Глава 7. Переустройство и перепланировка жилого помещения §7.1. Понятие и виды переустройства и перепланировки
Согласно статье 25 ЖК РФ, переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:
Установку бытовых электроплит вместо газовых плит или кухонных очагов;
Перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
Устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Перепланировка жилого помещения - это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, а переоборудование - для приспособления помещений к новому функциональному назначению; реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При перепланировке и переустройстве в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий; запрещены мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 84).
Перепланировка жилых помещений может включать в себя:
Перенос и разборку перегородок;
Перенос и устройство дверных проемов;
Разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
Устройство дополнительных кухонь и санузлов;
Расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
Ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
Устройство или переоборудование существующих тамбуров. Согласно пункту 3.7.4 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах многоквартирных домов могут проводиться для повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.
Порядок и условия переустройства и перепланировки, согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ, определяются актами органов государственной власти Российской Федерации, в связи с чем с 1 марта 2005 г. акты субъектов Федерации в этой части утрачивают свою силу. Например, признан утратившим силу Закон г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы". Ранее вопросы переустройства и перепланировки жилого помещения регулировались статьей 84 ЖК РСФСР, в соответствии с которой переустройство, перепланировку жилого помещения и подсобных помещений можно было производить только в целях повышения благоустройства квартиры и лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов.
Согласно пункту 1.6 постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технических паспортов домов, строений и земельных участков.
Субъекты Федерации устанавливают свои правила переустройства и перепланировки жилых помещений. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 2005 г. N 73-ПП "О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы"*(102) разрешения на переустройство жилых помещений (кроме случаев, отнесенных к ведению префектов административных округов) выдают главы районных управ по заключениям межведомственных комиссий районов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения такой комиссии. Разрешения на переустройство нежилых помещений в жилых домах, приспособление переданных в установленном порядке жилых помещений для использования в нежилых целях, а также на сложные случаи переустройства жилых помещений (объединение нескольких квартир по горизонтали или вертикали) выдают префекты административных округов по представлениям межведомственных комиссий административных округов. Срок действия разрешения устанавливается на основании заключения межведомственной комиссии округа. Жалобы на решения, принятые на уровне районов и округов, рассматриваются Городской межведомственной комиссией Правительства Москвы. Решения районных управ о переустройстве помещений в жилых домах могут быть обжалованы в судебном порядке.
При переустройстве помещений не допускаются:
Переоборудование и перепланировка помещений, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, затрудняющие доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
Перепланировка квартир, ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;
Установка или переустройство перегородок, если в результате образуется комната без естественного освещения или без приборов отопления;
Перепланировка, в результате которой образуется комната площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м;
Увеличение подсобной площади квартир за счет жилой;
Переоборудование и перепланировка без согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры и ее собственников;
Переоборудование и перепланировка помещений, состоящих на учете штаба по делам гражданской обороны и чрезвычайных ситуаций, без разрешения начальника штаба; строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такое переоборудование не необходимо для обеспечения безопасности проживания;
Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения на основании решения межведомственной комиссии.
Ограничения на отдельные мероприятия по переустройству помещений в жилых домах типовых серий, обусловленные их конструктивными особенностями, устанавливаются Правительством Москвы.
Согласно части 2 статьи 23 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", переоборудование, переустройство, перепланировка, перевод в нежилой фонд, реконструкция жилища осуществляются в порядке и на условиях, установленных законодательством. Таким образом, этот закон разделяет такие понятия, как переоборудование, переустройство и перепланировка. Однако, согласно Закону г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", понятие "переустройство" включает в себя перепланировку помещений, их переоборудование или перестановку оборудования, устройство (заделку) проемов в стенах, перекрытиях и перегородках. Под переустройством помещения понимается проведение в нем мероприятий (работ), связанных с изменением места расположения или размеров помещения, его состава и (или) функционального назначения, а также инженерного оборудования.
В соответствии с распоряжением мэра Москвы от 11 апреля 2000 г. N 378-РМ "О Положении о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в городе Москве", проектная документация - обязательное условие для перепланировки помещений.
В состав документации входят:
1) технический паспорт БТИ;
2) пояснительная записка (кроме жилых зданий) по архитектурно-планировочным, конструктивным, технологическим решениям, внутреннему инженерному оборудованию, охране окружающей среды (при необходимости), противопожарным мероприятиям;
3) генеральный план М 1:500 (кроме жилых зданий) и сводный план инженерных сетей (при необходимости), план этажа М 1:100 (М 1:50) с указанием предполагаемых к сносу и устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах;
4) план этажа М 1:100 (М 1:50) с переоборудованием внутренних инженерных коммуникаций (при необходимости), с размещением технологического оборудования (при необходимости);
5) строительный генеральный план (при устройстве стройплощадки);
6) чертежи узлов и деталей, рабочие чертежи строительных и монтажных работ в соответствии с государственными стандартами СПДС (при необходимости);
7) техническое заключение о состоянии объекта. Основанием для оформления документации является обращение собственника (или управомоченного им лица), пользователя объекта или предписание органов власти, контроля и надзора. Например, если с заявлением обращается наниматель по договору социального найма, то он должен представить документ о предоставлении ему наймодателем таких полномочий. Полномочие может быть выражено путем согласия на переустройство или перепланировку. Если жилое помещение принадлежит сособственникам на праве общей долевой собственности, то необходимо заявление всех сособственников либо один из сособственников вправе действовать по доверенности. Согласие супруга, если жилое помещение является общей совместной собственностью и зарегистрировано на имя другого супруга, презюмируется. От имени несовершеннолетних, недееспособных, ограниченных в дееспособности лиц выступают их законные представители; от имени юридических лиц и публичных образований - их органы на основании учредительных документов, доверенностей (Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный)/Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 87, 88).
