Продажа дома и участка земли, на котором он находится, должна проводиться с соблюдением правил и требований закона. Главное, о чем никогда не стоит забывать желающим продать или купить дом или землю, — это то, что дом и земельный участок под ним и прилегающий к нему, неотделимы. Нельзя продать или купить одно без другого, так как это противоречит здравому смыслу и правилам.
Важным этапом в оформлении купли-продажи дома считается оценка объектов, подлежащих отчуждению. От того, насколько правильно оценены продаваемые объекты, зависит выгодность сделки для обеих сторон.
Оценку может произвести сам продавец, исходя из личного опыта и информации из различного рода источников. Однако если продавец сомневается в своих силах, лучше воспользоваться услугами организаций, занимающихся оценкой.
Документы
Необходимые бумаги для оформления сделки:
- паспорт гражданина РФ;
- документы, подтверждающие права продавца на законность владения недвижимостью и землей;
- государственная регистрация права собственности на дом и землю (свидетельства), подтверждающая принадлежность объектов именно продавцу;
- технический паспорт дома и паспорт на сопутствующие строения, если таковые имеются;
- согласие супруга(и) продавца на совершение продажи. Необходимо только в том случае, если продаваемые объекты нажиты совместно в браке;
- согласие иных собственников. Если дом с земельным участком находится в совместной собственности, необходимо нотариально заверенное согласие на отчуждение всех остальных владельцев;
- кадастровый паспорт участка земли;
- справка из налоговых органов, гарантирующая отсутствие долгов по налогам на землю и недвижимость;
- выписка из ЕГРП.
Для покупателя главным моментом в принятии решения о покупке дома и земли, а также обсуждения цены за указанные объекты, считается отсутствие-наличие обременения. Выписка из ЕГРП достоверно покажет, есть ли обременение на объекты.
Предварительный договор
Для предварительного обсуждения деталей и удобства стороны могут составить предварительный договор. В нем содержатся все основные условия, на которых участники сделки хотели бы ее заключить. Последующее заключение основного документа купли-продажи происходит на базе предварительного.
Основные пункты:
- значимые условия осуществления сделки;
- условия, касающиеся непосредственно предмета сделки;
- период времени, отведенный сторонами на заключение основного договора.
Основной договор и передача денег
Основанием считать осуществление купли-продажи дома с земельным участком состоявшимся выступает договор. Он заключается между заинтересованными сторонами и обязательно подписывается ими. При обоюдном желании можно заверить его у нотариуса, но это не обязательно. Обязательные положения такого документа:
- Наименование;
- Дата и место заключения;
- Перечень всех объектов, которые охватывает договор с указанием характерных признаков;
- Сумма сделки (цена продажи);
- Любые дополнительные условия, оговоренные и принятые сторонами, и не противоречащие законам РФ.
Договор купли-продажи дома с земельным участком составляется в 3 экземплярах:
- первый — для продавца;
- второй — для покупателя;
- третий — для последующей регистрации права собственности.
Непосредственную передачу указанного в договоре имущества правильнее оформить отдельным актом передачи.
Передача денег может осуществляться несколькими путями:
- наличными средствами;
- по безналичному расчету.
Если безналичный расчет подтвердить легко, то передачу наличных средств лучше выполнить при свидетелях или оформить соответствующим документом, устанавливающим факт передачи денежных средств (расписка).
Окончательно совершенной и законной сделка купли-продажи дома с земельным участком считается после осуществления государственной регистрации. Для этого необходимо написать заявление и представить собранный пакет документов, в который входят:
- все перечисленные документы для оформления купли-продажи дома и земельного участка;
- договор купли-продажи, уже подписанный обеими сторонами;
- акт передачи, при условии его оформления.
Кроме того, придется оплатить государственную пошлину за совершение регистрации. Квитанция обязательно должна прилагаться к переданным в регистрирующий орган документам.
После принятия документов сотрудник Росреестра выдаст расписку об их получении. Участникам сделки остается только дождаться регистрации, которая производится в срок максимум 10 суток. По истечению срока покупатель может явиться за свидетельством о государственной регистрации права.
