Осторожно! Инвестиции в строительство жилья могут превратиться в пылесос для поглощения денег или ОЗОЛОТИТЬ Вас. Эти 5 ошибок допускает КАЖДЫЙ второй инвестор в строительство .
- Приведу пять самых распространенных ошибок при инвестировании в строительство жилья:
- Юрий Медушенко - инвестор в Доходные дома Рассказал, как он строил дом родителям
- Вячеслав Чесноченко подробно рассказывает про 2-ух этажный дом площадью 140 м 2 с подробным разбором деталей
Я знаю многих людей, которые попробовали инвестировать в малоэтажное строительство и потеряли свои вложения. В лучшем случае сохранили их. Подробно о способах инвестирования написано в статье, куда вложить деньги, чтобы они работали.
Почему так происходит?
- Люди не знают множества деталей, касающихся того, ЧТО именно нужно построить, чтобы это потом выгодно продать
- Любая из этих упущенных деталей способна если не полностью лишить вас прибыли, то существенно ее сократить
«Задача построить дом, который мы выгодно продадим , а не построить самый красивый дом в мире «
Приведу пять самых распространенных ошибок при инвестировании в строительство жилья:
- Неверная оценка стоимости строительства. Вы рассчитываете на одну сумму, а на самом деле эта сумма будет в 1,5 раза выше. Если у вас закончатся деньги на этапе строительства, продать не дострой будет нереально. Только с очень большим дисконтом
- Гигантомания. Дорогие большие дома делают под конкретного заказчика. Компактный дом строить быстрее, проще и дешевле. Продать их тоже проще, чем огромный коттедж, который годами может стоять на продаже
- Строительство дома без проекта. Кажется невероятным, но вы можете переплатить от 20 до 50 процентов за переделки, которые неизбежно возникнут в процессе строительства, а также за избыточные значения количества материалов
- Глупый выбор подрядчика для строительства жилья. Если вы не знаете, как найти хороших строителей, вы или наймете строительную организацию, которая запросит намного больше, чем реально стоит работа, или возьмете бригаду, которая допустит кучу ошибок, затянет сроки и будет воровать материалы
- Экономия на земельном участке. Позарившись на низкую цену, можно купить участок, который невозможно оформить, к которому нельзя или очень дорого подвести коммуникации, где нет нормальной дороги. Все это может привести опять же к тому, что ваш замечательный дом никто не купит
Юрий Медушенко - инвестор в Доходные дома Рассказал, как он строил дом родителям
(Фрагмент из вебинара )
Вячеслав Чесноченко подробно рассказывает про 2-ух этажный дом площадью 140 м 2 с подробным разбором деталей
(Фрагмент из вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов»)
Скачайте полную версию вебинара «Как в любом регионе получать доход от 100% за 3-6 месяцев на инвестировании в строительство малоэтажных домов» , прямо сейчас.
Сокол Павел Викторович, кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета, заместитель начальника управления Министерства юстиции РФ по Самарской области.
В статье рассматривается понятие "инвестиции" применительно к жилищному строительству.
Ключевые слова: инвестиции; инвестиционный договор; инвестиционная деятельность.
Investments in house building: notion and legal forms
Sokol Pavel Viktorovitch, Candidate of Laws, associate professor, associate professor of Civil and Entrepreneurial law of Samara state university, Deputy Director of Ministry of Justice department in Saratov region.
The notion of "investments" are analyzed in the article in the light of house building.
Key words: investments; investment agreement; investment activity.
Вот уже 20 лет все жилищное строительство в Российской Федерации осуществляется посредством заключения договоров, имеющих инвестиционную природу. Причина этого заключается в изменении акцентов в государственной жилищной политике. Напомним, что раньше государство гарантировало предоставление жилья всем желающим улучшить свои жилищные условия в том случае, если они стояли на соответствующем учете. Теперь же в соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ предоставление жилья из государственного и муниципального жилищных фондов сохранено лишь для малоимущих и иных указанных в законе лиц, нуждающихся в жилье.
В остальных случаях граждане должны самостоятельно и за счет своих средств реализовывать свое право на жилище. Для этого в ч. 2 ст. 40 Конституции РФ и ст. 2 ЖК РФ за органами государственной власти и органами местного самоуправления закреплена обязанность оказывать содействие развитию рынка недвижимости, стимулировать строительство жилья, обеспечивать защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения. В этих целях в Российской Федерации с 2005 г. осуществляется национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" <1>, в котором реализация права граждан на жилище и соответственно жилищное строительство признаны ключевыми вопросами государственной политики.
<1> См.: Выступление Президента Российской Федерации В.В. Путина на встрече с членами Правительства РФ, руководством Федерального Собрания РФ и членами Президиума Государственного Совета РФ от 5 сентября 2005 г. // Российская газета. 2005. 7 сент.
