Базовая ставка годовой арендной платы. Методы расчетов арендной платы за нежилые помещения, жилые помещения и земельные участки. Общие положения об арендной плате

Ставка арендной платы - объем платежей за период, который прописан в арендном соглашении. Размер арендной ставки должен быть таким, чтобы арендодатель получал доход не меньше средней нормы средств, инвестированных в сдаваемый объект. В свою очередь, ставка аренды для арендатора не должна быть больше затрат на содержание банковского займа, необходимого для покупки недвижимости, земли, оборудования и машин.

Ставка арендной платы: сущность, особенности, зависимость

Ставка арендной платы - общий размер платежей, предусмотренный договором аренды за использование или временное объектом сделки. Это величина, рассчитанная с учетом базовой ставки и коэффициентов, в зависимости от различных параметров - свойств арендуемого имущества, территориальной принадлежности и категории пользователя.

Особенности ставки арендной платы:

Размер ставки может устанавливаться за все имущество в целом. К примеру, ставка арендной платы может устанавливаться на землю или отдельно на здание;

Величина ставки может пересматриваться при отсутствии в соглашении моратория на такие действия;

Арендатор может требовать снижения арендной ставки, если условия пользования имуществом или его состояния изменились с момента оформления договора;

Главная обязанность арендатора - своевременное внесение платы с учетом оговоренной договором ставки за аренду объекта. Данное возникает после передачи имущества в пользование;

При нарушении требований договора со стороны арендатора арендодатель вправе требовать выплаты всей суммы с учетом оговоренной арендной ставки. Данная возможность - надежная защита для владельцев той или иной собственности от недобросовестных арендаторов.

Ставка арендной платы зависит от следующих факторов:

1. Уровня предложения и спроса на рынке.

2. Типа объекта, который берется в аренду (инструмента, недвижимости, земли, оборудования).

Ставка арендной платы должна покрывать арендодателю:

Административные расходы, на страхование объекта и его техническую эксплуатацию;

Рыночную цену предметов аренды, которые были приобретены у поставщика;

Затраты на оформление займа от производителя, инвестора или банковского учреждения.

Ставка арендной платы ограничена:

Выплатой по займу для покупки такого же объекта;

Рентабельностью средств, вложенных в объект.

Ставка арендной платы: оценка и расчет

Оценка ставки арендной платы - процедура, подразумевающая расчет справедливой цены аренды. При проведении оценки должны учитываются следующие факторы :

Достаточность периода экспозиции объекта аренды;

Наличие у сторон всей информации по объекту сделки, отсутствие давления или принуждения со стороны третьих лиц;

Повышение ставки арендной платы типично для периода, когда происходит оценка;

Предложения заниженных или завышенных ставок в учет не берутся.

Оценка ставки арендной платы - обязательное требование для государственных компаний, имеющих в распоряжении свободные площади. Аналогичное требование касается и земельных участков.

Расчет ставки арендной платы производится путем деления общих арендных расходов на суммарное число платежей. Арендные ставки состоят из двух:

Суммы основных ставок, связанных с ценной аренды оборудования, машины, недвижимости или земли;

Суммы дополнительных ставок, насчитываемых за предоставление дополнительных услуг, к примеру, технического обслуживания, страхования и прочих.

Ставка арендной платы при кратко- и среднесрочной аренде может быть:

Постоянной - без изменений в течение всего срока договора;

Переменной - с возможностью корректировки при изменении условий аренды.

Арендодатели стараются установить регрессивный тип изменения ставки арендной платы, что позволит гарантировать максимум арендных выплат в первые несколько месяцев аренды. Как следствие, арендатор заинтересован в продлении договора.

Ставка арендной платы может рассчитываться как фактическая услуг для владельца с учетом премии в размере 10-20%. Это возможно, если стороны не договорились о перечне и объеме услуг на момент совершения сделки.

Ставка арендной платы рассчитывается следующим образом :

Арендная плата = П*Ки*Б, где

П - площадь,

Ки - коэффициент, который вычисляется с учетом категории нанимателя,

Б - базовая ставка аренды.

