Дарение и мена. Требования к договору мены между родственниками

В-1. Понятие и признаки договора мены.

Под договором мены в соответствии со ст. 567 ГК РФ понимается гражданско - правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Основные признаки договора мены.

Во-первых, договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

Во-вторых, по договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в соответствующих случаях - в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента.

В-третьих, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента, договор мены отличается характером встречного предоставления.

Стороны договора мены один товар обменивают на другой. По договору мены в принципе исключаются как возврат имущества, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости. Данный признак (обмен товаров) представляет собой особенность предмета договора мены и является бесспорным критерием для выделения его в самостоятельный тип гражданско - правовых договорных обязательств.

В-четвертых, еще одним квалифицирующим признаком договора мены, отличающим его как от договора купли - продажи, так и от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары. Применительно к договору мены действует специальное правило, определяющее что по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).

С точки зрения общей характеристики договора мены как всякого гражданско - правового обязательства он является двусторонним, возмездным, консенсуальным.

Синаллагматический характер договора мены в правовом регулировании данного договора (несмотря на небольшое число норм) учитывается в большей степени, нежели в правовых нормах, регламентирующих иные типы гражданско - правовых двусторонних договоров.

Данное обстоятельство выражается в:

установлении презумпции равноценности обмениваемых товаров (п. 1 ст. 568 ГК РФ);
определении момента перехода права собственности на обмениваемые товары, который "привязывается" к моменту исполнения обязательств по передаче товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ);
применении к отношениям, вытекающим из договора мены, правил о встречном исполнении обязательств (ст. 569 ГК РФ);
наделении добросовестной стороны, передавшей товар контрагенту, не обеспечившему надлежащее исполнение своего обязательства, в определенных ситуациях правом требовать от последнего возврата переданного ему товара (ст. 571 ГК РФ).

Субъекты договора мены. Договор мены носит универсальный характер и может применяться для регулирования правоотношений с участием любых лиц, признаваемых субъектами гражданских прав (прежде всего права собственности и иных ограниченных вещных прав, а также обязательственных прав): граждан, юридических лиц, а также публично - правовых образований (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Предмет договора мены включает в себя два рода объектов: объектом первого рода служат действия обязанных лиц по передаче друг другу обмениваемых товаров; объектом второго рода являются сами обмениваемые товары.

ГК РФ в гл. 31 «Мена» не содержит специальных правил, регламентирующих предмет договора мены, поэтому его регулирование осуществляется нормами о купле - продаже (гл. 30 ГК РФ), если это не противоречит существу мены, что закреплено ст. 567 ГК РФ).

Распределение прав и обязанностей между участниками договора мены определяется в соответствии с нормами о договоре купли - продажи (не противоречащими специальным правилам о договоре мены и существу мены, а потому применяемыми к этому договору) с учетом того, что каждая из сторон такого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен от контрагента (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Договор мены должен заключаться в форме , тождественной той, в которой надлежит заключать договор купли - продажи соответствующего товара.

Особенности рассмотрения дел, связанных с договорами мены отражены в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.09.2002 г. № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» .

2 . Понятие и правовая природа договора дарения. Субъектный состав, форма договора дарения, его содержание, ответственность сторон по договору дарения.

Договором дарения в соответствии со ст. 572 ГК РФ признается такой договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В системе гражданско - правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный тип договорных обязательств благодаря наличию некоторых характерных признаков , позволяющих квалифицировать его в данном качестве.

Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого и не рассчитывает на это. Как закреплено ст. 572 ГК РФ если по договору дарения предполагаются встречная передача вещи или права либо встречное обязательство со стороны одаряемого, то такой договор признается притворной сделкой и к нему применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК РФ.

При отсутствии осознания условности и символического характера предоставления со стороны одаряемого и, напротив, направленности воли сторон именно на компенсацию дара их правоотношения не могут рассматриваться в качестве договора дарения даже в том случае, когда встречное предоставление явно не эквивалентно полученному дару.

Так, если какое-либо имущество реализуется его собственником по явно заниженной цене или покупается кем-либо по чрезмерно завышенной цене, указанные правоотношения, в силу отсутствия признака безвозмездности, не могут быть квалифицированы как договор дарения.

Признаком дарения является также увеличение имущества одаряемого . Объем имущества одаряемого увеличивается путем передачи ему дарителем вещи или имущественного права либо освобождения его от обязанности. В последнем случае уменьшается часть имущества одаряемого, составляющего его пассивы, что равносильно увеличению активов последнего.

Данный признак позволяет отличать договор дарения от иных договоров, не предусматривающих, так же как и при дарении, встречного предоставления. Например, договор залога может быть заключен третьим лицом с кредитором должника в целях обеспечения обязательств последнего без какой-либо компенсации риска указанного третьего лица со стороны должника.

Несмотря на очевидную выгоду для должника и безвозмездность отношений между должником и залогодержателем, такой договор не может рассматриваться в качестве дарения, поскольку он не увеличивает имущества должника.

При дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя . И этот признак необходим для отграничения договора дарения от иных договоров и сделок, реализация которых сулит увеличение имущества лица, но не за счет уменьшения имущества оказывающего ему услугу другого лица.

Такие правоотношения имеют место, в частности, по договору страхования, заключенному страхователем в пользу выгодоприобретателя, который при наступлении страхового случая, получая от страховщика страховое возмещение, увеличивает свое имущество, но не за счет уменьшения имущества страхователя. Аналогичная ситуация может возникнуть по договору поручения, не предусматривающему обязанность доверителя по выплате вознаграждения поверенному.

Следующим признаком договора дарения является также наличие у дарителя, намерения одарить последнего, то есть увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества. При отсутствии такого намерения у "дарителя" договор, по которому производится передача имущества, даже при отсутствии в его тексте условий о цене указанного имущества и порядке его оплаты либо иного встречного предоставления, должен в соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ признаваться возмездным.

Что же касается встречного предоставления, то его размер в этом случае определяется исходя из того, что если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена из условий договора, исполнение такого договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).

Непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение дара . Данный признак не всегда можно обнаружить в отношениях, связанных с дарением, особенно если договор дарения заключается по модели реального договора.

ГК РФ допускает заключение договора дарения по модели как реального, так и консенсуального договора (обещание дарения).