Согласно статье 12 Закона г. Москвы от 29 сентября 1999 г. N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы", контролируют соблюдение порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах управляющие жилыми домами и органы государственной жилищной инспекции совместно с органами исполнительной власти и районными управами.
Управляющие жилыми домами вправе и обязаны:
Проверять наличие установленных разрешений на переустройство помещений;
Вести учет продолжительности работ (регистрировать их начало и окончание);
Следить за соблюдением согласованных условий вывоза строительного мусора;
Принимать не противоречащие закону меры для поддержания нормальных условий проживания и предупреждения ущерба жилому дому, его инженерному оборудованию, а при необходимости обращаться за содействием к органам государственного контроля.
Должностные лица органов исполнительной власти, районных управ и государственной жилищной инспекции в пределах своих полномочий вправе и обязаны:
Требовать доступа в переустраиваемые помещения при проведении проверок, обращаться за содействием к правоохранительным органам;
Обеспечивать рассмотрение обращений граждан и юридических лиц в связи с проводимыми работами (неправомерность мероприятий или их несоответствие выданным разрешениям, нарушение режимов ведения работ, причинение ущерба смежным помещениям, конструкциям и инженерным системам жилых домов);
Выдавать обязательные для исполнения предписания о приостановлении (прекращении) работ, осуществляемых без разрешительных документов, с отступлением от проектной документации или с привлечением исполнителей, не имеющих лицензий, а также применять к нарушителям меры экономического и административного воздействия в соответствии с законодательством;
Осматривать с согласия собственника переустраиваемые помещения в согласованные с ним сроки и в присутствии его представителя, предупредив о дате такого осмотра арендатора или нанимателя помещения не позднее, чем за неделю до даты осмотра. Если собственник помещения в течение месяца не согласовал дату осмотра, уполномоченные органы городской администрации или местного самоуправления вправе обратиться в суд с исковым требованием о принудительном осмотре помещения, в отношении которого имеются достаточные основания полагать, что оно было переустроено или переустраивается.
Что касается ответственности, то в отношении самовольного переустройства и перепланировки действует гражданское законодательство о самовольной постройке. Согласно части 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой считается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме одного исключения: согласно части 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Помимо сноса предусмотрено и более мягкое наказание - штраф. Согласно статье 7.21 КоАП РФ от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 минимальных размеров оплаты труда. Самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах наказывается наложением административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ.
Переустройство и перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации с внесением корректив в инженерные конструкции. Типовые постройки уже давно перестали удовлетворять потребности жильцов, а потому нередко возникает потребность в определенных изменениях. Стоит отметить, что, несмотря на то что значительная часть помещений находится в частной собственности, это не дает владельцам права самовольно изменять их технические и эксплуатационные характеристики.
Переустройство и перепланировка жилого помещения - что это такое
В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство включает в себя следующие действия:
- замена газовых плит на электрические;
- перенос сантехнических и газовых приборов;
- переоборудование санузлов;
- реконструкция или прокладка трубопроводов или сетей подачи электричества;
- прочее.
Что касается перепланировки, то это понятие подразумевает изменение конфигурации с сохранением основного предназначения помещения. Это корректировка или полная переработка первоначального проекта с внесением корректив во внутреннее или внешнее пространство.
Условия перепланировки (переустройства) жилого помещения находят свое отражение в законодательстве. Если требования не будут соблюдены, то по решению суда может быть назначено наказание вплоть до изъятия помещения из собственности. Чаще всего, если это возможно, лицо, совершившее подобные противоправные действия, обязывают вернуть строению первоначальное состояние.
Переустройство и перепланировка жилого помещения: понятие и виды
Решаясь на изменения в своем жилище, далеко не все владельцы знают, какие именно действия требуют соответствующего разрешения. Жилищный кодекс определяет перечень работ, которые можно отнести к такой категории, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Понятие и виды могут быть описаны следующим перечнем:
- Объединение помещений по горизонтали путем организации проемов в несущих конструкциях.
- Обустройство лестниц.
- Объединение помещений по вертикали путем организации проемов в перекрытиях.
- Установка дополнительных перегородок, которые увеличивают нагрузку на несущие конструкции.
- Переустройство пола.
- Создание или ликвидация дверных и оконных проемов, а также изменение их формы.
- Остекление балконов.
