Признание договора купли продажи квартиры недействительным. Признание договоров купли-продажи недействительными

1.) Подготовьте ответ на вопрос: «Чем конкретно договор купли продажи жилья нарушает ваши права?» и найдите в законе статью, в которой это право закреплено. Убедитесь, что понимаете о каком праве идет речь, а также в чем выражено его нарушение.

2.) Определите, вы были участником договора, который хотите признать недействительным, или он был заключен без вашего участия.

3.) Проверьте сроки исковой давности. Для оспоримой сделки — год, для ничтожной сделки — три. Если нужно ходатайствуйте о восстановлении срока.

4.) Подготовьте исковое заявление и подайте в суд по месту нахождения объекта недвижимости. Постоянно помните о пункте первом.

А для тех, кому информации в шпаргалке оказалось мало, есть развернутая статья. Читайте далее.

Смысл спора о признании недействительным договора купли продажи недвижимости в том, чтобы возвратить одной из сторон этого договора деньги, а другой вернуть недвижимое имущество. По ряду причин, отменить продажу жилья тяжело не только с юридической, но и психологической точки зрения. Поскольку зачастую это жилье является единственным и признать недействительным договор, значит «выкинуть» кого-то на улицу.

Признание недействительным договора купли продажи жилья, как правило, происходит вследствие нарушения формы договора, его содержания или установления «порока воли» со стороны участника сделки. Что это такое, и в каких случаях применяется рассмотрим далее.

Самые распространенные причины отмены продажи жилья :

1) Если оформление договора купли продажи не соответствует требованиям, закрепленным законодательством.

3) Если один из участников купли-продажи жилья действовал не по собственному желанию, а под применением насилия, угроз, шантажа, обмана.

Требования к форме договора

Договор купли-продажи жилья должен быть заключен в письменной форме. В отношении объекта недвижимости, который является предметом сделки, должен быть составлен акт приема-передачи. Устные договоренности при сделке по продаже жилья не имеют юридической силы и ссылаться на них в суде бессмысленно.

Есть еще ряд моментов, которые обязательно нужно отразить в договоре купли-продажи жилого помещения. Их с равным успехом можно отнести как к форме, так и к содержанию договора, но в целом они представляют собой формальности. Очень важные формальности.

Так, в договоре купли-продажи жилья должно быть указано:

• дата совершения
• место совершения
• цена договора (сколько было уплачено)
• полные паспортные данные продавца и покупателя
• если продавец или покупатель действуют на основании доверенности, то сведения о реквизитах доверенности и предусмотренных в ней полномочиях
• сведения, которые позволяют уверенно и однозначно идентифицировать жилое помещение, в том числе адрес, этаж, количество комнат, площадь, кадастровый номер.

Кроме того, договор купли продажи жилого помещения должен содержать ряд других сведений, отсутствие которых позволит отменить продажу жилья.

Требования к содержанию договора

Продавец жилого помещения — объекта недвижимости должен обладать правами на него, в том числе правом распоряжаться по своему усмотрению. Объект договора купли-продажи не может быть обременен правами третьих лиц, в том числе выступать предметом залога, обеспечения или другим образом быть ограниченным в гражданском обороте.

При продаже объекта недвижимости следует выяснить, имеются ли в отношении него зарегистрированные права лиц, особо охраняемые законом, например несовершеннолетних или ограниченных в дееспособности. Действующее законодательство предусматривает определенную процедуру для проведения сделки с данными категориями граждан.

Нужно удостовериться в полномочиях лица, которое выступает от имени продавца или покупателя жилого помещения. Как правило, такой представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности или документа, который признается такой доверенностью в случаях, установленных законом (речь идет о доверенностях выданных командирами воинских частей, главврачами больниц, администрацией исправительных учреждений и др., а также родителях, которые представляют интересы несовершеннолетних в силу закона и т.п.)

