Успешность функционирования будущего объекта недвижимости, будь то жилой дом, офис или торгово-развлекательный центр, во многом определяется на самой ранней стадии – при согласовании и утверждении проекта планировки территории (ППТ). Его состав, разработка, процедуры согласования и утверждения регламентируются многочисленными законодательными актами, однако авторитетная «теория» во многих аспектах расходится с практикой. Москва, обладающая, особым статусом города федерального значения, играет в этом вопросе по своим правилам.
Градостроительный кодекс РФ (ст. 42) разъясняет: «Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения». Фактически ППТ представляет собой чертеж проекта с обозначением объекта стройки, а также красных линий, рек, дорог, улиц, линий связи, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры. Разработка ППТ, в частности, необходима при реализация объектов капитальной застройки; при внесении изменений в расположение красных линий, обозначающих границы мест общего пользования на городском плане; при приватизации земельного участка; при изменении вида разрешённого использования территории и т. д.
ППТ служит основой для разработки проекта межевания территории и градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ), после утверждения которого столичному застройщику и выдается разрешение на строительство.
Чем руководствоваться?
Порядок действий столичных застройщиков по разработке и согласованию ППТ, кроме уже упомянутого ГрК РФ, определяется Градостроительным кодексом города Москвы и Постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве». Согласно этим документам, ППТ подготавливается в соответствии с Генеральным планом города Москвы, Правилами землепользования и застройки города Москвы (ППЗ), требованиями региональных нормативов градостроительного проектирования в городе Москве, техническими регламентами и иными законами, а также территориальными, отраслевыми схемами.
Начнем с генплана, судьбе которого можно только посочувствовать. Последний генплан развития столицы до 2025 года, принятый Мосгордумой в мае 2010 года еще при прежнем мэре Москвы Юрии Лужкове, был раскритикован в пух и прах как рядовыми жителями, так и экспертами вкупе с застройщиками. Заменивший Лужкова в кресле градоначальника в 2010 году Сергей Собянин немедленно выступил с предложением «оптимизировать» раскритикованный генплан, «состыковав» его с территориальной схемой развития Московской области.
Мечта Собянина о новом фронте работ сбылась: летом 2012 года столица «выросла» почти в 2,5 раза за счет официального присоединения так называемой Новой Москвы. Ввод в границы города большого куска Подмосковья избавил нового мэра от необходимости «разруливать» последствия старого скандала и позволил начать работу, что называется, с чистого листа теперь уже над новым генпланом Московской агломерации сроком действия до 2035 года. 
Чиновники при этом говорят и о смене градостроительных ориентиров – «переходе на полицентричное развитие», «соответствии принципам постиндустриального общества», «создании разнообразной и комфортной среды проживания». В профессиональной среде эти заявления воспринимают с осторожностью – прежний, скандально известный генплан тоже сопровождался красивыми лозунгами, но не способствовал решению ни одной назревшей в мегаполисе градостроительной проблемы... Принять новый документ предполагается в 2015 году (первоначально назывался 2014-й).
Отсутствуют в столице (единственном из городов-миллионников России) и Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых, согласно ГрК РФ, должна содержаться информация о разрешенном использовании соответствующего земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению на нем объекта строительства.Принятый в 2008 году Градостроительный кодекс Москвы предписал выдавать ГПЗУ исключительно на основании Правил землепользования и застройки. Соответствующий законопроект о ПЗЗ был внесен в Московскую городскую думу в 2009 году, прошел первое чтение и «завис» без движения. Нынешние столичные власти, называют разные сроки предполагаемого принятия ПЗЗ, но они постоянно переносятся.