Остановимся на понятии "инвестиции в жилищное строительство", для чего необходимо раскрыть понятие "инвестиции".
Сущность инвестиций определяет следующая экономическая формула: "Использование имущества (денег) для получения больших денег, для извлечения дохода или достижения прироста капитала" <2> (use of capital to create more money) <3>. Таким образом, экономическая сущность инвестиций состоит в том, что определенные имущественные активы направляются в доходную сферу, чем достигается экономический эффект - происходит их приращение. Соответственно и оценка инвестиций производится по такому показателю, как эффективность, - отношение результатов вложений к произведенным затратам, т.е. это получение большого результата при тех же или даже снижающихся объемах вложений.
<2> См.: Розенберг Джери М. Инвестиции: Терминологический словарь. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 173.
<3> См.: Dictionary of finance and investment terms. N.Y. P. 210. Цит. по: Доронина М.Г., Семилютина Н.Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М., 1993. С. 76.
Причем указанное приращение сразу может и не быть выражено в денежном размере, но, в принципе, может быть к нему сведено. Например , при инвестировании средств в строительство объекта недвижимого имущества результатом инвестирования является сам объект, приращение же инвестиций может быть оценено как разница между вложенными инвестором средствами и рыночной ценой построенного для него объекта.
Юридическое содержание категории "инвестиции" состоит в законодательном закреплении того, что может быть инвестициями, в определении их сущности, сферы применения данного института, а также правовых форм их осуществления.
В советском законодательстве отсутствовала легальная дефиниция "инвестиции". В науке гражданского права эта категория долгое время связывалась с понятием договора подряда на капитальное строительство, особенностью которого была увязка выполнения обязательств по договору подряда с финансированием строительных работ <4>. Сам термин "инвестиции" рассматривался обычно в качестве синонима "капитальное строительство" или "капитальное вложение" <5>. Что примечательно, в западных странах, особенно в европейских государствах и США, под инвестициями обычно понимаются лишь финансовые инвестиции - вложения в ценные бумаги <6>.
<4> Предпринимательское право: Курс лекций / Под ред. Н.И. Клейн. М.: БЕК, 1993. С. 143.
<5> См.: Комментарий к ГК РСФСР / Под ред. Е.А. Флейшиц и О.С. Иоффе. М.: Юридическая литература, 1970. С. 4623.
<6> См.: Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., перераб. и доп. М.: Интерэксперт; Инфра-М, 1995; Семилютина Н.Г. Инвестиции и рынок финансовых услуг: проблемы законодательного регулирования // Журнал российского права. 2003. N 2. С. 31 - 33.
В современном российском законодательстве понятие "инвестиции" появилось 20 лет назад с принятием Верховным Советом СССР в декабре 1990 г. Основ законодательства об инвестиционной деятельности в СССР <7>. В них под инвестициями понимались все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в результате которой образовывалась прибыль (доход) или достигался социальный эффект. Устанавливалось, что инвестиции в воспроизводство основных фондов могли осуществляться в форме капитальных вложений (ст. 1). Чуть позже был принят Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" <8>, в котором содержалось практически такое же определение инвестиций - денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта (ст. 1).
<7> Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. N 51. Ст. 1109.
<8> Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 29. Ст. 1005.
Спустя восемь лет по вопросу регулирования инвестиций в форме капитальных вложений был принят Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" <9>. В нем содержится базовое понятие инвестиций - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. А также самостоятельное определение капитальных вложений - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты (ст. 1) <10>.
<9> СЗ РФ. 1999. N 9. Ст. 1096.
<10> В настоящее время Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" действует в части, не противоречащей Федеральному закону "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".
Кроме этого в Налоговом кодексе РФ существует понятие передачи имущества, носящей инвестиционный характер, - вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), паевые взносы в паевые фонды кооперативов. Согласно налоговому законодательству, такая передача имущества не носит характер реализации товаров, работ, услуг (п. 4 ч. 3 ст. 39).
Как видно, в качестве возможных инвестиций в законодательстве определяются следующие основные виды объектов гражданских прав:
- вещи - недвижимые (здания, сооружения и пр.) и движимые (материалы, оборудование и пр.), включая деньги и ценные бумаги;
- имущественные права (любые), включая право залога, права участия в товариществах и обществах, права требования по обязательствам и пр.;
- неимущественные права, связанные с имущественными правами и имеющие денежную оценку: в первую очередь это права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальные права) <11>.
Капитальные вложения - это в первую очередь инвестирование в строительство любых объектов недвижимого имущества.
