Составлен топ российских городов с самыми выгодными квартирами. Где выгодно в россии купить квартиру для сдачи в аренду. Доминиканская республика

Каждый месяц в поисках недвижимости за рубежом на портал сайт заходят 350 000 человек из России, Украины, Беларуси, Казахстана и других стран. За год они просматривают 40 000 000 страниц с объявлениями. Мы изучили запросы посетителей и составили рейтинг самых популярных стран.


	+1	Болгария
Болгария	-1
	+2	Германия
Германия	-1
	-1
Черногория	+1
	+2	Черногория

	-3

	+1	Финляндия
Финляндия	-1

	+2	Португалия
Португалия	-1	Словения
Словения	-1
Великобритания	+2
Хорватия		Хорватия
Швейцария	+3	Великобритания
Доминиканская республика	+1
	+2	Доминиканская Республика
	+2	Швейцария
	-3
	-6

	+7
	+5
Нидерланды		Нидерланды
	-3
	-3	Беларусь

Черногория

Выигрывает за счет снизившихся цен (на «вторичке» падение продолжается) и нового закона, по которому и круглый год жить на Адриатике. Спрос мог бы быть еще выше, если бы покупательская способность главных инвесторов – а в Черногории это россияне – за последние годы не снизилась.

США и Великобритания

Поднялись в рейтинге благодаря информационному шуму (президентские выборы и ). Громкие политические события подогревают интерес к стране, но далеко не всегда приводят к увеличению числа сделок. Спрос остается ограниченным – потенциальные покупатели интересуются преимущественно «элиткой», а таких сделок не может быть много.

Чехия

Закрепилась в первой десятке. Экономика стабильна, строительство развивается, цены, особенно на новостройки в Праге, быстро растут, местные банки выдают ипотеку по рекордно низким ставкам. Большинство покупателей по-прежнему интересуются квартирами в столице стоимостью €100-200 тыс. В 2016-м наметилась новая тенденция – рост спроса на коммерческие помещения (доля интересующихся «деловой» недвижимостью достигла 18%). В этом отношении Чехия стала конкурировать с Германией.

Турция

По вине «большой политики», которая в последнее время строится непросто, потеряла три позиции за год. Если бы рейтинг строился исключительно на запросах россиян, страна опустилась бы еще ниже. Но Турцией по-прежнему активно интересуются граждане Казахстана, Азербайджана, Украины. Самый востребованный регион – Аланья, где немало предложений стоимостью до €50 000. Растет интерес к недвижимости Стамбула, которая дорожает на 10-15% в год.

Франция

Самая популярная страна у покупателей элитной недвижимости (7 из 10 ищут здесь объекты стоимостью от €500 000). Она стабильно входит в ТОП-10, и если бы не высокий средний чек, наверняка попала бы в «пятерку».

Кипр

Одна из последних стран Южной Европы, где в 2016 году цены все еще падали. С каждым годом падение замедляется, уже заметны первые признаки стабилизации – рост числа сделок и темпов строительства. Часть покупателей остров привлекает .

Финляндия

Проигрывает теплым морским странам в борьбе за внимание иностранцев. Свой покупатель у финских дач остался (в основном, из приграничных регионов России), но его финансовые возможности за последние годы снизились, а цены в Финляндии доступнее не стали.

Латвия

Держалась в «десятке» до 2014 года – пока выдавала «дешевые» виды на жительство за покупку недвижимости. После повышения расценок на «золотые визы» интерес пошел на спад. , ситуацию не изменили.

Таиланд

Впервые вошел в Топ-15 популярных стран. Еще пару лет такого роста и он из экзотического превратится в рядовое направление для покупки второго дома. В пользу «страны улыбок» говорят низкие цены на недвижимость (по сравнению с европейскими курортами), высокая доходность от сдачи в аренду (опять же, по европейским меркам) и рост числа новых проектов на побережье.

Португалия

Пока не может повторить успех Испании. Интерес покупателей недвижимости, говорящих по-русски, к ней существенно ниже. Хотя условия в обеих странах похожи. Здесь тоже был кризис, который сбил цены на жилье, и тоже закончился. Здесь есть своя и даже более доступная. Видимо, сказывается недостаток информации – все-таки в Испанию мы ездим куда чаще.

Словения

Закончила год на 16 строчке рейтинга. Для крохотной европейской страны это хороший результат. Еще лет пять назад потенциальные покупатели из СНГ путали ее со Словакией, а сейчас интересуются не только квартирами в Любляне и на побережье, но и коммерческой недвижимостью.

Хорватия

Закрепилась в ТОП-20 популярных направлений. Вступление в Евросоюз принесло ей больше европейских покупателей, а спрос от инвесторов, говорящих по-русски, пока не растет. Несмотря на упрощение условий заключения сделок и .

Швейцария и Австрия

Укрепили позиции. Это стабильные европейские страны с сильной экономикой, недвижимость которых растет в цене умеренными темпами. Словом, отличные направления для долгосрочных вложений. Если бы не высокий средний чек, спрос на них был бы куда масштабнее.

Доминиканская Республика

По-прежнему самое популярное направление среди немногочисленных любителей отдыха на Карибском море (все-таки лететь далековато). Держится в топе благодаря разнообразию рынка. Здесь есть как приличные квартиры в курортных комплексах за €30-50 тысяч, так и шикарные виллы за пару-тройку миллионов.

Эстония

Хоть и отыграла пару позиций за год, все еще далека от собственного рекорда (15 место в рейтинге в 2012 году). Раньше спрос был более масштабным – покупатели интересовались дачами в Эстонии, недорогими квартирами в приграничных с Россией регионах, сейчас спросом, причем небольшим, пользуется только Таллин.

Объединенные Арабские Эмираты

Потеряли три позиции за год. Цены на квартиры в Дубае больше не растут, и в целом, в ближневосточном регионе неспокойно. Интерес инвесторов из России и СНГ ослабевает. Впрочем, по мере ситуация может поменяться.

Венгрия

В 2016 году опустилась на шесть мест в рейтинге. Из-за снизился спрос от тех, кого интересовала иммиграция в Европу. Шансы отвоевать потерянные позиции у страны есть. На смену покупателям-переселенцам могут прийти инвесторы, впечатленные ростом цен на квартиры в Будапеште (до 20% в год).

Израиль

Привлекает не только потенциальных эмигрантов, но и инвесторов. В крупных городах жилья не хватает, в результате цены повышаются на 10-15% в год. В 2017-м страна должна сохранить позиции.

Инвестировать в столичное жилье можно или в случае острой необходимости, или из-за чрезмерного излишка денег Эксперты проанализировали цены на жилье в регионах России. И определили, в каком городе выгоднее всего купить квартиру для последующей сдачи ее в аренду. Результаты исследования оказались, мягко говоря, непредсказуемыми. Выяснилось, что стоит держаться подальше от обеих «северных» столиц. Чем южнее - тем надежнее.

Специалисты использовали в расчетах показатели средних цен на квартиры и средние ставки аренды в 69 крупнейших городах страны. Для определения доходности и окупаемости жилья его стоимость сопоставили со средним годовым доходом от аренды.

Если у вас есть желание заработать - нужно отправляться в Краснодар. В этом южном, хотя и не курортном городе располагаются самые высокодоходные квартиры. По данным федерального портала «Мир квартир», на аренде в Краснодаре можно выручить 8,4% годовых. Проще говоря, достаточно сдавать жилье в течение 12 лет - и вы полностью его окупите. Высокая доходность зафиксирована в Красноярске и Ленинградской области - 8,1% и 8% соответственно. На 4-м месте Саратов - 7,7%. Замыкает «доходную пятерку» Симферополь - 7,5%.