- Изменение входа в жилое помещение путем обустройства крылец, тамбуров и прочих объектов.
- Установка наружных объектов, к которым относятся кондиционеры, антенны и прочее.
- Изменение вида материалов, из которых состоят балконы и прочие наружные конструкции.
- Соединение лоджии с внутренним жилым пространством.
- Изменение конструкции или перенос санузлов или кухонь.
- Замена газовой плиты на электрическую.
- Установка оборудования, которое требует дополнительного потребления ресурсов (воды, газа, электроэнергии).
Переустройство, перепланировка, переоборудование жилых помещений регламентировано законодательством. Данные действия нельзя совершать самовольно, а следует согласовывать их с соответствующими органами с целью обеспечения безопасности и соблюдения интересов жильцов.
Отличие перепланировки и переоборудования от реконструкции
Понятие переустройства, перепланировки жилого помещения достаточно часто путают с реконструкцией, что является недопустимым. Последний термин означает изменение параметров здания или его отдельных частей, а также восстановление несущих конструкций с целью улучшения эксплуатационных и эстетических показателей.
Такое понятие, как реконструкция, может быть охарактеризовано следующим образом:
- возведение пристроек или высотных надстроек или же разбор и демонтаж части здания;
- замена изношенных инженерных конструкций на более новые и современные, которые улучшают эксплуатационные характеристики, а также повышают показатель безопасности;
- обновление инженерного оборудования (за исключением магистральных сетей);
- улучшение внешнего вида здания, а также территории, примыкающей к нему.
Таким образом, можно сказать, что о реконструкции может идти речь в том случае, когда речь идет об изменении технических и эксплуатационных показателей жилого дома в целом. Что же касается перепланировки, то данное понятие может входить в предыдущее. При этом вносятся обязательные отметки и изменения в технический паспорт помещения.
Запрет на перепланировку
В соответствии с законодательными нормами, переустройство и перепланировка жилых помещений недопустимы в следующих случаях:
- если вследствие внесенных изменений ухудшаются условия проживания людей в других помещениях;
- если затрудняется доступ к коммуникациям;
- если помещение после перепланировки рискует попасть в разряд непригодных для проживания;
- если количество жилых помещений значительно уменьшается в пользу подсобных без соответствующей смены их статуса;
- если речь идет о помещениях, принадлежащих оборонному ведомству;
- если в результате перепланировки происходит нарушение целостности или устойчивости несущих конструкций;
- если планируется обустроить комнату, площадь которой будет менее 10 квадратных метров;
- если преобразования каким-либо образом влияют на пользование коммуникациями.
Стоит отметить, что запрет на перепланировку в первую очередь бывает вызван соображениями безопасности жильцов помещения. Особенно тщательно проверяются случаи, когда затрагивается целостность несущих конструкций и перекрытий, а также значительно увеличивается нагрузка на них.
Заявка на перепланировку
Если планируется переустройство и перепланировка жилого помещения, то данный вопрос ни в коем случае нельзя решать самовольно. Для начала в соответствующий орган по месту жительства стоит подать следующий перечень документов:
- заявление от непосредственного собственника жилого помещения или же его доверенного лица;
- оригиналы или заверенные в нотариальном порядке копии документов, которые подтверждают право собственности;
- проект, в соответствии с которым будет осуществляться переустройство и перепланировка жилого помещения;
- технический паспорт на жилое помещение;
- документ, содержащий письменное согласие на перепланировку всех членов семьи, проживающих в данном помещении (это касается также временно отсутствующих жильцов);
- заключение соответствующего органа о том, что здание или помещение, которое планируется перестраивать, не принадлежит к объектам культурного или исторического наследия.
В течение 45 дней будет принято решение о разрешении или запрете перепланировки. Вторая ситуация может быть связана с ненадлежащим оформлением документов или прочими причинами, установленными законодательством.
Стоит отметить, что условия перепланировки (переустройства) жилого помещения не всегда требуют предоставления столь широкого пакета документов. Так, например, если речь идет о ликвидации встроенного шкафа-купе, который был предусмотрен изначально, или же монтировался предыдущими собственниками, достаточно письменного согласия со стороны всех нынешних жильцов помещения (квартиры или дома).
Самовольная перепланировка
Стоит отметить, что перепланировка является достаточно деликатным вопросом, ведь она может значительно повлиять на состояние жилого помещения. Именно поэтому данный процесс требует таких длительных подготовительных процедур и получения множества разрешений. И даже если изменения были несанкционированными, инициаторы часто пытаются их быстро легализовать уже после проведения строительных работ.
Последствия самовольного переустройства (перепланировки) жилого помещения заключаются не только в наступлении ответственности согласно законодательству. Это может привести к аварийным ситуациям, среди которых затопления, обрушения и прочие неприятные моменты. Достаточно часто собственников обязывают вернуть помещению его первоначальный вид.