Важной частью юридического содержания инвестиций является цель инвестирования, ставящаяся инвестором, к достижению которой он стремится. Она обусловливается определенным субъективным гражданско-правовым интересом инвестора, состоящим в удовлетворении материальных потребностей. Наличие инвестиционной цели в действиях инвестора является существенным условием и может состоять как в получении прибыли от вложения, так и в достижении иного запланированного инвестором полезного эффекта, в чем и заключается инвестиционная потребность. Полезный эффект может быть как социальным, т.е. общезначимым, так и значимым, важным лишь для одного субъекта - инвестора или другого лица. Таким образом, инвестиционная цель состоит не просто во вложении имущества, а в получении через это определенного материального результата с меньшими затратами, в чем и проявляется экономическая сущность инвестиций.
В некоторых случаях мотивация деятельности инвестора может заключаться в стремлении получить объект недвижимости для собственных нужд, например для собственного использования, т.е. носить потребительский характер, однако это вовсе не входит в противоречие с сущностью инвестиционной деятельности и является одной из разновидностей последней. Вот почему нельзя согласиться с позицией некоторых авторов, озвученной в юридической литературе и встречающейся в правоприменительной деятельности, о противопоставлении инвестиционного (стремление получить прибыль) и потребительского характера (для собственного проживания) деятельности лиц при направлении средств в объекты жилищного строительства <12>. Инвестиционная цель, поставленная инвестором, может заключаться как в стремлении лица получить прибыль, так и в стремлении получить иной эффект, например в получении жилищного объекта для собственного проживания.
<12> См.: Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1-2. С. 53 - 61; Свирин Ю. Инвестор или потребитель? // Российская юстиция. 1997. N 3. С. 36 - 37; Скловский К.И. Проблемы собственности и владения в гражданском праве России: Автореф. дис. ... докт. юрид. наук. М., 1999. С. 56; Юдин А. Не инвестор, но потребитель // Российская юстиция. 1998. N 5. Сходную позицию в данном вопросе занимали и антимонопольные органы. См.: Приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. N 160 "Об утверждении Разъяснений по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 09.01.1996)" // Российская газета. 1999. 14 января.
Осуществление инвестиционной деятельности сопряжено для инвестора с определенным риском, состоящим в возможности потери вложения или задержки получения экономического эффекта. Одной из причин этого является то, что инвестор нередко лишен возможности влиять на процесс использования вложенных им средств, осуществляемый третьими лицами. Как справедливо отмечает А.В. Майфат, "любые инвестиции, вложения в условиях свободного рынка являются рискованными, так как всегда существует вероятность того, что лицо, получившее средства, не сможет правильно распорядиться полученными средствами, растратит их и в результате инвестор потеряет вложенные им средства" <13>.
<13> Майфат А.В. Ценные бумаги (сравнительный анализ понятий в правовых системах России и США) // Государство и право. 1997. N 1. С. 85.
Инвестиционный риск сродни риску случайной гибели или случайного повреждения имущества, который в соответствии со ст. 211 ГК РФ несет собственник. Инвестиционный риск имеет некоторое сходство и с риском в предпринимательской деятельности (абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ).
Подводя итог, отметим, что категория инвестиций характеризуется следующими признаками: 1) это имущество (в широком смысле), а также неимущественные права; 2) подлежащие вложению в объект какой-либо деятельности; 3) обладающие особой целью - получение прибыли или достижение иного полезного эффекта; 4) это вложение сопряжено с определенным риском; 5) имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров.
Инвестиции можно классифицировать по различным основаниям.
В зависимости от характера вложений их следует подразделить на финансовые - вложение капитала в покупку акций, облигаций, ценных бумаг и капитальные - вложение капитала в производственный основной капитал. Также можно выделить инновационные инвестиции - вложение в новые технологии с использованием результатов научно-технических достижений.
В зависимости от характера направленности инвестиции подразделяются на прямые (непосредственные вложения) и портфельные (вложения в ценные бумаги с целью их капитализации).
В зависимости от формы собственности инвестиции делятся на частные и публичные (государственные и муниципальные).
В зависимости от того, за счет каких источников осуществляется инвестирование, инвестиции можно классифицировать на две группы: инвестиции за счет собственных средств и инвестиции за счет привлеченных источников.
В зависимости от срока вложения инвестиции подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.
Инвестиции в жилищное строительство относятся к группе капитальных, прямых, долгосрочных инвестиций. Они могут относиться к любой форме собственности и осуществляться за счет любого источника.
Как уже отмечалось, имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс посредством совершения правовых действий. Иными словами, инвестициям присущи определенные правовые формы. Проанализируем основные правовые формы инвестиций в жилищное строительство.
- Осуществление инвестором односторонних действий по строительству объекта своими силами и средствами, которые приводят к созданию нового объекта. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
- Заключение различного рода гражданских договоров и (или) государственных контрактов между субъектами инвестиционной деятельности.