Всесильная комиссия
Для работы с инвесторами и застройщиками в ноябре 2010 года, сразу после смены городской власти, в Москве была создана Градостроительно-земельная комиссия (постановление от 16.11.2010 № 1019-ПП). Возглавил ее лично мэр Сергей Собянин. Срочность создания комиссии объясняли необходимостью скорейшей ревизии «наследства» прежнего мэра – сотен начатых и неоконченных в кризис строек, земельных участков с непонятной историей. Пересмотрев в рекордно короткие сроки около 1,3 тыс. инвестконтрактов, а также договоров аренды и ГПЗУ, заключенных и выданных при Юрии Лужкове, комиссия стала расширять свои полномочия (за три с небольшим года издано порядка восьми постановлений с изменениями и дополнениями первоначального списка задач). На заседаниях ГЗК стали рассматриваться проекты планировок территорий, градостроительные регламенты и режимы использования земель и многие другие вопросы, которые ранее решались профильными департаментами. Одной из функций комиссии, согласно Положению о ГЗК, является «одобрение проектов градостроительных планов земельных участков, подготавливаемых по заявлениям физических и юридических лиц, до введения в действие Правил землепользования и застройки в городе Москве». Это дает критикам повод говорить о том, что решения принимаются чиновниками фактически в режиме «ручного управления». Не прописанные в ПЗЗ технико-экономические параметры возможного строительства становятся предметом «договоренностей» и торга, способствуя возникновению коррупционных схем и многократно удорожая стоимость проектов. Кроме того, решения, вынесенные таким образом, городским властям гораздо легче отменить в одностороннем порядке.
Ситуация усугубляется и тем, что в отличие от большинства органов правительства Москвы, ГЗК не имеет статуса юридического лица (органа исполнительной власти), следовательно, не обладает правом самостоятельного издания, отмены и внесения изменений в правовые акты. Проекты принятых ею решений выносятся на рассмотрение правительства Москвы. Последнее по закону выступает и ответчиком в случае возбуждения дела, в рамках которого оспаривается решение ГЗК. Юристы также обращают внимание на то, что оспаривать в суде можно и решения уполномоченных органов власти, принятые в соответствии с поручениями ГЗК. К таковым, например, относятся приказы Москомархитектуры об утверждении Градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ).
Хочешь строить – плати
Механизм взаимодействия города и инвесторов (застройщиков) в части разработки и утверждения ППТ и ГПЗУ следующий. Для получения распоряжения о разработке ППТ инвестор подает заявление в столичный Комитет по градостроительству и архитектуре (Москомархитектуру) и представляет на согласование вышеназванного комитета, а такжеКомитета по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвеста) проект градостроительной концепции развития территории. Документ должен учитывать геологические особенности и градостроительное окружение участка, природоохранные ограничения, наличие объектов исторического наследия, транспортную ситуацию, расположение инженерных сетей, содержать сведения о размерах и назначении планируемых к строительству объектов и т. д.
Согласованный проект подается для обсуждения и одобрения в рабочую группу по вопросам градостроительной деятельности, действующую в составе ГЗК, а затем выносится на заседание самой ГЗК, где и принимается окончательное решение по разработке ППТ. Иногда на этой стадии, не откладывая в долгий ящик, утверждаются максимальные предельные ТЭПы (технико-экономические показатели) проекта, функционал будущих объектов.
Здесь необходимо сказать несколько слов о финансовой стороне вопроса. До весны 2013 года все ППТ в столице выполнялись за счет средств городского бюджета. Из последних масштабных территорий «разработанных» на бюджетные деньги, можно отметить площадки ЗИЛа, Лужники, районы в Мневниках, Тушино, Нагатинской пойме, Молжаниново, Рублево-Архангельском. Однако в связи с масштабным дорожным строительством и прокладкой новых линий метрополитена бюджетные расходы на разработку ППТ решено было существенно урезать. (Кстати, специалисты отмечают, что, по иронии судьбы, острая необходимость в территориальном планировании в Москве сегодня как раз и возникает в связи с расширением линий метро, которые пересекают множество участков.)
Чтобы не тормозить градостроительный процесс, власти наделили инвесторов правом разрабатывать ППТ за свой счет (последние вынуждены соглашаться, потому что альтернативы все равно нет). Правда, законодательно утверждать данную процедуру не торопятся – в столице по-прежнему продолжает действовать Постановление Правительства Москвы от 6 апреля 2010 г. N 270-ПП «Об утверждении Положения о составе, порядке подготовки, согласования и представления на утверждение проектов планировки территорий в городе Москве». К слову сказать, процесс подготовки проектов планировки и межевания территории по инициативе заинтересованных лиц, равно как и порядок взаимодействия властей с «интересантами», не прописан и в Градостроительном кодексе РФ, хотя возможность такой инициативы на федеральном уровне предусмотрена.