Узаконить самовольную перепланировку можно через суд. Для этого собственник помещения подает иск, в котором указываются следующие данные:
- паспортные данные, а также точный адрес заявителя;
- юридический адрес ответчика, в качестве которого выступают те или иные государственные органы, в ведении которых находятся помещения (это может быть городская или районная администрация и так далее);
- описание просьбы сохранить помещение в перепланированном состоянии;
- перечень документов, которые прилагаются к иску;
- дата и подпись.
Для того чтобы в судебном порядке узаконить такие преобразования, как переустройство и перепланировка жилого помещения нанимателем, необходимо приложить к иску следующий перечень документов:
- технический паспорт из БТИ, который отражает состояние объекта до и после внесения изменений;
- заключение по результатам технической оценки несущих конструкций;
- заключение соответствующих органов о том, что перепланировка не нарушает санитарных и противопожарных норм;
- документы, устанавливающие права заявителя на объект недвижимости.
Стоит отметить, что на самовольную перепланировку люди решаются не только из-за неосведомленности о нормах законодательства, но также из-за нежелания тратить время и денежные средства на официальные процедуры. Важно понимать, что вы рискуете не только понести наказание, но также причинить вред жизни и здоровью жильцов и собственников помещения.
Судебные споры
Судебные споры по перепланировке (переустройству) жилых помещений возникают тогда, когда данные действия были произведены самовольно. При этом, согласно законодательству, лицо должно доказать, что данные действия не затронули интересы и права других жильцов данного строения. Кроме того, должны быть представлены четкие доказательства с обеих сторон о том, что имел место факт перепланировки (важно отличать от самовольной постройки, которая несет за собой другие юридические последствия). Истцом по таким делам может выступать непосредственный владелец жилого помещения, его сожители или соседи, прочие собственники, а также органы городской администрации.
Достаточно часто владельцы недвижимости выступают с иском о сохранении изменений, которые возникли в результате таких действий, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Судебная практика показывает, что решение оказывается положительным в том случае, когда документально доказано, что ничьи законные права и интересы данным действием не были нарушены (постановление суда выносится на основании статьи 29 Жилищного кодекса).
- управление архитектуры и градостроительства (о том, что не был нарушен эстетичный вид, а также сохранена прочность несущих конструкций);
- центр гигиены и эпидемиологии (о том, что перепланировка или переустройство не нарушают гигиенических норм проживания в помещении);
- экспертный центр (дает заключение в том случае, если нарушалась целостность каких-либо конструкций здания).
Если лицо, самовольно совершившее перепланировку, в кратчайшие сроки обратится в соответствующие инстанции, чтобы придать своим действиям официальный статус, вполне возможно избежать штрафа, а также более серьезных наказаний.
Нормы законодательства
Основной нормативный документ, который регулирует такие вопросы, как переустройство (перепланировка) жилых помещений, – Жилищный кодекс. Он базируется на таких основных постулатах:
- обеспечение достойных условий для проживания граждан, должного уровня безопасности, а также неприкосновенности права собственности;
- обеспечение безоговорочного соблюдения жилищного законодательства;
- равенство всех участников жилищных отношений, которые связаны с собственностью, распоряжением, а также прочими категориями;
- восстановление жилищных прав, которые были нарушены третьими лицами;
- обеспечение сохранности жилого фонда;
- контроль за целевым использованием помещений.
Каждый ответственный владелец жилого помещения, прежде чем приступать к перепланировке, должен ознакомиться с данным документом, чтобы определить необходимость получения разрешения на те или иные виды работ.
Прочие законодательные акты
Любые изменения, которые вы хотите привнести в свое жилище, стоят достаточно дорого и занимают много времени. Это связано как с бюрократическими процедурами, так и с непосредственными строительными работами. Многие недобросовестные владельцы стремятся сэкономить на таких вопросах, как переустройство и перепланировка жилого помещения. Законодательство, которое регулирует данный вопрос, помимо Жилищного кодекса, представлено также следующими нормативно-правовыми актами:
- утвержденные Правительством правила пользования жилыми помещениями;
- правила эксплуатации помещений в многоквартирном доме, а также эксплуатации имущества, содержащегося в нем;
- правила технической эксплуатации жилищного фонда, установленные Госстроем;
- утвержденные Госгражданстроем нормы и правила, которые регламентируют оценку физического износа помещений;
- правила, регламентирующие оценку прочности несущих конструкций и перекрытий (Госстрой).
Стоит отметить, что список нормативно-правовых актов, которые регулируют любые изменения, вносимые в конструкцию жилых помещений, постоянно обновляются и дополняются с целью соблюдения интересов и обеспечения безопасности жильцов.
Выводы
Наиболее распространенным действием, которое владельцы квартир или домов совершают с целью улучшения условий проживания, является ремонт. Переустройство, перепланировка жилого помещения – это более сложные процедуры, которые приводят к изменению технических и эксплуатационных характеристик, а потому к ним выдвигаются особые требования.
Достаточно часто перепланировку и переоборудование путают с реконструкцией, тем не менее это не так. Последнее понятие подразумевает улучшение внешнего вида и укрепление прочности здания. Но оно никоим образом не влияет на эксплуатационные характеристики, заявленные в техническом паспорте помещения изначально.