Инвестиционные отношения в строительстве могут оформляться посредством заключения:
договора строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ);
договора простого товарищества (о совместной деятельности) (гл. 55 ГК РФ), в том случае, если объединяющиеся лица преследуют общую цель - строительство жилого дома и объединяют общие усилия для осуществления этого;
договора об участии в долевом строительстве (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации") <14>;
договоров об инвестировании в сфере строительства (как вида договора в узком смысле этого слова) (ст. 421 ГК РФ, Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений"), заключенных до момента вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" либо заключенных в силу п. 3 ст. 1 указанного Закона юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями, связанных с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанных на договоре участия в долевом строительстве.
- Привлечение денежных средств граждан посредством выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах. Данная система используется для обеспечения жильем военнослужащих (Федеральный закон от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" <15>).
- Участие граждан в организации потребительских кооперативов: жилищного, жилищного строительного кооператива либо жилищно-накопительного кооператива с целью приобретения права собственности на жилое помещение (главы 11, 12 ЖК РФ, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <16>). При данной форме происходит объединение граждан путем внесения денежных вкладов (паев) на основе членства для строительства или приобретения жилья. По общему правилу гражданин становится собственником жилья с момента полной уплаты вклада (пая) <17>.
<17> По данному вопросу см.: Гречишникова Е.И. Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство // Гражданское право. 2007. N 3. С. 21 - 22.
- Ипотечное кредитование может предусматривать выдачу кредита под вложение в строящуюся жилую недвижимость с условием залога прав. Правовую основу ипотеки и ипотечного кредитования составляют: § 3 гл. 23 ГК РФ "Залог", Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге" <18> и специальный Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" <19>, который регулирует оборот ипотечных ценных бумаг, включая вопросы исполнения обязательств по ним.
<19> Российская газета. 2003. 18 нояб.
- Организация паевых инвестиционных фондов недвижимости. Под таковым понимается обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. N 156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" <20>). Недвижимое имущество и имущественные права на недвижимое имущество могут входить только в состав активов акционерных инвестиционных фондов и активов закрытых паевых инвестиционных фондов.
Наиболее распространенной правовой формой инвестиций в жилищное строительство является заключение договоров участия в долевом строительстве. Остановимся на ней подробнее.
Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ участие в долевом строительстве представляет собой отношения по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, возникающих на основании договоров участия в долевом строительстве.
Деятельность по участию в долевом строительстве обладает всеми признаками инвестиций. Такая точка зрения имеется в юридической литературе (А.В. Майфат, П.В. Сокол, С. Фокин и др.) <21>. Рассмотрим проявление приведенных выше признаков инвестиций в деятельности по участию в долевом строительстве.
<21> См.: Майфат А.В. Гражданско-правовые конструкции инвестирования. М.: Волтерс Клувер, 2006. С. 162 - 172; Сокол П.В. Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (постатейный). М.: Деловой двор, 2008. С. 6 - 11; Ласковый В.А. Инвестиционный договор в строительстве как самостоятельный тип договора в Российской Федерации // Право и политика. 2006. N 5. С. 34 - 35; Симонова С.В. К вопросу о правовых формах инвестирования в жилищное строительство // Правовые вопросы строительства. 2008. N 1. С. 24 - 26; Фокин С. Договор долевого участия в строительстве // Закон. 2003. N 6. С. 119.
- Вкладываемые физическими и юридическими лицами средства относятся к категории имущества.
- Средства вкладываются в строительство объектов недвижимости - жилых квартир, нежилых помещений в составе строящихся жилых домов или иных объектов недвижимости.
- Участники долевого строительства преследуют цель получения права собственности на указанные объекты недвижимости, в чем и заключается эффект от вложений. Причем стоимость указанных объектов после ввода их в эксплуатацию, как правило, выше суммы вложений на их строительство, что позволяет говорить о доходе инвестора.
- Вложение связано для участников долевого строительства с риском неосуществления строительства в указанные сроки (например, имеющиеся массовые нарушения сроков строительства в связи с мировым экономическим кризисом, негативно отразившимся в первую очередь на сфере строительства). У участников долевого строительства имеется даже риск потери вложенных средств, что наиболее убедительно подтверждается ситуациями с "обманутыми дольщиками".
В целях осуществления вложения между застройщиком и участником долевого строительства заключается договор участия в долевом строительстве. Он представляет собой соглашение, по которому застройщик обязуется в предусмотренный срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную соглашением цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ) <22>.
<22> О характеристике договора см.: Сокол П.В. Указ. соч. С. 28 - 40.
А.В. Майфат, исследуя признаки инвестиций в деятельности по участию в долевом строительстве, отмечает, что важным признаком этого является то, что реализация инвестиций в этом случае поручена участником долевого строительств иному лицу - заказчику (застройщику) <23>.
<23> См.: Майфат А.В. Указ. соч. С. 166.