К лету в Краснодаре установилось оптимальное среди крупнейших городов страны соотношение стоимости предложения (3 млн рублей) и аренды (21,5 тыс. руб. в месяц), - говорит генеральный директор портала Павел Луценко. - К началу отпускного сезона арендные ставки увеличились на 2-4%, в то время как стоимость продаж с начала года ушла в минус - на 2,4%.

Ставки аренды выросли и в других южных городах, но это не оказало существенного влияния на доходность, поскольку средняя стоимость квартир там существенно выше. Например, в Симферополе, занимающем 5-ю строчку рейтинга, ценник средней квартиры составляет 4,4 млн рублей при арендной ставке 27,2 руб. в месяц. В Севастополе средние цены на квартиры чуть выше симферопольских (4,6 млн рублей), а средние ставки чуть ниже (26,1 тыс. руб. в месяц), что в итоге дает 6,9% годовых. В Сочи доходность еще ниже (6,3%), поскольку стоимость квартиры на популярном курорте достигла почти 6 млн рублей. Понятно, что доходность здесь будет ниже даже при высоких ставках аренды (31,4 тыс. руб. в месяц).

Теперь - о самых невыгодных с точки зрения извлечения дохода квартирах. Наихудшим является вложение денег в чебоксарское жилье. При относительно недешевой стоимости (2,3 млн руб.) средняя аренда здесь составляет всего 8,7 тыс. рублей в месяц, так что максимальная доходность достигает 4,6%. Очень похожая ситуация в Саранске: стоимость предложения - 2,4 млн рублей, средние ставки - 9,1 рублей в месяц, доходность - те же 4,6%. Третий с конца списка - Белгород с показателем 4,9%, далее - Орел (5%).

Ну и, наконец, сенсация. Замыкает пятерку самого невыгодного жилья Москва, где доходность квартиры составляет 5,1% годовых. Сейчас в столице средняя квартира, без учета элитного сегмента, стоит 10,5 млн руб., а в аренду сдается за 44,8 рублей в месяц.

Москва регулярно оказывается в аутсайдерах за счет непомерно высоких цен на жилье, - говорит Павел Луценко. - Положение не спасают даже арендные ставки, размер которых в несколько раз превышает средние по России. Кстати, в прошлом году доходность столичных квартир была еще меньше - 3,7% и являлась самой низкой по стране.

А сколько это в годах?

Средняя доходность квартир по России составляет 6,3%, средняя окупаемость - 16,3 года (за год эти цифры практически не изменились). Примерно за такой период можно «отбить» жилье в Туле (16,2 года) или в Нижнем Новгороде (16,4 года).

Выгоднее всего вкладываться в города с самым высоким коэффициентом доходности. Вернуть средства, потраченные на недвижимость, в Краснодаре можно за 11,9 года, Красноярске - за 12,4 года, в Ленинградской области - за 12,5 года, в Саратове - за 13 лет, в Симферополе, Махачкале и Астрахани - за 13,4 года.

Дольше всего будут окупаться вложения в Чебоксарах - 21,8 года, в Саранске - 21,6 года, в Белгороде - 20,2 года, в Орле - 20,1 года. Московская квартира начнет приносить доход в среднем через 19,4 года.

Полученные цифры - это самый оптимистичный вариант. В действительности же реальный срок окупаемости средней квартиры окажется еще больше, - предупреждает Павел Луценко. - Как уже было сказано, показатели во многом зависят от сезона: делового, отпускного, праздничного и т.п. На курортах основной пик сдачи приходится на 4-5 жарких месяцев, в остальное время жилье в основном простаивает. Да и в других городах средняя квартира пару месяцев в год может оставаться без арендаторов. Кроме того, в окончательный прицельный расчет необходимо заложить расходы на налоги, ремонт, возможную замену бытовой техники и различные внештатные ситуации.

Если подробно разбирать вопрос, то, разумеется, каждый сам выберет для себя собственные критерии. Но, несмотря на это, можно выделить ряд факторов, на которые в любом случае необходимо обращать своё внимание, независимо от личных предпочтений.

Но для начала стоит затронуть одну очень важную вещь — инвестиции в недвижимость в России, насколько это выгодно? Если спросить профессионального инвестора, где выгодно купить недвижимость, то он назовет любой город мира, но не упомянет при этом наши.

Почему не выгодно покупать недвижимость в России?

На это есть несколько существенных причин:

Неадекватное ценообразование. Цены на недвижимость в двух крупнейших городах страны порой живут своей, отдельной от экономической ситуации жизнью. А те квартиры, что доступно могут оказаться совсем непривлекательными с точки зрения инвестиций.
Слишком маленький рынок рентабельной недвижимости. Опять же все дело в том, что все привлекательные объекты в основном сосредоточены в двух городах: Москве и Санкт-Петербурге. Даже такие крупные города, как Екатеринбург и Казань могут похвастаться лишь единичными проектами.
В целом неблагоприятная экономическая ситуация в стране. Получить какую либо выгоду с приобретенных квартир или нежилых площадей будет гораздо проблематичные, так как платежеспособность и бизнеса и населения резко уменьшилась.

Означает ли это на практике, что в России невозможно выгодно вложить свои деньги в недвижимость — вовсе нет. Но отдача от таких инвестиций будет ниже, чем от заграничных объектов.

Поэтому в рамках вопроса, где выгодно купить недвижимость мы будем рассматривать исключительно заграницу.

Основные критерии выбора недвижимости за границей

Теперь когда мы рассмотрели данный вопрос, давайте взглянем, на факторы, которые лежат в основе грамотного выбора места покупки недвижимости :

Стоимость. В первую очередь мы будем обращать внимания на цены. Если вы хотите не просто купить недвижимость, а сделать это выгодно, то нужно сопоставлять стоимость с возможной выгодой. Дорогая покупка далеко не всегда означает большую прибыль. Чтобы купить неплохую квартиру в Москве необходимо потратить как минимум 50000 евро, в то время как в Европе можно приобрести сопоставимые апартаменты за стоимость вдвое меньше московской.
Инвестиционный климат. Любое государство приветствует инвестиции в экономику своей страны, и покупка недвижимости это определенно крупные вложения в экономику любого государства. Но тут есть свои особенности: одни страны готовы предоставить вам самые благоприятные условия за относительно небольшие деньги, другие же при покупке недвижимости делают своим инвесторам незначительные поощрения.
Рентабельность инвестиций. Этот пункт вписывается в общую концепцию инвестиций, если только вы не хотите выгодно купить недвижимость для личного пользования. Однако, в любом случае не стоит забывать о таком понятии как ликвидность активов даже в этом случае.
Комфортабельность для проживания. Если речь заходить о том, чтобы выгодно купить недвижимость, то чаще всего имеются в виду квартиры или апартаменты. Не стоит сбрасывать со счетов, что возможно вы захотите часть времени проводить заграницей или вовсе переехать туда.

Данные критерии достаточно просты, никаких изысков нет, чуть ниже мы рассмотрим страны, которые обладают всеми наиболее благоприятными условиями.

Почему точно нужно инвестировать в недвижимость?