Базовая ставка арендной платы:

Б = Сап*К, где

К - показатель, который может различаться для каждой из областей и зависит от ряда параметров (местоположения, площади и так далее);

Сдап - средний параметр ставки аренды (вычисляется за год).

При расчете учитываются следующие факторы:

Тип застройки;
- территориальное расположение;
- организационно-правовая форма;
- состояние помещений и прочие факторы.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders - подписывайтесь на наш

Стоимость аренды - это денежная сумма, которую арендатор платит собственнику помещений за занимаемые площади. Стоимость аренды офиса в Москве в первую очередь зависит от класса помещения. Но даже в рамках одного класса помещений ставки для офисов существенно отличаются и составляют широкий диапазон.

Цена офиса зависит от местоположения здания или объекта, от расположения офиса внутри объекта, от качества помещений. Кроме того, цена 1 кв. метра офиса может значительно уменьшиться при крупной сделке, либо если собственник заинтересован в срочной сдаче помещения в аренду.

Ставки арендной платы в Москве

Мы систематически проводим мониторинг рыночных цен на аренду офисов и помещений, для того что бы все наши предложения соответствовали среднерыночным ставкам аренды и были оптимальными по соотношению "ставка аренды / качество помещения".

Что бы проанализировать ставки аренды, мы пользуемся следующими источниками: объявления с предложениями по аренде помещений на специализированных интернет-ресурсах и в СМИ, статистические отчеты по средним ставкам аренды.

Кроме того, мы регулярно консультируемся по вопросу актуальной стоимости аренды офисов с нашими партнерами - ведущими консалтинговыми компаниями на рынке недвижимости, такими как Jones L.Lasalle, Knigt Frank.

Если Вы хотите узнать среднерыночные ставки аренды, т.е. текущие цены на офисные помещения, можете посмотреть последние аналитические обзоры экспертов рынка недвижимости.

Арендная плата - как рассчитать?

Арендная плата, оплачиваемая арендатором , рассчитывается следующим образом: ставка арендной платы умножается на арендуемую площадь. При этом в арендуемую площадь входит полезная площадь помещений, которые занимает арендатор, и доля помещений общего пользования в здании.

На рынке недвижимости офисных зданий существует 3 основных вида арендной платы: аренда на условии "все включено", чистая арендная плата и арендная плата с пределом расходов.

У каждого из них есть свои преимущества и недостатки, как для арендатора, так и для владельца.

Арендная плата "все включено"

При такой стоимости аренды собственник недвижимости несет все операционные расходы и, таким образом, берет на себя все риски, связанные с ростом расходов. Такой тип арендной платы предпочитают арендаторы, которым нужна постоянная "безрисковая" аренда.

Собственник помещений может согласиться на такую стоимость аренды офиса, если арендатор занимает небольшую площадь и занимается "стандартной офисной деятельностью", т.е. предполагается, что его эксплуатационные расходы не будут превышать среднерыночные эксплуатационные расходы для офисных помещений.

Чистая арендная плата

В случае, если стоимость аренды определяется как "чистая арендная плата", арендатор обычно платит базовую арендную плату и свою долю некоторых эксплуатационных расходов (расходов по содержанию здания).

В зависимости от договоренностей, при таком типе оплаты в стоимость аренды помещения могут входить коммунальные расходы, земельные платежи, расходы на текущий ремонт и содержание помещений, а так же любые оговоренные расходы, в отдельных случаях и расходы по капитальному ремонту здания.

Арендная плата с переделом расходов

В этом случае собственник недвижимости и арендатор делят эксплуатационные расходы между собой. Как правило, когда принимается такая стоимость аренды офиса, арендодатель оплачивает определенную фиксированную сумму расходов, а все фактические расходы, которые превышает оговоренную сумму, оплачивает арендатор.

При такой стоимости аренды офисов так же возможны варианты: например, арендатор оплачивает только превышение расходов по коммунальным платежам.

). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Какие виды бывают?