Кроме ключевого «разрешительного» постановления, для полноценного запуска процесса стороннего финансирования городским властям предстоит утвердить целый ряд типовых документов. В их числе – форма упрощенного техзадания на разработку ППТ, порядок и форма оформления плана реализации ППТ, порядок оформления ГПЗУ по материалам ППТ для территорий, поделенных на несколько земельных участков, принадлежащих разным собственникам; механизм передачи городу социальной инфраструктуры при комплексной жилой застройке и т.д. В отсутствие же прописанного порядка самостоятельная разработка ППТ под силу далеко не всем инвесторам, и большинство вынуждено обращаться с заказами к подрядным проектным организациям (зачастую, по словам участников рынка, аффилированных с чиновниками). Услуга эта недешевая – цена разработки ППТ, в частности, зависит от особенностей расположения участка, его площади и характеристик, а также требований технического задания и доодит до нескольких десятков миллионов рублей. Некоторые проектные организации даже предлагают заказчикам разработать документацию не за деньги, а за последующее участие в завершающей стадии инвестиционного проекта.
Есть смысл прислушаться
Готовый ППТ необходимо согласовать в ряде отраслевых департаментов, а если речь идет о жилье – и с другими городскими структурами. Обязательна координация действий с префектурой, на территории которой предполагается реализация проекта, поскольку будущему застройщику необходимо провести еще одну хлопотную процедуру – публичные слушания с участием местных жителей.
В столице, где точечная застройка восстановила против себя немало народу, на публичных слушаниях разгораются нешуточные страсти, которые могут обернуться для инвестора печальными последствиями. Так, по информации Москомстройинвеста, в ноябре 2013 года столичные власти отказались от оформления ГПЗУ для строительства двух магазинов в районах Бибирево и Дмитровский Северного и Северо-Восточного административных округов. При отказе было учтено мнение жителей, которые в ходе публичных слушаний не поддержали представленные проекты дальнейшего использования этой земли. В итоге ГЗК приняла решение использовать оба участка под благоустройство и озеленение.
В ноябре 2011 года ГЗК отклонила ППТ застройки бульвара торгово-развлекательными комплексами между Тарусской и Ясногорской улицей в районе Ясенево. Примечательно, что сделано это было после проведения общественных слушаний, на которых большинство якобы высказалось за возведение ТРЦ. Но протестующие жители утверждали, что проведены эти слушания были с многочисленными нарушениями.
В апреле 2013 года Верховный суд РФ встал на сторону частных собственников в конфликте между властями Московской области и жителями домов, попадавших под снос из-за строительства трассы «Южный обход города Подольска». Как отмечали СМИ, «это был первый в РФ случай отмены проекта планировки территории для строительства дороги стоимостью несколько миллиардов из-за нарушения интересов отдельных граждан».
Конечно, в каждом конкретном проекте имеются свои нюансы, но вышеприведенный опыт показывает, что списывать со счетов настрой местных жителей в любом случае не стоит. Если же все прошло гладко, и ППТ получил одобрение «в своем районе», инвестор может торжествовать победу, а префектура – готовить протокол о положительном результате публичных слушаний.
После согласований многострадальный ППТ вновь выносится на заседание ГЗК, где его могут как одобрить, так и отправить на дополнительную проработку. Чиновники называют несколько наиболее частых поводов «отвода» – слишком высокая плотность застройки, недостаток рабочих мест, недостаток социальной инфраструктуры. Доработанный проект вновь выносят на ГЗК. После его окончательного одобрения ГЗК готовит соответствующий проект постановления Правительства Москвы, который последним и утверждается. На основе разработанного ППТ Москомархитектура выпускает градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) с функционалом и технико-экономическими показателями будущих объектов строительства.
В целом разработка ППТ занимает от 2-3 месяцев до года. Его подготовка за свой счет может сократить эти сроки, но при этом существенно удорожить проект.
Развитие территорий: старые промзоны и новая Москва
Приоритетными задачами ГЗК Сергей Собянин недавно назвал рассмотрение проектов планировок бывших промышленных зон столицы для их последующей реновации и проектов развития Новой Москвы.