Договор дарения, как и всякий гражданско - правовой договор на передачу имущества, имеет сложный предмет , состоящий из действий дарителя: передача дара, освобождение от обязанности, - которые называют объектом первого рода или юридическим объектом, а также самого имущества (вещи, права, обязанности), которое обычно именуется объектом второго рода или материальным (применительно к вещи) объектом.

Сложный предмет договора дарения может быть разбит на пять частей , каждая из которых имеет, в известном смысле, самостоятельное значение.

Передача дарителем вещи в собственность одаряемого представляет собой наиболее типичный предмет договора дарения.
Передача одаряемому имущественного права (требования) дарителем к "самому себе".
Передача одаряемому принадлежащего дарителю имущественного права (требования) к третьему лицу.
Освобождение одаряемого от имущественной обязанности перед дарителем.
Освобождение одаряемого от его имущественной обязанности перед третьим лицом возможно путем исполнения дарителем обязательства за являющегося в нем должником одаряемого перед кредитором по такому обязательству.

Виды договора дарения: договор обещания дарения, пожертвование.

Договору обещания дарения присущи следующие характерные признаки. Во-первых, такой договор носит консенсуальный характер и порождает обязательство дарителя передать одаряемому вещь в собственность или имущественное право либо освободить одаряемого от обязательства. Данное обязательство является односторонним, обязанностям дарителя корреспондируют соответствующие права (требования) одаряемого. Договор обещания дарения - самостоятельный тип гражданско - правового договорного обязательства.

Во-вторых, договор обещания дарения под страхом его недействительности должен иметь обязательную письменную форму (п. 2 ст. 574 ГК РФ).

В-третьих, договор обещания дарения должен содержать ясно выраженное намерение дарителя совершить в будущем безвозмездную передачу одаряемому вещи или права либо освободить его от имущественной обязанности (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

В-четвертых, текст договора обещания дарения должен включать в себя условия о конкретном лице, являющемся одаряемым, и о конкретном предмете дарения в виде вещи, права или освобождения одаряемого от обязанности. Обещание дарителя подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения признается ничтожным (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Договор пожертвования выделяется в отдельный вид дарения исходя из наличия у него такого основного признака, как совершение дарения в общеполезных целях. Специфика договора пожертвования как вида договора дарения не исчерпывается его общеполезными целями, ему присущи и некоторые другие особенности. Во-первых, договор пожертвования может совершаться как путем передачи одаряемому дара, так и посредством обещания дарения и во-вторых, пожертвование не может осуществляться путем освобождения одаряемого от его обязательств.

Кроме того, особенностью договора пожертвования является ограничение круга субъектов на стороне одаряемого. В качестве таковых могут выступать граждане, лечебные, воспитательные учреждения, организации социальной защиты и другие аналогичные учреждения; благотворительные, научные и учебные организации, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, а также государство (Российская Федерация и ее субъекты) и муниципальные образования.

Пожертвование может быть обусловлено жертвователем использованием дара по определенному назначению. Последствия несоблюдения воли жертвователя, определившего целевое назначение пожертвованного имущества, либо нарушения установленного порядка изменения целевого назначения пожертвования состоят в том, что пожертвование может быть отменено решением суда по требованию самого жертвователя, его наследников или иных правопреемников.

Кроме того, на принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия (п. 2 ст. 582 ГК РФ).

Субъекты договора дарения. В качестве дарителя и одаряемого по договору дарения могут выступать любые лица, признаваемые субъектами гражданского права: граждане (физические лица), организации (юридические лица), а также государство (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации) и муниципальные образования.

Особенность договора дарения применительно к его субъектному составу состоит в том, что в отношении некоторых субъектов гражданского права законодательством установлены запрещения и ограничения на участие в отношениях, связанных с дарением.

Во-первых, запрещение дарения (в качестве дарителей) установлено в отношении законных представителей малолетних граждан и граждан, признанных недееспособными (от имени последних). Исключение составляют случаи дарения обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей.

Во-вторых, не допускается дарение работникам социальной сферы - лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений - гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей.

В-третьих, такой же запрет (с соответствующим изъятием) действует в отношении подарков государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

В-четвертых, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, в отношениях между коммерческими организациями.

В-пятых, определенные ограничения дарения предусмотрены в отношении юридических лиц, которым имущество, являющееся объектом дарения, принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В-шестых, определенные ограничения дарения предусмотрены в отношении субъекта права общей совместной собственности. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности с соблюдением правил, регулирующих порядок распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности (п. 2 ст. 576 ГК РФ).

В-седьмых, соблюдение некоторых дополнительных условий, которые можно рассматривать и в качестве ограничения дарения, требуется при совершении дарения не самим дарителем, а его представителем по доверенности. В этом случае полномочия представителя на совершение дарения, обозначенные в доверенности, должны носить не общий, а конкретный характер: в доверенности должны быть указаны конкретный предмет дарения и конкретный одаряемый. Несоблюдение этого требования влечет ничтожность как самой доверенности, так и договора дарения.

О содержании договора дарения (правах и обязанностях сторон) можно говорить лишь применительно к договору обещания дарения. Что касается договора дарения, совершаемого путем передачи подаренного имущества одаряемому, то он представляет собой договор - сделку, то есть юридический факт, порождающий право собственности на подаренное имущество у одаряемого и соответственно прекращающий право собственности дарителя; договорная природа такого дарения выражается лишь в том, что передача одаряемому подаренного имущества требует согласия последнего на принятие дара; впрочем, такое согласие предполагается.

Предъявляемые ст. 574 ГК РФ требования к форме договора дарения зависят от вида договора дарения и от объекта дарения.

Договоры дарения, совершаемые путем передачи дара одаряемому, могут заключаться в устной форме, за исключением двух случаев, когда требуется обязательная письменная форма.

В письменной форме должны совершаться договоры дарения движимого имущества, по которым стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда.

Договоры дарения недвижимого имущества подлежат государственной регистрации и поэтому они не могут заключаться в устной форме.

В-3. Договор ренты: понятие и признаки. Стороны договора ренты, его содержание и ответственность за нарушение договора ренты. Договор постоянной ренты. Договор пожизненной ренты. Пожизненное содержание с иждивением.

Договором ренты в соответствии со ст. 583 ГК РФ признается договор, в силу которого одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Договор односторонний, возмездный, реальный .