Сведения о самом объекте недвижимости, указанные в договоре, должны соответствовать его фактическому состоянию. Часто встречаются случаи, когда жилое помещение подверглось реконструкции или перепланировке, в результате чего изменились его технические характеристики. Все перечисленные изменения должны быть зафиксированы в технической документации и узаконены соответствующим постановлением органов местного самоуправления или решением суда. В противном случае, обманутому покупателю ничего не остается, кроме как отменить продажу жилья.

Что такое порок воли

Действующим законодательством предусмотрено, что каждый человек свободен сам выбирать время и условия совершения сделки. Не допускается совершение купли-продажи жилья под принуждением.

Действиями, принуждающими к совершению сделки, могут быть признаны
• угрозы в адрес участника сделки, его родных и близких
• насилие, которое применялось как к участнику сделки, так и выше указанным лицам
• шантаж, то есть угроза распространения об участнике сделки сведений, которые порочат его или безусловно способны нанести ущерб его репутации
• стечение тяжелых жизненных обстоятельств
• обман участника сделки, когда он не понимает сути договора, который подписывает, либо не осознает последствия, которые могут наступить в результате подписания

Обмануть продавца можно разными способами, например рассчитавшись фальшивыми купюрами.

Таким образом, можно определить порок воли участника сделки всего двумя словами: порок воли это принуждение или обман.

Куда подавать заявление о признании недействительным договора купли продажи

Если речь идет о гражданском судопроизводстве, то есть непосредственно о том, как отменить продажу жилья, то исковое заявление должно быть направлено в районный суд, по месту нахождения объекта недвижимости.

Если же параллельно рассматривается заявление о мошеннических действиях, то оно подается в органы внутренних дел, также по месту нахождения недвижимого имущества.

В какой срок может быть подано заявление о признании недействительной сделки

На основании требований статьи 181 Гражданского Кодекса РФ, заявить требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной можно в течение трех лет , со дня когда началось исполнение сделки.

Этот срок на обжалование предусмотрен для участника сделки.

Если же требования будут заявлены человеком, который сам не был стороной договора, но считает, что его права нарушены, то отсчет вышеуказанного трехлетнего срока начинается с того момента, когда он узнал о нарушении своих прав. И в любом случае не может превышать десяти лет.

Если же требования заявлены о признании сделки недействительной, то срок исковой давности составляет один год . И течение срока начинается с того момента, когда прекратились угрозы или насилие в адрес участника сделки.

Что такое оспоримая и ничтожная сделка, в чем их разница?

Если коротко, то:

Перечень оспоримых сделок установлен законом, и в суде нужно доказать, что эта сделка нарушает права и интересы заявителя, а также создает для него неблагоприятные последствия.

Примеры оспоримых сделок:

• договор заключен под влиянием насилия или угрозы (ч.1 ст.179 ГК РФ)
• договор заключен под влиянием обмана (ч.2 ст.179 ГКРФ)
• договор заключен на кабальных (крайне невыгодных) условиях (ч.3 ст.179 ГК РФ)
• договор не соответствует требованиям закона (ч.1 ст.168 ГК РФ)
• договор заключен без согласия уполномоченных органов (ст.173.1 ГК РФ)
• договор заключен несовершеннолетним от 14 до 18 лет без разрешения родителей (ст.175 ГК РФ)
• договор заключен ограниченно дееспособным лицом (ст.176 ГК РФ)
• договор заключен лицом, которое не понимало значения своих действий (ст.177 ГК РФ)
• договор заключен под влиянием существенного заблуждения (ст.178 ГК РФ)

Ничтожная сделка является недействительной с момента ее заключения, доказывать в суде нарушение прав заявителя не нужно, это следует из закона.

Примеры ничтожных сделок:

• договор нарушает требования закона и создает угрозы публичным интересам (ч.2 ст.168 ГК РФ)
• договор имеет цель заведомо противную основам правопорядка или нравственности (ст.169 ГК РФ)
• договор является мнимым или притворным (ст. 170 ГК РФ)
• договор заключен недееспособным гражданином (ст. 171 ГК РФ)
• договор заключен малолетним т.е. до 14 лет (ст. 172 ГК РФ)

Кто может подать заявление о признании недействительным договора купли продажи жилья?