Давайте разберем еще один очень важный момент — почему именно недвижимость? Ответ достаточно прост — недвижимость является одним из самых выгодных инвестиционных активов. На этом можно было бы объяснение и закончить, но стоит немного более детально рассмотреть несколько моментов:

Надежность вложений. Недвижимость на ряду с облигациями и банковскими вкладами считается самым надежным типом инвестиций. Вероятность того, что ваши вложения прогорят, стремится к нулю.
Рост стоимости активов. Если вы сможете выгодно купить недвижимость, то будьте уверены в том, что продать вы сможете гораздо дороже. Самым ярким примером является в этом плане Берлин. ЗА последние 8 лет средняя стоимость недвижимости выросла практически на 200%! Цифра действительно впечатляющая, хотя другие города не показывают настолько ярких достижений, недвижимость в них так же выгодно растет в своей цене.
Высокая прибыль. Доход от аренды выгодно приобретенной недвижимости поражает. В случае удачной покупки вы сможете полностью отбить стоимость квартиры примерно за 8 лет.

ТОП-7 Стран где можно выгодно купить недвижимость за границей для сдачи в аренду или для себя

Теперь давайте поговорим о конкретике и рассмотрим конкретный список стран где выгодно купить недвижимость для сдачи в аренду или других способах заработка не просто возможно, а для этого созданы все необходимые условия. О критериях, согласно которых, составлен данный ТОП мы говорили несколько выше.

Северный Кипр - самое выгодное инвестирование в недвижимость

Первое место в нашем топе занимает Северный Кипр или Турецкая Республика Северного Кипра.

У этого государства достаточно сложная история, однако она не делает его менее привлекательным для вложения своих финансов.

Северный Кипр создал прецедент при котором европейские условия сочетаются с низкими турецкими ценами.

На деле это выглядит очень привлекательно:

Стоимость недвижимости на Северном Кипре значительно ниже, чем на других курортах Средиземного моря. Причем эта планка «ниже» находится на уровне 20-40%, что в переводе на реальные деньги выливается во внушительную сумму. Купить комфортабельные апартаменты недалеко от моря можно за 30000 евро.
Северный Кипр фактически находится под контролем Анкары, что дает ряд определенных преимуществ инвесторам, самое главное из которых — получения вида на жительства. Для примера, чтобы получить ВНЖ в Республике Кипр необходимо купить объектов не менее чем на 300000 евро. Для получения вида на жительство в Северном Кипре достаточно будет самого бюджетного жилья. Кроме этого вы можете спокойно въезжать на территорию ТРСК по российскому загранпаспорту, не оформляя при этом никаких виз.
Предлагаем ознакомиться с недвижимостью Северного Кипра более подробно:

Сочетание европейского комфорта и турецких цен делают Северный Кипр одним из самых выгодных курортов на территории Европы. Такая высокая доступность и туристическая активность делают спрос на аренду недвижимости очень высоким. Если вы не планируете постоянно проживать на территории Северного Кипра, то сможете без проблем выгодно сдавать в аренду свою недвижимость.

Однако, если вы захотите проживать постоянно на территории этого средиземноморского государства, то вас ждет приятный сюрприз — курортный сезон длиться больше 250 дней в году.

Если резюмировать все выше сказанное, то можно смело утверждать, что северный Кипр является местом, где выгодно купить недвижимость очень просто: низкие цены, приятный инвестиционный климат и постоянный спрос — делают экономику Северного Кипра одной из лучших для инвестирования в недвижимость.

Где выгодно купить недвижимость заграницей для сдачи в аренду? Таиланд - круглогодичный курортный сезон

Таиланд является одной из «туристических Мекк» для россиян. Многие считают эту страну райским местом на земле: теплое море, жаркое солнце и улыбчивые жители — всё это создает неповторимую атмосферу.

Лет семь назад случился бум на переезд россиян в это замечательное королевство. Но давайте рассмотрим это государство с точки зрения выгодных инвестиций в недвижимость:

Цены на недвижимость радуют. Выгодно купить квартиру или апартаменты можно начиная с 35000 долларов. Предложения весьма выгодные, если рассматривать один из самых популярных курортов Пхукет, то приобрести дом в пригороде можно за 35000-50000 долларов, при этом не стоит удивляться, что ваши соседи будут разговаривать с вами на родном русском языке, так как это место невероятно популярно у россиян.
Инвестиционный климат не такой приятный, как на Северном Кипре и вид на жительство вам никто не предоставит при покупке самых дешевых апартаментов. Если вы хотите получить ВНЖ в Таиланде, то сумма ваших вложений в недвижимость должна превышать 200000 долларов. Однако, стоит отметить, что проблем с многократным оформление виз у россиян не возникает и для постоянного проживания на территории этого королевства вид на жительство не требуется.
Где выгодно купить недвижимость заграницей для сдачи в аренду, как ни в Таиланде? Как уже говорилось выше, Таиланд очень привлекательная страна для российского туриста, кроме того многие ездят не по путевкам, дикарями, в связи с чем спрос на арендное жилье невероятно высок, а если к этому прибавить практически круглогодичный курортный сезон, то вырисовывается очень интересная картина — сдавать недвижимость в Таиланде очень выгодно.

Выше было сказано, что курортный сезон длиться практически круглый год, что в свою очередь означает комфортный климат в течение более чем трехсот дней. Что еще нужно для проживания в одной из самых привлекательных стран мира.

Если подводить итог, то можно смело сказать, что королевство Таиланд является одним из самых привлекательных государств, где выгодно купить недвижимость достаточно просто. Второе место отдано лишь из-за высокой планки цены недвижимости для получения вида на жительство.

Ознакомиться с жильем в Таиланде по лучшим ценам можно по ссылке ниже.

Болгария - доступная Европа во всей красе!

На третьем месте нашего топа Расположилась Болгария. Это одно из самых доступных мест в Европе в плане недвижимости, но и тут есть ряд своих особенностей. О которых стоит помнить. Давайте подробно рассмотрим, посему покупать недвижимость в Болгарии действительно выгодно:

Цена на недвижимость ощутимо ниже, чем в остальной Европе. Во-многом это объясняется тем, что Болгария не входит в состав стран участников шенгенского договора. Второй фактор — общая экономическая ситуация, которая хуже, чем в целом в Евросоюзе. Это объясняется тем, что после кризиса 2009 года, такие государства, как Болгария восстанавливаются гораздо медленнее, чем остальные. Однако, это не является поводом для отказа в приобретении комфортабельных апартаментов на берегу Черного моря. Цены действительно приятно радуют и квартиру можно купить, начиная от 35000 евро.
Болгария нуждается в инвестициях именно поэтому правительство запустило множество программ по поддержке иностранных инвесторов. Если рассматривать этот вопрос через призму приобретения недвижимости, то на данный момент действуют следующие условия. Если общая сумма приобретенной недвижимости превышает 300000 евро, то вы сможете получить полноценный вид на жительство. Однако, если вы приобрели более скромные апартаменты, то можете смело рассчитывать на получение болгарской мультивизы, которая позволит находиться вам на территории государства 6 месяцев в течение года.
Курортная недвижимость Болгарии пользуется высоким спросом, так как эта страна считается одним из самых дешевых европейских курортов, поэтому многие приезжают сюда самостоятельно, минуя различные турагенства. Если в вашей собственности имеется квартира в курортном городе, то вы сможете её сдавать в аренду без особых затруднений.

Если у вас есть желание получить собственный уголок в Европе, то покупка недвижимости в Болгарии будет выгодным решением. Мягкие климат, низкие цены и простота оформления документов ежегодно привлекают десятки инвесторов.