Предусматриваются два вида ренты: постоянная и пожизненная. Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Сторонами договора выступают плательщик ренты и получатель ренты. Плательщиком ренты может быть любое лицо, являющееся субъектом гражданского права, а получателем – только граждане и некоммерческие организации. Гражданин может быть получателем постоянной и пожизненной ренты, некоммерческие организации могут выступать получателями постоянной ренты, если заключение подобного договора не противоречит их специальной правоспособности.

Что касается формы договора. Договор ренты в соответствии со ст. 584 ГК РФ подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации, если предметом договора выступает недвижимое имущество.

Существенные условия договора: условие о предмете договора, о сроках выплаты рентных платежей. Как закреплено ст. 587 ГК РФ если договор ренты предусматривает передачу денежной суммы или иного движимого имущества, то существенным условием договора также является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

Предметом договора может служить любое имущество.

Если иное не предусмотрено договором, то рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 591, 598 ГК РФ).

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа . Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно, что закреплено ст. 592 ГК РФ.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты по ст. 593 ГК РФ вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст. 587 ГК РФ);
плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
в других случаях, предусмотренных договором.

Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит его к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты.

Текущая страница: 1 (всего у книги 11 страниц) [доступный отрывок для чтения: 3 страниц]

Татьяна Семенистая

Все о недвижимости: покупка, продажа, налоги, аренда, наследование, дарение

Купить квартиру без проблем и проволочек

Правильно оформить завещание и наследство

Получить налоговый вычет при покупке квартиры

Введение

Юридические вопросы, связанные с недвижимостью, всегда актуальны. Сделки в этой сфере имеют множество особенностей, регулируемых соответствующими разделами российского законодательства. Разобраться в них без помощи специалиста – непростая задача для человека, впервые столкнувшегося с необходимостью купить, продать, сдать или снять квартиру, оформить перепланировку или наследство на недвижимость.

Не зная своих прав и юридических тонкостей, вы можете остаться без положенной по наследству квартиры, разориться на ипотеке или даже выяснить, что заключенная вами сделка является недействительной. Однако при знании и умелом применении законов вы всегда будете уверены в своих правах. Сейчас недвижимость – самое стабильное вложение в условиях нестабильной экономической обстановки. Она даже может стать для вас источником дохода!

Предлагаемый читателям справочник, составленный профессиональным риэлтором, специалистом с двадцатилетним опытом работы на рынке недвижимости, поможет разобраться во всех нюансах сделок с недвижимостью, разъяснит сложные моменты законодательства с учетом последних его изменений.

Структура справочника делает его удобным для поиска ответа на любой интересующий вопрос, а примеры из юридической практики наглядно демонстрируют положения законодательства.

Книга будет полезна как гражданам, отстаивающим свои права, так и работникам сферы недвижимости.

Оформление сделок с недвижимостью

Договоры купли-продажи, мены, дарения

Какие требования предъявляются к договору купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи – это договор, по которому одна сторона (Продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (Покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны:

– дата и место заключения договора (обычно совпадает с местом нахождения квартиры);

– описание того, кто является Продавцом, а кто Покупателем, с указанием паспортных данных;

– описание объекта продажи (количество комнат, общая и жилая площадь, этаж, адрес местонахождения объекта);

– сумма сделки, т.е. цена квартиры, за которую Продавец готов продать, а Покупатель купить квартиру;

– порядок расчетов (наличный или безналичный, с рассрочкой платежа или нет), если безналичный, то с указанием банка, номера счета Продавца, на который должны поступить деньги и дату их поступления; последствия, наступающие при непоступлении денег на счет Продавца до указанной даты;

– обязанности, возникающие у Покупателя с момента возникновения права собственности на квартиру;

– условие, при котором возникает право собственности на квартиру и др.

Подбираю квартиру для покупки. Какие документы подтверждают право собственности Продавца на квартиру? Какие документы я должен попросить у Продавца, чтобы проверить его право собственности?

Первое, что должен предоставить вам Продавец, – это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру. Этим документом может быть:

– договор купли-продажи, если квартира была куплена,

– договор мены, если квартира была приобретена вследствие мены одной квартиры на другую,

– договор долевого участия в строительстве, если квартира была приобретена у строительной компании на первичном рынке;

– договор на передачу квартиры в частную собственность, если право на квартиру возникло вследствие приватизации;

– свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, если Продавец унаследовал это имущество после смерти предыдущего собственника;

– договор дарения, если Продавец получил эту квартиру в дар, и не обязательно от близкого родственника.

Также документом, который подтверждает право собственности на продаваемую квартиру, могут быть:

– договор ренты;

– решение суда, в котором за Продавцом в судебном порядке признается право собственности на квартиру. Обращу внимание на то, что на решении суда должна стоять отметка о том, что оно вступило в законную силу.

Ордер и договор социального найма правоустанавливающими документами не являются.

Следующий документ, который вы должны попросить у Продавца, – это свидетельство о государственной регистрации права. Этот документ подтверждает, что право собственности было зарегистрировано и внесена запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. В свидетельстве указываются фамилия, имя, отчество собственника, адрес объекта, дата регистрации и номер записи в Едином государственном реестре. Такой документ должен быть у всех Продавцов квартир, которые приобрели их после первого января 2000 года. Выдает такие свидетельства после регистрации права Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, ранее Федеральная регистрационная служба, еще ранее Учреждение юстиции по государственной регистрации прав.

Почему с 2000 года? Потому что Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним был принят в 1997 году, а проводить такую регистрацию начали с 2000 года.

Если договор купли-продажи был оформлен до 2000 года, например, в 1993 году, когда такого закона даже в проекте не было, и Свидетельства о праве собственности у Продавца нет, внимательно посмотрите на договор. Раньше, до 2000 года, регистрацией договоров занималось БТИ. Покупатель, приобретя квартиру, шел в БТИ, и там его данные, как нового собственника, вносили в реестр, а на договоре ставили штамп, где указывали номер реестра и дату внесения записи, и ставили печать.

Конечно, с момента возникновения Федеральной регистрационной службы с Единым государственным реестром такую регистрацию стали называть учетной, однако для подтверждения права собственности на квартиру этого достаточно. В этом случае запись о регистрации права собственности Продавца будет внесена в Единый государственный реестр одновременно с регистрацией перехода этого права к Покупателю.