Для того чтобы осуществить перепланировку (переустройство), следует подать в соответствующие органы целый пакет документов. Среди них заявление, а также документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение. Также стоит подать заранее разработанный проект с точными расчетами, в соответствии с которым и будут вноситься изменения в планировку. В соответствующие органы подается первичный технический паспорт, а также письменное согласие всех жильцов на проведение данных мероприятий.
Решение о выдаче разрешения на перепланировку выносится в течение 45 дней. Стоит понимать, что далеко не всегда оно является положительным. Если комиссия сочтет, что по результатам преобразований ухудшатся чьи-либо жилищные условия, то может быть вынесен отказ. Также это возможно в случае затруднения доступа к коммуникациям, выведения помещения из жилого фонда, увеличение площади подсобных помещений. Особое внимание при проверке уделяется состоянию несущих конструкций. Недопустима чрезмерная нагрузка на них или же нарушение целостности, которое впоследствии может привести к обрушению.
Зачастую владельцы квартир сталкиваются с вопросом переустройства собственного жилья ввиду тех или иных причин. Кто-то хочет внести коррективы в планировку помещений, кому-то не хватает освещения в помещении или нужно из одного большого сделать два. Каждый обустраивает жилище под себя. Но в чем разница между перепланировкой и переустройством – знают не все.
Содержимое страницы
Работы, проводимые внутри жилых помещений, имеют свою классификацию: перепланировка, ремонт, переобустройство. Согласно Жилищному кодексу, сегодня не требуется разрешение соответствующих органов на проведение ремонта, монтажа встроенной мебели, замены инженерных сетей на аналогичные по характеристикам и конфигурациям. Остальные виды работ в той или иной мере должны быть согласованы с соответствующими организациями и узаконены. Работы, касающиеся перепланирования и переобустройства, требуют внесения изменений в технический паспорт на недвижимость.
Особенности перепланировки
Правом на проведение перепланировки жилья обладает только владелец. Арендаторам муниципального имущества, прежде чем проводить ремонт, потребуется обзавестись разрешением. Помимо этого нужно письменное согласие всех жильцов, зарегистрированных на квадратных метрах. Понятие перепланировка регламентируется ст.4 ЖК РФ. Кодекс определяет перепланировку, как ремонтные работы, вносящие изменения в конфигурацию и размер жилья. Результаты изменений обязательно вносятся в технический паспорт. Прежде чем приступать к работам, потребуется обзавестись разрешением, выданным Жилищной инспекцией.
Для планировки потребуется самостоятельно составленный эскиз, если изменения незначительные, или проект, когда речь идет о несущих стенах. Эскиз наносится поверх существующего . Его рисуют чернилами красного или зеленого цветов. При этом красным помечают демонтированные стены, зеленым – новые. По эскизу выполняются следующие работы:
- Частичное или полное оборудование перегородок.
- Перенесение дверей, арок, тамбуров без изменения нагрузки на несущие стены.
- Замена или установка дополнительного инженерного оборудования без переноса стояков водоснабжения и отвода канализационных отходов.
Другие действия, затрагивающие при перепланировке несущие стены, требуют разработки проектной документации и согласования ее в государственных службах. Разработкой проектов занимаются организации, с соответствующей аккредитацией. Они также занимаются согласованием проекта с БТИ и прочими инстанциями. Проект разрабатывается для таких видов работ:
- Объединение двух помещений в одно при помощи дверного проема, оборудованного в несущей стене.
- Изменение формы пола.
- Оборудование лестницы или проема в потолке.
- Возведение перегородок, оказывающих дополнительную тяжесть на опорные конструкции.
Закон гласит, что новая планировка не имеет права приносить дискомфорт, неудобства и угрожать безопасности соседей. Проведение работ требует соблюдения санитарных норм и строительных ГОСТов.
Важно! По окончанию работ в БТИ владелец обязан получить новый техпаспорт, в котором отражены все изменения в конфигурации помещения.
Особенности переустройства
Под переустройством жилого помещения подразумевается внесение изменений в интерьер жилья без составления проектной документации. Проведение работ не влияет на изменение площади помещения. Для проведения переустройства также потребуются разрешительные документы. Их стоимость, сроки разработки и количество на порядок меньше, нежели для перепланировки. К переустройству жилья относят смену, либо перенесение инженерных коммуникаций, отраженных в техпаспорте БТИ. К работам по переустройству относят следующие:
Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!
- смена сантехники, электропроводки, замена газовых плит на электрические;
- оборудование санузлов и кухонь;
- перенос газового, электрического, сантехнического оборудования;
- монтирование оборудования, наращивающего электропотребление (теплый пол, радиаторы);
- разборка сантехнической оснастки и отопительной системы с сохранением места расположения стояков.
Чтобы перепланировать помещение, нужно составить проект, отражающий все коррективы. Не смотря на то, что не все действия по переустройству требуют разработки проектной документации, их все нужно узаконивать и оформлять на них документы. Своевременное оформление работ убережет собственника от нежелательных последствий в виде штрафных санкций. Законным считается переустройство, итоги которого отражены в технической документации. Право на проведение работ по переустройству имеют даже владельцы жилья, находящегося под залогом финансовых учреждений. Работники банка уведомляются обо всех коррективах, проведенных с жильем.