Хотя встречаются и другие мнения на этот счет - что долевое участие в строительстве не является инвестиционной деятельностью (О.Л. Капица, Е.Б. Козлова, Ю. Свирин и др.) <24>. И в первую очередь по той причине, что жилое помещение (квартира) объектом предпринимательской деятельности не является и цели извлечения прибыли физическое лицо обычно не преследует, поэтому граждане не могут являться инвесторами. Они в первую очередь - потребители. Помимо этого противниками признания деятельности по участию в долевом строительстве приводились и такие аргументы, что инвестиционная деятельность подразумевает еще и осуществление инвестором каких-либо практических действий по реализации инвестиций, при долевом участии в строительстве гражданин ни в чем подобном не участвует; инвестор должен обеспечивать целевое использование инвестиций, в то время как на практике гражданин-дольщик такой возможности лишен; правомочиями по владению, пользованию и распоряжению инвестициями гражданин не обладает, в то время как у инвестора они должны быть. Контраргументацией здесь является приведенный выше анализ понятий инвестиций и инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений.
<24> См.: Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Эконоинвест, 2005. С. 63 - 65; Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2. С. 77; Свирин Ю. Указ. соч. С. 36 - 37; см. также: Приказ Государственного антимонопольного комитета от 20 мая 1998 г. N 160.
Другие авторы (например, Н.В. Бунина) считают, что с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" можно говорить, что инвестиционный договор и договор участия в долевом строительстве являются двумя самостоятельными типами гражданско-правовых договоров. Хотя автор тут же оговаривается, что указанные договоры имеют большое число схожих характеристик <25>.
<25> См.: Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1. С. 14 - 18.
Однако автор не различает самостоятельных понятий: инвестиции (как сущности процесса) и инвестиционного договора - в узком смысле как вида договора и в широком смысле как характеристику многих договоров, которые соответствуют признакам инвестиций (или, как отмечает С.В. Симонова, отвечают признакам инвестиционного обязательства <26>). Действительно, законодатель признает договор участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного договора, что является правильным, и принятое правовое регулирование имеет цель наиболее полно отвечать интересам всех участников деятельности, как застройщика, так и участника долевого строительства, с акцентом на большую защиту прав последнего как наиболее слабой стороны.
<26> См.: Симонова С.В. Указ. соч. С. 25.
Причем в законодательстве установлен исключительный приоритет договорной формы участия в долевом строительстве жилого помещения, когда участниками являются граждане, над другими договорными формами, если в результате исполнения договора у граждан должно возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).
В целях наибольшей защиты прав инвестора (участника долевого строительства) - гражданина на него распространяется режим потребителя. Поэтому к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (п. 9 ст. 4).
В завершение еще раз отметим, что инвестиционная и предпринимательская деятельности - это не тождественные понятия, инвестиционная цель не ограничивается рамками извлечения прибыли.
Инвестиционная деятельность в сфере строительства может опосредоваться через многие правовые формы как через совершаемые участниками действия, так и через заключаемые сделки. Наиболее распространенная правовая форма инвестиций в сфере строительства - договор участия в долевом строительстве, который является самостоятельным договорным видом. Однако по своей сущности он относится к сфере инвестиций и его следует относить к инвестиционным договорам (в широком смысле этого слова). Законодатель установил исключительный приоритет правового оформления отношений по привлечению денежных средств граждан в новое строительство - заключение договора участия в долевом строительстве.
Библиографический список
- Беренс В., Хавренек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций / Пер. с англ., перераб. и доп. изд. М.: Интерэксперт; Инфра-М, 1995.
- Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и инвестиционный договор: общее и особенное в правовом регулировании // Нотариус. 2009. N 1.
- Гречишникова Е.И. Жилищный накопительный кооператив как механизм привлечения инвестиций в строительство // Гражданское право. 2007. N 3.
- Доронина М.Г., Семилютина Н.Г. Правовое регулирование иностранных инвестиций в России и за рубежом. М., 1993.
- Капица О.Л. Договор долевого участия граждан в строительстве многоквартирных домов. Краснодар: Эконоинвест, 2005.
- Козлова Е.Б. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация // Хозяйство и право. 2002. N 2.
- Козлова Е.Б. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство // Юридический мир. 1999. N 1 - 2.
7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.
Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.
Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.
Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.
Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.
В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.
Обманутые дольщики
Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.
Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:
- недострой дома,
- затягивание сроков строительства.
- повторные продажи вашей квартиры,
- банкротство застройщика,
- подставные компании и «бренд»,
- «дополнительные» метры,
- отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.
ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.
Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.
Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.
Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.
Как стать дольщиком долевого строительства?
Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.
Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.
Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).
Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:
- разрешение на строительство,
- документы на землю (право собственности, аренда)
- контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).
Договор долевого участия в строительстве
Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.
В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.
Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.
Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.
Гарантии для дольщиков
Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.
Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.