Испания - выгодная покупка дома или виллы для реализации + программа «золотая виза»

Испания одна из первых стран Европы, которая запустила так называемую программу «золотой визы». Суть её достаточно проста — привлечение инвестиций в обмен на вид на жительство и гражданство.

Это очень актуально для россиян, так как золотая виза позволяет свободно путешествовать по Европе и многим странам мира. Давайте посмотрим на каких условиях можно купить недвижимость в Испании и насколько выгодно это будет:

Если говорить о цене, то тут стоить сделать небольшое отступление. Наиболее выгодные и популярные населенные пункты — так называемые «Косты». Именно в них сосредоточены основные инфраструктуры, которые привлекают иностранных инвесторов — пляжи и курорты. Основная недвижимость — виллы, выгодно купить квартиры или апартаменты у вас скорее всего не получится. На протяжении всей статьи говорилось об относительно высокой стоимости недвижимости в так называемой старой Европе. Стоимость вилл начинается примерно от 1400000 евро, что все еще сравнимо с ценами на московские квартиры.
Инвестиционный климат полностью отображен в золотой визе. Если вы приобретаете недвижимость на общую сумму в 500000 евро, то можете смело подавать документы на получение полноценного вида на жительство. Однако, если сумма не дотягивает до данной цифры, или недвижимость приобретается с привлечением кредитов, то вы тоже можете претендовать на получение ВНЖ, но без права на трудоустройство.

Из стран западной Европы Испания является наиболее привлекательным местом, где выгодно купить недвижимость заграницей для сдачи в аренду можно с наибольшей для себя выгодой. Это связано и с простотой оформления документов и с дальнейшими бонусами, в виде получения ВНЖ.

Германия - предел мечтаний для покупки недвижимости для себя или для сдачи в аренду

Германия считается одной из самых богатых стран Евросоюза и это неудивительно, ведь это государство является промышленным и экономическим центром Европы.

Купить недвижимость в Германии будет выгодно независимо от того хотите вы сделать инвестиционные вложения или собираетесь переехать жить в эту страну. Давайте более детально разберем, насколько выгодно сейчас приобретать недвижимость на территории данного государства:

Германия очень богатая страна, а это означает, что в инвестициях она остро не нуждается. Программ, подобных испанской «золотой визе» тут не проводится и получить вид на жительство только через приобретение недвижимости невозможно. Однако, наличие собственной квартиры позволит вам получить шенгенскую мультивизу. Вы сможете спокойно передвигаться по Европе 183 дня в году, что очень удобно. Также наличие подобного документа существенно облегчает оформление виз во многие другие страны, например, Канаду или США.

Турция - любимое место туристов! На этом можно зарабатывать

На сегодняшний день Турция является одним из самых популярных направлений у российских туристов. Во всех популярных туристических направлениях недвижимость пользуется большим спросом и Турция не является исключением.

Давайте взглянем насколько выгодно можно приобрести апартаменты на территории этого государства:

После Испании и Германии, цены приятно удивят. Купить квартиру в курортном городе можно за 30000 долларов. Если говорить о пригородных виллах, то тут цены начинаются примерно от 100000 долларов.

Купив любую недвижимость в Турции вы можете смело претендовать на получения вида на жительство. Оформление ВНЖ происходит достаточно быстро, но и это является необязательным, так как россияне могут посещать данное государство без оформления визы. Однако задуматься о получении вида на жительство все же стоит, поскольку правительство Турции активно ведет переговоры с Евросоюзом о безвизовом пересечении границы для своих резидентов.

Любимое место у русских в Турции - Анталия. Необычайно красивое место. Рекомендуем посмотреть недвижимость.

Доминиканская республика - перспективные вложения в недвижимость

Эту страну россияне открыли для себя относительно недавно. Находится она на островах карибского архипелага. С каждым годом все большее количество туристов и многие из них решают задержаться тут подольше. Но давайте рассмотрим данное государство с точки зрения инвестирования своих финансов в недвижимость:

Цены на любую недвижимость достаточно демократичные. Купить квартиру или апартаменты можно за приемлемые 30000-35000 долларов.
Проблем с получением вида на жительство не возникает, достаточно всего лишь подать документы и уплатить налог. Кроме того, оформить туристическую визу можно практически на неограниченный срок. А это в свою очередь создает большой спрос на рынке арендного жилья. Что делает покупку собственной недвижимости очень выгодными инвестициями.

У читателя может возникнуть вопрос, почему данная страна находится на последнем месте в нашем топе. Всё достаточно просто — географически это государство расположено на другом полушарии, что накладывает целый ряд неудобств, связанных с управлением активами в данной стране.

Заключение

Сегодня мы подробно разобрали вопрос где выгодно купить недвижимость заграницей для сдачи в аренду или для себя, на что при этом необходимо обращать внимание. Также мы составили ТОП-7 стран наиболее подходящих для инвестирования в недвижимость, благодаря которому вы точно не будете жалеть о потраченных деньгах.

Инвестиции в недвижимость во всем мире относятся к одному из классических инструментов получения прибыли. Некое лицо вкладывает деньги в строительство или покупку объекта, рассчитывая в дальнейшем получать определенную прибыль от продажи (за счет разницы в ценах) или от сдачи в аренду. Быстрое обогащение покупка жилой или коммерческой недвижимости не гарантирует. Более того, владельцу нужно знать о многочисленных рисках, сопряженных с владением, приобретением и реализацией.

Развал Советского Союза, открытие границ, появление частного капитала привели к тому, что жители России получили возможность приобретать дома, виллы, предприятия далеко за ее пределами и не замедлили ей воспользоваться.

Обмен наличности на «небольшой» домик вдалеке от родных берегов

Но, так ли уж выгодны инвестиции в зарубежную недвижимость? Есть ли регионы более и менее привлекательные? Каков реальный процент прибыли, получаемый в год или месяц? Где можно получить ПМЖ или гражданство, скупая квартиры, а где этого не стоит делать? Попробуем разобраться в этих вопросах.

Инвестиции в зарубежную недвижимость – как средство сохранения капитала

Для жителей России заграница - один сплошной рай. Если собственную экономику сотрясают постоянные кризисы, то зарубежная воспринимается в качестве «тихой гавани», в частности, если речь идет о Европе, Аравийском полуострове, США и Канаде. Причины смещения приоритетов в сторону этих стран следующие:

стоимость жилой или коммерческой недвижимости остается стабильной вне зависимости от сезона, инфляции, правящей партии в большинстве стран. Эксперты отмечают, что рост цены квадратного метра всегда опережает темпы инфляции;
финансовые кризисы - обычное явление для мировой экономики. Разница только в том, какая страна, как из них выходит. Если в России строительный рынок уже несколько лет находится в состоянии постоянной стагнации, велики риски потерять деньги в результате преднамеренного банкротства или мошеннических действий застройщика, то в большинстве европейских стран восстановление докризисного состояния происходит значительно быстрее. Времена Великой Депрессии прошли, людям нужно где-то жить. И вероятность, что недвижимость будет куплена или взята в аренду, сохраняется на одном уровне;
для граждан России инвестирование в зарубежную недвижимость интересно еще по одной причине: стоимость и доллара, и евро по отношению к рублю неуклонно растет. Даже при сохранении цены квартиры или отеля на прежнем уровне, рублевый эквивалент будет увеличиваться, опережая инфляцию на внутреннем рынке.