Но не на всех договорах, вернее, не на всех видах договоров, оформленных до 2000 года, будет стоять штамп БТИ. Исключение – договор на передачу квартиры в частную собственность граждан (т.е. «договор о приватизации»). При регистрации такого договора БТИ выдавало Регистрационное удостоверение, в котором были указаны дата регистрации и номер регистрационной записи в реестре БТИ, а также фамилия, имя, отчество собственника и адрес объекта.

Какие документы должен подготовить Продавец для оформления договора купли-продажи квартиры?

Продавец на день сделки должен предоставить следующие документы:

– правоустанавливающий документ на квартиру (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, решение суда, договор ренты с пожизненным содержанием, договор долевого участия в строительстве, договор переуступки, договор на передачу квартиры в частную собственность граждан, свидетельство о праве на наследство по закону (или по завещанию) и т.п.;

– свидетельство о государственной регистрации права (если правоустанавливающий документ был оформлен после 01.01.2000 г., или в том случае, если право собственности Продавца, возникшее до 01.01.2000 г., позже было зарегистрировано в Едином государственном реестре по заявлению Продавца);

– регистрационное удостоверение БТИ, если правоустанавливающим документом является договор на передачу квартиры в частную собственность граждан, оформленный до 01.01.2000 г.;

– справки из БТИ об отсутствии ареста, если право собственности Продавца на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре;

– справка из БТИ о принадлежности, если право собственности Продавца на квартиру не зарегистрировано в Едином государственном реестре;

– технический паспорт на квартиру;

– кадастровый паспорт на квартиру;

– справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам из бухгалтерии управляющей компании, ТСЖ или ЖСК;

– акт обследования газовых приборов из горгаза (подтверждает то, что газовые приборы в рабочем состоянии, а также то, что не осуществлялось самовольного переноса газовых приборов; это особенно актуально в случаях, когда кроме газовой плиты в квартире установлено водонагревательное и отопительное газовое оборудование);

– справка о том, что в квартире никто не зарегистрирован (перед сделкой все лица, зарегистрированные в квартире, должны написать заявление о снятии с регистрационного учета, то есть выписаться);

– поквартирная карточка (дает информацию о лицах, ранее зарегистрированных в квартире);

– разрешение органов опеки на совершение сделки, если собственником квартиры или ее доли является несовершеннолетний;

– нотариально оформленное согласие супруга на продажу квартиры другим супругом, если квартира была приобретена в браке (только для возмездных сделок);

– выписка из ЕГРП, полученная в день сделки.

У меня есть двухкомнатная квартира в Харькове. Хочу поменять ее на двухкомнатную квартиру в Краснодаре. Возможен ли такой обмен?

Нет. Прямой обмен невозможен.

Через куплю-продажу.

Такой обмен оформить невозможно, так как квартиры находятся в разных странах – одна квартира находится в Украине, в Харькове, а другая в России, в Краснодаре.

Возможно оформить такой обмен через куплю-продажу. Продайте квартиру в Харькове и купите квартиру в Краснодаре.

Собираемся произвести с родственниками семейный обмен. Одна квартира находится в Ростове-на-Дону, другая – в Кисловодске. Возможно ли будет оформить такую мену и как сдать документы на государственную регистрацию? Как сдать документы в двух городах одновременно?

Да. Возможно.

Документы на регистрацию сдают в одном отделении.

Да, возможно оформить договор мены двух квартир, находящихся в двух разных городах РФ.

При этом документы на государственную регистрацию можно сдать в отделении Росреестра одного из городов (в Ростове-на-Дону или Кисловодске).

Договор мены вы подписываете в одном из городов, указываете в договоре место подписания договора и сдаете документы на государственную регистрацию права в этом же городе.

Два экземпляра договора мены должны быть составлены для регистрационной службы: один останется в городе, в котором документы были поданы на государственную регистрацию, другой договор после проведения государственной регистрации будет послан по почте в регистрационную службу второго города.

Хочу подарить свою квартиру внуку, внук нашел образец договора в Интернете, но мы не знаем, как правильно подписать договор дарения.

Под текстом договора сначала дарителю, а потом одаряемому нужно написать полностью фамилию, имя и отчество и расписаться. Если договор состоит из нескольких листов, его нужно сшить и то же самое написать на месте сшива.

Продаю дом, который получил в наследство. Право собственности на дом зарегистрировано в Росреестре. Документы на землю не оформлял. Также нет свидетельства о бессрочном пользовании земельным участком и каких-либо землеотводных документов. Могу ли я продать дом без оформленной земли и не должен ли сообщать о продаже в муниципалитет в связи с тем, что земля находится в муниципальной собственности?

Да. Вы можете оформить договор купли-продажи дома.

Нет. Никого извещать о предстоящей продаже не нужно.

Согласно ст. 552 ч. 3 Гражданского кодекса РФ «Продажа недвижимости, находящейся на земельного участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости».

Покупаю садовый участок с небольшим домом. На участок у продавца имеется свидетельство о государственной регистрации права собственности. Садовый дом не оформлен. Документов никаких нет. Могу ли я оформить сделку купли-продажи участка, а дом зарегистрировать после покупки?

Возможно, но нежелательно.

Да. Это возможно. На практике очень часто оформляются сделки купли-продажи садовых участков. А фактически покупатели платят и за участок, и за дом, на нем расположенный, а уже после регистрации права собственности на земельный участок подают документы на регистрацию права собственности на дом.

Оформить такую сделку можно, но нежелательно.

Во-первых, регистрационная служба может запросить справку об отсутствии строений на земельном участке; во-вторых, последующей регистрации дома могут воспрепятствовать соседи, если дом построен с нарушениями и не соблюдены нормы отступа от границы с соседними участками.

Поэтому лучшим вариантом будет зарегистрировать право собственности на строение перед сделкой на имя продавца, и потом уже оформлять сделку купли-продажи земельного участка и дома.

В 2006 году был принят Федеральный закон № 93-ФЗ, широко известный под названием «Закон о дачной амнистии».

Согласно этому закону, садовые дома, то есть дома, расположенные на земельных участках, имеющих вид разрешенного использования садовые и дачные земельные участки, могут быть зарегистрированы в упрощенном порядке по декларации.

Для этого в государственную регистрационную службу нужно подать следующие документы:

– заявление о государственной регистрации права (оформляется на месте);

– документ, удостоверяющий личность (для предъявления);

– правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимого имущества (дом);

– декларацию об объекте недвижимого имущества (дом);

– документ об оплате государственной пошлины – квитанция. Сумма – 350 рублей.