В “квадратные метры” – инвестиции в строительство недвижимости . Ознакомившись с этой статьей, вы узнаете, чем привлекательно данное направление инвестирования, какие риски оно несет в себе, что необходимо, для того чтобы инвестировать в строительство недвижимости, какими способами это можно делать, и много другой полезной информации по теме.
Инвестиции в строительство жилья: насколько это выгодно?
Все мы постоянно можем наблюдать возникновение и возведение новостроек: появляются новые жилые дома, коммерческие здания, целые микрорайоны. И на всем этом можно неплохо заработать, причем, не только строительной компании, а и любому человеку, который может стать инвестором и выкупать отдельные квартиры/апартаменты/помещения еще на этапе строительства.
Выгодно это, прежде всего, тем, что с момента начала стройки до сдачи объекта в эксплуатацию недвижимость существенно вырастает в цене. Этот рост в среднем составляет от 40 до 70%, согласитесь, такое приумножение капитала за год-два (средний срок строительства объекта) – очень заманчиво.
В каких-то случаях рост стоимости недвижимости при инвестициях в строительство может оказаться еще выше. Например, так часто бывает, когда речь идет о возведении целых новых микрорайонов – процесс строительства всего микрорайона занимает больше времени, но и возведенные объекты тоже вырастают в цене существеннее.
Инвестировать в строительство жилья можно на разных этапах: как до начала стройки (т.н. “стадия котлована”), так и далее, при разной степени готовности объекта. Причем, цена недвижимости в строящемся объекте всегда возрастает с продвижением его строительства: в среднем, например, для многоквартирного жилого дома рост стоимости квартир составляет 2-3% с возведением каждого нового этажа.
Этот вариант вложения капитала на фоне многих других можно считать достаточно надежным и привлекательным. Выделю ключевые преимущества инвестирования в строящуюся недвижимость:
- Недвижимость – реальный, осязаемый, пользующийся спросом и относительно ликвидный актив.
- При инвестировании на начальном этапе строительства можно купить недвижимость с очень весомой скидкой (в половину дешевле и даже более).
- По завершению строительства можно получить доход двумя способами: перепродать недвижимость дороже (разовый спекулятивный доход) или сдавать в аренду и получать постоянный .
- Есть широкий выбор объектов для инвестирования (квартиры, апартаменты, коммерческие помещения, разные районы, разная площадь, разная стоимость, разные застройщики, разная степень завершенности строительства).
Однако, конечно же, как и везде, здесь есть свои риски. Выделим их тоже.
- Риск банкротства или мошенничества застройщика. Конечно, существуют законодательные акты, защищающие интересы инвесторов от подобных рисков, но эта защита все равно не абсолютная, и ее степень может быть разной.
- Риск возникновения “долгостроя” или “недостроя”. В связи с банкротством застройщика или по другим причинам (например, невозможность решить определенные юридические вопросы, резкий рост цен на стройматериалы и т.д.) строительство недвижимости может остановиться или затянуться на неопределенные сроки.
- Риск отсутствия покупателей/арендаторов. В периоды обострения часто бывает очень сложно продать недвижимость по желаемой цене, цена может падать, найти покупателей непросто. Одновременно, полученная в собственность недвижимость уже сразу начинает требовать расходов, как минимум – это коммунальные платежи.
Есть и еще один серьезный минус: инвестиции в строительство жилья требуют наличия достаточно крупной суммы капитала, которая есть не у всех, то есть, это направление инвестирования доступно не каждому.
В целом, можно сделать вывод, что инвестиции в строительство недвижимости при грамотном подходе и минимизации рисков – это достаточно консервативное и, в то же время, доходное вложение капитала, способное принести инвестору 50% и более спекулятивного дохода за 1-2 года, либо надежный источник постоянного дохода на всю жизнь за половину его стоимости.
Инвестиции в строительство: выбор объекта инвестирования.
Рассмотрим самые распространенные объекты, которые можно использовать при инвестировании в строительство, и их характерные особенности.
Жилые дома. Самый привычный и понятный, а потому – самый востребованный вариант для частных инвесторов. Наиболее востребованными сейчас считаются 1- и 2-хкомнатные квартиры, поэтому инвесторы чаще всего приобретают именно их.
Загородные коттеджи. Тоже интересный вариант, т.к. все больше людей, особенно – состоятельных, сейчас стремятся к жизни за городом, в более тихих и экологически чистых местах. Поэтому можно обратить внимание на строящиеся коттеджные поселки и инвестировать туда.
Как инвестировать в строительство недвижимости?
Итак, если вас заинтересовал этот вариант вложения капитала, давайте рассмотрим, как все это осуществить на деле. Обозначу 5 ключевых этапов инвестирования в строительство.
Этап 1 . Выбор застройщика. Очень важно изначально определиться с застройщиком. Если бы вы покупали недвижимость для себя – то начинать можно было бы с выбора объекта, а если в качестве инвестиции – все же именно застройщик должен быть на первом этапе. Потому что большая часть кроется именно в нем.
