Договор мены подписывают для того, чтобы передать одну квартиру в собственность в обмен на иную квартиру. Кто-то из сторон этой сделки при этом признается покупателем и обязуется принять объект недвижимости, а другая сторона признается продавцом, который обязан это жилье передать ему.
Договор обмена квартир является договором гражданско-правового характера, которому присущ ряд признаков, которые позволяют договор мены отличить от прочих гражданских обязательств.
Особенности данного договора
Договор мены квартиры выступает возмездным договором, который наличием встречного предоставления отличается от прочих возмездных гражданских договоров. В данном случае товар, то есть квартира, непосредственно передающаяся по договору, предоставляется исключительно в качестве обмена на иной товар.
Стоит отметить, что договор обмена квартиры содержит важное условие (впрочем, как и любой другой жилой недвижимости, которая принадлежит организациям или гражданам на правах собственности) - это сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой. При отсутствии закрепления такого условия в договоре, данный документ не будет признан заключенным, тем самым оформление права собственности не произойдет.
Кроем того, договор обмена квартиры нужно в обязательном порядке зарегистрировать. Проведение государственной регистрации происходит в несколько этапов согласно предусмотренным требованиям.
Сущность договора
Наниматель жилья по договору соцнайма, заручившись согласием наймодателя, имеет право обмена занимаемого им жилого помещения на другое, которое в свою очередь предоставлено по договору социального найма иному нанимателю согласно п. 1 ст. 72 ЖК РФ .
Оформление документа происходит в простом письменном виде. По общему содержанию данный договор составляется аналогично договору купли-продажи.
Обязательные реквизиты договора:
- идентификационные данные сторон (ФИО и прочие паспортные данные);
- детальное описание квартир как объектов сделки (их адреса и место расположения, площадь, планировочные особенности и пр.);
- стоимость обоих предметов сделки (данная величина определяется согласно договоренности сторон);
- задокументированные исходные данные, которые удостоверяют права собственности владельцев квартир, а кроме того являются основанием их возникновения;
- размер и условия доплаты (при необходимости);
- механизм фактической передачи квартир и прочие нюансы сделки.
Государственная регистрация
Регистрация договора мены квартир - непростая процедура, состоящая из следующих этапов:
- сторонами собирается вся необходимая документация;
- полный пакет документов подается для регистрации в учреждение юстиции;
- по принятию документации в регистрационном органе выдают сторонам расписку о получении документации для государственной регистрации;
- правовая экспертиза поданных бумаг для процесса регистрации договора обмена квартир;
- если причины для приостановления или отказа в госрегистрации договора мены отсутствуют, вносят соответствующую запись Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (после чего аналогичная надпись производится на правоустанавливающей документации на недвижимость, а также выдается соответствующее удостоверение о госрегистрации).
Государственная регистрация подобной сделки должна быть проведена в течение месяца с момента подачи соответствующего заявления и остальных необходимых документов.
Налогообложение сделки
Налоговый кодекс не регламентирует особенностей налогообложения такого вида сделок, однако Гражданский кодекс уточняет, что для подобных договоров применяются такие же правила и нормы, как и для договоров купли-продажи.
В том случае, если владелец квартиры обладал ею более 3-х лет, его освобождают от уплаты НДФЛ. Если срок владения объектом недвижимости меньше 3-х лет, тогда обязанность уплаты налога возникает, но с учетом права на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. руб.
Образец договора мены квартиры можно скачать на нашем сайте.
Обмен квартиры по социальному найму
Обмен квартир, предоставленных по договорам социального найма - процедура, обозначенная нормами ст. 72 ЖК РФ. Операция обмена разрешает сделки с квартирами, которыми располагают несколько нанимателей. Единственным...Обмен квартирами между родственниками
Долгое время квартирный обмен был практически единственной возможностью улучшить жилищные условия. Государство разово обеспечивало семью жилплощадью в рамках установленных норм, и при этом не сильно-то учитывался район ж...Обмен приватизированной квартиры
Можно ли разменять приватизированную квартиру интересует многих владельцев заинтересованных в покупке иного объекта недвижимости взамен имеющегося. Актуальная практика предлагает несколько методов решения данного в...11.11.2018 - Екатерина Комарова
Я подарила дочери 1/4 своей квартиры в Москве.Теперь хочу вернуть подаренную часть в обмен на трехкомнатную квартиру в московской области. Где оформлять сделку? Что бы все было законно.
05.11.2018 - Вячеслав Холостяков
Здравствуйте хочу обменять свою комнату на дом комната в собственности мение 3 х лет нужно ли нам платить Налог
05.11.2018 - Наталья Медведева
Здравствуйте я хочу обменять свою комнату на дом моя комната меньше 1 миллиона рублей нужно ли мне платить Налог и она в собственности 2 года
01.11.2018 - Лидия Новикова
мы хотим составить договор мены квартирами с использованием материнского капитала, сколько стоит услуга нотариуса при составлении такого договора?
Ответ на вопрос дан по телефону.
30.10.2018 - Мария Ефимова
есть договор мены на квартиру от 1994г Необходимо ли оформить её в рег палате. И как это отразится в дальнейшем при наследовании детьми?
21.10.2018 - Юрий Каганцев
квартира оформлена договором мены в 1997г. два собственника доли в квартире точно не определены договор мены не был зарегистрирован. что необходимо сделать что бы права собственности зарегистрировать в ЕГРП
Ответ на вопрос дан по телефону.
18.10.2018 - Надежда Фролова
Здравствуйте)В январе 2018 мы с дочерью продали квартиру, которой владели в общей собственности по 1/2, полученную по договору мены по программе ветхое жилье, собственности она была меньше года, продав мы купили две квартиры, как правильно заполнить декларацию?
17.10.2018 - Людмила Егорова
Здравствуйте,скажите пожалуйста,как сделать обмен документов на дома.Я в 2017 году купила дом под материнский капитал,в этом доме живёт сестра моего мужа.А сестра его купила дом мне в этом году.Я хочу сделать обмен документами.Скажите какие нужны для этого документы,и какая будет госпошлина.
Ответ на вопрос дан по телефону.
30.09.2018 - Степан Высоцкий
Здравстуйте! Я поменяла дом на квартиру три месяца назад. Теперь решила уехать в другой город могу ли я выставить сейчас квартиру на продажу. Или есть определленый срок по которому я не имею право продать своё жилье
27.09.2018 - Валерий Дедик
Хотим обменять квартиру жены на дом моей матери. В квартире прописаны моя жена и двое наших общих детей. В доме прописаны моя мать, брат и я. Куда обратиться и как действовать?
Ответ на вопрос дан по телефону.
27.09.2018 - Максим Гурченков
Хотим совершить обмен квартиры моей жены, на дом моей матери
23.09.2018 - Надежда Суханова
Здравствуйте! Наш дом - деревянный фонд, ветхое жилье - по постановлению администрации города Мегиона изъят из муниципальных нужд (земля и квартиры). В жилищном комитете нам предложили оформить договор мены, но определили большую сумму ежемесячного платежа, хотя мы имеем право на рассрочку до 10 лет (проживаем 18 лет). После нашего заявления о просьбе рассмотреть уменьшение суммы с 53 тыс. до 40тыс. в месяц нам отказали в предоставлении жилья "
Ответ на вопрос дан по телефону.