Такое заявление может подать один из участников сделки или человек, который считает, что его права были нарушены условиями состоявшейся сделки.

На самом деле, нарушение договором купли-продажи жилья прав третьих лиц не редкость. Зачастую родственники продают квартиру, где имеется доля заинтересованного лица, подделав его подпись. Либо обманом получают согласие на сделку. А также могут воспользоваться временным отсутствием собственника, находящегося на службе, в лечебных учреждениях, местах лишения свободы наконец. Вариантов масса. И когда бывший собственник узнает, что остался без жилья — выход один, обращаться к юристу и идти в суд.

Процесс купли-продажи появился после принятия закона о признании частной собственности и закона о приватизации. Эти две составные дали право гражданину распоряжаться своим недвижимом имуществом по своему усмотрению. К распоряжению можно отнести право продавать, покупать, обменивать, отдавать в залог свою собственность, если это не противоречит законам РФ. Всякая сделка по купле-продаже квартиры, дома, земельного участка, машины начинается с составления договора. На этом этапе важно сопровождение договора купли-продажи недвижимости со стороны юриста по недвижимости. Почему так остро стоит вопрос о консультации юриста по договору? Прежде всего, это важно с точки зрения безопасности по сделке. В основном продажами недвижимости занимаются риэлторы, но они являются посреднической организацией, имеющие базу данных о продаваемых квартирах, об обменах. Риэлторы просто сводят покупателя и продавца за определенную плату, могут собрать документы, составить договор купли-продажи, но они не отвечают за «чистоту квартиры». Проверить это они могут только за отдельную плату. Такие фирмы заинтересованы продать как можно больше жилья и получить доход. Им не важно, какая это квартира или дом.

Для обеспечения безопасности продажи и покупки желательно обратиться в юридическую фирму к юристу по недвижимости за проверкой покупаемой квартиры. Специалист по желанию клиента проверит квартиру, дом, часть дома, земельный участок, машину "на чистоту". Он обратится в различные государственные и частные организации за справками по данной недвижимости, например в БТИ, Единый регистрационный центр, паспортный отдел. Во всех этих организациях адвокат по недвижимости проверит собственность на правильность приобретения прежними собственниками. Иногда мошенники пользуются гражданами и совершают махинации перепродавая жилье несколько раз, как бы отмывая его. Например, жилье может находиться в залоге, быть под каким-то обременением, находиться в наследстве, тогда такая продажа станет незаконной, а отвечать придется последнему покупателю. По решению суда такую квартиру могут забрать, и у покупателя не останется ни жилья, ни денег. Вернуть деньги можно только с продавца, но это отдельные суды, доказательства того, что гражданин был добросовестным покупателем. Не факт, что деньги, возможно, вернуть в такой ситуации, так как прежний продавец мог не знать и продавать квартиру честно, виноватым в этой цепочке может оказаться неизвестно какой по счету продавец. Поэтому очень важно проверить квартиру, дом или земельный участок, проверить прежних владельцев собственности. Еще один очень важный момент, проверка жилья на временно прописанных граждан, выписанных, отсутствующих. Надо точно знать, а это можно узнать через паспортную организацию, имеются ли граждане, которые по закону могут пожизненно проживать в данном жилье. Такие жильцы не могут быть выселены из квартиры по закону даже при переходе права собственности к новому владельцу. Об этом всегда прописывается в договоре.

Недействительность договора купли-продажи

Любой договор по купле-продаже должен составляться по определенным правилам, которые прописаны законом, иначе договор можно признать недействительным или его можно расторгнуть. Все основания и правила, по которым можно признать договор недействительным прописаны в ГК РФ и ЖК РФ. Признать недействительным договор купли-продажи недвижимости можно на основании:

• если договор составлен гражданином, не имеющим право собственности на данное жилье;
• договор подписан недееспособным гражданином или гражданином, дееспособность которого на это время рассматривается в суде;
• договор подписан несовершеннолетним без разрешения опеки;
• мнимый договор, прикрывающий собой противозаконные действия или другие сделки.