Что касается промзон , то их в столице, по разным оценкам, насчитывается от 15 до 18 тыс. га. Поскольку свободных территорий под застройку в столице (в границах старой Москвы) не осталось, власти который год строят планы реорганизации этих промзон. На сегодняшний день утверждены проекты планировок промзон «Соколиная гора», «Нагатинский затон, «ЗИЛ». Среди пилотных проектов – промзоны «Алтуфьевское шоссе», «Силикатные улицы», «Огородный проезд», «Магистральные улицы», «Северянин», «Грайвороново», «Южный порт» и «Павелецкая». По заявлениям властей, развивать их предполагается комплексно – не только «гнать» жилые квадратные метры, но и «разбавлять» офисами и коммерческой недвижимостью.
Однако на деле процесс идет гораздо медленнее, чем хотелось бы городским властям. Большинство столичных промзон заброшено или заполнено различного рода конторами (явно не дотягивающими до названия «офис»), складами, гаражами, мелкими производствами, а то и вовсе строениями неизвестного назначения. Все это богатство, как правило, сдается собственниками в аренду. На протяжении нескольких десятилетий Москва принимала различные инвестпрограммы, изобретала способы пустить эти земли в оборот. Но все упиралось в то, что бюджетных средств на это не хватало, заставить же раскошелиться собственников, имеющих постоянный доход с аренды и не желающих никаких перемен, тоже не могли.
Очередным шагом в этом направлении стало повышение в 2,5–3 и более раз (в зависимости от участка) с 1 января 2013 года кадастровой стоимости земли и последовавший за ним рост арендных платежей за земли промышленного назначения. Кроме того, городские власти неоднократно заявляли о том, что в случаях выявления нецелевого использования земельных участков и несвоевременной уплаты земельной аренды собственников будут беспощадно штрафовать. Иными словами, может возникнуть ситуация, когда арендный доход не будет покрывать издержек владения этой самой землей. И тогда, надеются в мэрии, владельцы участков будут вынуждены действовать – в частности, разрабатывать ПТТ, чтобы выяснить перспективы нового строительства на своем земельном участке.
Правда, такая стратегия более характерна для крупных собственников, способных найти деньги на исследование и развитие принадлежащей им территории. Большинство же правообладателей «сидит» на участках площадью 2–4 га и не имеет средств на их освоение. У них выход один – ждать, когда ими заинтересуются крупные строительные компании и проситься к ним в «младшие партнеры». Тем более что реорганизация промзоны может преподнести немало затратных сюрпризов – от внезапно обнаруженных при подготовке ППТ линейных объектов (неучтенные линии связи и т.д.) до необходимости рекультивации зараженной почвы. В свою очередь, чересполосица (нарезка на мелкие участки) чревата путаницей в документах и судебными разбирательствами. Так что удастся ли спровоцировать собственников промзон на масштабные работы со своими участками – еще вопрос.
Гораздо более активно застройщики проявляют себя на присоединенных к городу землях Новой Москвы. По информации Москомстройинвеста, с начала нынешнего года ГЗК одобрила разработку ППТ за счет средств инвестора вблизи деревень Голенищево и Середнево, поселения Филимонковское, в районе поселков Коммунарка и Сосенское. Речь идет о масштабных проектах, предусматривающих возведение миллионов квадратных метров недвижимости самого разного назначения.
Ключевые вопросы, такие как особенности подготовки и утверждения документации по планировке территории, установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков, резервирования и изъятия земель и т. д., на землях Новой Москвы регламентируются Федеральным законом от 05.04.2013 N 43-ФЗ (ред. от 02.12.2013) «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Столичные власти действуют по опробованной схеме: сначала – масштабная ревизия инвестпроектов, затем – расторжение уже заключенных инвестконтрактов при выявлении проблем. Наиболее частые основания для расторжения – отсутствие в проектах обязательств по строительству инфраструктуры, высокая плотность застройки, нарушение сроков и этапов строительства, градостроительных норм и правил. Компенсацию подтвержденных расходов инвесторы получали через суд. Далее – работа с новыми застройщиками. Для них к списку «согласующих» ведомств добавляется вновь созданный столичный Департамент развития новых территорий. Кроме того, будущему застройщику необходимо «вписаться» в территориальные схемы развития Новой Москвы, которые в настоящее время готовятся к вынесению на публичные слушания. Однако есть и хорошие новости: в частности, ст. 4 упомянутого выше закона N 43-ФЗ отменяет для застройщика необходимость публичных слушаний при разработке ППТ и проектов межевания территории.