Различия между перепланировкой и переустройством
Не все понимают суть понятий перепланировка или переустройство квартиры, чем отличается одно от другого. Слова ведь схожи. Отличие одного от другого заключается в следующем:
- Переустройство подразумевает внесение изменений в инженерные коммуникации и техническое оборудование, перепланировка – модификация конфигурации квартиры с изменением площади и несущих конструкций.
- Перепланировка имеет свои границы. Она не допускает сноса несущей конструкции, оборудования проема в стенах панельного типа. Границы переустройства большие, но они не влияют на изменение контуров и площадей помещений.
- Все работы по перепланировке требуют внесения изменений в технический паспорт, в отличие от некоторых работ по переустройству.
- Перепланировка требует согласования с Жилинспекцией и БТИ, переустройство – с инстанциями, в ведомстве которых находятся соответствующие коммуникации.
Документы, необходимые для проведения перепланировки и переустройства
Для проведения любых работ, кроме ремонта, владельцу потребуется пакет документов, перечень которых утвержден ст.26 Жилищного Кодекса. Право на перепланировку или переустройство жилья имеет владелец, либо уполномоченный представитель собственника при наличии следующих бумаг:
- Заявка на проведение перепланировки или переустройства, заполненная по государственному образцу.
- Бумаги, подтверждающие право собственности (оригинал или нотариально заверенная копия).
- Проект, выполненный строительной организацией, и договор между собственником и этой организацией.
- Паспорт БТИ.
- Согласие жильцов, прописанных на жилой площади или органов муниципалитета, в ведомстве которых расположено жилье.
Если квартира расположена в сооружении, относящемся к архитектурным памятникам, необходимо получить разрешение соответствующих органов.
Ответственность за несанкционированное переоборудование жилья
Административно наказуемыми являются следующие виды работ по переобустройству жилья: укладка электрической проводки в горизонтальном положении на стыке стен с плитами, коррекция систем вентиляции, блокирование подхода к отключателям и сетям коммуникаций, разборка несущих стен, изменение жилой площади за счет объединения с помещениями технического назначения.
Ни одна организация не примет положительного решения для узаконивания переделок подобного рода. Наоборот, на собственника будут наложены штрафные санкции, соизмеримые с самовольной переделкой (от 1000 руб.), и выписано предписание на возврат помещения к изначальному виду.
В случае выявления факта переустройства или перепланировки работниками Жилищной инспекции, последние выписывают предписание о внесении изменений в технический паспорт.
Важно! Невыполнение предписания в оговоренные сроки повлечет за собой судебную тяжбу, результаты которой непредсказуемы.
Суд может вынести один из следующих вердиктов:
- Собственника обязуют привести жилье в первоначальный вид.
- От владельца потребуют внесения соответствующих изменений в техническую документацию в оговоренные сроки.
- Принудительная продажа недвижимости на аукционе. За счет суммы, вырученной от продажи имущества, оплачиваются судебные издержки. Оставшаяся сумма возвращается бывшему собственнику.
Если жилье не приватизировано, жильцов выселяют без предписаний и компенсации стоимости жилья. Имущество с несанкционированным переоборудованием невозможно передать по наследству, подарить, продать, разменять. Для оформления договора купли-продажи потребуется указание вида обременения.
Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!
Каждый хочет жить в комфортном и удобном для себя жилье, поэтому многие жильцы выполняют переустройство или перепланировку жилого помещения. Но как сделать все правильно и избежать проблем в будущем? Как согласовать перепланировку и узаконить работы, выполненные без оформления документов? Давайте разберемся.
Переустройство жилого помещения — это перенос или замена санитарно-технического, электрического, вентиляционного, газового и прочего оборудования, а также инженерных сетей. Изменения, которые появились вследствие таких действий, должны отображаться в технической документации переустроенного объекта. Это может выглядеть как перенос санузла, оборудование дополнительных точек слива в канализацию сточных вод и тому подобные изменения первоначального проекта жилого дома.
Перепланировка жилого помещения – этоперераспределение внутреннего и внешнего пространства, связанное с изменением первоначального архитектурного проекта, с обязательным занесением изменений в технический паспорт недвижимости. К примеру, демонтаж кладовой, объединение комнат, перенос дверных проемов и прочие аналогичные работы.
Процесс переустройства и перепланировки недвижимости требует строгого соблюдения федерального законодательства, нарушения этого правила могут повлечь серьезную ответственность вплоть до изъятия жилого помещения.
Согласование переустройства и перепланировки жилого помещения
Согласно Жилищному кодексу РФ, в начале переустройства и перепланировки жилого помещения все предполагаемые изменения должны быть согласованы с местной администрацией. Для этого собственником или нанимателем жилья направляется заявление, к которому прилагаются:
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- план по перепроектированию, оформленный в установленном виде;
- технический паспорт недвижимости;
- письменное соглашение всех членов семьи, имеющих права на эту жилую площадь;
- если объект, подлежащий перепланировке или переустройству, находится в помещении, которое признано памятником культуры, архитектуры или истории потребуется заключение органа по охране памятников о степени допустимости таких действий.