Нюансы, которые следует знать
Существуют моменты, которые покупатель или продавец может упустить из виду:
- Если продавец владел продаваемой недвижимостью менее 3 лет, то после ее продажи придется заплатить налог ставкой 13%. Однако и право на получение вычета также имеется (не более 1 млн.руб.).
- Покупателю не стоит забывать, что с момента приобретения дома и земельного участка и его государственной регистрации, он становится плательщиком соответствующих налогов.
- Несоблюдение рекомендаций по сбору документов может кончиться плачевно, особенно для покупателя. Например, если продавец не представил письменного, нотариально заверенного согласия иных собственников на продажу объектов, сделку купли-продажи в последующем они смогут легко оспорить в суде.
- Если кто-то из участников сделки не уверен в своей правовой грамотности, лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов.
Таким образом, купля-продажа дома с земельным участком – серьезная и ответственная сделка. Для оформления договора необходимо собрать все документы и договориться об основных условиях. После подписания договора и акта передачи имущества сделку нужно зарегистрировать соответствующим образом.
Для того чтобы без проблем и неприятных сюрпризов купить или продать частный дом, нужно грамотно составить договор его купли-продажи, в котором будут учтены все нюансы и предоставлена вся подноготная как самого дома, так и земельного участка, на котором он расположен. Давайте рассмотрим самые важные моменты, которые вам понадобятся для корректного оформления договора.
Для того чтобы совершить сделку купли-продажи, вам нужно собрать пакет документов на дом и земельный участок, на котором он находится. На жилой дом должно быть свидетельство о регистрации права на собственность, техпаспорт и справка, свидетельствующая о том, что в нем никто не прописан. На землю у вас должно быть свидетельство о регистрации и кадастровый паспорт. Если покупатель и продавец находятся в законном браке, от их супругов понадобится согласие на продажу и соответственно покупку, заверенное у нотариуса. Непосредственно перед сделкой принято заказывать в Росреестре выписку из ЕГРП, из которой станет известно, имеются ли на этой недвижимости обременения. Если нет третьих лиц, то договор купли-продажи дома оформляется от лица двух сторон в трех экземплярах. В нем должны быть перечислены все сведения о доме и земельном участке, в которые могут входить адрес, сведения из правоустанавливающих документов, имеющиеся или обнаруженные дефекты, общую или раздельную стоимость дома и участка, а также порядок расчета. Договор должен содержать полную информацию об участниках сделки, их паспортные данные, дату рождения и место регистрации. На каждой странице он должен иметь подписи обеих сторон с проставленными датами. В правильно оформленном документе содержится информация о том, что дом и участок не имеют никаких обременений, не являются архитектурными памятниками и указывается срок, в течение которого он будет освобожден от жильцов, если таковые имелись. Договор купли-продажи жилого частного дома не нуждается в обязательной регистрации у нотариуса. Для узаконивания сделки нужно оплатить государственную пошлину и зарегистрировать его в Управлении Росреестра – rosreestr.ru . Сделка считается завершенной и узаконенной, после того, как в Управлении выдадут свидетельство о регистрации права на дом и на земельный участок. Для правильного составления договора не лишним будет воспользоваться услугами компетентного юриста. Однако и в интернете можно легко найти образец типового договора купли-продажи дома, который можно самостоятельно заполнить, тщательно соблюдая все вышеперечисленные рекомендации. Например, можно ознакомиться или скачать отличный вариант договора. К договору купли-продажи жилого имущества должен прилагаться акт совершения передачи, в котором указываются основные характеристики и проставляются подписи сторон.
Для того чтобы сделка прошла без проволочек, к составлению договора нужно отнестись серьезно. Постараться тщательно продумать все пункты и условия, ведь именно они помогут вам избежать возможных спорных ситуаций или мошеннических действий в будущем.