Проект планировки территории;
Проект межевания территории:
Градостроительные планы земельных участков.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
Подготовка документации по планировке территории может осуществляться как в отношении застроенных территорий, так и в отношении территорий, подлежащих застройке.
В случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков подготовка документации по планировке территории осуществляется в соответствии с земельным, водным, лесным и иным законодательством.
В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется, а подготовка землеустроительной документации осуществляется в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать пределы (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом.
Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов подходов к каждому образованному земельному участку.
Объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.
При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.
Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обеспечению.
Основная часть проекта планировки территории включает в себя:
чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются: а) красные линии; б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур; в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства; г) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.
Состав и содержание проектов планировки территории, подготовка которых осуществляется на основании документов территориального планирования субъектов Российской Федерации, документов территориального планирования муниципального образования, устанавливаются Градостроительным кодексом Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации.
Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий.
Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков.
Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.
Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.
Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:
а) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; б) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений и сооружений; в) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; г) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; д) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; е) границы территорий объектов культурного наследия; ж) границы зон с особыми условиями использования территорий;
з) границы зон действия публичных сервитутов;
В составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков.
Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства земельным участкам.
Подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.
(Об особенностях содержания состава градостроительного участка некоторых земельных участков см. Федеральный закон от 29.12.2004 № 191 ФЗ).
В составе градостроительного плана земельного участка указываются: 1. границы земельного участка; 2. границы зон действия публичных сервитутов; 3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; 4. информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в градостроительном регламенте земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка; 5. информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); 6. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия; 7. информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее – технические условия); 8. границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.
В состав градостроительного плана земельного участка может включаться информация о возможности или невозможности его разделения на несколько земельных участков.
Форма градостроительного плана устанавливается Правительством Российской Федерации.
Планирование территории - важнейшая составляющая градостроительной деятельности. На основе готовых проектов инженеры, архитекторы и строители выполняют межевание земельных участков, устанавливают границы и определяют зоны, в рамках которых будут сооружаться объекты того или иного типа. Правильно составленная документация в итоге позволяет рационально использовать региональные ресурсы. В частности, проекты планировки территории формируются с учетом экологических, экономических и климатических условий конкретной местности, что дает возможность обеспечения оптимальной организации жизнедеятельности населенного пункта.
Цели создания проекта
Главной задачей планирования территориальных объектов является обеспечение стабильного развития региона в соответствии с градостроительными нормами. В первую очередь специалисты определяют, в каких границах будет закреплена целевая территория. Это необходимое условие для последующей детализации и уточнения планировочной структуры на конкретной местности. На следующем этапе выполняется более точное распределение участков и зон уже в рамках намеченной территории. В частности, определяются сегменты для застройки, участки преобразования, линии прохождения транспортных коммуникаций и т.д. Затрагивают проекты планировки территории и жилищно-бытовой комплекс. Определяются наиболее выгодные места размещения коммунальных хозяйств и объектов социально-культурного значения. Без специального планирования жилых зданий, промышленных строений, инженерных сооружений и дорожных развязок с коммунальной инфраструктурой невозможно реализовывать задачи градостроительного плана, принципы которого базируются на обеспечении комфортной и безопасной жизни граждан.
Планирование территории
Существует несколько этапов планирования, которые могут исключаться или меняться местами по очередности в зависимости от характеристик территории. На первом этапе выполняется целью которого является исследование основных тенденций потенциального развития местности. Определяются направления и критерии оценки будущего развития. На следующем этапе производится кластерный анализ, выделяющий отдельные зоны в зависимости от их экономических данных. Например, проект планировки и межевания территории может представлять собой план с несколькими участками, разграниченными по функциональным признакам. Это могут быть промышленные, сельскохозяйственные, инфраструктурные и жилые зоны, для которых будут рассчитываться разные принципы развития. Также планирование не обходится без анализа конкурентных, экономических и отраслевых преимуществ конкретной территории. Под них рассчитываются и конфигурации размещения линейных объектов, и схемы распределения коммуникационных сетей.