Следует заметить, что такому согласованию подлежат не все виды переустройства и перепланировки. Чтобы, например, демонтировать встроенный шкаф-купе в помещении нужно разрешение всех собственников квартиры, а для сноса перегородки в санузле или переноса дверного проема необходимо разрешение управляющей компании.
Самовольное переустройство и перепланировка жилого помещения
Переустройство и перепланировка жилого помещения с нарушением проектных условий или без соответствующего разрешения признаются самовольными.
Лицо, самовольно осуществляющее такие действия, несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством, которая наступает в результате:
порчи жилого помещения;
самовольного переоборудования или перепланировки жилья;
использования жилых объектов не по назначению.
Собственник или наниматель самовольно переустроенного или перепланированного объекта обязан привести его в надлежащий вид. В противном случае помещение собственника может быть в принудительном порядке реализовано с публичных торгов. Для нанимателя плачевным последствием таких действий будет расторжение договора найма в одностороннем порядке и выселение.
Как узаконить перепланировку жилого помещения
Согласно нормам Жилищного кодекса РФ переустройство и перепланировка жилого помещения, которые не угрожают здоровью и жизни граждан, не нарушают их права и интересы, могут быть сохранены на основании решения суда (исковое заявление о перепланировке, переустройстве жилого помещения). В случае положительного рассмотрения дела, с решением суда нужно будет обратиться в БТИ для оформления новых технических документов с учетом установленных судом изменений.
Последствия переустройства и перепланировки жилого помещения
Нежелание, отсутствие свободного времени или финансовых средств, а зачастую юридическая неграмотность, приводит к самовольному переустройству и перепланировке жилья. Это влечет серьезные затруднения в процессе реализации жилищных прав. Например, может значительно затянуться, так как для изменения целевого назначения объекта необходимо представить документы, подтверждающие законность его переоборудования.
Также, в результате самовольного изменения проекта довольно затруднительно будет продать или купить такое жилье, потому как признать право собственности на жилое помещение в этом случае невозможно.
Необходимо учесть, что грубые нарушения во время переустройства и перепланировки жилья могут привести не только к длительным судебным тяжбам, но и в некоторых случаях к необратимым последствиям.
Итак, переустройство и перепланировка жилого помещения – довольно длительная и изнурительная процедура, которая требует немалых усилий, к тому же, это дело очень кропотливое и дорогостоящее, но не стоит пренебрегать личной безопасностью, а также жизнью и здоровьем окружающих людей.
Добрый день, мои дорогие читатели!
Человек всегда стремится оборудовать своё жильё с максимальным комфортом для него. Нередко, люди желают полностью изменить внутреннюю структуру жилья. Сегодня я расскажу о том, как отличить перепланировку жилья от его переустройства и как это всё оформить, в соответствии с требованиями законодательства.
Переустройство жилого помещения заключается в облегчённом варианте изменения интерьера квартиры, не требующем составления отдельного проекта.
При проведении таких работ площадь жилья не меняется кардинально.
Такой процесс отличается от перепланировки объекта недвижимости в следующем:
- отсутствие необходимости в получении разрешения на некоторые виды работ в Государственных инстанциях;
- упрощённое оформление документации;
- малые сроки оформления;
- небольшой пакет документов;
- стоимость внесения коррективов в существующие документы значительно меньше, чем при перепланировке;
- меньшее количество задействованных инстанций.
Переустройство жилого помещения подразумевает собой замену или перенос систем инженерного оборудования, которое должно быть отражено в техническом паспорте объекта недвижимости.
Переустройство может заключаться в проведении следующих работ:- замена сантехнического, инженерного или технического оборудования;
- обустройство туалетов, кухонь и ванных комнат;
- перестановка газовых, сантехнических и электротехнических приборов (исключая случаи установки радиаторов на балкон или лоджию);
- замена газовой плиты на электрическую;
- монтаж иного инженерного оборудования, увеличивающего мощность энергопотребления (кроме установки тёплых полов);
- демонтаж инженерного оборудования с сохранением стояков системы общедомовых коммуникаций. Такое переустройство осуществляется с обязательным составлением проекта, отражающего производимые изменения.
Хоть некоторые виды переустройства не нуждаются в обязательном получении разрешения, его итоги должны быть документально оформлены.
Заниматься узакониванием переустройства имеет право только собственник жилого помещения. Сделать это необходимо своевременно, поскольку отсутствие осуществлённых изменений в технических документах может повлечь за собой наложение штрафа на собственника жилого помещения.
Так же, Государственные инстанции могут вынести предписание о внесении изменений в технические документы на жильё в принудительном порядке. Оформить переустройство человек может, даже если жильё находится в залоге у банка. Обо всех сделанных изменениях, человек обязан уведомить представителей банка.