Как показывают данные, предоставленные Центробанком, только за 2014 год россияне вложили в приобретение недвижимости за пределами своего государства более 484 млн. долларов США. И речь уже не идет только о покупке виллы или небольшого домика для личного пользования в период летнего отпуска. Средний, и более обеспеченные классы россиян стараются приобрести гостиничный комплекс, здание, доходный дом в качестве способа, если не получения дополнительной прибыли, то сохранения имеющегося капитала

Значительную часть собственников недвижимости, как в России, так и за ее пределами все же больше интересует преумножение имеющихся средств, получение определенного дохода. Основных способов два:

покупка с целью последующей перепродажи;
получение ренты - дохода от сдачи в аренду.

Каждый из вариантов имеет свои плюсы и минусы, заслуживающие отдельного внимания.

Получение дохода за счет покупки объектов недвижимости

Обладатель определенной суммы приобретает объект (дом, виллу, доходный дом, гостиницу и т. д.) на этапе строительства или сдачи в эксплуатацию, заключает договор покупки с застройщиком или владельцем в расчете на то, что с течением времени подорожает не только само здание, но и земля, на которой оно расположено.

Важно подчеркнуть, что ожидания инвестора могут не оправдаться по многим причинам:

изменилась конъюнктура рынка, появился новый, более популярный или престижный курорт;
период ожидания роста цен на недвижимость может быть значительным. Как показывают исследования, в среднем от покупки до последующей реализации проходит не менее 5 лет;
сложности прогнозирования ситуации на зарубежном рынке. На цену влияют и рыночные, и внерыночные факторы. Многие страны Европы на данный момент времени заняты решением вопросов с объявлением автономии или независимости отдельными областями или регионами. Ни о каком росте цен на недвижимость в такой ситуации речь не идет;
санкции и контрсанкции. Противостояние России и ряда зарубежных стран в политических вопросах привело к закрытию ряда перспективных рынков и регионов для наших соотечественников;
первоначальная цена приобретения оказалась завышенной. Собственник или риелтор воспользовался ситуацией и продал объект, не пользующийся спросом.

Возможных ситуаций очень много. До того, как принимать решение о покупке, необходимо тщательно изучить рынок, проконсультироваться не с одним, а несколькими агентами. Проверять спрос и предложение необходимо не только по российским изданиям, но и по внутренним для той страны, где планируется покупка. В целом же, вариант подходит тем, у кого есть значительная сумма оборотных средств и возможность в течение 5-ти и более лет ожидать прибыли.

В среднем, рост цен на недвижимость не превышает 3-5% в год. С учетом всех издержек, налогов, затрат на перелеты, обслуживание объекта эту сумму сложно считать заслуживающей внимания. Максимальный рост за последние годы не превышает 7%.

Если вы планируете приобрести несколько домов или вилл с целью дальнейшей перепродажи, обратите внимание на следующие варианты:

Здание или квартира покупается на стадии котлована или заливки фундамента. Как показывает опыт, разница со стоимостью полностью готового к эксплуатации объекта составляет до 20% и более. Увеличиваются и риски. Застройщик может не вовремя завершить работы, обанкротиться. Может измениться и политическая ситуация в стране, престиж региона. Да и качество выполненной работы может оказаться ниже декларируемого в договоре.

Чтобы свести риски к минимуму, придется проделать тщательную подготовительную работу, проверить репутацию застройщика, наличие сданных объектов, соответствие его документации местному законодательству;

Приобретение недвижимости, находящейся в залоге у банков или иных кредиторов. Финансовый кризис 2008-2014 годов в Греции, Испании и иных странах Европы стал причиной изъятия множества зданий у собственников в счет оплаты долгов. Если есть возможность и знание языков, то после изучения предложений от банковских структур, можно найти подходящий объект по относительно низкой стоимости.

Залоговая недвижимость всегда дешевле.

Получение дохода от сдачи недвижимости в аренду

Приобрести дом и несколько лет ждать, пока он вырастет в цене - большая роскошь. Все это время объект нужно обслуживать, поддерживать порядок, оплачивать налоги и коммунальные услуги. Результат - расходы растут, прибыль - в неясном будущем. Решить проблему отчасти поможет сдача недвижимости в аренду.

Как показывает статистика, не менее 75% всей приобретенной недвижимости куплена именно с этой целью. И большая часть россиян, пытаясь сэкономить, не желая тратить «лишнее», старается самостоятельно решать вопросы, связанные с поиском арендатора, сбором денег, уборкой, мелким и капитальным ремонтом.

По оценкам экспертов, специализированные агентства, занимающиеся подбором клиентов для сдаваемых в аренду квартир или частных домов, за свои услуги получают до 35% от прибыли. За эти деньги собственник получает:

проверку потенциального арендатора, его платежеспособности;
сбор денег с арендаторов;
оформление страховки, заключение договоров на оказание коммунальных услуг, оплату налогов и иных платежей;
проверку состояния объекта: мебели, бытовой техники, сантехники, стен, прилегающего земельного участка;
уборку территории, помещений, поддержание в надлежащем порядке бассейна, сада, клумб и т. д.

Если вы находитесь в другой стране, не знаете местного законодательства, языка и обычаев, то самостоятельно заниматься этими вопросами сложно, а порой и невозможно. Поэтому мнимая экономия на услугах профессионального управляющего оборачивается убытками. Недобросовестные арендаторы, воры и мошенники есть везде.

Важно учитывать, что для большей части европейских стран получение 3-5% от стоимости недвижимости в год в качестве арендной платы считается хорошим доходом. Окупаемость в течение 2-5 лет не рассматривается в принципе.

Риски при инвестировании в иностранную недвижимость

Не только российский рынок подвержен влиянию кризисов, постоянного изменения законодательства. И европейский, и азиатский, и американский рынки недвижимости имеют свои особенности, нюансы. Везде могут ожидать сложности и проблемы, не предвиденные обстоятельства и риски.

Среди наиболее значимых рисков можно выделить:

невнимательное отношение к дополнительным расходам: налогам, обязательным платежам, сборам. В большинстве стран действует налог на недвижимость или имущество, достигающий 40% и более. При реализации объекта придется заплатить налог на прибыль или подоходный. Так, во Франции собственник, продавший квартиру или частный дом, обязан 20% от полученной суммы уплатить в качестве налога;
экономическая ситуация в конкретной стране. Кризис 2008 года, начавшийся в США, наибольший урон принес европейским государствам: Греции, Италии, Испании. Некогда популярные курорты ощущают дефицит постояльцев. К тому же многие предпочитают снимать номера в крупных отелях, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Для частной виллы необходимо нанимать прислугу, что влечет за собой дополнительные расходы;
политическая ситуация. Приток беженцев в Европу сделал этот регион не привлекательным для туристов. Не меньше проблем связано с усиливающимся стремлением отдельных регионов обрести независимость, в частности, в Испании. Результат: популярные города-курорты стали недоступны для иностранцев из-за акций протеста, всеобщих забастовок, ввода армейских подразделений.

Риски, связанные с удаленным проживанием от своей собственности

Собственник, находящийся в другой стране, в любой момент времени может столкнуться с невозможностью доступа к своему имуществу. Очень немногие регионы в мире могут «похвастаться» политической стабильностью, отсутствием военных конфликтов на своей территории или в ближайшем зарубежье. По независящим от инвестора обстоятельствам между государствами могут ухудшиться дипломатические отношения, вплоть до полного разрыва. Пользоваться своим домом в такой ситуации будет затруднительно.