04.09.2018 - Олег Лагуткин
какие права у бввшего владельца квартиры обменявшего свою квартиру на другую
Ответ на вопрос дан по телефону.
29.08.2018 - Денис Катафьев
спасибо,пока хочу самостоятельно ознакомиться,чтобы вопросы были точнее и по-существу
Ответ на вопрос дан по телефону.
19.08.2018 - Лидия Тарасова
Здравствуйте! Мы проживаем в частном доме и хотим обменяться на 3-х комнатную квартиру. Без доплаты с любой стороны. Нужно-ли платить налог,если нужно то кому и сколько?
Ответ на вопрос дан по телефону.
10.08.2018 - Максим Тишечкин
Можно ли обменять часть дома на часть квартиры между отцом и детьми? И нужно ли согласие опеки.
Ответ на вопрос дан по телефону.
29.07.2018 - Надежда Титова
ДОБРЫЙ ДЕНЬ,У ОБОИХ СТОРОН ПРИВАТЕЗИРОВАН. КВАРТИРЫ,НОВОСТРОЙ,ОБМЕН БЕЗ ДОПЛАТ. КАК ЭТО ДЕЛАЕТСЯ БЕЗ ЛИШНИХ ЗАТРАТ.
28.07.2018 - Максим Ларгин
Если договор мены заключен в браке, имеет ли жена на долю при разводе
Ответ на вопрос дан по телефону.
05.07.2018 - Денис Катюнин
Обязательно ли заверять у нотариуса договор мены, если в одной из квартир два взрослых собственника?
Ответ на вопрос дан по телефону.
05.03.2018 - Олег Фазилов
образец договора мены квартиры между дальними родственниками
Ответ на вопрос дан по телефону.
14.02.2018 - Юрий Маришин
Здравствуйте! Моя сестра хочет обменять квартиру в ской области на ль. Из документов у нее только /Договор мены квартир и Свидетельство о государственной регистрации права/. по какой то причине ей остальные документы не отдают (как она говорит) без ее дочери. что можно предпринять в этой ситуации? : 19:00 - 21:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
11.01.2018 - Константин Гришочков
я поменяла дом на квартиру без доплаты. Нужно ли мне идти в налоговую чтоб заполнить деклорацию?
Ответ на вопрос дан по телефону.
19.11.2017 - Георгий Климкин
если есть договор обмена собственной квартиры.не обязательно оформлять свидетельство на эту хе квартиру благодарю
Ответ на вопрос дан по телефону.
29.10.2017 - Дарья Крылова
Поменяли квартиру Анапа на Краснодар 29апреля ремонт до сентября не закончен дом 7 этажный нет лифта сын инвалид 2 группы нога не гнется подниматься трудно хотели вернуть свою квартиру назад но они не согласны можно ли по суду вернуть квартиру и что для этого нужно сделать
Ответ на вопрос дан по телефону.
20.10.2017 - Георгий Бритвин
договор мены стоимость услуг нотариуса количество прописанных влияют ли на стоимость сделки
Ответ на вопрос дан по телефону.
20.10.2017 - Людмила Федотова
хочу обменять дом на квартиру сколько это будет стоить денег нет только заплатила налог за тьнаследство десять тысяч
Ответ на вопрос дан по телефону.
20.10.2017 - Сергей Савелюк
Здравствуйте,скажите пожалуйста в чем сложность обмена одной квартиры на другую по договору мены
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.10.2017 - Владимир Курилин
меняю двухкомнатную квартиру на однокомнатную и комнату в общежитии. Как лучше оформить сделку: через договор купли-продажи или договор мены, если такое существует? спасибо.
Ответ на вопрос дан по телефону.
09.09.2017 - Марина Смирнова
НУЖНО ЛИ УЧАСТИЕ НОТАРИУСА ПРИ СДЕЛКЕ МЕНЫ С АДМИНИСТРАЦИЕЙ ВЕТХОГО ЖИЛЬЯ НО НОВОЕ, ЕСЛИ У ВЕТХОЙ КВАРТИРЫ ДВА СОБСТВЕННИКА. ЕСЛИ НУЖНО, ТО СКОЛЬКО БУДЕТ ДОГОВОРОВ, И, СООТВЕТСТВЕННО, СКОЛЬКО РАЗ ПЛАТИТЬ ПОШЛИНУ? СПАСИБО: 11:00 - 13:00
05.09.2017 - Артем Царюк
Добрый день! Мы обменяли трехкомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой. Имеем ли мы право на возврат налога?
Ответ на вопрос дан по телефону.
25.08.2017 - Евгений Полуянов
сдаю квартиру государству аварийную в центре получаю новое жильё, должна ли оплачивать у нотариуса договор на квартиру в размере 2000р. и 6500.
Ответ на вопрос дан по телефону.
25.08.2017 - Светлана Максимова
Здравствуйте, меня зовут Елена.
12.08.2017 - Дмитрий Дурындин
хотим поменять дом на квартиру.Какие документы мы должны предоставить натариусу? : 21:00 - 23:00
08.08.2017 - Раиса Ильина
На данный момент 3-х комнатная квартира принадлежит 3 лицам - я дочь и внук.Я купила квартиру и хочу по договору мены отдать ее дочери и внуку. Как это сделать? Внуку 16 лет.
Ответ на вопрос дан по телефону.
30.07.2017 - Владимир Яхонт
Мы хотели поменять дом на квартиру,нашли обмен им наш дом понравился,нам их квартира,составили договор,отдали документы в МФЦ делать документы и через неделю,другая сторона отказывается от обмена,что нам делать,мы потребовали,чтобы они вернули деньги за документы-2500руб,но они отказываются это делать,но ведь они отказались менятся,так что должны вернуть деньги,посоветуйте,что нам делать и если они не вернут деньги за документы мы можем отказаться и стать хозяевами квартиры?
18.07.2017 - Марина Калинина
ЗДРАВСТВУЙТЕ! СКАЖИТЕ ПО ДОГОВОРУ МЕНЫ НЕ ОФОРМЛЯЮТ КВАРТИРУ ТАК КАК ПЛОЩАДЬ ВЕТХОГО ЖИЛЬЯ 39 КВ А НОВОГО 72КВ, РОССРЕЕСТР ПРИОСТАНОВИЛ ОФОРМЛЕНИЕ ЗАКОННО ЭТО ИЛИ НЕТ?
18.07.2017 - Павел Сергушев
Тема моего вопроса: Недвижимость (Сделки, оформление, споры с ЖКХ) прямо сейчас.
Ответ на вопрос дан по телефону.
06.07.2017 - Елена Морозова
Здравствуйте! скажите пожалуйста могу ли я поменять квартиру на частный дом,которую получила по переселению из ветхого жилья?,но при этом я еще сделала документы на нее,а у нас сделана одна третья
03.07.2017 - Станислав Балмошнов
Тема моего вопроса: Недвижимость (Сделки, оформление, споры с ЖКХ) Сегодня в 11:00 - 12:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.07.2017 - Алла Сергеева
Здравствуйте! после смерти отца я и моя родная сестра являемся собственниками равных долей в наследуемом имуществе - гараж и квартира. Можно ли обменять мою долю в наледстве (1/2 квартиры + 1/на гаража) квартиру сестры? По стоимости обмен равноценный.