Весь процесс оформления купли-продажи дома участком земли состоит из нескольких этапов. Первостепенным является процесс оценки недвижимого имущества продавцом. Установить стоимость объектов продавец может самостоятельно, предварительно изучив рынок подобных продаваемых домов и участков. Найти актуальную информацию можно в интернете. Однако для более точной оценки лучше обратиться к оценщику, который не только определит цену объектов, но и выдаст официальный документ в виде Отчета об оценке.
На стоимость дома с земельным наделом будут влиять факторы в виде:
- места расположения объектов: насколько развита инфраструктура в округе, экологичность, наличие социально важных пунктов, дороги и т.д.;
- домовой и земельной площади;
- материалов, из которых дом выстроен, и состояния постройки;
- имеющихся коммуникационных сетей;
- года строительства;
- качественных показателей земли и т.д.
Анализируем документы на объекты и права
Так как покупка дома с земельным участком это всегда затратное мероприятие, то особое внимание здесь уделяется документам. Для установления прав на владение, пользование и распоряжение продавцом недвижимыми объектами, целесообразно покупателю провести анализ правоустанавливающей документации.
Чтобы период продажи дома был максимально сокращен, продавцу следует заранее позаботиться о том, чтобы все необходимые документы были в порядке и оформлены правильно. Если земельный надел не проходил регистрацию в Кадастровой Палате или же жилая постройка является самостроем, то нужно обязательно зарегистрировать их. Документом, удостоверяющим право собственности, выступает Свидетельство о праве собственности.
К тому же оформить продажу дома с уже имеющимися всеми документами намного проще и быстрее.
Какие документы нужно оформить при покупке дома?
Для сделки необходимы следующие документы при покупке дома:
- Бумаги, устанавливающие право собственности, а также правоудостоверяющие документы.
- Технический паспорт на жилую постройку.
- Выписка из домовой книги.
- Согласие от лиц, которые имеют регистрацию в доме, о том, что они выпишутся в срок, установленный договором.
- Бумаги, подтверждающие отсутствие налоговых задолженностей.
- Выписка из ЕГРП.
- Земельный кадастровый паспорт (уведомление о том, что сведения в Кадастровой палате отсутствуют).
- Согласие о продаже со стороны супруга, нотариально заверенное. Разрешение органов опеки (предоставляются при необходимости).
Предварительный и основной договор
Перед тем, как подписать основной договор купли-продажи, продавец и покупатель могут оформить предварительный договор, который будет закреплять намерения в отношении основного документа. Основной договор далее будет заключаться на основании предварительного.
Предварительный договор содержит следующие разделы:
- условия по осуществлению сделки;
- условия относительно предмета договора;
- время, требуемое для заключения основного документа. Если таковое время не оговорено сторонами, то период длится 1 год с момента заключения предварительного документа. При уклонении одной стороной в подписании основного договора, вторая имеет право обратиться в судебный орган. В случае, когда в отведенные сроки основной договор не подписывается, заставить подписать его принудительно невозможно, следовательно, и предварительный документ становится недействительным.
Государственная регистрация предварительного документа не требуется.
Основной договорной документ купли-продажи дома составляется письменно и должен иметь подписи обеих сторон. Он может быть нотариально заверен, если на то есть воля сторон.
Договор содержит следующие обязательные пункты:
- Наименование.
- Дата с местом его заключения.
- Предмет договора (подразумевается перечень объектов продажи).
- Признаки, идентифицирующие каждый объект: расположение, назначение, номер инвентаризации, площадь, данные о регистрации прав в ЕГРП.
- Стоимость договора с указанием общей цены и сумм по каждому объекту.
- Дополнительные условия в виде периода вступления в право собственности, гарантий, порядка передачи денежных средств и т.д.
Денежные расчеты
Производить денежные расчеты можно двумя способами: наличным и безналичным. При наличном расчете лучше, чтобы присутствовали свидетели, например, нотариус, риелтор. Если деньги кладутся в банковскую ячейку, то свидетелем может выступать сотрудник учреждения, к тому же появляется возможность проверить купюры на подлинность.
Как только денежные средства будут переданы покупателем, то ему стоит запросить от продавца расписку, подтверждающую факт получения денег. Когда расчет произведен, стороны подписывают договор и акт-передачи имущества.
Где оформить покупку дома с земельным участком?
Законодательством РФ предусмотрена регистрация права на недвижимые объекты по факту совершения сделки купли-продажи. Именно по этой причине необходимо составлять 3 экземпляра договора: по одному сторонам сделки и один договор для Регистрирующего органа.
Где оформляют право на собственность - органы Росреестра.
Как оформить дом на себя после покупки?
Для процедуры регистрации необходимо подготовить перечень документов:
- Документы, устанавливающие права на объекты.
- Кадастровый домовой и земельный планы.
- Договор купли-продажи с актом передачи.
- Справки на лиц, зарегистрированных в доме.
- Квитанции, подтверждающие оплату госпошлины.
Чтобы оформить дом на себя в регистрирующий орган необходимо предоставить паспорт и заявление о регистрации. Причем обращаются и продавец, и покупатель. Государственная регистрация длится 10 рабочих суток.
Как оформить покупку дома в деревне?
Покупка дома в деревне или в любом другом месте имеет немало подводных камней, с которыми не желательно сталкиваться покупателю.
Очень неприятным фактом может стать поддельная доверенность, если в сделке участвует доверенное лицо. В этом случае целесообразно обратиться за предоставлением информации к нотариусу, который данную доверенность выписывал. Только он сможет подтвердить, что доверенность не отозвана.
Если не получено согласие всех лиц, которые зарегистрированы в доме, то сделка купли-продажи может быть оспорена судом.
На все 100% удостоверить в подлинности документов может только профессиональный юрист, который проверяет бумаги и чистоту сделки.
Помещение денежных средств при расчете в банковскую ячейку является наиболее безопасным способом. Передачу свидетельствуют банковские работники, в банке деньги надежно хранятся, а также учреждение способно проверить подлинность каждой банкноты.
Дело в том, что выставляя на продажу земельный участок с домом (документы для этой сделки вам предварительно придется собрать), собственник получит рыночную цену за землю, которая обычно значительно выше кадастровой. Если ЗУ не в собственности – плату за него взимать с покупателя недопустимо. Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком мы также будем рассказывать.
Подготовка
Оформленный в собственность надел требуется размежевать, установив границы и согласовав их с соседями. Без межевания продать дом с участком можно, но это снизит его покупательскую способность.
Кроме этого следует полностью собрать документы при продаже дома и земельного участка. Если земля в собственности – документы на неё собираются отдельно от документации на строение.После предварительной подготовки , можно приступать к поиску покупателей. Для этого можно обратиться в компанию, работающую на рынке недвижимости, а так же – заняться поиском покупателей самостоятельно. Однако следует учесть, что нужно сделать выбор, так как оформив контракт с риэлтерской компанией, граждане не вправе осуществить продажу без её участия – сделку потребуется проводить через риэлторов, выплачивая оговоренную в договоре сумму комиссионных. В противном случае – может возникнуть прецедент для судебного спора.
Документы при продаже дома и земельного участка
С самого начала, еще до заключения сделки, вам потребуется знать перечень документов для продажи дома с земельным участком.
Участие недвижимости в имущественной сделке требует наличия следующих документов:
- правоустанавливающая документация;
- правоудостоверяющая документация;
- технический паспорт строения;
- кадастровый паспорт дома и участка;
- справка об отсутствии ареста и залога;
- выписка о имеющемся или отсутствующем обременении.
Без обозначенных документов продажа дома с земельным участком не допускается.
Если земля не оформлена в собственность – сведения об участке и форме собственности ЗУ указываются в свидетельстве о собственности на дом, так как земля следует судьбе капитального строения.
Эта документация потребуется при регистрации купли-продажи в Росреестре. Она прилагается к заявлению, совместно с договором имущественной сделки и квитанцией об уплате государственной пошлины.
Составление предварительного договора (ПДКП)
Образец типового предварительного договора купли-продажи дома с земельным участком
Главное в процедуре передачи прав – составление гражданско-правового договора купли-продажи. До его составления требуется провести предварительные действия, заключив предварительный договор купли продажи дома с земельным участком (бланк ПДКП можно скачать ниже или в конце статьи). Стороны обговаривают условия сделки и подтверждают договорённости составлением официального документа.
Сведения, вносимые в положения ПДКП должны соответствовать тем, которые будут внесены в основной договор.
Лица, представляющие контрагентов сделки, так же должны идентифицироваться по всем документам. Исключение составляют представители интересов той или иной стороны, действующие на основании нотариально удостоверенной доверенности.
По этому договору покупатель вносит задаток (ст. 380 ГК РФ) или авансовый платёж (ст.487 ГК РФ). Отличие этого вида процедур в том, что в случае рассогласования сделки, аванс возвращается в полной мере и без переплат. Задаток регламентирован следующими нормами:
- Если сделка отменяется по инициативе покупателя, задаток остаётся у продавца.
- Если сделку отменяет продавец – он возвращает деньги в двойном размере.
При заключении последующего основного договора задаток так же выступает авансовым платежом и учитывается при взаиморасчётах. При оформлении этого документа следует отдельно указать характеристики дома и земельного участка.
Если ЗУ в собственности – приложить пакет документации в виде ксерокопий – отдельно на дом и на участок.
Следует знать, что статус ПДКП допускает только снятия объекта с торгов и зарезервировать за потенциальным покупателем. Он ориентирован на последующее составление и заключение основного договора.
Так как ПДКП не подлежит внесению в учётные записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) – на основании его заключения ни в коем случае недопустимо вносить полный платёж за недвижимость. Иначе право собственности останется за продавцом, а перечисленная оплата за недвижимость перейдёт ему же, изъять которую окажется более чем сложно даже в судебном порядке.
Порядок оформления купли-продажи дома с земельным участком
В предварительном договоре указывается срок и условия проведения сделки, которым контрагенты обязаны следовать. Соответственно в назначенный день таковые встречаются в офисе юридической компании или риэлтерской фирмы. Если они решили составить договор самостоятельно – место выбирается по усмотрению.
Оценка недвижимости
Оформление купли-продажи дома с земельным участком предусматривает предварительную оценку имущества .
Предварительно проводится оценка жилого дома и земельного участка, стоимость которых указывается порознь при оформлении соответствующего пункта в положении о предмете договора. Затем она суммируется и из неё вычитается сумма уплаченного по ПДКП, аванса (задатка). Отдельным подпунктом указываются сведения о планирующемся сторонами способе передачи денег:
- безналичным перечислением;
- наличными, под расписку и при свидетелях;
- через банковскую ячейку.
У покупателя должен остаться документ, подтверждающий передачу денег – в виде чека или расписки.
Анализ правоустанавливающих документов
При оформлении имущественной сделки особое внимание следует уделить анализу правоустанавливающей документации на дом и земельный участок. К таковым может относиться один документ, если имущество переходило в результате возникновения прав:
- купли-продажи дома с ЗУ;
- мены иного объекта недвижимости на дом с ЗУ;
- получения таковых в дар или по наследству.
В таком случае продавец предъявляет договор перехода прав, что констатирует его правоспособность как лица, выставляющего принадлежащий ему объект на торги.
Если участок приобретался или приватизировался без наличия капитального строения , а дом был построен впоследствии – потребуется предъявить отдельные правоустанавливающие документы.
То же – если приобретался жилой дом, а земля приватизировалась после его приобретения . К числу правоустанавливающих документов могут относиться выписка из решения суда или свидетельство о наследовании недвижимости.
Как правильно оформить договор купли-продажи дома с земельным участком?
В договоре купли-продажи дома с земельным участком (образец можно скачать ниже или в конце статьи) предмет формулируется на основании правоустанавливающего документа продавца. Далее следуют положения, которые определяют права и обязанности сторон, а так же – их ответственность, неисполнение которой приводит:
- к штрафным санкциям;
- начислению пени за просрочку платежа;
- к расторжению сделки.
Существенным условием договора, кроме прочего, является положение о действии сторон в ситуации форс-мажора. Так же – причины, допускающие расторжение договора по согласию сторон или в одностороннем порядке через суд (ст. 450 ГК РФ). Допускается включение пунктов, которые предусматривают любые предпочтения контрагентов, если они отражают обстоятельства дела и регулируют проведение процедуры надлежащим образом.
Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах и подписывается сторонами . Одна или обе стороны могут воспользоваться услугами посредников, что не снижает правоспособности сделки. Допускается нотариальное удостоверение документа.
Теперь мы знаем как составить договор купли-продажи дома с земельным участком, далее его необходимо зарегистрировать.
Регистрация. Где его оформить?
После заключения договора, буквально в самом конце процедуры продажи дома с земельным участком, стороны отправляются в Многофункциональный центр (МФЦ), где проводится регистрация имущественных прав, с внесением сведений в учётные кадастровые записи.
Здесь нет ничего особенного : приходите вместе с покупателем/продавцом в МФЦ со списком документов выше и деньгами для оплаты госпошлины.
Сколько стоит оформление купли-продажи дома с земельным участком?
Регистрация требует оплаты госпошлины при продаже дома с земельным участком в сумме 2 тысячи рублей , за исключением случаев нотариального удостоверения сделки.
Стоимость оформления сделки в риэлтерской компании регионального центра составляет фиксированную базовую сумму 50-90 тысяч рублей.
К ней прибавляются дополнительные начисления и комиссионные за различные виды юридических услуг. Некоторые компании, особенно в городах федерального значения, отдают предпочтение процентной ставке, которая может составлять 0,5-1% общей стоимости дома с участком .
Если поиск покупателей производился собственником недвижимости – допускается обращение в юридическую фирму, услуги которой в регионах составляют 5-7 тысяч рублей
Здравствуйте, Руслан.
1.Если, Вы уверены в том, что покупатель не передумает за время подготовки документов-то приступайте к п.2.
Если такой уверенности нет, то стоит заключить соглашение о задатке.(Вы должны понимать, что если в Вы в последствии откажетесь от сделки-придется выплатить задаток в двойном размере)
2. Собираете документы.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждающая отсутствие арестов, запрещений, обременений на данный объект недвижимости;
- правоустанавливающий документ на жилой дом (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.);
- техническая документация из районного БТИ (технический паспорт жилого дома, справка о технической характеристике жилого дома и т.д.);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если дом был подарен или унаследован);
- выписка из домовой (похозяйственной) книги с указанием всех зарегистрированных в данном доме лиц, в том числе временно выбывших в места лишения свободы, в армию.
документы на земельный участок:
- свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
- правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, распоряжение местной администрации о выделении участка в собственность и т.п.);
- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если земельный участок был подарен или унаследован);
- кадастровый план земельного участка с характеристикой и кадастровым номером (получают в Земельной кадастровой палате).
3. Заключаете договор купли-продажи.
Передача денежных средств осуществляется на любом этапе, и зависит от договоренности с покупателем. Но Вам будет удобнее, если передача денег будет происходить непосредственно при подписании договора.
Нотариальное удостоверение необязательно, но застрахует Вас от некоторых неприятных моментов(например недееспособность покупателя)
4. Регистрация договора.
В отдел Росреестра подаете следующие документы
- Заявление на государственную регистрацию договора и перехода права собственности от Вас.
- Заявление на государственную регистрацию права от покупателя.
- Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (квитанция, платежное поручение, чек);
- Документ, удостоверяющий личность заявителей, а также доверенность. Если имущество, является совместной долевой собственностью, то дополнительно представляется согласие всех сособственников.
- Договор купли-продажи.
- Передаточный акт, т.е. документ о приеме-сдаче дома.
- Правоустанавливающий документ правоотчуждателя - основной документ, подтверждающий право собственности.(договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.)
- Справка о прописке.
- Технический паспорт объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, или
кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008.
Успехов!