Виды документации по планировке
Существует два основных документа, которые разрабатываются в ходе планирования территорий. Это непосредственно проект планировки и схема межевания. В первом случае упор делается на установление границ и в некоторых случаях на определение мест капитальной застройки. Например, проект планировки территории с может включать отдельные разделы с указанием требований к его строительству и реконструкции. Но в принципе подобные данные могут использоваться в документации только при условии, что ни линейный объект, ни земля, на которой он расположен, не являются муниципальной или государственной собственностью. Что касается документации по межеванию, то в нее входит соответствующий проект со схемами и чертежами выделения участков, данные о площади образуемых земель и т.д.
Подготовка проектной документации
Целевым объектом планирования может выступать выделяемая градостроительным проектом территория или один из элементов территориальной структуры. При учитываются его характеристики, план межевания, зональное разграничение и установленные правила землепользования. Особое место на этом этапе работ будет занимать геодезический материал. На его основе выполняется подготовка проекта планировки территории с графической частью. К примеру, могут использоваться топографические планы, цифровые карты и планы, допущенные к применению уполномоченными органами надзора.
Материалы по обоснованию проекта
В данный пакет документов входят следующие материалы:
- Территориальная карта планировочной структуры с отображением границ города или поселения.
- Результаты геодезических изысканий с указанием
- Документы с обоснованием зонирования и размещения объектов капитальной застройки.
- Схемы размещения объектов культурного наследия, улично-дорожных сетей и т.д.
Важно отметить, что проекты планировки территории не обходятся и без сегментации строительных объектов по текущему техническому состоянию. Выделяются те же линейные объекты, здания, подлежащие сносу и реконструкции, площадки незавершенного строительства. Указываются в обосновании и мероприятия по защите территорий от пожара и других чрезвычайных ситуаций.
Разработка проекта планировки территории
Базовая часть документа включает чертежи с указанием красных линий. Таким образом выделяются федеральные границы территории, занятой линейными объектами. Также подчеркиваются на чертежах планируемые и существующие элементы градостроительной структуры и зоны объектов. Отдельно к проектировочному решению прилагаются материалы с параметрами развития территории. В этой части указывается плотность застройки, ее характеристики, регламентные пределы и технические данные о планируемых объектах. Типы построек могут быть разными - жилыми, общественно-деловыми, производственными, культурными и т.д. Но независимо от направления развития все проекты планировки территории должны разрабатываться с учетом характеристик транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры. Как правило, данные кластеры планируются в соответствии с комплексной градостроительной программой.
Согласование и утверждение проекта
Подготовленные проектные документы проверяются уполномоченными органами, которые на основании соответствия предоставленных материалов нормативам принимают решение об утверждении или об отказе в принятии пакета. Во втором случае проект отправляется на доработку. В частности, согласование документов и их проверку могут производить органы местного самоуправления и отраслевая комиссия. Но в обоих случаях утверждение проекта планировки территории осуществляется только после публичных слушаний. Комплексные документы с планами межевания и планировочными решениями утверждает глава местной администрации.
Заключение
В отличие от градостроительных концепций развития регионов и муниципальных территорий, местный план планировки является точечным и практическим средством достижения поставленных стратегических задач. Но и в этом случае невозможно рассматривать целевую область как автономную и замкнутую. Даже после разграничения проекты планировки территории не исключаются из общего плана развития регионов. Специалисты разрабатывают ту же транспортную и промышленную инфраструктуру с расчетом на оптимальное взаимодействие хозяйственных объектов с соседними регионами. В то же время имеют место и локальные задачи, обусловленные исключительно внутренними экономическими, экологическими, социальными и другими характеристиками.
Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях.
Благодаря межеванию территорий создаётся разметка местности, на которой планируется строительство или проведение других работ с учётом создания структуры на местности. То есть если общий участок подлежит разделению на наиболее дробные части – возникает потребность в составлении ПМТ.
В основание составления проекта входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий.
Сведения из ПМТ доступны для всех интересующихся граждан. Специализированные геодезические отделы в составе архитектурных управлений муниципалитетов выставляют всю информацию на сайты для ознакомления с ними.
Проект планировки территории (ППТ)
– также относится к градостроительной документации. Непосредственно связан с проектом межевания, но в отличие от него имеет более подробные характеристики, опираясь на мельчайшие детали сведений, которые учитывают оптимальный эффект от планируемых на участке работ и сведение к минимуму рисков ошибок при проведении строительства.
Кроме этого ППТ содержит данные, выходящие за пределы участка, на котором планируются внутренние межевые работы, он охватывает комплексный контекст, в который должны вписаться застройки участка.
Этот документ создаётся совместно с проектом межевания, но включает в себя некоторые дополнительные и достаточно важные сведения, на основании анализа которых впоследствии возможно провести межевание. К их числу относятся:
- чертежи линейных объектов;
- объектов инфраструктуры;
- объектов капитального строительства.
Обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой.
Если строительные работы планируются на пустом участке – то воля застройщика практически не имеет ограничений. Однако и здесь придётся учитывать структуру почв и возможность застройки в соответствии с теми или иными её особенностями. Практически каждый собственник знает, что особенности земель могут стать препятствием к его максимальной загруженности капитальными строениями.
Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом. Данная функция вменяется этим важным проектным документам, обязанным предусмотреть все нюансы будущего строительства.
Не менее важную функцию несут проекты в планировании строительных работ на территории с уже возведёнными капитальными строениями. Здесь роль проектировочных работ будет особая – грамотно вписать в уже имеющуюся градостроительную структуру новые здания.
Кроме конкретных целей, которые преследует создание проектов, они несут в себе общую функцию системной организации строительства.
Особенную важность системное образование строительства представляет для крупных градостроительных комплексов.
Столичные и краевые , а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек.
В таких городах как Москва и Санкт-Петербург, подобных нарушений уже достаточно много. Для этих городов предусмотрены максимально высокие требования к разработке проектов межевания и планировки, чтобы их посредством не только соблюдать требуемый регламент, но и корректировать имеющиеся недочёты.
В каких случаях могут понадобиться проекты?
Кроме строительства, межевой проект используется во всех случаях разделения участка на более мелкие части без выдела и без постановки этих частей на кадастровый учёт. Соответственно он может потребоваться:
- При определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности производится разметка общего массива на отдельные части.
- Отчуждённая в результате установления обременения часть участка отграничивается от общей территории.
Но в данных случаях проекты оформляются по желанию собственников. Они могут понадобиться и придать эксплуатации земель максимальную эффективность, но обязательными к применению не являются.
Кроме этого возникает взаимообусловленность необходимости одного проекта для создания другого . Они несут различную информацию. Основные сведения, представленные проектом планировки, являются вспомогательным инструментом для создания ПМТ. А также – наоборот. В силу этой неразрывной взаимной связи, проекты необходимо согласовывать между собой.
Содержание проектной информацииимеет характер норматива. ПМТ включает в себя текстовую и картографическую часть. В текстовой части центральным звеном является таблица, она заключается в подробном описательно-информационном сообщении, характеризующем основные тенденции проектируемого на местности межевания. В неё включены следующие разделы:
- Основные положения.
- Основные и частные резолюции к составлению текстовой и картографической частей.
- Разделы текстовой и картографической части ПМТ, которые занимают значительный объём проекта и состоят из отдельных пунктов и подпунктов.
- Содержание.
Проект начинается с титульного листа, где указаны сведения об исполнителе работ и представлены краткие обзорные данные о её структуре и содержании. К проекту прилагаются отдельные сведения в виде приложений, и приобщается пояснительная записка.
Важным этапом проектирования является составление карты.
Она воспроизводится в бумажном варианте. Электронный носитель для её создания является базовой системой, с него копируется контекст участка в актуальном содержании, отражающем существующее положение дел на момент составления проекта.
Новая проектная информация отражает существующий потенциально или идеально контекст, поэтому он наносится на копию интерактивной карты специализированными топографическими знаками.
По требованию, проектная информация наносится на картографическую основу вручную, всегда – в синем цвете, с соблюдением всех правил, указанных в качестве требований к подготовке проекта.
Требования к подготовке
Проект составляется на основании нормативов и требований, определяемым Федеральным законом. Он опирается на Приказ Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.
Пункты по подготовке ПМТ включают в себя ряд положений:
- Правила составления карты.
- Использование формата листа А-4.
- Использование соответствующих канцелярских принадлежностей.
- Использование только русского языка.
- Правила нумерации листов и использование только арабских цифр.
- Специальные правила для переноса сведений на следующий лист.
- Пункты проекта.
- Общий объём текста.
- Правила подготовки ПМТ.
Обозначенные требования формируют стандартные процедуры оформления данных в ПМТ по ряду информационных данных:
- данные о заказчике и исполнителе;
- по содержанию пояснительной записки;
- по кадастровым (исходным) данным участка;
- по кадастровым данным о частях участка, подлежащих проектированию;
- сведения о допуске к участку специалистов;
- по графическому плану;
- по приложениям.
Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.
Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.
Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:
- проект планирования территории;
- эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
- кадастровый паспорт участка;
- топографическую съёмку на участок.
Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией
соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.
Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне. Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта.
При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.
При наличии ошибок или недоработок в проекте , которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.
Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.
Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.
Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены .
Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.
При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно. Нужно ли межевание земельного участка — читай .
Этот проект является основой для формирования на его базисе проекта межевания и изготавливается аналогично. Основанием для его изготовления станет ваше заявление в органы местной власти. Он должен быть подготовлен, прежде чем вы приступите к подготовке проекта межевания или совместно с ним.
Если вы подаёте заявление в местную администрацию на подготовку обоих проектов – то алгоритм действий будет одинаков для межевого плана и проекта планировки, как одного из этапов создания целостной базовой картины для последующего размежевания территорий с учётом данных, указанных в планировании.
Так как ППТ является базовым, то прежде чем приступать к его подготовке, необходимо выяснить, разрешён ли на вашем участке планируемый вид застройки в соответствии с Генпланом. Если разрешён – вы можете подать заявление в органы власти о подготовке проекта.
Имейте в виду, что изготовление проекта планирования имеет правовую силу практически равную выданному вам разрешению на строительство. Поэтому к его изготовлению муниципалитет подходит особенно внимательно.
Соответственно, для создания ППТ вам придётся собрать большое количество документов . К ним относятся:
- архитектурно-планировочное задание;
- справка о подключении к энергосетям;
- техническое задание на проектирование;
- градостроительное заключение;
- топографическая съёмка;
- правоустанавливающие документы на участок.
Кроме этого могут затребовать другие документы в соответствии со спецификой целей планирования. К этим документам нужно будет приложить разрешение администрации после того как оно будет выдано.
Согласование должно быть произведено:
- с администрацией муниципалитета;
- главным архитектором;
- инженерными службами.
В некоторых случаях могут затребовать согласование с комитетом по делам культурного наследия и отделом по охране природных ресурсов. Согласование выполняется заказчиком.
Сроки исполнения и стоимость работ зависит от площади территории, на которую составляется ППТ. Для многоэтажного жилья ППТ на участки:
- до 5 Га – 400 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
- 5-20 Га – 80 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
- 20-50 Га – 75 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
- более 50 Га – 65 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.
Для дачных посёлков и малоэтажных зданий:
- до 10 Га – 350 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
- 10-50 Га – 32 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
- более 50 Га – 30 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.
Стоимость указана без учёта НДС.
Образец проекта межевания вы можете скачать .
А образец проекта планировки .
Заключение
Как видно процесс подготовки ПМТ и ППТ достаточно трудоёмок, но его важность сложно переоценить, особенно если дело касается крупномасштабных застроек.
Как правило участники коллективной собственности оплачивают эту работу совместно, что не сильно отражается на бюджете дачников.
А при возведении новостроек – стоимость работ входит в общую стоимость предоставляемых жильцам квартир. При участии в долевом строительстве в первую очередь необходимо проверять у застройщика наличие ППТ, без которого он не имеет права приобретать инвестиции на будущее строительство