Кроме этих оснований судом могут рассматриваться и другие основания, например на момент оформления сделки гражданин был в неадекватном состоянии, особенно это касается пожилых граждан. Недействительность договора признается судом и его действие прекращается со дня подписания договора. Все обязательства, исполненные во время заключения договора или заключения предварительного договора купли-продажи становятся недействительными. Все должно вернуться в исходное состояние.

Но существует такая ситуация, когда продавец не может вернуть деньги, после признания недействительным договора купли-продажи квартиры, так как деньги могут быть потрачены или гражданин будет малоимущим. В такой ситуации незащищенным будет покупатель. Он лишается жилья и денег. Это считается несправедливо. Недавно судом было рассмотрено дело о признании договора купли-продажи недействительной, но впервые суд разрешил покупателю не возвращать квартиру продавцу, хотя право собственности было возвращено бывшему собственнику. Суд разрешил удерживать квартиру в качестве обеспечения возврата денег за квартиру. Теперь квартиру покупатель вернет только после возврата денег. Это сделано было впервые. В принципе это хорошая защита от нечестных продавцов, которые хотят нажиться за счет махинации с квартирами.

Ничтожные и оспоримые сделки

Недействительные сделки могут быть признаны в двух случаях, первый, когда сделка признается ничтожной. Это может быть, если:

• продавец несовершеннолетний ребенок не достигший 14 лет;
• продавец, признанный судом недееспособным;
• сделка не отвечает нормам законодательства;
• сделка без перехода собственности;
• одна сделка прикрывает другую.

Ничтожная сделка признается недействительной с момента подписания. Недействительность такой сделки не надо доказывать в суде, судебное решение потребуется для возврата собственности и денег сторонами.

Часто встречаются сделки при покупке недвижимости и земельных участков, которые называют оспоримые. Оспаривание договора проходит только в судебном порядке. В законодательстве четко прописаны основания при которых договор купли-продажи признается оспариваемым. Эти основания:

• несовершеннолетие продавца;
• недееспособность признанная судом;
• гражданин, не отвечающий за свои действия;
• сделка, совершенная под давлением и угрозами.

Многие из этих действий носят откровенно противоправный характер и при доказательстве можно заработать уголовный срок. Важно отметить, что любое представленное основание должно быть доказано с помощью документов.

Порядок признания сделки недействительной

Для установления факта недействительности договора купли-продажи требуется обращение в суд. Иск в суд может быть направлен только по оспоримой сделке, ничтожная сделка в судебном порядке не признается недействительной. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной может любое заинтересованное лицо. Это могут быть участники сделки, представители, родственники участников сделки, если по закону продавец или покупатель являются недееспособными.

Заявление в суд подается по месту проживания ответчика или по месту нахождения недвижимости. Иск направляется в районный суд, так как имеется спор между сторонами. В бланке заявления указывают определенные требования. Первым требованием всегда будет признание договора купли-продажи недействительным и восстановление всех прав на собственность и возврат денежных средств, если таковые были исполнены. В процессуальном кодексе прописано четко и понятно, что суд рассматривает требования по иску указанных в заявлении. Если иск был составлен не правильно и требования не определены точно, то можно не добиться вынесения решения по возврату недвижимости. На судебном заседании признают только недействительность договора, а по возврату собственности придется обращаться снова в суд.
Не всегда основание, предоставленное в суде, может считаться безотказным, такое основание необходимо доказывать. Некоторые истцы порой создают искусственное основание для признания сделки недействительной, однако суд всегда рассматривает внимательно все доказательства адвоката по недвижимости.