Срок регистрации – 18 дней.

Оформляем договор купли-продажи квартиры. Нужно ли составлять отдельно акт приема-передачи?

Вариант первый: составить и подписать акт приема-передачи квартиры.

Вариант второй: внести в договор купли-продажи пункт о приеме-передачи квартиры.

Подписывать акт нужно перед подачей документов на государственную регистрацию.

Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи – это документ, подтверждающий передачу квартиры от Продавца к Покупателю. Вместе с передачей квартиры к Покупателю переходят все права и обязанности по ее содержанию, а также риск случайной гибели имущества. До подписания этого акта ответственность за сохранность квартиры несет Продавец.

Акт приема-передачи входит в пакет документов, которые необходимо предоставить для регистрации права собственности.

Очень часто складывается такая ситуация, когда договор купли-продажи подписан, деньги Продавцом получены, а квартира еще не освобождена. Покупатель отказывается подписывать акт приема-передачи квартиры, так как, подписав акт, берет на себя ответственность за сохранность квартиры и другие риски. И если в этот период еще проживающий в квартире Продавец забудет закрыть кран с водой, в результате чего зальет три этажа, ответственность ляжет на плечи Покупателя. Но, не подписав акт приема-передачи, невозможно зарегистрировать право собственности на квартиру. И опять Покупатель оказывается в невыгодном положении.

Я же рекомендую вам подписать акт приема-передачи квартиры на сделке, чтобы сдать пакет документов на регистрацию, и если Продавец освобождает квартиру не в день сделки, оформить с ним договор аренды квартиры на необходимый для освобождения срок.

Акт приема-передачи квартиры должен содержать информацию о месте и дате его составления, наименование участников сделки (Продавец и Покупатель), описание предмета договора, передаваемого объекта недвижимости (в том числе его местонахождение, общую и жилую площадь, этаж, состояние квартиры). Как правило, в акте прописывается отсутствие взаимных претензий сторон.

Акт приема-передачи квартиры можно оформлять отдельно от договора, а можно вносить в договор купли-продажи пункт о передаче квартиры.

Продаю квартиру. Получил от бабушки по договору дарения пять лет назад. Бабушка умерла три года назад. У нее есть дети – два сына (мой отец и дядя). Нужно ли от них получать согласие на продажу или заявление о том, что они не имеют претензий, ведь они наследники бабушки?

Нет, не нужно.

Дарение является двусторонней сделкой.

Ваша бабушка передала вам все права на эту квартиру при жизни. Регистрационная служба осуществила регистрацию перехода права собственности на ваше имя. И вы являетесь полноправным собственником этого имущества. Следовательно, можете владеть, пользоваться и распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению.

Эта квартира не может перейти по наследству к детям вашей бабушки, так как на момент открытия наследства, то есть на момент ее смерти, она уже не являлась собственником квартиры. Свои права по договору дарения она передала вам, а регистрационная служба зарегистрировала переход права.

Хочу подарить дочери квартиру. Она проживает в другом городе. Могу ли я оформить дарение без нее?

Заключите сделку дарения через доверенное лицо.

Договор дарения является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора – дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие дара).

Одаряемый, так же как и даритель, является стороной договора и подписывает этот договор.

Если ваша дочь не может приехать, чтобы подписать договор дарения, советую оформить нотариальную доверенность, так как договор дарения может быть заключен и через доверенное лицо.

После оформления сделки договор дарения с пакетом документов необходимо подать в регистрационную службу.

С 01.03.2013 г. договор дарения не подлежит государственной регистрации, но факт перехода права собственности зарегистрировать необходимо. Государственная пошлина за регистрацию составит 2 000 рублей.

Мне уже восемьдесят два года. Хочу подарить свою квартиру племяннице, но с условием, чтобы она за мной ухаживала. Могу ли я оформить такой договор?

Нет. Договор дарения оформляется без условий.

Оформляйте договор пожизненного содержания с иждивением.

Дарение – это безвозмездная сделка. Даритель передает Одаряемому свой объект недвижимости безвозмездно, то есть без требования платы или при каком-то условии. Если присутствует условие о встречном требовании, договор не может считаться договором дарения. Договор дарения не должен включать в себя не только требования финансового характера, но и любые другие требования, например, требование ухаживать за Дарителем.

В вашем случае нужно оформить не договор дарения, а договор пожизненного содержания с иждивением.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением ваша племянница примет на себя обязанность содержать вас до смерти и обеспечивать вам достойную жизнь. Она обязана будет покупать вам продукты, одежду, лекарства, готовить еду, убирать квартиру и производить в ней ремонт в случае необходимости, оплачивать коммунальные услуги, нанимать сиделку в случае вашей болезни.

Все эти обязанности, и другие, будут отражены в договоре пожизненного содержания с иждивением. Причем их можно не только перечислить, но и описать, например, в договоре можно указать, сколько раз в неделю ваша племянница должна убирать вашу квартиру. Взамен она получит право собственности на квартиру, но распоряжаться ею не сможет вплоть до вашей смерти. То есть не сможет продать, подарить, поменять вашу квартиру. Вернее, сможет только с вашего согласия.

Пожизненное содержание может быть заменено периодическими платежами.

Заключила договор ренты с пожизненным содержанием. Я плательщик ренты, получатель – моя соседка по лестничной клетке. Дочь моей соседки живет за границей и у своей матери не была уже десять лет. Как мне обезопасить себя от возможного расторжения этого договора, если дочь соседки вдруг объявится и захочет расторгнуть договор?

Заключайте договор только после предоставления справки из психоневрологического диспансера.

После заключения договора все действия по исполнению своих обязанностей по договору фиксируйте письменно, подкрепляя подписью Рентополучателя (вашей соседки). Храните все чеки по тратам, связанным с исполнением договора.

Расторгнуть договор можно будет только через суд.

Подать исковое заявление в суд для расторжения договора ренты с пожизненным содержанием может не только дочь вашей соседки, но и она сама, а также инициатором расторжения договора может быть прокурор, который будет защищать интересы вашей соседки и доказывать, что в момент заключения договора она страдала психическим заболеванием.