При выборе застройщика следует обращать внимание на такие моменты:
- Период деятельности на рынке (чем больше – тем надежнее);
- Финансовое состояние (результаты деятельности, статистические данные отчетности);
- Количество уже построенных объектов (чем больше – тем надежнее);
- Репутация фирмы, отзывы реальных клиентов;
- Количество уже участвующих в строительстве инвесторов (в какой-то степени можно полагаться на их опыт);
- Участие в совместных с банками (ТОП-овые банки обязательно тщательно проверят застройщика, прежде чем кредитовать под строительство им – на это можно полагаться в высокой степени);
- Наличие всей необходимой разрешительной документации на строительство, согласно действующему законодательству (очень важный момент!).
Этап 2 . Выбор объекта инвестирования. Далее необходимо выбрать у данного застройщика конкретный объект недвижимости, в который вы будете инвестировать. Здесь необходимо обращать внимание на следующие моменты:
- Тип объекта (из рассмотренных выше или другой);
- Срок сдачи в эксплуатацию;
- Стадия строительства;
- Месторасположение объекта;
- Планировка приобретаемых помещений;
- Инфраструктура района, транспортная развязка;
- Перспективы развития района;
- Востребованность приобретаемых помещений.
Этап 3 . Переговоры с застройщиком, изучение документации. После выбора желаемого объекта, можно обращаться в коммерческий отдел фирмы-застройщика для проведения переговоров, проверки всей необходимой строительной документации и принятия инвестиционного решения.
Существуют разные схемы инвестирования в строительство недвижимости. Не буду сейчас останавливаться на них подробно, только скажу, что наиболее безопасной для инвестора, такой, где его интересы будут максимально защищены, является долевое участие. Кроме этого возможны варианты внесения паевого взноса, участия в строительным кооперативе, внесения инвестиционного вклада и т.д.
Перед визитом к застройщику необходимо внимательно изучить действующее и актуальное законодательство в этой сфере, возможно даже привлечь к этому независимого юриста, ведь сделка должна пройти максимально безопасно. Например, в России долевое участие в строительстве регулируется законом №214-ФЗ – обязательно изучите его самым внимательным образом.
Во время визита проверьте наличие у застройщика всех документов на строительство, предусмотренных действующим законодательством (специально не перечисляю их, поскольку перечень может меняться, и для разных стран он разный).
Договоритесь о сделке, согласуйте желаемый объект и его стоимость.
Этап 4 . Подписание документов и оплата. Итогом переговоров, в случае их положительного завершения, должно являться подписание договора и, непосредственно, инвестирование. Договор перед подписанием также следует проверить на предмет соответствия законодательству и обозначения в нем всех важных для инвестора моментов. В частности, это:
- четкое обозначение помещения, которое приобретает инвестор;
- сроки окончания строительства;
- четкое указание стоимости квадратного метра и совокупной стоимости приобретаемой площади;
- указание на фиксирование цены, невозможность ее изменения, или возможность при определенных обстоятельствах, устраивающих инвестора;
- способ и сроки проведения оплаты;
- порядок оформления права собственности и передачи документов на собственность инвестору;
- наличие штрафных санкций для каждой из сторон в случае невыполнения обязательств (например, несдачи объекта в указанный срок);
- порядок разрешения конфликтов и споров.
После подписания договора необходимо произвести оплату на расчетный счет застройщика, указанный в договоре.
Этап 5 . Завершение строительства, получение документов. И на последнем этапе, который произойдет через какое-то время, после того как объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, инвестор получает документы на право собственности купленного помещения, после чего может распоряжаться им по своему усмотрению. Например, сразу перепродать, или сдавать в аренду, в зависимости от его предпочтений.
Теперь вы имеете представление о том, чем привлекательны инвестиции в строительство недвижимости, и как происходит весь этот процесс. Конечно же, все это только ключевая, общая информация, в дальнейшем я планирую раскрыть некоторые моменты более подробно в отдельных статьях.
Оставайтесь с нами, до встречи в новых публикациях на !
- Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
- Инвестиции в коммерческую недвижимость
- Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
- Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
- Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
- Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
- Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
- Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году
Инвестиции в недвижимость – это, пожалуй, один из самых надежных вариантов накопления капитала и создания денежного потока. Вы не задумывались, почему в списке Forbes так много миллиардеров, которые занимаются именно ею?
Вложение денег в недвижимость – это не игра, не Forex и не торги на бирже , доход от ренты предсказуем. А благодаря инфляции стоимость зданий растет, даже не смотря на небольшие просадки во время кризиса, которые всегда отыгрываются.
Стратегии инвестирования в новостройки и новое жилье:
- новостройки для перепродажи;
- новостройки для сдачи в аренду;
- инвестиции в студии и апартаменты (очень экономный формат плюс к ликвидному жилью);
- прочие стратегии инвестирования в долевое строительство (первый этаж и перевод в нежилое и т.д);
- инвестирование в таунхаусы;
- инвестирование в быстровозводимые модульные дома .
Безусловно, самые интересные проекты реализуются в Москве, Московской области и в крупных городах, там, где стоимость аренды достаточно высока, и есть постоянный спрос на жилье в различных сегментах. Это не мешает инвесторам из других городов находить объекты, партнеров и соинвесторов и приезжать на живые встречи . Хотя, справедливости ради, надо сказать, что и в регионах у нас достаточно кейсов с доходностью от 50 до 100% годовых .
Инвестиции в коммерческую недвижимость
Под ними подразумевается:
- покупка готовой коммерческой недвижимости с последующей сдачей в аренду;
- строительство коммерческой недвижимости для перепродажи и последующей сдачи;
- инвестирование в коворкинг-центры;
- сдача в аренду рабочих мест, мини-офисов и переговорных комнат.
Гостиничный бизнес, агрессивные стратегии инвестирования в жилье + бизнес на посуточной аренде
Несмотря на то, что арендный бизнес достаточно простой в плане организации, особенно, если это долгосрочная сделка с заключением договоров с арендаторами от шести месяцев, есть сегменты, которые требуют большого включения для управления недвижимостью. Речь идетоб агрессивных стратегиях, дающих максимальную прибыль инвестору на каждый квадратный метр. Но при этом они предполагают полное включение в процесс.
Если вы сдаете по такой методике, то сложность будет расти пропорционально количеству клиентов, с которыми вам придется иметь дело. Вот список самых популярных агрессивных стратегий инвестирования:
- Арендный бизнес: снимаем помесячно, сдаем посуточно (минимум вложений)
- Управление объектами недвижимости; как сдавать квартиру посуточно?
- Хостел и мини-отель (посуточно, по койкам, в центре и возле туристических мест)
- Организация антикафе, или как сдавать недвижимость поминутно (посетитель платит за время, а не за еду)
- Сдача квартир в длительную субаренду
- Организация общежитий для рабочих
- Антиобщага (новый формат комфортного жилья для рабочих)
- Капсульный отель
Стратегии инвестирования в землю + стратегии со своим участком
- Инвестирование в строительство жилья, с целью перепродажи
- Строительство малоэтажных многоквартирных домов с последующей сдачей в аренду
- Установка домов из контейнеров на своем или арендуемом участке
- new З стратегии заработка на дачных участках
- Строительство многоквартирных домов с целью продажи долями (квартирами): осторожно! Незаконно!
- Инвестиции в землю , покупка паев, выделение лучшего участка и перепродажа в разы дороже (покупайте землю, ее больше не производят)
- Инвестирование в участки от 12 соток, межевание на 3 части по 3,5-4 сотки с дальнейшей продажей, или строительство бюджетного дома 80-100м2 из SIP-панелей
Стратегии с готовой недвижимостью (на вторичном рынке)
- Покупка доходного дома или таунхауса с последующей сдачей в аренду (рекомендуем)
- Покупка готовой квартиры на вторичке, распил и сдача в аренду
- Хоумстейджинг. Покупка убитой квартиры, недорогой, но классный ремонт по спец.технологии и последующая продажа
- Покупка комнат и сдача их посуточно
- Пожизненная рента (3-5 квартир с ежемесячной выплатой от 10 тысяч по каждой и с переходом в собственность)
- Пожизненное содержание с иждивением (не рекомендуем, этический момент, плюс высокие риски)
- Расселение коммуналок с последующей продажей большой квартиры или создание мини-отеля
- Инвестирование в недвижимость без денег
Стратегии инвестирования в недвижимость с личным капиталом, не указанные в других категориях
- Покупка имущества с залоговых аукционов банков и приставов
- Срочный выкуп квартир по заниженной стоимости (20-30% ниже рынка)
- Перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
- Инвестирование в гаражи
- Инвестиции за рубежом (налоговые сертификаты США, солнечная энергия и прочее)
Все стратегии инвестирования в недвижимость в одной интеллект-карте
Нажмите на картинку, чтобы перейти к карте: 35 примеров инвестирования в недвижимость Лучшая стратегия инвестирования в недвижимость в 2018 году
Конечно, каждый инвестор найдет для себя свою стратегию инвестирования. Вариантов много, как видите. А второй по популярности стала стратегия посуточной аренды недвижимости , т.к. не требует больших вложений для старта, к тому же проста в исполнении. В 2018 году большинство инвесторов в нашем проекте выбрали инвестирование в доходные дома , так как эта стратегия показала сверхвысокую доходность, плюс в некоторых случаях ее можно реализовать даже без собственных денег.