Для подачи искового заявления существует срок давности. Он определяется в год с момента, когда истец узнал об основании на признание договора купли-продажи недействительной. Последствия ничтожной сделки признаются в течение 3-х лет. Все остальные случаи имеют трехлетний срок давности. Если, например квартира была куплена с добавлением материнского капитала по ипотеке, то по закону доли выделяют на всех членов семьи и даже на маленьких детей. Но иногда банки не дают согласие на выделение доли малолетним детям, поэтому родители обещают выделить долю при выплате ипотеки, однако этого не делают. Отсюда следует, что при продаже такой квартиры сделка может признаться недействительной по достижении ребенком 18-ти лет, став совершеннолетним, он может обратиться в суд о признании сделки по купли-продажи недействительной, так как были нарушены его права в детстве.

Если суд примет решение о признании сделки недействительной, то в судебном порядке покупатель лишается права собственности, это право возвращается продавцу, но при этом покупатель обязан вернуть деньги. Бывает так, что покупатель не может вернуть всю сумму, так как он ее мог потратить. Что делают в такой ситуации? Снова обращаются в суд о взыскании теперь долга, если суд присудит платить по исполнительному листу, то возврата можно ждать много лет. В конечном счете, покупатель остается без жилья и денег.

Юридическая помощь при недействительной сделки купли-продажи

Как только у вас появилось желание приобрести квартиру, дом, земельный участок, то сразу можно обратиться за юридической помощью в юридическую фирму. Этим самым вы уменьшаете риск обмана по покупке квартиры. Самостоятельно такое дело не стоит совершать. Вам придется работать с риэлторкой фирмой, а она является посредником между сторонами договора купли-продажи. поэтому не отвечает за правовую сторону сделки. К выбору фирмы посредника отнеситесь очень внимательно, так как бывают фирмы однодневки, которые пришли на рынок, чтобы быстро заработать. Выбирайте фирму со стажем и у которой хорошая репутация, этим вы обезопасите себя.

Если вы обратитесь на этапе подбора квартиры для покупки, то адвокат по недвижимости проверит вашу квартиру на «чистоту». Это нужно сделать обязательно, так как существует огромное количество мошеннических схем по продаже обремененной квартиры. В настоящее время огромное количество квартир находится под залогом, взяты по ипотеке, квартиры продают бывшие супруги, пока об этом не знает другой супруг, есть жильцы имеющие право пожизненного пользования и проживания. Некоторые хотят продать квартиру с нарушением закона. Поэтому все эти и многие другие ситуации может проверить юрист по недвижимости. Для этого достаточно заключить договор на оказание юридических услуг и выдать ему доверенность на сопровождение этой сделки. Юрист по недвижимости обратиться в различные государственные организации, например в Единый регистрационный центр и узнает, как проходили сделки по купли-продажи этой квартиры прежними собственниками. Здесь он может взять выписку всех бывших собственников.

Далее юрист может обратиться в паспортную организацию и проверить количество зарегистрированных, количество выбывших и по каким причинам. Может быть такая ситуация, когда гражданин сособственник, но временно выписан, так как отбывает наказание в колонии. Таким способом часто пользуются супруги. Если такая продажа совершится, то вернувшись из колонии, гражданин имеет полное обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При этом может пострадать честный покупатель. Особенно много махинаций с жильем проходит в больших городах, например Москве. Все это упирается в высокую стоимость жилья в Московском регионе. Такая же ситуация складывается и земельными участками в Подмосковье. Стоимость сотки земли очень высокая.

Юрист по недвижимости может сопровождать сделку до конца, то есть до передачи денег и оформления права собственности на нового собственника. Специалист по недвижимости человек не заинтересованный, ему платят за юридические услуги, за продажу квартиры он ничего не берет.

Юридическая помощь по признанию сделки недействительной в Москве

Особенно много сложностей по покупке квартиры может возникнуть в Москве. Наиболее внимательно необходимо относиться, когда покупается вторичное жилье, здесь стоит все внимательно проверять. В любой квартире может оказаться несколько собственников, проживать граждане имеющие право пожизненного пользования, так как в свое время отказались от приватизации данной квартиры, сложные родственные связи и отношения. Не секрет, что после оформления квартиры и получения денег, могут объявиться новые лица, которые потребуют признать сделку недействительной. Много нарушений при продаже, когда квартира оказывается в наследстве. Адвокат по недвижимости в городе Москве проверит все сделки по бывшим собственникам этого жилья, чтобы уменьшить риск потери квартиры и денег. Юристы по недвижимости ведут работу не только в Москве, но и в Московской области. Они работают в судах по месту нахождения собственности, выезжают на место, работают с Подмосковными организациями.

В Московской области наиболее востребованы адвокаты, работающие с земельными участками. Эти участки были получены, как правило, очень давно, документы на многие утеряны. Все это приходится восстанавливать через архивы и другие документы. Покупка таких участков проводится внимательно, иначе судов не избежать. Если возникла ситуация, когда вашу сделку по купли-продаже хотят признать недействительной, то требуется юридическая помощь юриста. В суде другая сторона представит основания признания сделки недействительной, но другая сторона должна организовать защиту. Здесь столкнуться доказательства двух сторон, каждый будет доказывать свою правоту.

Юрист по недвижимости в Москве может по желанию клиента принимать участие во всех заседаниях городского, районного судов. Если сделка связана с организацией, то юристы работают и в арбитражном суде.

Начало осени 2013 года принесло множество изменений в российское законодательство. Изменения коснулись и вопроса о признании сделки купли-продажи недействительной. В ГК это отображено в статье 166.

В результате поправок в законодательстве изменились некоторые условия признания сделок недействительными и ряд ограничений оспаривания сделок.

Какие сделки считаются недействительными

Оспоримые сделки

Эти сделки можно оспаривать в судах высших инстанций.

Какие сделки чаще всего признают недействительными.

• Сделка, совершенная гражданином, который, являясь дееспособным, на момент ее заключения не мог руководить своими действиями или осознавать их значение.Доказать это необходимо фактически: должны быть вещественные доказательства, результаты экспертиз и так далее.

• Сделка в результате заблуждения. Заблуждение должно быть существенным. Нужно также доказать, что оно имело место в момент совершения сделки. Существенность сделки касается ее предмета и природы, а не мотивов. То есть, например, если покупатель не обратил внимание на качество постройки дома, который купил, а оно оказалось ниже, чем он предполагал. Но это тоже нужно доказать.

• Сделка, совершаемая в результате обмана, угроз или насилия, кабальная сделка. Последняя предполагает также возмещение ущерба пострадавшей стороне.

Неоспоримые или ничтожные сделки

Сделки этого вида являются недействительными по факту, то есть суд может только констатировать то, что такая сделка недействительна, а не присваивать ей статус недействительности.

• Противоморальная, противозаконная и противонравственная сделки. Сторона, действующая по умыслу, должна возвратить имущество или средства, которые она получила по сделке от пострадавшей стороны. Все, что принадлежало умышленнику до сделки, переходит в государственный доход.

Если же умысел был двусторонний, конфискации подлежит все имущество и средства, полученные в результате такой сделки.

• Притворная сделка. Участники, имея другую волю, прикрываются притворной сделкой, при этом они не заинтересованы в том, чтобы возникли правовые последствия, связанные со сделкой (например, замена купли-продажи дарением).

• Мнимая сделка. Участники сделки не проявляют заинтересованности в том, чтобы наступили соответствующие правовые последствия. Независимо от того, исполняли ли стороны свои обязательства, в какой форме она была заключена, если будет доказана незаинтересованность сторон, сделка будет считаться неоспоримой.

• Сделка с недееспособным гражданином. Если такая сделка была выполнена, то должна быть проведена двусторонняя реституция. Если вторая сторона была осведомлена о недееспособности первой, то необходимо также возместить ущерб, который был понесен недееспособным лицом.

• Сделка с несовершеннолетним, которому еще нет 14 лет. Последствия сделки такие же, как и в предыдущем варианте ничтожной сделки.

Но не все так однозначно. Ничтожная сделка может быть признана действительной в некоторых случаях. Самый частый из них в судовой практике - признание сделки с несовершеннолетним или недееспособным лицом действительной, если она проведена в пользу малолетнего или недееспсобного лица.

Признание сделки купли-продажи недействительной в новой редакции ГК

Несколько пунктов, касающихся сделок с недвижимостью, изменились в новой редакции ГК.

1. Недобросовестность. Поскольку довольно распространенной была практика оспаривания недействительных сделок по формальным причинам, то есть недобросовестные контрагенты таким образом пытались уйти от ответственности за то, что свои обязанности они исполняли ненадлежащим образом или не исполняли вовсе, в закон были внесены некоторые поправки.

Статья 166, в частности абзац 5 ГК, указывает на то, что заявление о недействительности теряет правовое значение. Но должна быть доказана недобросовестность заявителя. Это касается как встречных, так и прямых исков.

2. Отсутствие согласия. Если по закону должно быть согласие третьего лица или госоргана, то без него сделка будет считаться недействительной. Эта недействительная сделка будет иметь статус оспоримой.

Однако согласие не оспаривается, если сделка является ничтожной. Если ситуация, в которой необходимо получение согласия третьей стороны, в соответствии с законом попадает под статус ничтожной, то у третьей стороны нет необходимости оспаривать в суде сделку, поскольку она ничтожна.

Смена фамилии при разводе При разводе в органах ЗАГС желаемую фамилию можно указать сразу в заявлении о разводе. Женщина может оставить себе фамилию мужа или вернуть...

Ничтожные и оспоримые сделки: в чем разница

Ничтожные сделки являются недействительными с момента их возникновения (ст. 166 ГК РФ). Оспоримые сделки могут быть призваны недействительными только по решению суда. Заинтересованные лица могут оспорить постановление судебных органов. Такие соглашения могут быть как частично недействительными, так и полностью.

Для недействительных сделок предусмотрена двухсторонняя реституция, по которой каждая сторона обязана передать другой все, что получено в результате такого соглашения. Если нет возможности вернуть полученное в натуральном выражении, то придется возместить его деньгами (ст. 167 ГК РФ).

Сделка признается ничтожной, если:

• она противоречит законодательству страны;
• выявлена мнимость и притворность подобного соглашения;
• одна из сторон является недееспособной;
• одна из сторон является несовершеннолетней;
• она противоречит нравственным ценностям.

В некоторых случаях возможно признание договора купли-продажи недействительным. ГК РФ устанавливает для этого следующие основания:

• одна из сторон на момент совершения сделки является несовершеннолетней;
• купля-продажа заключена с недееспособным лицом;
• введение в заблуждение;
• применение насилия или обмана при заключении сделки.

Рассмотрим самые распространенные основания подробнее.

Участие в сделке недееспособного лица

Договор купли-продажи признается ничтожным, если одной из сторон выступает недееспособное лицо (ст. 171 ГК РФ). Если одна сторона знала о недееспособности второго участника, то она обязана возместить ему ущерб.

Недееспособность устанавливается только судом. Признать договор ничтожным может назначенный опекун.

При продаже квартиры в качестве представителя подопечного должен выступать опекун. Гражданский Кодекс запрещает ему совершать действия по отчуждению имущества недееспособного без согласия органов опеки. Суд может признать соглашение действительным, если будет доказано, что в результате него недееспособный гражданин получил выгоду.

Большинство юристов советуют при совершении сделок с недвижимостью требовать справку из психоневрологического диспансера о том, что владелец объекта не состоит там на учете.

Мнимость и притворность сделки

Мнимая сделка признана лишь делать вид, что переход права собственности осуществлен. На самом деле все права и обязанности на объект недвижимости остаются у прежнего хозяина. Цель подобной схемы — уберечь имущество от ареста или иных посягательств. В качестве истца при подаче иска в суд могут быть представители судебных приставов или иные заинтересованные лица.

Притворная сделка совершается для прикрытия других схем передачи объекта недвижимости. Например: оформление купли-продажи при фактическом дарении объекта. Цели подобных схем различны, например: обналичивание материнского капитала, получение налогового вычета и т.д. Подобные сделки попадают под действие Уголовного Кодекса.

Несоответствие сделки закону

Пожалуй, самое распространенное основание для признания схемы передачи прав на объект недействительной. Если договор купли-продажи заключен с несоблюдением закона, то он подлежит аннулированию с возвратом прав и имущества участникам.

Стоит отметить, что договор купли-продажи должен быть оформлен в письменной форме, иначе схема передачи имущества является ничтожной.

Заблуждение

Признание договора купли-продажи недействительным, образец заявления которого можно , возможно при предъявлении доказательств заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Если истец докажет, что ему был нанесен ущерб по вине стороны, которая ввела его в заблуждение, то он может претендовать на возмещение ущерба.

Оформление сделки без согласия супруга (и)

Имущество, находящееся в совместной собственности супругов, подлежит реализации только при согласии всех сторон. При заключении соглашения о купле-продаже продавец обязан предоставить нотариальное согласие супруга на отчуждение имущества.

Если такого документа нет, то супруг (а) в течение одного года может обратиться в суд с целью признания перехода права собственности недействительным и об ущемлении ее прав.

Признание договора купли-продажи недействительным, основания которого представлены выше, возможно в определенный срок. Для ничтожной сделки он составляет три года с момента заключения подобного соглашения, для оспоримой — один год.

Выявление хотя бы одного основания является поводом для признания договора недействительным. Такое решение может вынести только суд. Если будет выявлено, что ни одна сторона не совершала сделку с умыслом, то производится возврат ценностей друг другу. В случае наличия умысла одной стороной суд назначит конфискацию ее имущества или денег, полученных в результате соглашения, и выплату морального вреда потерпевшей стороне. При сговоре обе стороны лишаются полученных объектов и ценностей в результате подобного соглашения в пользу государства.

Безденежность — основание для признания договора недействительным

Признание договора купли-продажи по безденежности регулируется ст. 812 ГК РФ. Основанием для такого решения является отсутствие факта передачи денег и ценностей полностью или в меньшем количестве, чем положено по соглашению.

Безденежность сделки определяется судом. Потерпевшая сторона может потребовать взыскать денежные средства и проценты за пользование ими (ст. 395 ГК РФ). В качестве доказательств она может предоставить личную переписку с недобросовестным покупателем, материалы проверки правоохранительными органами.

На практике доказать безденежность договора очень не просто. Хорошим помощником будет квалифицированный адвокат, который сможет вывести недобросовестного участника « на чистую воду».

Куда обращаться

С иском о признании сделки недействительной необходимо обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет происходить по месту нахождения имущества (ст. 30 ГК РФ). Поиском доказательств истец занимается самостоятельно, суд может лишь запросить сведения, которые истец не может предоставить (ст. 56 ГК РФ).

Признание договора купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд по которому устанавливается в соответствии со статьей 339.19 НК РФ, связано с правами на имущество. Это сложная процедура, требующая соответствующих знаний и юридической практики.

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

• продавец;
• покупатель;
• третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

1. Ничтожные сделки.
2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки. Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:

• младше 14 лет;
• имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:

• продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
• поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
• ущемление прав недееспособных граждан.

1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:

• мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
• притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

• избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
• избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.

1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки. Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

• составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
• продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
• не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
• лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
• заниженная стоимость продажи;
• реализация квартиры без согласия супруга;
• искажение воли какой-либо из сторон;
• предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:

• несовершеннолетние дети;
• бывшие супруги;
• получатели ренты;
• неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.

1. В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
2. Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
3. Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.

Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.

Обращение в суд

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Необходимые документы

Вам понадобятся следующие документы:

• договор дарения;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• акт приема-передачи недвижимости и т.д.

1. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
2. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
3. Квитанция по оплате пошлины.
4. Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
5. Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
6. Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.

Образец искового заявления

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.

Срок исковой давности

Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Судебная практика

В судебной практике чаще всего встречаются случаи:

• факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
• если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.

1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
3. Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.

Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства. К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента. Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.