Поэтому чтобы обезопасить себя от расторжения договора ренты с пожизненным содержанием сделайте следующее:

Первое – перед заключением договора нужно выяснить, нет ли в отношении вашей соседки решения суда о признании ее недееспособной, также попросите ее взять справку из психоневрологического диспансера как подтверждение того, что она не стоит на учете в ПНД, не страдает склерозом и понимает, какие действия совершает, какой договор подписывает.

Второе – после заключения договора фиксируйте его исполнение с вашей стороны в письменном виде: заведите тетрадку и записывайте все, что вы делаете согласно договору: помыли полы – запишите, приготовили борщ – запишите, постирали и погладили постельное белье – тоже запишите. А ваша соседка пусть распишется возле каждой записи.

При выдаче ежемесячных платежей берите расписку о получении этих денег, а еще лучше осуществляйте выплаты перечислениями со своего счета на счет вашей соседки. Сохраняйте также все чеки, будь то покупка нового телевизора или пачки аспирина. Также берите расписки при передаче всех купленных вещей.

В случае подачи иска в суд для расторжения договора эти расписки и сохраненные чеки помогут вам доказать, что вы добросовестно исполняли свои обязанности, установленные договором, то есть на каждую претензию у вас должна быть бумажка.

Что такое рента и чем отличается договор пожизненной ренты от договора пожизненного содержания с иждивением?

Рента – платежи за полученную в собственность недвижимость – выплачивается периодически и пожизненно (или постоянно, в случае с постоянной рентой).

Пожизненная рента – недвижимость в обмен на деньги.

Пожизненное содержание с иждивением – недвижимость в обмен на деньги, уход, услуги.

В соответствии со ст. 583 Гражданского кодекса РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Существует несколько видов ренты:

– постоянная рента,

– пожизненная рента,

– пожизненное содержание с иждивением.

Пожизненное содержание с иждивением является

разновидностью пожизненной ренты, отличие в том, что при заключении договора пожизненного содержания с иждивением на плательщика ренты ложится обязанность не только по выплате ренты, но и по предоставлению ухода и оказанию услуг. Сюда входит приготовление пищи, уборка квартиры, ремонт и т.п. По договору пожизненной ренты выплачиваются только рентные платежи в денежной форме.

В соответствии со ст. 584 Гражданского кодекса РФ договор пожизненной ренты или договор пожизненного содержания с иждивением должен быть удостоверен нотариусом, а в случае если по договору ренты отчуждается недвижимое имущество, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Собственником объекта недвижимости, на который заключен договор, плательщик ренты становится сразу же после проведения государственной регистрации перехода права, но распоряжатся, то есть продавать, менять, дарить, он может только после смерти получателя ренты.

Со смертью получателя ренты все обязанности плательщика ренты по выплате рентных платежей прекращаются. С объекта снимается обременение. И плательщик ренты может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.

Планирую приобрести квартиру в жилищно-строительном кооперативе у собственника квартиры. В процессе подготовки документов выяснилось, что на момент выплаты пая собственник был женат. Квартира была оформлена на одного. Пай был выплачен пятнадцать лет назад. С супругой он развелся пять лет назад. Нужно ли ее согласие для оформления сделки купли-продажи?

Да. Согласие нужно, иначе сделка может быть признана недействительной.

Согласие оформляется нотариально.

Согласие бывшей супруги при продаже квартиры в ЖСК нужно получить в обязательном порядке. Иначе сделка впоследствии может быть признана судом недействительной. Независимо от того, кто из супругов является собственником по документам, данная квартира находится в их общей совместной собственности.

Общая собственность на квартиру в ЖСК возникает в момент выплаты пая и продолжает быть общей совместной собственностью и после развода, если нет брачного договора, соглашения или решения суда в отношении данной квартиры.

Согласие на продажу должно быть оформлено нотариально.

Пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации гласит: «Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки».

Собираюсь приобрести квартиру и оформить договор купли-продажи квартиры. Не знаю, какую форму сделки выбрать, нотариальную или простую письменную. В чем их отличие?

Нотариальная – госпошлина до 1% от стоимости квартиры, срок государственной регистрации – 5 дней.

Простая письменная – без госпошлины, срок государственной регистрации – 18 дней.

В соответствии с действующим законодательством при заключении договора купли-продажи, мены, дарения недвижимости не требуется обязательного натариального удостоверения. Договор может быть заключен и в простой письменной форме и подписан сторонами сделки.

Обязательным для нотариальной формы и для простой письменной формы договора является государственная регистрация перехода права и права покупателя. Право собственности покупателя на объект недвижимости возникает лишь с момента государственной регистрации.

Договор в простой письменной форме не удостоверяется нотариусом, но это не значит, что к нему не предъявляются установленные законом требования и он может иметь какой угодно вид. Это не так.

В договоре купли-продажи, заключенном в простой письменной форме, так же как и в договоре купли-продажи, нотариально удостоверенном, должны быть указаны место и дата заключения договора, имена и паспортные данные сторон договора, подробно описан объект сделки: количество комнат, этаж, метраж, литер, адрес объекта; также указаны реквизиты документов на объект недвижимости, подтверждающих принадлежность данного объекта недвижимости продавцу; также указывается цена объекта, порядок расчетов, обязательства сторон, наличие обременений, согласие супругов и т.д.

Главное отличие договора в простой письменной форме от нотариальной заключается в том, что нотариус не составляет и не удостоверяет данный договор, а также не проверяет ни документы на объект недвижимости, ни личности сторон сделки, ни принадлежность данного объекта продавцу.

Вы сами или при помощи юристов составляете данный договор. Подписываете его и сдаете на государственную регистрацию.

При оформлении договора в нотариальной форме госпошлина за нотариальное удостоверение сделки составит до 1% от стоимости объекта недвижимости. Но срок государственной регистрации сократится до 5 дней.

При простой письменной форме вы экономите на нотариальном удостоверении сделки, но срок государственной регистрации увеличится до 18 дней.

Госпошлина за государственную регистрацию права одинаковая, что при нотариально удостоверенной сделке, что при сделке в простой письменной форме.

Есть и другие отличия. Нотариус при удостоверении сделки обязан устанавливать личности сторон, их психическое состояние и дееспособность, обязан разъяснять нормы закона, права и обязанности продавца и покупателя объекта недвижимости.

В случае судебного разбирательства нотариус тоже будет приглашен в суд и его показания могут быть веским аргументом для суда.

Так что если вы никогда не участвовали в оформлении сделок с недвижимостью и ваша сделка трудная, или вы сомневаетесь в своих продавцах, то советую обратиться к нотариусу для того, чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, или же обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью.

