Наше законодательство не разрешает и не запрещает взять квартиру в ипотеку и сдавать ее. Единственный закон, в котором поверхностно об этом говориться – закон «Об ипотеке» . Он устанавливает право собственника извлекать доходы и плоды из заложенного жилья. Причем к прибыли, получаемой от обремененной недвижимости, банк не будет иметь никакого отношения.
И все же: можно ли купленную в ипотеку квартиру сдавать? По сути, закон позволяет заемщику сдавать свою жилплощадь в аренду и получать с этого доход . Кроме того, купив ее, заемщик становится ее полноправным хозяином. Казалось бы, если правоустанавливающие документы на руках, что мешает сдавать помещение в аренду?
ВНИМАНИЕ : Есть небольшая загвоздка: права заемщиков регулирует не только закон «Об ипотеке», но и банковский договор. Стоит помнить, что квартира, купленная на кредитные деньги, является залоговым имуществом банка.
Это обремененная недвижимость, а значит, любые юридические сделки с ней (продажа, дарение, аренда и пр.) возможны только с согласия кредитодателя.
Требуется ли разрешение банка?
Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком. Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем. Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор :
Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.
По мнению некоторых банков, сдача в наем квартиры может привести к снижению ее рыночной стоимости , что может привести к ее неликвидности. В ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщик не должен допускать порчи заложенного имущества и уменьшения ее стоимости сверх того, что считается нормальным износом. На основании этого, банк может не разрешить посуточную аренду квартиры, так как такой вариант сдачи предполагает быстрый износ помещения.
Статья 29 № 102-ФЗ. Пользование залогодателем заложенным имуществом
- Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.
- Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.
Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающихся залогодателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами.
Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.
Как поступить, если согласие не получено?
СОВЕТ : Если в договоре указана возможность сдачи в наем недвижимости, то владельцу нужно получить согласие банка. Как правило, если в документах эта возможность допускается, то у заемщика не возникнет никаких проблем с получением разрешение.
Но как поступить тем заемщикам, в договоре которых указан запрет? Единственное, что может сделать собственник – это обратиться в банк с просьбой разрешить сдачу в наем. Он может мотивировать свою просьбу низкими доходами, которые не позволяют ему своевременно вносить долг по ипотеке. Это придется подтвердить справками о зарплате. Основаниями для одобрения аренды могут также стать :
- болезнь заемщика;
- увольнение с работы;
- другие жизненные обстоятельства, ухудшающие платежеспособность.
Для банка самое главное – отсутствие задолженности со стороны заемщика, поэтому в данном случае он вполне может пойти навстречу.
Без получения согласия банка у заемщика могут возникнуть проблемы при сдаче жилья в аренду. Такое действие будет считаться нарушением договора, что, в свою очередь, повлечет за собой негативные последствия вплоть до расторжения договора.
Обязательно ли уведомлять финансовое учреждение?
Первое, что необходимо сделать заемщику – известить банк о своем намерении . По закону «Об ипотеке» , кредитодатель имеет право 1-2 раза в год проверять обремененную недвижимость. Работник учреждения может прийти без предупреждения, и, если в помещении в этом время будет находиться квартиросъемщик, владельца могут ожидать штрафные санкции.
Чтобы избежать возможных проблем, собственнику лучше поставить банк в известность. Однако некоторые заемщики, не получив одобрение, сдают квартиры на свой страх и риск.
Что может сделать кредитор, если вы нарушили договор?
Если владелец не получил разрешение финансового учреждения, тем не менее сдает жилплощадь в аренду, он рискует потерять свое имущество. Любое действие, осуществляемое в отношении обремененной недвижимости, не предусмотренное в договоре, банк может посчитать нарушением соглашения.
Если кредитодатель узнает о том, что жилье сдается в наем, то может потребовать от собственника расторжения договора . Это означает, что он должен погасить оставшийся долг досрочно. Если клиент этого не сделает, то кредитодатель вправе взыскать квартиру, вернув впоследствии ему часть денег, уплаченной за нее ранее.
Подведем итог. Прежде чем сдать обремененную квартиру в аренду, собственнику необходимо внимательно перечитать банковский договор. Дальше действовать нужно в зависимости от условий соглашения. Если банк допускает наем, то нужно получить разрешение. Если нет – то действовать на свой страх и риск или же забыть об этой идее.
Ипотечный кредит призван решить жилищные проблемы человека. Таким образом, заемщик подписывает договор с банком, а после заселяется в новую квартиру. Некоторые пытаются подзаработать, сдав в аренду только купленное жилье.
Простой заработок осложняется наличием цепочки «собственник-арендатор-банк», а также не стоит забывать и про страховую компанию. И хотя ни кредитор, ни гарант по ипотеке не могут распоряжаться имуществом, накладываемые ими ограничения в договорах не всегда позволяют в будущем получать доход с метров.