Перепланировка жилья
Заниматься проведением перепланировки жилища имеет право только его собственник. Если человек занимает жильё на условиях социального найма, перед проведением ремонтных работ ему необходимо заручиться разрешением муниципалитета. Так же, потребуется предоставить письменное разрешение всех людей, зарегистрированных на данной жилплощади.
Определение перепланировки содержится в главе 4 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Согласно действующим нормативно-правовым актам, перепланировка представляет собой проведение ремонтных работ, значительно изменяющих площадь или конфигурацию помещения. Итоги таких работ, в обязательном порядке, должны быть внесены в технический паспорт жилого помещения.
Перед проведением перепланировки необходимо получить разрешение на её проведение в Жилищной инспекции.
Если перепланировка подразумевает незначительные изменения в интерьере жилья, то её можно выполнить по самостоятельно выполненному эскизу.
Такая возможность существует, если во время проведения работ не будут затронуты несущие конструкции. Эскиз можно выполнить прямо на плане БТИ, отметив предполагаемые изменения чернилами красного и зелёного цвета. Красные пометки свидетельствуют о демонтированных конструкциях, а зелёные – о вновь возведённых.
По самостоятельно составленному эскизу можно осуществить следующие виды работ:
- частичное или полное возведение стен (перегородок);
- перенос дверных проёмов, арок, проходов и возведение новых перегородок без увеличения нагрузок на несущие перекрытия;
- замена, либо монтаж дополнительных инженерных коммуникаций, с сохранением стояков горячего и холодного водоснабжения, а также – канализации.
Если человек затеял более серьёзную перепланировку, то, предварительно, ему необходимо согласовать её проект в Государственных инстанциях. Составление такого проекта необходимо, если во время перепланировки будут затронуты несущие конструкции. Поручить составление проекта перепланировки следует организациям, имеющим допуск СРО. Такие компании смогут, в дальнейшем, согласовать его во всех необходимых инстанциях.
Составление проекта перепланировки потребуется при проведении следующих работ:
- обустройство прохода в несущих перекрытиях при соединении между собой двух горизонтально расположенных помещений;
- возведение лестниц и проёмов в перекрытиях;
- монтаж перегородок, увеличивающих нагрузку на несущие перекрытия;
- изменение конфигурации пола.
Согласно действующему законодательству, перепланировка не должна нарушать комфорт и безопасность проживания соседей. Её выполнение должно быть произведено с соблюдением всех действующих санитарных норм. После проведения перепланировки необходимо получить в БТИ новый технический паспорт жилого помещения, отражающий все сделанные изменения.
Ответственность за ненадлежащее использование жилья
Согласно действующему законодательству, запрещено проведение следующих видов переустройства или перепланировки:
- изменение вентиляционных систем;
- монтаж электропроводки в горизонтальных швах стен;
- блокировка доступа к аварийным выключателям и коммуникационным системам;
- ликвидация несущих конструкций;
- увеличение площади жилых помещений, путем объединения их с техническими и наоборот.
Узаконить подобные изменения не получится никаким образом. Кроме этого, на собственника такой квартиры может быть наложен административный штраф за ненадлежащее использование жилья и его порчу в размере от одной до полутора тысяч рублей.
Если человек осуществил перепланировку жилого помещения и не узаконил его в установленном законом порядке, то на него может быть наложен штраф, в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.
Одновременно со штрафом за самовольную перепланировку, выносится предписание о внесении сделанных изменений в технические документы жилого помещения. Если собственник квартиры не узаконит произведённые изменения документально, то представители Жилищной инспекции имеют полное право подать на него в суд.
Результатом судебного заседания могут быть следующие решения:
- приведение жилья в первоначальный вид за счёт собственника;
- утверждения сроков внесения необходимых изменений в технические документы на недвижимость;
- принудительная продажа жилья с торгов.
Если собственник жилья произвёл ремонтные работы, которые невозможно узаконить, то суд может обязать его вернуть помещению первоначальный вид в строго оговоренный срок.
Крайней мерой считается продажа жилья с публичных торгов. Такая мера воздействия применяется, если остальные не возымели на собственника жилья никакого действия. Недвижимость реализуется на аукционе. Из вырученной суммы вычитаются судебные издержки, а остаток возвращается бывшему хозяину жилплощади. Новые собственники получают предписание привести жильё в первоначальный вид, в соответствии с имеющимися на него документами.
Люди, осуществившие перепланировку в не приватизированной квартире, могут быть выселены из неё без предоставления какой-либо компенсации или жилья.
Уточню, что если перепланировка недвижимости не была узаконена в должном порядке, то такой жилой объект невозможно будет обменять, завещать или подарить.
Продажа такой недвижимости возможна на определённых условиях, с обязательным указание в договоре купли-продажи обременения, в виде незаконной перепланировки.
Перепланировка или переустройство жилья – дело, к которому необходимо подходить с максимальной ответственностью. Несвоевременное внесение сделанных изменений в технические документы жилого объекта чреваты неприятными последствиями для его собственника.
О нюансах перепланировки и переустройства жилых помещений в видео: