Покупая жилье на вторичном рынке нужно внимательней отнестись к проверке документов на квартиру. Купив недвижимость и не проверив все документы, есть большая вероятность получить проблемы с задолженностями предыдущего владельца или того хуже придется делить свое имущество с посторонними людьми. Как избежать подобных ситуаций разберем в этой статье.
Чаще всего по невнимательности покупателя проводятся сделки, результатом которых становится покупка недвижимости с обременением прав третьих лиц. Для того чтобы такого не случилось предлагается провести ряд мероприятий и приобрести квартиру «с рук» с минимальными рисками для покупателя. О том как это сделать читайте ниже.
Что обязательно проверить перед покупкой квартиры
Юридическую чистоту понравившейся жилой площади проверить лучше прибегнув к помощи юриста специализирующегося именно на вопросах недвижимости. Любопытство и настойчивость в этих условиях помогут вам купить чистую квартиру, а поленившись проверить всю информацию, вы, как покупатель, рискуете своими деньгами.
Сначала обратите внимание на следующие пункты, прежде чем заняться проверкой квартиры по инструкции.
- У продавца должны быть все документы удостоверяющие собственность на имущество:
- Договор(а) основания на каждого владельца и свидетельство(а) о праве собственности;
- Паспорта: кадастровый и технический. Должны присутствовать оба паспорта, если хотя бы одного нет продавец обязан дозаказать его.
- отбывающие срок заключенные;
- военные (срочники);
- дети, которые находятся в воспитательных учреждениях;
- люди, находящиеся в домах престарелых;
- граждане на лечении в психиатрическом диспансере.
- Не фигурирует в судебных разбирательствах;
- Отсутствие ренты - нет договора по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность рентоплательщику.
- Без ареста. Если суд наложил арест на квартиру за неуплату коммунальных платежей или кредит, то продать такую недвижимость можно только после снятия ареста. То есть погасить все задолженности.
- Отсутствует залог. Если квартира ипотечная, и она находится в залоге у банка, то чтобы продать ее нужно сначала получить согласие банка, погасить кредит и снять обременение в Рег. палате.
- Не сдана в аренду. С этим пунктом нужно быть внимательней. Собственник может продать квартиру, но арендаторы, по договору, могут проживать в ней до конца истечения срока действия договора.
Проверить юридическую чистоту квартиры при ее покупке
Выше был представлен список по которому нужно проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры. Почти все документы продавец должен иметь перед продажей.
Мошенники часто придумывают отговорки и пытаются тянуть время. Если, якобы по забывчивости, невнимательности, занятости, продавец не предоставляет нужный пакет документов - не торопитесь с покупкой. Лучше перебдить чем не недобдить.
Согласие супруги или супруга
Если недвижимость принадлежит мужу и жене (покупалась в браке), то нужно обязательно согласие обоих сторон на продажу. Оно не должно быть озвучено устно, попросите нотариально заверенное согласие от одного из супругов.
Исключением может стать семья у которой заключен брачный договор в котором прописано кому принадлежит квартира.
Посмотрим историю сделок с покупаемой квартирой
Для того чтобы проверить историю сделок с квартирой нужно взять выписку из Гос. реестра об истории сделок. Эту процедуру делает продавец недвижимости или доверенное им лицо. Берется такой документ из МФЦ или Регистрационной палаты.
Получив выписку посмотрите не часто ли перепродавалась квартира. Если да, то стоит насторожиться и проверить ее более тщательно, подключив к процессу юристов.
Обращаем внимание на перепланировку
Проверка перепланировки не займет много времени. К этому процессу не нужно подключать специалистов, достаточно лично сверить план квартиры с имеющейся. Убедитесь, что все стены, предусмотренные двери и темные комнаты находятся на своих местах. Этого будет достаточно для проверки.
Если продажа квартиры происходит по генеральной доверенности
- Перед самой покупкой, необходимо сходить к нотариусу который делал эту доверенность и проверить не отозвана ли она.
- Проверьте владельца квартиры на адекватность и дееспособность. При малейших подозрениях, попросите предоставить справки из псих и неврологического диспансера. Продавец не должен состоять на учете ни в одном из заведений. Если же он все таки состоит там, то соответственно должен иметь опекуна, который и должен дать справки из органов опеки и попечительства о согласии на продажу квартиры. В противном случае сделка признается недействительной.
Проверить наличие прописанных и временно выписанных
До продажи квартиры все прописанные лица должны быть выписаны, иначе даже после смены владельца они имеют право проживать на территории жилья с новым хозяином. Выписать таких граждан можно только через суд.
Как это проверить? Продавец должен взять справку с паспортного стола в которой указывается наличие прописанных граждан.
Как проверить временно прописанных лиц в покупаемой квартире? Этот момент более щепетилен и требует особого внимания. Обратитесь вместе с владельцем в паспортный стол и узнайте не был ли кто либо выписан не по новому месту жительства, а в псих диспансер, места лишения свободы, воспитательное учреждение. Если ответ будет утвердительный, то от сделки стоит отказаться, так как вернувшись, эти лица имею право на совместное проживание с вами.
Если вы сомневаетесь, то временно прописанных в квартире можно проверить еще одним способом - по квитанции за коммунальные платежи. В ней обычно указывается общее количество прописанных. Следовательно перед сделкой это количество должно быть равно нулю.
Наследственная квартира
Если сделка происходит с наследственной квартирой, то нужно обратиться к нотариусу который вел дело. Он должен подтвердить письменно, что иные претенденты на недвижимость отказались и у квартиры только один действующий наследник.
Согласие супругов
Если семья приобретала квартиру в браке, то следует попросить нотариально заверенное заявление второй владельца на согласие о продаже.
Такое заявление не потребуется если у супругов оформлен брачный договор в котором четко указывается пункт о раздельном имуществе.
Как не купить квартиру с долгами
Честный продавец должен продавать квартиру без долгов. Для этого он должен погасить все коммунальные платежи, свет и газ.
Для того чтобы не купить жилье с задолженностью пройдитесь с продавцом по всем выше описанным организациям и получите справки о задолженностях за последние месяцы. Не сделав эту процедуру, ЖЭК не будет церемониться, а требовать долги с вас. Эта ситуация разрешима в суде, но потраченные деньги и время не стоят того.
Бывает так, что собственник не может погасить свои доги по коммунальным платежам. Эта ситуация разрешается составление договора о задатке. В котором указывается сумма задолженности и идет в счет оплаты долгов.
В договоре купли продажи указывается, что собственник закрыл все долги и если всплывут какие либо скрытые платежи, то за них должен будет заплатить предыдущий хозяин.
В заключении хочется отметить следующее. Понаблюдайте за продавцом, посмотрите не пытается ли он скрыть встречу с соседями, идет ли на встречу вашим пожеланиям. Не выдумывает ли отговорок для предоставления того или иного документа.
Главное – знать, какие 5 шагов необходимо сделать, чтобы упущенная во время сделки мелочь не обернулась крупной неприятностью в будущем. На что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?
Шаг 1 – проверка правоустанавливающих документов на квартиру
Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты – договоры купли-продажи, мены, дарения; реже – вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство, договор ренты. Очевидно, что эти документы ни в коем случае не должны содержать признаков подделки, подчисток и т. п. Если в тексте есть исправления, они должны быть удостоверены подписями всех сторон договора. Если договор удостоверен нотариусом, то исправления скрепляются печатью и подписью нотариуса, пишет Собственник .
«Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров, – советует юрист компании Penny Lane Realty Сергей Поправка. – Если в документах, на основании которых возникло право собственности, прописаны условия, несоблюдение которых является основанием для расторжения сделки, убедитесь в том, что эти условия выполнены. Таким условием может быть, например, обязательство покупателя (который, взаимодействуя с вами, уже выступает как продавец) выплатить стоимость квартиры спустя некоторое время после заключения договора. В случае неисполнения данной обязанности договор может подлежать расторжению».
Немаловажный нюанс: если вы обнаружите, что квартира была кому-то подарена или завещана по наследству (при этом ее новый собственник не является родственником), и вскоре после этого новый владелец начинает эту квартиру быстро продавать, то такой факт должен вас насторожить.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Шаг 3 – проверка качества квартиры
Спросите у собственника документы БТИ на квартиру. Они необходимы, чтобы проверить, соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, практически любые переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления, а если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений, за которые предусмотрена ответственность. Незаконным считается любое переоборудование квартиры, на которое не получено разрешение соответствующих органов.
Шаг 4 – проверка продавца
С не менее пристальным вниманием следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. Сделать это можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ. Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, местный паспортный стол).
«Крайне внимательным надо быть, если договор подписывает представитель продавца по доверенности, – замечает Сергей Поправка. – Следует знать, что доверенность, выдаваемая физическим лицом, обязательно должна быть нотариально удостоверена. Следует убедиться, не отозвана ли доверенность, а также четко уяснить перечень полномочий доверенного лица: вправе ли он только подписывать договор аренды или может еще и, например, получать оплату по договору. Вообще, надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительные риски».
Гораздо сложнее будет разобраться с дееспособностью продавца. Но сделать это обязательно нужно (сколько бы доверия ни внушал человек), дабы быть уверенным, что на момент заключения договора собственник не находится в плановом месячном запое, в состоянии наркотического воздействия и что он психически здоров. Не поленитесь вместе с продавцом посетить наркологический и психоневрологический диспансеры для получения соответствующих справок.
Шаг 5 – проверка прав третьих лиц
Попросите собственника предоставить вам
расширенную выписку из домовой книги. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже.
Дело в том, что один из существенных рисков при покупке жилья – это возможное оспаривание прав на квартиру третьими лицами. Споры могут возникнуть, например, при наличии безвестно отсутствующего члена семьи, прописанного в квартире. «Никто не гарантирует, что это безвестно отсутствующее лицо не явится через несколько лет и не будет оспаривать сделку. Такие случаи бывают, – говорит Ольга Рыкова. – Люди сидят в тюрьме, не хотят сообщать об этом родственникам, а потом выходят на свободу и заявляют о своих правах». Поэтому, покупая квартиру, в которой прописан безвестно отсутствующий член семьи, временно выбывший в долгосрочную арктическую командировку, на длительное лечение (например, в психоневрологический или наркологический диспансер) или в места лишения свободы, вы идете на определенный риск. Подумайте, может быть стоит поискать другой вариант?
В зоне риска находятся также квартиры, где прописаны несовершеннолетние дети, интересы которых надо соблюдать. И если в ходе сделки были затронуты права несовершеннолетних, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.
«Кроме того, необходимо обращать внимание на права супругов продавца: если продавец состоит в браке или же квартира была приобретена в браке, то в договоре должно быть зафиксировано наличие согласия супруга на продажу», – обращает внимание Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам.
В деле купли-продажи квартиры важны, безусловно, все нюансы: содержание договора купли-продажи, процесс передачи денег за квартиру, грамотное написание расписок продавцом, контроль над фактической передачей квартиры – все это составляющие целого понятия «сделка». Главное – помнить, что при приобретении квартиры стоит не верить (на слово), бояться (обмана), просить (документы).
Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.
Проверяем продавца квартиры
Самый первый шаг при самостоятельной проверке квартиры — заказать свежую выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Полное название такой выписки — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (она же ЕГРН-1, раньше называлась выпиской из ЕГРП). Иногда для отслеживания истории переходов прав на квартиру требуется «расширенная» выписка — выписка ЕГРН-4 о переходе прав собственности.
Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра .
Если у вас есть регистрация на Госуслугах и вам нужно несколько выписок, вы можете получить на сайте Росреестра ключи доступа к ФГИС ЕГРН и заказать пакет из 100 выписок всего за 400 рублей (т.е. по 4 рубля за выписку). Именно столько стоит получение одной бумажной выписки в отделении Росреестра.
Самое главное, что вы узнаете из выписки — кто является собственником квартиры. С этим человеком вы будете заключать договор купли-продажи и ему отдадите свои деньги, поэтому важно убедиться, что у него все в порядке с документами. Если собственниками квартиры являются несколько человек, до сделки вам нужно проверить каждого из них.
Что надо проверить по каждому собственнику квартиры?
- Действительность паспорта — с помощью сервиса на сайте ГУВМ МВД РФ . Без действительного паспорта нельзя оформить никакие документы у нотариуса, а также нельзя подать документы на регистрацию квартиры.
- Дееспособность — недееспособным гражданина могут признать по суду при наличии психического расстройства, из-за которого он не может понимать значения своих действий и руководить ими (ст.29 ГК РФ). Граждан могут ограничивать в дееспособности из-за пристрастия к спиртным напиткам, наркотикам и азартным играм (ст.30 ГК РФ). По заключению сделок такими гражданами есть ограничения. Когда этот порядок нарушается, сделка может быть признана недействительной. Если поведение продавца вызывает у вас сомнения, предложите ему и его риелтору предоставить справку из ПНД / выписку из Росреестра о признании недееспособным. Также уточните, не получал ли продавец недавно водительские права: для их оформления берутся справки из наркологического и психоневрологического диспансера.
- Статус банкрота — признание физического лица банкротом накладывает на него ограничения. Для осуществления сделок может требоваться предварительное письменное согласие финансового управляющего. Также иногда реализация имущества гражданина-банкрота проводится на торгах. Узнать, не является ли человек банкротом, можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве или Картотеке арбитражных дел .
- Долги — наличие крупных долгов в Банке данных исполнительных производств ФССП может указывать на наличие арестов и запретов регистрационных действий на квартире или просто свидетельствовать о надежности и добросовестности продавца.
- Экстремисты и террористы — проверьте, не включен ли собственник в перечень лиц, причастных к экстремизму и терроризму . Проверка общедоступна на сайте Росфинмониторинга. По 215-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» адвокаты, нотариусы, юристы, бухгалтеры должны передавать информацию о некоторых сделках с недвижимостью в Росфинмониторинг. Это сделки и финансовые операции, которые могут быть связаны с легализацией (отмыванием) доходов, полученных преступным путем, или финансированием терроризма. Если ваш продавец есть в списке, будьте готовы к пристальному вниманию со стороны Росфинмониторинга к вашей сделке.
Права и обременения
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Совет: от момента получения выписки из ЕГРН до сделки часто проходит некоторое время. Если даже в выписке нет данных об арестах, не поленитесь получить перед регистрацией свежую выписку или хотя бы проверить информацию онлайн на сайте Росреестра . Это поможет избежать неприятных сюрпризов при подаче документов на регистрацию.
Проверяем квартиру
- Помещение жилое или нежилое? Не забывайте, что в нежилое помещение нельзя прописаться, а тарифы на коммунальные услуги, интернет для нежилых помещений могут быть выше. Также обязательно поинтересуйтесь в банке нюансами оформления ипотеки на нежилое помещение, если собираетесь брать кредит под залог недвижимости.
- Не является ли квартира адресом массовой регистрации юридических лиц — проверяем на сайте Федеральной налоговой службы . Если в квартире зарегистрированы какие-то юридические лица, требуйте, чтобы собственник квартиры перерегистрировал эти компании на другие адреса. Можно включить соответствующий пункт в договор купли-продажи, но лучше всего сделать смену адреса еще до сделки. Если проигнорировать этот момент, на ваш адрес будут регулярно поступать чужие письма и почтовые уведомления. Возможно, к вам даже придут судебные приставы, разыскивающие компанию-должника, которая прописана по этому адресу. «Выписывать» чужие фирмы со своего адреса придется с помощью налоговой инспекции и суда.
- Несогласованные перепланировки. Получите технический паспорт на квартиру в БТИ и сравните с ним квартиру. Полезно обратить внимание на изменение площади квартиры в расширенной выписке из ЕГРН. Отклонение от проекта и изменение площади может указывать на перепланировку. Учтите, что все несогласованные планировки придется согласовывать самостоятельно либо за свой счет приводить квартиру в соответствие с техпаспортом. Поэтому обязательно поинтересуйтесь у продавца обстоятельствами перепланировки квартиры и наличием согласования. От покупки квартиры с несогласованной перепланировкой лучше отказаться, но если квартира уж очень хороша, и вы готовы нести все риски, смело просите у продавца скидку.
- Есть ли долги по ЖКХ — попросите у продавца квитанции на оплату коммунальных услуг и дополнительно проверьте информацию в управляющей компании или ТСЖ. По закону все долги по коммунальным услугам несет собственник квартиры, то есть погашать долги прежнего владельца вам не придется. Однако это не исключает претензий со стороны работников УК, которые не всегда в курсе положений законодательства. Особое внимание уделите взносам по капремонту: в отличие от долгов по ЖКХ, долг по капремонту переходит на нового собственника квартиры. Подробнее о покупке квартир с долгами по ЖКХ читайте тут:
- Налог на имущество, земельный налог — узнайте, сколько налогов платят за квартиру в год ее собственники. Возможно, им приходится выкладывать за свою почти новую двушку 15 тысяч рублей. А может, они успешно и добились снижения суммы налога на имущество в два раза.
- Не является ли квартира предметом судебного спора — попробуйте поискать судебные дела с участием ваших продавцов и непосредственно самой квартиры. Решения можно найти в Банке решений арбитражных судов , а по судам общей юрисдикции (районным, городским, мировым) — на сайте ГАС «Правосудие» . Для поиска используйте фамилии и адрес квартиры. Также вы можете зайти на сайт своего районного или городского суда и поискать дела с участием продавца квартиры там в разделе «Судебное делопроизводство».
Из судебных решений можно узнать, например:
- о дефектах квартиры, по поводу которых продавец судился с застройщиком;
- о заливах квартиры соседями или наоборот — о заливе продавцом соседей;
- о взыскании страхового возмещения за причиненный квартире ущерб;
- о спорах между наследниками по поводу этой квартиры;
- о том, что продавец делил свою квартиру при разводе с бывшей женой;
- о вселении и выселении жильцов;
- о долгах хозяина квартиры по коммунальным услугам и капремонту.
Проверяем представителей продавца
Очень часто интересы продавца в сделке по продаже квартиры представляют агентства недвижимости или родственники. В этом случае на имя представителя выдается нотариальная доверенность. Проверить действительность доверенностей по их реквизитам можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. У доверенностей также проверяйте срок действия и полномочия представителя. Права на подписание договора купли-продажи, обращение за государственной регистрацией в Росреестр, получение денег должны быть прямо оговорены в доверенности.
- Собственники — дети. По несовершеннолетним собственникам до 14 лет сделки заключают их законные представители (родители, усыновители). Если собственнику от 14 до 18 лет, он должен будет подписывать документы только с письменного согласия родителя / законного представителя. У родителя проверяйте действительность паспорта и свидетельство о рождении ребенка.
На сделки с имуществом детей не забывайте получать согласие органов опеки и попечительства!
- Недееспособные и ограниченно дееспособные собственники. Все сделки от имени недееспособных собственников должен заключать опекун. Ограниченные в дееспособности граждане могут самостоятельно заключать лишь мелкие бытовые сделки, остальные сделки заключаются только с согласия попечителя. У опекуна и попечителя также нужно проверить действительность паспорта и документы, на основании которых они назначены опекуном или попечителем.
Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем
- Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
- Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
- Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
- Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
- Наниматели, арендаторы. Попробуйте поискать в интернете объявления о сдаче вашей будущей квартиры. Возможно, там и сейчас продолжают жить наниматели, а хозяин об этом почему-то молчит. На основании статьи 675 ГК РФ нанимателям гарантируется сохранение договора при переходе права собственности на квартиру. Вы же как новый собственник приобретете все права и обязанности наймодателя на основании договора найма, который был заключен между прежним хозяином квартиры и его жильцами. Чтобы этого не случилось, требуйте от продавца расторжения договора найма до проведения сделки по продаже квартиры.
3 полезных источника информации о покупаемой квартире
- Социальные сети и интернет — иногда во «ВКонтакте», на сайтах объявлений и просто в Гугле и Яндексе можно найти неожиданные детали о продавце и о самой квартире.
- Управляющая компания и председатель ТСЖ — хотите знать о проблемах квартиры и долгах по коммуналке? Вам сюда.
- Соседи — кто еще расскажет вам о разборках наследников и сыне хозяев, которого 2 года назад посадили в тюрьму за убийство?
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.
Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести “нечистое” жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.
Проверка продавца при покупке квартиры
Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.
Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете .
Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.
В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.
Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.
Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности. Обязательно говорите с продавцом - задавайте ему вопросы, следите за его реакцией. Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.
Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?
Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её “прошлом”, попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также – ).
- В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
- При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
- Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
- Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт - передается.
- Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
- Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.
Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.
Как проверить документы при покупке квартиры?
- Технический паспорт на квартиру . Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
- Выписка из домовой книги . В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись “дополнительным” соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
- Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности . В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них - дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе - основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
- Выписка из ЕГРП . Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.
Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.
Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?
Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?
- Назначение объекта . Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
- Актуальная планировка . Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
- Наличие кадастрового паспорта . Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
- Информация о зарегистрированных лицах и собственниках . В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.
Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:
- Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru
- Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
- Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.
- Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
- Заполните открывшуюся анкету.
- Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
- Получите справку.
Видео: Как проверить чистоту квартиры?
Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:
Документы на квартиру - это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений - достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.
Инструкция
Для начала проверьте документы продавца, действительно ли он является тем за кого себя . Паспорт могут и подделать, так что попросите показать вам другие документы , удостоверяющие личность, например, медицинский страховой полис или водительское удостоверение.
Если человек прописан в данной квартире, то смотрите на страницу . В других документах тоже должен быть указан адрес прописки. Идеальным вариантом будет, если вы пройдете в паспортный стол и удостоверитесь лично. Обязательно пообщайтесь с соседями.
Если человек не внушает вам доверия, или похож на , злоупотребляющего алкоголем, не бойтесь попросить у него справку о том, что он не на учете в психоневрологическом диспансере. Это поможет вам избежать возможных судебных разбирательств, оспаривающие договор купли-продажи, так как в момент заключения договора человек был недееспособным.
Проверьте документы на право собственности: акт о приватизации, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности. Ни в коем случае нельзя связываться с копиями и даже теми из них, которые заверены нотариально. Все документы , которые участвуют в операции купли-продажи, должны быть представлены в подлинном виде.
Если человек является не единственным или собственником квартиры, то должно быть согласие всех совладельцев, которое заверено нотариально. Если в квартире прописан ребенок, то должно быть разрешение на продажу из опекунского совета. В случае если квартира досталась по , узнайте, нет ли еще наследников, претендовавших на эту . Если продажа квартиры осуществляется по , то обязательно встретьтесь с хозяином. Сходите в жилищную контору, вдруг в квартире на момент продажи еще кто-то прописан.
Сделайте запрос в единый реестр и узнайте, не была ли эта квартира предметом судебных разбирательств. Если случай подтвердился, то проконсультируйтесь у специалиста, нет ли риска возобновления дела по вновь открывшимся фактам. Проверьте предыдущие сделки, связанные с этой квартирой. У специалистов есть мнение, что если квартира продается первый раз за последние три года, то эта сделка безопасной, но процент риска остается.
Обратите внимание
Если квартира в течение нескольких лет переходила от владельца к владельцу, с такой квартирой лучше не связываться. Внимательно читайте все пункты, напечатанные в договоре, ни в коем случае не подписывайте незнакомые бумаги, иначе вы рискуете быть обманутым.
Тщательно изучайте все детали купли-продажи. Не бойтесь задавать интересующие вас вопросы.
Источники:
- как выглядят документы на квартиру
Тщательный анализ юридической чистоты квартиры перед ее покупкой в будущем защитит собственника недвижимости от возможных неприятностей, связанных с приобретением вторичного жилья. Причем провести такой анализ по силам не только юристу, но и обычному покупателю.
Инструкция
После того как вы выбрали из большинства предложений на рынке недвижимости квартиру, которую собираетесь купить, в первую очередь проверьте правоустанавливающие документы на нее. Попросите хозяев жилья показать вам имеющиеся у них на руках документы: договора купли-продажи, мены, дарение, договор ренты (если есть), так называемую «зеленку» и прочее.
Тщательно просмотрите все. Вас должно насторожить, если в документах имеются поправки, исправления, подчистки, не заверенные нотариусом или подписями всех лиц, которые участвовали в договорах. Будьте особенно внимательны в том случае, если собственник недвижимости срочно продает только что подаренные или завещанные ему квадратные метры от человека, который не является его родственником. Такая ситуация требует особой тщательности в проверке документов на любой вид недвижимости.
Проверьте историю приобретаемого жилища. Подобные данные отображены в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимость). В нем отображаются все сделки, переходы прав собственности, аресты данной недвижимости и так далее. Попросите хозяев показать вам выписку из ЕГРП, чтобы вы могли убедиться в юридической чистоте квартиры в течение последних 10-15 лет. Если в выписке заметите частые ее перепродажи и проживание в ней очередных жильцов в течение коротких сроков – лучше обратите свое внимание на другие объекты недвижимости. Вполне возможно, здесь с документацией не все в порядке.