Со стороны закона
В ФЗ «Об ипотеке» сказано, что россиянин имеет право извлекать из залоговой недвижимости прибыль. При этом стоит небольшое уточнение, что добро на это должна дать финансовая организация, если ничто иное не прописано в кредитном соглашении.
На деле «табу» есть, и об этом заемщики узнают еще до сделки. В вопросе передачи кредитного жилья в аренду банки занимают уже много лет 2 позиции:
- Лояльное отношение, если вся ситуация будет согласована с отделением. Для начала договор аренды должен не противоречить положениям кредитного и ипотечного соглашения. Менеджеры будут следить за тем, что имущество не потеряло свою ликвидность на рынке, но вот участия в регистрации такой сделки принимать не станут. Некоторые просчитывают возможность не оплачивать от сдачи в наем квартиры, хотя не каждое учреждение согласится с «теневой» схемой.
- Жесткий отказ. Другая половина кредиторов дает категорическое «нет» на любые действия с имуществом (сдача его в наем, передача в пользование или правами третьих лиц).
Последнее правило будет распространяться даже на тех людей, которые желают подселить к себе ближайших родственников (бабушка, племянники). В любом случае обо всех моментах стоит оповещать банкиров.
Плюсы и минусы арендного соглашения
После выяснения ситуации в банковской сфере можно плавно перейти на преимущества и недостатки от сдачи в аренду ипотечного жилья.
К плюсам можно отнести следующее:
- Дополнительный доход для семьи.
- кредита.
- Наличие страхового соглашения, что позволяет сдавать квартиру, взятую в ипотеку, зная, что гарант погасит в случае чего задолженность перед финансовым учреждением.
Возможными сложностями станут:
- Обязательное наличие собственного жилья, иначе суть схемы теряется, ведь плательщику нужно где-то поселиться на время закрытия кредита.
- Нечистоплотность, отсутствие гарантий со стороны арендаторов, где в некоторых случаях придется выполнять капитальный ремонт жилплощади.
- Риск просрочки оплаты по займу, коммунальным платежам. Никогда не стоит полагаться на прибыль со стороны новых жильцов, так как это приведет к штрафам, а в будущем − в судебном порядке.
В случае любой порчи, потери ликвидности ипотечного залога, банк не станет разбираться, кто прав или виноват. Имущество уйдет с торгов в качестве компенсации за долг.
Банк дал отказ: действия плательщика
При такой безысходной ситуации есть ряд вариантов, которые могут помочь заёмщику сдать жилье:
- Стоит попробовать договориться с банкирами о пересмотре условия договора о залоге. Мотивации могут быть разными: потеря работы у супруга (-ги), что прямо влияет на будущую оплату долга. «Страх» получить на балансе проблемный кредит может заставить учреждение пойти на удобный для всех компромисс.
- Согласиться на передачу квартиры в наем, не говоря об этом банку. Это не самый лучший вариант. Но большинство сделок в России заключаются не через нотариуса, а в устной форме. И если это произошло, то кредитная организация всегда может провести свою собственную проверку.
Они проходят не чаще 2-х раз в году, приезд специалиста будет скорее неожиданным для заемщика. И тогда появятся неприятности. Для начала арендаторов могут выселить, а всю компенсацию придется гасить должнику своими силами.
Возможен штраф и прочие санкции , вплоть до полного закрытия кредита. Если передача в аренду имущество прошла без официального соглашения между собственником и жильцами, то последуют санкции со стороны налоговых органов.
Ипотечные кредиты в нашей стране пользуются большой популярностью, ведь банки предлагают множество разнообразных программ, в том числе и льготных.
Это просто находка для тех, кто хочет улучшить свое жилищное положение и приобрести недвижимость.
Кроме того, ипотека станет неплохим вложением, если купленную квартиру сдавать в аренду.
Полученные средства можно использовать для погашения долга по кредиту, тем самым убив сразу двух зайцев. Но можно ли сдать квартиру купленную в ипотеку с точки зрения закона?
Что нужно знать арендодателю
Основное правило получения ипотеки – ее дают под залог купленной недвижимости.
Заемщик становится владельцем жилья лишь после того, как полностью погасит долг по кредиту. Если же с его стороны наблюдаются некоторые нарушения или серьезные просрочки – банк может конфисковать жилье.
Ни для кого не секрет, что столкнуться с финансовыми трудностями можно в любой момент и особенно плохо, если вдобавок к потере работы человеку нужно выплачивать долг по ипотеке.
В таком случае можно смело сдавать приобретенную квартиру в аренду, получая от жильцов деньги и используя их для выплаты. А когда долг по ссуде уплачен – недвижимость переходит в законное владение заемщика.
Право на сдачу купленного в ипотеку жилья даже закреплено в государственном законе. Согласно ему сдавать взятую в ипотеку недвижимость арендаторам можно даже без согласования этого факта с кредитной организацией, которая выдала целевой займ. Промежуток времени в таком случае не должен превышать срок погашения самой ипотеки.