22.06.2017 - Андрей Дутиков
Ответ на вопрос дан по телефону.
04.06.2017 - Евдокия Козлова
Добрый вечер! Мать получает квартиру по программе "ветхое жилье",старая квартира была приватизирована. Мать получит договор мены будет ли квартира считаться в собственности.
Ответ на вопрос дан по телефону.
22.05.2017 - Владислав Лилин
Здравствуйте! У моего малолетнего сына (9лет) в собственности 3/4 квартиры в Омске. У его отца (моего мужа) в собственности квартира в С-Петербурге. Как произвести обмен долей в омской квартире, принадлежащих моему сыну на 3/4 доли в квартире С-Петербурга с доплатой 1,5млн.
Ответ на вопрос дан по телефону.
15.05.2017 - Карина Попова
Кто должен оплачивать услуги нотариуса, если при переселении из ветхого жилья оформляют договор мены
Ответ на вопрос дан по телефону.
15.05.2017 - Анна Новикова
Я получила жилье в Сурске по программе аварийного жилья,на данный момент этим жильем занимается прокуратура,администрация предложила выкупить мою квартиру за 9-10тю
Ответ на вопрос дан по телефону.
04.05.2017 - Светлана Богданова
при сносе аварийного жилья трое собственников один несовершеннолетний заключен договор мены с администрацией города совершена сделка регистрации госреестре выданы документы на собственность дальнейшие сделки с этой квартирой нотариальные конторы не пропускают договор признают ничтожным как быть
26.04.2017 - Олег Щукин
Здравствуйте! У меня частный дом по договору мены был.Могу я его сейчас также по договору мены без согласия мужа поменять на другое жилье?
Ответ на вопрос дан по телефону.
16.04.2017 - Виталий Масляков
инвалид 1гр. произвели мен собственной квартиры на муниципальную, в рамках улучшения жилищных условий(сын тоже инвалид1 гр.) Кто должен заниматься оформлением в собственность нового жилья: 11:00 - 13:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
14.04.2017 - Марина Егорова
добрый вечер! я получаю квартиру по программе "ветхого жилья",на данный момент,пока, на руках у меня предварит.договор мены с администрацией. что мне должны выдать взамен этого договора и как оформить квартиру в собственность? : 9:00 - 11:00
Ответ на вопрос дан по телефону.
13.04.2017 - Артур Цыперсон
Здравствуйте. Скажите, при договоре мены квартир мы хотим указать стоимость каждой. Эта стоимость впоследствии при возможной продажи менее 5 лет станет суммой затрат на приобретение и уменьшит налогообл. базу. Стоимость, которую мы укажем может быть любой или должна чем-то подтверждаться (кадастровая, договор оценки). Или просто по договоренности сторон "от фонаря"?
13.04.2017 - Иван Грешников
Здравствуйте.Нас переселили из ветхого жилья,Я получила на руки договор мены с администрацией,в котором сказано,что я отдаю старую квартиру взамен новой.При оформлении документов я заплатила госпошлину 2000рублей.Теперь регистрационная палата требует чтобы я заверила договор мены у нотариуса тк в квартире имеет долю моя племянница 1/6.Стоимость этой процедуры 15000рублей.Как можно избежать данной процедуры?Ведь если бы я была единой собственницей,то тогда договор не требует подписи нотариуса.Как такое возможно и можно ли избежать данной процкдуры.Сейчас оформление документов приостановлено.Спасибо.
21.03.2017 - Лариса Матвеева
я меняю дом на квартиру, но прописан брат. как его выписать
Ответ на вопрос дан по телефону.
10.03.2017 - Екатерина Крылова
Здравствуйте, ! Год назад я обменял свою квартиру на меньшую с доплатой от второй стороны по договору мены квартир. В собственности моя квартира (двухкомнатная) была менее 3 лет. Я покупал квартиру за р. (эта же сумма указана в договоре мены). Меньшая квартира (однокомнатная) была ранее приватизирована и оценена второй стороной в р. Я получил разницу в р. Все эти цифры указаны в договоре мены. По сути прибыли я не получил, а получил только разницу от стоимости квартир. Недавно пришло письмо из налоговой с требованием подачи налоговой декларации на эту тему. Я отправился в нашу налоговую, а там сказали, что мне придётся заплатить налог (около 17000 р.). Я психанул и ушел "по английски"! Разве я должен что-то ещё платить, ведь обмен на меньшую площадь был не ради наживы, а не от хорошей жизни?! Растолкуйте пожалуйста сей казус!
Ответ на вопрос дан по телефону.
09.03.2017 - Алексей Каталин
здравствуйте.мы бы хотели обменять свою двушку на трешку.какой договор нужно составить?купли-продажи?и как в этом договоре обозначить несовершеннолетнего ребенка который является собственником в полной доле? : 15:00 - 17:00
07.03.2017 - Игорь Пахарев
Добрый день! Можно ли составить договор мены на 1/8 квартиры, являющейся обязательной долей в наследстве на 1/2 долю земельного участка в садовом кооперативе?
Ответ на вопрос дан по телефону.
28.02.2017 - Мария Ершова
Здравствуйте, наше жилье признали ветхим, взамен дают другую квартиру, у нас двухкомнатная, дают тоже двухкомнатную, нас два взрослых собственника, хотели бы поменяться на две однокомнатные с нашей доплатой. Такое возможно?
Ответ на вопрос дан по телефону.
21.02.2017 - Виктор Юрьевский
Иван, добрый день. Хочу обменяться комнатами с соседкой.
Ответ на вопрос дан по телефону.
17.02.2017 - Клавдия Алексеева
Здравствуйте! Я с Украины.Можно задать вопрос по мене квартир
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.02.2017 - Инна Соболева
Добрый день. Разьясните, пожалуйста важное условие договора мены - сохранение полного списка лиц, приобретающих право пользования меняемой квартирой.
06.02.2017 - Виталий Максимушкин
Нудно разменять социальное жилье, поскольку некоторые члены семьи не хотят приватизировать. Как это сделать?
Ответ на вопрос дан по телефону.
05.02.2017 - Павел Шагалов
в течение какого времени вы позвоните,я не поняла Венера
05.02.2017 - Анна Баранова
24,12,2013 я поменяла частный дом на квартиру,без доплат.Через три месяца я эту квартиру продала,купила другую.В данное время хозяйка дома частного подала на меня в суд указав причину что как будто бы я оставила ей собаку свою,что как будто она обнаружила,что нет центрального водоснабжения,что какой то мусор я ей оставила.Требует возместить моральный ущерб 100тыс рублей и отменить договор мены.На каком основании у ней приняли заявление?И может ли суд принять положительное решение в ее пользу?
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.02.2017 - Анна Жукова
Вообще когда правльно заключать договор мены? Когда квартира уже построена и сдана в эксплуатацию или когда она строится?
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.02.2017 - Яков Могилевский
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.02.2017 - Николай Низовских
При расселении аварийного жилья я свою сдаю администрации, а она мне выделяет квартиру, которая еще в эксплуатации и дом не сдан, мне дали подписать договор мены. Верно ли это?
Ответ на вопрос дан по телефону.
20.01.2017 - Виталий Ковшаров
мне нужен договор мены квартир как правильно его составить?
Ответ на вопрос дан по телефону.