Хочу продать гараж, который был приобретен в браке. Супруга в данный момент проживает за рубежом. Если продам без согласия супруги, то в течение какого времени она может оспорить сделку?

Срок исковой давности три года с того момента, когда супруга узнает о продаже.

Так как гараж был приобретен в браке, то согласие супруги на продажу необходимо получить, независимо от того, на чье имя был приобретен гараж, кто им пользовался и проживаете ли вы вместе в данный момент.

В случае если продажу гаража вы осуществите без нотариально оформленного согласия супруги, то ваша супруга может оспорить данную сделку.

Срок исковой давности составляет три года, но он начинает течь с того момента, когда ваша супруга узнает о продаже данного имущества.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Удобно, что такие документы могут оформляться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации.

Особенностью такого договора становится его практическая неотменяемость. В теории, он может быть расторгнут, но лишь по нескольким поводам: при покушении одариваемого на жизнь или здоровье дарителя, а также его близких родственников; если одаряемого с подаренной вещью становится угрозой её безвозвратной потери; в случае присутствия в договоре пункта о возможность его отменить; в случае существенного снижения уровня жизни дарителя в виду обстоятельств, произошедших после подписания договора.

Купля продажа мена аренда дарение патент что объедияет

В частности, нам сразу же пришлось отказаться от мысли рассмотреть в рамках данной книги такие договоры (безусловно относящиеся к данной классификационной группе), как договоры займа, кредита, банковского вклада, банковского счета, основным предметом которых также является передача имущества (денежных средств).

Учитывая значение данных договоров для имущественного оборота, их огромную специфику, они заслуживают отдельного, самостоятельного рассмотрения.

Дарение и мена

Согласно ст. 574 ГК РФ, реальные договора дарения могут заключаться устно. Обещание дарения в будущем должно быть оформлено письменно.

Сделка, предметом которой является недвижимость, требует госрегистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она порождает права и обязанности для сторон только после выполнения Росреестром всех формальностей. Оформление перехода собственности путем дарения имеет как преимущества, так и недостатки.

Согласно ст. 574 ГК РФ, реальные договора дарения могут заключаться устно.

Обещание дарения в будущем должно быть оформлено письменно. Сделка, предметом которой является недвижимость, требует госрегистрации в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).

Она порождает права и обязанности для сторон только после выполнения Росреестром всех формальностей.

Оформление перехода собственности путем дарения имеет как преимущества, так и недостатки.

Татьяна Семенистая — Все о недвижимости

- условие, при котором возникает право собственности на квартиру и др. Подбираю квартиру для покупки.

Какие документы подтверждают право собственности Продавца на квартиру? Какие документы я должен попросить у Продавца, чтобы проверить его право собственности? Первое, что должен предоставить вам Продавец, - это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.

Признание ее недействительной приводит к возвращению положения, существовавшего до момента заключения договора. К отрицательным моментам применения такой сделки относится следующее:

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения сторонами обязательств по передаче товара (исключение - недвижимость).
В случаях, когда товары являются неравноценными, стороне, предоставляющей имущество меньшей стоимости, придется уплатить разницу в ценах.

К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.

Удобно, что такие документы могут оформляться в простой письменной форме и не требуют государственной регистрации. Особенностью такого договора становится его практическая неотменяемость. В теории, он может быть расторгнут, но лишь по нескольким поводам: при покушении одариваемого на жизнь или здоровье дарителя, а также его близких родственников; если одаряемого с подаренной вещью становится угрозой её безвозвратной потери; в случае присутствия в договоре пункта о возможность его отменить; в случае существенного снижения уровня жизни дарителя в виду обстоятельств, произошедших после подписания договора.

Условие, при котором возникает право собственности на квартиру и др.

Первое, что должен предоставить вам Продавец, - это документ, подтверждающий его право собственности на квартиру.

Специфические особенности различных видов сделок (купля- продажа, ипотека, дарение, мена, аренда, рента, наследование и др.) определены ГК РФ (ст. 454, 549, 550, 567-572, 1181, 1182 и др.), а также рядом федеральных законов, таких как Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Закон об обороте земель сельхозназначения. При этом ЗК РФ установлены дополнительные особенности ряда земельно-правовых сделок: купля-продажа и мена земельного участка - ст. 37, аренда земельного участка - ст. 22 и др.

Купля-продажа, мена и дарение земельного участка

Договор купли-продажи. К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения главы 30 ГК РФ о купле- продаже с учетом особенностей, установленных ЗК РФ. В частности, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя такое имущество (например, земельный участок), а покупатель - принять его и уплатить за него определенную денежную сумму. Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность). Существенным условием договора купли-продажи земельного участка является цена за участок - при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Договор купли-продажи земельного участка считается заключенным с момента его подписания сторонами как единого документа. Обязательным требованием является подписание передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка от продавца покупателю.

При заключении договора купли-продажи продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. К такой информации, в частности, относятся сведения:

1) об установленных обременениях земельного участка и ограничениях его использования;
2) о разрешении на застройку данного земельного участка;
3) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
4) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

В случае предоставления продавцом заведомо ложной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка, покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Для сделки купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения установлен ряд специфических особенностей, которые будут подробнее рассмотрены в разделе 4.2.3 «Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения».

Законодательством определен ряд условий договора купли-продажи земельного участка, которые являются недействительными (ст. 37 ЗК РФ). Это условия:

1) устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
3) ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Договор мены. Такие же требования применяются к договору мены, согласно которому каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Мена земельными участками совершается по правилам гражданского законодательства (ст. 567-571 ГК РФ), при этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен, а товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, если из договора мены не вытекает иное.

При обмене земельных участков применяются приведенные выше требования о предоставлении другой стороне сделки информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Иных особых правил совершения сделок мены земельными участками, так же как и сделок их дарения, федеральным земельным законодательством не предусмотрено.

Договор дарения. По договору дарения земельного участка одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор дарением не признается - к такому договору применяются правила, предусмотренные для мнимой или притворной сделки. При этом являются ничтожными условие передачи земельного участка после смерти дарителя, а также обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения.

Что касается недвижимого имущества, находящегося в общей совместной собственности, то его дарение допускается только с согласия всех участников совместной собственности.