Законно ли сдавать квартиру?
Целевое использование недвижимого имущества не запрещается. Но при этом есть некоторые нюансы, в которых следует разобраться перед тем, как решить для себя, можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?
Обязательно уточните, нет ли в подписанном вами договором с банком пункта о передаче купленной недвижимости в аренду.
Некоторые банки несмотря на законодательство все же запрещают такие манипуляции, поэтому в договоре будет обязательно прописан пункт о запрете. В результате все организации, которые выдают потребителям целевые займы, условно делятся на несколько групп:
- Те банки, которые при выдаче ипотечного кредита разрешают сдавать в аренду приобретенную недвижимость на срок, который дополнительно оговаривается. Заемщику всего лишь необходимо заранее уведомить об этом организацию;
- Банки, которые строго запрещают проводить такие операции с жилплощадью, купленной в ипотеку. Согласно прописанным в договоре условиям заемщику также запрещается проводить любые операции с участием посторонних лиц, касающиеся квартиры. Кредитную организацию даже нужно предупреждать о визите родственников, которые несколько дней могут проживать на купленных квадратных метрах. Одним словом, условия получения ссуды у таких банков строжайшие.
Большинство выдающих кредит фирм самостоятельно не занимается заключением , но это еще не значит, что заемщик освобождается от необходимости уплаты налога с аренды.
Есть организации, которые прибыль от сдачи недвижимости записывают на счет заемщика в список его доходов. Поэтому вам заранее следует уточнить у банка, можно ли сдавать квартиру в ипотеке, чтобы потом не столкнуться с негативными последствиями.
Если же в договоре прописан запрет о сдаче залоговой ипотечный недвижимости в аренду, арендодателя могут ждать серьезные неприятности, если этот факт всплывет.
Какие последствия?
По закону специалисты банка имеют полное право несколько раз в год нанести заемщику неожиданный визит, чтобы проверить жилплощадь, взятую в ипотечный кредит.
Если по условиям подписанного в банке договора заемщик не имеет права передавать жилплощадь в аренду, тут к нему могут применить штрафные санкции. Арендатора просто выселят из квартиры в принудительном порядке, а арендодатель будет обязан выплатить штраф.
Но это еще не все, ведь иногда банк может даже расторгнуть ипотечный договор, предложив заемщику выплатить оставшуюся сумму долга и съехать с жилья. сли всплывет факт укрытия хозяина дома от налоговой, то неприятности могут возникнуть и с этим органом и вполне вероятно, что придется уплатить еще один штраф.
Поэтому если вы твердо намерены сдавать ипотечную квартиру в аренду, то рекомендуем вам подбирать такой банк, который не запрещает проводить такую деятельность.
Так вы сможете выплачивать кредит за недвижимость до момента полного погашения долга параллельно получая прибыль от аренды и тем самым получая возможность снять часть финансовой нагрузки со своего бюджета.
Помните, что сдача ипотечной квартиры внаем сопряжена с некоторыми рисками, поэтому может возрасти сумма страховки, которую лучше оформить заблаговременно.
Подробнее о карте
- Срок до 5 лет;
- Кредит до 1.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 11,99%.
| Кредит от Тинькофф банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- По паспорту, без справок;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 9,99%.
| Кредит от Восточного Банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- Срок до 20 лет;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 12%.
| Кредит от Райффайзенбанка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- Срок до 10 лет;
- Кредит до 15.000.000 рублей;
- Процентная ставка от 13%.
| Кредит от УБРиР Банка | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- Решение мгновенно;
- Кредит до 200.000 рублей только по паспорту;
- Процентная ставка от 11%.
 | Кредит от Хоум Кредит Банка. | Оформить кредит |
Подробнее о карте
- Срок до 4 лет;
- Кредит до 850.000 рублей;
- Процентная ставка от 11,9%.
 | Кредит от Совкомбанка. | Оформить кредит |
Которое будет сдаваться, является делом потенциально выгодным — деньги, полученные с аренды, можно отдавать банку в качестве погашения долга по кредиту и, таким образом, через 10-20 лет погасить долг и получить квартиру практически «задаром». Но звучит это красиво лишь в теории. Попробуем разобраться на практике.
Анализируя программы кредитования покупки жилья в том же , можно увидеть несколько факторов, влияющих на условия кредита: первоначальный взнос по жилью, ежемесячный доход заемщика, срок выплаты кредита ну, конечно, сумма кредита. От этих факторов зависит и сумма окончательной переплаты. За помощью обращаемся к .
Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу. Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.
Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.
В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.
Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.
Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна.
Можно ли сдавать квартиру под ипотекой?
Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?
Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком. Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.
Развёрнутый комментарий к этому посту:
В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой. Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям). И если у горе-домовладельца несколько домов, то 1 неплательщика можно как-то покрыть, но если их становится больше… Платить за ипотеку нечем. Банки забирают недвижимость.