28.12.2016 - Елена Киселева
Здравствуйте, хотела найти перечень документов необходимых для регистрации договора мены квартиры(переселение из ветхого жилья)
Ответ на вопрос дан по телефону.
21.12.2016 - Георгий Бибикин
Здравствуйте. Производим мену равнозначных квартир. Обязательно ли прибегать к помощи нотариуса? В одной квартире один взрослый собственник в другой два взрослых собственника. Спасибо Время когда перезвонить: 21:00 - 23:00
20.12.2016 - Лариса Ильина
Купила квартиру в строящемся доме, в долевое, все было отлично. После сдачи, съездила посмотреть оказалось что квартира не та. Можно ли сделать договор мены квартиры на другую. Дом уже введен в эксплуатацию, документы отдали в БТИ для получения кад.паспорта
13.12.2016 - Алена Новикова
получил квартиру по обмену ветхого жилья. С меня требуют нотариально оформленного согласия жены. Но квартиру я покупал до брака и являюсь единственным собственником. должны ли мы с супругой оформлять согласие?
11.12.2016 - Юлия Беляева
Можно ли сделать договор мены, если 1 квартира в собственности, а другая по ДДУ?
10.12.2016 - Вадим Белогорцев
хотим обменять жилье с доплатой
Ответ на вопрос дан по телефону.
21.11.2016 - Даниил Краснорепов
Здравствуйте,у нас договор мены межгород,могу ли я зарегистрировать квартиру находящуюся в одном городе в другом городе.
Ответ на вопрос дан по телефону.
18.11.2016 - Виктор Маркин
Здравствуйте! У нас была мена жилья. Снесли старый микрорайон, нам взамен дал равноценную квартиру в новом микрорайоне. Три года с момента получения новой квартиры еще не прошло. Хотим продать квартиру. Налог на продажу 13 процентов на меня будет распространяться. Спасибо.
09.11.2016 - Иван Шишуков
Добрый день, подскажите пожалуйста в какую реест палату нужно сдавать документы на обмен квартиры,если разные города
Ответ на вопрос дан по телефону.
01.11.2016 - Николай Пеструхин
при переселении из ветхого аварийного жилья по договору мены мне принадлежит 1/3 доли а собственника других 2/3 установить не могут, договор мены со мной подписан на 1/3 доли но ключи от квартиру не выдают
Ответ на вопрос дан по телефону.
25.10.2016 - Людмила Смирнова
Здравствуйте! Мне нужен договор мены квартир (не благоустроенная,3-х комнатная, 57м2 , на однушку 29м2 , благоустроенную. Как составить и где потом заверять?
Ответ на вопрос дан по телефону.
22.10.2016 - Зинаида Коновалова
Добрый вечер! Купила квартиру используя средства материнского капитала, после сделала обязательство на оформление долей, сейчас хочу оформить на доли членам семьи- обязательно ли через нотариуса составлять соглашение либо договор дарения, нотариальное удостоверение обязательно? Спасибо заранее.
Ответ на вопрос дан по телефону.
20.10.2016 - Федор Тюряков
Ответ на вопрос дан по телефону.
20.10.2016 - Егор Бурцов
Здравствуйте, ! Ситуация такая. По причине возраста и здоровья решили поменять квартиру на 5 этаже на квартиру на 2 этаже.желающие нашлись, договорились "ключ в ключ", т.е. без всяких доплат. Это Договор мены? Какие нас ожидают расходы при совершении обмена (налоговая, пошлины и т.п.)
Ответ на вопрос дан по телефону.
18.10.2016 - Елена Дмитриева
Купила квартиру в строящемся доме, на картинках все было отлично. Скоро сдача, съездила посмотреть стройку, оказалось что прямо перед балконом ЛЕП.С другой стороны крыша паркинга. Позвонила в офис, сказали ничем помочь не могут. Вот такой обман.Подскажите, можно ли презаключить договор на другую, ан
13.10.2016 - Олеся Громова
добрый день, скажите пожалуйста, мы продаем квартиру у нас договор мены1997 года, покупатели хотят воспользоваться материнским сертификатом с помощью кооператива, это возможно? спасибо
Ответ на вопрос дан по телефону.
12.09.2016 - Даниил Борищенко
по программе ветхое жилье мы получаем новую квартиру и делаем договор мены, в старой квартире у меня 1/3 доля с моими несовершеннолетними детьми правда ли то что нотариус возьмет большой процент за оформление этих документов
31.08.2016 - Ксения Смирнова
обрый вечер, хочу продать квартиру полученную от государства по договору предоставления жилого помещения взамен изымаемого не пригодного для жилья. Срок владения менее трех лет. В вышеуказанном договоре прописана стоимость изымаемой квартиры 850 000 т.р., так же прописана стоимость предоставленной кв
Ответ на вопрос дан по телефону.
29.08.2016 - Андрей Часовников
какие документы необходимы при договоре мены квартиры?
Ответ на вопрос дан по телефону.
12.08.2016 - Дмитрий Марев
Хочу обменять жилье в Ростовской обл. на жилье в Казахстане. Возможно ли это?
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.08.2016 - Ирина Федотова
Здравствуйте. Нужно ли заверять договор мены квартиры у нотариуса?
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.08.2016 - Ольга Григорьева
Доброго времени суток!Можно ли заключить единый договор дарения от двух собственников квартиры одному одаряемому?Или всё-таки необходимо заключение двух договоров,с каждым собственником?Заранее,спасибо!
03.08.2016 - Роман Язев
Добрый вечер! Подскажите пожалуйста, возможно ли поменяться квартирами между Россией и Казахстаном?
Ответ на вопрос дан по телефону.
25.07.2016 - Оксана Ефимова
Маме-инвалиду была положена обязательная доля в наследстве, но она не успела вступить в наследство и умерла. Переходит ли право на ее долю ее детям?
Ответ на вопрос дан по телефону.
23.07.2016 - Сергей Сахар
Здравствуйте! Хотела уточнить государственная регистрация договора мены где находится в спб ского р она
22.07.2016 - Юрий Флорин
перезвоните.жду ответ..обмен новостройки на дом.Квартира приватезирована.
20.07.2016 - Людмила Герасимова
Добрый день, каким договор лучше оформить ситуацию, когда племяннику купили квартиру новостройку. дом достроился и теперь нужно чтобы он отказался от доли в квартире бабушки и дедушки взамен на новую квартиру большей площади. Племянник несовршенолетний.
14.07.2016 - Наталия Маркова
Является ли закон о мене квартир между родственниками в силе?
Ответ на вопрос дан по телефону.
Если две стороны сделки решили обменяться своими квартирами, они составляют договор мены. Образец этого документа, подробная инструкция по его составлению, а также порядок регистрации в государственных органах – все это подробно рассматривается в представленном ниже материале.
Такой тип сделки, как обмен одного имущества на другой, предусмотрен гражданским законодательством. Причем в Гражданском кодексе указано, что к обмену применяются те же нормы, что и к купле-продаже. Поэтому считается, что в данной сделке каждая сторона одновременно выступает и покупателем, и продавцом.
По смыслу статьи каждый гражданин вправе обмениваться своим имуществом на любые другие объекты, т.е. собственник имеет право поменять квартиру на:
- другую квартиру;
- частный дом, в том числе загородный;
- дачу и другие виды недвижимости.