Для значительной части стран Азии, Африки, Латинской Америки характерна внутренняя нестабильная политическая ситуация с частой сменой правительств, парламентов, руководителей. И часто новый период правления начинается с отмены постановлений и законов, принятых ранее. Не редки ситуации насильственного изъятия объектов недвижимости, необходимых «государству» или отдельной политической силе. Доказать в такой ситуации свое право собственности будет сложно или невозможно.

Риски, связанные с вложением в неликвидный объект

Нельзя полностью доверять риелтору, предлагающему тот или иной объект. Все нужно осматривать самостоятельно, предварительно тщательно изучив местную конъюнктуру и инфраструктуру. Вы можете поверить на слово, что вилла или гостиница находятся в первом ряду на побережье и выходят непосредственно на пляж. Это может оказаться действительно так, но море в этом месте непригодно для купания, или рядом расположена огромная автозаправка с постоянным шумом и гулом от машин.

От риелтора необходимо получить полные расчеты включающие данные:

о стоимости объекта, включая и строительные, и отделочные работы, сдачу объекта в эксплуатацию, подведение инженерных коммуникаций, приобретение мебели и бытовой техники;
о налогах, подлежащих оплате на всех этапах владения, в том числе, при продаже;
о предполагаемой прибыли с учетом сезонности спроса, расходах на содержание и обслуживание.

Только располагая всеми необходимыми данными, изучив репутацию застройщика или продавца, местные законы и требования, можно принимать решение о покупке объекта недвижимости. Важно помнить, что приобретение здания не равноценно походу в супермаркет за продуктами. Опротестовать сделку, доказать наличие мошеннических действий со стороны застройщика сложно, а порой и невозможно.

Преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии

Среди всех стран, активно привлекающих зарубежных инвесторов, особенно выделяется Маврикий - небольшой остров в Индийском океане к востоку от Мадагаскара. У него нет сухопутной границы ни с одной другой страной, не идут войны в 100 километрах от столицы. Климат мягкий, зима отсутствует, туристов можно принимать круглогодично. Страна активно стремится к сотрудничеству и способствует реализации на рынке объектов, удовлетворяющих самым строгим требованиям.

На этом преимущества инвестирования в недвижимость на Маврикии не заканчиваются. Для потенциального инвестора важны следующие:

Возможность приобретения недвижимости иностранными гражданами в собственность (freehold), что выгодно отличает Маврикий от большинства других островных государств и тропических курортов, где это сделать невозможно (как например, на Мальдивах, Сейшелах и т.д.);

Приобретение объектов на сумму от 500 тыс. долларов в автоматическом режиме дает возможность получить ВНЖ на острове не только самому инвестору, но и его близким родственникам (супругу и детям, не достигших 18-ти лет).

Нерезидент до получения ВНЖ имеет право заключать договора на приобретение любой недвижимости только с компаниями-застройщиками. Но в этом есть очень большие преимущества:

До сдачи в эксплуатацию специальная комиссия проверяет качество выполнения всех этапов: от приобретения стройматериалов до монтажа лампочек и плинтусов. Инвестор получает объект, полностью готовый к эксплуатации. Не приходится самостоятельно решать вопросы, связанные с заделкой трещин, окрашиванием стен или перепланировкой.

Более того, если в течение 10 лет с момента передачи объекта собственнику будут выявлены дефекты, недоделки, брак, застройщик обязан их устранить за свой счет. В России об этом приходится только мечтать;

Инвестор получает не только непосредственно здание, но, в случае приобретения жилой недвижимости по схеме IRS (Integrated Resort Scheme), то и всю необходимую инфраструктуру, включая зоны отдыха, поля для гольфа, пляжи, рестораны, автопарковки и причалы для яхт. И все это обязан обеспечить продавец.

Вы получаете необходимый комплект удобств для комфортного проживания.

Если нет возможности единовременно вложить 500 тыс. долларов и более в экономику Маврикия, можно ограничиться покупкой небольшого дома или виллы по программе Real Estate Scheme. Льгот с получением вида на жительство этот вариант не дает, но как только сумма инвестиций достигнет 500 тыс. долларов, ее собственник получает ВНЖ на острове.

В 2017 году правительство острова внесло коррективы в законодательную базу, касающуюся покупки недвижимости гражданами других государств. С этого момента иностранец имеет право приобрести виллу в рамках специального проекта PDS, или Property Development Scheme, предполагающего приоритетное развитие территории.

Задача PDS - вывод с рынка девелоперов, застройщиков, не соответствующих требованиям законодательства, замеченных в мошеннических действиях. Лицензии на ведение строительных работ подписываются только премьер-министром лично.

С этого момента на Маврикии не делается различий между собственниками дорогой недвижимости и владельцами небольших апартаментов или домов. При оформлении договора купли-продажи любого объекта собственник оплачивает только 5% от стоимости объекта в качестве регистрационного взноса. Важно: объекты, купленные по схемам IRS или RES под действие стандарта PDS не попадают.

Ранее собственник, использующий схему IRS, платил в бюджет 70 тыс. долларов США. Применение схемы RES предполагало оплату взноса в размере 25 тыс. долларов США.

Важно понимать, что на острове только в 2005 году было разрешено продавать недвижимость и землю иностранцам. Рынок еще не переполнен и не перегрет. Еще идет стадия освоения нового региона, и есть возможность за относительно небольшую сумму денег получить место в «раю» на земле. На Маврикии отсутствует тяжелая промышленность, нет гигантских свалок и соседей, испытывающих тяжелое вооружение. Здесь все создано только для безмятежного отдыха и созерцания мира.

В какие страны не стоит инвестировать в 2018 году

Если у вас есть определенный капитал и вы твердо решили потратить его на покупку недвижимости за границей, прочитайте несколько рекомендаций о том, где точно не стоит читать объявления о продаже того или иного объекта:

Берлин, Германия

Здесь не принято и не модно иметь свое жилье. Практически все живут в арендованном. В качестве плюса многие называют немецкую педантичность и компетентность управляющих компаний. И многие полагают, что этого достаточно для инвестирования в недвижимость именно здесь, в географическом и политическом центре Европы.

Но необходимо учитывать следующее. Берлин относительно недавно стал частью ФРГ. Здесь идет выравнивание рынка с более дорогими Мюнхеном или Франкфуртом-на-Майне. Как только выравнивание ставок произойдет, можно ожидать спад деловой активности. И инвесторы получат не активный рост строительного рынка, а привычную стагнацию.

Важно учитывать и то, что в Германии очень высоки расходы на коммунальные услуги, обслуживание зданий и сооружений, комиссионные посредникам и риелторам (до 10% от стоимости);

Дубай, ОАЭ

Здесь основной риск - политическая нестабильность региона. Страны арабского востока постоянно конфликтуют между собой, например, Иран и Саудовская Аравия. Да и с внешним миром отношения сложно назвать благоприятными из-за подозрений в финансировании терроризма.

Для туристов важно и то, что даже приезжие обязаны придерживаться здесь законов ислама, что значительно ограничивает возможности для отдыха, предоставляемые, например, в Турции или Египте. Для жителей России не меньшее значение имеет и удаленность страны. Самолеты летают только из столицы. На то, чтобы просто добраться до своего дома, может уйти не один день.

Катар и Кувейт, постоянно страдающие от всех войн и переделов собственности в регионе, любыми способами стараются составить конкуренцию более развитым Дубаю и ОАЭ. В Катаре в 2022 году будет проходить ЧМ по футболу. Можно ожидать, что туристы проявят вполне естественный интерес к этому государству и сменят свои приоритеты в выборе места для отдыха;

Юго-Восточная Азия (Вьетнам, Тайланд)

Зарубежные инвесторы здесь не имеют никаких привилегий при получении визы, ПМЖ или гражданства. Рынок переполнен, туристов много, но еще больше предложений.

Влияет и удаленность региона от значительной части традиционных туристических маршрутов, и удорожание туров после девальвации рубля, и близость к Северной Корее с ее амбициями на получение и использование ядерного оружия;

Европа (Испания, Каталония, Кипр и т. д.)

Инвестор попадает в непосредственную зависимость от интереса туристов к данному региону. При этом желания и приоритеты массы отдыхающих очень непоследовательны и непредсказуемы. Не меньшее значение имеет и ситуация в Европе, разногласия между членами ЕС в вопросах миграции, возможный отказ от Шенгенской визы и зоны, введение квот на размещение беженцев из Африки и Азии.

Усиливаются и тенденции на отделение ряда регионов от метрополии, что не добавляет политической стабильности. Туристы оказываются отрезанными от традиционно привлекательных городов (Барселона). Если же говорить о Средиземноморском побережье, то стоимость недвижимости здесь такова, что об окупаемости можно только мечтать. К тому же территории, привлекательные для инвестиций, давно поделены, принадлежат поколениям княжеских фамилий и родовитых семей. Случайному покупателю предложат то, что десятилетиями не вызывает интереса у местного населения.

Итоги, выводы

Инвестирование в зарубежную недвижимость - не способ получения прибыли здесь и сейчас. Проект окупится не ранее чем через годы и десятилетия. Если же есть свободный миллион долларов и очень хочется купить «домик» на берегу моря, учитывайте следующее:

политическую ситуацию в стране и регионе, наличие добрососедских отношений с Россией, отсутствие разногласий в краткосрочной и долгосрочной перспективах. Будет очень неприятно, если в угоду каким-либо политическим амбициям руководство страны размещения запретит въезд россиянам на свою территорию, всем или выборочно;
явные и скрытые налоги, сборы, комиссии. К поиску объекта необходимо привлекать местного юриста или риелтора, но с предварительной проверкой его репутации. Если объект ранее сдавался в аренду, попробуйте выяснить, почему продается, какая прибыль или убыток получена прежним владельцем и по какой причине;
не подписывайте договора купли-продажи, пока лично не увидите отель, виллу или свой будущий дом. Не довольствуйтесь фотографиями и уверениями, что все хорошо, что «год назад» это было самое престижное место отдыха на всем побережье;
выбирайте тот дом, в котором бы вы хотели жить самостоятельно. Учитывайте наличие инфраструктурных объектов, и не только развлекательных. Если вокруг только рестораны и поля для гольфа, но нет ни одного магазина или медицинского учреждения, если до ближайшего населенного пункта - более часа на автомобиле, откажитесь от покупки. Уединение приятно первые несколько дней. Потом придется решать элементарные бытовые вопросы, что не всегда легко.

Выбирайте тщательно, взвешивая все «за» и «против». Инвестируйте с умом. И тогда вы не только будете наслаждаться отдыхом на лучших побережьях мира, но и получите ощутимую прибыль от своей собственности.

Большинство участников рынка недвижимости сходятся во мнении, что локация - главный фактор успешных инвестиций. Tranio проанализировал динамику цен на объекты в 26 городах Европы с 2008 по 2016 годы и выяснил, где лучше всего покупать недвижимость в 2017 году.

Для заработка

Для краткосрочных вложений эксперты Tranio рекомендуют выбирать рынки, находящиеся в начале фазы восстановления. Это локации, где за последние годы цены сначала сильно упали, а недавно начали повышаться и ещё имеют большой потенциал роста. На таких рынках выгодно заниматься проектами редевелопмента: купить дешёвую недвижимость, отремонтировать и через год-два продать подороже за счёт роста цен и наценки за реновацию. Также можно купить объект на этапе строительства для спекулятивной перепродажи.

Исследование Tranio показало, что в 2017 году эти стратегии будет выгодно реализовывать в восьми городах Европы: Бухаресте, Мадриде, Барселоне, Софии, Дублине, Братиславе, Лиссабоне и Варшаве.

Один из самых перспективных рынков Европы в 2017 - Бухарест.По данным румынского сайта Imobiliare.ro, с 2008 по 2016 годы цены на жильё в этом городе упали на 35,4 % - с 1 771 до 1 144 евро/м². В 2015–2016 годах рынок начал восстанавливаться. Согласно аналитике газеты Financial Times, в 2015 году продажи жилья в Румынии достигли пика с 2007 года. Специалисты Imobiliare.ro отмечают, что с сентября 2015 по сентябрь 2016 цены на жильё в Бухаресте повысились на 5 %. Позитивная динамика на рынке поддерживается экономическим ростом: в 2015 году ВВП страны вырос на 3,7 % (один из лучших показателей в Европе).

Тем не менее Бухарест не самое востребованное направление у международных инвесторов. По оценкам Tranio, самыми горячими рынками в 2017 году станут Мадрид и Барселона. По данным испанского портала Idealista.com, с 2008 года цены в испанской столице упали на 23,3 % и начали повышаться только в 2015-м. В III квартале 2016 жильё здесь продавалось в среднем за 2 902 евро/м². Недвижимость в Барселоне начала дешеветь в 2007 году, и местный рынок прошёл фазу дна в 2013-м. В III квартале 2016 квадратный метр в городе стоил 3 667 евро - на 13,1 % меньше, чем в 2008-м. Экономика Испании растёт, безработица сокращается, ставки по ипотеке остаются низкими, и спрос на жильё растёт. Всё это будет способствовать повышению цен на недвижимость в стране, а Мадрид и Барселона будут опережать остальные регионы по темпам роста.

Тем, кто предпочитает более дешёвую недвижимость, подойдёт София. По данным болгарского сайта Imoti.net, цены на недвижимость здесь опустились в среднем на 20,1 % - с 570 евро/м² в 2008 году до 450 евро/м² в III квартале 2016-го. Рынок Софии восстанавливается, и покупатели становятся активнее. Дальнейший рост цен будет поддерживаться низким объёмом строительства.

Значительно - на 18 % - с 2008 по 2016 годы упали цены и на жильё в Дублине. Местный рынок начал восстанавливаться в 2013-м, и с тех пор недвижимость в столице Ирландии подорожала на 32 %. Впрочем, здесь ещё сохраняется потенциал роста, так как цены не достигли пика 2007 года. По данным сайта Numbeo , квартиры в центре Дублина предлагаются в среднем за 5 тыс. евро/м² - дороже, чем на других восстанавливающихся рынках.

Помимо этого, потенциал роста есть на рынках Братиславы и Лиссабона, где цены в 2016 году были на 7,8 и 7,0% ниже, чем в 2008-м,- оба рынка начали оживать в 2014-м. По данным статистических ведомств Словакии и Португалии, по состоянию на III квартал 2016 жильё в Братиславе стоит 1 818 евро/м², в Лиссабоне - 1 308 евро/м² соответственно.

Роста в 2017-м можно ожидать и от рынка Варшавы. По данным Национального банка Польши (Narodowy Bank Polski), с 2008 по 2016 годы цены в городе упали на 13,9% - с 2 314 до 1 992 евро/м². Портал Trading Economics прогнозирует небольшое удешевление польской недвижимости в 2017 году, после чего к 2020-му цены должны вернуться на уровень 2016-го. При этом другие специалисты (например, и Knight Frank) настроены в отношении 2017-го куда более оптимистично и в ближайшие месяцы ожидают роста цен в Польше в целом и в Варшаве в частности: ставки по ипотеке в стране остаются низкими, а население и спрос на жильё растут.

В ходе глобального кризиса восьмилетней давности цены упали и в других городах Европы. Так, по данным агентства Ober-Haus, недвижимость в Вильнюсе и Таллинне с 2008 по 2009 годы подешевела на 30%, в Риге - на 42%. Уже в 2010 году эти рынки начали восстанавливаться, и по состоянию на III квартал 2016 жильё в Таллинне стоит на 40% дороже, чем в 2008 году. Cнижение цен в ближайшие годы ожидается на литовском рынке (прогноз Trading Economics).

Выгодный момент для спекуляций на рынке недвижимости прошёл и в Будапеште. Цены здесь снижались с 2010 по 2014 годы, после чего начался рост: в 2016-м жильё в венгерской столице стоило на 25% дороже, чем в 2008-м.

Жильё в Загребе и Варшаве в 2008–2016 годах подешевело на 25 и 14% соответственно. При этом города не попали в рейтинг самых инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку, по прогнозам Trading Economics, в 2016–2020 в Хорватии и Польше не стоит ожидать роста цен.

Особая ситуация сложилась в Афинах: индекс Банка Греции показывает, что с 2008 года цены в городе упали на 43,8% и не собираются расти. Вместе с тем, если правительство продолжит политику дешёвых ставок по ипотеке, то греческий рынок пройдёт дно уже в ближайшем будущем и Афины могут стать одним из самых горячих рынков Европы.

Для сохранения капитала

Тем, кто боится рисковать и предпочитает надёжные, долгосрочные вложения, стóит инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду на стабильных рынках. Как показало исследование Tranio, во время кризиса цены на жильё не падали или понижались незначительно в шести городах Европы: Берлине, Лондоне, Вене, Стокгольме, Хельсинки и Люксембурге. Согласно прогнозу Trading Economics, жильё на этих рынках продолжит дорожать как минимум до 2020 года.

Берлин, Вена и Лондон - единственные европейские столицы, цены на жильё в которых с 2008 по 2016 годы непрерывно повышались. Больше всего они выросли вБерлине. Согласно результатам исследования Investitionsbank Berlin и по данным сайта Wohnungsboerse.net, после кризиса недвижимость в столице Германии подорожала в 2,9 раза (или на 186,5%) - примерно с 1 610 евро/м² до 4 613 евро/м². Бум на недвижимость в Берлине в последние годы был вызван несколькими факторами: население росло, безработица сокращалась, ставки по ипотеке опустились до рекордно низкого уровня (1% годовых), а объёмы строительства не удовлетворяли растущий спрос. В столицу ФРГ инвесторов также привлекал развитый местный рынок аренды: 80% берлинцев снимают квартиры. По оценкам многих экспертов, в ближайшие годы спрос в Берлине, особенно на первичном рынке, продолжит превышать предложение и цены продолжат расти.

С 2008 по 2016 годы на 84% выросли цены в Лондоне. По данным финансовой компании Nationwide, жильё в британской столице подорожало в среднем с 300 000 евро в 2008 году до 560 000 евро в III квартале 2016. Согласно Numbeo, квадратный метр в центре Лондона стоит 18 000 евро. По состоянию на конец 2016-го на первичном рынке центральных районов города квартиры предлагаются на 15−25% дешевле, чем до июньского референдума о выходе страны из ЕС. Спад в 2016 году также наблюдался во вторичном сегменте элитных объектов Лондона, но в целом по городу недвижимость дорожала: по данным Knight Frank и Nationwide, во II квартале цены выросли на 5–7% в годовом исчислении. В 2017 году рынок Лондона, скорее всего, будет стагнировать (ожидается динамика в пределах от −1 до +1%), но с 2018 года цены здесь вновь начнут повышаться. Особенно высок потенциал роста в периферийных районах рядом со строящимися станциями высокоскоростной железной дороги Crossrail.

Как показывает индекс цен на жильё Австрийского национального банка (Oesterreichische Nationalbank), жильё в Вене в 2008–2016 годах подорожало на 70,7%. По данным сайта Immopreise.at, квадратный метр в городе стоит 4 000 − 11 000 евро. Рынок Вены похож на берлинский: здесь 80% жителей снимают квартиры и международные инвесторы активно скупают местную недвижимость для сдачи в аренду. С большой вероятностью в 2017 году ставки по ипотеке в Австрии будут оставаться низкими (2–3% годовых) и спрос по-прежнему будет превышать предложение, поэтому можно ожидать, что цены на недвижимость в Вене продолжат расти.

В трех других рассматриваемых Tranio городах рост цен в 2008–2016 годах тоже измерялся двузначными числами, но в отдельные годы наблюдался спад.

Например, как показывает индекс цен Центрального бюро статистики Швеции (Statistiska centralbyrån), в Стокгольме жильё с 2008 года подорожало на 63,7%. Цены повышались непрерывно, если не считать 2011-го, когда жильё подешевело на 1,3% по отношению к 2010-му. По данным сайта Svensk Mäklarstatistik, в конце 2016 года квартиры в центре Стокгольма стоят в среднем 9 500 евро/м².

Более чем на 30% выросли цены в Хельсинки и Люксембурге. В столице Финляндии небольшой спад зафиксирован лишь в 2014 году. По данным сайта Asuntojenhinnat.fi, квадратный метр в городе стоит в среднем 4 514 евро. В Люксембурге цены снижались только в 2009 году, а квадратный метр в центральных районах по состоянию на конец 2016-го оценивается в 7500 евро (данные Numbeo).

Значительный рост (+62,8 %) с 2008 года зафиксирован в Копенгагене. Но этот город не попал в рейтинг инвестиционно привлекательных рынков 2017 года, поскольку цены здесь снижались в 2009 и 2011 годах, и Trading Economics прогнозирует спад на рынке недвижимости Дании до 2020 года.

Рост в долгосрочной перспективе (+27,9 %) демонстрировал и Париж, но в отдельные годы на рынке французской столицы наблюдался спад: цены снижались в 2009 и 2012–2014 годах. Можно ожидать, что в последующие годы недвижимость здесь будет дорожать: продажи жилья растут, а объёмы строительства ещё не догнали спрос. При этом ставки по ипотеке в 2016 году достигли исторического минимума (в среднем 1,1 % по кредитам на 10 лет состоянию на декабрь 2016).

В 2017 году мы рекомендуем инвесторам диверсифицировать риски и распределять капитал по разным рынкам. Бóльшую часть средств (70%) советуем вложить в низкорисковые проекты с доходностью 4−5% годовых. Для таких инвестиций идеально подходят микроапартаменты (квартиры площадью 20–30 м²) в крупных городах Германии. За счёт микроформата жильё этого типа стоит для арендатора дёшево (около 400 евро в месяц), но даёт больше арендной выручки на квадратный метр для владельца.

Оставшиеся средства (30%) можно инвестировать в редевелопмент в Испании. Доходность таких проектов - 12–15%. Особенно выгодный момент для входа на рынок наступил в Барселоне - цены на жильё в городе ещё далеки от пикового значения, при этом наблюдается дефицит новостроек, ставки по кредитам опустились до минимума и в ближайшие годы цены будут расти.