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме. Регистрации подлежит не только переход права собственности к одаряемому, но и сам договор дарения. Одаряемый вправе в любое время до момента передачи ему дара от него отказаться. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от принятия дара (так же как и договор дарения) подлежит государственной регистрации, участок остается в собственности прежнего владельца (дарителя).

Отказ же от земельного участка уже после оформления его в собственность одаряемого (после государственной регистрации договора дарения) является не отказом от принятия дара, а добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него. В таком случае участок перейдет в собственность соответствующего муниципального образования.

Одной из самых распространенных сделок между гражданами - физическими лицами является договор мены . По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

Договор мены и Гражданский кодекс

Под договором мены понимается гражданско–правовой договор, в соответствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК).

Под это определение договора мены подпадают взаимные обязанности участников этого правоотношения, заключающиеся в передаче определенного имущества от одной стороны другой в обмен на какое-либо другое имущество. При этом слово «другой» применено в данном определении дважды. Первый раз оно относится к субъектам договора, то есть к участникам, во второй раз – к объекту.

Нормы о купле-продаже в Гражданском кодексе и договор мены

Хотя в главе Гражданского кодекса, посвященной и определяющей договор мены недвижимости или движимого имущества, установлено, что к нему могут быть применены определенные правила о купле-продаже, одновременно поясняется, что такие правила обязаны не быть в противоречии с этой главой и в целом с существом мены.

Например, к таким можно отнести статьи, которые предполагают оплату какой-либо продукции или товара.

Известно, что мена не подразумевает и не сопровождается денежными расчетами. Единственное исключение составляют ситуации, при которых обмениваются объекты имущества, различные между собой в стоимости. Тогда, соответственно, производится доплата в цене.

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Основные признаки договора мены

К основным признакам договора мены относятся следующие признаки:

Во-первых, договор мены относится к таким договорам, которые направлены на передачу имущества (также как и договор купли-продажи, договор займа, ренты, ссуды, и другие.).

Во-вторых, по договору мены имущество передается в собственность другой стороне.

В-третьих, договор мены отличается от других возмездных договоров, по которым имущество также передается в собственность контрагента (договор купли-продажи, договор займа), характером встречного предоставления. Участники договора мены обменивают один товар на другой.

В-четвертых, по договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары (например, квартиры, автомобиля) переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК Российской Федерации).

Основные особенности договора мены

Договор мены относится к числу договоров, направленных на передачу имущества.

По договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в определенных случаях – в или оперативное управление) контрагента.

Особенность предмета договора (обмен товаров) заключается в том, что один товар обменивают на другой, а не на деньги.

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товары переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами (ст. 570 ГК), а не с момента передачи вещи хотя бы одним (п. 1 ст. 223 ГК).

Согласно договору мены один передаёт другому контрагенту один товар в обмен на другой в собственность.

Также договор мены иногда называют бартером.

При осуществлении такого договора каждая из сторон признаётся одновременно продавцом передаваемого товара и покупателем принимаемого ею в обмен товара.

Субъекты договора мены

Субъектами договора мены могут быть как юридические, так и физические лица.

Предмет договора мены

Выполняя условия договора мены можно передавать как товары, так и имущественные права.

Переход права собственности на обмениваемые товары по договору мены

Переход права собственности на обмениваемые товары происходит одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с этим законодатель дает возможность сторонам установить и другие условия для определения момента перехода и возникновения этого права.

Цена обмениваемых товаров по договору мены

Так как согласно договору мены не происходит уплаты денег за приобретаемый товар, сторонами в договоре может не указываться цена обмениваемых товаров. В таких случаях эти товары именуются равноценными, если другое не вытекает из договора.

Сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах. Однако следует заметить, что такая доплата может быть произведена необязательно денежными средствами. Стороны вправе установить в договоре и другие варианты доплаты, другой порядок компенсации. Например, если заключен договор мены автомобиля на другое автотранспортное средство, но более дорогое, то участники сделки могут согласиться с тем, что доплата будет произведена деньгами, а могут договориться о компенсации, например, автозапчастями или каким-то иным имуществом.

Сроки обмена по договору мены

Законодатель не устанавливает каких-то определенных сроков для обмена имуществом. В том числе такие условия отсутствуют и применимо к одномоментности передачи имущества обеими сторонами. Одна сторона может передать товар сегодня, другая через некоторое время, определенное соглашением.

Вместе с тем права стороны, передавшей имущество первой, законом защищаются.

В частности, охрана интересов такой стороны регулируется нормой 328 ГК. Эта статья описывает условия, при которых первая сторона может остановить исполнение своего обязательства или вовсе отказаться от такого исполнения, а вдобавок ко всему еще и потребовать возмещения убытков. К таким условиям относится непредставление контрагентом исполнения обязательства, а также всевозможные обстоятельства, которые могут прямо указать на факт того, что такое обязательство в срок исполнено не будет

Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .

Договор мены: подробности для бухгалтера

Договор мены: порядок бухгалтерского и налогового учета
И налогового учета операций по договору мены? По договору мены производится обмен автомобилями. Согласно... , приобретенных по договору мены; - Энциклопедия решений. Учет приобретения материалов по договору мены; - Энциклопедия решений... средств по договору мены; - Энциклопедия решений. Учет реализации материалов по договору мены; - Энциклопедия решений... договору мены. Риск случайной гибели товара по договору мены; - Энциклопедия решений. Передача товара по договору мены...
НДФЛ в 2018 году: разъяснения Минфина России
Уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по... уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им... случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального... величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых... . При продаже квартиры, полученной по договору мены и находившейся в собственности налогоплательщика...
Обзор писем Министерства финансов РФ за октябрь 2018 года
Уменьшить сумму доходов, полученных по договору мены в размере стоимости передаваемых по... уставном капитале общества, установленной в договоре мены, на сумму фактически произведенных им...
Переходные положения в связи с повышением НДС
Минфина не относится. Мена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать... ст. 567 ГК РФ). По договору мены может возникнуть ситуация, когда одна... году, – 20 %. Если при заключении договоров мены накануне 2019 года стороны не...
Обзор писем Министерства финансов РФ за сентябрь 2018 года
Случае нахождения квартиры, приобретенной по договору мены, в собственности налогоплательщика менее минимального... акции были приобретены в рамках договора мены ценных бумаг, то при исчислении... величину стоимости акций, определенную в договоре мены, в случае, если стоимость обмениваемых...