Также можно совершить мену квартиры на автомобиль, другие ценные имущественные объекты.
На практике можно встретить понятие «мена» и «обмен» квартир. В первом случае предполагается, что сделка происходит между собственниками недвижимости, которые имеют право распоряжаться ею любыми способами. Если же говорят об обмене, имеют в виду сделку с муниципальными квартирами, которые принадлежат государству (жильцы проживают как наниматели по договору социального найма). Однако зачастую слова употребляют как в том, так и в другом смысле, что не является грубой ошибкой.
Порядок обмена регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством. На такую операцию необходимо получить согласие как со стороны государственного органа (обычно это местная Администрация), так и всех остальных проживающих.
Таким образом, обмен – это частный вид сделки по купле-продаже недвижимости. Для его осуществления необходимы те же самые документы, что и в обычном случае. Но в первую очередь сторонам следует точно определиться со стоимостью обоих объектов недвижимости:
- если цена одинаковая, обмен равноценный;
- если цены отличаются, происходит обмен с доплатой в виде наличных средств (или кредитных денег, субсидий от государства и т.п.).
Образец и инструкция по составлению
Единого образца этого документа нет, поэтому стороны могут скачать любой бланк, приспособить текст под свой случай и распечатать документ, подписав его. В названии договора можно сразу отразить вид обмена – равноценный или с доплатой. Эти документы будут отличаться только одним пунктом, связанным с порядком передачи средств в качестве доплаты.
ФИО сторон, предмет договора
Существенными условиями такой сделки является описание ее сторон (ФИО, паспортные данные), а также характеристик объекта (адрес, документы, подтверждающие право собственности).
Каждый из владельцев квартир именуется «Стороной», потому что он одновременно выступает и продавцом, и покупателем. В предмете необходимо детально прописать, что каждая сторона обязуется предать объект недвижимости другой стороне. Также ссылаются на документы, согласно которым граждане владеют данным имуществом (свидетельства о собственности).
Описание стоимости квартир и порядок расчетов
Стороны обязательно должны отразить стоимость своих квартир (даже если совершается равноценный обмен). Если оценка вызывает споры, можно воспользоваться услугами частных компаний. В случае неравноценного обмена, прописывается величина разницы, а также порядок доплаты: кто, кому и каким образом (наличными, банковским переводом, в какой момент) доплачивает. В этом же пункте можно указать, что стороны делят между собой пополам все расходы, которые связаны с оформлением документы и регистрацией сделки.
Обязательства и ответственность сторон
Отдельным пунктом можно прописать, что именно должно стать результатом сделки, т.е. какие обязательства берут на себя собственник друг перед другом:
- передать объекты недвижимости;
- гарантия того, что объекты не обременены , залогом, претензиями третьих лиц;
- в помещениях нет дефектов, они пригодны для проживания.
В заключительной части прописывают необходимость составления квартиры, порядок возможного расторжения. В конце стороны прописывают свои ФИО, паспортные данные, ставят подписи с расшифровками (фамилия, инициалы).
Пошаговая инструкция по обмену квартирами
Любая операция с недвижимостью сопряжена с потенциальными рисками (подложные документы, недостатки квартиры, уклонение от исполнения обязательств по договору и т.п.). Поэтому обмен лучше проводить со знакомыми людьми или . Если такой возможности нет, нужно проявить особую внимательность при совершении сделки, при необходимости воспользоваться услугами нотариуса или профессионального юриста.
Шаг 1. Сбор необходимых документов
Собственники должны принести одинаковый набор документов (указан минимально необходимый перечень):
- паспорта;
- документы на квартиру;
- договор мены.
Шаг 2. Регистрация договора
Распространены вопросы, связанные с тем, нужно ли регистрировать договор мены. При этом есть мнение о том, что регистрации подлежит только договор купли-продажи. Такая точка зрения ошибочна: любой договор приобретения недвижимости (за деньги, в результате дарения, по завещанию и т.п.) подлежит обязательной государственной регистрации. В день регистрации сделки обе стороны лично или через представителей, действующих по нотариально заверенной доверенности, приходят вместе с описанными документами в отделение Росреестра или .
После подачи заявления и оплаты госпошлины (2000 рублей) необходимо ожидать в течение 5-10 рабочих дней. Затем документы будут готовы: обоим владельцам выдают погашенные свидетельства о собственности на прежние объекты и на новые квартиры (этот документ в настоящий момент полностью заменил свидетельство о собственности, которое больше не выдается).
Шаг 3. Оплата налога НДФЛ
Поскольку законодательство воспринимает обмен квартирами как сделку купли-продажи, считается, что вместе с новым объектом недвижимости собственник получает и доход. Этот доход облагается налогом НДФЛ, который составляет 13% от суммы, превышающей 1 миллион рублей. Например, новая квартира стоит 4 миллиона рублей, тогда собственнику следует оплатить 13% от 3 миллионов, т.е. 390 тысяч рублей.
Срок оплаты налога – не позднее 15 июля. При этом необходимо подать декларацию, которая оформляется по форме 3-НДФЛ (до 30 апреля). В обоих случаях речь идет о годе, который следует за годом совершения обмена. Например, сделка произошла 27 декабря 2017 года. Тогда налог нужно оплатить до 30 июля 2018 года.
здравствуйте.Договор мены жилых помещений - это соглашение, по которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое (ст. 567 ГК РФ).
Согласование договора мены жилых помещений следует начать с существенных условий.
К существенным условиям договора мены жилых помещений следует отнести условие о взаимных обязанностях сторон.
При равноценном обмене эти условия сводятся к следующему:
Первая сторона обязана передать второй стороне обмениваемое жилое помещение и одновременно принять от второй стороны жилое помещение, передаваемое в обмен на ранее принадлежавшее первой стороне;
Вторая сторона обязана принять передаваемое в обмен ранее принадлежавшее первой стороне жилое помещение и одновременно передать первой стороне жилое помещение, собственником которого до совершения сделки являлась вторая сторона.
При обмене неравноценных жилых помещений в договоре должны быть указаны стоимости каждой квартиры, а также определен размер доплаты, которую должен внести собственник меньшей по стоимости квартиры, исходя из разницы стоимости двух объектов (ст. 568 ГК РФ).
В договоре обязательно должны быть указаны идентифицирующие признаки обмениваемых жилых помещений: наименование (например, квартира или комната), количество комнат, адрес квартиры, общая и жилая площади.
Кроме того, в договоре мены обязательно должны быть отражены данные правоустанавливающих документов на каждый объект недвижимости каждой стороны договора.
Существенным условием договора мены жилых помещений, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этими жилыми помещениями после перехода права собственности на них, является также перечень этих лиц с указанием их прав на пользование обмениваемыми жилыми помещениями (ст. 558 ГК РФ).
В качестве таких лиц могут выступать: арендаторы; наниматели и постоянно проживающие с ними граждане; поднаниматели жилого помещения в пределах срока действия договора поднайма; получатели ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание их в данном жилом помещении; отказополучатели, проживающие в жилом помещении в силу завещательного отказа; бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения.
Учитывая, что во многих случаях жилые помещения к моменту совершения мены остаются несвободными, в договоре следует определить порядок освобождения обмениваемых помещений с переходом права собственности на них от прежнего к новому собственнику. Этот порядок должен устанавливать очередность и сроки не только юридического (снятие с регистрационного учета по месту жительства), но и физического освобождения жилых помещений.
В акте приема-передачи помимо описания обмениваемых квартир желательно предусмотреть также список всего имущества и оборудования, приобретаемых с каждой квартирой и находящихся в них в момент передачи (например, предметов мебели, сантехники), а также отметить все недочеты в состоянии объектов недвижимости (например, состояние ремонта, оборудования и т.п.) и описать имеющиеся дефекты.
Договор мены подписывается в количестве, равном числу сторон договора, с одним дополнительным экземпляром для органа, осуществляющего государственную регистрацию перехода прав собственности.
Подготовьте основные документы.
К ним относятся (п. п. 1, 2 ст. 16 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ):
а) заявление стороны договора о регистрации перехода прав собственности на старое недвижимое имущество и регистрации права собственности на новое недвижимое имущество;
б) свидетельства о правах собственности на обмениваемые жилые помещения;
в) кадастровые паспорта на обмениваемые жилые помещения. После 01.01.2013 представлять их необходимо только в случае, если сведения об объектах недвижимости отсутствуют в государственном кадастре;
г) договор мены жилых помещений;
д) нотариально заверенные заявления супругов о согласии на проведение обмена жилых помещений;
е) согласие органов опеки и попечительства (если собственником или одним из собственников помещения является несовершеннолетний).
В зависимости от конкретной ситуации могут понадобиться и другие документы.
Также могут понадобиться копии вышеуказанных документов.
Уплатите госпошлину (за регистрацию договора и за регистрацию права собственности). Если сторонами договора являются физические лица, то за государственную регистрацию договора мены каждый из них должен уплатить по 1000 руб., а за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного в результате сделки, каждая сторона уплачивает госпошлину в размере 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением о государственной регистрации прав и иными документами не требуется. Заявитель вправе представить документ об уплате госпошлины в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, по собственной инициативе (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Обратите внимание!
Если информация об уплате госпошлины отсутствует в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и документ об уплате госпошлины не был представлен вместе с заявлением о государственной регистрации прав, документы, необходимые для государственной регистрации прав, к рассмотрению не принимаются (п. 4 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Представьте документы в Управление Росреестра по месту нахождения одного из обмениваемых жилых помещений по вашему выбору для регистрации прав собственности на жилые помещения.
Документы можно представить лично, через многофункциональный центр, в электронной форме или направить по почте.
При отправке документов по почте подлинность подписей заявителей на заявлении должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке, сделка с жилыми помещениями должна быть нотариально удостоверена, к заявлению прилагаются копии документов, удостоверяющих личность (паспорта) (абз. 3, 4, 5, 8 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
При представлении документов лично или через многофункциональный центр необходимо предъявить документ, удостоверяющий личность заявителя (паспорт) (абз. 11, 12 п. 2 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Документы, представленные в электронной форме, должны быть заверены усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) заявителя (абз. 3 п. 5 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России N 723 от 29.11.2013).
Примечание. Порядок представления заявления и необходимых документов в электронной форме, а также требования к формату заявления утверждены Приказами Минэкономразвития России N 723 и N 722 от 29.11.2013.
Вам должна быть выдана (отправлена) расписка в получении документов (п. 6 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).
Срок государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов. Если для регистрации представлены нотариально удостоверенные документы, то регистрация прав проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней (п. 3 ст. 13 Закона N 122-ФЗ).
Получите в Управлении Росреестра новые свидетельства о правах собственности на жилые помещения.
Примечание. С 01.01.2015 свидетельство о государственной регистрации права оформляется в форме бумажного документа на официальном бланке Росреестра с изображением Государственного герба РФ. Свидетельство должно содержать свой учетный номер, при этом какие-либо степени защиты (например, водяные знаки и т.п.) действующим законодательством не предусмотрены (Информация Росреестра от 25.05.2015).
Регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности или об отказе в ней, о чем заявителю выдается уведомление. В случае несогласия данное решение может быть обжаловано в судебном порядке.
Частой причиной отказа в регистрации прав собственности на жилые помещения является подача неполного пакета документов либо их неверное оформление. Поэтому к сбору документов на регистрацию прав собственности необходимо отнестись ответственно.
Примечание. При отсутствии у вас времени либо желания для самостоятельного разрешения ситуации вы можете предоставить свои полномочия другому лицу, оказывающему услуги по оформлению договора мены жилых помещений и прав собственности на них. В этом случае вам потребуется подготовить нотариальную доверенность на представителя (ст. ст. , 185.1 ГК РФ).
Обратите внимание!
При обмене жилья возможно возникновение облагаемого НДФЛ дохода. Доход от реализации имущества по договору мены определяется исходя из стоимости имущества, полученного гражданином от другой стороны договора. При этом налогоплательщик вправе применить имущественный налоговый вычет (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 21.10.2015)).
Договор мены недвижимого имущества представляет собой двустороннюю сделку по купле-продаже, в рамках которой каждый из контрагентов выполняет роль продавца или покупателя. Под обменом подразумевается, что вы отдаете свою недвижимость иному лицу, становясь, таким образом, обладателем его жилища.
Чем отличается договор мены?
Главное отличие проведения сделки по мене от процесса купли-продажи заключается в том, что конкретно сам обмен жильем происходит без использования денег. Образец договора мены недвижимого имущества представлен ниже.
В некотором смысле процедура обмена недвижимостью намного безопаснее, чем купля-продажа:
- Нет необходимости волноваться о том, как наиболее безопасно передать денежные средства продавцу.
- Продавцу не придется беспокоиться, являются ли купюры настоящими в том случае, когда речь идет о наличных.
- Нет проблемы временного характера с долгими переводами средств на счет продавца через банк. Условия договора мены недвижимого имущества рассмотрим ниже.
Налоги
Неоспоримое преимущество подобной сделки - это также отсутствие необходимости платить НДФЛ во время обмена равнозначными объектами по недвижимости.
Но одновременно с этим, это еще и недостаток, так как нет возможности использовать налоговые вычеты, что можно было бы сделать при продаже квартиры.
То есть, по договору мены недвижимого имущества налоги не выплачиваются.
Важно отметить, что, несмотря на использование похожих слов "обмен" и "мена" как синонимов, юридически они не являются одним и тем же:
- К примеру, понятие «обмен» имеет отношение к муниципальным жилым площадям, их граждане имеют договор о социальном найме, либо ордер на квартиру в том случае, когда помещение еще при советской власти было получено родителями, либо же бабушками и дедушками, а с ходом времени в силу разных обстоятельств не были переоформлены документы.
- Термин «мена» применяется при обозначении сделок с квартирами, которые были приватизированы, а у их владельцев есть свидетельства, подтверждающие их собственность.
Обменивать жилье, которое уже является приватизированным, на муниципальное или наоборот, никак не удастся, так как, начиная с 2005 года, подобные сделки были запрещены. Возможно заключение договора мены недвижимого имущества между юридическими лицами.
Важные нюансы соглашений
Таких нюансов всего два, но без них процедура мены квартиры будет невозможна:
- Важно обязательно указать предмет соглашения. Следует назвать точные характеристики касательно жилья, подлежащего обмену, чтобы по ним можно было в любой момент определить объект недвижимости. Абсолютно все цифровые сведения дублируют в скобках прописью, что необходимо сделать, чтобы не возникало каких-либо разночтений. Форма договора мены недвижимого имущества должна строго соблюдаться.
- Указываются лица, которые вправе пользоваться квартирой. К ним имеют отношение все прописанные на конкретной площади люди. В договоре также важно указывать временные ограничения, согласно которым, они обязаны будут сняться с учета.
Пример договора мены недвижимого имущества может помочь в оформлении.
Прочие дополнительные требования к соглашениям
Все прочие условия имеют отношение к дополнительным. Но это вовсе не означает, что их можно опускать. Итак, к данным требованиям обычно относятся:
Указание стоимости на жилье и дополнительные платы по сделке
Некоторые нюансы договора мены недвижимого имущества между физическими лицами рассмотрим ниже.
Если квартиры стоят абсолютно одинаково, то в этом случае все просто. Нужно указать лишь цену и подчеркнуть, что сделка происходит без внесения доплаты.
При разнице в цене указывают стоимость на жилье, а также доплату, размер которой напрямую зависит от решения обеих сторон. Также следует отметить в соглашении, каким образом и в какие временные рамки одна сторона обязана передать деньги другой.
С этой суммы тот, кто ее получает, обязан будет оплатить НДФЛ. А тот, кто выдал доплату, имеет право требовать налоговый вычет. Разумеется, - это актуально, когда сторона обладала обмениваемой квартирой более трех лет.
Подобное будет возможно лишь в том случае, когда были предоставлены бумаги, которые подтвердили передачу денег по сделке.
Вот почему не стоит выбрасывать расписки либо платежные поручения, когда происходит безналичное перечисление платы, они непременно пригодятся.
Процесс определения фактической стоимости
Так как фактическая стоимость определяется гражданами, при осуществлении сделки между хорошими знакомыми и близкими родственниками, можно отразить в договоре, что дополнительной платы не будет, и далее передавать недвижимость без каких-либо документов. Но даже со стороны самых лучших знакомых возможно предательство и они могут кинуть, не отдав деньги, в такой ситуации вы ничего не сможете доказать.
Помимо этого, очень легко нажить проблемы с налоговыми органами. В случае, если размер доплаты небольшой, к примеру, пятьдесят-сто тысяч рублей, можно пойти на риск и не отражать ее показатель в соглашении. Но, когда старую хрущевскую квартиру вдруг обменивают на благоустроенную недвижимость в новостройке, тут уже любой догадается, что доплата должна быть произведена. Российский реестр имеет право не пропускать такую сделку и налоговая также ею, скорее всего, заинтересуется. Вот почему доплату в крупных размерах следует оформлять должным образом в договоре мены недвижимого имущества.
Регистрация соглашения в нотариальном порядке
Без таковой можно обойтись лишь, если вы точно уверены в порядочности противоположной стороны, а также в своем знании законов, тогда можно просто пойти и подписать договор.
Но все же лучше будет не экономить на нотариальных услугах:
Условия расторжения сделки
Существует два способа, чтобы расторгнуть соглашение мены на недвижимость:
- в рамках обоюдного согласия;
- в порядке, установленном законодательством.
По обоюдному согласию соглашение можно будет расторгнуть в двух следующих случаях:
- Если желание, чтобы все вернулось на свои места, появилось у обеих сторон сделки одновременно. В этой ситуации никаких проблем не возникнет и договор будет расторгнут, и каждый вернет себе свою жилую площадь.
- Когда инициатива расторжения соглашения появилась у одной стороны. В этом случае следует составить требование в письменном виде к оппоненту договора, где нужно будет указать причину, почему возникла необходимость его расторжения. В течение тридцати дней вторая сторона обязана определиться, согласна она на это пойти, либо нет. Если согласие все же будет достигнуто, то сделка расторгается, по правилам вышеприведенной ситуации.
Основания для расторжения
В том случае, если стороны так и не пришли к обоюдному согласию по расторжению проведенной сделки необходимо обратиться в суд и указать в иске все основания расторжения.
Среди таковых могут присутствовать:
- Несоблюдение соглашения другой стороной.
- Значительные изменения обстоятельств. Подобное возможно тогда, когда истец знает о возможности наступления чего-то такого, что может помешать довести сделку до конца, например, если жилая площадь пострадала от пожара до заключения договора, а контрагент знал об этом, но не сообщил второй стороне.
- Договор был подписан одной из сторон под давлением, либо по принуждению.
- Одна сторона в чем-то обманула другую, например, в договоре указано, что на жилье никто не имеет прав, хотя на самом деле недвижимость находится в залоге у банка по причине ипотеки.
- В договоре (образец составления договора мены мы привели) присутствуют существенные опечатки, которые оказывают влияние на его выполнение, к примеру, неправильно указаны номер квартиры и ее адрес. Подать иск в суд можно в течение одного года или трех в зависимости от того, почему происходит расторжение проведенной сделки.
- Кроме перечисленных условия для расторжения, непосредственно в самом тексте соглашения могут присутствовать любые другие веские основания, к примеру, ненадлежащее соблюдение какого-либо из пунктов.
Обмен жилых домов как один из видов сделок по мене
Соглашения мены жилых домов являются одной из разновидностей договора мены. Уникальность такого документа заключается в том, что предметом проводимой сделки выступают объекты недвижимости, которые прочно связаны с землей.
Мена жилого помещения, которое расположено на земельном участке, осуществляется лишь в паре с земельным участком. Собственник имеет полное право передавать противоположной стороне не только сам участок, на котором стоит недвижимость, но и землю любой площади, прилегающей к нему в том случае, если она не занята какими-либо другими строениями.
Права пользования землей
Для граждан на данный момент времени существуют 2 права использования земельного участка:
- аренда;
- право на собственность.
В ситуациях, когда земельные территории под жилыми домами, подлежащими обмену, находятся в собственности сторон, то на основе соглашения мены недвижимости в федеральной службе регистрации осуществляется передача права собственности на земельную территорию и здание.
Но, если земельный участок у одной стороны существует в рамках прав аренды в пользовании, то обмен жилыми помещениями будет проводиться без данного земельного участка. Новый хозяин здания после процесса регистрации и перехода права на жилой дом, как уже новый владелец аренды земельного участка будет проводить переоформление в уполномоченном органе местного самоуправления.
Бывший владелец переданной недвижимости тоже должен будет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об отказе от прав аренды на земельную территорию, которая ранее ему принадлежала. Соглашение мены жилых домов, которое выступает основой для регистрации в рамках закона прав собственности на помещение и земельный участок, который оно занимает, должен включать в себя все необходимые элементы регистрируемых правоотношений, таких как, например, объект, субъект и полномочия.
Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество
По закону можно обменять недвижимость на движимое имущество (к примеру, автомобиль). Стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках имущества, которое подлежит обмену, о правах третьих лиц на него (нанимателя, залогодержателя и т. д.) .
Мы рассмотрели основные условия договора мены недвижимого имущества.
С древних времен известен такой способ заключения сделок как обмен. В 2018 году российское законодательство также предусматривает возможность поменять принадлежащий одному владельцу объект недвижимости на дом или квартиру, находящуюся в собственности другого, в качестве подтверждения заключив договор мены.
