственность заказчик.

Стороной инвестора может выступать как юридическое, так и физическое лицо . Он дает свои средства в управление и ожидает получить условленную прибыль. Со стороны инвестора в документе могут быть прописаны требования к возможным рискам или просадкам. С другой стороны, инвестиционный договор может содержать пункт об обязательстве инвестора не вмешиваться в ход финансовой деятельности до конца обусловленного срока.

Некоторые сферы деятельности могут учитывать в документе и третью сторону, например, подрядчика или инвестиционного агента. Например, такой сферой является строительство. Агент, как правило, получает процент от суммы, на которую заключается сделка, и способствует поиску инвесторов и заключению новых договоров. Но для заказчика это достаточно выгодный вариант, так как комиссионные очень малы, по сравнению с суммами контрактов.

Инвестиционный договор подразумевает получение выгоды всеми сторонами : инвестор увеличивает свой капитал, а заказчик, как правило, получает выполненный проект и вознаграждение. Источником прибыли является деятельность проекта.

Инвестор и заказчик обсуждают подробности будущего проекта и выясняют абсолютно все аспекты будущей деятельности. Им необходимо прийти к соглашению, которое бы устраивало обе стороны.

Передача денег заказчику обязательно оформляется документально. Это способствует увеличению надежности сделки, ее правомерности и прозрачности. Документальное подтверждение уменьшает риск потери средств для инвестора и дает возможность урегулировать спорные вопросы, в том числе и в суде. Средства передаются в собственность или в управление, что не имеет существенного значения. Общий механизм подразумевает сам факт займа заказчиком у инвестора с любой формой последующего использования средств . Процесс передачи денег может происходить следующими способами:

После подписания договора инвестор сразу передает необходимую сумму оговоренным способом.
Средства поступают заказчику частями. Такой вариант приемлем для обеих сторон, если:
1. Деньги заказчику нужны постепенно, в течение некоторого промежутка времени.
2. Доверие сторон друг к другу не на самом высоком уровне и инвестор хочет перестраховаться.

Полученные деньги заказчик вкладывает в проект и самостоятельно следит за всеми происходящими процессами, а также суммами затрат и прибыли. В определенную дату, о которой обе стороны договариваются заранее, заказчик возвращает инвестору его вознаграждение за вложение средств.

Проценты инвестор может получать двумя способами:

Фиксированной суммой. Результат инвестиционного проекта не влияет на сумму, которую получит инвестор – она представляет собой фиксированную и неизменную цифру. Выплаты должны совершаться точно в оговоренные даты. Небольшие поправки могут быть внесены только с согласия обоих сторон.
Часть от прибыли. Суммы таких выплат, как правило, приблизительны. При долгосрочных вложениях точную цифру назвать достаточно сложно. Стороны отталкиваются от средних значений ожидаемой доходности и устанавливают процент от фактически полученных денег. Многие инвесторы стараются избегать таких договоренностей, потому что возникает некоторая неопределенность. Заказчики, наоборот, привержены к заключению именно таких контрактов, потому что это дает возможность учитывать неожиданные изменения в макроэкономике, инфляцию и другие непредвиденные обстоятельства.

Способ выплаты вознаграждения оговаривается заранее и обязательно уточняется в договоре, во избежание любых недоразумений.

Обязательства

Договор инвестирования защищает интересы как заказчика, так и инвестора . Он определяет действия, которые должны выполнить обе стороны. Наиболее важные моменты, которые учитываются в типовом договоре, следующие:

Для заказчика

Соблюдение сроков осуществления проекта
Предоставление отчетов о финансовой деятельности и ходе проекта.
Сдача результата проведенной деятельности.
Предоставление всех необходимых документов.
Привлечение специалистов или подрядчиков для осуществления проекта и заключения договора.
Контроль допустимых расходов.
Контроль всех действий, связанных с проектом.
Возврат всех заемных денежных средств в установленный срок.

Для инвестора

Передача оговоренной суммы денег без задержек и изменений.
Проверка результатов инвестиционной деятельности и приемка проекта.
Выплата вознаграждения.
При необходимости, составление всех документов по завершению проекта – регистрация права собственности и постановка на учет в необходимых государственных структурах.

Все формулировки и пункты, которые содержит инвестиционный договор, очень важны и могут повлиять на итог разрешения спорных вопросов. Составить правильный договор могут квалифицированные юристы, к которым следует обратиться при возникновении малейших сомнений. Лучше потратить больше времени на составление и изучение документа, чем потом стать жертвой мошенников или собственной неосведомленности. Юристу нужно показать предварительно составленный договор и объяснить на словах чего вы на самом деле хотите. Тогда специалист сможет подсказать неточности и двусмысленные пункты в документе, а также предложит правильный вариант написания. Кроме того, юрист проверит документ на соответствие последним нормам законодательства, что может сделать не каждый бизнесмен.

Обязательно обратите внимание на наличие в договоре следующих моментов:

Наименование документа.
Дата и время заключения.
Данные сторон.
Индивидуальная информация о проекте – цель, сроки, суммы.
Права обеих сторон.
Обязанности обеих сторон.

Инвестиционный договор обязательно устанавливает цену проекта. Для инвестора она означает полную сумму необходимых вложений, в которую включены все расходы на стоимость материалов, вознаграждения, услуги специалистов, допустимые риски, техническое оснащение и другие траты.

Цена проекта представляет собой приблизительную сумму или допустимый диапазон необходимых вложений . Для подсчета точных цифр используют небольшие поправки или индексы, которые учитывают возможные изменения цен на материалы или услуги.

При нарушении сроков осуществления проекта его цена может меняться. В таком случае, стоимость корректируется в интересах стороны, которая понесла убыток.

Инвестор несет значительно больший риск. При неблагоприятном результате завершения проекта именно он не получит обратно своих средств, при этом заказчик, в большинстве случаев, просто ограничится моральными переживаниями. Такое окончание проекта обязательно стоит рассматривать при написании договора и заранее обезопасить себя, включив в договор соответствующий пункт о выплате неустойки.

Для минимизации возможных потерь и неудачного исхода инвестиционной деятельности, инвестору следует:

Узнать подробности юридической жизни другой стороны – репутация фирмы, кредитная история.
Лично убедиться в наличии всех правоустанавливающих документов: на землю, оборудование и другое.
Проверить наличие разрешения на проведение соответствующих работ или лицензии на определенный вид деятельности. Обратить внимание на срок годности таких документов и сверить их с действующим законодательством.
При наличии аналогичных партнеров-инвесторов изучить их права и обязательства перед интересующей компанией.

Признаки инвестиционного договора

В российском законодательстве нет четкого определения термина «инвестиционный договор». Также нигде не регламентированы субъекты, которые могут заключать такой вид договора и объекты, которые могут быть в нем указаны. Юристы считают, что договор инвестирования отличается от других соглашений наличием экономического содержания документа и формулировки получения дохода как цели совместной деятельности. Признаками договора инвестиционного характера можно назвать:

Долгосрочное сотрудничество между сторонами.
Взаимная выгода – инвестирование денег в обмен на доход, недвижимость или другой результат проекта.
Основание соглашения – коммерческое предложение, проектная документация.
Присутствует коммерческий интерес.

Мы выяснили основные моменты, с учетом которых должен быть составлен инвестиционный договор. Далее следуют этапы его реализации.

Первый – подготовка. Здесь осуществляются все действия, необходимые для проведения финансовых расчетов. Заказчик готовит экономическое обоснование необходимой суммы, показывает проектную документацию, готовит техническую базу. На этом этапе заказчик предоставляет совокупную информацию по будущему проекту, при этом все цифры и перечень работ или необходимых услуг может быть приблизительным. Часто такая совокупная информация предоставляется в виде бизнес-плана, где отображается необходимость некоторых затрат и преимущества реализации проекта.
Второй – непосредственно реализация. На этом этапе все соглашения достигнуты и условия оговорены. Инвестор передает заказчику деньги, и проект запускается в работу. Стороны заключают договор, и заказчик привлекает всех необходимых подрядчиков и специалистов.
Третий – эксплуатационный. В реализованный проект могут добавляться небольшие корректировки – снабжение дополнительными ресурсами, решение возникших проблем на объекте.

Завершается реализация проекта приемкой объекта инвестором. Это должно подтверждаться соответствующими документами, например, актом приема-передачи. После этого инвестор оформляет все последующие документы на свое имя.

В сфере чистых финансовых инвестиций, например передачи денег в управление для торговли на фондовом рынке, результатом инвестирования становится выплата прибыли обеим сторонам, в соответствии с условиями составленного ранее договора. О том, что все условия договора были выполнены и стороны не имеют претензий, также составляются необходимые документы.

При желании, инвестиционный договор о сотрудничестве можно продлить, оформив дополнительное соглашение. Условия продления сотрудничества могут отличаться от установленных ранее. Все поправки и изменения обязательно указываются в дополнительном соглашении.

Ключевые моменты

Каким бы выгодным вам не казалось будущее вложение средств, лучше не торопиться и следовать основным правилам:

Не верьте словам – требуйте документы. Это касается как документов физического или юридического лица, с которым вы составляете договор инвестирования, так и ваших взаимных обязательств. Все должно быть задокументировано.
Консультируйтесь со специалистами. Привлекайте юристов для изучения составленного договора и правильной формулировки тех аспектов, которые вы хотите в него включить. Полезными также могут официальные организации, способные помочь проверить репутацию или кредитную историю интересующего субъекта.
Учитывайте детали. Важно абсолютно все – от сроков и стоимости до решения проблемных ситуаций, которых может и не быть. Все моменты должны быть измеряемы и доказуемы, никаких абстрактных или спорных формулировок. Используйте даты, цифры, сравнительные соотношения.
Включайте в инвестиционный договор пункты о различных результатах окончания проекта. Опишите условия, на которых вы расстанетесь с заказчиком в случае успеха и в случае негативного исхода. Классификация инвестиционных договоров и их правильная структура законодательством не предусмотрены. Единственное, что дает сторонам право контролировать действия друг друга – это пункты договора. Чем больше требований будет написано – тем лучше.
Защита законодательством. Вы можете обезопасить себя от купленных судей или несправедливого разрешения спора, если дело будет рассматривать суд зарубежных стран. Этот момент можно указать в договоре. За границей договор инвестирования рассматривается на основании закона, а не «по знакомству».

И заказчиком оформляются в виде инвестиционного договора установленного образца. В соотношении с последними изменениями законодательства договор инвестирования защищает не только права инвестора, но и еще и предоставляет права и заказчику, которые непосредственно будет осуществлять организационные работы.

Инвестиционный договор - это документ, который подтверждает взаимоотношения между инвестором и непосредственно заказчиком. В свою очередь договор складывается из обязательств, которые выдвигают обе стороны. Такое понятие впервые было использовано Верховным судом из-за того, что часто встречали случаи когда партнеры не могли разделить между собой прибыль. И вот после множества инцидентов, ввели такое определение и даже предоставили первый образец инвестиционного договора.

Договор инвестирования в бизнес непосредственно имеет две стороны - это заказчик и инвестор.

Заказчик - это человек, который ведет проект, в большинстве случаев сам руководитель предприятия. На нем лежит вся ответственность за средства, которые предоставил инвестор. Он обязуется выполнить все пункты, которые содержит его образец договора с инвестором. Заказчик полностью несет ответственность за результат проведенной финансовой деятельности.

Инвестор — это может быть юридическое или физическое лицо, которое инвестирует свои средства на финансирование проекта. Главной его целью считается получение прибыли за свой вклад в производство или в сферу услуг.

Инвестиционное соглашение сфере строительства может еще иметь и подрядчика, который будет заниматься организационными вопросами, то есть он будет искать заказчика и инвестора, в свою очередь он получает комиссионный от полученной прибыли. На сегодняшний день это очень хороший вариант заработка и главное - это помогает заключить инвестиционный контракт.

Условия заключения инвестиционного договора

После того как инвестор и заказчик нашли друг друга, то необходимо обговорить все условия заключения договора, которые должны подходить обеим сторонам. Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли. В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами.

Проценты за пользование инвестициями могут выплачиваться двумя основными способами:

в договоре указывается фиксированная сумма, она считается неизменной на протяжении всего инвестиционного проекта, выплаты должны совершаться точно в срок. Конечно, периодически могут возникать ситуации, по которым заказчик не может выплатить деньги в срок, то в таком случаи необходимо оговаривать данный случай с инвестором. При согласии вкладчика можно продлить срок выплаты, но обязательно данное положение стоит внести в инвестиционный договор.
выплата в зависимости от полученной прибыли ее еще называют приблизительной. Иногда проекты бывают долгосрочными, и предугадать точную прибыль почти невозможно. В таком случае ставится приблизительное значение доходности, оно может корректироваться в обе стороны. Такой вариант инвестора в основном не устраивает, так как им хочется знать, что их средства защищены и они получат те деньги, на которые рассчитывают. Для заказчика такой вариант хороший, потому, что они уже не могут гарантировать точную прибыль из-за постоянных изменений, в экономике страны, особенно влияет на прибыль уровень инфляции, который с годами становится все выше, особенно в нашей стране.

Процесс передачи инвестиций заказчику может осуществляться по-разному.

Первый способ включает, что стороны подписывают договор инвестиционного товарищества и деньги передаются заказчику сразу в соответствии с установленными условиями.
Второй способ заключается в том, что средства передаются не сразу, а частями. Зависит это от различных факторов:

заказчик на стадии разработки инвестиционного проекта не требует всей сумы денежных средств;
инвестор, не до конца доверяет заказчику и пытается таким образом защитить свои средства от потери;
такой способ целесообразный, так как проект на данный период не нуждается на вкладе полной суммы.

Все возможные движения денежных средств должны контролироваться как заказчиком, так и инвестором, чтобы в конфликтных случая можно было решить проблему. Иногда подобные разбирательства доходят и до суда, а тут уже требуется подтверждение проведенной операции.

Образец договора инвестирования в бизнес должен учитывать такие обязательства сторон:

Заказчик:

придерживается установленного срока в осуществлении инвестиционного проекта;
предоставляет отчет инвестору, о расходах в случаях необходимости;
предоставление участка или офиса для осуществления проекта;
сдача результата проведения инвестиционного проекта;
предоставление всех необходимых документов для осуществления проектной деятельности;
привлечение необходимых лиц для заключения договора;
контролирует все действия которые непосредственно относятся к проекту, лишние расходы не допускаются;
обязуется вернуть сумму долга инвестору в определенный срок.

Инвестор:

передает денежные средства заказчику в соответствии с инвестиционным договором, без каких либо изменений;
после окончания работы принимает объект от заказчика;
выплата вознаграждения заказчику.
обязательно регистрирует права собственности на недвижимость или другой полученный результат, при этом передает свой образец договора инвестирования в нужные регистрационные службы.

Нюансы инвестиционного договора

В период заключения договора, как для заказчика, так и для инвестора необходимо ознакомиться с действующими законами государства, нужно это для правильного оформления. В таких делах важно знать все законы, это предоставляет защиту в будущем. Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Такие люди хорошо ознакомлены с такими делами и могут объяснить многие моменты, которые затрудняют вопросы подписания договора. Во время подписания, можно предоставить юристу образец договора инвестирования в бизнес. Он сможет четко обрисовать существующий вариант и ответить на вопросы, связаны с риском.

В том случае, если помощью юриста воспользоваться нет возможности, то стоит придерживаться следующих рекомендаций в подписании инвестиционного договора:

четко должно быть указано наименования договора, время заключения, информация о сторонах. Которые участвуют в заключении, место осуществления процесса;
важные условия, такие как цена, срок осуществления инвестиционного проекта, цель проекта;
права и обязанности инвестора и заказчика.

В случаи если это проект по строительству недвижимости, то важно включить адрес и площадь объекта, где строится или планируется строиться дом.

Цена проекта

Договор с инвестором обязательно имеет пункт о цене. Инвестора интересует твердая цена, то есть цена, которая не будет меняться на период осуществления проекта. Она учитывает такие, нюансы ка вознаграждения заказчика за проделанную работу, стоимость материалов для работ, стоимость за услуги предоставленные квалифицированными специалистами, возможные риски, оплата за использование определенного оборудования.

Приблизительная цена определяется в установленном порядке, то есть этот момент обязательно прописывает в договоре. В основном для расчета используют индексный метод. Этот метод предусматривает, что каждые из этих затрат корректируются индексами, при этом учитываются любые изменения в ценах на используемые материалы и услуги.

Важным моментом в определении стоимости проекта играет и срок договора. Во многих случаях именно срок служит точкой отсчета для определения дальнейшей ответственности. Как показывает практика, нарушения обязательств допускаются в срок выполнения проектных работ. В случаи если объект сдается не в тот срок, то возможны изменения в цене. Рискует не только инвестор, а рискует и сам заказчик. Риск инвестора заключается в том, что он не вовремя получает результат и это может обрушить все его планы (иногда инвестируют в недвижимость для последующей продажи, при этом он может заключить договор с потенциальным покупателем). Заказчик рискует тем, что инвестор может подать в суд или стоимость материалов или услуг может увеличиться в цене и это спровоцирует недостаток. Такой расклад может отнять заработок у заказчика.

Передача объекта

Если взять для примера сферу недвижимости, то тут после того, как лицо владеющие правом аренды на землю, обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию данного строительного комплекса. Важно учитывать тот факт, что договор аренды должен действовать и на тот период, когда строительные работы уже будут закончены. В противном случаи, построенный дом будет считаться, как построенный без ведома владельца и такой дом будет подлежать сносу. А еще если не будет документа аренды, то инвесторы могут присвоить его себе без ведома заказчика. Будет конечно возможность его вернуть назад, правда сделать это достаточно сложно.

Порядок проведения передачи объекта:

осуществляется получение разрешения ввода в эксплуатацию заказчиком, обязательно регистрируется дом в государственном реестре управления;
после регистрации, заказчик в письменном виде оповещает заказчика о готовности передать объект в собственность, назначает время и дату передачи, где будет все законно оформлено;
после осмотра инвестором недвижимости и отсутствии дефектов, он подписывает акт приема-передачи, после отправляется в управление государственного реестра для оформления помещения в качестве своей собственности.

В любом случаи существуют и риски, которых остерегаются стороны инвестиционного договора, основные из них это:

Произошла перепланировка помещения. В договоре данный инцидент не отразился. Одна из сторон не в курсе изменений;
Отсутствует право собственности на землю у заказчика. Такое строительство будет признано не действительным и в эксплуатацию дом не введется;
Объект не соответствует характеристикам, которые четко указаны в договоре;
Площадь помещения по размеру меньше и больше указанного в договоре;
Строительство объекта осуществлено не качественно, есть отклонения от установленных норм.

Подводные камни

В любом случае, больший риск несет инвестор, так как участвует в проекте его денежный капитал. Вкладчику стоит опасаться многих вещей и перед тем как вложить деньги в дело, то необходимо собрать информацию относительно заказчика.

Эксперты советуют следующие:

Изначально стоит проверить деловую репутацию фирмы заказчика, в том числе и их кредитную историю;
Обязательно запросить у организации правоустанавливающие документы на владение территорией земли, чаще всего этим документом будет паспорт;
Запросить у заказчика все разрешающие документы на проведения проектных работ. Убедиться в том, что нет просроченных разрешений, и в будущем не возникнет проблем с документацией;
В случаи если уже имеется инвестор, то стоит провести юридическую экспертизу деловых отношений между ними. После этого запросить договор и приложить их к новому.

Итак, инвестиционный договор - это очень важное решение для заказчика и инвестора, которое необходимо проводить с полным пакетом документации и информации. Для каждого участника есть права и обязательства, придерживаясь которых можно надеятся на получение положительного результата.

Скачать образец договора инвестирования в недвижимость .

В российской правовой практике есть понятие инвестиционного договора. Особенно интересен тот факт, что, несмотря на широкую распространенность данного типа соглашения, официального закрепления в законодательных источниках оно не имеет. Каким же образом такие договоры составляются на практике?

Определение

Согласно распространенной трактовке, инвестиционный договор - это соглашение, как правило, коммерческого характера, определяющее механизм передачи денежных средств либо материальных ценностей лицом или группой субъектов в распоряжение предприятия с целью последующего возврата вложений в виде процентной надбавки или наделенного высокой стоимостью актива. Подписывая подобного рода контракт, инвестор передает финансы или имущество в пользу другого лица, чаще всего в собственность или оперативное управление.

Таким образом, основная цель, с которой заключается договор об инвестиционной деятельности, - последующее получение коммерчески ощутимой выгоды вкладчика денежных средств или материальных ценностей. При этом источник получения инвестором дохода - деятельность организации, в которую он вложился. Договор, о котором идет речь, как правило, предполагает, что соответствующие активности получателя денежных средств носят предпринимательский характер. Хотя правовая природа таких соглашений может быть самой разной.

Инвестиции в строительство

Особую популярность приобрел инвестиционный договор в строительстве. Источником финансирования деятельности девелоперов, как правило, выступают денежные средства, поступаемые извне - от граждан (если речь идет о возведении жилых домов), организаций, государства или муниципалитетов (если объект имеет коммерческое назначение). Инвестиционный договор в сфере строительства подразумевает, что вкладчик передает девелоперу денежные средства взамен на получение готовой недвижимости по факту ее возведения (или, как вариант, право купить интересующий объект с существенными преференциями).

Интересен тот факт, что такого типа контракты никак не классифицированы в гражданском законодательстве РФ.

С точки зрения правового статуса, инвестиционный договор на строительство - образец смешанного соглашения, легитимность которого гарантируется формулировками 2 пункта 421-й статьи ГК РФ - о возможности заключения контрактов, которые могут быть как предусмотрены законами РФ, так и не иметь такого статуса.

Структура подобного рода соглашений, как правило, подразумевает присутствие элементов, характерных для типов договоров в самых разных сферах.

То есть строительные контракты могут содержать формулировки, свойственные для договора займа, подряда или, например, товарищества, исходя из специфики деятельности фирмы, получающей инвестиции.

Нюансы законодательства

Вместе с тем, ГК РФ - не единственный источник права, который определяет статус строительных контрактов (точнее, дает ориентиры для составления их структуры). При составлении таких соглашений могут применяться нормы ФЗ "Об инвестиционной деятельности", а также Закона РСФСР аналогичной направленности - в тех частях, где положения не противоречат более новому правовому акту. Например, некоторые нормы, изложенные в указанном ФЗ, применяются, если речь идет не о строительстве объекта с нуля, а, скажем, о капитальном его ремонте или реконструкции. Соглашения подобного рода в ряде случаев также именуются инвестиционными договорами. Поскольку в гражданском законодательстве четкого определения таким контрактам нет, это не ошибка.

Признаки инвестиционных договоров

Как мы отметили выше, законы РФ не дают четкого определения, что же такое инвестиционный договор. В самом начале статьи мы привели одну из популярных трактовок данного термина, но официального характера наше определение не носит. Вместе с тем, российскими юристами выделяется несколько типовых признаков инвестиционного договора. Рассмотрим их.

Ключевой критерий здесь - экономическое содержание соглашений. Некоторые юристы считают, что принципиального значения не имеет, заключается ли инвестиционный договор между физическими лицами, юридическими или тем и другими - субъекты гражданских прав могут быть любыми (как и объекты). Сторонники данного мнения ссылаются на формулировки Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности" - там, в частности, сказано, что объектами инвестиционной деятельности могут быть фонды и оборотные средства во всех сферах и сегментах народного хозяйства.

В ФЗ, принятом уже в Российской Федерации, в свою очередь, сказано, что объектом вложений может быть имущество, находящееся в любой форме собственности - частной, государственной, муниципальной и иных. Некоторые юристы обращают внимание на ряд подзаконных источников права. Например, в одном из документов российской арбитражной практики сказано, что инвестиционный договор должен в обязательном порядке содержать формулировку, отражающую цель получения вкладчиком дохода или иных преференций.

Эксперты выделяют следующие несколько ключевых признаков, по которым тот или иной контракт можно классифицировать как "инвестиционный". А именно:

заключение инвестиционного договора должно подразумевать долгосрочный характер отношений сторон;
соглашение должно носить взаимный характер (то есть в обмен на получение инвестиций субъект передает вкладчику результат инвестирования - доход, недвижимость, преференции и т.д.);
соглашение должно иметь основание (в виде проектной документации, оферты, коммерческого предложения и т.д.);
в договоре должен отражаться коммерческий интерес сторон (то есть инвестор получает некоторое вознаграждение).

В зависимости от сферы бизнеса, в которой инвестор и получатель денежных средств сотрудничают, в соглашение могут также включаться формулировки, предполагающие целевое использование финансов и материальных ценностей, передаваемых вкладчиком, а также общий или долевой характер собственности на то имущество, что передается субъекту вложений.

Инвестиционное товарищество

В 2012 году в России был законодательно закреплен институт инвестиционного товарищества, отражающего особую форму совместной деятельности партнеров. В чем особенности заключаемых между ними соглашений? Договор инвестиционного товарищества, прежде всего, имеет специфику предмета.

Таковым в большинстве случаев является совместное приобретение ценных бумаг хозяйственных обществ, а также долей, формирующих складочный капитал в особого рода правовой форме бизнеса - хозяйственном партнерстве. Инвестиционное товарищество, таким образом, выступает неким компромиссным вариантом реализации правоотношений между такими формами как коммандитное (свойственное для юрлиц) и простое товарищество (в котором могут участвовать физлица).

Инвестиционное товарищество подразумевает договорные отношения, при котором при распределении доходов между участниками не платятся промежуточные налоги. При этом законодатель предоставляет участникам соглашения не раскрывать условия сделок публично. И в этом статус инвестиционного товарищества в отдельных признаках отличается от соглашения между организациями. Но есть между теми и другими и общие моменты. Например, в большинстве случаев требуется прописывать срок действия договора инвестиционного товарищества, учитывать специфику вывода из соглашения конкретных участников, особенности взаимодействия с кредиторами и т. д.

Практика составления инвестиционных договоров в строительстве

Вернемся к изучению соглашений, свойственных для сферы строительства - как к одним из самых популярных в аспекте инвестиционных взаимоотношений в бизнесе. Полезно будет изучить, например, алгоритм корректного составления таких контрактов, исходя из критериев, принятых в российской правовой системе. Выше мы отметили, что форма инвестиционного договора может иметь признаки схожести с соглашениями, характерными для иных сфер бизнеса - кредитованием, продажами и т.д. Исходя из этой особенности, как правильно конструировать контракты?

Во-первых, любое гражданское соглашение, необходимо начинать с преамбулы. В ней, как правило, излагается название договора, место и время и его заключение. Следующий компонент - информация о сторонах, подписывающих соглашение. Если заключается инвестиционный договор между юридическими лицами, то необходимо зафиксировать их официальное наименование, а также перечислить должностных лиц, которые действуют от имени соответствующих структур. Если одна из сторон контракта - физлицо, то необходимо указать его идентификационные данные (ФИО, серия и номер паспорта, адрес прописки).

Отметим, что обязанная сторона сделки имеет, как правило, один из двух основных статусов - либо она заказчик, либо подрядчик. В первом случае это означает, что контрагент инвестора обязуется привлечь дополнительных подрядчиков - то есть, является, главным образом, управляющей структурой. Но вполне возможен вариант, что одно и то же юрлицо будет и заказчиком и подрядчиком. Однако, в договоре эксперты все же рекомендуют употреблять первый термин.

Далее излагаются условия инвестиционного договора. Как правило, здесь фиксируются предмет соглашения, финансовые показатели, а также содержание контракта. Некоторые юристы полагают, ссылаясь на положения 432-й статьи ГК, что ключевое условие инвестиционного договора - именно предмет. Типовая его формулировка здесь может звучать примерно так: "Инвестор участвует в финансировании проекта путем передачи денежных средств, а заказчик использует их с целью строительства и последующей передачи объекта недвижимости в пользу контрагента". Конечно, в зависимости от специфики конкретного проекта формулировки могут быть иными.

Инвестиционный договор, образец которого мы сейчас составляем, должен также содержать адрес будущего объекта недвижимости (улица, номер дома, корпуса и квартиры - если они могут быть известны), этажность и иные признаки, характеризующие его географическое положение. В ряде случаев эксперты рекомендуют прикладывать к договору графический план расположения объекта на местности, а также, если это возможно - также и схему квартиры.

Следующий пункт - стороны инвестиционного договора фиксируют перечень работ, которые обязанная сторона должна провести с целью выполнения условий контракта со своей стороны. Эксперты рекомендуют подробно раскрывать их содержание, то есть вписывать в соглашение, что это будут строительные, технические, монтажные работы, прокладка коммунальной инфраструктуры, электричества. Если предусматривается отделка - также фиксируем. В некоторых случаях перечень соответствующих работ, а также дополнительную документацию по ним удобнее размещать в приложениях к основному договору.

Следующий пункт договора - цена. Вполне возможно, что заказчик захочет установить ее в иностранной валюте. Но в этом случае следует указать основной источник данных о ее курсе относительно рубля - как правило, это сведения из ЦБ РФ. То есть можно закрепить такую формулировку: "Расчеты в рублях производятся исходя из курса валюты, установленного ЦБ РФ на день, когда инвестор осуществляет оплату". В разделе "цена" договора необходимо отразить общую сумму взноса от вкладчика, а также, поскольку предмет соглашения - недвижимость, цену квадратного метра жилья.

Инвестиционный договор, образец которого мы составляем, должен включать сведения о сроке выполнения заказчиком (подрядчиком - если эти статусы совмещены) своих контрактных обязательств. В 314-й статье ГК РФ сказано, что если срок не определен, то за основу берется некий разумный период времени. Но лучше, конечно, конкретизировать данное условие договора. При этом, срок может привязываться к разным моментам - сдаче объекта по приемке или же факту оформления инвестором права собственности на квартиру. Конкретный критерий определяют стороны договора, руководствуясь объективными приоритетами.

Обязанности инвестора

Полезно будет уделить внимание такому пункту как обязанности инвестора. Эксперты полагают, что типовой проект инвестиционного договора может содержать следующую их совокупность:

передавать денежные средства или иные материальные ресурсы в согласованные контрактом сроки (обеспечивать ими заказчика на регулярной основе);
снабжать партнера необходимыми правоустанавливающими и иного рода документами;
выплачивать, если это предусмотрено соглашением, отдельное вознаграждение заказчику;
осуществить приемку объекта.

Обязанности заказчика

В свою очередь, определенным спектром обязательств наделен также и заказчик. Что он должен сделать:

разработать или заказать проектную документацию;
найти и отвести земельный участок для возведения объекта недвижимости;
отчитываться о процессе строительства и расходования инвестиций согласно определенному договором графику;
провести, если это предусмотрено договором или требованиями законодательства, торги на привлечение подрядчиков;
сформировать коллектив строителей и специалистов иных необходимых профилей;
контролировать и осуществлять технических надзор над работой контрагентов;
сдать объект в приемку;
предоставить инвестору необходимые документы.

Особенности построения договора

Если предельно упросить алгоритм конструирования инвестиционного договора в строительстве, то выглядеть он будет примерно так:

одна сторона, то есть инвестор, обязуется передать денежные средства заказчику;
другая сторона, задействовав соответствующее вознаграждение, должна вложить полученные средства, исходя из специфики инвестиционного проекта, в строительство объекта недвижимости и впоследствии передать его инвестору;
соглашение должно включать сроки и прочие условия.

Этапы реализации строительного договора

Мы изучили примерную структуру инвестиционного договора в сфере строительства. Рассмотрим теперь то, в рамках каких этапов соответствующее соглашение может реализовываться. Эксперты выделяют три основные стадии исполнения инвестиционного проекта.

Во-первых, это период, предшествующий непосредственным финансовым расчетам. В рамках него заказчик готовит проектную документацию, экономическое обоснование, осуществляет техническую подготовку к возведению объекта недвижимости. Что касается источника первого типа, она представляет собой совокупность информации, которая отражает применение технологий и инженерных решений в строительном проекте.

При этом перечень работ, предусмотренных в проектной документации, может быть ориентировочным. В ряде случаев инвестор может потребовать от заказчика поставления бизнес-плана, который должен наглядно отображать преимущества конкретного проекта, исходя в том числе из его технологической и инженерной специфики.

Во-вторых, это как таковой инвестиционно-строительный этап. В рамках его заказчик находит инвестора, заключает с ним соответствующий тип договора, подписывает контракты, в свою очередь с контрагентами, оформляет трудовые отношения с наемными специалистами. После - строит объект, а затем - передает его в распоряжение инвестора.

В-третьих, это эксплуатационный этап. В рамках его могут быть произведены дополнительные работы - в направлении отделки, снабжение объекта дополнительными коммунальными ресурсами, решение возможных вопросов, связанных с недочетами, допущенными при строительстве и т. д.

Передача объекта инвестору

Инвестиционный договор на строительство, образец которого мы в аспекте ключевых признаков рассмотрели выше, подразумевает, что передача объекта недвижимости должна сопровождаться подписанием акта приемки (или аналогичного документа) по факту завершения строительства. Кроме того, инвестор должен получить также и необходимые правоустанавливающие документы. В некоторых случаях заказчик обязуется также передать в распоряжение партнера основные источники по профилю рабочей документации - они могут быть использованы, например, при отделочных работах или реконструкции.

Скачать инвестиционный договор