За использование муниципального помещения. При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»). Информация о проведении аукциона должна быть размещена в СМИ не менее чем за 30 дней до его начала.
Сумма арендных платежей может меняться по соглашению сторон, но не чаще раза в год. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Муниципальные нежилые помещения предоставляются в аренду лишь юридическим лицам.
За использование помещения, принадлежащего частному лицу. Частное лицо может назначить стоимость аренды самостоятельно, без использования формул. Арендодатель должен уплачивать налог с прибыли, полученной от сдачи объекта в аренду. Юридическое лицо кроме налога на прибыль платит также НДС. Физическое лицо платит подоходный налог 13%.

Факторы, влияющие на оплату аренды

Индексация

Индексация арендной платы проводится при изменении индекса инфляции. В связи с тем, что деньги обесцениваются, текущая стоимость за эксплуатацию помещения арендатором может не устраивать собственника. В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формулы.

Коэффициенты, используемые в формуле выбираются по соглашению сторон.

При использовании подобной формулы плата за аренду может меняться при каждом отдельном взносе. В этом случае правило о неизменности цены в течение года не применяется, т.к. меняются не условия договора, а применяемый коэффициент .

Стороны могут договориться и иным образом и проводить перерасчет арендной платы раз в год.

Таким образом, мы познакомились с формулой расчета арендной платы и с различными нюансами, возникающими при ее расчете.

5178

Что такое арендная плата?

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени. Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
Транспорт и иную технику, прокат (установлен ).
Земельные участки ().
Финансовые активы (лизинг).
Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

Периодических или единоразовых платежей , вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе . Данный вид является наиболее применимым.
Встречной аренды , выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
Дохода от ведения предпринимательской деятельности , осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до , так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате .
Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта . Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата , в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке. Поскольку является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ. Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование . В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год . В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту .
По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
Все платежи с момента внесения становятся собственностью , кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды. Досрочная выплата не всегда означает . В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца . Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед , что фактически означает предоплату. В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь , решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.

Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.

Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.

Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

08.04.2019

Арендная ставка - величина, рассчитанная исходя из базовой ставки с учетом коэффициентов в зависимости от категории пользователей, территориальной принадлежности, иных свойств арендуемого имущества. Начисляется, как правило, за месяц, хотя могут применяться и другие механизмы расчета (например - почасовая).

В Республике Беларусь крупнейшим арендодателем является государство, непосредственно или в лице административных единиц, и подконтрольные государству организации.

Потому именно система аренды с участием государства «задает тон», прямо или косвенно влияет на такого рода взаимоотношения в целом.

Отношения аренды определяет, в первую очередь, Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 . Другие нормативные акты разъясняют и дополняют его.

В Указе даны следующие основные понятия:

Объекты аренды - капитальные строения, здания, сооружения, машино-места, их части (в т.ч. на рынках и в торговых домах) находящиеся в собственности государственных организаций Республики Беларусь, административно-территориальных единиц и организаций с долей собственности государства более 50 процентов имущества.

Арендуемая площадь , территория в помещении либо другом сооружении, передающаяся пользователю по договору, указанная в техническом паспорте объекта или определяемая путем обмера назначенной арендодателем комиссией

Базовая арендная ставка - отправная величина для расчета стоимости квадратного метра арендуемой площади в месяц. С 1 апреля 2015 года решением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2015 г. № 231, она равняется 120 тысячам белорусских рублей.

Последующие изменения арендной величины отражены в таблице.

Размер базовой арендной величины в Республике Беларусь

дата, с которой устанавливается новое значение
с 1.04.2012 г.
с 1.04.2013 г.
с 1.04.2014 г.
с 1.04.2015 г.
с 1.04.2016 г.
с 1.07.2016 г. *
с 1.04.2017 г.
с 1.04.2018 г.
с 1.04.2019 г.

* с учетом деноминации

Арендная плата - произведение арендной ставки на занимаемую площадь.

Из Положения, утвержденного Указом №150, происходит следующая формула расчета арендной ставки:

Арендная ставка = Базовая ставка для населенных пунктов. х Коэффициент местонахождения. х Коэффициент спроса от 0,5 до 3 (определяется соглашением сторон) х Коэффициент цели использования имущества х Дополнительный коэффициент.

Стоит заметить, что коэффициенты в настоящей формуле перемножаются, т.е. арендная ставка - производное их всех. Однако, при наличии нескольких понижающих коэффициентов, применяется только один, более низкий.

Базовая арендная ставка в 2019 году

Ежегодный перерасчет величины базовой арендной ставки производится путем умножения действующей ставки на по данным Национального статистического комитета Республики Беларусь.

Например, в 2014 году: 86 000×118,3% = 101 738 руб. ≈ 102 тыс.руб. В 2016 году с 1 апреля - 136 000 рублей (повышение составило13,3%), после деноминации 1 июля - 13,6 рублей.

Согласно постановлению Совета Министров от 7 марта 2017 года №182 базовая арендная величина в стране с 1 апреля составит 15,2 BYN. В 2018 году с 1 апреля базовая арендная ставка выросла до 16 рублей 11 копеек по решению постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2018 г. № 221.

С 1 апреля 2019 года базовая величина составит 16 рублей 90 копеек, изменения предусмотрены постановлением Совмина № 197 от 27 марта 2019 года.

Исходя из географического положения объекта аренды, утверждены минимальные коэффициенты к базовой ставке:

0,5 - город Минск;
0,3 - Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев;
0,25 - Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Жлобин, Жодино, Заславль, Кобрин, Лида, Молодечно, Мозырь, Новополоцк, Новогрудок, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Светлогорск, Слоним, Солигорск, Слуцк;
0,2 - районные центры кроме указанных выше;
0,1 - другие населенные пункты.

За места на рынках и в торговых центрах утверждены дополнительные коэффициенты

Город Минск - 1,1;
Города Брест, Витебск, Гомель, Гродно, Могилев - 0,7;
Города Барановичи, Бобруйск, Борисов, Волковыск, Жлобин, Жодино, Заславль, Кобрин, Лида, Молодечно, Мозырь, Новополоцк, Новогрудок, Орша, Осиповичи, Пинск, Полоцк, Светлогорск, Слоним, Солигорск, Слуцк - 0,6;
Города и поселки городского типа, являющиеся райцентрами, за исключением перечисленных выше - 0,4;
Другие населенные пункты - 0,3.

Коэффициенты, зависят от спроса на предмет аренды, его состояния, предполагаемой выгоды от использования, вида деятельности арендатора, дополнительные коэффициенты утверждаются Президентом Республики Беларусь.

Как видно, арендная ставка в Беларуси может существенно различаться, наиболее высокой она остается в Минске.

В арендную плату включаются все виды налогов, сборов, обязательных платежей, уплачиваемых собственником имущества в бюджет исходя из действующего законодательства, а также расходы на амортизацию. Заметим, что величина арендной платы не может быть ниже указанных расходов. В таком случае применяется особая формула расчета аренды исходя из понесенных затрат и коэффициента рентабельности не более 30%.

Расходы на текущий ремонт, обслуживание, отопление, охрану, вывоз мусора и пр., в арендную плату не включаются, но компенсируются пользователем имущества согласно дополнительно заключаемых с собственником договоров.

Все вышеизложенное касается в первую очередь арендаторов занимающихся коммерческой деятельностью. С благотворительных, детских и бюджетных организаций, покрывающих менее 50% финансирования из собственных доходов, арендная плата может не взиматься. Перечень таких организаций прилагается в Указе №150.

Обобщая написанное, стоит отметить, что стоимость государственной аренды, как правило, ощутимо ниже коммерческой. Это, в некоторой степени сдерживает повышение цен частными владельцами, а значит, положительно влияет на финансовое состояние малых предприятий и ИП, составляющих большинство арендаторов.

Если вы заметили ошибку в тексте, пожалуйста, выделите её и нажмите Ctrl+Enter