Нужно ли идти до конца (вплоть до подачи иска в суд), если ваши права были нарушены?
Да Нет
Суть договора
Договором мены признается письменный контракт, заключенный владельцами недвижимости. Результатом подобной сделки, согласно 567 статье ГК РФ, фактически является обмен имущественными правами, а также получения специального свидетельства на недвижимость, ранее принадлежащую другой стороне соглашения.
Обычно под подобным соглашением подразумевается чистый обмен, без участия денежных средств и дополнительного имущества.
Однако если объекты, выступающие в качестве предмета контракта, неравнозначны по себестоимости, в документ могут включаться и иные условия, сопровождающие сделку:
- обмен одной большой квартиры на несколько маленьких;
- внесение дополнительной платы владельцем более дешевого жилого помещения;
- дополнение основного объекта мены другим имуществом. Например, для уравновешивания стоимости предметов договора, можно вместе с маленькой квартирой отдать дополнительно автомобиль, чтобы получить большее помещения без доплаты.
При заключении соглашения о бартере принадлежащее каждой из сторон имущество подлежит отчуждению. По сути, сделка практически идентична той, которая производится по договору купли-продажи.
Существенным отличием является лишь практически полное отсутствие денежной стороны вопроса, исключая небольшие суммы доплаты, компенсирующие разницу в стоимости.
Основные моменты договора мены квартиры
Соглашению об обмене недвижимости присущи особые черты:
- При заключении договора действуют те же правила, что и при покупке-продаже квартиры. Исключением являются случаи, когда подобные условия противоречат сути конкретной сделки.
- После выполнения условий соглашения, в соответствии с положениями 570 статьи ГК РФ, право собственности на указанное имущество переходит к новым владельцам одновременно. Однако полученную недвижимость нужно зарегистрировать в государственном реестре.
- В договоре прописывается цена каждого из объектов. Если она не указана, квартиры принято считать равнозначными.
- Расходы, сопровождающие сделку, ложатся на плечи стороны, которая предложила бартер.
- Сроки передачи объектов недвижимости могут отличаться. В этом случае в действие вступает 328 статья ГК РФ, регулирующая порядок исполнения встречных обязательств.
Главным условиям обретения сделки юридической значимости является внесение существенных условий. При соглашении об обмене к ним относят:
- Описание квартир, с указанием технических характеристик помещений, а также их цены;
- Список третьих лиц, которые имеют право пользоваться жильем после осуществления обмена. Если таковых нет, об этом указывается в отдельном пункте.
Основным условием вступления в силу документа является полное согласие сторон по каждому вопросу. Только при достижении полного консенсуса сделка будет считаться совершенной.
Плюсы и минусы
Заключение подобного соглашения при обмене квартирами, позволяет сторонам пользоваться некоторыми преимуществами:
- Договор защищает права участников. Бумага принимается к рассмотрению в суде при возникновении конфликтов, которые невозможно урегулировать мирным путем.
- Если уже состоявшийся обмен признан недействительным, сторонам возвращаются принадлежавшие им ранее жилые помещения.
- Соглашение не требует обязательного нотариального заверения.
- Сокращаются расходы, связанные с переводом денег, так как подобные операции чаще всего отсутствуют.
Но у подобной сделки, как, в сущности, и у любой другой, имеются минусы. Однако их не так уж много:
- Долгий поиск подходящего для обмена варианта. Если среди знакомых и родственников нет желающих поменяться квартирами, или никто из них не владеет помещением, обладающим нужными конфигурациями, то второго участника сделки придется искать значительное количество времени.
- Оценка имущества зачастую производится субъективно, стороны пренебрегают привлечением независимого эксперта к оценке помещений. В дальнейшем подобное халатное отношение зачастую приводит к расторжению договора.
Могут также возникнуть определенные конфликты с налоговыми органами, особенно если имущество, подлежащее обмену, определенно не является равнозначным, а факт доплаты в соглашении не отражен.
Стороны договора
В 31 главе ГК РФ, регулирующей отношения по договору мены, отсутствуют явные ограничения круга лиц, которые могут являться сторонами сделки. Поэтому по общим правилам законными участниками сделки признаются:
- физические лица;
- государство;
- организации;
- субъекты РФ;
- муниципальные образования.
Единственным спорным моментом является участие государства в бартере.
Так как распоряжаться имуществом могут только непосредственные владельцы, участниками могут быть только они. Однако в исключительных случаях право на распоряжение может быть передано третьим лицам, при оформлении на них доверенности.
Каждая сторона выступает одновременно в качестве покупателя и продавца, так как и принимает и реализует недвижимость.
Форма договора мены квартиры
Контракт об обмене недвижимостью может быть заключено исключительно в письменной форме. Заверять его в нотариальной конторе не обязательно, однако поход к специалисту можно совершить при наличии желания у сторон.
Соглашение мены предусматривает и устную форму. Отказ от оформления письменного договора возможен в следующих случаях:
- стоимость договора – меньше 10 МРОТ;
- передача объектов производится единовременно, право собственности наступает в один и тот же момент.
Однако передача квартир подобным образом не производится, так как противоречит правилам оформления соглашения о купле продаже, являющимся приоритетными:
Образец договора
В соглашении должны быть в обязательном порядке прописаны существенные условия сделки, без которых она будет признана ничтожной. Нужно также внести и дополнительные пункты, которые всесторонне описывают сделку:
- сведения об участниках;
- место заключения соглашения;
- дата передачи имущества;
- обстоятельства, способные повлиять на ход обмена.
Чтобы учесть все нюансы и обезопасить собственные права, следует обратиться к юристу, который поможет составить документ. Однако можно воспользоваться и универсальными шаблонами, скачанными из Интернета. Их всего два: образец для равноценного обмена или неравноценной сделки.
Типичные ошибки при составлении и заключении договора
Любые неточности в заполнении документа могут привести к оспариванию сделки и признанию ее ничтожной. Наиболее часто отмечаются следующие ошибки при составлении договора:
- предоставление неполной информации о предметах обмена;
- отсутствие ссылки на документы, подтверждающие право собственности или доверенность, выданную владельцем недвижимости при участии в сделке доверенного лица;
- оценка стоимости производится в иностранной валюте;
- не сформирован порядок расчета между участниками;
- не указан способ внесения дополнительных платежей при неравноценном обмене, либо отсутствуют реквизиты сторон;
- не установлен срок действия соглашения;
- отсутствует пункт, содержащий условия расторжения соглашения.
Отдельно также выделяется размер неустойки, выплачиваемой в случае нарушения условий сделки. Об этом часто забывают стороны соглашения, составляющие документ без помощи юриста.
Регистрация договора мены квартиры
Чтобы сделка обрела юридическую силу, ее необходимо зарегистрировать в органах гос. учета. Для этого потребуется предоставить ряд бумаг:
- Заявление участника сделки об обмене недвижимости.
- Договор мены.
- Техническая документация на квартиры, в том числе паспорта кадастра.
- Документ, подтверждающий право на владение жилым помещением.
В некоторых случаях могут потребоваться и иные бумаги, например, согласие органов опеки при регистрации в квартире несовершеннолетнего, или согласие супруга участника обмена.
Регистрация совершается органами Росреестра. Гражданин обращается в отделение организации по месту жительства.